こんにちは。さいたま市のくさの工務店です。
引続きＳ様邸の基礎工事の様子をお伝えしていきます。

今日は基礎立ち上がりのための生コンクリートの打設です。

建物が実際に乗っかる基礎の部分を基礎立ち上がりと言います。型枠にコンクリートを流し込み、均一に平らにする工程の事を打設と言います。

～人生に愛すべき住まいを。～
土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップで承ります。
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

我が国の住宅政策は、平成18年に施行された「住宅生活基本法」に基づいて計画・実施されていますが、平成28年に見直しが行われました。

今回の住生活基本計画では、少子高齢化・人口減少社会を正面から受け止めた、新たな住宅政策の方向性を提示しています。

◆主なポイント

①若年・子育て世帯や高齢者が安心して暮らす事ができる住生活の実現

②既存住宅の流通と空家の利用を促進し、住宅ストック活用方市場への転換を加速

③住生活を支え、強い経済を実現する担い手としての住生活産業の活性化

となっております。

なお、新たな計画は平成28年度から37年度までを計画期間としています。

毎年の具体的な住宅政策の動向は、国土交通省住宅局関係予備概算から知ることが出来ま

す。

◆平成31年度のポイント

①住まい・くらしの安全確保

②住宅・建物等の質向上と既存ストックの有効活用

③人生100年時代を支える住生活の実現

④成長を生み出し、地域を活性化させる住宅産業の育成

⑤消費税率引き上げに伴う需要変動への対応

が掲げられています。

①の具体的な政策には、住生活基本計画に掲げた耐震性を有しない住宅ストックを2025年までにおおむね解消する目標を達成するため、住宅・建築物の耐震化を地方公共団体と連携してより一層推進するとともに、大規模火災の発生のおそれがある密集市街地の改善のための取組みを強化することを掲げています。

②の政策には、地域において急増する空家について、除却・活用への支援を強化するとともに、相談体制の整備等に向けた取り組みの促進などが掲げられています。

⑤については、2019年10月の消費税率引き上げに際し、税率引き上げ後の支援について、需要変動を平準化するため、過去に講じた措置の効果も踏まえ、税制・予算による総合的な対策について、予算編成過程で検討すると掲げられています。

住宅政策の動向を知ることも重要だと思います。

是非、参考にしてみてください。

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そろそろ住宅購入を検討している方はご自分の家族のキャッシュフローを計算してみてはいかがでしょうか。

キャッシュフローとはお金の流れを表す物です。
年単位で作成します。
何年に自分や家族は何歳でいくらの収入とかライフイベントいくらの必要支出があるとかを書き出して30年から40年ほどを作ってみるといつ頃に大きな支出がある事がわかります。
それを基準に住宅ローンの組み方の参考にしていかがでしょうか。

「我が家のキャッシュフローの作り方」で検索すると何種類かでてきますので参考にしてみてはいかがでしょうか。

私は子供が3人おりますので教育費用にキャッシュフロー作成したことがありましたが

計画的に資金作りができましたので住宅購入以外にも役に立つかもしれません。

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こんにちは。さいたま市のくさの工務店です。
引続きＳ様邸の基礎工事の様子をお伝えしていきます。

今日は立ち上がり枠組みの基礎工事の様子になります。

ここまで来たら次はこの枠組みの間にコンクリートを流し込みます。

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消費税増税後の住宅購入された場合の制度のご案内

8％の消費税で住宅を購入しようと思った場合、その期限は｢2019年9月30日」となります。
そして、この日までに不動産の｢引渡し｣を受ける必要があります。
正し、請負契約を｢2019年3月31日｣までに締結すれば、引渡しが2019年10月以降になっても8%が適用される経過措置が講じられ8％の消費税で住宅を購入ができます。

上記にあてはまらない契約は増税後の取り扱いになります。
その場合は消費税がアップした分、他の税制面でちゃんとカバーするよう検討されています。

増税後の住宅購入でもトクする「住宅取得支援策」

・住宅ローン減税の控除期間を10年?最大13年)(建物購入価格の消費税２％分の範囲で減税)
http://www.mlit.go.jp/common/001265195.pdf

・すまい給付金の拡充：対象となる所得階層を拡充、給付額も最大50万円に引上げ

・贈与税の非課税枠の拡充：非課税枠を最大1,200万円から最大3,000万円に引上げ

・新築は最大35万円相当、リフォームは最大30万円相当のポイントがもらえる「次世代住宅ポイント制度」を創設します。

次世代住宅ポイント制度についてをご紹介します。

次世代住宅ポイント制度は、2019年10月の消費税率引上げに備え、良質な住宅ストックの形成に資する住宅投資の喚起を通じて、消費者の需要を喚起し、消費税率引上げ前後の需要変動の平準化を図ることを目的とし、税率10%で一定の性能を有する住宅の新築やリフォームに対して、様々な商品等と交換できるポイントを発行する制度です。

参考資料：次世代住宅ポイント制度

http://www1.mlit.go.jp/common/001266526.pdf

http://www1.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000170.html

増税前に購入するかそれとも増税後に購入するかは、よくご検討下さい。

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基礎工事　その１　配筋組立

本日Ｓ様邸では、建築のもっとも大切な基礎工事が続いています。
基礎工事と一口で言っても、さまざまな段階があります。
今回は配筋の組み立て工事のようすをお届けします。

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ここのところ、地方の山林や原野、別荘地のご売却のご相談をいただくことがあります。

親から相続したけれども場所もよくわからない、別荘があってもほとんど行かない、といった理由で、処分したいと考えることがあるようです。

ところが、今の法律では、不動産を捨てる（＝放棄する）という制度がありません。

いらない不動産は、誰かに売るか、もらってもらわなければなりません。

不動産は、所有しているだけで毎年、固定資産税がかかります。

また、建物がある場合には管理費がかかるケースもあります。

その他にも、豪雪地帯ともなると、毎年雪下ろしの費用がかかってしまいます。

持っているだけでも負担になる、いわゆる「負動産」という状態です。

もっと恐ろしいのは、法律で定める「所有者の工作物責任」というものです。

所有者は、その工作物の管理が不適切であったために他人に損害を与えた場合には、過失がなくても責任を負わなければならない、という法律です。

例えば、メンテナンスを放置していた建物の屋根や塀が崩れ、歩行者に怪我を負わせてしまった場合など、その責任を所有者は追わなければなりません。

年間の固定資産税とは比べ物にならない負担となってしまう不動産とも考えられます。

このような不動産は、どんなに安くても、せめて売れるのであればまだ良い方です。

中には、無料であっても引き取ってもらえない不動産があります。

具体的な所在も、土地の形状も境界も不明の山林や、広いだけで活用の方法がまったく見当のつかない原野などが日本各地に溢れています。

現在、不動産を捨てる（＝放棄する）制度について政府が検討中です。

ただ、この制度が実現するまでにはまだ時間がかかりそうです。

今後の人口減少社会を考えると、地方の山林に限らず、衰退する都市部の宅地であっても「負動産」となってしまうケースも想定されます。

「安いから」という安易な理由だけでの不動産選びは避けることをおすすめいたします。

必要な場合に売却できる、資産性の高い不動産選びをしていただければ幸いです。

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長かった基礎工事を終えたＴ様邸ですが、
このたび、ついに上棟しました！

上棟とは、家の屋根のてっぺんの木（棟木）をつけることです。
新築工事の大きな節目とされています。
基礎の上に、柱など木材を一気に組み上げ
土台しかなかったところに、家の形が見えるようになります。


いよいよ、建物本体の工事の始まりです。

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◆ブロック塀等の安全性確保に向けた所有者向け・施工業者向けの啓発チラシの公開について。

平成30年6月18日の大阪府北部を震源とする地震による塀の倒壊被害を受け、国土交通省は、ブロック塀等の安全性確保に向けた様々な取り組みを行ってきたようです。

その一環として、関連する業界の幅広い連携のもと、ブロック塀等の安全性確保に向け、各業界の今後の取組方針についての確認、共有や取組状況のフォローアップ等を行うため、関係団体の連絡会議が設置され、同年8月30日に開催された第1回の連絡会議において、「ブロック塀等の安全性確保に向けた行動指針」が決定されました。

本協会では、同行動指針に基づく取り組みとして、国土交通省の協力を得て、「新たなブロック塀等の安全性確保に関するチェックリスト及び既存ブロック塀等のチェックポイント、相談窓口、支援制度等をまとめた啓発チラシ」の検討・作成を行ってきましたが、所有者向け・施工業者向けそれぞれの啓発チラシが完成し、本年1月16日に開催された第2回連絡会議において、承認・決定されたようです。

啓発チラシは、地方公共団体、連絡会議会員団体を通じて広く配布を行うこととしていますが、以下からどなたでも閲覧・ダウンロードできますので、ぜひ積極的にご活用ください。

これから不動産購入を検討される方向け（所有者編）

http://www.kenchiku-bosai.or.jp/files/2019/01/block_flyer.pdf

新たなブロック塀等のチェックリスト等（施行業者編）

http://www.kenchiku-bosai.or.jp/files/2019/01/block_checklist.pdf

今回は下記において『これから不動産購入を検討される方向け（所有者編）』について解説を行いたいと思います。

〇ブロック塀等の倒壊を繰り返さない為に必要なポイント

１．ブロック塀等の安全を確保することは所有者の責任です。不動産購入前にブロック塀がある場合は、塀の倒壊により、周辺の方々に迷惑をかけない塀なのかをチェックしましょう。

２．既存の塀については、自分で安全点検を行い、わからないことがある場合や危険な塀とわかった場合は、速やかに専門家に相談しましょう。

３．地方公共団体によっては、ブロック塀等の安全対策に係る補助金など支援制度が設けられている場合もあります。住宅購入時にはお近くの地方公共団体へ支援制度の確認をしましょう。

４．地方公共団体によっては、建築物の耐震改修の促進に関する法律に基づき、避難路沿道の一定の高さ・長さを超えるブロック塀等について、耐震診断の実施と診断結果の報告を義務付けている場合があります。

〇ブロック塀等の倒壊を繰り返さない為にチェックポイント

外観の目視で安全点検ができるチェックシートがあり、それを活用して、倒壊の危険性をチェックしましょう。自分で行う安全点検のポイントで適合か不適合かわからない場合は、「×（不適合）」を選択しましょう。

このチェックシートを使って、自分で行う安全点検のポイントに一つでも「×（不適合）」がある場合や、わからないことがある場合は、専門家に相談してみてください。

専門家への相談については、上記のパンフレット巻末の「相談窓口」を参照してください。

※「ブロック塀等」と一言でいっても、補強コンクリートブロック造の塀と組積造の塀が存在します。それぞれの塀で安全点検のポイントが異なるので注意してください。

図１

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Ａのブロック塀 ～自分で行う安全点検のポイント～

１．塀は高すぎないか？！塀の高さは地面から2.2m以下ですか？！　　　適合〇　or 不適合×

図２

２．塀の厚さは十分ですか？！塀の厚さは15㎝以上※ですか？！　（※塀の高さが2ｍ以下の場合は10㎝以上）　　適合〇　or 不適合×

図３

３．控え壁があるか？！長さ3 .4m以下ごとに、高さの1/5以上の突出した控え壁はありますか？！（塀の高さが1.2m超の場合のみ）　　　適合〇　or 不適合×

図４

４．基礎があるか？！コンクリートの基礎がありますか？！　　　　適合〇　or 不適合×

図５

５．塀が傾いたりしてないか？！塀に傾きやひび割れがないですか？！　　　　　適合〇　or 不適合×

図６

※上記5項目のうち1つでも「×（不適合）」がある場合やわからないことがある場合は、専門家に相談をしていただければ幸いです。

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Ｂの組積造の塀　～自分で行う安全点検のポイント～

図７

※上記5項目のうち1つでも「×（不適合）」がある場合やわからないことがある場合は、専門家に相談をしていただければ幸いです。

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もし、新規で塀をつくる場合は下記のポイントがあるようです。

１．塀をつくる場合は、建築基準法に適合させる必要があります。建築基準法上の手続き（建築確認）が必要となる場合もあるので、施工業者等に確認しましょう！

２．信頼できる施工業者等に工事を依頼し、契約書や設計図面、見積書などをしっかりと保存しておきましょう！

※いずれにせよ、平成31年1月1日以降、地方公共団体が指定する避難路沿道の一定の高さ・長さを超えるブロック塀等について、耐震診断の実施と診断結果の報告を義務付けている場合があります。

対象となる道路や報告期日等については、お住まいの地方公共団体の耐震改修の担当窓口へお問い合わせいただければ幸いです。

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今日は市街化調整区域について。

物件を探す際に見かける「市街化区域」と「市街化調整区域」と言う言葉を見かける事があると思います。

・市街化区域とは街を活性化させるために活用される地域、
・市街調整区域化とは行き過ぎた市街化を抑制するべき区域となります。

分かりやすく表現すると市街化区域は建物をどんどん建ててもかまわない区域、市街化調整区域は建物をあまり建ててはいけない区域となります。

そのため、市街化調整区域にはマイホームなどを建築する場合は、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。

◆市街化調整区域の土地や建物を買う際のデメリット

一般的な土地に比べて制限があることから、市場価値が下がり、価格が割安な場合もあるようです。
ただ、市場価値が下がると住宅ローンの融資が下りなかったり、融資額が減額されるなどいろいろなケースも想定しておいたほうが良いかもしれません。

また住宅地ではないため、舗装や下水道など生活インフラの整備が遅れたり、整備工事が自治体から助成金が受けられなかったりする場合もあるかもしれません。
その時の負担は自費になるので注意が必要です。

また、コンビニ、スーパーなどの生活利便施設が少なかったり駅など交通機関が遠いことも考えられます。
市街化調整区域は、基本的に農業や林業を行う地域なので騒音は少ないですが、農薬や肥料の臭いなどが気になることもありえます。

市街化調整区域の土地や建物を買う際のメリット

高層ビルや商業施設が建築されにくいため、市街化区域に比べて静かな環境で過ごせる。また、市街化区域や市街化調整区域は自治体が定めるため、将来変更される可能性もあります。

建物を建てるときはもちろんのこと、建て替えや中古住宅を購入して、増改築・リノベーションをする場合にも、基本的に自治体に開発許可を受けなくてはなりませんので土地選びも慎重に選んでください。

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今年も確定申告の時期を迎え、住宅ローン減税に関するお問い合わせが増えてきました。
※住宅ローン減税については、過去にもいくつか記事を書いているのでお時間のある時に参照してください。

先日いただいたお問い合わせで印象的だった内容をご紹介します。

その物件は「売主が過去に耐震改修を行ったと言っている。耐震基準適合証明書を発行してもらえないか」という内容でした。

耐震改修済みの物件なので、一見すると【お買い得】のように思えますが、実はそんなに簡単な問題ではありません。
耐震改修済みの物件は、耐震改修が行われていない物件よりも遥かにやっかいな問題を抱えているのです。

■耐震基準適合証明書の意味

耐震基準適合証明書は建築士事務所に所属する建築士などが発行する証明書で、耐震診断を実施し、定められた耐震基準を満たすことを証明する書類です。

建築士が発行する証明書は、一般の方が思うより遥かに重たい責任が課せられます。
いい加減な証明業務は自身の資格はく奪にとどまらず、個人へも刑事罰が及ぶ非常に重たい業務なのです。

耐震基準適合証明書を発行するということは、その家屋の耐震性能について証明者が責任を負うという意味を持ちます。
単に調査業務を行って書類を書くだけの業務ではありません。

■耐震改修済みの物件とは？

耐震改修と言っても様々なケースが考えられます。すべての案件で耐震基準を満たす改修工事が実施されていれば良いのですが、耐震改修には多額の費用がかかる場合もあるので、耐震基準には満たないものの、最低限の改修工事だけ実施するという考え方があります。
つまり、一概に耐震改修済み＝耐震基準適合証明書が発行できる状態とは言えません。
分類するとおおよそ下記のパターンが考えられます。

1　耐震基準適合証明書が発行できる水準の耐震改修が行われて、設計や工事の履歴が残されている場合

実施された耐震改修工事が耐震基準を満たすレベルのもので、工事に関する記録が残されている場合は、耐震基準適合証明書を取得できる可能性があります。
書類があるからと言って手放しで発行されるものではないのですが、現地調査を行って、劣化など大きな問題が発見されない場合は、その家屋の耐震性を証明することが可能です。

ただ、このケースで当社にお問い合わせをいただくことはあまり考えられません。工事の履歴が残されている場合は、当時工事に関わった建築士事務所へ問い合わせをするのが最も合理的だからです。
※当社へお問い合わせいただくのはインターネットで検索される方が多いのですが、履歴がある場合は、まずはそこへ問い合わせをするのが妥当と思われます。

2　耐震基準適合証明書が発行できる水準の耐震改修が行われたが、設計や工事の履歴が残されていない（または不足している）場合

このケースが最も厄介です。履歴がない以上、過去に行われた耐震改修工事を認める根拠がないからです。
過去に行われた耐震改修工事をなかったものとして、改めて改修工事を実施するという考え方もあるのですが、内装を全部解体する【スケルトンリフォーム】を実施するなら可能性はあるのですが、すべての内装を解体しない場合は、改修工事のやり直しは困難です。
耐震改修工事は単に強ければよいというものではなく、全体のバランスを見ながら施工箇所を選択する必要があるからです。
分かりやすく表現すると【お手上げ状態】と言えるケースです。

唯一可能性があるとすると、当時施工に携わったリフォーム会社や建築士に対応してもらう方法が考えられます。
履歴がないと証明が難しいのは変わりませんが、全ての履歴はなくとも、全く記録が残されていないというのも考えにくい状況です。なにより、当時利益を頂いて施工に携わった訳ですから、自分たちが行った施工の責任は負うべきだと思います。

3　耐震基準適合証明書が発行できる水準の耐震改修が行われていない場合

耐震改修工事と名の付くリフォームは行ったものの、耐震基準適合証明書が発行できる水準ではない、というケースはそれほど珍しいものではないかもしれません。
予算の関係で、理解して最低限の工事を選択するケースもあります。ただ、この場合は、少なくとも工事を発注した人（売主）は、耐震基準適合証明書を発行できるレベルの工事ではなかったことを自覚しているはずで、売却に当たって「耐震改修工事済み」とはなかなか言えないと思います。

問題は工事を発注した人（売主）が、基準に見合う工事を行ったと錯覚しているケースです。
費用を支払った売主さんには申し訳ないのですが、実施された改修工事を再評価することは難しく、やり直し工事が成立すれば良いのですが、場合によっては実施した工事が悪影響を及ぼしていることすら考えられます。

「悪質リフォーム問題」を覚えているでしょうか。有名な事件としては埼玉県の高齢世帯に対して、実際には効果がほとんど見られない機器や金物の設置を耐震工事として、繰り返し実施していた事件があります。
このような詐欺（または詐欺まがい）の工事の多くは依頼者が気付かない床下や小屋裏に設置するという特徴があり、未だに耐震改修工事を実施したと信じている方がいるのが問題になります。

「悪質リフォーム問題」ほどでなくても、リフォームついでに、耐震診断など必要な手続きをせずに、良かれと思って強い構造材を使うリフォーム会社も存在していて、基準に満たない耐震改修工事の物件は非常に厄介な問題を抱えている物件と言えます。

デメリットの方が大きいので、住宅ローン減税を諦めるのはもちろん、2・3の物件の購入は見合わせた方が無難とも言えます。（あえて問題を抱えた物件を買う理由がありません）

問題のある物件の見分け方は実は簡単です。
適切に工事がなされた物件は、耐震基準適合証明書（もしくは同等の書類）が発行されていることが想定され、証明書はなくとも、当時の施工履歴は残されていると期待できるからです。
逆に、耐震改修済みと聞いたものの、当時の履歴がない場合は要注意です。耐震改修工事の履歴が残されていないことは、大きなマイナスポイントになります。

耐震改修済みという売り文句に惑わされてはいけません、というお話でした。

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さいたま市南区、緑区、浦和区の不動産のくさの工務店です。

・角地のメリットについて

各市区町村では、都市の健全な発展と秩序ある整備を図るために、「都市計画」というものを策定しています。
これは「都市計画法」という法律が根拠となっています。

都市計画の中では、敷地面積に対する建築床面積の割合として「建ぺい率」というものも定めています。
例えば、建ぺい率40％の土地、という指定があれば、100㎡の土地に対して、床面積40㎡までの建物しか建てられない、ということになります。

一方、この建ぺい率が緩和されるケースがあります。
それが「角地緩和」と呼ばれるものです。

この角地緩和の対象になる土地については、建ぺい率が10％上乗せとなります。
そのため、同じ建ぺい率のエリアの土地よりも、大きめの建物を建築できることになるのです。

ただし、角地であれば当然に建ぺい率の緩和が受けられるわけではありません。
建築基準法を見ると、角地緩和を受けられるようになるためには、「角地であること」と「行政からの指定があること」が条件となっています。
角地であれば無条件で緩和が受けられるわけではないのです。

角地で建ぺい率の緩和が受けられる土地は、広い建物が建築できるのでメリットがるかと言うと、一概には判断できません。

道路に面した部分には、道路斜線制限という規制がかかります。
道路の採光や通風を確保するために、建物の高さに制限がかかってしまうのです。
角地の場合には、当然に二方向の道路からこの制限を受けることになります。
結果、建物の2階部分に面積が確保できなくなってしまうのです。

そこで、この制限がかかる代わりに建ぺい率を緩和している、ということになります。
全体の延べ床面積で考えると、一方道路と変わらない、ということにもなりそうですね。

ただ、不動産取引上は、角地である方が資産価値は高くなります。
当然、建物自体の採光や通風なども確保できることになりますので、角地を希望される方も多くなっています。

お住まいの具体的なプランやご希望と勘案して、物件探しをすすめましょう。

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こんにちは、イエステーション南浦和店 くさの工務店の古関です。

３月３日に、武蔵浦和コミュニティセンターにて、空家空地セミナーを開催しました。

ご予約、当日お申込みと合わせて９７名様もの方にご参加いただきました。

ＮＰＯ法人　空家空地管理センター　
代表理事　上田真一氏によるセミナー風景

 今回のおもな内容をご紹介します。

利用方法が未定の「その他住宅」の空家のうち

３分の２は相続した実家であり、そこで起こる恐れのある相続トラブルについてです。

相続トラブルを避けるには、相続に関する情報を整理し、
相続人の確認をしっかりおこなうことが重要です。

またそれに加えて「誰が何をどう相続するか」など、
家族会議を開き、相続人どうしが話し合うことも大切です。

セミナー終了後は、引続き個別相談会で参加者のお話を伺いました。

 ５人の空家空地管理士が窓口となり個別相談を承りましたが

想定より多くのご希望があり、今回お受けできない方もいらしたほどでした。

（お申出のあった、皆さまがご相談いただけるよう、

また後日にお約束をさせていただきました）

参加者の人数、真剣な表情などひとつひとつに、
改めて、空家、空地の問題の多さ、大きさを実感し

これからも真摯に取組む決意を新たにした一日でした。

今後も定期的に無料セミナーや相談会を予定しています。
個別でもご相談をお伺いします。
今回ご参加されなかった方も、

『相続で家をもらったが必要がない』

『施設、または子どもと一緒に住むので空家になってしまう』

『老後のことを考えて早めの処分を考えた』

『ずっと空家（空地）にしている』など

空家空地の管理でお困りのことがあれば
くさの工務店の古関までご連絡ください。

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今日は地震に対する事前準備について。

先月、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（略称：木耐協）の全国大会に参加してきました。

その際、『亥年は大地震や大災害が多い』という話が出ていました。

ちなみに日本で過去に起きたM7.6以上の大地震が発生した年の干支を調べた方がいまして、参考にさせていただきますと下記の通りとなるようです。

◆本当に『亥年』は大地震が発生しているのか？！

子（2回）、丑（3回）、寅（4回）、卯（5回）、辰（4回）、巳（2回）、午（3回）、未（3回）、申（4回）、酉（2回）、戌（1回）、亥（6回）です。

なんと亥年は6回もM7.6以上の地震が発生している事が判ります。恐るべし『亥年』といえるようです。

（参考）【災害】丁酉（ひのととり）の年には大地震・火山噴火など天災・大災害が起きやすい？（2017/01/01　百瀬直也さん）

◆亥年に開催された木耐協全国の講演から学んだこと

また、木耐協全国大会で講演されていました、東京都市大学の大橋教授のお話の中で、忘れてはいけない教訓を下記にまとめさせていただきます。少しマニアックなお話ではありますが、事前の備えとしてご覧ください。

〇熊本地震では木造住宅の被害が大きく取り上げられたが、鉄筋コンクリート造などの被害も多かった。

〇熊本地震では大臣認定を取得をしていたプレハブ住宅も倒壊していた。今までは目だった被害は少なかったようですが。

〇熊本地震より、耐力に問題がある筋交いで、建築基準法の壁量を満足しているだけでは、大地震に対しては耐力が不足する

〇兵庫県南部地震（阪神淡路大震災）では建築基準法の想定している1.5～2倍の揺れが発生していたい。

※建築基準法の『大地震』とは建物が立っている期間中に一度あるかないかの稀な地震（その大きさは概ね300～400gal（ガル）程度の地動）

〇兵庫県南部地震以降、実物大振動台実験を行うシーンが増え、木造住宅の『雑壁』の量を確保すると、安全が高まる事が分かった。

※雑壁とは内壁下地石膏ボード、サイディング、垂れ壁、腰壁など

〇2000年の法律改正により、品確法の制定、「許容応力度計算」の改訂を経て、現代の木造住宅の性能は格段に向上したそうです。

※品確法とは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の略称

〇木造住宅を地震から守るには5つポイントがある

１．十分な壁量とねじれない壁配置になっている

２．はずれない接合部になっている

３．地盤に相応しい基礎になっている

４．適切な維持管理が行われている

５．構造性能を落とさない増改築になっている

〇兵庫県南部地震の翌年である1996年に「震度」は「計測震度」に変更された。

※この変更時に「震度」のレベルが変わり、兵庫県南部地震の震度7と、熊本地震の震度7では大きさが違っている。

〇建築基準法ギリギリで作った建物は震度6強の地震動で倒壊する事が確認されているようです。（2004年 ＪＭＡ神戸波にて）

〇壁量設計で実現できる耐力は、構造計算で必要な耐力の3/4以下しかない。

〇木造の研究者で、自分の家を建築基準法ギリギリで建てている人はいない。

いずれにせよ、亥年は災害の多い年であり、大地震の発生も危惧されています。

そのような年に、少しマニアックなお話ではありますが、事前の備えとして、東京都市大学の大橋教授の教訓を忘れないようにしたいと思います。

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今日は工法別の費用とメリット・デメリットについて。

土地の地盤が軟弱な土地に家建てるとどうなるか？

長期的な建物の重さによって部分的に地盤が下がってしまったり、
大きな地震の際には、地質によっては液状化を起こしてしまう可能性も少なくありません。

現在では、そのような事態を未然に防ぐ為に、ほとんどの場合は地盤改良工事による地盤の補強を行います。

今回は地盤の強度を高める工事を地盤改良工事といいますが工法別にメリット、デメリットを調べてみました。
どの工法よいのは建てる建物の大きさや重量そして敷地の地質によっても向き不向きがあります。

1、表層改良工法

支持層が浅い軟弱地盤に対し、セメント系固化材の粉体と土を施工機械で混合攪拌を繰り返した後、転圧締固めにより所定強度以上の平面改良体を作る工法です。

工事期間は建物の規模にもよりますが、ほとんどの場合は1～2日で完了します。

◆メリット
1.工事費用が比較的安価
2.他の工法に比べて小型の重機でも工事が可能
3.地盤にコンクリートや石が混入していても施工可能

◆デメリット
1.地盤改良面より地下水位が高い場合は対応できない
2.勾配の強い地盤面では施工が難しい
3.職人さんの技術により仕上がりの強度にムラができやすい

*費用の相場

地盤改良工事の施工面積1坪（3.31㎡）あたり3万円程度が一般的

2.柱状改良工法

安定した地盤までセメントミルクを注入して土を柱状に固め、その上に基礎をつくるという方法です。
工事期間は建物の規模にもよりますが、30本程度の杭であれば2～3日で完了します。

◆メリット
1.比較的に小型の重機でも施工可能
2.地盤の強度によっては、支持層（強固な地盤）がなくても強度を保てる

◆デメリット
1.施工後は地盤を現状に戻すことが非常に難しい
2.改良杭が残ってしまうので、土地の売買価格が下がる原因になることがある

*費用の相場

建物の建築面積1坪（3.31㎡）あたり4～5万円程度が一般的

3.鋼管杭工法

地盤補強の手法のひとつで小口径の鋼管を使用して杭状に貫入して、住宅の荷重を直接堅固な支持層（岩盤等）に伝えることができる工法です。
杭にも既製杭と場所打ち杭がありますが通常の住宅なら既製杭かと思います。

工事期間は建物の規模にもよります。

◆メリット
1.強度が高く、重量のある建物にも対応可能
2.費用はかかるが、原状復帰することができる

◆デメリット
1.支持層まで鋼管杭が届かなければ強度が保てない
2.大型の重機が必要なため敷地状況によっては工事が出来ない
3.工事中の騒音や振動が大きい

*費用の相場

建物の建築面積1坪（3.31㎡）あたり5～7万円程度が一般的

地盤改良工事と調べるともっと詳細な工事になっていまい専門的になってしまいますのでざっくりとした地盤改良工事の種類で書いてみました。
土地の形状などで工事は変ります。どの工事が適しているかは個々に違いますので地盤改良工事を考えている方は
費用のほか自分の土地に合っているかを考え何社かに見積りを作ってもらい慎重に選んだほうが良いと思います。

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今日は不動産用語のセットバックについて。

戸建てや土地の販売チラシに「セットバック」という記載があった場合、気を付けることはなんでしょうか。

建築基準法では、原則として、前面道路の幅員が４ｍ以上ない場合、建物の建築が認められません。

そして、道路の幅員が４ｍない場合には、建築確認を取る場合に、道路の幅員が４ｍになるように敷地面積を後退させられてしまいます。

これが「セットバック」です。

道路の向かい側が宅地だった場合には、自分の宅地は道路の中心線から２ｍになるところまでセットバックすればよいことになります。

一方で、道路の向いが崖や河川、または線路だった場合には、道路の幅員が４ｍになるまで一方的にセットバックしなければなりません。

状況に応じて、敷地として使える面積が大幅に変わってしまいますので、ご注意が必要です。

敷地として使える面積が減るということは、そのまま建築できる建物の面積に影響する、ということになります。

各土地には、「建ぺい率」「容積率」という定めがあります。

たとえば、「容積率80％」という規定がある土地では、100㎡の土地には80㎡の建物までしか建築できません。

そして、登記簿上は100㎡あるとなっている土地でも、「セットバック」により有効土地の面積が90㎡となってしまった場合には、建築できる建物の面積も82㎡までとなります。

8㎡減少してしまえば、5帖の１部屋分が狭くなってしまうことになります。

大きな違いになりますね。

販売チラシに「セットバックあり」との記載があった場合には、ご希望の条件を満たしているのか、注意深く調べるようにしましょう。

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今日は『デュアラー』について。

今2拠点生活を楽しむ人が増えている！

日本の人口が減少に転じ、東京においてもオリンピック終了5年後の2025年、団塊世代がすべて後期高齢者になり、東京都の人口は減少し始めるとの予想があります。

そのような状況下で、東京では毎年多くの新築住宅が供給され、超高齢化の進んだ地方はすでに、タダでももらい手がない不動産が増えているといった現実があります。

そのような中、大手不動産情報誌の記事に『デュアラー』についての記事が出ていましたので、ご紹介したいと思います。

ちなみにデュアラーとは？

「都心と田舎の2つの生活＝デュアルライフ（2拠点生活）を楽しむ人たちのこと。」と定義されているようです。

従来は、豪華な別荘が持てる富裕層や、仕事がなく時間に余裕があるリタイヤ組が楽しむものだというイメージがあったデュアルライフ（2拠点生活）ですが、近年は空家やシェアハウスを活用して、20～30代のビジネスパーソンやファミリーがデュアルライフを楽しみ始めているようです。個人的には、休みはゆっくり自然の多い場所で過ごしたいと思いつつも、金銭的・時間的な理由から、実現できずにいます。

憧れはあっても現実的には厳しいと判断されている方も多いのではないでしょうか？！

そんなイメージに反して、安価で気軽に始められるサービスや取り組みが登場しており、「豪華な別荘を買う」以外にも「譲り受ける」「泊まる」「借りる」「（安く）買う」「貸す」など2拠点目の住居形態は多様化しつつあるようです。誰もが気軽にデュアルライフを楽しめるような時代も来るのかもしれません。

また、デュアルライフ実施後は多くの人の生活は豊かさが増し、満足度が上昇しているようです。最近はTV番組でも視聴率が良いせいか、田舎暮らしや移住生活についての放映も増えているように感じています。ちなみに、大手不動産情報誌の記事には6つのデュアラーが紹介されていました。参考にご覧ください。

〇趣味満喫デュアラー

サーフィンや農業などの趣味を楽しむために、よく通うエリアがあったが、拠点を持ってより深く楽しみたい方向きのようです。個人的には移動の往復時間が確保できずに、サーフィンを断念しました・・・。

〇自然癒されデュアラー

とにかく都会の喧騒から離れて、自然に触れたり、のんびりした時間を過ごしたりして、癒されたい。心を潤したい。個人的にはキャンプが好きな為、キャンプがおススメです。

〇ふるさとデュアラー

都会育ちで故郷と呼べる場所がない、もしくは自分や配偶者の故郷を大切にしたい。地元の人と交流したいという願望を持っている方におススメなようです。

〇プレ移住デュアラー

いつかは田舎に移住したいと考えているが、地域コミュニティになじめるかなど、移住前に試してみたい方向けのようです。

〇のびのび子育てデュアラー

自然に触れるようなさまざまな体験をさせたり、多世代交流で、多様な価値観に触れるような、のびのびとした子育てをしたい方向けのようです。

〇地域貢献デュアラー

都会の職場での仕事が、自分でなくとも代替の効くように感じ、自己承認要求が満たされない方向け。東京で培ったスキルを生かして、地方で地域貢献し、自分の存在意義を感じたいと感じられている方向けのようです。

しかし、個人的には「借りる」デュアルライフ以外は注意が必要なのではないかと思っています。その理由は『タダでももらい手がない不動産で増えている』という現実を知っているからです。ちなみに、新潟県にあるリゾートマンションは10万円にも関わらず、買い手が付かず困っている方も多いと聞きます。所有者は毎年、固定資産税等の経費に20万円以上の支払いが求められるようで、かなり困っている方も居るようです。

勿論、生きていく上において、生活の満足度を向上する事は必要だと思います。その為、普段は都心の少し狭い住宅で過ごし（資産価値の高い不動産を所有）、週末はデュアルライフを楽しむような金銭的な余裕を持っておく方が素敵な人生を過ごせるような気がしています。あくまでも個人的な見解ではありますが・・・。

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今日はショールームの内見について。

想像力を膨らました内見をしませんか？

住宅購入で内見をする時には内装や設備をご覧になられていると思いますが、中古住宅の場合は設備が古い・床の傷・クロスの汚れなど気になるところも多いかと思います。

その設備が最新の設備に変わったらどうなるか…という想像も含めて内見してみませんか？

ということでショールーム見学をおすすめします。

◆ショールーム見学

どこへ行ったらいいのか？予約は必要なのか？など、どうすればよいかわからない人も多いかと思います。

LIXIL・TOTO・Panasonicなどの会社は全国各地にショールームがあり、予約なしでも見に行くことも可能です。

具体的に内容が決まっていないと見に行きづらいような気がしてしまいますが、そこは気にせず是非一度行かれてみてはいかがでしょうか。

◆変わり種ショールーム

ショールームは設備をご覧いただくのがメインだと思いますが、実際使ってみないとわからない事もあると思います。

変わり種ショールームでは実際にお湯を張ってお風呂に浸かったり、ミストサウナを体験したり、キッチンでは家事のしやすさの体験や、最新キッチンで作った料理も試食出来たりするところもあります。

そういった体験も出来るところに行くと、ちょっとしたお出かけとしても楽しいかもしれませんね。

ショールーム見学に行くと、夢が広がると思います。

最新のキッチン・トイレ・お風呂などにワクワクが止まらないはずです。

ショールームで見た設備を、内見時に「もしこのキッチンが、あのショールームのキッチンに変わったら？」と想像しただけでも今までの内見とは随分と変わってくると思います。

是非お近くのショールームへ足を運んでみてください。

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