スタッフブログ：月別: 2017年12月

育住近接とは、保育園や学童施設などを集合住宅内に設置する傾向があります。
2017年12月12日、株式会社リクルートホールディングスは、
同社およびグループ企業が事業を手がけている人材派遣や飲食などの8領域に関して、2018年のトレンド予測を発表しました。

そのうち「住まい」の分野については「育住近接」がキーワードとして提唱されました。
これまでは、職場から近いところに住居を構える「職住近接」が知られていたが、
育児負担を軽減するための育住近接がトレンドになりつつあるといいます。

共働き世帯は増加の一途をたどり、「職住近接」といわれる都心志向、駅近志向が高まっている一方で、
利便性の高い人気エリアでは、保育園不足や周囲の住民との繋がり不足から生じる
育児中の親の精神的・時間的負担が課題になっています。
そのような中、保育園や学童保育施設などをマンションや団地内に設置する「育住近接」というトレンドが生まれているそうです。

これらのことから、今後の住まい選びは、「職住近接」から「育住近接」に変化していくだろうと予測されました。

育住近接のメリット

保育園に立ち寄って子どもを預けることを前提とした通勤時間が短くなることを挙げています。

都心部では｢職住近接｣による駅近マンションなどの人気も高いが、どんなに駅から近くても、
保育園が遠い場所にあると、送りの時間を含むと時間がかかってしまうというケースは少なくないです。
多少駅から離れたエリアでも、自宅近くに保育園や学童施設があれば送り迎えの時間や手間も省け、
通勤時間も短縮できるので子育て世帯の負担は軽くなります。
両親にとっては余裕ができれば子供と接する時間や家事に当てることが出来るので負担が軽減できます。

育住近接に対する国の支援 として
2017年6月、待機児童の解消を目的とした「子育て安心プラン」を厚生労働省が発表しました。
詳しくは下記へ
http://www.kantei.go.jp/jp/singi/syakaihosyou_kaikaku/dai7/shiryou7.pdf

育児中の方やこれからご結婚を検討されている方にもお住い探しの参考にして頂ければと思います。

金子です。

多数のお問合せをいただいた松本3丁目の新築戸建ですが、

おかげさまでご成約となりました♪

今回は土地としてのご成約となりました。

正直、新築戸建の建設予定地の土地を購入することは難しいです。

くさの工務店はエリア専門ということもあり、多くの情報が早く入ってきます。

なかなか物件が決まらない、どこに問い合わせればいいのかわからない方等、ぜひお気軽にお問合せください。

新築戸建のことなら金子まで

こんにちは、大内です。

今年もあと一週間ですね♪

年内最後のブログは、未公開物件の販売予告です！

しかも、とても貴重な２世帯住宅プランです♪

私自身も２世帯住宅に住んでおりますが、注文住宅だったので建売よりも割高でした、、、

ただ、今回は２世帯住宅だけど、建売住宅と同じ価格帯でのご提供を目指しています！

気になる場所は、埼京線沿い徒歩５分！土地は６０坪もあります！

気になって仕方がない方は大内携帯080-3127-7324まで♪

ではまた♪

皆さんこんにちは、橋本です。

みなさん、どんなクリスマスをお過ごしでしょうか？

さて、不動産を所有するとかかる代表的な税金が「固定資産税・都市計画税」ですよね。

この固定資産税は1月1日時点で固定資産税台帳に所有者として登録されている人に課税される税金です。

これは一定の不動産や償却資産に課税される市区町村税です。

税率はさいたま市は1.4％です。

税額計算の基になる課税標準は固定資産税評価額による事となっています。

市区町村から納付書が送付されてきますので、その納付書に記載されている期日までに納付します。

納期は原則として4月、7月、12月及び2月の年4回。もちろん一括納付も可能です。

一方、都市計画税は、原則として市街化区域内の土地及び家屋の所有者に対して市区町村が課す税金で、税率はさいたま市は0.3％です。

固定資産税、都市計画税の税額の計算は、固定資産税評価額に税率を乗じて計算します。

この固定資産税、都市計画税には住宅用地に対する軽減措置があります。その制度については・・・また次の機会にお話しします♪

難しい分野であることは間違いないのですが、懲りずに第2段やります。
今回のテーマは耐力壁です。

前回記事　木造住宅の耐震診断　～必要耐力と保有耐力～
前回の説明で保有耐力という説明をいたしました。
現地調査で壁の強さを確認して、全て合計したものが保有耐力です。
ここでいう強さを持つ壁を「耐力壁」と言います。

下図は壁の構造を表したものです。

単純に耐力壁といっても、柱を挟んで両側に面材が付きます。
また、壁の内部には部分的に筋交いと言われる構造材が設置されます。

1枚の耐力壁の評価は下記です。

＜片側の面材の耐力＞＋＜もう片方の面材の耐力＞＋＜筋交いなど構造材の耐力＞

各面材には耐力が下記のように設定されています。

例えばどちらの面材も石膏ボードで、3つ割り筋交いのある壁は、
＜石膏ボード　1.1kN/m＞＋＜石膏ボード　1.1kN/m＞＋＜3つ割り筋交い　1.9kN/m＞＝＜4.1kN/m＞
という強さになります。

この壁の強さには、接合部の金物に応じた低減要素があるのですが、接合部のお話はまた後日となります。

耐震診断の現場では、各壁の面材の仕様を確認していくのが重要な作業となります。
耐震改修工事は弱い面材を強い面材に変更する工事となります。

スマートロックとは、スマートフォンなどの電子機器を通じて開錠や施錠を行う鍵のことです。
セキュリティ対策の面から注目されているアイテムの一つであり、気になっている方も多いのではないでしょうか。
しかし便利で安全性が高いのですが、取り付けやすさや操作性などは商品ごとに異なるため、
どのようなスマートロックを選んでいいのか迷われると思います。
そこで今回は、スマートロックについて解説をしたいと思います。
数年前に一斉にスマートロックの発売が開始され、
その理由としてはBluetooth Row EnergyというBluetooth規格の変更があったことが背景にあります。
本規格は省電力かつ省コストで通信や実装を行うことを意図して設計されているようです。

■スマートロックの選択方法

当社でも不動産取引の効率化を考えて活用しているスマートロック。
日本でも徐々に普及しはじめていますが、商品によってさまざまな特徴があり、
操作性や機能面を確認して、自分にあったスマートロックを選ぶ事が重要です。

セキュリティ面を重視することはもちろんですが、
使いにくいものを選んでしまうと機能や性能を活かしきれない為、
機能面や操作性を必ず確認していただければ幸いです。

■工具不用で取り付けが簡単に行えるものが便利？！

スマートロックはドアの鍵穴にかぶせるようにして取りつけるもの（取付方法は粘着テープ）が多くなっていますが、
中には工具一式を揃えなければ難しいものもあります。
その為、スマートロックの選定段階では取り付け方法を必ず確認しておきたいものです。

もっとも粘着テープで貼り付けるスマートロックが普及しておりますが、
粘着力の強度によってはドアを傷つけてしまうものもありますから、
消費者の口コミやレビューなどもしっかりとチェックしていただく事をおすすめします。

■スマートロックの開錠方法の違いについて

スマートロックの施錠や開錠を行う方法は、商品によって異なります。
スマートロックで最も多く採用されているのは、専用のアプリをあらかじめ、
スマートフォンにインストールしおいて、アプリ上で開錠や施錠を行うタイプです。
玄関前でスマートフォンを操作する必要があるのでやや手間がかかりますが、
アナログ的な鉄の鍵を持つ必要が無いため、鍵の紛失で困る事はありません。

スマートロックに認識させているスマートフォンを持っていれば、
近づくだけで開錠できる便利なものもありますが、こちらは手間なく開錠できるものの、
電波状況が悪いとスムーズに開錠できないこともありますので、使用するエリアによっては支障が生じます。

■電池残量をお知らせしてくれるスマートロック

せっかくのスマートロックも、電池が切れてしまっては意味がありません。
急な電池切れで慌てないように、日頃からの確認が必要と言われます。
当社で保有しているスマートロックも電池を入れ、放置しておくと、いつの間にか電池がなくなっています。
しかし目で見ても電池残量は分からないので、
スマートフォンへ電池残量をお知らせしてくれる機能があるものが便利だと思います。
また、スマートロック本体だけでなくスマートフォンの充電切れにも注意が必要です。
スマートフォンが使えない状況では開錠操作が行えませんので、そのようなシーンも想定しておく必要があります。

最近では、家族の顔を認識させることでスマートフォンを持っていなくても開錠できる商品が出てきており、
テクノロジーの進化にビックリさせられます。
このようなスマートロックであれば、スマートフォンを持っていない高齢者や子どもでも
安心して使うことができますので、非常に安心です。

不動産業界もこのようなテクノロジーの進化によって、業務の効率化などを図っていかなければ、
お客様へのより良いサービスの提供は難しくなっていくものと考えます。
これからの不動産業界にも注目していきたいと思います。

民法の相隣関係の規定は、近隣同士の権利調整などのため、
土地や建物の所有者に権利や義務などを定めた規定です。

ただし、民法は私法で私人間を調整する法律のため、
建築基準法とは異なり、強制力はありません。

したがって、実際には裁判所の確定判決が必要となる事も多いそうです。
しかし、近隣と交渉する際には、非常に有益な知識となるので
理解しておいた方が良いと思います。

隣地使用権は、工事などのため、隣地所有権者に隣地の使用を請求できる権利です。
家の新築や増改築で、どうしても隣地を使用しなければ工事ができない場合、
その土地の使用を請求できることになっています。
この場合、工事用の足場を組むことも含まれます。

囲繞地通行権も、他人の土地に囲まれた袋地の所有者が、
囲んでいる隣地を通行できる権利です。
ただし、隣地所有者にとって不利益となるので、
通行の場所や方法は必要最小限にしなければなりません。

土地所有者は雨水など自然に流れてくる水を妨害してはならず、
高地所有者は必要な排水を低地に流すことが出来ます。
同様に、他に方法がなければ、水道管、ガス管、電線、電話線などを
隣地に配管、配線できると考えられています。
なお、屋上から直接雨水が隣地に流れ込むことは禁じられています。

敷地の境界には、隣家と共同費用で塀などを設置できます。
そして、建物を建てる際には、建物を境界線から50cm以上離す義務があります。
ただし、その地域で行われていなければ、その必要はありません。
また、他の敷地が見渡せる窓や縁側を境界線から1ｍ未満の距離に設けるときは、
目隠しが必要となります。
さらに、隣地の植栽の枝や根が越境して支障がある場合は、
枝を切り取るよう請求でき、根は自分で切り取ることが可能となっております。

日照権については、明文化された法律がないが、
その被害に対して損害賠償や建築の差し止め請求ができます。
ただし、社会生活上がまんすべき限度を超えたと裁
判所が判断した場合に限られているようです。
なお、この日照権については、建築基準法の日影規制と直接な関係ありません。

しっかりと規定も確認して、隣地と揉めることのないようにしたいものです。

金子です。

今日は空家管理について。

社会問題になってしまっている空家

くさの工務店では空家の管理をしています。

まず管理物件の写真を撮影します。

月に１回定期巡回をする１００円管理

月に最大４回巡回・掃除を行うしっかり管理

しっかり管理は室内の掃き、拭き掃除なども行います。

２つの管理があります。

どちらも共通するのは写真付きの報告書で所有者の方に管理結果を報告しております。

遠方で空家の管理が大変な方やお困りになっている方、

お気軽にお問合せ下さい。

空家のことなら金子まで。

みなさんこんにちは、橋本です。

日増しに寒くなってきましたね。体調管理にはくれぐれも気をつけたいところです。

さて、お客様に物件をご案内する際によく聞かれるのが、

「もし、家を販売してくれた会社さんが倒産したら、建物の保証はなくなるの？」

という質問です。

その答えはこうなります。

分譲マンションや建売住宅の売主、注文住宅の請負人は、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）

に基づき、引渡しの日から最低10年間にわたり瑕疵担保責任を負わなければならないことになっています。

住宅に隠れた瑕疵（欠陥や不具合など）があったとき、この期間中であれば売主または請負人に対して

無償修繕や損害賠償の請求をすることができます。

しかし、10年間のうちに倒産などすればその責任が果たされないことになりかねません。

そこで、平成21年10月に施行された「住宅瑕疵担保履行法」では、新築住宅の売主や請負人に、

保険または供託による資力確保措置を義務付けました。

これによって万一の場合でも、買主や注文者が保護される仕組みとなっています。

ただし、これらの法律が対象としている瑕疵は「構造耐力上主要な部分（基礎、柱、外壁、屋根など）」

および「雨水の浸入を防止する部分」に限られます。

その他の箇所における瑕疵については、宅地建物取引業法の規定で引渡しの日から最低2年間は

責任を負うことが求められています。

実際にどのような定めになっているのか、売買契約書や請負契約書の中身を事前にしっかりと

確認することが欠かせません。

こういった法律ができたことにより、安心して家を購入していただける時代になってきました。

お客様に少しでも安心して家を購入していただけるよう、私も日々勉強していきたいと思います。

木造住宅の耐震診断について説明します。
ややこしそうに思える木造住宅の耐震診断ですが、
考え方は意外とシンプルですので、是非参考にしてください。

まずは耐震診断の評点についてです。
耐震診断を実施すると、上部構造評点というスコアが算出されます。
スコアによって4つに判定が区分されます。

1.5以上…倒壊しない
1.0～1.5…一応倒壊しない
0.7～1.0…倒壊する可能性がある
0.7未満…倒壊する可能性が高い

このスコアの1.0以上が国土交通大臣が定める安全基準となります。
耐震基準適合証明書を発行するには、上部構造評点が1.0以上である必要があります。

ところで、この上部構造評点は、階毎、建物の方向（X方向、Y方向と言います）毎に算出されるので、
例えば2階建ては4つの上部構造評点が算出され、最も低いスコアがその家の耐震診断結果として採用されます。

それではこの上部構造評点はどのように求められるかをご説明します。

計算式は　Iw＝edQu/Qr　となります。
いきなり訳の分からない記号が出てきました。
記号が指し示す意味は　【　上部構造評点＝保有耐力/必要耐力　】という考え方になります。

保有耐力とは耐震診断で評価されるその家の強さの合計です。
（耐震診断では強さのことを耐力と表現することが多いです）
耐震診断で重要となるのは壁の強さなので、各壁の仕様を現地調査で確認して、
それぞれの強さを評価していくのが耐震診断という作業になります。

必要耐力とは、建物の床面積や屋根の重さなどから、本来保持しなければならない強さの合計です。

つまり、必要耐力以上の保有耐力があれば基準を満たします、
保有耐力が必要耐力を下回れば足りない分補う必要がある、という考え方になります。
つい、1.0を下回るとだめだと判断してしまいがちなのですが、
大切なのはどれくらい基準値を下回るかであって、
つまりは1.0を上回るためにはどれくらい工事費がかかるのか、という考え方になります。

ちなみに、旧耐震の物件だとほぼ100％、新耐震でも2000年6月までの建物だと約80％の住宅が
基準を満たさないという調査結果が出ていたりしますので、
この耐震診断法は「辛め」の評価が出る手法だということも押さえておきたいポイントです。

今回、私道持分を含めた土地の売買契約をお手伝いさせていただきました。
そこでふと目に留まったのが、各土地の面積です。

「〇番16　宅地　95.38㎡」

「〇番2　公衆用道路　56㎡」

何か気になる点はありませんか？

そうです！実は、「小数点以下の表示」に違いがあるのです。

売買契約書に記載する土地の面積は、不動産登記簿の記載を参照します。
この不動産登記簿では、土地面積の小数点以下を記載するか否かについては決まりがあります。
それが、「宅地については、小数点以下2桁まで記載する」という決まりです。
もし宅地面積が100㎡ピッタリだったとしても、登記簿には「100.00㎡」と記載されます。

一方、公衆用道路については小数点以下を切り捨てて記載されます。
公衆用道路の面積が56.99㎡だったとしても、登記簿には「56㎡」と記載されるのです。
ただ、公衆用道路の場合でも面積が10㎡未満の場合には、小数点以下が記載されます。
例えば9.10㎡の公衆用道路では、きちんと「9.10㎡」という表記になるのです。

これを知っていて得することは…特にないですね！笑

売買契約をする場合に、道路の面積に小数点以下の記載がなかったとしても、記載漏れではないのでご安心ください。
特に契約自体の有効性や内容の成否にかかわることではありませんが、契約書の細かい文言にはそれぞれ意味があります。
弊社では、お客様に納得してご購入していただけるよう丁寧な説明を心掛けています。
ご質問等ございましたら、お気軽にご相談ください。

中古の不動産市場は、最初に売り出した時の「売出価格」と
実際に成約に至った時の「成約価格」の間に乖離が見られます。
売りに出しているエリアやタイミング等個々の要因によって差はありますが、
その乖離率は、昨今では平均で約5％～10％近くになっています。

2014年頃まで遡ると、「売出価格」と「成約価格」の乖離が少ないことが分かります。
直近のものが下記の資料。

ｃ

例えば、
「過去の成約事例を見ると、○○万円になりそうですが、
売却期間に余裕があるので、少し高めから出して様子を見てみましょう！」

「過去の最高単価と同じ価格で売り出してみて、様子を見ながら下げてみましょう！」

など・・・

仲介業者は、過去の最高単価で売り手に高く売れる可能性を夢見させる場合もあれば、
現実的な想定成約価格を提示して「この価格以上なら売ってしまいましょう」
と迫る売り手の仲介業者もいます。
要は売り手には相場をきちんと教えてくれる人がいるが、
買い手にはきちんと教えてくれる人がいないことが多いというのが問題なのです。

一般的に仲介会社も買い手についた場合、
買い手が内覧する物件を全部査定する習慣はほぼありません。
買い手の仲介は成約すれば手数料が入るが、
買い手が満足するまで割安で買えることに
積極的に動いてくれるところは残念ながら少ないのです。

もっとひどい事情を言ってしまえば、
一見さんで知識のない顧客には、不動産会社からすると
情報格差を活かしてうまいこと成約させてしまった方が楽なので、
お客様にきちんと相場等をお教えしようとする気持ちは生まれないのです。
買い手の仲介業者は価格が下がれば、自分の手数料も下がるだけですし、
結果的に、買い手は無防備な状態で判断を迫られており、
これでは市場で食いものにされやすい弱者と言えるでしょう。

だから、何の知識武装もすることなく、不動産ポータルサイトに
「広告」を出している売主側の仲介業者に行ってしまっては、
「相場」より高く買ってしまう事にもなりかねません。
あなたの味方になってくれる専門家（エージェント）と
家探しをするという事が非常に大切になってきます。

弊社では、内見して「買っても良いかも・・・」という物件に出遭った段階で、
買付申込みをする前に、棟内マンション過去の成約事例、周辺の類似成約事例、
周辺の現在の売出し状況を鑑み、具体的に価格の妥当性の検証を行っています。

気になる物件が出てきた場合、弊社のエージェントと内見する。
そして、買おうかどうかという段階では、より具体的な成約事例、
周辺相場を踏まえて価格の妥当性を個別に検証し、価格交渉を行っていく。

こういうプロセスを踏んでいけば、高値買いしてしまうリスクもかなり減ります。

なんとなく自己判断で家探しをするのではなく、
良いエージェントと一緒に探していく。
そんなお住まい探しのかたちを提案します！

住宅購入をした後に
「なんとなくゴチャゴチャしていてインテリアが決まらない！」
「シンプルな家具を選んだのになぜか落ち着かない」
と悩んでいる方が多くいます。

実は私も自宅の「カラーコディネイト」で失敗している人の一人です。

室内というのは意外と広い空間であり、
その中にあるもの（床や壁、天井も含む）のすべてに色がついているので、
その組み合わせ方によっては、インテリア選びの当初の予定とは
大きく掛け離れた影響を及ぼす事が少なくないと言います。
また「色彩計画（カラースキーム）」の基本に従って選んだ3色が、
思わぬ心理効果を及ぼす事も考えられます。

色には1色ごとに性格があり、また組み合わせによって
新たな効果が引き出されるものですので、
まずは色の基本とその仕組みについて知っておくことが重要です。
ポイントは3つあります。

ポイント１ 色の基本は色相環

赤、青、黄色など普段私たちが呼んでいる色味のことを「色相」といい、
その似た色を隣り合わせにつなげていくと輪ができます。
これが色の基本となる「色相環」を呼ばれるものです。
図のように隣り合う色を類似色といい、無難にまとまる組み合わせと言われます。
向かい合う色を反対色といい、お互いの色を引き立てる個性的な組み合わせがつくられます。

ポイント2　明度と彩度できめる色のトーン

色相環に並ぶ色のことを「有彩色」といいい、
この環にはいっていない白やグレー、黒のことを「無彩色」といいます。
この無彩色には色味がなく、唯一あるのは「明度」という明るさです。
白がいちばん明度が高く、黒になるにつれて暗くなると言われます。
他の色もこの「明度」で明るさが表せます。
また「彩度」とは鮮やかさの違いのこと。
彩度が高いほど澄んでいて鮮やか、低いほど濁りがあって色味が薄くなります。
この色の明度と彩度を組み合わせて考えるのが「トーン」という色の調子です。
室内のカラーコーディネイトではとても重要な役割を果たします。

ポイント3 基本的な色の組み合わせ方を把握する

「色相」「明度」「彩度」というさまざまな特徴を持っている「色」を組み合わせると、
1色では得られない豊かな表情を演出する事ができます。
人が「居心地よい」と感じられる組み合わせの代表的な例をご紹介すると下記の通りです。

・類似色でまとめる

・同一トーンで上品にまとめる

・同系色でベーシックにまとめる

・反対色で個性的にまとめる

以上の事を踏まえて、住宅購入時に、
これから自分達で作りたいお部屋の雰囲気の参考にしていただければ幸いです。

金子です。

本日、埼玉会館でさいたま市・埼玉県後援のもと空家セミナーを開催させていただきました。

大勢のご参加いただきありがとうございました。

講師のNPO法人空家空地管理センターの代表理事　上田氏に

大きく分けると2つに分類される空家問題

特定空家とは何なのか？

空家を相続する前・させる前にやっておく事

近隣に空家がある場合

空家の利活用について等、実例を交えてご説明していただきました。

個別相談も多数の方がいらっしゃいました。

1組30分で相談員にも数に限りがあり、お待たせしてしまう方も出てしまい、申し訳ございませんでした。

遠方に空家を所有していらっしゃる方、借地権の空家を相続した方、利活用を考えている方等、

それぞれ様々なお悩みがありました。

リフォームした方がいいのか、それとも売却した方がいいのか？

借地権の売買はどこの不動産業者でもできるのか？

空家の中にある荷物の整理や処分を業者に任せても騙されてしまわないか？等

それぞれ違った不安を皆さまお持ちでした。

空家のことでお悩みであればお気軽にコチラまでご連絡ください。

NPO法人空家空地管理センター

0120-336-366

空家のことなら空家空地管理士の金子まで。

最後に本日ご参加いただいた大勢の皆さま、

本当にありがとうございました。

建築物の見えない空間とは一階の天井から2階の床の間や2階の天井と屋根の間のことです。

天井裏には、まず設備系統の配管関係があります。
種類は、給水管、排水管、換気ダクト、空調ドレン管、雨水ドレン管、スプリンクラー配管などです。

次に、電気関係の配管ケーブルがあります。
種類は、照明器具接続ケーブル、コンセント用ケーブル、ＴＶ線、電話インターネット線、インターホン線などです。

あとは、天井を形成している下地材があります。
木造以外の建築物では、通常ＬＧＳと呼ばれる軽量鉄骨下地材が組まれています。
この下地に、ボード材を張り、天井を仕上げるクロスや塗装など施します。

その他、天井裏には、一般的に天井を通して室内に外気の温度が伝わらないように、一帯に断熱材が敷き詰められております。
木造住宅だと、押し入れの天井が、固定されていないことが多く（メンテナンスのため）、そこから見ることができることもあります。
また、ユニットバスには、通常天井点検口がついています。

たまには、暇なときにでも天井裏を覗いてみてはいかがでしょうか。

皆さんこんにちは、橋本です。

最近は朝晩がかなり冷え込むので布団から出るのを躊躇する方も

増えて来たのではないでしょうか？

僕もそのうちの１人です。

いきなりですが皆さんが毎日生活しているその家の窓ガラス、一枚ガラスじゃないですか？

というのも、家の中を快適な温度に保つために重要なのが窓ガラスだ

ということを知らない方も多いのではないでしょうか？

『いや、私は知ってる。ペアガラスにすればいいんでしょ？』

と心の中で思っているあなたでさえも、

ペアガラスに色んな種類がある事を知らないのではないでしょうか？

今回はその中でも最近注目されている”Low-e復層ガラス”について触れて行きたいと思います。

そもそも”Low-e”というのは、Low Emissivity  (低放射)　の略です。

つまり、熱を逃がしにくいという意味で使われています。

なぜ熱を逃がしにくいのかと言いますと、構造に秘密があります。

Low-e復層ガラスは、内側のガラスに特殊金属膜を施すことで

遮熱性、断熱性、UVカットなどの効果が期待できるのです。

簡単に言えば、夏は涼しく、冬は暖かく、ついでに紫外線もカットというわけです。

さらに冬のいや〜な結露も防ぎます♪

これから家を探す方、探されている方、これからは窓ガラスにも注目して

物件探しをしてみてはいかがでしょうか？

住宅購入の時、家の事以外でもチェックしておいてほしい項目があります。
それは、道路です。

国や地方公共団体が管理する公道に対し、
個人や企業等の私人が所有している道を私道といいます。
敷地が公道に接していなければ、建物を建てることは原則できません。
そこで、建築基準法では、位置指定道路のように、
私道についても建築基準法上の道路として定義しています。

ここで、位置指定道路とは、土地を建物の敷地として利用するために
特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4ｍ以上の道路をいいます。
新規の宅地造成などでつくられた建売住宅地などでは、このような位置指定道路に面する場合が多いです。

位置指定道路の場合、道路内に塀など増築することはできず、私道の廃止や変更も制限されます。
なお、位置指定された時期が古い場合には、申請内容と現況が異なるケースがあり、
そのような場合には、建て替えの際に復元が求められるので、必ず道路台帳等を確認することが大切です。

不動産の売買において、「私道負担あり」もしくは「私道負担○㎡」という表示がある場合には注意が必要となります。
私道の場合、維持管理は所有者が行わなければなりません。
そのためたとえば道路に陥没や亀裂が生じたような場合には所有者に補修義務が生じます。
地中の水道やガス等の補修費用も所有者の負担となります。
また、私道部分は敷地面積に参入することができないため、
建ぺい率や容積率の計算を行う際には、その分を差し引かなければなりません。
さらに、敷地の所有者と道路の所有者が異なる場合には、
もめごとが起きる可能性もあるため、事前に権利関係も確認すべきです。

なお、建築基準法上の道路に接する部分を持たない敷地でも、
隣地の土地の一部を利用して建物にアクセスしている場合があります。
このようなケースでは、隣地の土地の一部を通行する権利（囲繞地通行権）を持つが、
これは必要最小限の通行を確保するための権利でしかなく、
建物の建築や建て替えを行うために他人の土地を借りる権利ではないため、
囲繞地通行権による建替えを主張することは原則として出来ません。

道路情報を知らずに購入すると売却もしにくいダメ物件だったという事もあるかもしれません。
必ず確認してくださいね。

不動産にまつわる税金に関係して、大きなポイントとなるのが「床面積」です。
住宅ローン減税の要件のひとつに、「床面積が50㎡以上であること」という項目があります。

不動産の床面積の表記には、「壁芯」と「登記簿床面積」の2種類があります。

登記簿に記載された床面積が50㎡以上ないと住宅ローン控除の恩恵が受けられないのです。
一方で、毎年かかる固定資産税・都市計画税の課税基準はどうなっているのでしょうか。

実は、マンションの固定資産税・都市計画税については、登記簿床面積に加えて、「共用部分などの面積も合算した面積」を基準として課税されているのです。

課税する際には、所有している住戸以外に共用部分も含めた面積を基準として税額を加算しながら、減税を受けられるかの基準については、マンションの住戸部分のみの面積、さらに壁芯面積ではなくより狭い内法である登記簿床面積を基準として要件を厳しくしてあるのです。

例えば、不動産チラシで壁芯面積が「51.28㎡」となっているマンションを購入したとします。
ところが、登記簿を確認すると、登記簿面積は「49.10㎡」となっていました。

「登記簿床面積50㎡以上」という条件がクリアできないため、住宅ローン控除は使えません。
ところが、購入した翌年に郵送されてきた固定資産税納税通知を見てみると
課税床面積が「62.23㎡」となっており、共用部分も含めた面積に対して
固定資産税・都市計画税がかけられている、ということになります。

実際のところはわかりませんが、うがった見方をしてしまいたくなりますね。
それぞれ根拠となる法律が異なるとはいえ、ある程度、統一して欲しいものです。
不動産にまつわる手続きは、一般の方は関与する機会も少ないうえに、
用語も複雑でわかりにくい印象をもたれる方も多いと思います。

ご不安をかかえたまま手続きを進めるのではなく、
信頼できるエージェントにご相談いただき、安心してお住まい購入をお進めください。

2018年4月から改正宅建業法における建物状況調査に関する規定が施行される影響で、
建物状況調査（建物インスペクション）に関するお問い合わせが増えています。
今回はよくあるお問い合わせについてご紹介したいと思います。

■今からでも間に合いますか？
間に合いません（笑）。
今からでもと言っている時点ですでにスケジュールはかなり押していて、
逆に間に合うケースを見たことがありません。
1日～2日で調査を手配できて、その日のうちに結果がわかる（証明書が取得できる）と
期待している仲介会社が多いのですが、
年間通じてかなりの件数を依頼している中でもそんなタイトなスケジュールは難しいです。
調査依頼から手続きを終えるまでに1か月くらいかかります。
従って、本来あるべきなのは「今からでも間に合いますか？」ではなく、
「今頼めばいつになりますか？」が正しい形です。
言い換えると、不動産売買契約を締結してからの手配では遅すぎることが多いのです。
契約前に後工程のスケジュールを確認して所有権移転日を設定することが大切です。

■調査をすれば証明書がもらえますか？
住宅ローン減税に関わる耐震基準適合証明書関係のお問い合わせの傾向ですが、
多くの方は耐震診断を実施すれば耐震基準適合証明書が取得できると考えているようです。
これは大きな間違いです。ほとんどのケースは耐震改修工事が必要と判定されます。
従って、相応の築年数の木造戸建てを取引する場合は、
耐震改修を含めた改修工事を念頭に取引を進めないと資金ショートしてしまいます。
不動産仲介会社の初動の悪さが原因のトラブルと言えるでしょう。

■診断対象外
意外とお問い合わせは多いです。
（各方面で断られて困ってたどり着いているのかもしれませんが…）
ダメなものはダメです。どうしようもない状態の建物は意外と多いものです。
注意したいのは増築履歴のある物件。
増築部分に鉄骨などを使用している混構造の状態になっていると診断対象外となってしまいます。
先日のお問い合わせでは、後から地下車庫を作ったという非常に稀なケースの問い合わせもありました。
他所で上手くいかないため、巡り巡って色んな所に問い合わせや相談が行くようですが、ダメなものはダメ。
その物件を選択するデメリットが大きすぎると思います。

■日付を遡ってもらえませんか？
論外です。諦めましょう。
必要な手続きを事前に確認しなかったことが原因です。
状況を受け入れるしか方法はありません。

■耐震とリフォームを別に考えている
これも意外と多いです。耐震基準適合証明書は欲しいものの、買主は既にリフォーム会社を決めているケース。
普通に考えると、そのリフォーム会社が耐震診断・改修工事を実施すればいいだけなのですが、
建築士がいない・耐震をやったことがないリフォーム会社は意外と多いです。
中古住宅購入時のリフォーム会社には条件があります。最低限建築士事務所登録を行っていないと困ります。
条件を満たさないと色々な補助制度が利用できなくなります。
目先の見積りに惑わされて、本質を見失っているケースが多いようです。
これも不動産仲介会社の誘導ミスだと思います。リフォームを買主任せにすると、
判断材料が少ない消費者は価格で判断してしまうものです。

他にもたくさんありますが、今回の教訓は
「中古取引を熟知している不動産仲介会社に取引を任せないと失敗するリスクが高い」
ということです。
会社の規模よりもその担当者個人の能力がどうかにかかっています。
わかりやすい指標は建物インスペクションです。
最初に不動産仲介会社に訪問した際に、中古住宅を購入する上で
建物インスペクションを希望することを明確に意思表示しましょう。
（メールなど履歴が残る方法がお勧めです）
これに対する対応で仲介会社の担当者の能力が図れます。
ご自身が納得できる対応をしてもらえなければ別の会社に行った方が賢明です。

建物インスペクションは中古住宅を安心して取引するための具体策です。
フル活用して安全な取引を実現したいものです。

中古住宅を購入検討する際に、どうしても気になるのが構造躯体に問題はないか・・。
メンテナンス状況はどうなっているか・・。

築15年以内ぐらいの戸建であれば、大半の売主様が新築時からメンテナンスを何もしていないケースが多いです。

これから住もうとする買主様にとっては、劣化状況を建築士に確認してもらい、
長く建物を維持していく上で、きっちりメンテナンスはしておきたいところ。

メンテナンスは家を持つ上で必要なものであり、
見た目に問題が無く、雨漏りがないので今はする必要が無い、という事ではないのです。

今回は、戸建てのメンテナンスとして考えられる外壁塗装について述べたいと思います。

外壁塗装は毎日紫外線を含んだ日差しと、雨風にさらされているので、毎日少しづつ劣化していきます。
すぐに劣化が分かるわけではありませんが、数年から十数年の時間をかけて徐々に劣化をしていきます。
劣化をしていくと、今度は、外壁塗装の目的である保護や美観を損ねてしまい、
保護を失った家はそのうち雨漏り等をおこし、木部が腐食したり等、構造躯体上に様々な悪影響を与えてしまいます。

そうならないためにも、中古戸建てを購入するタイミングで過去のメンテナンス状況、
現況を確認の上、必要であればメンテナンスを行う必要があります。

■「外壁塗装は何年に一度ぐらいやるのが良いのか」

一般的には、１０年～１５年以内にやる方が良いと言われています。
但し、塗料の耐用年数等によってもかわってきます。

外壁塗装における耐用年数とは、塗った塗料がどれくらいの期間に外壁を保護してくれるのか、
という次の塗り替えの時期の目安を指す事が多いです。
耐久年数などという方もおり、フッ素塗料、シリコン塗料などの耐久性、耐候性が高い塗料ほど耐用年数が長いです。

耐用年数は、シリコン塗料を使うのか、フッ素塗料を使うのかなど、塗料のグレードによって大きく変わりますし、
塗装する面がサイディングボードなのか、モルタルなのか、ALCパネルなのかなどの外壁の材質によっても左右されます。
また、旧塗料をしっかりと剥がす作業（ケレン）や、目荒らし、高圧洗浄など、外壁の状態を整える作業を行うかどうかで、
耐用年数まで外壁が持つかどうかが違ってきます。

■外壁のクラックが入ってしまったら・・・

家を構成する木やコンクリートはどこかからか持ってきて組み立てるのですが、
その組み立てた後でも湿度や温度、気圧など様々な影響で少しずつ動いています。
これが家を建てたばかりの時は顕著に動いてしまうのです。
最高の耐久性（塗料の寿命が長く、長期間家を守ってくれる）を持つフッ素塗料だったとしても、
家が動くのを防ぐ力はありません。
つまりどのような塗料を使っても、家の骨組み等が思った以上に動いてしまった場合の
クラック（ひび割れ）などは防ぐことが出来ないのです。

クラックが入ってしまったら、雨漏りの原因になりますので、気づいた時点で早急に対応していきましょう！

大きな地震があった後などもちろん、定期的にクラックが入っていないか注意して早めに気づき、
その場に応じたメンテナンスをしていくことが家を長くもたせるための大切なポイントです。