住まいのコラム

築浅物件ならではの注意点≪中古住宅の保証　その④≫

不動産取引ガイド

2016年09月17日

本日は、中古住宅の保証シリーズ第四弾です。中古住宅の取引の場合、売主の瑕疵（かし）担保責任は無か3ヵ月と定めるのが一般的です。これは売主も個人、買主も個人の対等な個人間の売買であることが影響しているのでしょう。一方、売主が宅建業者の場合には、プロと個人の取引になりますので、個人が不利益を被ることが無いよう、引渡し後2年間の瑕疵担保責任を売主が追うことが義務づけられています。新築は、法律で10年間の瑕疵担保責任を負うことが分譲主や工務店（自分の土地に新築した場合。以下、分譲主等。）に“義務付け”られております（以下、簡単にする為に10年保証といいます）。

さて、ここからが本日のテーマですが、新築後10年以内に個人間で取引された場合はどうなるでしょう？新築の10年保証の期間中だから、その保証を次の所有者が引継げるのか、それとも、あくまで個人間の売買だから上記3ヵ月になってしまうのか？

答えは、「両方あり得る」です。ただ注意が必要なのは、10年保証の引継ぎには所定の手続きが必須であるということと、不動産屋さんは手間のかかることしたがりませんから、買い手側から積極的に引継ぎの要望を伝えないと、一般的な中古の取引である「3ヵ月」になってしまいます。

それと、手続きをすればかならず10年保証の引継ぎができるのかと言えばそうではなく、「①新築時に付保してある瑕疵保険に、所有者変更の特約が付いている」と「②分譲主等の承諾が得られる」という2つのハードルをクリアしなければなりません。また、引継をするにあたっては、現在の建物の状況の検査を受ける必要があります（費用は5～10万円が一般的）。私の過去の経験では、上記②の承諾が得られず、中古住宅用の5年間の瑕疵保険を付保することにしたケースもありました。

物件の築年数が8年であれば、10年保証の残存期間は2年しかありませんから、中古住宅用の瑕疵保険付保を選択するのも良いでしょう。