相続後の住居どうするべきか、配偶者居住権を活用する？！

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■そもそも「配偶者居住権」をご存知ですか？！

2020年4月に創設された「配偶者居住権」の利用者が増えているようです。亡くなった人（被相続人）の配偶者が自宅に無償で住み続けられる権利で、主に夫を亡くした妻が住まいに加えて生活資金を確保しやすくするのが目的です。また、節税効果もある事から、利用されている側面もあるようです。その為、今回は実際の使われ方をもとにメリットや注意点を解説させていただきたいと思います。

■被相続人の配偶者以外も使える「配偶者居住権」について

配偶者居住権は被相続人の配偶者が自宅に住み続けられる権利のことです。被相続人の自宅を配偶者と子などが相続するときに、居住権と居住権を除く所有権に分けて、それぞれを相続が可能です。利用できるのは被相続人の法律上の配偶者。配偶者以外の場合は亡くなった人が所有または配偶者と共有していた自宅に死亡時に住んでいる、被相続人の遺言や遺産分割協議で権利を取得するなどの条件があります。

例として夫が他界して被相続人の遺産は計4000万円ほどで、内訳は自宅が土地と建物の合計で約3000万円、預金が約1000万円となるケースで考えたいと思います。相続人は女性と長女と2人で、両者とも法定相続分の2分の1ずつを継ぐことに異存はなかったケースです。このような場合、住宅と預金をそれぞれ折半すると預金の取り分は500万円ずつとなります。住宅部分は簡単には処分が出来ない為、その部分は2人での調整が難しい問題となります。そのようなケースでは、2人で話し合いを進めるのではなく、司法書士に相談をされる事をおススメします。

■相続相談は司法書士に相談をした方が良い。

上記のような相続が発生した場合、相続相談の専門家である司法書士は「配偶者居住権」の利用を提案してくるものと考えます。居住権は不動産の権利の一部のため、その評価額は所有権全体より低くなります。居住権だけなら評価は1000万円となり、預金は1000万円全額を相続しても全体の2分の1。長女は居住権を除く自宅の所有権2000万円分を相続することで調整が付けやすいと思われます。

配偶者居住権を利用する人は増えている。法務省によると配偶者居住権の設定登記の申請件数は2021年度に937件と2020年度（301件）の3倍を超えているようです。今後はさらに増えるとの見方もあります。配偶者居住権を使うよう遺言を書き、相続が発生していないケースもあるためです。公正証書遺言は例年約10万件作成されているようですが遺言に配偶者居住権を盛り込むケースは増えてきているようです。

■配偶者居住権の利用の注意点について

配偶者居住権を使う場合はいくつか注意点があります。まず、手続きは簡便とは言い難く、遺言や遺産分割協議で配偶者が居住権を取得したら、法務局（登記所）で居住権の設定登記をする必要があります。怠ると第三者に権利を主張する事が難しくなります。極端な例ですが、登記をしないと子が所有権を売り、妻が住み続けられなくなるといった恐れもあるそうです。登記は居住権を持つ妻と建物の所有権を持つ子が共同で申請する必要があります。

配偶者と子が相続する1次相続では配偶者居住権の価値を計算する必要もあります。配偶者居住権も相続税の課税対象のためです。相続税がかからない場合でも遺産分割を公平にするには評価額を知る必要があります。

■思わぬ親族間トラブルに発展しないよう専門家を活用する！

配偶者居住権の評価は、建物と土地の価値や建物の築年数、配偶者の年齢などが手掛かりになります。複雑な計算になるため、税理士などの専門家に依頼するのが現実的ではありますが、登記も含め、専門家に頼めば費用が発生します。しかし、その費用をケチって、自分達だけで進めて行くと、思わぬ親族間トラブルに発展してしまう場合もあります。

登記手続き後に配偶者居住権は放棄したり解除したりする事が出来ますが、配偶者は亡くなるまで権利を持ち続けるのが基本的な考え方となります。生前に居住権を放棄したり、子が合意の上で居住権を解除したりすると妻から子に贈与があったとみなされ、子に贈与税が課税される場合があるそうです。

例として妻が老人ホームに入居するなどして資金が必要になり、自宅の売却を考えるケースです。配偶者居住権が設定されたままの自宅は売却が難しく、他人の居住権付きの物件を積極的に買おうという人は少ないためです。そこで自宅を売るために、居住権の放棄や解除が選択肢になりやすいそうです。

配偶者居住権は自宅に居住しなくなっても持ち続けられます。税金の面からはなるべく居住権を手放さずに済む対応を考え、登記の前に様々な事態を想定し、家族内で話し合っておくのが大切です。

■相続税の節税対策にもつながる？！「配偶者居住権」について

配偶者居住権の利用が拡大する背景には、相続税の節税対策もあるという事です。配偶者の保護を目的とする制度のため、配偶者本人が亡くなれば権利は消滅します（法務省）。そのため配偶者が亡くなったときの2次相続では居住権は課税対象になりません。

例えば夫の遺産が自宅6000万円と預金2000万円で、配偶者居住権を使わず妻と子1人が半分ずつ（自宅3000万円、預金1000万円）を相続したとします。1次相続のときに小規模宅地特例などで相続税がかからず、その後も財産額が変化しなかったとすると、2次相続では妻が相続した4000万円分が課税対象となります。基礎控除3600万円（3000万円＋600万円×法定相続人数の1人）を上回り、相続税が発生するという計算となります。

これに対し、1次相続で配偶者居住権を使い、妻が配偶者居住権2500万円と預金1500万円、子が家の所有権3500万円と預金500万円を相続したとする。この場合、2次相続での課税対象は預金1500万円だけなので相続税は発生しない形となります。
しかし、節税狙いの利用はあまりにも節税目的のケースが増えてくると、制度自体が見直され、使いにくくなる可能性も懸念されているようです。

いずれにせよ、「配偶者居住権」を把握しておくことで、ご両親の相続問題もスムーズに話を進められる事も考えられます。今後の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。