住まいのコラム

中古物件の“法令違反あるある”（戸建住宅)

不動産・トラブル

2016年09月08日

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

真面目で勤勉な日本人。
でも家に関しては違います。市中に売りに出ている中古物件には法令違反のものが沢山あります。
恐らく消費者の皆さんが考えている以上にあります。
今回は、よくあるイレギュラーである、「建ぺい率・容積率オーバー」の“あるある”をまとめてみました。

≪建ぺい率・容積率オーバー　あるある≫

◎地下車庫の容積率緩和措置を受けていると思われるが、検査済証が無い為確証がない。

◎建築確認申請の図面、工事完了後の検査時点では「吹き抜け」だったが、その後、二階の床（＝1階に天井も貼って）を貼って居室としている。

◎上記同様、完了検査までは小屋裏収納（天井高1.4ｍ）だったが、その後、小屋裏収納の天井を外して居室として使用している。

◎上記同様、完了検査まではインナーガレージだったが、その後、壁や床を貼って居室として使用している。

◎所有者が容積率のことを知らず、また施工業者からの注意喚起もなく増築をしてしまい、容積率が超過してしまった。

建ぺい率・容積率オーバーの物件は住宅ローンがつきません。
現金で買うことが前提となってしまうので買い手が限られることになり（＝需要が少ない）、通常の物件相場よりも安い値段で市場にでることになります。
もともと現金購入前提で建替えるつもりがないとしても“安く買えて良かった”と思うのは早計です。
なぜなら、わざわざ建ぺい率・容積率をオーバーして作っているのには理由があることが多いからです。
例えば、その地域の容積率が80％で、自分が持っている土地の面積が80㎡だとします。遵法して建てると延床面積64㎡になってしまいます。
これだと、家族で住むには狭いので、前述のような方法で住空間を増やす訳です。
将来ご自身が売却を考えた時には、その建物は築50年になっているかもしれません。
それを購入する買い手は恐らく、“建替えると64㎡かぁ。折角戸建てなのに狭すぎるなぁ…”と敬遠され、買い手が限られることとなり、資産価値を大幅に下げることにもつながりかねません。

折角お住まいを選ぶのであれば、将来においても流動性の高い、ちゃんとした物件を選択するようにしましょう。