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スタッフブログ:月別: 2018年7月

超重要!道路と通路の違い

2018年07月13日

 

こんにちは、大内です。

7月も中旬に入りいよいよ明日からは3連休ですね♪

海に山にプールにいろいろとお出かけされるかと思いますが、私は仕事です、、、

せめて明日の長男の1歳の誕生日会には間に合うように帰ります!

さて、今回のテーマは、

超重要!道路と通路の違い

です。

日本の法律では、「建築基準法上の道路」に「敷地が2m以上接していなければならない(※)」という、接道要件のルールがあり、これを満たしていないのが、いわゆる「再建築不可(=建物が建てられない土地)」です。

見た目は道路でも、「建築基準法上の道路」として認められていなければ、接道要件を満たしているとはいえず、再建築不可ということになってしまいます。不動産屋さんが「通路」と表現する場合には、すなわち「建築基準法上の道路ではない」という意味です。

 

※建物の規模、敷地形状、地域等によって、条件が違うこともあります。

 

たまにあるケースで、物件の敷地が2方向で道に接しており、一方は「建築基準法上の道路」、もう一方は「通路」ということがあります。建築基準法上の道路に2m以上接していれば、接道要件は満たしているので、再建築不可になる心配はありません。

注意しなければならいのは、例えば、建物の間取りが、通路側から玄関に入るような配置になっているような場合や、上下水道・ガスのようなライフラインが通路側から敷地内に引き込まれている場合です。もし通路の所有者が、所有権を盾に「ここを通るのも使うのも、まかりならん!」と強硬に主張し始めた場合には(※)、もしかすると、もう一方の道路の方から敷地に入らなければならなくなり、動線が悪くなるかもしれません。またライフラインについても、もう一方の道路の方から引き込みをし直さなければならなくなるかもしれません。

その他、建ぺい率の角地緩和というのがありますが、これは角地で両方とも建築基準法上の道路でなければいけませんので、一方向が通路の場合は、緩和が受けられませんので注意しましょう。

 

※実際にその主張が法的に認められるとも限りませんが。

 

通路にしか接していない物件は、買わないことをお勧めしますが、もし建築基準法上の道路を含む2方向で接している場合には、上述のような「使用、掘削、通行」等について、所有者間の取り決めがどのようになっているか、ライフラインの管理者は誰か、などを確認していき、リスクの判断をしていくことになります。

ではまた♪

相続時の不動産名義変更について

2018年07月13日

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

この度、相続の関係で不動産の名義変更を行う事になり、いろいろ手続きで不明な点等もありましたので、不動産を遺産相続する場合の名義変更について書きたいと思います。いざ家や土地などの不動産を遺産相続しようとした場合に、名義変更で気をつけるべきことはいくつかあります。初めての事が多いと思いますので、今後の参考にお役立てください。

■遺産相続した場合、そのまま住み続ける・もしくは売却するにも必要な不動産名義変更について

不動産の名義変更とは、「不動産の所有者が亡くなった為、その名義を登録変更する手続き」の事です。被相続人が亡くなったタイミングから、不動産は自動的に相続人の所有物となります。それも遺産分割協議を行い、その相続の流れを明確にしなければなりません。しかし、自動的に名義変更されるわけではありませんので、法務局に行き、所定の手続きを行わなければいけません。

名義変更をしないまま放置していると、「この不動産は確かに自分の所有する不動産である」と主張することができません。また、売却する事も出来ません。なかには遺産相続したマンションに誰かが住んでいて、賃料を払ってもらわなければならないケースで、「不動産所有の証拠を見せてください」と言われても、証拠を見せることができません。

今回、相続の関係で必要書類を取り寄せ、いざ法務局に行った際、「被相続人の戸籍」の件で問題が発生しました。それは被相続人の戸籍は「生れてからの戸籍が必要」という事です。私は除籍謄本だけで良いものと思っていましたが、残念ながら生れてからの戸籍が無いと駄目なようです。また、本籍を転々と移している方は、移動した先々での謄本取得が必要なため、その先々の役所に申請を行わなければならないようです。

また、この手続きを行う為には遺産分割協議書を作成して、相続人全員が署名し実印を押し、印鑑証明や住民票、戸籍謄本も相続人全員が用意をしなければなりませんでした。

また、今回の名義変更にあたってはまとめると下記の資料が必要となる事が分かりました。

〇被相続人(亡くなられた方)
生れてからの戸籍謄本、除籍謄本、住民票(除票)
〇相続人
戸籍謄本、本籍の記載のある住民票
〇その他の書類
相続登記申請書、登記原因証明情報、固定資産評価証明書、登記にかかる登記免許税
遺産分割協議書(全員の印鑑証明書、住民票、戸籍謄本)
※今回は「遺言」が無かった場合のケースです。

■相続登記をするためには、どれくらいのお金がかかるのでしょうか?

名義変更を行う際には、「登録免許税」というお金がかかります。「税」という言葉から分かるとおり、国に納める税金です。

登録免許税がいくらかかるかは、不動産の価値によって決まります。不動産の価値は、「固定資産税の評価額」に書かれている金額です。計算方法は、固定資産税の評価額の0.4%です。

例えば、不動産の価値が3,000万円の場合は、3,000万円×0.4%=12万円です。

その他にも、戸籍謄本や住民票を取り寄せるための手数料がかかり、細々とした費用が掛かります。相続人が多くなればなるほど、取り寄せる書類が多くなりますので、手数料は高くなります。

■相続登記の申請先はどこで行うのか?!

相続登記の申請は、法務局で手続きをします。法務局は、日本全国にたくさんあります。どこの法務局で手続きをしてもいいわけではありません。名義変更をする不動産がどこにあるかによって、管轄の法務局が決まっています。手続きが自宅近くの法務局でできるとは限りませんので、注意が必要です。

■相続登記のタイミングはいつ行うのが良いのでしょうか?!

相続登記のタイミングは、「早ければ早いほど良い」のです。相続登記をする最大の効果は、「不動産が自分のものであることを、第三者に知らしめること」です。相続登記をするまでに時間がかかると、その間は「この不動産は誰のものなのか」ということがはっきりせず、名義が宙ぶらりんの状態となります。その間にトラブルが生じた場合、裁判を行って所有者を確定しなければいけません。

トラブルが発生した場合も早く登記を行えば、それ以降は「自分のものだ」と主張することができます。「自分のものである」という期間を長くするためには、早く登記を行っておかなければいけません。ちなみに相続登記をいつ行ったとしても、費用は同じです。早く相続登記をしておけば、多くのメリットがありますので、必要に応じて、専門家に頼むのでも良いと思いますし、まだ相続登記をしていない方は、お早めに相続登記をされる事をおススメ致します。

宅建業者について

2018年07月10日

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

今回は不動産業以外の方にはあまり知られていない、宅建業者の事についてお話したいと思います。

まずは、免許番号についてです。名刺などには記載されているのでよく目にする機会もあるかと思いますが、実はここには会社の歴史などがわかる情報が含まれているのをご存知でしょうか?

「免許」の種類
宅建業の免許には、「国土交通大臣免許」と「都道府県知事免許」の2種類があります。
●国土交通大臣免許…複数の都道府県の区域内に事務所を設置する場合は、国土交通大臣の免許を受けます。
●都道府県知事免許…1つの都道府県の区域内においてのみ事務所を設置する場合、その所在する都道府県の知事の免許を受けます。

免許の効力としては、いずれも有効期限は5年となりますが、5年後も引き続き宅建業を営む会社に関しては、免許更新が必要となります。
更新が認められた会社は、免許証番号の( )内の数字が増えていくことになります。

例) 免許証番号 : 東京県知事(2)第999999号
(↑この数字のことを言います。)

5年毎に数字が増えるので、数字が大きいほど長く宅建業を営んでいる会社ということになります。
この免許証番号は物件の販売図面や、不動産会社に掲示されている宅地建物取引業者票などに記載されておりますので、そういった意味を知ってご覧になってみるのも良いかもしれませんね。

また、宅建業者として免許取得した際には営業保証金の供託もしくは、宅地建物取引業保証協会に加入しなければなりません。
営業保証金を供託した宅建業者と取引した場合は、その取引により生じた債権を有する者は、宅建業者が供託した営業保証金から弁済を受ける事ができます。
保証協会の社員と宅建業に関して取引した者で、その取引により生じた債権を有する者は還付を受ける権利を持つことになります。
これは、「悪徳不動産屋と取引をして、高額のお金を持ち逃げされた」などという事があっては困りますが、もし万が一宅建業者との取引で損害を被った際には、供託所もしくは保証協会より弁済を受ける事ができる制度です。

これは重要事項説明書の宅地建物取引業者の欄に、【供託所等に関する説明】として必ず記載がありますので、重要事項説明時には確認をされると良いかと思います。

目にする事があっても何の数字か、何の意味なのかがわからなければ、表示している意味もなくなってしまいますので、こういった情報もお届けできればと思います。

遺留分とは?

2018年07月10日

相続アドバイザーの金子です。

今日は遺留分について。

ちなみに遺留分は遺言書がある場合のみ出てきます。

 

遺留分とは相続人が相続できるものとして、民法で保障されている最小限の財産のことです。

分かりやすく言うと、

残された家族の生活を保障するために、

最低限の財産は相続できる権利のことです。

 

 

ポイントは遺留分とはあくまで権利であるということです。

行使するかどうかは本人の自由です。

もし、遺言書に「あなたに遺産はあげません」と書かれていたとしても

当の本人がそれでも構わないということであれば、問題ありません。

しかし、「遺産がもらえないなんて困る」という場合には、遺留分までの遺産はもらうことができます。

 

 

では、遺留分はどれくらいの割合なのかというと、

 

法定相続分の半分です。

つまり、奥様は4分の1、子供たちはそれぞれ8分の1ずつということになります。

 

遺言書の中身を見てみたら、

「私4分の1もないじゃない」

「俺たち8分の1もないよ」

という状態を遺留分が侵害されているといいます。

この場合、遺留分までは遺産を取り戻すことができます。

実際にこのようなケースが発生した場合は一般的には間に弁護士を入れます。

そして、その弁護士に話をまとめてもらいながら、遺留分に達するまで、遺産を取り戻します。

これを遺留分減殺請求といいます。

 


ちなみに遺留分があるのは配偶者・子・両親、祖父母(直系尊属・卑属)だけになります。

兄弟姉妹・甥姪にはありません。

なぜかというと冒頭でお話しした遺留分の趣旨を思い出してください。

遺留分という制度は、亡くなった人の家族が、

今後の生活に困らないようにするために、

必要最低限の金額は相続できるようにするためにあります。

それを踏まえて、もう一度考えていただきたいのですが、

もし、このご主人の遺産が、姉や甥姪に渡らないと、

この姉や甥姪は生活に困りますでしょうか?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 








困らないですよね。



なぜなら、一般的に、ある程度の年齢になれば、兄弟姉妹は別々の生活をはじめます。

すでにそれぞれの生活の基盤ができているはずなのです。

そのことから、兄弟姉妹の間で遺産が相続できなくても、その人たちは今後の生活に困らないと考えられています。




そのような趣旨から、兄弟姉妹(甥姪も)には遺留分がありません!

つまり最低保障されていないのです。

 

「兄弟姉妹には遺留分がない」ということは、相続対策をする上で非常に重要なポイントです。

子供のいない夫婦が「私の財産は全て妻(または夫)に残します」という遺言書を残した場合、

兄弟姉妹たちは「私たちも相続人なのだから、少しは財産よこせー」とは言えないのです。

遺留分ないですから。



つまり、遺留分を気にせず好きな遺言書を残すことができるのです。

これがもし遺言書がなかった場合には、相続人全員で話し合わないと遺産をわけることはできません。

預金口座の名義変更すらままならなくなります。

子供のいない人にとっては、遺言書があるかないかで、残された人の労力は何百倍も変わりますので、

今この記事を読んでいるあなたがそうでなくても、周りに子供のいない夫婦がいれば、是非ともこの記事をシェアしてあげてください。

 

 


まとめ


遺留分という考え方は遺言書を作った時にしかでてきません。

 

争いを防ぐために遺言書を作るのですが、残念なことに、

遺留分を侵害している遺言書を作ってしまえば、それが原因で争いに発展します。

 

 

遺言書についてもこれから発信していく予定です。

今すぐ知りたいという方はご遠慮なくお申し付けください。

相続のことなら、さいたま市のくさの工務店の金子まで。

超重要 道路と通路の違い

2018年07月09日

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

日本の法律では、「建築基準法上の道路」に「敷地が2m以上接していなければならない(※)」という、接道要件のルールがあり、これを満たしていないのが、いわゆる「再建築不可(=建物が建てられない土地)」です。

見た目は道路でも、「建築基準法上の道路」として認められていなければ、接道要件を満たしているとはいえず、再建築不可ということになってしまいます。

不動産屋さんが「通路」と表現する場合には、すなわち「建築基準法上の道路ではない」という意味です。

 

※建物の規模、敷地形状、地域等によって、条件が違うこともあります。

 

たまにあるケースで、物件の敷地が2方向で道に接しており、一方は「建築基準法上の道路」、もう一方は「通路」ということがあります。

建築基準法上の道路に2m以上接していれば、接道要件は満たしているので、再建築不可になる心配はありません。

注意しなければならいのは、例えば、建物の間取りが、通路側から玄関に入るような配置になっているような場合や、上下水道・ガスのようなライフラインが通路側から敷地内に引き込まれている場合です。

もし通路の所有者が、所有権を盾に「ここを通るのも使うのも、まかりならん!」と強硬に主張し始めた場合には(※)、もしかすると、もう一方の道路の方から敷地に入らなければならなくなり、動線が悪くなるかもしれません。

またライフラインについても、もう一方の道路の方から引き込みをし直さなければならなくなるかもしれません。

その他、建ぺい率の角地緩和というのがありますが、これは角地で両方とも建築基準法上の道路でなければいけませんので、一方向が通路の場合は、緩和が受けられませんので注意しましょう。

 

※実際にその主張が法的に認められるとも限りませんが。

 

通路にしか接していない物件は、買わないことをお勧めしますが、もし建築基準法上の道路を含む2方向で接している場合には、上述のような「使用、掘削、通行」等について、所有者間の取り決めがどのようになっているか、ライフラインの管理者は誰か、などを確認していき、リスクの判断をしていくことになります。

大宮区のおすすめ物件

2018年07月09日

コクーンシティのある「さいたま新都心」駅 徒歩7分にあるオススメ物件のご紹介です。

さいたま市大宮区吉敷町4丁目の新築戸建です。

大宮駅まで徒歩15分なので、通勤通学にも便利な立地です。

さいたま新都心駅の周辺には買い物施設も多数あるので、生活しやすい土地となっております。

 

 

物件の詳細については担当の金子まで、お問い合わせください!

内見も可能ですので、気になる方はぜひ一度ご覧ください。

 

金子 080-8884-7868

雨水タンクでエコライフ!

2018年07月08日

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

最近では家庭菜園も流行っているようで自給自足のエコライフの情報がたくさんあります。
その中の雨水タンクを今回はピックアップしてみました。

雨水タンクとは

屋根から雨どいに流れた雨水を、途中で取水して貯めておくタンクのことです。
種類は50L程度のものから、大きいものでは数100L程度のものまでバリエーションがあります。
デザインも、シンプルな円筒形をはじめ、おしゃれな陶器製や本物のお酒の樽を再利用した木製の商品もあります。
貯めた雨水を使うときは、タンクの下部に設置した蛇口をひねるだけ。誰でも簡単に使えます。

雨水タンクのメリット

1.家庭菜園の水やり

夏場は野菜や草花たちがたくさんの水を必要とする時期でもあります。(ただし、夏場は水温に注意です)
鎌や鍬、スコップ、長靴など道具のお掃除や、種まきのときの水やりにも活躍します。

2.洗車
洗車は大量の水を使うので水道代の節約が期待できます。

3.地震、豪雨、台風…災害時に役立つ雨水タンク
近年各地で自然災害が発生し、水道や電気といった社会インフラに大きな被害が発生しています。
緊急時には自治体から飲料水の配給がありますが、状況によっては時間もかかるし、配給量も限定されてしまいます。

雨水タンクがあれば非常時の時のトイレや食器洗浄などの生活用水に、水を活用できます。

雨水タンクのデメリット

1.必ずメンテナンスする
せっかく購入した雨水タンクも、適切にメンテナンスをしないとトラブルが発生してしまいます。
コケやボウフラなどが発生する場合がありますので、定期的にタンク内の水をすべて抜き、丁寧に清掃しましょう。

2.スペースが必要
100L程度の雨水タンクでもそれなりの大きさになりますので菜園に設置する場合は栽培の邪魔にならないところに設置が必要です。
また清掃時の水の排水場所があるかも考慮しなければいけません。

3.雨を集めるしくみの工夫
菜園に雨水タンクを置くだけでは雨水はなかなか貯まりません。
そこで、雨水をじょうずに集める工夫が必要になります。

雨水タンクのメリット、デメリットを考慮して取り入れてみてはいかがでしょうか。

自治体によっては、雨水タンクの設置に助成金を支給してくれるケースもあるようです。
私の埼玉の実家の方は補助金制度はありませんでしたが品川区や世田谷区、北区などはありました。

お住いの市町村が補助金を設定していることもありますのお住いの市町村、雨水タンク補助金で検索してみてください。

狭小地を購入するデメリットは何か

2018年07月07日

 

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

都心の住宅街には、かなり狭い土地に小さな住宅が建てられているのを皆様もよく見かけると思います。

広い敷地の場合は2階建て住宅だったり、建物とは別の場所に駐車場を設けているのが一般的ですが、狭小地の住宅は、3階建てにして1階部分に駐車場を設けるなど、小さい土地にさまざまな工夫をした住宅を建築しているのが印象的です。

そもそも「狭小地」とは何か?
明確な定義はありませんが、一般的には土地面積15坪(約50㎡)以下の土地を指すことが多い。

「狭小住宅」とは何か?
「狭小住宅」とは、かなり狭い土地に建築している、狭くて小さい住宅のことです。一般的には15坪以下の土地に建てられている住宅が狭小住宅と呼ばれています。居住空間を確保するために、地下室を設けたり、3階建てにすることが多い。
都心部では隣家と密接していることが多く、採光や通風が得にくいため設計の工夫が求められます。

狭小住宅のメリット
1.一番のメリットは、土地の価格が安い点です。
立地などの条件が同じであれば、当然広い土地よりも狭小地の土地の方が価格は安くな
ります。
2.税金が安い
土地や建物の面積が小さいため、それらにかかる税金が安くなるといメリットがあります。

狭小住宅のデメリット
1.住宅が密接している
住宅と住宅との間隔が狭く、騒音などから近隣トラブルになる可能性秘めています。

2.動線が長くなる
狭小地では、地下階や三階建ての住宅にすることが多いため、上下の移動が増えます。

3.窓の位置が限られる
隣の住宅と密接している可能性が高いため、密接している側に窓を作るのが難しい

4.建築費用が高い
狭小地での建築は、トラックや重機の搬入が難しい可能性があり、余計な費用が掛かることが多い。

5.庭が作れない

6.40㎡未満の狭小地は、住宅ローンの融資がつきにくい
金融機関によって様々な基準がありますが、40㎡未満の土地は、住宅ローンの融資対象外の金融機関が多い

7.将来のの資産性に影響がある?
今後の日本は、少子高齢化、人口減少問題があるため、お年寄りには狭小住宅は大変暮らしづらい、利便性が優れている立地にない狭小住宅の場合には、需要が当然落ちます。そのため流動性が悪くなり、結果「資産性」にも影響する。

狭小地に建てる狭小住宅は、利便性に優れている都心部の立地にないのであれば、デメリットの方が大きいといえます。安易に価格が安いからと飛びつくことなく、担当の不動産エージェントにきちんと相談した上、決めるようにしましょう。

さいたま市共催、埼玉県後援のもと、空家セミナーを開催します!

2018年07月07日

こんにちは。金子です。

7月29日にさいたま市共催、埼玉県後援の下、空家セミナーを開催いたします!

内容は以下の通りです。

 

開  催  日:7月29日(日)

開催時間:<セミナー>午後2時00分~3時30分(1時半から受付) 

     <個別相談会>午後3時45分~5時15分

会  場:与野本町コミュニティセンター 第3・第4会議室

共  催:さいたま市

後  援:埼玉県

 

さいたま市と埼玉県のご協力で、さいたま市報や公的施設などでポスターやチラシを設置していただきますので、そちらでもご確認していただければと思います。

 

”空家””相続”に関わるお困りごとはございませんか?

・相続、争族

・管理

・借地

・財産の整理、処分

など、お困りごとやお悩み事がありましたら、無料セミナーとなっておりますのでぜひ、ご参加ください。

無料の個別相談会もセミナー後にありますのでご遠慮なくお申し付けください。

 

空家のことならさいたま市のくさの工務店 金子まで。

空地・空き家所有者の探し方

2018年07月06日

全国で空地・空家の問題が顕在化していますが、実際のトラブルには色々なケースがあります。

管理状況が悪く倒壊しかけている建物が近くにある場合や、ライフラインの工事や道路の補修が必要なのに所有者と連絡が取れない、といったケースです。

所有者不明土地の所有者探しには、いくつか方法があります。

主な方法は、登記簿謄本を取得して所有者の住所・氏名を調査する、近隣の方への聞き込みといった方法です。

ところが、近隣の方も引越し先をご存じなかったり、登記簿謄本も名義の書き換えが行われておらず、郵便物も返ってきてしまう、ということもあります。

そんな場合には、住民票や戸籍の附票などを取得して、現在の住所を調べるということになります。

他人の住民票などを勝手に取得することは原則できませんが、市区町村で「利害関係がある」と判断されれば、取得することも可能です。

戸籍法や住民基本台帳法で、利害関係人からの請求もきちんと法定されています。

実際に、隣地建物で被害が生じている場合や、工事の承諾が取れずに生活に支障が出ているケースなどは、「利害関係がある」と判断され易いと思います。

利害関係があるということを証明するための資料を集めて役所の窓口で相談するようにしましょう。

遺産分割協議とは?

2018年07月06日

 

相続アドバイザーの金子です。

今日は遺産分割協議について。

 

遺産分割協議とは、遺言書がない場合に、相続人全員でとことん話し合いをして遺産の分配を決めます。この話し合いのことを遺産分割協議といいます。

また、この内容を書面にしたものを遺産分割協議書といいます。

 

例えば姉妹二人で2,000万円を相続した場合に

「私は子供もいないから、老後資金で500万円相続するから、残りは全部姉ちゃんが相続して。」ということであればそれもOKです。

相続人全員が納得さえすればどのような分け方でも自由に決められます。

 

 

ここで誤解されている方が非常に多いのが法定相続分です。

 

実際、私も

遺産の取り分って法律で決まってるでしょ!?

と、誤解してました。

 

実は、相続人が全員納得すれば、遺産の取り分は自由に決めることができます。

法定相続分とは、民法上、一つの分け方の目安になります。

(法定相続分について詳しくはコチラ)

 

あくまで目安として設けられているものなので、相続人が全員納得すれば法定相続分を無視しても問題はありません。

 

個別のご相談も受け付けておりますので、

相続のことなら、さいたま市のくさの工務店の金子まで。

 

査定方法について

2018年07月05日

こんにちは、くさの工務店の橋本です。

売却の際の査定方法はどのように査定されているかご存知ですか?

今回は査定方法についてです。

住宅を売却する際には、まず、不動産業者に査定を依頼する事になります。査定価格は業者によって異なりますので、複数の業者に依頼するのも良いかと思います。

ここでは、宅地建物取引業者が、具体的な売り出し価格を決定する際に参考とする価格の一般的な査定方法をご紹介します。

まず、対象地と類似した事例を選定します。この際、簡易に求める場合には、近傍類似の地価公示価格を用いる場合もあります。また、成約価格を基にした不動産取引情報提供サイトや国土交通省土地総合情報システムもあるので参考にされると良いかと思います。

次に、事例地と対象地それぞれについて、交通の便、店舗への距離や街並み、近隣の利用状況、騒音・振動や日照・採光、眺望・景観などの環境、排水・ガスなどの供給処理施設の状況、街路の方位・幅員・路面・周囲街路の状況、間口、形状などの画地の状況等、所定の項目について比較を行います。

最後に、対象地が市場で売りやすい不動産なのか、売りにくい不動産なのかの度合いを示す流通性比率を考慮して、対象地の査定価格を求めます。

ただし、ここで注意しなければならないことは、事例地の選定です。取引事例は、売り急ぎ等の特殊な事例が含まれている事例は避けて、できるだけ多く収集し、選定しなければなりません。

また、取引時点が新しく、規模も同規模も事例を選定する必要があります。

さらに、対象地と同一の圏内(徒歩圏、バス圏の区分)にある事例を選定しなければなりません。

このように、評点格差による査定は、1つの事例との比較で対象地の価格を求めることになるため、事例地の選定には十分留意する必要があります。

購入物件を決める際にも、十分注意すべき点があるかと思います。

売却をすぐに考えていないからといって、資産価値が下がり易い物件を選ぶと、いざという時になかなか売れずに困ってしまう事になります。

現時点の事だけを考えるのではなく、将来の事も考慮して住宅選びをされてはいかがでしょうか?

財産の分配はどうする!?

2018年07月03日

 

相続アドバイザーの金子です。

今日は前回の続き『法定相続分』について。

(前回のお話はコチラから)

 

法定相続分とは?

民法では法定相続人に対して法定相続分が定められています。

しかし、必ずしも 法定相続分で遺産が相続されるというわけではありません。

 

遺産の分け方にはルールがあります。

そのルールは遺言書があるかないかで違います。

 

遺言書があればまず、それが優先されます。

※ただし、遺留分には注意が必要

 

遺言書がなければ法定相続人の遺産分割協議で財産が分配されます。

遺産分割協議でまとまれば、法定相続分以外の分け方でもOKです。

 

法定相続分とは遺産の分け方の目安を民法が定めたものです。

 

あくまで目安なので、必ずしも法定相続分通りに遺産を分けなくてはいけないということはありません。

 ですが、法定相続分は遺留分の計算や相続税の計算などでよく登場しますので、覚えておいて損はありません。

私たち不動産業界でも宅地建物取引士の試験問題に登場しますのでぜひ、覚えてください。

 

上記は基本的な法定相続分の内容になります。

子供分が合計で2分の1となります。

ですので、子供が二人だと2分の1を二人で分けます。なのでそれぞれ4分の1ずつ。

子供が3人の場合はそれぞれ6分の1ずつとなります。

 

こんな場合はどうなの?自分の法定相続分は?など、気になることがあればお気軽にくさの工務店の金子までご連絡ください。

次回は法定相続分でもめてしまった実例をお話しします。

相続のことなら、さいたま市のくさの工務店の金子まで。

実質定年から逆算する ローンの安全な借入れ時期

2018年07月02日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

こんにちは、大内です。

わたくしごとですが、来週末長男が1歳になります♪

長女の1歳の誕生日に何をプレゼントしたのかまったく忘れてしまっているので、何をプレゼントしようか思案中です。

男の子なので何が良いのか社内の同僚にも聞いてみます。

さて、今回のテーマは、

実質定年から逆算する ローンの安全な借入れ時期

です。

現在、ほとんどの企業の定年は60歳になっています。ただし再雇用制度があり、会社側には社員が希望すれば65歳まで雇用義務が発生する。つまり現在の制度上は、実質定年は65歳になっているといえます。

65歳になったら年金がもらえますが、この金額は自分が支払った総額を下回る可能性が高いので、大した金額にはなりません。賃貸の場合、家賃が10万円以上ならば、その時点でもうキャッシュフローがマイナスになっている可能性が高く、預金を取り崩さなくてはならない。でも、自宅を購入して65歳までに完済していれば、マンションならば管理費と修繕積立金の3万円なら支払うことができるのではないでしょうか。年金生活に入る65歳以降にローン残高が多いと、苦しい生活を強いられることとなるため、住宅ローンの返済は定年、もしくは実質定年までに完済させられたに越したことはありません。60歳定年から35年前は25歳、65歳の実質定年から35年前は30歳になる。つまり、机上論では、30歳までに住宅ローンを組めれば理想であるという事になります。

ただ実態としては、その年齢で購入する方はまだまだ少ない。これまで持ち家の購入は、結婚して子どもが生まれて第一子が小学校に入学する前が最も多かったが、平均婚姻年齢はすでに男性が30.7歳になり、女性が29.0歳(H27年度)になり、再婚を含めると男性が33.3歳になり、女性が31.1歳と30歳を超えている。

住宅ローンの推奨時期が30歳であり、遅くとも35歳と言われても、結婚していないと現実味を感じないかもしれません。しかし、住宅は最大の資産ととらえ、資産の自己防衛を考えていくと、今からの時代は、「マイホームを買うのは結婚・出産などの世帯構成が確定してから」という固定観念自体を捨てた方がいいと考えます。
なぜなら、いつ結婚するかは自分だけでは決められないし、一生独身でいるかもしれない、子どもの数も不確定な要因が多いからであり、それが決まるまで賃料を払い続けていてももったいないからです。

不確定要素が色々あっても、自分の老後の心配をなくすことは確定できる。老後の住処を自宅として確保し、必要な経費を年金でもらえる金額内に抑えられれば、一生住まいで苦労することはなくなります。それでいて結婚もできるし、住み替えもできる。

そのために最も大事なのは自宅の「資産性」です。資産性とは「いつでもそれなりの価格で売却でき、貸したら賃料でローン返済が賄える」ことを指します。結婚や子どものことを考えるならば、その時点で住み替えをすればいい話ですし、自宅で資産形成ができていれば、いつでもそれは可能です。だからこそ、30歳前後の若い方には特に早めに資産価値の下がりにくい住宅購入をお勧めします。

35歳を過ぎている方であれば、なおさらこの低金利な時期を利用し、早めに購入することをお勧めします。

ではまた♪

頭が良くなる子供部屋とは?!不動産購入時の参考に!

2018年07月01日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

こんにちは、大内です。

本日7月1日、さいたま市は35度近くの猛暑です、、、、

武蔵浦和駅近くの沼影市民プールは今日から営業のようで、ものすごい人だかりでした。

仕事中でしたが抜け出して泳ぎたい気分になってしまった、元水泳部でした。

さて、今回のテーマは、

頭が良くなる子供部屋とは?!不動産購入時の参考に!

です。

子を持つ親としてはなかなか気になるテーマですね。

結婚・出産を機に家探しをされる方が多くいます。その際にこれから育つお子さんの事で子供部屋の事で悩まれる方も多いと思います。その為、今回は表題の通り、「頭が良くなる子供部屋とは?!」というテーマで語りたいと思います。

「頭が良くなる子の勉強は出来ればリビングでさせたほうがいい?」

「頭が良くなる子供部屋の机や照明(色味)、どんなものがいいのか?」

「頭が良くなる子にはきちんと片付いた雰囲気でないと、知性の発達にも影響がある?」

突然ではありますが、そのような疑問を持ったことはありませんか。

子どもが集中して勉強をしたり、家族のコミュニケーションが活発になったりするためには、これから住宅購入をする際に参考となる事がございます。

〇まずは、頭が良くなる子の家は、意外と散らかっている?!

あまりにも片付き過ぎている自宅は子供の勉強に悪影響を及ぼすといったデータがあるようです。また、人工的な壁紙を使った部屋は、子どもが落ち着かない原因になることがあり、勉強に集中できないようです。

例えばワインレッドのブラインドや黄色い小物を置くなど風水に凝っているように見える家も、子どもにとって集中できない空間になってしまうようです。

ちなみにインテリアへのこだわりが強すぎる家は『頭が良くなる子の部屋としては不適切』な場合があるようです。リビングに豪華なシャンデリアがあるような家はあまりお勧めではないようです。勉強するときに、手元がキラキラする事で勉強に集中が出来ないようです。

豪華な調度品が飾られている家では子供も走り回ったりできない為、窮屈な空間となり、あまり生き生きと過ごす事が出来ないようです。それぞれの寝室はともかく、家族全員が過ごすリビングは「大人仕様にし過ぎない」といった配慮が必要なようです。

ちなみにリビングに地球儀はありますか?!

もしリビングの中心に地球儀が出してあって、常に話題に中心に使っているような家庭では子供も地理に興味が湧き、しょっちゅう眺めているような子供(頭が良くなる子)になるそうです。他にも図鑑が転がっていたり、オセロや将棋などのボードゲームが手に届く範囲に置いてあったりするような家の子は、比較的勉強ができる子が多いそうです。

あと、本棚がリビングにある家は頭が良くなる子の子育てとしてポイントが高いようです。

その家の親の読書量の多さ、少なさが推測でき、結果、子育ての中で本を意識した生活が送られる結果、リビングに本棚がある家の子は伸びる傾向が高いようです。

読書量は語彙力に反映されますし、どんどん本が増えていくような家庭でリビングにあふれている家は間違いなく頭の良い子供が育つ環境となっているようです。

あと注意が必要な事として、年齢によって本の配置換えも重要なようです。高校生なのに中学時代の参考書を片付けていないとか、読んでいる内容が幼い、例えば小学生向けの本が大きくなってもまだ置いてあるようなご家庭は子供の成長をストップさせてしまうようです。その為、本棚の整理の仕方も重要なようです。

あと色には性格がある。という事を意識されると頭が良くなる子の子育てにもつながりそうです。色の研究によると、同じ大きさの球を見ても黒は白の2倍の重さに見えます。黒は重さを感じさせる色である事はおおくの方が把握されていると思います。

また、赤は興奮させる色で、結婚式場や人が集まるような場所によく使われます。国会議事堂の絨毯も赤色ですし、国会中継の際に記憶にも残り易い色だと思います。一方、青やグレーといった寒色系は気持ちを落ち着く色です。

子ども部屋にも色の性格を活用してみると頭が良くなる子の子育てにつながると言われます。赤、ピンク、オレンジなどの暖色系は精神を興奮させる作用があって、色とりどりの花柄のカーテン等を配置すると、子どもは外に出たくなってしまうようです。その為、青系やグレーの絨毯やカーテンに変えると、落ち着いて本を読んだり勉強をするようになります。

いろいろ調べてみると、頭が良くなる子供部屋の作り方は不動産購入時に上記のような知識を持っているかどうかによって判断されます。

ぜひ、今後の不動産購入時の参考にお役立てください。

ではまた♪

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