住宅ローン減税のための耐震基準適合証明書に関係して、住宅の耐震性について多くお問い合わせをいただきます。
今回はよくある「勘違い」をご紹介します。
1：耐震診断を行えば耐震基準適合証明書が取得できる
昭和56年5月以前の建物を「旧耐震」と言います。昭和56年6月以降の建物は「新耐震」と言われます。
不動産屋さんから「新耐震」だから安心です、と言われ、「新耐震」なら耐震基準適合証明書を取得できると思っている方が多いですが、これは間違いです。
木造住宅の耐震を専門に扱う組合が発表しているデータによると、「新耐震」でも8割以上の家屋が現行基準を満たさないという結果が出ています。
阪神淡路大震災の教訓を受けて建築基準法が改正されたのが平成12年6月です。「新耐震」といえども平成12年6月までの建物はなんらかの耐震改修が必要であると判断する方が現実的です。
2：耐震改修には多額の費用がかかるから新築した方が良い
耐震改修にいくら費用がかかるのかは、耐震診断を実施してみないと正確に算定できません。耐震改修費用は「古さ」と「広さ」に比例して高くなる傾向がありますので、「旧耐震」の建物の場合は建て替えた方が合理的と判断される場合があります。
ただ、家が古いというだけで、耐震診断もせずに建て替えた方が良いと判断するのは間違いです。耐震診断を実施しなければ何も判断できないからです。
中古住宅流通の際には、内装のリフォームを実施される方が多いので、そのリフォームにあわせて耐震改修を実施すれば、思ったよりもコストを抑えることができるのも事実です。
購入判断材料として耐震診断は欠かせないと思います。
3：どんな家でも耐震診断ができる
一般的な耐震診断法が使えるのは、木造在来工法と2×4工法のみです。所謂一般的な木造住宅です。鉄骨やRC造はもちろん、大手ハウスメーカーによるパネル工法も一般的な耐震診断法が利用できないので、きちんと耐震診断をしようとすると診断費用が高額になるケースがあります。
戸建て住宅の場合、なるべく改修工事が実施しやすい工法を選択するのが現実的な選択です。
4：図面があれば誰でも耐震診断できる
耐震診断を実施するのは建築士です。また、新築時の設計図書が残されているからと言って現地調査を行わずに耐震診断結果報告書を作成することはありません。
図面に記されているのは家屋の一部の状況だけで、家屋の性能を正しく把握するには現地調査が欠かせないからです。
5：図面がないから耐震診断できない
図面がなくても耐震診断を実施することは可能です。しかし、耐震診断は非破壊検査になりますので、壁の内部に設置された耐力要素を確認することができず、結果的に耐震診断の点数を大きく減らしてしまう要因となります。
在来工法は柔軟な対応が可能なのですが、2×4工法で図面がない場合は、非常に大掛かりな工事が必要と判定されることがあります。
新築時の設計図書の有無で改修費用が大きく変わってしまうので、頑張って売主さんに探してもらうよう交渉するだけの価値があります。
6：耐震基準適合証明書が発行されれば住宅ローン減税が利用できる
住宅ローン減税には様々な要件があります。耐震基準適合証明書はそのうちの「築後年数要件」を緩和するために必要な書類です。
耐震基準適合証明書が発行されたとしても、他の要件に抵触すれば住宅ローン減税の対象とはなりませんし、耐震基準適合証明書の発行業務は住宅の適法性を判断するものではないので建ぺい・容積率オーバーでそもそも住宅ローンが組めなかった、ということも起こり得ます。
まだまだたくさんありますが、機会を見てご紹介したいと思います。
