スタッフブログ：月別: 2016年5月

今回の熊本地震によって石垣が崩れてしまった映像を目にした方も多いはずです。

石垣がくずれているのに建物がかろうじて倒壊せずに保ち続けていることや瓦が流れるようにずり落ちている映像をみますが

あの姿は日本建築の凄いところです。

地震の際に屋根の上の重い瓦をふるい落として建物の重量を軽くして建物自体が倒れないように考えられているそうです。

地震の多い国だからこそ考えられた建築技法だと思います。

奈良の五重塔は心柱をたて免震させていたのをヒントにスカイツリーにも採用されたかかれております。

実際に地震で五重塔が倒れたという記録はないそうです。

昔のひとが考えた知恵をたくさん取り入れて地震に強い家を作っていければと思います。

熊本城の復興を心から待ち望んでおります。

“お部屋の広い、ゆったりめの新築戸建てが欲しい”

と、希望条件内を指定して色々と物件を検索してみるものの、いっこうに出てこない．．．

こんなお悩みを抱えていらっしゃるお客様が多くいらっしゃいます。このような場合は、土地だけの相場観をまず調べてみると、意外と解決の糸口をつかむことができます。今回は、私がお客様にお送りした、土地相場の資料を事例としてご紹介したいと思います。ちなみに、エリアは中央線沿線です。

このお客様のご希望エリアは小金井市～立川市の中央線沿線エリア、建物の広さは40坪くらいのゆったりめの戸建てを希望されていました。周辺の街並みも、ゆったりとした雰囲気が希望ということで、第一種低層住居専用地域を中心に据えています。これを受け、私の方で、土地の坪単価（又は㎡単価）の相場を調べ、そこに建築費用を加えた金額が予算内に納まるかを検証しました。仮に予算内に納まらない場合には、エリアと予算がミスマッチですので、エリアを変えるか、広さを小さくして物件価格を抑えるか、といったように、条件を緩和させる必要があるということになります。さて、土地相場の調査は、直近一年間の土地の取引事例を基に算出しました。

トップの画像がエリアごとの相場です。緑色で塗りつぶした金額が、土地が40坪（※1・2）だった場合の想定価格です。建売住宅では無くパワービルダー（※3）で注文建築でということであれば、この緑の価格＋1,500万円～1,700万円程＋諸費用が必要な金額となります。建売住宅の場合には、理屈上は緑の価格＋1,000～1,500万円位のイメージなるかと思いますが、一つ問題があります。建売住宅は万人受けするよう仕様・価格に設定されています。その地域で家探しをする人達の多くが求める価格帯を調べて建売の販売価格を決め、そこから建築費用、土地の仕入れ費用を計算して事業となるものだけ土地を仕入れていきます。ひと物件あたりの土地が広くなれば、当然物件価格も高くなってしまい、前述の価格帯に合わなくなってしまいます。逆に小さくなり過ぎてしまえば、買い手の多くが求める床面積ではなくなり売れなくなる為、利益を確保しづらくなってしまいます。建売業者はそのギリギリのラインを見極めて、土地や建物サイズ・土地の仕入れ価格・販売価格の設定をしている訳ですね。恐らくほとんどの場合、建物のサイズは延床25坪～30坪くらい（2階建て想定）のものが殆どになるはずです。前述の“問題”というのは、仮に、お客様のご要望が延床面で40坪を超えるサイズだった場合、建売の物件をいくら探せど、希望条件にマッチするものがでてこないことになってしまうという点です。万人受けするサイズよりも少し大きなサイズを希望している場合には、注文建築で新築した方が、ご希望にぴったりのものが手に入るのは言うまでもありませんが、法令上、そのサイズの建物を納める為には敷地の最低限必要な面積が決まってしまいますので、前述の「坪単価（又は㎡単価）×必要な敷地面積」という現実を直視しなければなりません。容積率80％の地域で、上記40坪の土地で建てられる延べ床面積の上限は32坪（約106㎡）となります。この広さで不十分と感じた場合、予算的にまだ余裕があるのであれば、さらに広い土地を選択していくということになります。予算的に上限に近いということであれば、容積率が150のような地域も候補に入れ（＝街並みの部分は多少妥協する）て、物件を探していくということになります。

（建売の価格については、SUUMOやホームズで新築戸建でヒットしてくるものが、その地域の建売の相場観となろうかと思います。）

※1容積率80～100％の地域で、延べ床面積40坪の建物を建てようとした場合には、敷地面積が40坪～50坪なくてはいけません。

※2 もう一方の画像は、上記※1を算出する際の根拠とした、直近一年間の取引事例一覧です。量が多いので、一部のエリアのみ抜粋して掲出しました。

※3 建売を事業の主としているような建築会社です。このような会社に、自分の土地に注文建築で建ててもらうこともできます。年間大量の住宅を建築していますので、長期優良住宅のような高性能の家も、低コストで建築してもらえます。

台東区にあります国立西洋美術館がユネスコの諮問機関イコモスが世界文化遺産への登録がふさわしい旨の勧告をしたと報道されていますが、国立西洋美術館を設計したのはル・コルビュジエというフランスの建築家で日本で唯一設計した建築作品です。

ル・コルビュジエという建築家は、主にフランスで活躍しフランク・ロイド・ライト、ミース・ファン・デル・ローエと並んで「近代建築の三大巨匠」として知られています。

フランスの建築というとルーヴル美術館など極めて装飾的な建築を思い浮かべるかもしれませんがコルビュジエの建築はそういったいわゆる伝統的なフランス建築とは正反対の建築作品になります。

代表的な作品はサヴォワ邸、ロンシャンの礼拝堂などがあります。又、ソファーのデザインもしていてよくドラマのセットの中でも見かけます。私の好きな建築家のひとりです。

国立西洋美術館は美術館にはめずらしく自然光が取り入れられるギャラリーがあるらしいのですが光の入り角度がスロープから観覧する視線の位置でいろいろな表現をしているときいて、作品だけではなく作品の配置、建物の形状や光など感じなら是非美術館に足を運んでみたいと思います。

住宅購入時のときも平面図だけではなく光の入り方、風の流れ、回りの音などもきに気にしながら探されると過ごしやすい家がみつけられるのではないでしょうか。

今回は戸建ての維持・保全についてです。

「戸建てはマンションと違って修繕積立金などのランニングコストがかからないからお得」と戸建てを検討する方が良くおっしゃられるのですが、これは大きな間違いです。
建築物ですから経年とともに劣化します。当然ながら必要に応じてメンテナンスが必要です。
マンションは区分所有なので、共有物のメンテナンス・管理がルール化されているだけで、戸建てがメンテナンスフリーなわけではありません。

メンテナンスで最も重要なのが資力の確保です。
仮に月々3万円ずつ将来のメンテナンスのために積み立てるとします。1年間で36万円、10年間で360万円、20年間で720万円です。
外壁・屋根の耐用年数が15年～20年だと考えると、これくらい予算を確保しておかないと、将来的に資金調達に苦労してしまうかもしれません。

維持・保全対策は細かく手入れを行っていれば安く済ませることが可能です。

例えば壁のひび割れですが、放置するとそこから雨水が浸入し、内部の木材を腐らせてしまう要因となるのですが、
発見した時にパテなどで埋めるなど応急処理を施せば、劣化を食い止めることができます。
人間の体と同じで、早期発見と適切な対処が一番なのです。

これから戸建て住宅を購入される方は、少なくとも1年に1回はご自身で家屋の点検を行うことをお勧めします。
家族の恒例行事にしてしまえば、そんなに手間ではないですし、何より家への愛着が深まるのでお勧めです。
また、5年に1回は建築士による専門的な検査を受けることもお勧めです。プロでないと判断できない箇所があるからです。

このように、将来の修繕のために資力を確保し、定期的に点検・適切な修繕を行うことを維持・保全対策と言います。
個人の責任だからこそ、戸建て住宅の場合はきちんと計画を立てて管理していきたいものです。

家探しをしていると、様々な物件の広告を目にします。

今回は、とある販売中の中古戸建てのチラシを見て、お客様にアドバイスした内容について、ご紹介したいと思います。

宅建業法で、広告に表示しなければならないと定められている所定の項目に加え、物件をPRする為の写真や周辺環境などが載っています。

でも、所定項目以外は「売主側が訴求したいポイント」ですから、基本的には良いことが書かれている訳です。買主側は、そこから的確に情報を読み取らなければいけません。

では本題です。

トップの画像をご覧下さい。販売中の物件ですので、特定できてしまうとまずいこともあるかもしれませんので、差支えない範囲で抜粋しました。これをご覧になって、どのような情報を読み取れそうでしょうか？

まず基本的なところからご説明します。本物件は、新耐震基準の建物ですが、築20年以上経過しておりますので、現状のままでは住宅ローン減税等は利用することができません。減税等を適用させるためには、耐震診断・補強を行ない耐震基準適合証明書を取得するか、既存住宅売買瑕疵（かし）保険を付保すれば利用することができるようになります。現行法では無いので、耐震診断・補強は行なうのが好ましいですが、必須ではありません。順序としては、瑕疵保険付保の線で検討し、間取り変更をしたい場合には、耐震診断・耐震改修をして耐震基準適合証明書を取得するという二段構えの検討が良いと思います。

次がこの物件のポイントになる部分です。次の画像をご覧下さい。

一階の玄関まえの部分に、オーバーハングしている二階を支える為の柱が入っていることが写真を見ると分かります（赤丸）。また、図面の方にも、それを示していると思われる■が書かれています（青丸）。これが、木の柱ということであれば、イレギュラー要素ではないのですが（もちろん耐震性の不安は有りますが）、部分的に鉄骨を入れている場合がよくあるのです。もし鉄骨入っていると、平面的混構造とみなされる場合があり（※1）、耐震診断ができなくなります。平面的混構造というのは、同一階に二つの構造が混在している状態のことを言います。例えば、鉄筋コンクリート造の車庫の隣に木造の玄関があったり、ツーバイフォーの住宅に軸組みで増築がされていたりというような状態です（※2）。

※1現地の状況を確認して、耐震診断上、混構造とみなさないと建築士が判断することもあります。

耐震診断ができないと、どのような問題が有り得るかというと、例えば、自分が使いやすいように間取り変更のリフォームをしたいとなった場合、構造が変化することになりますので、上記の耐震基準適合証明書又は瑕疵保険付保をする際には、現行法同等の耐震性があることを求められますので、耐震診断が必須となってしまいます。この耐震診断が行えないということですから、耐震性があることを確認できず、証明書取得も保険付保もできないし、減税等も利用できないということになります。最大200万円の減税ですから、軽視できませんよね。

尚、リフォームは、瑕疵保険付保の線で進める場合は、劣化改善、設備等の表層リフォームで済みます。表層リフォームの部分は、お客様が現在の本物件の状況を許容できるのであれば、リフォームなしということもあり得ます。

マンションも戸建てと同じように地震保険がかけられますので、入ることをおすすめしています。

例えば、地震で部屋の間仕切り壁や天井に亀裂が入った場合、食器棚が倒れた場合も被害状況に応じて保険金がおります。津波や地震で発生した火災も補償対象となります。

地震保険は単独では入れず、火災保険とセットで加入します。保険金の目安は火災保険の契約額の30～50％が多く、官民共同で運営しているため、どの損害保険会社と契約しても保証内容や保険料は基本的に同じです。

マンション購入時に、自分が住むことになる専有部分の保険には気が回るのですが、共用部の保険はマンション管理組合が掛ける保険のため、確認を忘れがちになります。

共用部分の保険契約はマンション管理組合が行い、保険料や補償の仕組みは専有部分と同じです。マンションの基礎や柱、屋根など主要構造部分が一定以上の損傷を受けた場合、保険金がおります。

マンション購入時（新築の場合）に地震保険が付帯されないことが多く、見直す場合は管理組合の総会決議が必要です。また、免震構造などを打ち出しているマンションの管理組合なら、追加の保険料を負担してまで入らなくてもいいと判断しているケースもあるようです。

2014年以降、全国平均で15.5％保険料が値上がりし、今後も段階的に値上がりがすると言われています。

万一のときの備えとして、マンション購入時には地震保険の有無、それも共用部の備えについても確認をしておくことをおすすめします。

戸建て住宅には木造軸組工法や2×4工法といった木造住宅のほかに、鉄筋コンクリート造や鉄骨造のような非木造住宅など様々な工法があります。工法によって住宅の性能を評価する方法が異なり、実施できるリフォームの内容や利用できる住宅取得支援制度が異なります。今回は中古住宅購入時における工法について説明いたします。

木造軸組工法以外の旧耐震案件に要注意！

工法によって住宅の性能を評価する方法が異なるため、実施できるリフォームの内容や利用できる住宅取得支援制度が異なります。特に木造軸組工法以外の旧耐震（昭和56年5月以前）の建物を検討する際には、構造に関わる改修工事が現実的でないため、住宅性能を確保することが困難で、住宅ローン減税やかし保険などの制度の利用も難しくなります。

住宅資産を維持・保全するためには定期的な改修が必要です。
中古住宅は「改修工事」を実施しやすい工法を選びましょう。

木造軸組工法が日本の気候風土に適していると言われるのは、新築時からメンテナンス不要ということではなく、悪くなった部分を改修しやすい工法だからです。同じ木造住宅でも2×4工法は部分改修には適していません。「悪くなったら建て替える」は古い価値観で、これからは「適宜改修を行い住宅性能を維持・保全」する時代です。建物性能の劣化は資産価値を大きく棄損してしまう原因となります。中古住宅購入時は将来のメンテナンスのことを考慮して、なるべく改修工事のし易い工法を選択しましょう。