不動産売買契約書に記載の「公租公課等の分担」とは何か？

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不動産売買では公租公課に関する取扱いが慣習的に行われています。法律的な決まりはなく、地域によって取り扱い方が異なるため、不動産売買を行う場合はある程度の情報がないと困ってしまうこともあります。今回は、「公租公課とは何か」、「公租公課の分担方法」や地域による違い等についてお伝えします。

公租公課とは？
国や地方自治体に収める金銭的負担の総称です。公租とは、所得税や法人税、都道府県民税などの国税・地方税の事で、公課は社会保険料などの公租意外の負担金を指しています。不動産取引においては、具体的には固定資産税・都市計画税を指します。

固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地や家屋の所有者に対して、市町村が課税する税金です。納税しなければならない人は、1月1日時点での所有者として固定資産課税台帳に登録されている人です。

都市計画税
一方、都市計画税は、都市計画区域のうち市街化区域と呼ばれる地域内にある土地や家屋が対象となります。固定資産税と同じく、毎年1月1日時点で土地や家屋の所有者として固定資産課税台帳に登録されている人が納税義務者となり、都市計画税は固定資産税とあわせて納付することになっています。

公租公課等の分担について
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点に土地・家屋を所有している人に納税義務があります。毎年1月1日時点の所有者に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課税されます。年の途中で所有者が変更となっても税制上の納税負担者は変わりません。しかし、不動産の所有者が変わった場合、不動産取引においては現に使用収益する人や使用収益する状態にある人が、税金などの負担をするのが公平であるという考え方に基づき、使用収益の分かれ目である引渡し完了日を基準にし、1年分の税を日割計算の基準となる起算日をもとに、売主と買主で固定資産税・都市計画税を分担し、清算することが一般的です。

起算日について
公租公課（固定資産税・都市計画税）の負担は、起算日をもとに精算します。365日で日割計算しますが、起算日は、関東では1月1日（暦年）、関西では4月1日（会計年度）とすることが多いようです。

どちらの起算日も合理性があり、契約自由の原則からの観点からどちらを採用しても構いません。その選択により清算金額が異なりますので契約時にはその辺りをきちんと確認をしておきましょう。

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