住まいのコラム
意外な落とし穴 マンションの底地
2017年10月06日
こんにちは、大内です。
今回のテーマは、
意外な落とし穴 マンションの底地
です。
通常、マンションの売買をする場合、その底地（＝敷地）についてはあまり気にしませんね。
空中にある（１階は除く）お部屋を購入することになるので、一戸建てと違い、土地についての意識が薄いかもしれません。
登記の手続き上も、「敷地権化されている」マンションについては、建物の名義変更だけをすれば、土地の名義変更も完了することになっています。
この建物に土地がくっついてくる状態を「敷地権化」と言います。
一方、古いマンションの場合、この「敷地権化」がされていないため、建物は建物で、土地は土地で名義変更をかけなければならないケースもあるようです。
そして、もう１つ気にしなければならないのが、マンション底地の数（筆数）です。
住所変更やローン完済後の抵当権抹消手続きなどの際の手数料（＝登録免許税）は、不動産の数で決まります。
建物１戸、土地１筆であれば登録免許税2,000円ですが、土地の数が増えてしまうと、その分手数料が嵩んでしまいます。
一般的にマンションのデベロッパー等は、マンション用地を仕入れると、測量して、「合筆」手続きを行います。
この「合筆」をすることで、多くの土地をまとめて１つの土地にすることができます。
では、なぜ合筆されていない、土地が多数となるマンションが存在するのでしょう。
実は、この合筆をするには、いくつかの条件があるのです。
その一部が、「所有者が同じであること」「地目が同じであること」です。
ジョイントベンチャー（JV）と呼ばれる、いくつかの会社が共同で事業を行った場合ですと、土地所有者がそれぞれ異なってしまうため、合筆ができないこともあります。
また、土地面積が大規模になると、地目が「宅地」となっている箇所や「山林・雑種地」の箇所など、土地の種類が混在していまい、やはり合筆できないといったケースが生じます。
敷地が多いマンションであっても、普段の生活には支障ありませんが、手続きが必要となった場合に、思わぬ出費が発生してしまうこともあるようです。
不動産購入でチェックすべきポイントは多岐にわたります。
あとになって知らなかった！程度で済めばよいですが、何十、何百万円も費用がかかるようなこともございますので十分にご注意ください。
そうはいっても、素人だから、、、という方はご安心ください！
購入をご検討される場合には、経験豊富なバイヤーズエージェントにまずはご相談ください。
ではまた♪
