スタッフブログ：月別: 2016年9月

不動産購入等の手続きの際に必要となる書類に、登記簿「謄本」や戸籍「抄本」等を求められることがあります。
「謄本」「抄本」等の使い分けに関する豆知識です。

まず、おおもとになるオリジナルの書類を「原本」といいます。
実際に署名された書類や、捺印された書類がこれですね。

つづいて「謄本」とは、原本と一字一句同じ内容を書き写し、原本と相違ないことが証明された文書を指します。
そして最後に「抄本」ですが、こちらは原本の「一部の記載内容」を写して、原本と相違ないことが証明された文書です。

たとえば「戸籍」とは役所に保管されているオリジナルの簿冊（又はデータ）であり、役所の窓口で交付してもらえるのは、実はその写しなのです。
戸籍「謄本」というと原本である戸籍に記載された事項のすべてが写されている文書であり、戸籍「抄本」は一部の者についてのみ記載された文書になります。

ただ、最近では役所でも「戸籍謄本」とは呼ばず、戸籍全部証明書や戸籍一部証明書などと呼ぶケースもあるようです。

普段何気なく使っている用語も、実は明確な定義があるものですね。

片道1時間半、往復3時間の通勤ということは、1年に720時間も電車に乗っていることになります。
テレビで超遠距離通勤をしている人の特集なんかを見たりしますが、通勤時間を趣味の時間に割いているからというのは詭弁です。
電車やバスの限られた空間を使うより、自宅でやった方がはるかにはかどる。
通勤時間を活用しているという人は、言い換えると電車やバスの中でできることしか実行できないわけで、
通勤時間は短ければ短いほど人生は豊かにできそうです。

かつては職住近接を実現する方法は限られていました。住宅購入＝新築の時代は選択肢が狭すぎたからです。
賃貸VS購入などの議論でもこの問題は賃貸派のメリットで挙げられます。
しかし、住宅購入の選択肢はかつてに比べてかなり広がっています。
資産価値が下がりにくい住宅購入を行えば、いつで売ることができるからです。

転勤を例に挙げます。
単身赴任を強いられる大きな要因はマイホームです。（子供の学校も要素になりますが、ここでは割愛します）
新築でマイホームを買ってしまったため、売却すると大赤字になってしまいます。
普通の家計では単身赴任を選択する以外に道はないわけです。
家族が離れて暮らす。子供が大きくなってからならまだいいのですが、得てして単身赴任の悲哀は子供がかわいい盛りに訪れるようです。

もし買った値段と同等の価格で売却できたら？
単身赴任を選ばなければならない大きな理由はなくなるはずです。

次に転職を考えます。
終身雇用という言葉が形骸化して、職業選択の可能性が広がっているはずですが、日本の雇用体系は旧態依然です。
転職を心に決めた時、足かせになるのはマイホームという負債です。
家族の生活の安定を犠牲にしてまで、人生をチャレンジすることができないのです。

もし買った値段と同等の価格で売却できたら？
人生はいつでもリセット可能です。選択肢は無限に広がります。

日本は窮屈だと言われます。
狭い日本を更に狭くしている要因は「住宅購入＝新築」という住宅業界の罠です。
買ったが最後、ローンを払い終えるまでは動けない、住宅ローンに縛られる人生になってしまいます。

住宅購入はその後の人生の可能性に大きく影響する重要な選択です。
豊かな人生を実現するために、まずは失敗しない住宅購入を強く推奨します。

最後に印象的な言葉を紹介します。
”日本に住んでいた頃は、「都内は家賃が高いから無理！」と決め込んで、迷わず郊外に住んでいたのだ。
しかし、実際に職住接近を経験した今になってみると、家賃の高いのなんて大した問題じゃないな、とシミジミ思う。
金は後から稼ぐことも可能だけど、時間だけは絶対に取り返せないからだ。”

時間だけは絶対に取り返せない。
お金を軸にして住宅検討をされる方がほとんどだと思いますが、
時間を軸にして最適な住宅を検討すると、まったく違った選択になるのかもしれません。

皆様、ご存知の通り、日本のほとんどの地域で人口減少が進んでいくのは避けられません。国立社会保障・人口問題研究所の推計（2013年）によると、20～25年以降は全ての都道府県で人口が減少し、約７割の自治体では40年の人口が10年に比べて2割以上減ってしまうそうです。推計は40年までですが、さらにその先も各地の人口が減り続けるのが確実です。

地域の人口が減っていくと、規模の経済が発揮しにくくなり、そうなるとサービス産業が撤退したり、商店街がさびれたり、行政コストが上昇したりする。放置したままでは地域住民の福祉水準は大幅に低下する。

これに対しての政策的対応については2つ考えられるそうです。

1. 「人口減少ストップ」、② 「スマートな縮減」戦略

圧倒的に多くの自治体は前者に力を入れているそうですが、大きな問題が潜んでいます。ちなみにその問題は下記2つの考えで、人口予測をしているという点です。

1. 「出生率は40年までに2.07」、② 「社会移動はゼロ」

残念ながら、人口減少を前提とした議論は移民等を受け入れない限り、難しいのが実情であり、これからは地域で暮らす人々の福祉水準を低下させない「スマートな縮減」のほうと言えます。そのような考えを「賢く規模を縮小させる」という意味で「スマートシュリンク」とも呼ばれています。

実現には過疎地に住む人々をより利便性の高い地域に移動させ、住居や商業施設をできるだけ中心部に集中させるようになるため、これから住宅購入を検討する際は自分のできる範囲で利便性の良い「立地」にこだわっていただく必要がございます。

これからは「スマートシュリンク」という考えで日本経済は回っていくという事を頭の片隅に置きながら、住宅購入に臨んでいただきたいと思います。

民間住宅ローンから融資を受けている方で、2015年11月から2016年3月に借り換えをした人に調査した結果、返済期間が短縮された方が全体の65.6％、毎月の返済額が減少したのは全体の66.0％だったそうです。
（有効回答数：259件）

低金利なので弊社からもお客様へ借り換えのお声掛けをしてみたところ、7月以降かなりのお客様が借り換えを実行され、大変ご満足いただいております。

返済予定表をお送りいただければ、どのくらいお得になるのかシミュレーションもすぐに出来ますので、お気軽にご連絡ください。

ちなみに、今月のフラット35の金利は1.02％です。
ご自身の住宅ローンの金利をご確認いただき、今すぐご連絡ください。

こんにちは、大内です。

9月もそろそろ終わりを迎えようとしていますが、

会社の近くの小学校は先週末に運動会を開催しているところが

多かったです。

ただ、ぐずぐずの天気からの急な雨などで大変そうでした、、、

そこで今回のお題は、台風、ゲリラ豪雨などによる浸水対策です。

一戸建ての購入を検討される際には、川の近くなどでは過去に浸水の

被害がなかったかどうかなどを気にされる方も多いと思います。

一概に、何十年も前に浸水被害があったから危ないというのも、昔より

は治水技術が向上してますのでどうかと思います。

ただ、いまはゲリラ豪雨があります！

こればっかりはどんなに高台であったとしても、川が近くになかったとしても

危険性があります。

ではどうすればよいのかというと、いざというときに備えておくことが重要です。

地震対策や停電対策をされている方は多いかと思いますが、浸水対策を

している方はあまりいないのではないでしょうか。わたしもしていません、、、

では、具体的にどうすれば良いのかか、下記リンクに詳しく書いてありますので

参考にしてみてください。

http://matome.naver.jp/odai/2140495099064538301

現実的に１００％安全な家はありません。

重要なのは、『備えあれば憂いなし』の考え方だと思います。

大事なマイホームを守るのは自分です。

台風シーズンは終わりますが、気にしてみてはいかがでしょうか。

ではまた♪

先日バスケットボールB.LEAGUE が行われた国立代々木競技場ですが、国連教育科学文化機関（ユネスコ）の世界文化遺産にしようと9月21日に、著名建築家や文化人らが登録推進団体を結成したと報道されていました。
日本が五輪会場となる2020年までの実現を目指すそうです。

国立代々木競技場は世界的建築家、丹下健三氏が設計し、1964年東京五輪の会場となりました。

代々木競技場は第一、第二の大小二つの体育館からなり、いずれも内部に柱がない開放的な空間が特徴です。
第一体育館は建物の両端に立つ高さ40メートルの2本の主柱に結んだケーブルから大屋根をつり下げ、約1万5千人が観戦できる水泳会場でした。
土木技術を応用した世界的にも珍しい建築で、日本の戦後復興を印象づける役割を果たしたとされています。

丹下氏は大会後、国際オリンピック委員会（ＩＯＣ）から日本人初の「オリンピック功労賞」を贈られました。
今年の7月には国立西洋美術館が建築作品群の一つとして初めて世界遺産になったので今度は建築家も日本人で建築作品も日本のものが世界文化遺産になってほしいと思います。

不動産購入に際して、土地の権利が「所有権」ではなく「借地権」となっているケースがあります。

土地については、地主から借り受けて地代を支払う、という利用形態ですね。

さて、不動産を購入して所有権を取得すると、通常土地の名義を変更します。不動産の登記情報に「所有者」として取得者の名前が登録（＝登記）されることになります。
この登記がされていることをもって、他人に対しても所有者であることを主張できますし、新たに権利証が発行されることになります。

ところが、土地の権利が「借地権」の場合、通常は名義変更登録（＝登記）がされません。そのため、権利証も発行されません。
これで他人に対して借地権を取得したことを証明できるのでしょうか。

実は、土地の利用権が借地権だった場合には、「借地借家法」という法律で、借地権については登録（＝登記）がなくても、建物についてしっかり登録（＝登記）がされていれば、他人にも証明できる、と定められているのです。
「建物が登録されているということは、当然、土地の利用権もあるはずなので、わざわざ借地については登録しなくていいですよ」という規定ですね。

この規定があるため、基本的には土地についての借地権の登録等は行われず、登録（＝登記）は省略されることが一般的です。

借地権付き建物を購入した場合には、土地の登記簿にご自身の名前がなくてもご心配なさいませんように。

本日は、中古住宅の保証シリーズ第四弾です。中古住宅の取引の場合、売主の瑕疵（かし）担保責任は無か3ヵ月と定めるのが一般的です。これは売主も個人、買主も個人の対等な個人間の売買であることが影響しているのでしょう。一方、売主が宅建業者の場合には、プロと個人の取引になりますので、個人が不利益を被ることが無いよう、引渡し後2年間の瑕疵担保責任を売主が追うことが義務づけられています。新築は、法律で10年間の瑕疵担保責任を負うことが分譲主や工務店（自分の土地に新築した場合。以下、分譲主等。）に“義務付け”られております（以下、簡単にする為に10年保証といいます）。

さて、ここからが本日のテーマですが、新築後10年以内に個人間で取引された場合はどうなるでしょう？新築の10年保証の期間中だから、その保証を次の所有者が引継げるのか、それとも、あくまで個人間の売買だから上記3ヵ月になってしまうのか？

答えは、「両方あり得る」です。ただ注意が必要なのは、10年保証の引継ぎには所定の手続きが必須であるということと、不動産屋さんは手間のかかることしたがりませんから、買い手側から積極的に引継ぎの要望を伝えないと、一般的な中古の取引である「3ヵ月」になってしまいます。

それと、手続きをすればかならず10年保証の引継ぎができるのかと言えばそうではなく、「①新築時に付保してある瑕疵保険に、所有者変更の特約が付いている」と「②分譲主等の承諾が得られる」という2つのハードルをクリアしなければなりません。また、引継をするにあたっては、現在の建物の状況の検査を受ける必要があります（費用は5～10万円が一般的）。私の過去の経験では、上記②の承諾が得られず、中古住宅用の5年間の瑕疵保険を付保することにしたケースもありました。

物件の築年数が8年であれば、10年保証の残存期間は2年しかありませんから、中古住宅用の瑕疵保険付保を選択するのも良いでしょう。

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

LCワールド本巣という岐阜県本巣市の大型ショッピングモールの話題がニュースになっています。
http://www.j-cast.com/2016/09/12277878.html?p=2
広大な館内で営業しているのは無人タマネギ販売所のみという状況だそうです。

ショッピングモールへのアクセスを売りにした開発がよく見られます。
確かに大型ショッピングモールが近くにあれば便利ですね。
しかし、ショッピングモールの立地条件を考えると、そこには大きな罠が待っていることがわかります。
通常大型ショッピングモールは郊外に作られます。巨大な敷地を確保しようとするとどうしても郊外になってしまうからです。
ショッピングモールの開発とともに道路なども整備されることが多いのですが、街と呼ぶには発展途上のため、基本的に都市部からのアクセスが限られます。
多くは一本道が整備され、オープン当初は大渋滞になることが多いようです。
主要駅からシャトルバスなども出ていて（場所によっては循環バスのルートに入ることも）、一見交通の便が良さそうに思えます。
モール内に病院なども誘致され、買い物も便利、シャトルバスを使えば通勤・通学にも便利そうです。
ショッピングモールの罠というのは、ショッピングモールが存在することが条件になっていることです。
ショッピングモールがなくなった場合を考えると、都市部から離れた不便な立地でしかありません。
人が集まるからバスが出るのであって、ショッピングモールがなくなればバスもなくなります。
（そもそもシャトルバスはショッピングモールの管理下なので、経営悪化とともに削減対象となります）
人が集まるからテナントが出店するのであって、病院だとしても収支が合わなければ撤退します。

ここの側の家を買いたいと思うでしょうか？
「あの時は○○モールがあったから便利だったのに…」そんな後悔の声が10年～20年後から聞こえてきそうです。
言うまでもなくショッピングモールは民間企業です。経営が悪化すれば容易に撤退します。
多くは人口減少に起因すると思われますが、有名になった「LCワールド本巣」や「ピエリ守山」といったショッピングモールの場合、競合店が近く（近くと言っても5km～10km圏内）にできたのが要因と言われます。
こうなると普通の商店と何ら変わりがありません。ショッピングモールが存在できるかどうかは運営会社の経営手腕に委ねられているのです。
同時に自宅の資産価値も運営会社の経営手腕に委ねられていると言わざるを得ないのです。
スーパーが近いも同様です。そのスーパーがなくなれば途端に不便な立地になってしまいます。
バブル期あたりに作られた新興住宅地にその傾向が多いように思えます。
多少駅から遠くてもスーパー、病院が近いから便利、というのは人が多い時代の価値観です。
これからの人口減で、商業施設はもちろん、病院も学校もなくなります。
○○だからという買い文句は、その条件が無くなれば無価値な「罠」でしかないのです。
住宅の価値は立地です。将来的に人が集まる街選びです。
住み慣れているから～、子供の学区域が～、職場が近いから～などといった個人的な理由で家選びをしてはいけません。
ましてや郊外だけど新築だから、という販売会社の口車に乗ってはいけません。
まずは冷静に、客観的に、様々な条件がマイナス側に働いたとしてもそれでも「買いたい」「住みたい」と思える街探しが重要だと思います。

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

間接照明という言葉はあちこちで聞く機会が多いかと思うのですが、さて実際にどのようなものであるかご存知でしょうか？
間接照明は光が「何か」（壁や天井など）にあたり、その反射光を利用して周囲を照らすものとなります。
反射することによって光は柔らかくなり、雰囲気作りに役立つ光になります。

間接照明の特徴と使用目的

間接照明の特徴としては天井などに設置する直接照明と違って、反射を利用するために穏やかな光になりやすく、陰影が浮き出しやすくなるという点が最大の特徴でしょうか。
そのため気分を落ち着かせたり、逆に気分を盛り上げたりすることが出来るのです。
直接照明が生活のための照明であるとするならば間接照明は部屋を演出する照明といえるでしょう。

間接照明のメリット

・気分をコントロールするのに最適であり、癒しを味わうことが出来ます。
・種類が豊富で、気分に合った間接照明を選択することが簡単です。
・直接照明は基本的に天井据え付けであることが多く、間接照明は移動・設置が比較的簡単です。

間接照明のデメリット

・生活光としては利用しにくいです。
・どうしても直接照明または補助照明のサポートを必要とします。
・設置場所や壁や天井の材質により思い描いたものと異なってしまうことがあります。

間接照明はほかの照明に比べて多種類の照明器具があります。
自分の気に入った照明手段を選択するのがよいと思います。
照明は身近なものなので少しだけ特徴を説明します。

キャンドル
ほかの照明とは違い火の明かりをそのまま使用するので幻想的なイメージを作りやすくなります。

電球
光量を自在に絞れたりするものがあるなど、間接照明としても大変使いやすいものです。

LED（発光ダイオード）
現在照明の主流である蛍光灯に代わる商品と期待されているのがこのLEDです。低電力、省エネで発光できたり、通電と同時に最大輝度で点灯できるなどさまざまなメリットがあります。

間接照明にも大変使いやすい素材といえるでしょう

あとは照明器具のデザインや設置の場所にもよりますが上手に光と影を使いお部屋の演出をしてみてはいかがでしょか。

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

昨年、埼玉県の50歳の男性が、多く納め過ぎた相続税を返してもらう更生という手続きにより、約400万円を手にしたようです。
理由としては、道路から約1.6mの高さにあり階段で出入りする宅地の評価額を路線価より10％下げることができたからのようです。

そもそも路線価とは国税庁が毎年7月初めに発表するもので、土地を相続したり、贈与したりするときに税務上の評価額のもとになるものです。
路線価に土地の面積をかければ評価額が出ますが、これはあくまで目安です。
土地と道路との位置関係などに応じて路線価を補正する仕組みがあり、相続税額も左右します。
その為、今回は住宅地によくある補正のパターンをご紹介したいと思います。

路線価は都市部の道路ごとにつけられ、道路の面する標準的な土地１㎡当たりの評価を示します。
2016年分の路線価は国税庁のホームページや税務署で地図形式で見られ、自分で土地の評価額を計算できます。
例えば自宅の土地が180㎡で、面する道路に「300」の表示がある場合、路線価は千円単位なので1㎡当たり30万円となり、その土地の評価額は5400万円となります。http://www.rosenka.nta.go.jp/

ちなみにこの土地が路線価「200」の道路にも面する角地なら、2本の道路に出入りできる利便性の高い土地とみなされ、補正で約3％分を30万円に足して評価額を出すため、合計5508万円となります。

都心部に多い「旗竿（はたざお）」は、路線価をそのまま当てはめると評価が割高になるので注意が必要です。例えば間口が3m、奥行きが30mの旗竿地なら路線価から約20％減額しての計算となるようです。

幅4m未満の道路に面している土地は、原則として建物を建て替えるときに道路との境界線を後退させる「セットバック」をしなければならない。
セットバック部分は路線価から評価を70％下げられる為、地価の高いエリアでは影響が大きいようです。

いずれにせよ、戸建て住宅を検討する際はこのような路線価を確認して、評価額の目安を把握していただければ幸いです。

2016年4月から既に始まっている電力自由化ですが、CMでは「携帯電話とセットでお得」などどの電力会社に切り替えようかと思っている方も多いと思います。
しかし、残念ながらマンションにお住まいの方に、自由に電気会社を「選べる場合」と「選べない場合」があるので注意が必要です

◆マンション電気契約の種類

低圧の場合マンションでまとめて電力会社と一括契約するのではなく、個々に電力会社と契約するタイプになります。よって、電力自由化によって、一戸建てと同じように自由に電力会社を選択する事が出来ます。

もちろん契約する電気の種類は今まで通り低圧電力という電気になります。

マンションが電力会社を決め、マンションごと高圧一括受電契約をしている場合がこれにあたります。大規模なマンションやタワーマンションにこの例が多くなります。

株式会社富士経済の調査報告によると、高圧一括受電サービスの導入対象となる50戸以上の大型分譲マンションは全国に200万戸程度あり、その中で高圧一括受電を導入しているマンションは約40万戸。

大型マンションの中でも20%で、小規模中規模マンションは高圧一括受電の対象でない事から、ごく一部の大型マンションが電力自由化とは関係のない高圧一括受電である事がわかります。

メリットとしては、ロビーなどの共用部分に高圧の料金の安い電気を流すことができるので、マンション全体においても、電気代がかなり安くなるのです。

具体的に入居者にとっては、支払う管理費用が安くなる、メリットがあります。

個々の家庭には、高圧受電設備で高圧の電気を家庭用の低圧に変圧し流しています。ですので、個々の家庭には一般の家庭用低圧電気の料金が適用されることになるのです。
この電気代の節約はマンションの管理組合にとっては、かなりメリットのあることで、あまった料金をマンションの補修に回したり、蓄えておくこともできます。

電力自由化で、「携帯電話とセットでお得」のような形で電力会社を自由に選ぼうかと思っている方も購入するマンションによっては自由に選べないこともありますのでお気を付けください。

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

先日、不動産の共有を避ける方法として遺言書を作成する方法があるということをお伝えしましたが、その他にも遺言書を作成するメリットがあります。

まずは、ご本人の意思で財産の行先を自由に決定できる点です。
そのまま住み続ける妻には不動産を残し、その他の金融資産は子供達へ等と決めることができます。

併せて、「附言事項」として、お手紙のように「どうしてこういう分け方をしたか」「どうやって財産を使って欲しいか」等のメッセージ添えることで、引き継いだ相続人に納得してもらい、相続人間での揉め事を回避する、ということも期待できます。

そして、最大のメリットが「遺言執行者」を指定できることです。
「遺言執行者」とは、遺言の内容を実現するための手続きをする人を指し、実際に銀行で口座を解約することや、不動産の名義変更をする権限を持つことになります。
この「遺言執行者」がいないケースですと、不動産を妻が取得すると決まっても、他の相続人の印鑑証明書が必要になってしまい、結局手続きがスムーズに進まないといったトラブルが生じてしまいます。
一方、「遺言執行者」がいれば、遺言執行者単独で手続きを進められますので、スムーズに手続きが可能になります。

ちょっとしたことで手続きがガラッと変わってしまいます。

不動産を買うまでだけではなく、買ったあともサポートさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

熊本地震で被災された方の声をお届けします。

弊社でも代理店を行っている火災保険ですが、今回熊本地震で被災された方からの経験談をもとに、もっと多くの方に地震保険の重要性をご理解してもらうために、お客様の声と保険会社の対応などをまとめたページを作成しております。

これは、実際に大変な思いをされた方々の経験談として受け止めるのももちろんですが、もし自分自身に起こった場合にどうすれば良いのかという時の参考になるのではないかと思います。

自分は大丈夫と思うのではなく、是非一度ご覧いただき、地震の怖さや保険の大切さを今一度考えてみてはいかがでしょうか？

http://www.fujikasai.co.jp/insurance/individual/building/kumamoto2016.shtml

広島県三次市と島根県江津市を結ぶJR三江線（108．1キロ）について、JR西日本は1日、9月末までに全線廃止を国土交通省に届け出ると表明した。
三江線は1975年に全線開通。国交省によると、JR発足後、100キロを超える鉄道の全線廃止は本州で初めてだそうです。
いよいよ鉄道が廃線になる時代に突入しました。

JR西日本は「地域のニーズに合致しておらず、利用者の減少に歯止めがかかっていない」などと説明し、代替の交通手段が確保され次第廃止する意向を示しました。代替交通にはバスを想定し、JR西として初期投資の全額と一定期間の運営費を負担する考えだそうです。

沿線6市町でつくる「三江線改良利用促進期成同盟会」の景山良材会長（島根県美郷町長）は「残念だが、受け止めざるを得ない」「第三セクター方式などによる鉄路存続は自治体の財政的負担が重く、バスへの移行が現実的だ」と説明されたようです。

人口減少に起因する問題には出口がありません。ひたすら縮小均衡の路線を探るしかないのです。利用者が減れば当然鉄道も維持できません。代替交通とされるバスがどれくらい維持できるのかも不透明です。

住宅購入と人口動向は切っても切れない関係にあります。人がいなくなる街を選択してしまうと、バスがなくなり、鉄道すら危うくなります。自治体は道路やトンネルなどのインフラを維持することすらままならなくなります。

利便性の低下が人口減少に拍車をかけ、行き着く先は街の破たんです。当然ながら人がいない街にある家の資産価値は一般に評価してもらえないでしょう。
※不動産はいらなくなったからといって捨てることができないので、誰も住まないのに維持費や税金だけ発生する「負動産化」してしまうのです。

人口減と急激な高齢化はここ5年～10年で様々な問題を顕在化します。多くは資金不足から「捨てる街」選びが着実に進行します。
住み慣れた街だから、生まれ育った街だからといった個人的な感覚で街選びをしてしまうと、大変な状況に追い込まれるかもしれません。

家探しで一番重要なのは立地です。将来に渡って人が集まる立地なのか？是非とも冷静にご判断いただきたいと思います。

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

真面目で勤勉な日本人。
でも家に関しては違います。市中に売りに出ている中古物件には法令違反のものが沢山あります。
恐らく消費者の皆さんが考えている以上にあります。
今回は、よくあるイレギュラーである、「建ぺい率・容積率オーバー」の“あるある”をまとめてみました。

≪建ぺい率・容積率オーバー　あるある≫

◎地下車庫の容積率緩和措置を受けていると思われるが、検査済証が無い為確証がない。

◎建築確認申請の図面、工事完了後の検査時点では「吹き抜け」だったが、その後、二階の床（＝1階に天井も貼って）を貼って居室としている。

◎上記同様、完了検査までは小屋裏収納（天井高1.4ｍ）だったが、その後、小屋裏収納の天井を外して居室として使用している。

◎上記同様、完了検査まではインナーガレージだったが、その後、壁や床を貼って居室として使用している。

◎所有者が容積率のことを知らず、また施工業者からの注意喚起もなく増築をしてしまい、容積率が超過してしまった。

建ぺい率・容積率オーバーの物件は住宅ローンがつきません。
現金で買うことが前提となってしまうので買い手が限られることになり（＝需要が少ない）、通常の物件相場よりも安い値段で市場にでることになります。
もともと現金購入前提で建替えるつもりがないとしても“安く買えて良かった”と思うのは早計です。
なぜなら、わざわざ建ぺい率・容積率をオーバーして作っているのには理由があることが多いからです。
例えば、その地域の容積率が80％で、自分が持っている土地の面積が80㎡だとします。遵法して建てると延床面積64㎡になってしまいます。
これだと、家族で住むには狭いので、前述のような方法で住空間を増やす訳です。
将来ご自身が売却を考えた時には、その建物は築50年になっているかもしれません。
それを購入する買い手は恐らく、“建替えると64㎡かぁ。折角戸建てなのに狭すぎるなぁ…”と敬遠され、買い手が限られることとなり、資産価値を大幅に下げることにもつながりかねません。

折角お住まいを選ぶのであれば、将来においても流動性の高い、ちゃんとした物件を選択するようにしましょう。

こんにちは、大内です。

９月になり１週間がたちましたが、まだまだ暑い日が続いてますね。

そうかと思いきや、朝晩は肌寒い日もあったりで、風邪をひきやすいかも

しれません。

みなさんも体調管理には気を付けてください。

さて、今回のテーマは、マンションの防音対策・楽器編です。

いまご相談を頂いているお客様からマンション室内での楽器演奏について

防音対策をいろいろと調べてみましたので、ご紹介させていただきます。

①防音室を設置するのは対策としては一番効果があるかと思いますが、

価格がそれなりにするのが難点なのと、部屋が狭くなるのがネックのようです。

会社近くのヤマハ音楽教室さんでは、一番オススメでした。

②ピアノであれば、壁から１５ｃｍほどはなしたりして、その間にクッション材を

いれる。床には厚手のじゅうたんを敷くのがお手軽ですが、効果は結構あるとの

ことです。

③個人的には一番重要だと思うのが、上下左右斜めのお部屋の方への事前の

しっかりとしたご挨拶だと思います。

この挨拶がしっかりとしていれば、その後のちょっとした音は問題なくなる可能性が

髙くなります。

あとは、常識的な時間帯で、常識的は音量での演奏も大切なはずです。

せっかく購入したマイホームでイヤな思いをしないように、させないようにするには

しっかりとした準備が必要です。

当社でもいろいろな施工例がございますので、お気軽にご相談ください。

ではまた♪