スタッフブログ：月別: 2018年7月

こんにちは、くさの工務店の金子です。

売買仲介の浦和エリア担当の金子が

実際に食べて本当に美味しかったお店をご紹介いたします。

第一回目は…

浦和区仲町に本店を構え、浦和周辺に合計5店舗（浦和西、与野、北浦和、武蔵浦和）を展開している「Something（サムシング）」というお店です。

浦和に住んでいる方なら知ってる方の多いとても有名なお店です。

こちらで人気のパスタが「真夜中のスパゲティ」です。

魚介ベースの少し辛いトマトソースのスープパスタです。

「真夜中のスパゲティ」の由来は、真夜中にまかないとして食べた料理だから、とのことです。

サムシングはサラダのドレッシングが美味しくて、このドレッシングのファンがとても多いです。

野菜嫌いの友人がサラダを美味しいと言うくらいの威力です。

この日のサラダの写真は撮り忘れてしまいましたが、安定の美味しさでした★

浦和のことなら、くさの工務店の金子にお任せ下さい！

こんにちは、くさの工務店の金子です。

昨日、与野コミュニティセンターにて、セミナーを行いました。

ご予約の方、当日参加の方、合わせて55名の方が参加してくださいました。

セミナー当初の倍以上の人数です。

これだけ空家について関心のある人が多いということでしょうか。

みなさん、先生のお話を真剣に聞いていらっしゃいます。

セミナー終了後は、個別相談会の方のお話をききました。

次回は冬に開催の予定です。

空家のことならくさの工務店の金子まで。
イエステーション南浦和店
くさの工務店

営業部　金子充良

さいたま市南区南浦和2-38-6
ＴＥＬ：048-881-2374

mobile：080-8884-7868
e-mail：kaneko@kusano-koumu.co.jp
HP：http://www.kusano-koumu.co.jp

こんにちは、大内です。

今日はせっかくの週末なのに台風12号が来ているおかげで大変です！

何が大変かというと、私どもは週末に新築一戸建てのオープンハウスというものを開催しています。

そこで旗やら万国旗やらでお家をデコレーションしてお客様をお迎えしてるわけですが、

台風だとそれらが飛ばされてしまう可能性が非常に高いので、前日からの撤収作業が大変なのです。

あんまり愚痴っても仕方がないので、今回のお題に行きたいと思います♪

今回のテーマは、

実測売買と公簿売買の違い

です。

土地の登記記録にはそれぞれの土地面積が記載されているものの、その面積と実際の面積が異なるために、トラブルへと発展することがあります。

国の機関である法務局で登記された面積なのだから、正しい面積に違いないと思いたいところですが、実際にはさまざまな理由によって「登記面積と実際の面積は違うもの」だと考えておいたほうがよい場合も少なくありません。

今回は、土地の売買における実測売買と公簿売買の違いや注意点についてお話しします。

「実測売買」とは？
実測売買とは、土地の売買価格を平方メートル単価（または坪単価）で定め、契約締結後に実測をした結果に基づいて最終的に売買総額を確定させるやり方です。

実測の方法には、売主が指示した敷地境界のポイントにより測量するもの、隣地所有者立ち会いのもとで境界をお互いに確認しながら測量するもの、前面が公道などの場合に役所の担当者立ち会いのもとで測量するもの（官民査定）などがあります。

通常は実測売買といえば、隣地の立ち会いや官民査定をしたうえで、確定測量図を作成することになります。しかし、官民査定にはかなりの期間がかかるために、買主の承諾のうえでこれを省略する場合も多くあります。

また、測量費用を売主と買主のどちらが負担するのかといった条件も、あらかじめ定めておくことが欠かせません。

「公簿売買」とは？
公簿売買とは、土地の売買価格をあらかじめ総額でいくらと定め、登記記録の面積と実際の面積が異なることが判明しても「売買価格の増減はしない」とするもので、登記簿売買ともいわれます。また、実測はするものの売買代金の清算はしないという場合も公簿売買になります。

公簿売買のとき、通常はその旨が売買契約書の条項に記載されています。

買主が「実測売買」と「公簿売買」の意味をよく理解しないままで契約してしまった場合、後になって「面積が違う」とトラブルになることがあるのです。面積が違うといっても実際の面積のほうが広い場合にトラブルとなることはなく、実際の面積が狭いときに問題となります。

現実には公簿売買による取引が多いのですが、法務局に備え付けられている地積測量図や過去の建築時における現況測量図など、実際の面積をある程度「推定できる何らかの資料（図面）」が存在しない場合には、たとえ費用がかかっても実測を求めた方が賢明です。

もちろん、過去に作成された確定測量図などにより、実際の土地面積が明確になっていれば、公簿売買でも何ら問題はないでしょう。

実測売買なのか公簿売買なのかは、あくまでも売買契約書での取り決め事項となります。たとえ公簿売買のときでも、隣地との境界を忘れずに確認しておきましょう！

ではまた♪

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

大阪府北部で震度６弱を記録した地震では、建築基準法の条件を満たさないブロック塀が倒壊し、死亡事故が発生してしまいました。

地震による倒壊リスクは直接生命や身体に及ぶため、改めてその重要性を考える機会になってしまったかと思います。

一方で、建築基準法を満たさない違法建築物に関しては、生命や身体に対する直接的な被害が発生するリスクとともに、他人に被害を及ぼしてしまう、いわゆる加害者になってしまうリスクも含んでいることに注意が必要です。

民法第７１７条では、「建物の占有者（所有者）は、問題のある建物が他人に損害を与えた場合には損害を賠償する責任がある」と規定されています。

建築基準法違反の建物を所有しており、その建物が地震で倒壊してしまい隣地建物に崩れかかって損害を与えてしまう、通行人を巻き込んで怪我をさせてしまう、といった事故が起こってしまった場合には、その損害を賠償しなければなりません。

場合によっては数千万円の損害になることも想定されます。

また、この責任は、「無過失責任」と言われており、違法建築であることを知らなかった場合でもその責任を免れません。

依頼した建築会社の手抜き工事により違法建築となっていた場合でも、一義的には所有者がその責任を負います。

責任を一旦負ったうえで、改めて建築会社に求償請求ができる、ということに留まります。

とても重たい責任となっているのです。

相場より安いし、住めるから良いだろうという安易な考えで、建築基準法に遵法していない建物を所有することはお勧めできません。

見た目の情報に流されない、安全なお住まい探しをしましょう。

こんにちは、大内です。

ここ数日は猛暑から打って変わって、とても過ごしやすい日がつづいています。

かと思いきや、明日は台風１２号が関東へ来るようです、、、

わたしのお客様にもご見学どうしますか?とメールしたところ、行きます！というお返事が返ってきました♪

台風の中のご見学、どうなるかわかりませんが、お客様にとっても貴重な体験になりそうです♪

さて、今回のテーマは

築10年で実際に壊れたもの

です。

突然ですが我が家は築10年の木造戸建です。

モノには耐用年数というものがありますが、実際問題該当する年数が経過したらどうなのか、レポートしてみたいと思います。

家のメンテナンスに関心のある方には「住まいの管理手帳」がお勧めです。

https://www.sumai-info.com/book_shop/book_D8721.html

1　キッチンの排水管の詰まり

一番初めに発生した不具合は、キッチンの排水管の詰まりです。

いろいろ調べたのですが、我が家のキッチンは詰まりにくい構造ではないようで、7年目くらいに発生しました。

シンクからの流れが悪くなって、こりゃおかしいぞ、と。

市販のパイプクリーナーをいくつも試したのですが効果はなく、すがる思いでたどり着いた業務用パイプクリーナーで解決できました。

※ただ、このクリーナーは劇薬・取り扱い要注意で、お勧めという訳ではありません。

排水管系はこまめに液剤によるクリーニングをやった方が良さそうです。

2　キッチン水栓の故障

9年目に発生しました。

キッチン水栓を閉めてもポタポタ水が滴るようになり、シンク下を見てみると漏水していました。

水栓金具を伝って、シンク下まで漏れてしまったようです。

調べると、キッチン水栓は年数が経過すると内部のパーツが劣化してしまうようで、そのパーツを交換すれば良いとの情報を得て早速交換作業。そして、あえなく失敗。

新築時の設備屋さんがきっちりした人だったのか、固く締まりすぎて水栓金具を外すことができませんでした。

この時は仕方なく水道屋さんを呼んだのですが、漏水の原因が別であることが判明し、結局水栓そのものを交換することになりました。

※水栓って結構するんですよね・・・

結局使わなかった工具やら内部パーツやら実にもったいない事件でした。

やれることは自分でやろうも大切ですが、時にはプロに頼ることも大事ということを学びました。

3　ユニットバスのシャワーフック破損

10年目に発生しました。

ある日突然、ユニットバスのスライドバーについているシャワーフックがバキっと壊れました。

よく見ると内部の樹脂製のパーツが破損しています。

シャワーフックの故障は良くあるみたいで、youtubeには交換作業の動画までアップされていました。

amazonで新しいシャワーフックを購入して、自分で取り付けました。

まさかあんなものが壊れるとは思っていませんでしたが、内部構造に樹脂製のパーツって他にも結構使われているな、と思うと、今後もあちこち故障するかもしれません。

生活に困るレベルの不具合は以上です。雨漏れなど重大な問題はさすがに発生していません。

給湯器がやばいとよく聞くのですが、今のところ問題なく使えています。

続いてゴールデンウィークに家の点検をした際に気になった部分を紹介します。

1　外壁サイディングの目地の劣化が始まっている

南向きの家なので日がよく当たります。日当たりの良い部分の外壁を見ると、やはり目地の劣化が始まっていました。

文章だとわかりにくいので写真です。

ただ、日当たりの悪い面は全然問題ありませんでした。

材料の問題なのか、開口部周りのシーリングはまだ大丈夫のようです。

2　バルコニーの防水の劣化

バルコニー防水の劣化も始まっています。

まだ漏れるというレベルではないのですが、そろそろ対策を考えた方が良いと思ってます。

我が家はバルコニー直下が部屋なので、雨漏れまで行ったらアウトです。

3　屋根の状態がわからない

我が家は3階建てなので、屋根の状態を確認できません。

何もないと信じたい。

3階バルコニーから脚立で登れるかもしれませんが、私は運動神経が良い方ではないので、そのうちカメラ付きのドローンを買って点検する予定です。

4　トイレの点検ランプが点滅している

7年目くらいから、トイレの便座の点検ランプが点滅したままです。

特に問題はないのですが、視界に入るとかなりうっとおしいです。

調べたら、ある程度年数が経過すると、自動で点滅する仕組みのようで、メンテナンスを呼ばないとOFFにできないようです。

便座は問題なく使えているのでありがた迷惑な機能ですね。

築10年だとこんなもんです。

これから築10年くらいの家を買う方は、購入時に屋根・外壁の塗装だけは行っておいた方が良いと思います。

※外壁・屋根の塗装工事は安くないので、住宅ローンに組み込むことがお勧めです。

キッチン、お風呂、トイレも部分的に不具合が出始める頃なので、全部を交換しないにしても、キッチン水栓、コンロ、トイレ便座、給湯器など壊れやすいパーツは、入居時に交換しておいた方が良いかもしれません。

ではまた♪

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

本日は、住宅の健康診断（点検）についてお話します。

住宅も、人間と同じように、定期的な健康診断（点検）が必要となります。

点検項目としては、

1.外壁・屋根などの屋外部

2.土台・柱・梁などの躯体部分

3.床や壁の仕上げなどの屋内部分

4.窓・戸袋などの建具

5.給排水管・トイレ・浴室・ガス管・電気設備等

などの設備関係があります。

戸建て住宅の場合、水栓器具のパッキンが3～5年で取替え、土台・床組の防腐・防蟻再処理については5～10年が目安となっております。

給湯器は10年位、水栓器具、浴室は10～15年、キッチンシンク・トイレ・排水管、ガス管、換気設備、電気設備などは15～20年、雨戸や玄関建具・窓などは15～30年位が取替え検討の目安となります。

屋根は10～30年、外壁は15～20年が目安となってますが、たとえば瓦葺き屋根の場合には20～30年で全面葺替えを検討するのに対し、金属板葺き屋根の場合には10～15年位で検討が必要となる等、工法や仕様、所在地の気候等によって、補修時期や点検項目に違いがあるので、それぞれの条件を勘定したうえで適切に検討するべきです。

点検の結果、少しでも不具合が見つかった場合には、早めに修繕を行うことがポイントといえます。

修繕するためには、ある程度まとまったお金が必要となるため、そのままにしておくケースも多いですが、不具合をそのままにしておくと、劣化が激しくなるうえ、早期に修繕するよりも、結果的に修繕費用が高くなってしまう事が多くあります。

また、最悪の場合には、修繕不可能となる場合さえ自体として起こりえます。

点検や修繕工事を行った場合には、その内容がわかる図面、見積書、工事請負契約書、工事箇所の写真などを保管しておくことが大切です。

こうした記録は、再度の点検・修繕工事を実施する際にも役立つものとなります。

将来、その住宅を売却する場合にも、修繕や点検の記録が保管されていることは、中古住宅の価値を判断する際の有用な資料となるうえ、適切に維持管理してきたことを買い手に伝えることが可能となります。

住み始めてからは、メンテナンスのスケジュールを事前に決めておくこと、急な出費という事にもならず、良いかもしれませんね。

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

近年、アウトドア愛好家の間では快適さを兼ね備えた新しい体験型旅行が注目されています。

今日はそんな雑誌やテレビなどですっかりおなじみになったグランピングについて。

グランピングとはグラマラス（魅惑的な）とキャンピングを掛け合わせた造語で、テント設営や食事の準備などの煩わしさから旅行者を解放した「良い所取りの自然体験」に与えられた名称だったりします。

最近では自宅のリビングから外側にウッドデッキを配置したり、バルコニーを活用したり、工夫次第で楽しい生活が送れる事から注目されているようです。

個人的には自宅で楽しく生活するのに適していると思います。子供たちは大はしゃぎだと思います。

ちなみにグランピングは2005年、インターネット上において英国で検索が始まり、グランピングという言葉が徐々に広がってきたようです。

その後、グランピングは欧米で人気となり、日本でも急速に広がってきました。建築関係の会社様ではホームページ上でグランピングと融合した事例を配信される会社様も出てきました。

その一方で、グランピングのキーワードが誕生する前から、カナダやアフリカなどには富裕層をターゲットにした高級なアウトドア・アドベンチャーテイストのリゾートが存在していました。

世界で有名なホテルは富裕層向けの施設として、グランピングの原点である雰囲気を醸し出しています。

非日常的な体験ができ、文明社会から隔絶された自然の中に設けられています。

日本におけるグランピングはキャンプ経験のない人に非日常体験をいかにしてもらうのかを意識して作られているように感じます。有名ホテルの庭園を利用して、食事だけでも自然の中で楽しんでもらうような工夫を施している施設もございます。より快適に過ごすにはテントではなく、ロッジなど建物が適しているのは当然ですが、建物に泊まるとアウトドア本来の楽しみが薄れてしまいます。

2010年頃には海外で普及するグランピングの情報が日本の事業者の耳にも届きはじめ、こうしてグランピングブームが徐々に広がってきたようです。

日本でも星野リゾートが2015年秋に「星のや富士」を開業するなど、新たな宿泊施設の形態として注目を集め、ここから一気に「グランピング」のキーワードがメディアを通じて普及し、日本におけるブームが加速することになりました。このようにグランピングが日本でも人気となったわけですが、施設のバリエーションはあまりに多種多様であり、テント泊から、鉄筋コンクリートの建物での宿泊までがグランピングと呼ばれているのが実情です。

個人的には住宅購入後に、グランピングの要素を取り入れ、自分達らしい生活をご検討いただければと思います。

私も自宅には多数のキャンプ道具などがあり、子供達と楽しみながら食事をとる際、グランピングの考えを取り入れて生活をする事もあります。

ぜひ、住宅購入後の楽しみの一つにグランピングの要素を取り入れてみてはいかがでしょうか？！

最近近所で火事がありましたがいまだ現場はそのままの状態で放置されています。
場所は都内の住宅密集地の2階の住宅で隣地に延焼した火災でした。
今回は防火地域の建物の話です。

市街地における火災の延焼を防止するために設けた地域地区の一種を「防火地域・準防火地域」といいます。
防火地域では、階数が3階以上または延床面積が100平米を超える建築物は耐火建築物、その他は耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。また、準防火地域では、4階以上の建築物は耐火建築物、3階以下の建築物は規模により耐火建築物または準耐火建築もしくは防火構造としなければなりません。
これは建築基準法で定められています。
簡単な例といたしまして防火地域には一般的な木造住宅が建てられません。
ただし国土交通省の防火材料の認定を受けたものなら建てることができます。

このように専門の知識が必要なりますので住みたい土地を知っていないと建物は建てられません。

防火地域で建てるには下記を確認下さい。

現在お住い又はこれから購入検討をされている方は一度家が建っている土地を調べてどのような住宅が建てられるのかを知っておくのもいいかもしれません。
「○○県　防災ホームページ」で検索してみて下さい。
私は、この検索方法で現在住んでいる所を調べてみました。

ちなみに東京都は下記のところで確認できました。

東京都都市整備
http://www2.wagamachi-guide.com/tokyo_tokeizu/

東京都防災ホームページ

http://www.bousai.metro.tokyo.jp/

用途地域マップ
http://cityzone.mapexpert.net/

こんにちは、大内です。

記録的な猛暑とういか酷暑が続いておりますが、皆様体調管理は大丈夫でしょうか。

しっかり管理していたつもりでもこれだけ暑いと熱中症になってしまう可能性も高いですね。

朝食をしっかり食べ、十分な休息を取ることを心がけたいと思っています。

さて、今回のテーマは、

不動産の「シキエン」って何？！

です。

わたしたち、不動産業者では当たり前のように使っている業界用語です。

戸建て住宅をみてまわると、「シキエン」と呼ばれる物件に出会うことがあります。このシキエンとは何か？！シキエンのメリット・デメリットについて解説したいと思います。

■”旗竿（はたざお）”とも呼ばれる土地の形（シキエン）
シキエンというのは、敷地延長の略語です。不動産業界に居る人は、一般的に「シキエン」物件と言います。

そもそも都市計画区域（準都市計画含む）に建物を建築する為には、接道義務という大原則があります。その内容は原則、敷地が建築基準法に定める4ｍ以上の道路幅（一部地域は6ｍ）をもつ道路に2ｍ以上敷地が接していることが必要になります。

建築基準法43条（一部抜粋）についても建築物の敷地は、道路(次に揚げるものを除く。第44条第1項を除き、以下同じ。）に2ｍ以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りではないとあります。

建築物を建築する場合、建築基準法に定められた道路に接道することが原則になりますので、見た目は道路で2ｍ以上接道があっても、このルールから外れた場合建築行為ができません。例えば、道路に見えるが実は私有地の一部だったという場合もございます。

今回は公道に面して家があり、その背後に別の家が建っているというケースについて背後の家の出入りは、表の家の横に設けられた通路を利用する――このように、公道から通路を通って奥に入るような状況の土地を敷地延長、略してシキエン（シキエンの物件）といいます。

シキエンは、細長い通路の先に四角く広い土地があるのを空から眺めれば旗竿のように見える事より、その形状から旗竿（はたざお）と呼ばれることもあります。このシキエンは、得なのか損なのかは、意見が分かれます。

庭の一部が通路になってしまい、用途が限られる。また、道路に面した家の裏に隠れるようで、印象が良くない。建物同士がギチギチに立つような場合は日当たりが悪いこと等が短所となります。しかし、一方で、長所もあります。

例えば、公道の交通量が多い場合、騒音が届きにくく、静かであるという点です。また、日当たりの問題から印象がわるいため、土地の広さのわりに分譲価格が安くなるという点もあります。通路部分を駐車スペースに活用するという方も多く、都内の狭い土地でも2台の駐車スペースを確保出来るといったメリットがある場合がございます。

不動産の「シキエン」と聞くと、わるい印象を持つ人が多いのですが、欠点ばかりではない事も把握したいところです。しかし、重要なポイントはこれから人口減、家余りの時代に本格突入しますので、その際に「シキエン」物件よりも、公道に面した普通の物件に住む事が選択できる世の中になっていく事が予想できます。

「旗竿地物件の見るべきポイントについても下記サイトでは解説しています。ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。
http://smile.re-agent.info/blog/?p=829

ではまた♪

こんにちは。岡田です。

本日の南浦和はとても賑やかです。

「浦和まつり 第15回浦和よさこい」が行われ、たくさんの人がお祭りを楽しんでいます。

浦和よさこいの由来は、浦和では古から月待ち信仰があり、中心となっていたのが調神社です。

この通称「つきのみやさん」は、いつの頃からか「つき=LUCK」を呼ぶ、ご利益があると言われるようになりました。

月待ち信仰は夜に集まります。

本場高知のよさこいもまた「夜さ来い」というように夜に集まる意味です。

どちらの風習とも似ている部分が多く、『月待ち信仰』と『よさこい』を重ね合わせ、

住む人・来る人・この地域にかかわる人が、幸せになるように浦和よさこい祭りがスタートしたのだそうです。

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

今日は玄関扉について。

家屋の玄関扉一つをとっても国によって文化的な違いがでます。
今では日本でも引き戸よりドアが一般的ですが、元来ドアを使ってきた欧米が内開きなのに対して日本は外開き。なぜなんでしょうか？

まず、海外(特に欧米)のドアが内開きである理由ですが、これは防犯上の理由からだといわれています。

不審者が無理やり中に入ってこようとしたとき、内開きのドアなら全体重をかけてドアを押して閉め、さらに家具を立て掛けるなどすれば、侵入を防ぐことができるからです。

では日本ではなぜ外開きなのでしょうか？

ご存知の方も多いと思いますが、もっとも大きな理由は、日本では玄関で靴を脱ぐ習慣があるからです。

もし内側にドアが開いてしまうと、脱いだ靴などが邪魔をして開閉がとても不便です。お気に入りの靴が潰されてしまうこともあるでしょう。たたき（履物を脱ぐ場所）が狭くなり、靴を脱ぐことも難しくなりますね。そこで、限られた玄関のスペースを最大限に利用する考えから外開きのドアになったといわれています。

また一方で、ドアに付着した雨やホコリなどのゴミも、外開きにすることで室内への侵入を防ぐことができます。雨が続いたり台風がやってくる日本の気候からも理に適っているといえます。

欧米で防犯が理由とされたのに、それが日本ではあまり大きな理由とならなかったのは、ドアが普及した頃の日本の文化が関係しているのかもしれません。かつては玄関に鍵をかけることなく出かけ、また近所の誰もが気軽にお邪魔するのが当たり前でした。そうした「安全」が前提のころには、防犯よりも靴を脱いで家に上がる習慣の方が重要だった、ということかもしれません。

ちなみに日本でも違う理由で古くから内開きのドアを採用している例があるのをご存知でしょうか？　それは公共のホテルやオフィスビルなどです。これは防災時に避難経路の妨げにならないよう通路側にはドアが開かないようにしているそうです。ドアの開き方ひとつにも、それぞれ深い理由があるようです。

さいたま市の相続アドバイザーの金子です。

前回は法定相続分についてお話しました。

前回のお話はコチラから

簡単におさらいすると、法定相続分は

配偶者と子供が相続人の時はそれぞれ半分ずつ

配偶者と両親が相続人の時は3分の2と3分の1ずつ

配偶者と兄弟姉妹が相続人の時は4分の3と4分の1ずつ

となります。

そしてポイントは法定相続分とはあくまで目安であるということ。

必ずしもこの割合で決める必要はありません。

遺産分割協議で話し合い、それぞれ持分を決めることができます。

実はここが恐ろしいポイントでもあります。

今回は相続人が配偶者と兄弟姉妹の場合のトラブルの事例をお話します。

このケース、実は意外と多いです。

先にも述べた通り、法定相続人が兄弟姉妹の場合、4分の1ずつとなります。

兄弟姉妹が法定相続人となる場合、

被相続人（亡くなった方）と年齢が近いこともあり、

兄弟姉妹が亡くなっていることが多いです。

その場合、法定相続人は甥姪となります。

これを代襲相続といいます。

代襲相続についてはコチラ

そうすると、甥や姪の法定相続分は、すごーく小さい割合になることが多いんです。

32分の1とかになります。

しかし恐いのが、この法定相続分はあくまで目安です。

まったく疎遠だった甥っ子や姪っ子に

「法定相続分なんて知ったことじゃない！遺言がないなら話し合いで取り分を決めろ！！！」

と言われる可能性だってあるわけです。

疎遠だった甥姪に怖い人がいたら・・・

考えるだけで恐ろしいですよね。

他にも甥姪が話し合いに応じてくれないなんて場合もあります。

先日ご相談を受けた内容は、甥姪を怒らせてしまったものでした。

どうして怒らせてしまったのかというと、相談者が

「お前は亡くなった○○とはほとんど交流が無かったのだから、遺産の取り分は少なくしてほしい。むしろ放棄してほしい」

と言ってしまったんですよね。

そんな言われ方をしたら誰だって怒るよな～と思いました。

相談者の言いたい事も、もちろんわかります。

遺産の分け方以前の問題で、甥姪とのコミュニケーションを間違えた結果、同様に感情的になり、相続の話し合いができなくなってしまうのです。

その解決のために本来必要ではなかった時間とお金をかけなくてはいけなくなってしまった事例も良くあります。

たかがコミュニケーション、されどコミュニケーション。

甥姪との接し方一つで、予想外の相続トラブルになる事もありますし、そのトラブルを未然に防ぐ事だってできるのです。

トラブルが発生した場合、最終的には遺産分割調停等の裁判所を利用する手続きを選択せざるを得ない状況になります。

そうならないために相続が発生する前の準備をしっかりとしましょう。

遺言書を残すこともいいですし、事前にトラブルが発生しないようにコミュニケーションを取っておくことも重要です。

気になることがあればお気軽にご相談ください。

相続のことならさいたま市のくさの工務店　金子まで。

相続アドバイザーの金子です。

今日は代襲相続について。

代襲相続をご説明する前にまずは相続人の範囲のおさらいから。

相続人の詳しいご説明はコチラから

法律ではだれが相続人になるかを定めています。

順位は以下の通りです。

最優先　　配偶者

第1順位　子

第2順位　直系尊属（親等の近い人が優先）

第3順位　兄弟姉妹

第2順位の人は、第1順位の人がいない場合に相続人になります。

第3順位の人は、第1順位、第2順位の人がどちらもいない場合に、相続人になります。

代襲相続とは本来相続人になるはずの人が亡くなっている場合に、その下の世代に相続権が移ることをいいます。

血族相続人の第1順位は、被相続人の子となっています。

しかし、被相続人の子が被相続人よりも先に亡くなっているケースもあります。

この場合には、被相続人の子の子、すなわち被相続人の孫が、第1順位の相続人の地位を引き継ぐことになります。

代襲相続は、子と兄弟姉妹について起こる

第3順位の兄弟姉妹が相続人になるケースで、その兄弟姉妹が既に亡くなっていれば、その子（甥、姪）が相続人になります。

なお、第2順位では直系尊属のうち親等の近い人から相続人になりますから、父母が亡くなっていれば祖父母が相続人になります。しかし、この場合には代襲相続とは言いません。代襲相続とは、相続する権利が下の世代に移ることです。

第1順位では代襲相続が無限に続く

上述のとおり、第1順位の子が被相続人より先に亡くなっている場合には、孫がいれば孫に相続権が移ります。

さらに、子だけでなく孫も既に亡くなっている場合には、その下のひ孫に相続権が移ります。

これを再代襲相続と言います。第1順位では、代襲相続、再代襲相続、再々代襲相続と無限に代襲が続くことになっています。

一方、第3順位の兄弟姉妹については、代襲相続はありますが、再代襲相続はありません。

甥や姪に相続権が移ることはあっても、その下の世代に相続権が移ることはありません。

では、代襲相続の場合、相続分はどうなるのか？

代襲相続する人は、代襲される人の相続分をそのまま引き継ぐことになります。

たとえば、相続人が被相続人の配偶者と長男、次男の場合、相続分は配偶者が2分の1、長男、次男が各4分の1になります。

長男が既に亡くなっていて子2人がいる場合、長男の相続分4分の1を代襲相続によりその子2人が平等引き継ぐことになりますので、長男の子2人の相続分は各8分の1となります。

また、代襲相続は、相続人となるはずの人が亡くなっている場合以外でも起こることがあります。

それは、相続人となるはずの人が、相続欠格または廃除により相続権を失った場合になります。

相続欠格・廃除は、相続人となるはずの人が被相続人に対し著しい非行をした場合に、当該相続人の相続権を失わせる制度です。

相続欠格では、民法に定められた欠格事由に該当すれば、何も手続きしなくても当然に相続権がなくなります。

たとえば、被相続人に対して殺人未遂を犯したり、被相続人の遺言を自分の都合の良いように偽造したりした場合には、相続欠格事由に該当するため、相続権はなくなります。

一方、廃除というのは、被相続人自身が生前に、または遺言により、自分を虐待したり侮辱したりした人の相続権を失わせるよう家庭裁判所に請求して手続きするものです。

欠格・廃除により相続となるはずの人が相続権を失ったときにも、代襲相続が起こります。

養子には代襲相続されないケースもある

被相続人に養子がいる場合、養子は実子と同様の相続権がありますので、養子も第1順位の相続人になります。

なお、被相続人の養子が既に亡くなっている場合、その子が代襲相続するのかという問題があります。

民法では、代襲相続できるのは、被相続人の直系卑属のみとされています。

また、民法では、養子と養親及びその血族との間においては、養子縁組の日から法律上の血族関係が生じるとされています。

こうしたことから、養子縁組後に生まれた養子の子は、養親（被相続人）の直系卑属となり、代襲相続することになります。

一方、養子縁組前に既に生まれている養子の子は、被相続人の直系卑属ではないので、代襲相続しないことになります。

代襲相続には相続税が2割加算されるケースもあります。

そのご説明はまた後程。

相続のことならさいたま市のくさの工務店　金子まで

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

みなさん売買契約の解除はどういう時に出来るのかご存じですか？？

今回は、売買契約をした際に、もし契約解除を行いたい、もしくは行わなければならない場合などがあった時の為の知識としてお伝えしてきます。

売買契約を締結すると、原則として契約を解除することは出来ません。
ただし、不動産の売買契約の場合には、売買契約後でも、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は売主に対して交付した手付金を放棄して、売主は買主に手付金の倍額を返還して、それぞれ契約を解除することができます。

また、手付解除期限が過ぎてしまった場合でも、違約金を支払うことによって契約を解除することができます。

さらに、売主、買主の責任によらない地震や火事等により、住宅の引渡しができなくなってしまった時にも契約は解除できます。
この場合には、売主は買主から受領した手付金等を全額返還することになります。

また、売主、買主のいずれかが契約違反を行った場合には、一定期間を設けて催告を行い、それでも応じない場合には、売買契約を解除することが出来ます。

なお、住宅ローンを組んで住宅を購入する場合には、通常、ローン特約が付いており、あらかじめ決められた期日までに金融機関等から融資が下りなかったときには、売買契約を解除することが出来ます。
この場合には、違約金の支払い義務はなく、手付金も全額返還されます。

◆売買契約の解除の概要◆
[手付放棄による契約会場]
売買契約成立後、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主が売主に手付金を交付していれば、買主は売主に交付した手付金を放棄して、売主は買主に手付金の倍額を返還して、それぞれ契約を解除できる
[手付解除期限が過ぎてからの解除]
手付解除の機嫌が過ぎてから解除する場合には、違約金の支払いが必要となる
[危険負担に伴う契約解除]
・売買契約締結後、売主から買主に引き渡しされる前に、売主、買主の責任によらない地震や火災等により対象不動産の引渡しが出来なくなってしまったときには、売主、買主は売買契約を解除できる。
・この場合には、違約金の支払い義務は発生しないが、売主は買主から受領した手付金等を全額返還しなければならない
[契約違反により契約解除]
・売主、買主の一方が契約違反を行った場合には、一定の催告期間を設けたうえで売買契約の解除ができる
・なお、契約違反者に対しては、契約の解除による損害の賠償を請求することができる
[ローン特約条項による契約解除]
・住宅ローンを組んで購入する場合、あらかじめ決められた期日までに融資が下りなかったときには、買主は期日内に限り売買契約の解除をすることができる
・この場合、違約金の支払い義務はなく、手付金は返還される

住宅購入では売買契約は必ずする事になりますが、契約解除の事も知っておいた方が何かあった際には役に立つのではないでしょうか。

こんにちは、金子です。

連日、暑い日が続きますね。

今日は弊社の空家管理について。

この時期は気温も高く部屋の温度も上っているので、いつもより長い時間換気をしました。

そしてこの時期にはつきものの虫の死骸も増えてくるので、虫の発生に特に注意しながらしっかり管理していきたいと思います。

空家でお悩みの方はお気軽に金子までご相談下さい。

もともと１宅地だった土地をいくつかに分譲して建築された建物の場合、それぞれの玄関の距離が近くなるため、すべて同じ住所（住居表示）となってしまうケースがあります。

これは、住居表示に関する法律の規定に従い、機械的に住居表示が振られているためです。

法律が最近の分譲住宅のようなやや狭めの土地での建て方を想定していなかったことに起因します。

各住戸で表札を工夫するなどの対処法もありますが、その対応を行っている市区町村もあります。

それが、住居表示の「枝番付番」制度です。

一例として、最近では千葉市がこの制度を導入しました。

＜千葉市ホームページ＞

https://www.city.chiba.jp/shimin/shimin/kusei/30jukyohyoujiedabanngou.html

それぞれ申出が必要になりますが、こちらの制度を利用することで、住所の先に枝番を振ることができます。

郵便物の誤配送を防ぐためには、便利な制度ですね。

宅地の狭小化や人口の密集など、不動産を取り巻く環境の変化はめまぐるしく、法律が対応しきれていない部分は多々あります。

お住まいのエリアで条例などにより独自の対応が取られていることもありますので、市区町村の窓口に相談してみるとよいと思います。

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

中古物件を見ていると、「検査済証がない」といった物件に、ほんとうに沢山遭遇します。建物を建てるときには、「建築確認申請→許可→工事着工・完工→完了検査→検査済」

という流れで進むのですが、工事完了後に、「建築確認どおりに建物ができている」ということが、検査によって確認された建物は、「検査済証あり」ということになります。

住宅関係のお仕事以外の人からすれば、「そんなもの、あって当たり前じゃないか」というのが普通の感覚だと思うのですが、実は、当たり前ではありません。

費用や手間の関係で、一昔前までは、戸建て住宅の場合、ほとんど検査済証が取られていませんでした。

2005年の耐震偽装事件を機に、取得率が急速に上昇したそうですが、2000年頃は40％以下、それよりも更に前は20％程度と言われています。

建築確認申請が通らないと、そもそも工事に着工できないので、

昔は、確認申請は法律に則った設計で通しておいて、その後の工事で、法律で規定された上限の広さよりも大きくしたりすることが、よく行われていました（完了検査を受けなければ、発覚しないので。）

工務店も、よくないことだとは思いつつも、お金を払う施主から頼まれれば断ることができず、大きなものを作ってしまう、というような構図です。

売り物件でよく目にする「建ぺい率・容積率超過」というのは、そのような事情で建てられていることが多いです。

上述のような状況ですから、売りに出ている中古「戸建」物件の築年が、2005年よりも前であれば、検査済証がない方が多いといえるでしょう。ちなみに、マンションのような大型なものは、古いものでも検査済証をとっているのが普通です。

検査済証がない物件は、全て購入の検討候補から外すというふうに、自分なりの選定基準を決める方法も考えられますが、かなり選択肢が狭まってしまいます。

検査済証がない物件の場合は、「建築確認申請書」や「建築計画概要書」記載の床面積と、謄本の面積に大きなズレがないか？とか、実際に物件を見てみて、数字と実際の大きさに違和感がないかとか、そのあたりを確認して、「完了検査は受けていないが、確認申請通りにできている可能性の方が高そうだ。」というような判断をしていくことになります。

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

情報があふれかえる状況で、その内容を鵜呑みにしてはいけない、というのは「言われなくてもわかってるよ！」ということなのでしょう。ただ、あまりに量が多いので一つ一つ精査している時間も余裕もなく、漠然と情報を入れてしまうと、意図せずイメージを植え付けられてしまう、ということが怖いな、と思った記事を紹介します。

まず一つ目。
現代ビジネス
ついに始まった！「高級マンション」投げ売りから暴落の悲劇
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/55675

だいたいこの手の記事は、文章のはじめか終わりに結論が表記されます。紙面ならなおさら文字を無駄に消費できません。

この記事はこんな文章から始まります。

”都心の高級物件は即完売。転売されてもすぐに買い手がつく。それが常識だった。だが、潮目が変わった。億ションが売れ残っている。そうなると、価格を下げるしかない。不動産崩壊の序曲が聞こえる。”

そして、この文章で終わります。

”現在の不動産価格は明らかに高すぎる。これから始まる大暴落の予兆はすでに見えた。東京五輪まであと802日。将来的に自宅マンションの売却を考えている人は、今すぐ動くべきだ。”

さて、この記事を読んでみなさんはどのような感想を持つでしょうか。

確かにここ数年東京のマンション事情は少しおかしいです。（新築分譲価格よりも高く売れるという事例もあります）
価格が上がることを前提にするなら記事の通りなのですが、ここ数年がイレギュラーだとすると、祭りが終わって普通に戻る、というのが割と一般的な感覚ではないでしょうか。
お客様の雰囲気を見ても、将来の値上がりを期待してマンションを買おうではなく、将来的な値下がりをなるべく抑えたい、と考える方が多いように思えます。
つまり不動産は新築から下がることが前提になっています。
ですから、少なくとも2013年レベルに「落ちる」という表現よりは、2013年レベルに「戻る」と言った方がしっくりきます。
この記事を読んで、東京のマンションはやばいんじゃないかという感想を持った方は、少し昨今の東京のマンション市場について調べた方が良いかもしれません。
特に文中にある「あなたのマンションもタダ同然になるかもしれない」という表現が目に留まった方は多くの情報を求めた方が良いと思います。
※マンションがタダ同然になるのは、新築マンション価格が落ちるからではありません。

少しひねくれた私の見解を記載したいと思います。
非常にあまのじゃくで申し訳ないのですが、マスメディアにはそれで商売をしたい、利益を得たいという思惑がつきものです。
そもそも東京の不動産市場がミニバブルで、東京オリンピック需要には終わりがあって、という話は今に始まったことではありません。
記事の内容も具体的な事例はあるものの、決して目新しい「ニュース」とは言えません。
それではこの記事は何のためにあるのでしょうか。なぜこの時期なのでしょうか。
マンションの売却を促進したい思惑があって、それがこの記事の本当の理由だとしたら？
ただ何となく記事を読むと、「東京のマンションは売れるうちに売った方がいい」ってイメージが植え付けられていませんか？
住宅関係のニュースはこういう誘導を意図しているのではないかと疑いたくなる記事が多いですね。

一つだけだと単なる批判になるので、もう一つ記事を紹介します。
こっちの記事の方が結論が露骨で良い事例だと思います。

ダイヤモンドオンライン
老後の住宅難民が東京で100万人超!?未婚化が招く衝撃シナリオ
https://diamond.jp/articles/-/171806

生涯未婚率が上昇し、単身者は家を買う理由が乏しいから家を買わない人が増える。ところが高齢者は賃貸に住もうにも断られるケースがあるため、老後の住宅難民が出ますよ、という内容です。

生涯未婚率とか持ち家率とか％付の数字が並ぶと何となく信ぴょう性が増しますよね。
ですが、肝心の「単身者は家を買う理由が乏しい」が説明されていません。

それでいてこの記事の結論は「単身者であっても買えるうちに家を買いなさい」。
典型的な住宅業界発の文章と言えるでしょう。

持ち家には持ち家のメリットがあります。
ですが、賃貸には賃貸のメリットがあります。（双方デメリットもあります）
確かに高齢者になったときのことを考えると賃貸は選びにくくなるかもしれません。
ですが、東京で100万人もの人が住宅に困る状況を東京都が（政府が）放置するとは到底思えません。
※地方の話ではありません。東京の話です。まるで日本では高齢者になると住むところがなくなるみたいな印象を受けます。
文中にもありますが「住宅セーフティーネット制度」など具体的な取り組みも始まっています。
異常な状況を極論にして、今の常識を植え付けるのは少しフェアーじゃないなと私は感じました。

東京は土地代が高いので、高齢者になって住みにくくなるのはある意味当たり前だと思います。
高齢者になってローンが組みにくいのも当たり前ですね。
だからと言って買えるうちに家を買ってそこに縛られ続けるっていうのは極端すぎます。
選択肢は他にもあります。必ずあります。
だから、老後を憂いて家を買うなんて発想だけはやめていただきたいと思います。

以上、ぼんやり情報を入れると、思いもよらぬイメージを植え付けられかねない、という少しひねくれた内容でした。

ただ、どんな記事でも読んだ分だけ得られるものがあります。
両方の記事で印象を受けるのは、これから先の時代はこれまでの延長ではないんだ、ということです。
人が減り家が余り極端な少子高齢化社会となります。
家が足りなかった時代の常識が通用するとは思えません。

なので、今まで通りの常識を語る人のことは鵜呑みにしてはいけないですよ、というのが私の意見です。
※どちらの記事も切り口を変えればもっと良い記事になったのに！と思うのは私だけではないはずです。

こんにちは、岡田です。

3連休も弊社は営業しております。

仕事中に外からお囃子の音が聞こえてきたので

外に出てみると

たくさんの子供たちが御神輿をかついでいました。

自分が子供の頃の事を思いだし懐かしい気持ちになりました。

来週は、第15回浦和よさこいが開催されます。

南浦和駅周辺で行われるそうです。

楽しみですね！

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日時　7月22日（日曜日）※小雨決行
東口会場　10時～20時
西口会場　10時30分～17時
会場　南浦和駅 東西駅前通り（南区）

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こんにちは、くさの工務店の橋本です。

今日は一建築物一敷地の原則について

この意味は建築基準法施行令第1条の用語の定義で、
「敷地とは　一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいう」
とあり、用途上可分の建築物は一敷地に一の建築物しか建てられません。

簡単に言いますと１つの敷地に建てられる建築物は１つが原則です。

用途上不可分の関係にある二以上の建築物とは
（用途不可分とは、用途が機能的に互いに連携しているために、それぞれの棟に敷地を分割することができない建築物をのことなのです）
専用住宅であれば離れ、車庫、物置、納屋、東屋、温室、畜舎などです。
学校・校舎であれば実習棟、図書館、体育館、更衣室棟、倉庫などです。

一団の土地の条件は連続していること。共通の用途で使用していること。境界線が明確な土地とありますが一団の土地とならない場合もあります。
敷地が道路や水路などの公共物で分断されている場合や障害物や塀などがあって敷地間で連続せいがなく行き来ができない場合は同一敷地と認められません。
同一敷地と認められない場合は敷地ごとに接道条件や容積率建蔽率・道路斜線などの規定がかかります。

私の身近な事例として田舎に帰って両親と住もうと思い別棟を建てる計画しましたが一建築物一敷地の原則により建てることができませんでした。

正し、境界線を新たに設けて、敷地を2分割するってことで一つの敷地内にもう一軒建物を建てることが可能になります。

土地にはいろいろな規定がありますので詳しくは専門家にご相談ください。