スタッフブログ：月別: 2019年3月

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

戸建て住宅を購入する前・購入後に住宅のメンテナンスは必須です。

■外壁塗装はいつのタイミングで実施すべきか？！

ちなみに外壁塗装はいつぐらいを目安にした方が良いのでしょうか？

一般的に戸建て住宅の場合、新築から10年近く経過するといろいろな箇所に痛みが発生してくると言われます。給湯器についてはピッタリ10年で故障するといった都市伝説的なお話を聞く事もございます。

また、理想的な塗り替え周期は、木部と鉄部は5年ごとに、外壁や屋根は、10年ごとに塗り替えるのが理想的だと言われるようです。

※これはあくまで理想的な目安ですので、ご自宅のコンディションによってはもっと長い年数でご判断をいただく場合もあるかと思います。

外壁の傷んだ部分やひび割れ、窓のコーキングが古くなったり、そこから雨水が浸入して、壁の中の木材を腐らせてしまうことがあります。解体してみて、初めてスッカスカになった木材を確認する事も珍しくありません。またシロアリの発生原因になったりしますので、日々の外壁周りのチェックは重要です。

■外壁塗装診断で利用されるABCチェックについて

次に塗り替え時期を示す危険信号の代表例をいくつか挙げさせていただきます。外壁診断で利用されるABCチェックについて解説したいと思います。

Ａ：もっとも危険度が高く、B：危険度が次に高い、C：劣化が始まっている目安

※過去に外壁の種類について解説したこともございますので、併せて参考にご確認ください。

外壁の「ひび割れ（クラック）・亀裂」・・・危険度A（外壁塗装を早期に実施すべき）
モルタル外壁の場合は、新築時にあまりよく乾燥させないうちに表面塗装を行うことによって外壁のひび割れを引き起こすことがよくあります。又、地震や大きな道路沿いのご自宅だと、日々の振動などによってもひび割れが発生します。

サイディング外壁の場合は、サイディングを貼り合わせた目地部分に劣化が発生する場合が多いようです。これはサイディングボード同士を繋いでいる部分（コーキング）の経年劣化によって、弾力性が無くなり、コーキング部分が破断をして発生しているケースが多くございます。その結果、破断した部分から水か侵入して、大きな被害へと発展するケースがあります。

外壁の「チョーキング現象（白華現象）」・・・危険度B（外壁塗装をそろそろ実施すべき）
外壁部分は日々の紫外線等で劣化が徐々に始まります。良く、外壁部分に洋服がこすれ、真っ白になった、触った手が白くなったという現象を「チョーキング現象（白華現象）」を呼ばれます。その原因は外壁表面の塗膜が寿命という典型的な症状といえます。

このチョーキングが進んで、ヘアークラックと呼ばれる細かなヒビ割れが始まり、そこから雨水が侵入して劣化が一気に進んでいきます。

屋根・外壁の 「色あせ」・・・危険度C（外壁塗装を検討すべき）
色あせは、劣化を示すもっとも分かりやすい合図と言えます。それも雨の翌日は色あせの状況によって、水はけの悪さなどから劣化状況が明確に判断できると思います。

この原因は「塗装の劣化」で発生し始めている事が分かります。つまり、色あせが進むほど、塗装のコーティング力も落ちていると判断していただき、そろそろ塗装の目安と言えそうです。また、このような症状が発生している場合、北側に面する（通常、日が当たらない場所など）は外壁にカビや藻が張り付いていたりします。

ご自宅の様々な症状に早めに気付く事が出来れば、低予算で塗装が出来たりします。

■外壁塗装を実施し、瑕疵保険を掛ける？！

過去には「物件引渡し前に外壁塗装を行い、既存住宅売買瑕疵保険付保。住宅ローン減税等が利用可能になったケース」もありました。

ぜひ、参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

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人は何かをする為に座ります。
建築家で家具のデザイナーでもあるコルビジェは「講義をするときには高い腰掛けに活動的に。談笑するときには肘掛け椅子に礼儀正しく。くつろぐときには低い椅子にゆったり。そして脚を上げて座れば完全なるなる休息が得られる」と言っています。

椅子はまず高さで分類します。
そして基本的に座面の面積は高さに反比例すると言われます。

椅子の種類
・スツール・・・背もたれがないものが多くちょっと腰掛用で高さは650ｍｍ・座面の面積0.12㎡
・ダイニング・チェア・・・一般的な椅子で高さは420ｍｍ・座面の面積0.22㎡
・ラウンジ･チェア・・・腰を落として長時間座るのに楽なタイプ高さは300ｍｍ・座面の面積0.32㎡
・ラウンジ･チェア+オットマン・・・足をあげておくとリラックス効果があり高さは250ｍｍ・座面の面積0.42㎡

どうでしょうか高さと座面の面積は一般的数値を参考にしましたが座面の面積は高さに反比例していました。

椅子とは座った姿勢を無理の無い姿勢に戻す補助具だと人間工学から言われています
いすの掛け心地を左右する主要な因子は。
1.寸法・角度
2.体圧分布
3.クッション性

椅子には、さまざまな効果があるので活動にふさわしいものを選びたいものです。

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適合証明技術者のための住宅レーダーというお知らせがあります。フラット適合証明技術者向けの文書で、制度改正など適合証明技術者に必要な情報配信を行うものです。

今回の住宅レーダーで、適合証明技術者の違反事例が紹介されていました。
酷い内容だったのは、手すりを確認していないのに手すりありとしてフラット35Sの適合証明書を発行していた事例です。

※補足　フラット35S
フラット35Sは、一定の基準を満たす優良住宅について、フラット35の金利を一定期間引き下げる制度で、中古住宅の場合は、浴室・階段に手すりがあれば、5年間金利引き下げを受けることができます。（他にも基準はありますが、手すりの設置が現実的な解決策になるので、よく利用されます）

この事例では、他の物件の手すりの写真を使いまわすなど、かなり悪質な対応だったと言えます。
この適合証明技術者（建築士）が携わって、実際には手すりがなかった物件は140件もあるようで、発行した適合証明技術者（建築士）の責任で手すり設置工事が行われる予定で、設置できない場合は、金利引き下げ分の損害賠償請求となる様子です。

フラット35Sは国の予算による支援制度です。このような不正があると、当然ですが、是正が求められ、是正できない場合は返納が求められます。今回は適合証明技術者（建築士）に責任が求められましたが、利用者（消費者）に返納が求められるケースも考えられると思います。

似たような事例で、表立って問題にはなっていないものが耐震基準適合証明書でも起こり得ます。耐震診断を実施せずに、耐震基準適合証明書だけを発行するという不正行為です。
住宅ローン減税も国の予算を利用した支援制度なので、こういった不正が発覚すると、第一に発行した建築士に責任が求められますが、最悪の場合、住宅ローン減税分国庫に返納しなければならない（住宅取得者が建築士に損害賠償請求する）ケースも考えられます。

フラット35適合証明も耐震基準適合証明書も、必ず現地調査が伴います。安いからと言って現地調査を省略するような事業者に依頼してしまうと、思わぬ被害を被る可能性がありますので、国の制度を利用する場合は、ルール通り手続きを行っていただける事業者選びが何より大切だと思います。

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本日は建築中のT様邸の現場で、建物の中間検査を行いました。
建築基準法に基づく検査を、第三者機関に依頼します。

耐震性など建物の安全に根幹から関わる構造部分を中心に
くまなくチェックしていきます。
この先、工事が進むと見えない場所なので、
このタイミングで行う必要があります。


この検査に合格しなければ次の工程に進むことはできません。
検査を怠った場合は罰則規定もあります。
住生活の安心のため、しっかりした家づくりを進めていきます。




ところで、前回木枠のみだったところに、窓ガラスが入りました。
どんどん家らしくなっていきますね！

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先日の「相続登記義務化を検討」に引き続き、政府は「不動産の放棄制度」の法整備を検討しているようです。

現在の法律では、「イチかゼロか」ということで、相続があった場合、預貯金・株券・不動産も含め全てを放棄するか、全部を相続するか、という二者択一しかありません。

そのため、仕方なく山奥の土地や、見たこともない原野を相続せざると得ない、といった状況が生じています。

ところが、こういった土地は相続の名義変更もされず、所有者不明土地として放置されるケースが増えてしまっているのです。

そこで、「相続登記を義務化」することに併せて、「不動産の放棄」ができるように法整備が検討されることになりました。

ただ、こちらについても問題は山積です。

放棄された不動産については、やはり管理や維持の問題が残ります。

所有者不明土地の総面積は九州全土と同じ面積にも及ぶと言われている現在、それがまるまる放棄されてしまった場合、固定資産税の減収は大きな数字となるはずです。

固定資産税の減収に加え、維持管理費も国が負担する、ということになると、財政上の問題が大きな課題となりそうです。

そのため、不動産放棄制度の導入にあったっては、放棄のために費用を徴収することや、放棄できる不動産に制限を設けること、なども検討されているようです。

今回の法改正は、2020年を目標としているとのことですので、今後大きな変化が予想されます。

不動産購入を検討されている方、すでに不動産をお持ちの方、または将来相続が予想される方などは、法律改正の情報にもご注目なさってみてください。

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今日は屋根の下地部分の写真を撮りました！

下地が出来たら野地板（のじいた）と呼ばれる板を張り、その上に
下葺き材（したふきざい）と呼ばれる防水シートを張ります。

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今回はこのような記事を見つけましたのでご紹介します。

一回目のマイホームを購入後月日が経ち数十年も経つと飽きもくるし、どことなく古びても見える。子どもが手を離れたことをきっかけに、住み替えしたくなる気持ちになる50代が増えているそうです。

そんな50代の方が二回目のマイホームを購入を考えた場合、一番は資金計画です。特に住宅ローンの返済は
若い人の場合は、35年でローンを組んだとしても、完済までの期間が長いので、少々の無理があったとしても、どこかで帳尻を合わせようとすればできなくもないです。
しかし50代ともなると、リタイアまで今の収入を維持できるという保障はないでしょうから、身の丈にあった堅実な返済計画を立てることがとても重要になってきます。
慎重に進めるためにも、1度しっかりとキャッシュフローを計算しておくをお勧めいたします。

具体的にはどうやって計画を立てればよいのでしょうか。
・今後の人生をイメージしてみること
具体的に、どこに誰と住みたいのかを考える。それは都心なのか、郊外なのか、自然の中なのか、子どもの家の近くなのか、といった具合にです。
・住みたい場所がイメージできたら実際に足を運び、住宅の価格や物価をチェックをする。

・住み替えにかかるお金を数値化する。
今の家を手放したときに手元にいくら残るかを把握しておくこと
「家を売って手元に残るお金」+「無理なく拠出できる自己資金」＝「余裕を持って返済できる住宅ローン借入額」で新しい家の予算はこの程度と明確な数値がわかります。

いずれにせよ、2回目のマイホーム選びは、“身の丈を考える”ことが重要とのことでした。

予算から逆算し、どれくらいの家が購入可能なのかに軸をおいて考えるようにしましょう

詳しくは下記を参照してください。

https://president.jp/articles/-/27376

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年明けから春先まで不動産の繁忙期と言われます。こういう時期は不動産会社のテレビコマーシャルが増え、ネットには不動産に関するニュースが多く流れるようになります。
情報が多く出ているときに気を付けたいのが「鵜呑みにしない」ということです。
特にお金に関する記事は、前提条件があやふやで、都合の良い書き方になりがちなので、注意が必要です。

例を挙げます。

中古マンション購入後の大失敗！「管理費」と「修繕積立金」高くて払えない。しくみとムリのない住宅ローンの返済基準を解説。
https://manetatsu.com/2018/12/157198/

記事はマンション購入時の修繕積立金・管理費に対する注意喚起で、マンションを購入する際には修繕積立金・管理費を考慮して、返済計画を立てましょう、というものです。
全く同感です。
この記事で問題なのは、なぜ「中古マンション」に限っているか？ということです。
築10年のマンションを購入するときの修繕積立金・管理費と、新築マンションを買ってから10年後の修繕積立金・管理費をテーマとする場合、結論はほとんど同じになるはずです。

記事にもある通り、国交省の調査では多くのマンションで修繕積立金が不足していることが指摘されています。
これには新築マンションを販売する側の思惑が強いと思います。

修繕積立金は、当初低めに設定しておいて、後々段階的に上げていく計画となっているマンションが多いです。
文中でも事例になっている国交省の調査は、将来的に修繕計画が破綻してしまうマンションが出てしまうことを懸念してのものです。
国交省が問題視するほど積立金不足のマンションが多いということになります。
反対に当初を高くして段階的に下げる計画の方がより安全な計画と言えるでしょう。
初めに高く設定しているマンションはほとんどないので、計画期間の修繕費を均一に積み立てる計画の方がより健全な修繕計画と言えます。
当初を安く設定するマンションが多いのは、「新築マンションを売りやすくしたい」というデベロッパーの意向が強いと思います。
修繕積立金・管理費が低い方が「お得」に見えるからです。

例に挙げた記事のミスリードは3つ。

一つ目はあたかも中古マンションだから修繕積立金・管理費が高いと誘導していること。これは明らかな間違いです。
文中で紹介されている「バブル期で修繕積立金・管理費合わせて月16万」の例がありますが、この事例のチョイスも恣意的です。
当然ながら、バブル期のマンションがすべて高いわけではありません。
せめて平米数や過剰設備などイレギュラーなことも紹介するべきです。
新築・中古に限らず、修繕積立金・管理費が高いマンションと安いマンションがある、というだけです。

二つ目は「古くて高くなる修繕積立金」という誘導です。
先に述べたように、古いから高いではなく、当初の計画から、後々修繕積立金が上がるように設定されているだけです。
マンションの維持保全については不透明な部分が多く、古ければ古いほど修繕費が上がり続けるという印象はやり過ぎです。
買ってから何年住むかを想定していないので、低く設定されている当初の方がお得です、と見えますが、住む期間を20年～25年と想定すると、あまり意味のない議論であることがわかります。

最後に一番危険なのが、修繕積立金・管理費は安ければお得という誘導です。これは本当に良くない。
修繕積立金・管理費には目安があって、平均的な目安から安い設定のマンションは、「安く設定している理由」があります。
そして修繕積立金・管理費が平均より安いマンションほど、後から設定額が上がって、支払いが苦しくなるリスクが高いです。
必要なのは修繕積立金・管理費が将来上がっても生活に支障が出ない資金計画であって、修繕積立金・管理費を安くしてその分、物件価格に予算を割くことではありません。

新築でも中古でも、現在時点の修繕積立金・管理費よりも、今後の計画の方が重要です。
段階的に引き上げの計画がある場合は、上がった時点でも無理のない資金計画にしておかないといけませんし、引き上げの計画がないマンションは（特に築年数が新しいほど）先行きが不透明なので注意が必要なマンションと言えるでしょう。
修繕計画がどれくらい安全なのかは、マンションを購入する上で欠かせない重要な検討材料です。本質を見落とさないように気を付けたいところです。

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中古物件を検討する場合に築年数が気になると思います。
築年数は「劣化」と「建築基準法の変遷」の二つの側面があります。

築年数が古ければ古いほど劣化のリスクが高まるので、古ければ古いほど設備も古くなりますし、外壁・屋根などの劣化改修費用がかかる傾向にあります。
劣化を考える場合は築年数は一つの指標になりますが、実際にどの程度傷んでいるかはインスペクションを実施してみないと正しく判断できません。
築30年でも大きな問題のない物件もありますし、築10年未満でも雨漏れのある物件もあります。
中古の戸建て住宅を購入する際にはインスペクションは欠かせません。

続いて「建築基準法の変遷」です。
建築基準法は建物性能を定義する最低限の基準です。建築基準法は改正を繰り返しており、元となる基準に違いが出るので、建物の善し悪しにも大きな影響を及ぼします。
耐震性については、大きな地震被害がある度に改正されており、その建物がいつ建てられたのかは、住宅性能を図る重要な指針となります。

■木造戸建てを検討する際の3つのターニングポイント

木造戸建ての耐震性を建築年度だけで判断する場合、以下の3つに区分されます。結構重要なポイントになるので、木造戸建てを検討する際はぜひ参考にしてください。

1　2000年6月以降（現行基準）

阪神淡路大震災の教訓を受けて建築基準法が改正されたのが2000年6月です。この基準が耐震性の現行基準となります。
2000年6月以降の物件は、耐震性については問題なさそうと判断できます。※実際には増改築履歴や新築時の設計図書の有無など確認事項はございます。
主な改正内容は「壁の配置バランス」と「接合部」の規定となります。

2　新耐震　1981年6月～2000年5月

今回の記事の本題となります。「新耐震」だから大丈夫は誤りです。

1981年6月以降の物件は「新耐震」と区分されます。宮城県沖地震の教訓を受け、建物の強さ（壁の量）に関する規定が見直されたため、それ以前の建物と大きな性能差が見られます。
新耐震であっても、2000年5月以前の建物は「壁の配置バランス」と「接合部」について問題のある物件が多いです。
住宅ローン減税のための耐震基準適合証明書が必要な物件（築20年超え）の場合は、「新耐震」だからと言ってそのまま証明書が取得できるわけではないので、注意が必要です。

3　旧耐震　1981年5月以前

旧耐震案件は「既存不適格住宅」と呼ばれ、基本的には耐震改修が必要とされる物件となります。
とりあえず取得して、すぐに建て替える計画などがある場合を除き、居住目的で取得される場合は耐震改修を前提とした購入計画を推奨します。

■耐震性と「新耐震」のダブルスタンダード

耐震の問題でややこしいのが、国は「新耐震」なら最低限の耐震性は確保されていると定義していることです。
※国が掲げる耐震化率の基準は「新耐震基準」です。
一方、住宅ローン減税など金銭的なメリットのある制度の要件としては、築20年以内もしくは耐震基準適合証明書レベルという基準も存在します。

＜耐震基準まとめ＞

旧耐震＞新耐震＞耐震基準適合証明書レベル

この二つの基準が交錯して、新耐震であれば耐震基準適合証明書が取得できるという誤った認識が広がってしまっています。

■これから購入する住宅は耐震基準適合証明書レベルを

耐震基準適合証明書レベルが最高基準というわけではありません。費用をかければさらに強い構造を実現することは可能です。
ただ、高い水準の耐震性能を求めると、ある一定レベルで費用対効果は格段に落ちてしまいます。高い水準の耐震性能で新築した方が合理的という判断も出てきます。
耐震基準適合証明書レベルは、資産になる住宅かどうかの境目とも言えます。住宅ローン減税が利用できる家とそうでない家であれば、どちらがより売れやすいかは一目瞭然です。
一度居住してしまうと後から耐震改修を行うのは難しくなっていきますから、中古戸建を購入する際は、耐震基準適合証明書が取得できるレベルの改修工事を前提に取引を進めることをお勧めいたします。

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こんにちは。くさの工務店の岡田です。

本太のM様邸の足場が外れたので現場に行ってまいりました。

室内はこんな感じになっております。

完成までもう少しです！

これからマイホームを購入しようと検討している方はお気軽に岡田までご相談下さい！

家づくりを行うための重要ポイント、住宅会社を選ぶための判断基準（モノサシ）、

家づくりで一番重要な資金計画など、家づくりに関することなら何でもお答えします。

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公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2019 年2月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

2 月の東京都区部は76.36 万円/㎡と前年比で2.4％上昇し、1 月に続いて前年同月を上回った。多摩は41.36 万円/㎡と前年比で3.8％上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○神奈川県

2 月の横浜・川崎市は47.43 万円/㎡と前年比で3.2％上昇した。神奈川県他は32.84 万円/㎡と前年比で1.2％上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県

2 月の埼玉県は31.97 万円/㎡と前年比で2.8％上昇し、9 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は28.52 万円/㎡と前年比で1.6％上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告　Ｍａｒｋｅｔ　Ｗａｔｃｈ　サマリーレポート　2019年2月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201902_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！

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先日、「政府が相続登記の義務化を検討」というニュースが報じられました。

最近では、「空地、空家問題」という話題をお聞きになったことがある方も多いかと思います。

相続が発生しても、相続による名義変更が行われず、所有者が不明となってしまっている不動産が増えているのです。

そもそも、相続があったときに限らず、不動産の名義変更は義務化されておりません。

たとえ売買であったとしても、名義を変更する義務はないのです。

ただ、売買の場合には、住宅ローンを利用される方も多いので、銀行などから、ちゃんと名義を変えてください、と強制されることになります。

一方で、相続の場合には、誰からも名義変更を強制されません。罰金もありません。名義変更するようにご案内などもありません。

そのため、名義変更をせずに放置してしまうケースが多くなってしまっていたのです。

この所有者不明問題を解決するため、政府が打ち出したのが「相続登記の義務化」です。

相続が発生した場合の名義変更が適切に行われるようにすることで、所有者が不明になる状態を防ぎ、不動産の適切な維持管理を促そう、というものです。

ただ、これまで相続の名義変更がされなかった理由は、単に義務ではなかったから、ということだけではありません。

一つは、遺産分割協議などの話がまとまらない、というものです。

相続人同士の間で、誰が引き取るのか、引き取った後は処分するのか維持するのか、などの話がまとまらないケースや、そもそも相続人の一部が行方不明で協議ができないケースなどがあります。

その他にも、そもそも相続手続きの費用を負担できない、といった理由もあります。

固定資産税もかからないような山奥の土地であっても、膨大な量の土地があり、また相続人が多数いるようなケースでは、手続きにかかる手間や費用が嵩み過ぎてしまい、名義変更を断念してしまう、といったことにもなります。

今回の政府の「相続登記義務化」の方針自体は、良い方向だと思います。

名義変更を後回しにすればするほど、手続きが複雑になり、費用も嵩んでしまいます。

よほど律儀な人でない限り、期限が定まっていないと問題を後回しにしてしまうものです。

ただ、義務化にあたってはクリアしなければならないハードルが多く存在します。

すでに所有者不明になってしまっている不動産については、誰が費用を負担し、誰が責任を負うのか。

遺産分割協議がまとまらない場合はどうするのか。

手続促進のために、補助制度を設けるのか。

色々な課題が出てくるとは思いますが、不動産の所有に関する大きな転換点になると思いますので、注意深く情報収集をしていきたいと思います。

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■屋根リフォームの成功ポイントについて

本日は屋根リフォームについて解説したいと思います。

まずは自宅の屋根は、あなたの大切な家を保護する、なくてはならないものです。しかし、定期的にチェックしている人は少なく、気付いた時には劣化が進んでいるという事も多くあります。

ぜひ把握しておいて欲しい事として、塗り替えの時期は外壁塗装と同じであり、下記の通りです。

新築時から初回は10年後、2回目以降は、5～10年が目安となるようです。

■屋根リフォームを検討する際、「悪徳事業者」にご注意下さい

また注意が必要なのが「悪徳事業者」についてです。それも訪問販売である日突然、営業問が自宅に来て、言葉巧みに不安を煽られて、屋根リフォームを依頼してしまうといった被害が昔から存在します。

良くあるパターンとして、

「近くで屋根リフォームの工事している者ですけど、お宅の屋根がはがれているみたいなので、お声掛けさせていただきました。」

実際に屋根を見てもらうと「大変です。やっぱり屋根がはがれていて、このままだと躯体が腐って、自宅に住めなくなってしまいますよ。」

そのような事を言われ、そのまま屋根リフォームの見積依頼を出してみると、数百万円の屋根リフォームの見積が出てきました。しかし、このまま放置をすることも出来ずに、そのまま屋根リフォームを依頼してしまうといった事故が多いようです。

このような営業が屋根リフォームの訪問販売の営業マンの手口のようです。勿論、本当に事実を伝えてくれるような方も事業者にはいると思いますので、誤解の無いようにお願い致します。

■悪質屋根リフォーム業者の手口について

また、下記に『悪質屋根リフォーム業者の手口』を3つご紹介させていただきます。

※きちんとした屋根リフォーム業者も存在しますので、下記内容については参考にしていただき、自己責任で業者選定を行っていただければ幸いです。

悪質屋根リフォーム業者の手口 ①【点検商法】

お年寄りを狙っての屋根リフォーム業者からの無料点検のご案内についてです。

屋根リフォームを検討している際に、ついつい頼みたくなってしまうのが『無料屋根点検』です。その屋根リフォーム業者は、自宅の屋根を撮影するためにビデオを持参していたといったケースです。

無料屋根点検を行った後は、ビデオをテレビに接続し、映像を見せ始めます。

屋根リフォーム業者がいうには「かなり屋根の症状が良くないですね。一部、腐れもありました。ついで外壁塗装も一緒にやっておいた方が良いですね。」といった提案がなされ、屋根リフォームと外壁塗装の見積を出してもらうと、ビックリするような価格が提示される。

このように、屋根リフォーム業者が実施する点検商法とは、無料点検と称して勝手に屋根に上がり、一方的に不安をあおって、高額な屋根リフォームを契約させるというものです。

悪質屋根リフォーム業者の手口 ②【見本商法（モデル・モニター商法）】

「この地域で一軒だけモデル・モニターとしての屋根リフォーム物件を探してます。また、今回は特別に会社から宣伝費として予算が出ますので、モデル・モニターとして工事しませんか？」と言ったお得感を出しながらの屋根リフォーム事業者は提案してきます。

実は、この予算がくせ者で、通常より2、3倍するような屋根リフォームの見積もりとなっており、いかにも安く工事ができるように装っての契約を迫るものです。それも即決を迫ってくるような手法を取ってくるケースが多いようです。

このように『あなただけに特別な屋根リフォームを提供します。』といった特別感を出しながら、提案は見本商法（モデル・モニター商法）と言われたりします。

悪質屋根リフォーム業者の手口③【キャンペーン商法】

「今月はキャンペーン期間中なので、普段よりも○％割引のお値段で工事ができます。」それもなぜか締め切り間際での提案が多いようです。

人間だれしも『キャンペーン』『お得』『今がチャンス』『締め切り間近』『平成最後？！』という言葉には弱いものです。

キャンペーンが必ずしも悪いとは思いませんし、ついつい〇〇キャンペーンといったイベントにつられて、必要でもないものを買ってしまったといった経験が非常に多くございます。

■どのやって悪徳屋根リフォーム業者から身を守るか？！

そもそも悪徳屋根リフォーム業者から提案された事をついつい受け入れてしまう理由として、屋根リフォームの経験が少ない事と、知識不足な点が挙げられます。その為、このような屋根リフォーム業者からの提案を回避するためには、業者以上に屋根リフォームの『知識』を持っておく必要があります。

そもそも屋根の材料はどのようなものがあるのかをご存知でしょうか？！

下記サイトに過去にご紹介した「屋根の素材と種類」についての記事がございますので、参考にして下さい。

また屋根材にあったメンテナンスが求められますので、出来れば住宅購入前に一度、屋根をじっくり見ていただく事をおススメ致します。勿論、屋根の上に上がらなくても、下から、もしくは2階のバルコニーから覗けるようでしたら、屋根部分から観察してみて下さい。

屋根材の確認や方位によって色の落ち具合、傷んだ箇所などの違いなどを発見できることがあるかもしれません。

予め屋根の状況や状態を把握しておけば、屋根リフォーム業者の指摘に惑わされることは少なくなり、屋根リフォーム業者も「知識」を持っている消費者として、きちんとした対応が必要である事を認識されるのではないでしょうか？！

ぜひ、戸建て住宅を購入される前・購入後のメンテナンスの参考にお役立て下さい。

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さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

〇不動産購入前に前面道路の埋設管（水道管等）について調べましょう。

経済の発展や生活の質向上に大きく貢献する社会インフラの老朽化が社会問題となっています。高度経済成長期に多数のインフラが整備され、現在では膨大な量のインフラの高齢化が急速に進んでいると言われています。つい先日も老朽化したインフラにより、自宅付近で水道管が破裂しました。その後、周辺は水浸しになり、車が出せなくなってしまった家屋がございました。不動産購入後にこのような事象で被害にあってしまうと困ります。

水道管は前面道路の本管から真っすぐ敷地内へ引き込むことが原則です。

通常は前面道路内の配管から各戸へ水道を引き込むわけですが、敷地の位置関係や権利関係、あるいは前面道路に本管がない、あるいは前面道路に本管が埋設される前に工事された引込管をそのまま使っているなどの理由で、引込管が他人の敷地の下を通って埋設されているケースがあります。

詳細については不動産契約前に仲介会社を通じて、確認をしていただければ宜しいかと思います。

〇老朽化する社会インフラ・高速道路について

少し話は大きくなりますが、ちなみに日本を代表するインフラは、首都高速道路は1962年、名神高速道路は63年、東名高速道路は68年に最初の路線が開通し、東海道新幹線は64年に開業しました。いずれも建設後50年を過ぎている為、そろそろ老朽化したインフラの更新の時期を迎えます。日本全体では2033年に道路橋では約63%、河川管理施設では約62%が建設後50年を超えるようです。50年を超えたころから、劣化が著しく進行する施設も現れ、個々の施設の健全度のばらつきが大きくなるため、この50年が一つの目安になっています。参考までに道路のメンテナンスサイクルを調べてみると、国交省の資料が出てきました。

http://www.mlit.go.jp/common/001002216.pdf　（国交省　メンテナンスサイクル）

そもそも老朽化するインフラの更新を意識するようになった事故として、2012年の中央自動車道笹子トンネルの天井板落下事故が挙げられます。それを機に、国・自治体などのインフラ管理者を中心に戦略的なメンテナンスの取り組みが進められるようになったと言われます。具体的には2013年に道路法が改正され、道路管理者は予防保全の観点から道路を点検することが明確化され、5年に1度の定期点検が制度化されました。

http://www.mlit.go.jp/report/press/road02_hh_000005.html　（国交省　道路法改正）

また施設を点検し、点検結果に基づき診断し、診断結果から明らかになったリスクを除去するための措置をして、それらの結果を記録して次の点検に生かすメンテナンスサイクルが回り始めたのも、同時期からのようです。道路法だけでなく河川法や港湾法なども改正され、ほとんどのインフラ施設で適切な維持管理が求められるようになりました。

〇土木学会が発表している老朽化インフラの指標・インフラ健康診断書について

土木工学の研究者や技術者が所属する土木学会では、インフラの老朽化の現状とその維持管理・更新の必要性や課題を認識してもらうため、インフラの健全状況の評価を2016年度から試行的に始めた。その結果はインフラ健康診断書として毎年公表されているようです。

http://committees.jsce.or.jp/reportcard/　（インフラ健康診断書について）

不動産を取り巻く環境で必要な老朽化するインフラを見逃さない為に、戸建て住宅のインスペクション（建物状況調査）は必要なものと考えています。

過去には『ドローンを活用したインスペクション』について、記事を書いていますので、ご興味のある方はぜひ、ご覧ください。

https://smile.re-agent.info/blog/?p=4886　（ドローンを活用したインスペクション）

現在は社会インフラの老朽化が社会問題となっていますが、不動産を購入する前に周辺環境のインフラの老朽化問題も可能な範囲で調べていただく事をおススメしています。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

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リクルート住まいカンパニーのまとめによる「住みたい街ランキング関東版が2月28日発表されました。

[関東] 住みたい街(駅)ランキング ＜総合＞
●総合ランキングは1位「横浜」、2位「恵比寿」、3位「吉祥寺」、4位「大宮」、5位「新宿」。
●TOP10には、東京都から5駅、神奈川県から3駅、埼玉県から２駅がランクインした。
●山手線の駅がTOP10のうち4駅を占めた。
●「大宮」が9位から4位、「浦和」が10位から8位、「さいたま新都心」が29位から23位、「武蔵浦和」が83位から67位とさいたま市の中核駅が上昇。
●「新宿」が7位から5位に、「三鷹」は38位から16位に、「立川」は22位から18位と中央線の中核駅も上昇。
●「柏の葉キャンパス」は圏外から90位、 「守谷」は68位から51位、 「研究学園」は56位から46位、 「つくば」は51位から35位、「流山おおたかの森」は46位から41位とつくばエクスプレスで開発の進む駅が上昇。

詳細は下記をご覧下さい

https://www.recruit-sumai.co.jp/press/2019/02/suumo2019-12top5.html

多くのメディアが「横浜が2年連続の1位を獲得」「埼玉を代表する大宮、浦和の2大都市の躍進と報道されています。

特に埼玉県は今公開の映画の影響もあり注目されはじめているそうです。

住む場所探しは自分のライフワークに合った場所を見つけることが大事です。

弊社ではエージェントがお客様のご希望を伺い物件探しのお手伝いをさせていただき物件の探し方をアドバイスいたします。弊社の物件ラウンジにお住まい探しに来てみてはいかがでしょうか。

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ちょっと気になる記事をみつけましたのでご紹介します。

「一般的に、スキップフロアの建物は構造的に成り立っていない場合が多いです
本当に多いんです！　要注意です！」

とても気になりませんか！？

スキップフロアとは段差のある床の事を言います。

一般的に地震力や風力などの水平荷重は、屋根や床を押して、それが耐力壁に伝わります。
その耐力壁が力を発揮することで、はじめて地震に耐える事が出来るのです

床に段差があったり、階段室で床が途切れている場合、地震力が耐力壁まで伝わりません
ので地震に強い家にはならないのです

木造戸建て住宅の構造審査を省略する「4号特例」というものがあります。
一般的な木造戸建て住宅(2階建て以下)は「4号建築物」「4号建物」と言われ、確認申請時に構造計算の審査を簡略化することが認められています。

※注: プレハブ工法の家や2×4工法の家を含まず、日本で昔から採用されてきた木造在来工法の住宅が対象です。

※注: 「4号建築物」とは木造在来工法で建てられた2階建て以下の住宅はほとんど「4号建築物」に当てはまります。

弊社では中古住宅を購入を検討されている方には耐震診断をお勧めしています。
なのでスキップフロアがある中古住宅は耐震診断が行えない為お勧めは致しません。

住宅の内部は確認することが出来ませんのでよくご検討の上、購入をお勧めいたします。

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今回は、住生活基本法についてです。

我が国の住宅政策としては、昭和41年から8次にわたり策定された住宅建設五箇年計画が平成17年で終了しました。

そこで、量から質への新たな住宅政策への転換を図るため、住宅建設画法に代わるものとして、平成18年6月、住生活基本法が施行されました。

この法律は、住生活の安定の確保及び向上の促進に関する施策について、基本理念、国等の責務、住生活基本計画の策定その他の基本となる事項について定める、というものです。

【基本理念】

①住生活の基盤となる良質な住宅の供給

②良好な居住環境の形成

③住居のために住宅を購入する者等の利益の擁護及び増進

④住居の安定の確保

上記の4つが設定されるとともに、国・地方公共団体や住宅関連事業者の責務等が示されています。

また、国・地方公共団体が講ずべき基本施策も定められています。

住生活基本法に基づき、住生活安定向上施策を総合的かつ計画的に推進するため、住生活基本計画（全国計画）が策定されております。

この計画は、おおむね5年毎に見直すこととされており、これに基づき、平成28年から平成37年までを計画期間とした新計画が平成28年に定められました。

具体的には、3つの視点から8つの目標が設定され、成果指標として数値目標も定められています。

目標1、結婚出産を希望する若年世帯・子育て世帯が安心して暮らせる住生活の実現

目標2、高齢者が自立して暮らす事のできる住生活の実現

目標3、住宅の確保に特に配慮を要する者の住居の安定の確保

目標4、住宅すごろくを超える新たな住宅循環システムの構築

目標5、建替えリフォームによる安全で質の高い住宅への更新

目標6、急増する空家の活用・除却の推進

目標7、強い経済に住宅関連産業の成長

目標8、住宅地の魅力の維持・向上

例えば、子育て世帯における誘導居住面積水準達成率は50％に、高齢者人口に対する高齢者向け住宅の割合は4％にするように定められています。

また、住宅ストックの視点からは、マンションの建替え等の件数を昭和50年からの累計で約500件とする成果指標が設定されています。

空家に関する目標も設定されており、賃貸・売却用等以外の「その他空家」数を400万戸程度に抑制する目標になっています。

さらに、住生活産業を活性化するため、既存住宅流通の市場規模を12兆円にすると設定されておいります。

なお、全国計画の下で、各都道府県が地域の実情に即した「都道府県計画」を定めることになりました。

新築ももちろん悪いとは思いませんが、既存住宅の流通がもっと活性化していけば良いなとつくづく感じます。

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自宅に取り付けられたらいいなと思う商品がありましたのでご紹介します。

アルミサッシなどを手掛けるＹＫＫ ＡＰの商品で、戸締り安心システム「ミモット（mimott）」です。

玄関や窓の状況をスマートフォンで確認したり操作ができるそうです。

ミモットは、家主が外出するとき、ドアや窓に鍵がかかっているかどうかをスマホに知らせてくれる便利なシステです。

・外出時に玄関のドアに鍵をかけた瞬間、家のなかの窓の状況をシステムがチェックして、施錠されていない窓（個別のIDが振られているため、「1階のリビングの窓」や「2階の子ども部屋の窓」など）をスマホに知らせてくれる。

しかも、窓に取り付ける施解錠センサーに電源や配線は不要。

「施解錠センサーはレバー操作時だけ発電と通信をするので、本体内に蓄電しない。配線もバッテリーも必要ないので、どんな場所の窓にも取り付けられ、メンテナンスもいらない」という商品だそうです。

施解錠センサーは、YKK APが発売中のすべての窓に取り付けられ、いままでのクレセント（窓をロックさせる金具）を取り外して交換するだけでいいとの事です。

戸建ての家の鍵のチェックは大変です。
また外出先でふと鍵しめたかなと心配になる事があります。
我が家でもずいぶん前に空き巣に入られたことがありますが私が帰宅したときにはまだ犯人は家の中いたかも知れないと警察の方に言われたときはとても怖い思いをしました。
家の異常に気づける商品はとても助かります。
家族の安心。安全な家にしたいものです。

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不動産を捨てる制度は現在の日本にはない！

そんな中、現行の法律で考えられる唯一の方法が、「相続放棄」の手続きです。

相続が発生した場合には、相続人は、被相続人の財産を「承継」するか「放棄」するかを選択することができます。

「放棄」する場合には、相続が発生したことを知ったときから3ヶ月以内に、裁判所に対して相続放棄の申述をする必要があります。

相続放棄をした結果、相続人が誰もいないということになった場合には、その不動産は国庫に帰属することが法律で定められています。

以前は、この法律があるにも関わらず、現金化できないような不動産について、国庫への帰属を拒否される、といったケースがありました。

ところが、平成29年に「国庫帰属不動産に関する事務取扱について」という文書が発出されました。

これによれば、相続人不存在となった場合の不動産について、国は「引継ぎを拒否することができない」旨が明記されました。

この文書により、不動産を放棄する道筋が示されたことになります。

ただ、相続放棄をする場合に注意しなければならないのが、一部の財産を選択して放棄することはできない、という点です。

相続放棄をした場合には、すべての相続財産を放棄する、ことになります。

放棄したい不動産以外に、自宅や預貯金などの資産がある場合には、放棄について慎重に検討する必要が出てきます。

また、相続放棄を進めた場合には、国庫へ帰属させるためには裁判所へ「相続財産管理人」の選任を申し立てる必要があります。

この手続きには、「予納金」として数十万円を裁判所へ納めることになります。

これらの手続きの手間や費用が依然、不動産を放棄するネックとして残ってしまっています。

弊社では、資産となるお住まい探しを掲げ、みなさまの不動産購入をお手伝いしております。

将来にわたって資産価値が目減りしないことがベストですが、少なくとも「売れる」「貸せる」といった視点での不動産選びをしていただければと思います。

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大まかな骨組みのできたＴ様邸の木工事が始まりました。
細かい箇所まで、耐震計算に基づいた設計図通りに、
金属の金具も使って木材を取り付けていきます。

写真の斜めになっているのが、建物を頑丈する役割を果たしている
筋交いですね。柱と柱をしっかりとどめて支えています。


窓の台が付くと、どこが窓になるかイメージできますね。



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