スタッフブログ：月別: 2018年2月

地盤の悪い地域だと知らずに購入して、数年後に窓が開かないとか、扉がぴったり閉まらないなどとなったら嫌ですよね。

日本は地震大国ですから、いつ地震による液状化や地盤沈下等が起きるかわからないので、購入を検討する際は自分でもどんな地盤の地域かをチェックしましょう。

では、どのように中古の戸建てを購入する場合、その土地の地盤はどのように確認すればよいのでしょうか。

・今建っている住宅が築浅の場合、新築するときの地盤調査をした地盤調査報告書があるかもしれません。仲介業者に確認してみてください。

・近隣での地盤調査データがないか役所で確認する方法があります。もしくは、地盤調査会社によっては近隣の地盤調査データを教えてもらえる（有償が多い）こともあります。ただ、地盤は、同じ敷地内であっても強さが異なることが多いので、近隣のデータはあくまで参考にする程度です。

・下記のような地盤についてのサイトの利用。

＜地盤サポートマップ＞https://supportmap.jp/
住所を打ち込めば、地震時の揺れやすさ、液状化の可能性、浸水の可能性、土砂災害の可能性等が簡単にわかる防災情報の簡単なレポートまで作成してくれます。

また、昔の航空写真や昔の地形図、治水地形分類図まで見れるので、大変便利です。
皆さんもご活用下さい。

・建っている中古住宅の建物や外構などに軟弱地盤が要因と考えられるような症状が出ていないか確認することです。
基礎や外壁、またはブロック塀などに大きなひび割れがないか、建物が傾いていないかといった症状を調べることです。

ただ、これらはあくまで症状ですので、これだけで軟弱地盤がどうか判断することは出来ませんが、購入するうえでは大いに参考になるといえます。
中古住宅は、建物の劣化具合なども心配されるため、購入前に「建物インスペクション」をお勧めしています。
関係のありそうな上記の症状がないかどうかを建築士に一緒に診て頂くことでも安心して購入できます。

軟弱地盤が判明した場合、どういう工事をすれば良いのか？？

地盤調査により軟弱地盤であることが判明した場合には、地盤補強工事の工法には、大きく分けて『表層改良工法』、『柱状改良工法』、『小口径鋼管杭工法』の3種類があります。

それぞれの工法の特徴をよく理解し、対象地の地盤条件や敷地条件、近隣への影響等を考慮して、適切な工法を選択しなければなりません。

『表層改良工法』
軟弱地盤の土と固化剤を混合し、固化させて地盤を強化する工法です。軟弱地盤がそれほど深くなく、2ｍくらいまでの場合に採用されます。

『柱状改良工法』
セメント系固化剤を軟弱地盤に注入しながらかき混ぜて柱状に固める工法で、一般に、軟弱地盤が2ｍ超8ｍくらいまでの場合に採用されます。この工法は、低騒音・低振動なので、近隣への迷惑が少ない工法といえます。

『小口径鋼管杭工法』
小口径鋼管杭を支持層まで打ち込んで建物を支える工法です。柱状改良工法で対応できない
場合に採用されます。また、この工法は、機械の選択によって、狭小地の場合も対応できます。

基礎とは、建物全体を安全に支えるための下部構造のことです。地盤調査で明らかになった支持地盤の地耐力によって、基礎の形状が決められます。

住宅の基礎には、主として、布基礎（連続フーチング基礎）、ベタ基礎、杭基礎の2種類があります。
布基礎は、壁面に沿って連続して帯状に設けられる基礎です。他の工法に比べて工事費が安く、良好地盤で採用されます。ベタ基礎は、床下全面をコンクリートで覆った基礎です。布基礎に比べて耐久性、耐震性が高く、構造的に強いため、不同沈下に有効です。
最近はベタ基礎の住宅がほとんどとなってます。なお、布基礎やベタ基礎については、地盤が軟弱な場合にはあらかじめ地盤補強工事を行います。

杭基礎は、軟弱地盤の下にある固い支持地盤まで杭を打ち建物を支える基礎です。
浅い基礎では建物を支えられないような非常に軟弱な地盤の場合に採用されます。

工法などは詳しく調べる必要はないかもしれませんが、どういったものがあるのか知っておくと、住宅購入の際には役に立つかもしれませんね。

年末年始は、銀行も登記所（＝法務局）もお休みとなりますね。
銀行や法務局が休みになると、一般的には不動産取引もストップします。
不動産取引をしてはいけないわけではないですが、実務上、取引できないケースが起こりえます。

【銀行】
年末年始や休祝日は、銀行がお休みとなりますので振込みができません。
インターネットバンキングから、振込み申込みはできるかもしれませんが、相手口座への着金は翌営業日となっていまします。
そのため、「売買代金の支払い」と「（鍵等の）引渡し」の「同時履行」ができません。
代金をもらっていないのに鍵を渡すわけにはいきませんし、逆に、鍵をもらえないのに代金を支払うわけにはいきませんね。
不動産取引は高額になるため、このような問題が生じます。
例えば、現金で数千万円を用意できるのであれば、取引自体は行えるかもしれません。

【登記所（＝法務局）】
ほぼ銀行と同じタイミングで法務局もお休みとなります。
法務局が休みになってしまうと、登記の手続きができなくなります。
不動産取引については、前述の鍵の引渡し以上に大切なのが、「登記の名義変更を申請すること」です。
仮に売主が悪徳業者などで、すでに売却済みの物件にもかかわらず、まだ未契約のフリをして、更に別の人と契約して売買代金を二重取りしようと企てた場合です。
先に買主となったAさんと、騙された二番目のBさんとでは、契約の後先に関わらず、先に登記申請をした人が所有権を取得できることになります（民法177条の対抗要件）。
登記を先に入れられてしまい所有権を取得できなかった方の買主は、売主に損害賠償を請求することになりますが、往々にして売主は雲隠れして連絡が取れなくなっている、という事態に陥ります。
代金支払いと登記申請のタイムラグは極力短くすることが肝要なのです。
以上のような理由から、銀行と法務局が休みの日は、一般的に不動産取引は行われません。
ただし今後は、オンライン手続きの普及などにより、銀行取引が24時間行えるようになる、との一部報道もありましたので、今後は取引の実情自体も大きく変わっていくかもしれません。

住宅購入時に建物構造の種類について、今回はまとめてみました。

●W造（Wood）……木造
●S造（Steel）…… 鉄骨造
●RC造（Reinforced Concrete）…… 鉄筋コンクリート造
●SRC造（Steel Reinforced Concrete）…… 鉄筋鉄骨コンクリート造

RC造やSRC造などのアルファベットは、建物を構造する材料・材質を表しています。

W造（Wood）／木造
W造（以下、木造）は主な構造部分に木材を用いてつくられた物件です。日本の気候や風土にマッチし、これまで多くの建物が木造でつくられてきました。現在も小規模アパートなどでも採用されており、低コストで住宅建築が可能となります。

中古住宅購入時に注意が必要な点は、築20年を超えると、住宅ローン減税等が使えなくなる場合（撤廃要件有）がございますので、注意が必要です。

S造／鉄骨造
S造/鉄骨造（以下、S造）とは、柱や梁など骨組に鉄骨を使用した構造のこと。Sはスチールの略です。木造の柱がそのまま鉄骨になったものをイメージするとわかりやすいと思いますが、一口に鉄骨とは言え、人工的に強度を高めたものを使用しているのが特徴です。
S造の中には重量鉄骨造と軽量鉄骨造の2種類が存在します。その違いは基本的には鋼材の厚さであり、鋼材の厚みが6mm以上のものを「重量鉄骨構造」、6mm未満のものを「軽量鉄骨造」と呼びます。前者は主にビルや高層マンションなど大規模建築物をつくる際に、後者は一般住宅や小規模店舗などで用いられるケースが多いようです。

また、中古住宅購入時に耐震診断を希望される方が居ますが、通常の建築士が行う耐震診断では評価できない住宅となります。勿論、構造の専門家に依頼する流れは存在します。

RC造／鉄筋コンクリート造
Reinforced Concrete　は直訳すると「補強されたコンクリート」となります。主に柱や梁、床・壁が鉄筋とコンクリートで構成されていますが、鉄筋を組んだ型枠にコンクリートを流し込んで固めたものを指します。特徴的なのは、下記のような2つの材料を組み合わせることにより、お互いの長所を活かす構造となり、マンション建設に必要な強度を出しています。

●鉄筋……引張力（引っ張る力）には強いが、熱に弱く錆びやすい
●コンクリート……熱に強いが、引張力（引っ張る力）に弱い

熱に弱い鉄筋をコンクリートで覆い、熱から鉄筋を守って酸化を防ぎます。一方コンクリートは上から押さえつける「圧縮」に対する抵抗力はあるものの、「引張力の弱さ」が課題でありますので、これを引張力に長けた鉄筋で補強しています。

また、中古住宅購入時に耐震診断を希望される方が居ますが、通常の建築士が行う耐震診断では評価できない住宅となります。勿論、構造の専門家に依頼する流れは存在します。

SRC造／鉄筋鉄骨コンクリート造
SRC造は鉄骨の柱の周りに鉄筋を組み、コンクリートを打ち込んで施工した物件のこと。
大型マンションやビルなど大規模な物件の場合、SRC造の工法が多く使われています。
鉄骨を使わないRC造よりも耐久性が高い構造といえるでしょう。

また、中古住宅購入時に耐震診断を希望される方が居ますが、通常の建築士が行う耐震診断では評価できない住宅となります。勿論、構造の専門家に依頼する流れは存在します。

＜RS造＞
Reinforced Steelの略。建物の下位部分にある柱や壁、床、天井などをRC造でつくり、上部をS造など下位部分とは異なる構造で構成する建物構造です。主に低中層マンションの建設の際に採用されています。

壁・床・天井など、賃貸で気になる部分がRC造ですので、上層階と下層階で遮音性に違いが出るのが特徴です。

＜WRC造＞
柱と梁を使わず、床や天井の面だけで建物を支える「壁式構造」を指します。比較的低コスト、かつ耐久性が高いといわれており、主に中低層マンションなど集合住宅でよく見かけます。
壁や床だけで構成される特性上、大きな開口部をとりづらいため設計の自由度は低めです。その一方で柱や梁が室内に出ないので、結果的に室内を広々使えるメリットがあります。壁の強度が高く遮音性も非常に優れているようです。

次に各構造の特徴とメリット・デメリットをそれぞれ挙げてみます。

W造（Wood）／木造のメリット
木造物件は建設コストがおさえられ、短期間で建てられます。そのため上物（うわもの）が低コストで建設できるという特徴がございます。日本の気候風土に適しているのも木造のメリットです。木は、室内の空気が乾燥する冬、蓄えられていた水分を空気中に放出し湿度を保つ効果があります。梅雨のように湿気が高い季節には空気中の水分を吸収。さらに通気性にも優れているため、四季があり湿潤な日本の気候風土にマッチしています。

W造（Wood）／木造のデメリット
木造物件は通気性にすぐれている反面、遮音性は全構造の中でもっとも低いのが特徴です。部屋同士の仕切りの壁が薄いケースも多く生活音が響きやすいのがマイナス点です。
冷暖房が効きにくいのも木造物件に住む際、不満を持ちやすく、また木造物件は鉄骨物件にくらべて気密性が低いため、鉄骨に比べ冷暖房の効きが悪いようです。冷暖房が効きにくい為、光熱費が高くなってしまうおそれがあります。

また、木造は耐火性が低いです。木造建築という特性上、建物火災の際にいちはやく火が回ってしまいます。しかし「表面は焼け焦げても、中身まで燃えるには時間がかかる」という側面もあるようです。あとはシロアリ等のリスクも懸念されます。

RC造（Reinforced Concrete）／鉄筋コンクリート造のメリット
主材料のコンクリートは不燃材料のため、非常に高い耐火性を備えます。耐火性に優れた部屋に住む事で日々の安心を手に入れられます。また圧縮力と引張力を兼ね備えているため、耐久性が高く、地震に耐える物件が多いようです。
基本的に重い材料を使用するほど遮音能力が高いため、圧倒的重量のコンクリートが遮音性を持つことは想像に難くありません。特に低音をしっかり遮断してくれるため、お部屋に大型スピーカーやサラウンドシステムを置きたい方はRC造の住宅お住みになられることをお勧め致します。

コンクリートを流し込んでつくる特性上、形状の自由度が高く、デザインのバリエーションにも富むこともメリット。デザインの自由度が高く、モダンな物件に住めます。

RC造（Reinforced Concrete）／鉄筋コンクリート造のデメリット
建築コストだけでなく解体費用も高めなのがネックです。木造やS造にくらべ家賃も高めに設定されていることが多い為、後述するSRC造に比べ、鉄骨が入っていない分揺れにやや弱いといった特徴がございます。しかし木造やS造ほど神経質に地震を気にする必要はありません。

RC造は高い遮音性が優れているため、ルームシアターを構築して、ゆっくり自宅で映画鑑賞などを楽しみたい方にはおすすめです。また、しっかりしたRC造であれば子供が部屋を走る足音を気にする必要がありません。

SRC造（Steel Reinforced Concrete）／鉄筋鉄骨コンクリート造のメリット
あらゆる構造の中で最も耐震性、耐火性に優れるのはSRC造。トップクラスの耐火性、耐久性をほこります。S造の「熱に弱い」や「錆びやすい」という短所をコンクリートで包むことで克服し、揺れに対する弱さを鉄筋・鉄骨でカバーしています。

強度や耐震性の面でもRC造と比べて優れています。そのため、10階建以上の高層または超高層マンションなどの建築にも多く採用されています。柱や梁などのサイズが小さくても高い耐震性を確保できます

SRC造（Steel Reinforced Concrete）／鉄筋鉄骨コンクリート造のデメリット
火事や地震に対しての安心感がありますが、ほかの建築構造と比べるとコストが掛かる点がデメリットです。

いずれにせよ、各種の特徴を把握して、ご納得いくお住まいをお探しいただければ幸いです。

昔は、住宅を購入すると一生そこに住むという意識が強くありました。
「一生に一度の大きな買い物」という印象が強い不動産ですが、実際は住宅購入者の20％以上が２回以上住宅を取得＝買換え（住み替え）をしています。
（国土交通省が発表している「平成28年度住宅市場動向調査報告書」による）

購入時にどれだけ一生懸命選んだ家でも、子育て環境・教育環境・子供の独立・親の介護・転勤・会社倒産・近隣トラブル・離婚・出産・再婚・学級崩壊・家族構成の変更などにより、様々なライフスタイルの変化に伴って、少しずつ住まいに対するニーズもかわってくるものです。
ライフスタイルの変化により住まい環境をかえていく、この「住み替え」をされる方の割合が、年を追うごとに増えていっています。

もしあなたの人生に「住み替え」が出来ない状況になってしまうと、とても不便を強いられることとなります。だから、結果的に一生住み続けることはあったとしても、「住み替え」ができる選択肢を持っておくことが大切になります。

住み替えが出来ない方の多くは、買った価格から大幅に値下がりをしてしまっている為に売りたくても売却金額よりローンの残高の方が高く、現金を手出ししないと売却できない、もしくは、売却は出来たとしても次の購入の為の資金の目途が立たないなど、経済的理由が一番多いのです。

住宅ローンに縛られてしまうような人生にしないためにも、購入時に「売却」の事を考えての住宅購入をする視点が必要です。

「住み替え」がいつでもできるような物件。
つまり、いつでも貸せたり、売却ができる「流動性が高く」「資産性の高い」住宅を購入することが何よりのポイントなのです。

【人口減・家余りの時代での住宅購入】
皆さんご存知の通り、今後日本は人口が減っていき、家が大幅に余ると言われています。
今までの住宅購入は、人口が増え続ける時代でしたのでそこまで気にしなくてよかったのですが、今後は人口が減っていく中での住宅購入となります。

これからは、人口がどんどん減っていきますので、今後需要が落ちてくるエリアの不動産は、当然価格（資産価値）が大幅に下がっていきます。
最悪なケースは、価格をいくら下げても買い手がつかない（つまり、売れない）不動産も出てきますので、子供の学区エリアだけで探す、今のお住まい地域のみで探す等、あなたの今置かれている状況や条件（自分都合）だけで判断してしまうと、資産性とは関係のない不動産を購入してしまう可能性が高いのです。

まずは、物件を探し始めることよりも以下のことについて十分考え、検討することが大切です。
・資産性の高い不動産とはどのような物件なのか？
・不動産を購入する上で何に気を付けなければならないのか？
・資金計画はどのように考えるのか？
・資産性の高い不動産を手に入れるのにはどうすればよいのか？等

出来るだけ早いタイミングで、正しい考え方や情報を学ぶことをお勧めします。

新宿の50年前は・・・新宿の西口には高層ビルはなく以前東京ドーム5分の広さ淀橋浄水場がありました。

日本初となった超高層ビルは「京王プラザホテル（本館178メートル）」で、1971年（昭和46年）6月5日に開業しました。その後、京王プラザホテルの高さを追い抜いたのが1974年4月に完成した新宿住友ビルです。

そして、1974年（昭和49年）6月にKDDIビル、1974年9月に新宿三井ビル、1977年3月に安田火災海上保険本社ビル、1978年5月に野村ビル、1979年10月に新宿センタービル、1982年（昭和57年）10月にNSビルと続きました。
東京都庁舎の建設が始まったのは、昭和の最後63年（1988年）4月に着工、平成2年12月に竣工しました。

弊社がある新宿センタービルがあるあたりは浄水場の浄水漕の底だったところを地平にした為に多層構造になっているため、道路が立体交差しております。

また、新宿駅の南口（新南口）に誕生した大型バスターミナル、バスタ新宿が2016年（平成28年）春に完成してますます新宿が進化しています。

地形によっては変った立地にたっている住宅がありますのでお住い探しのときは昔、
その場所はなんだったのかを調べてみるのもいいかも知れません。

みなさんこんにちは、橋本です♪

さて、お客様の中で、同じ埼玉でもどの街に住もうかまだ決めかねている方もいらっしゃいます。

今回は埼玉県のあれこれランキングなる記事を発見したので引用したいと思います。

(以下引用)

埼玉県には何がある？

埼玉県の人口は全国で5位（「人口推計」総務省統計局より）。県内総生産も20.68兆円（内閣府「県民経済計算」平成25年度より）と、こちらも全国で5位。
都心からも近く、スペックだけで見ると、なかなか健闘している"はず"の埼玉県だが、他県から「ダ埼玉」と揶揄されることもあるようだ。
はたして埼玉県には本当に魅力がないのか？意外な魅力があったりするのではないか？長く住んでいる人は埼玉県をどう思っているのだろう。
埼玉県に5年以上住み続けている人たちに質問をして、スペックだけでは読み取れない埼玉の魅力を探ることにした。

他県への住み替え欲求は10年目が分かれ目？

まず5年以上住んでいる人が、埼玉県にどの程度好感を持っているかを聞いてみた結果、
「埼玉県を愛している・満足している」が43.4%、「どちらかというと好き」という答えまで含めると、81.0%と概ね好感を持っている人が多かった。
しかし、30年以上住んでいる人の14.2%が「埼玉県を愛している」と回答する一方で、在住期間7年～10年未満の27.6%が「機会があれば他県へ住み替えたい」と回答している。住み始めて10年目を超えられるかどうかが、長く住み続けられる分かれ目なのかもしれない。

次に埼玉県のどこを気に入っているのか聞いてみた。
1位は約半数が「都心に出やすい」ことをあげており、次いで「程よく都会で、程よく田舎」を4割の人があげている。その他「のんびりしている」「ごみごみしていない」「秩父・長瀞など自然が多い」の回答が4位、7位、8位に入っていることから、埼玉県に住む人は、ゆったりと暮らすことを好んでいるように見える。
また、「気に入っているところはない」という身も蓋もない回答が6位にランクインしているが、5年以上住んでいながらそう言いきれてしまう埼玉県民のメンタルの強さを感じられる。

■埼玉県の気に入っているところランキング ベスト10（複数回答可最大3つまで　n=516）

第1位 　都心に出やすい 49.8％（257票）
第2位 　程よく都会で、程よく田舎　39.9％（206票）
第3位 　災害に強い　17.2％（89票）
第4位 　のんびりしている　16.3％（84票）
第5位 　大型のショッピングモールが多い　15.9％（82票）
第6位 　気に入っているところはない　14.0％（72票）
第7位 　ごみごみしていない　11.2％（58票）
第8位 　秩父・長瀞など自然が多い　9.9％（51票）
第9位 　物価が安い　8.9％（46票）
第10位 　好きなスポーツチームがある　7.6％（39票）


一方、残念なところランキングでは「程よく都会で、程よく田舎」という平均的な良さが裏目に出たのか、「これといった特色が無い」という回答が最も多く3割にせまった。
在住期間が7年～10年未満の人は、熊谷市なども有名だが「夏が暑い」が44.8%、「埼玉県内での移動が不便」が27.6%と全体平均と比べても高い結果となっており、このあたりが「機会があれば他県へ住み替えたい」との理由になっている可能性がある。
5年～7年未満の人は、「海がない」が44.1%と、全体に比べ18.0ポイント高く、分かっているはずなのだが、5年を過ぎるころになると海が恋しくなるようだ。2015年、圏央道が埼玉方面から神奈川の湘南海岸まで開通して、海へのアクセスが容易になったので、海が恋しい人たちにとって、少しは住みやすくなってきたのではないだろうか。

■埼玉県の残念なところランキングベスト10（複数回答可最大3つまで　n=516）

第1位 　これといった特色がない　29.3％（151票）
第2位 　海がない　23.4％（121票）
第3位 　夏が暑い　22.7％（117票）
第4位 　埼玉県内での移動が不便　20.2％（104票）
第5位 　他県からダサいと思われている　18.6％（96票）
第6位 　遊びに行く場所が少ない　16.1％（83票）
第7位 　観光名所が少ない　15.7％（81票）
第8位 　名産品が少ない　14.7％（76票）
第9位 　埼京線の混雑が異常　14.5％（75票）
第10位 　残念なところはない　12.6％（65票）

埼玉を代表する有名人やオススメスポットは？

埼玉県を代表する有名人の第1位は、断トツで春日部市在住（という設定）の「クレヨンしんちゃん」、次いで「所ジョージ」さんが第2位となった。年代別でみると20代・30代は、「クレヨンしんちゃん」が1位、40代・50代は「所ジョージ」さんを1位とするなど、世代間で結果が分かれた。

埼玉県を愛している・満足している人で絞って見てみると、上位3人が全体と同じく「クレヨンしんちゃん」「所ジョージ」さん、「土田晃之」さんの並びとなり、世代間の傾向もまた同様である。この３人は埼玉を愛している人たちにも、世代別にも、埼玉出身の有名人と認められている結果になった。

■埼玉県の有名人といえば？ランキングベスト10（複数回答可最大3つまで　n=516）

第1位 　クレヨンしんちゃん　31.2％（161票）
第2位 　所 ジョージ　23.3％（120票）
第3位 　思いつかない21.7％（112票）
第4位 　土田晃之　20.2％（104票）
第5位 　草なぎ剛　10.7％（55票）
第6位 　北斗晶　9.1％（47票）
第7位 　菅野美穂　7.9％（41票）
第8位 　コバトン　7.8％（40票）
第9位 　太田光　6.6％（34票）
第10位 　佐藤健　6.0％（31票）


次に、遊びに行く時のおすすめスポットを聞いてみたところ、第1位は「オススメのスポットが無い」と、これもまた少し残念な結果となった。
「気に入っているところも、特色も、オススメのスポットもありませんけどなにか？」と自ら認めることができる埼玉県民の強さをひしひしと感じる。
しかし、「オススメのスポットが無い」と回答した人の25.4%は埼玉県に「残念なところはない」とも回答しているので、「オススメのスポットがない」ことがイコール「埼玉県に住んでいることに魅力がない」ということにつながる訳ではなさそうだ。
第2位には越谷市にある「イオンレイクタウン」があがった。「イオンレイクタウン」は女性のオススメ第1位で、特に20歳代女性のおよそ半数がオススメのスポットとしてあげるほど、男性に比べて支持率が大きい。一方3位の「秩父・長瀞」は、男性のみで見ると第2位になる。
レジャー中心に楽しみたい男性とショッピング中心に楽しみたい女性、デートの際は注意が必要だ。

代表する有名人同様に、埼玉県を「愛している・満足している」（n=224）と強い埼玉愛を示した人に絞って見てみると、オススメスポットの第1位は秩父・長瀞（24.1%）となり、埼玉を愛している人はショッピングモールよりも、埼玉の自然を味わえる秩父・長瀞に軍配をあげる結果となった。

 

浦和VS大宮に決着！？おしゃれな駅といえば・・・？

埼玉県内で最も「おしゃれなエリア」だと思う駅名を聞いてみた。
半ば予想通りと言えるが「特になし」が圧倒的に多い。さすが埼玉、潔い。
次いで順位は大宮、浦和と続く。永遠のライバルとして取りあげられることが多い、浦和VS大宮だが、「おしゃれ」と思われているのは、やはり商業施設の多い大宮駅で、浦和駅に倍以上の差をつけて圧勝した。
また、3位の浦和駅に僅差でつけているのは「さいたまスーパーアリーナ」を擁しているさいたま新都心駅。さいたま新都心駅には「コクーンシティ」という大型のショッピングモールもある。ショッピングモールの規模では越谷レイクタウン駅の方が断然大きいはずだが、スーパーアリーナでは数多くのフェスやイベントがあり、レジャーにショッピングにと、バランス良く楽しめる場所として順位をあげたのかもしれない。

■埼玉県内の中で最も「おしゃれなエリア」だと思う駅名ランキングベスト5（自由記入　複数回答可最大3つまで　n=516）

第1位 　特になし　1008票
第2位 　大宮 196票
第3位 　浦和 89票
第4位 　さいたま新都心 72票
第5位 　川越 43票


さらに、埼玉県が誇るグルメやオススメのご飯屋さんについても聞いてみた。
「川越のうなぎ」や「川越の芋」など、「川越の○○」という回答が多く、オススメスポットでもおしゃれな駅でも上位に入っている「川越」に対する埼玉県民の誇りや強い思いを感じられた。ラーメンの「頑者」も川越である。
うなぎといえば静岡県の浜松のイメージが強いが、浦和のウナギも実は有名で、埼玉の人はちゃんと知っている。山田うどん、草加せんべい、CMで有名な十万石まんじゅう、パスタ消費量日本一（2014年総務省調べ）の名に恥じないイタリアンの「るーぱん」、B級グルメのゼリーフライあたりが埼玉県の誇るグルメといったところだろうか。

■埼玉県が誇るグルメやオススメご飯屋さんを教えてください（自由記入　複数回答可最大3つまで　n=516）

そして埼玉のイメージと言えば？

最後に「埼玉県といえば？」という抽象的な質問をしてみた。
圧倒的に多かったのは「浦和レッズ」という回答であったが、次いで「ダサい」という回答数の多さも目立った。

埼玉県に5年以上住んでいる人たちでさえも、自県を「ダサい」と思っているのだろうか。
しかし、ダサいと思っていても、これといった特色がなくても、オススメのスポットはないと回答していても、それでも8割の人が好感を持ちながら埼玉県に住み続けている。
必ずしもスペックや一言で分かりやすい特色があるから埼玉県に住んでいるのではなく、
「ほどほどに何かと色々都合が良い」という要因それぞれが重なりあって住みやすさを作っている、それが埼玉県なのかもしれない。

金子です。

今日は値下げしてお買い得になった物件を4件ご紹介させていただきます。

いつでもご見学できますので、お気軽にご連絡ください。

080-8884-7868　金子

新築戸建は今、とてもお買い得です。

早いもの勝ちになってしまうので、迷っているならとりあえずご見学した方がいいです。

見るのはタダなので。（笑）

新築戸建のことなら金子まで。

「公簿売買」と「実測売買」という言葉を耳にしたことはあるでしょうか。

戸建てや土地の契約書に書かれていることがあります。

「公簿売買」とは、公簿（＝登記簿）の地積の記載を信用して行う取引を行うという契約です。

一方、「実測売買」とは、実際に測量を行い、明確な地積で取引を行うという契約になります。

ここで、『登記簿に記載された地籍も測量したものではないの？』という素朴な疑問が湧いてきます。

実は、登記簿に記載された地積は、信頼性が高くないケースもあります。

古い時代に測量された土地は、そもそも測量技術が不確かなケースや、測量自体が行われていないケースもあります。

先日、取引をお手伝いさせていただいたケースでは、測量した結果、40㎡も土地が広いことがわかりました。

これが公簿売買だったら、買主さんはとても得する話でした。

しかし、残念ながら今回は実測売買でしたので、増えた地積の分、売買価格を多く支払うことになってしまいました。

今回は実測の結果、面積が増えたケースでしたが、逆に面積が減ってしまうケースもあります。

面積が減った場合、売買価格も下がりますが、建てられる建物の広さも減ってしまうことも考えられますので、一長一短です。

購入を検討する土地について、地積の正確性を判断する方法は、法務局で「地積測量図」を取得してみることです。

地積測量図には、いつ測量されたかが記載されています。

測量日が昭和の場合には、やや注意が必要ですね。

正確な取引をする場合には、実測売買が良いと思いますが、測量の手間や費用の負担が増えますので、一概にはどちらが良いとは言えません。

購入を検討する土地がある場合には、登記簿や公図、地積測量図を良く調べて、正確な情報を確認してから購入するようにしましょう。

繰上返済とは、毎月の返済額とは別に、まとまった金額を返済することをいいますが、返済期間が35年の住宅ローンともなりますと、繰り上げ返済を何度かすることも考えてローンを組む方も多いでしょう。

繰り上げ返済の一番の利点といえば、返済した金額は基本的にはローンの元金に充てられるので、その後の金利も減り、ローンの負担が大きく減ることになります。

特に、早い時期に繰上返済すると、支払う利息も大幅に減る事になります。また、返済期間の長いローンほど、負担軽減効果は大きくなります。

但し、金融機関や住宅ローンの種類によっては、繰上返済手数料がかかる場合もあるので確認が必要です。

また、繰上返済しすぎると手持ちの資金がなくなってしまい、将来的に家計が破たんしてしまう危険性もあるので、将来必要となる教育費などは貯蓄するとともに、予備費として最低でも毎月の生活費の半分程度は残しておく方が良いでしょう。

繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。期間短縮型は、毎月の返済額はそのままにして、現金と利息が減った分期間が短縮されるものです。

一方、返済額軽減型は、繰上返済後も返済期間は変えずに毎月の返済額を減らすものです。

どちらもローン負担を軽減できますが、同じ金額を繰上返済するのであれば、期間短縮型の方が金利の負担軽減効果は大きくなります。例えば、借入額3,000万円、金利3％、返済期間35年の住宅ローンを11年目で1,000万円繰上返済した場合、期間短縮型にすると、返済期間が約17か月短くなり、総返済額は当初予定金額よりも約110万円少なくなります。

一方、返済額軽減型の場合には、月々の返済額は約5千円少なくなりますが、総返済額は当初予定額よりも約40万円少なくなるだけとなります。

ただし、期間短縮型で繰上返済しても毎月の返済額は変わらないので、日々の生活が楽になるわけではありません。また、期間を短縮しすぎると借り換えができないこともあるので、安易に期間を短縮するのは危険です。

返済額軽減型は、収入減少や支出増加の場合、固定金利期間選択型ローンを利用している場合で選択期間終了などで、家計の負担を軽減したいときに利用すると良いでしょう。

繰上返済もご家庭の状況と収支を見て、される方が良いでしょう。

総務省から、２０１８年１月２９日、住民基本台帳に基づく２０１７年の人口移動報告が発表されました。

◆総務省統計局　住民基本台帳人口移動報告　平成29年（2017年）結果

http://www.stat.go.jp/data/idou/2017np/kihon/youyaku/index.htm

不動産価格は、賃貸、売買にかかわらず、需要と供給で決まりますので、需要が多いほど、不動産価格は高くなりやすいわけです。
不動産の需要というのは、分かりやすく言えば、そこを利用する人の数ということになります。用途が住宅であれば、そこに住む人口ということですね。
総務省統計局の「住民基本台帳人口移動報告」では、日本国内で移動した人口の数が、圏、都道府県、市区町村別に発表されています。
不動産を所有し、将来的にその不動産の資産価値を下げたくないのであれば、極力、人口が増える場所に買う方が賢明です。報告書の「転入超過」となっている地域がヒントになりそうですね。
皆さんが住まい探しをなさっている地域、あるいは既に住まいを所有している地域はどうでしょうか？人口が減少傾向なのであれば、早めに売却してしまい、増加傾向のところに買い替える方が良いかもしれません。
自分が不動産を所有したら必ずそこに住まなくてはいけないということではありませんから、所有する不動産は人口増加の地域、自分が住むのは人口減少地域の賃貸（例えば、お仕事の事情で住み替えられないこともありますから）、というような選択肢もあるかもしれません。

家を持っている方も、これから買う方も、不動産の資産価値に直結する人口の動きを、こまめに確認しておくようにしましょう！

今回は、必要耐力の割増要素についてご説明いたします。

必要耐力は下記の式になります。
Qr＜必要耐力＞＝＜床面積＞×（＜必要耐力係数＞＋＜多雪区域加算＞）×地震係数Z×軟弱地盤割増×形状割増×混構造割増
床面積に建物の状況に応じた割増係数を反映させていくという考え方です。（必要耐力は分母なので、数値が大きくなればなるほど厳しくなるという考え方です）

■多雪区域加算

多雪区域では積雪深により割増係数を加算します。

・積雪1m…0.26Z（kN/m2）
・積雪2m…0.52Z（kN/m2）

上に重たいほど支える力（耐力）が必要になるという考えなので、屋根に雪の重みが乗る分加算しましょう、という考え方です。

■地震係数Z

地震の発生しやすさから、令第88条で地震地域係数が定められています。

1.0…多くの地域が1.0です。
0.9…北海道の一部、秋田県、山形県、新潟県など
0.8…北海道の一部、山口県、佐賀県、長崎県など
0.7…沖縄県のみ

これまでの地震発生履歴から、あまり大きな地震が発生しない地域については、必要耐力を少なくしましょう、という考え方です。

■軟弱地盤係数

地盤が著しく軟弱と評価された場合、必要耐力を1.5倍します。（結構影響大きいですね）

通常値：1.0
軟弱地盤：1.5

■形状割増

建物が不整形の場合、必要耐力が割増となります。

通常値：1.0
不整形：1.13

■混構造割増

1階部分が鉄骨造または鉄筋コンクリート造の場合は、必要耐力が割増となります。

通常値：1.0
1階が鉄骨・RC：1.2

今回ご紹介した割増要素は、改修工事で改善できるものではありません。
割増係数が該当する物件だった場合、購入を見送るのも一つの判断だと思います。