住まいのコラム
超重要 道路と通路の違い
2018年07月09日
こんにちは、くさの工務店の橋本です。
日本の法律では、「建築基準法上の道路」に「敷地が2ｍ以上接していなければならない（※）」という、接道要件のルールがあり、これを満たしていないのが、いわゆる「再建築不可（＝建物が建てられない土地）」です。
見た目は道路でも、「建築基準法上の道路」として認められていなければ、接道要件を満たしているとはいえず、再建築不可ということになってしまいます。
不動産屋さんが「通路」と表現する場合には、すなわち「建築基準法上の道路ではない」という意味です。
※建物の規模、敷地形状、地域等によって、条件が違うこともあります。
たまにあるケースで、物件の敷地が2方向で道に接しており、一方は「建築基準法上の道路」、もう一方は「通路」ということがあります。
建築基準法上の道路に2ｍ以上接していれば、接道要件は満たしているので、再建築不可になる心配はありません。
注意しなければならいのは、例えば、建物の間取りが、通路側から玄関に入るような配置になっているような場合や、上下水道・ガスのようなライフラインが通路側から敷地内に引き込まれている場合です。
もし通路の所有者が、所有権を盾に「ここを通るのも使うのも、まかりならん！」と強硬に主張し始めた場合には（※）、もしかすると、もう一方の道路の方から敷地に入らなければならなくなり、動線が悪くなるかもしれません。
またライフラインについても、もう一方の道路の方から引き込みをし直さなければならなくなるかもしれません。
その他、建ぺい率の角地緩和というのがありますが、これは角地で両方とも建築基準法上の道路でなければいけませんので、一方向が通路の場合は、緩和が受けられませんので注意しましょう。
※実際にその主張が法的に認められるとも限りませんが。
通路にしか接していない物件は、買わないことをお勧めしますが、もし建築基準法上の道路を含む2方向で接している場合には、上述のような「使用、掘削、通行」等について、所有者間の取り決めがどのようになっているか、ライフラインの管理者は誰か、などを確認していき、リスクの判断をしていくことになります。
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