さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

いよいよ本年10月に消費税が増税となり10％となります。

金額の大きな不動産購入にあったっては、その影響を心配されている方も多いのではないでしょうか。

そんな方に知っておいていただきたいのが「次世代住宅ポイント制度」です。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000170.html

「次世代住宅ポイント制度」とは、消費税増税による住宅取引の縮小を抑え、同時に良質な住宅の普及を促進しようというものです。

対象となる新築住宅の購入やリフォーム、注文住宅の取得をした場合に「次世代住宅ポイント」が発行されることになります。

ここで注意したいのが、「次世代住宅ポイント」が発行される住宅には条件がある、ということです。

例えば、「断熱性や耐震性などに一定以上の性能を持つ家」や「家事負担を軽減する設備（食洗機や浴室乾燥機、掃除しやすいトイレなど）がある家」を購入すると、このポイントが発行されます。

一方で、中古住宅を購入しただけではポイントは発行されません。

中古住宅を一般の個人の方から購入した場合には、そもそも消費税がかかりませんので、ポイント発行による補助をする必要がないからです。

ただ、中古住宅を購入してリフォームをした場合には、リフォーム分に関してはポイント発行の対象とすることができます。

発行されたポイントについては、防災、健康、子育てなどに関連する商品と交換できるようになるようですが、具体的な商品についてはこれから公募で決定されるようです。

また、この「次世代住宅ポイント」の発行に関しては、住宅取得者本人からの申請が必要になります。

～人生に愛すべき住まいを。～
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今日は階段工事を行いなした。

踊り場から上段へ。。。

一段、一段丁寧に作られていきます。

踏板には段ボールの養生が施してあります。

階段が出来たので、二階に上がるのにコレからはアルミ梯子を使わなくても良くなりました。

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ここまでお届けしてきたT様邸の新築工事ですが、いよいよ大詰めです。
今回はさまざまな場所で内装工事の作業が行われています。

まずはクロス貼りです。壁や天井に、クロスを貼り込んでいきます。

続いてシステムキッチンの取付工事です。

更に、家の外では外構工事が行われています。


もうすぐ完成ですね！

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今回も少しマニアックな話題となります。築20年以内の中古戸建てを探している方は該当しますので是非ご参照ください。

■住宅性能表示制度

新築の広告などを見ると、「耐震等級3」とか省エネルギー対策等級「4」などの表記を見ることがあります。この「等級〇」というのが住宅性能表示制度です。
住宅性能表示制度は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいた制度です。国に登録されている第三者機関が、共通基準である「評価方法基準」をもとに住宅を評価する仕組みです。

＜参考＞一般社団法人 住宅性能評価・表示協会
https://www.hyoukakyoukai.or.jp/seido/index.php

■「等級〇」は優良住宅のものさし

住宅性能表示制度は、住宅を10分野で評価する仕組みです。

１. 地震などに対する強さ（構造の安定）
２. 火災に対する安全性（火災時の安全）
３. 柱や土台などの耐久性（劣化の軽減）
４. 配管の清掃や補修のしやすさ、更新対策（維持管理・更新への配慮）
５. 省エネルギー対策（温熱環境・エネルギー消費量）
６. シックハウス対策・換気（空気環境）
７. 窓の面積（光・視環境）
８. 遮音対策（音環境）
９. 高齢者や障害者への配慮（高齢者等への配慮）
１０． 防犯対策

例えば耐震等級についてですが、耐震等級は3段階に分かれます。
耐震等級1と建築基準法は同じ強さです。
耐震等級2は耐震等級1の1.25倍の地震に対して抵抗できる強さとなります。
耐震等級3は耐震等級1の1.5倍の地震に対して抵抗できる強さとなります。

わかりにくい部分なのですが、等級1の1.25倍、1.5倍の”地震の強さに抵抗”なので、単純に家の強さが1.25倍、1.5倍というわけではありません。
耐力壁の量で言うと、等級2は建築基準法の1.55倍以上の耐力壁が必要で（軽い屋根の場合）、等級3は1.86倍以上の耐力壁が必要となります。
※実際には耐力壁の配置や地域によってさらに必要な場合があります。

要するに、耐震等級3の家は相当強いと言える訳です。

■耐震等級3「相当」という謳い文句

住宅性能表示制度がスタートして、漏れなく制度が利用されたかというと全くそうではありませんでした。
当時の事業者は、高い性能を実現するための工事費が高くなる、評価書取得に追加の費用がかかってしまう、というような説明をよくしていたようですが、実際のところは性能表示制度を利用するためのスキームが実務とマッチしていなかったため、不確定要素はなるべく排除したかったというのが本音だと思います。
※事実その後に始まった長期優良住宅という制度では、建築に対して補助金が利用できたため、積極的に利用した事業者がたくさんいました。

制度は存在するものの、実際の利用が伴わない…。そんな状況で見られたのが、耐震等級3「相当」という謳い文句です。
耐震等級3相当の設計を行っているものの、性能表示制度は利用しなかった物件です。

さて、前置きが長くなったのですが、この耐震等級3「相当」という物件がそろそろ流通市場に出始める頃です。
実際に住宅性能評価書を確認してから不動産広告に表示している物件であれば良いのですが、評価書の存在を確認しないまま、売主様の言い分だけで「耐震等級3」と謳っているケースが懸念されます。

住宅性能評価書のある物件は、中古住宅でも様々なメリットがあります。フラット35を利用する場合は新築と同じレベルの金利引き下げが受けられますし、地震保険を利用する場合は保険料が大幅に割引となります。（等級2で30％、等級3で50％）

不動産広告に耐震等級3って記載のある物件は、買主様にとっては「良い物件」と見えますが、実際に取引を進めていくと、いつまで経っても評価書が出てこない、実際には後からそもそも評価書を取得していなかったことが発覚するようなケースが考えられるのです。
※2018年4月の改正宅建業法で重要事項説明書の中に住宅性能評価書の有無を記す箇所が追加されていますが、契約時にはいつもの癖で「なし」としてしまう不動産会社もいるようです…。
売主様も当時の事業者に丸め込まれて、耐震等級3相当の設計だから、実際に評価書を取得していなくてもそれほど問題ではないと思い込んでいるケースも考えられます。

各種制度でメリットのある住宅性能評価書は新築時に取得していないと後から簡単に発行できるものではないのです。

住宅性能評価は、設計性能評価と建設性能評価があり、実務では、施工時に数回評価機関による現地確認を行わないと評価書が発行されない仕組みです。
新築時にそのプロセスを踏まえなかった住宅は、後からやり直しすることができないため、耐震等級3「相当」の住宅は、当時のビルダーが耐震等級3「相当」と言っていただけの普通の住宅となるわけです。
※長くなるので割愛しますが、中古住宅の性能表示制度というものもありますが、こちらも現時点では現実的とは言えません。

購入判断材料として「等級〇」を確認した時は、不動産売買契約を締結するまでに、評価書が実在するか確認してもらった方が良いです。

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マイホームを購入する時には購入価格のほかにさまざまな費用がかかります。
簡単にまとめてみました。

■1.住宅購入時にかかる費用
・頭金（現金で支払う分）

■2.購入諸費用
・手付金
・印紙税
・仲介手数料
・登録免許税・・・登録に必要な税金
・固定資産税・・・土地・建物を所有しているすべての人にかかる税金
・都市計画税・・・都市計画法で定められた市街化区域にある土地や建物に対してかかる税金
・不動産取得税・・・不動産を購入すると一度だけ課税される税金（相続は含まれない）
・登記費用・・・住宅ローンの抵当権設定登記や所有権移転登記の際に司法書士に支払う報酬

■3.ローン契約時

・収入印紙
・住宅ローン借入に必要な事務手数料
・ローン保証料、団信信用生命保険、火災・地震保険、事務手数料など

■4.その他の費用

・水道などの精算金
・修繕積立基金（マンションの場合）
・引越し費用
・家具購入費用

状況によってはその他の費用が発生するかもしれません。
一般的に中古の戸建ての場合、物件価格の6%～13%位の諸費用が必要と言われております。
例えば5,000万円の戸建てを購入する場合、300万円～650万円の諸費用が必要になります。
また住宅ローンの借り入れ限度額は（フラット35）
年収400万未満の場合は年収の30％X借入年数（35年未満）
年収400万以上の場合は年収の35％X借入年数（35年未満）
と言われていますのでご自分の年収と借入年数で物件の価格を求め
無理の無いローン返済と資金計画を立てて購入されたほうが安心だと思います。

住宅購入には土地・建物・リフォーム代以外のもさまざまな諸費用が
かかりますのでしっかりと資金計画を作成する事をおすすめいたします。

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今回は、畳のお話です。

通常間取り図などで●畳もしくは●帖と記載されていたら、畳何枚分と想像する事が多いかと思います。

また、6畳の畳が敷いてあった場合は、6畳分の広さがあると思いますよね？

実際は、畳にも種類があり、必ずしも6畳分の広さがあるとは限らないようです。

畳にはサイズの企画があり、それぞれ下記のような寸法になっております。

◆京間　：　955㎜　×　1,910㎜　（3尺1寸5分×6尺3寸）

◆中京間　：　910㎜　×　1,820㎜　（3尺×6尺）

◆江戸間　：　880㎜　×　1,760㎜　（2尺9寸×5尺8寸）

◆団地間　：　850㎜　×　1,700㎜　（2尺8寸×5尺6寸）

京間と団地間で6畳の平米数を計算すると、京間は10.9443㎡、団地間は8.67㎡となり2.2743㎡異なることになります。

1帖以上の差が出てしまう事になりますね。

ですが、一般的に普及している畳のサイズは、中京間の「910㎜×1,820㎜」でこれに基づいて1.64㎡、端数を切って「900㎜×1,800㎜」で算出した1.62㎡が通常使われている1帖の数字と言われております。

ですので、地域などで多少異なりますが、内見の際には何㎡なのか？などとは、あまり気になさらなくても大丈夫なようです。

また、洋室の場合も平米数から算出して何帖と表記しているので、一般的な広さには変わりはないと思います。

最近では洋室のお部屋が増えてきておりますが、日本人は畳のお部屋にホッとされる方も多いのではないでしょうか。

内見の際にはこういった豆知識を踏まえてチェックしてみる事もおすすめします。

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国土交通省が、「平成30年度マンション総合調査結果」を発表しました。

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000058.html

こちらは、全国のマンションを対象に、管理組合と居住者にアンケートを実施したものです。

１．マンションの空室割合

空地・空家問題が顕在化している昨今において、まず注目すべきは空室割合ではないでしょうか。

データを見てみると、意外なことに「空室のあるマンション」については、ここ5年で40.9％から37.3％へ減少していました。

ところが、具体的な空室割合が2割を超えるマンションについては、0.8％から1.2％へと増加しています。

空室になるマンションとそうでないマンションの二極化の兆候ともいえるでしょうか。

２．マンションの永住意識

マンションに永住するつもりの方と、住み替えを検討する方の割合は、平成11年の調査で逆転しており、今回も永住するつもりの方が6割超となる回答となっています。

一部には、マンション居住者の高齢化が進み、住み替えに対して否定的な意見が強まっているという見解もあるようです。

３．修繕積立金の状況

長期修繕計画の予定積立額と、実際の積立状況を比較したデータを見ると、全体の約35%のマンションで修繕積立金が不足している、という結果になっていることがわかります。

マンションの場合は戸建と異なり、居住者の合意が得られなければ、積立金額の増額や大規模修繕の実施などが進みません。

思ったよりも修繕積立金が不足しているマンションが多いようですので、あらためて購入前の調査が重要であることがわかります。

４．トラブルの発生状況

特にトラブルなしのマンションは、全体の約23％にとどまっているようです。

8割近くのマンションでは何らかのトラブルを抱えているという調査結果となりました。

トラブルの内訳として最も多かったのは「居住者間のマナー」でした。

具体的には、「生活音」や「違法駐車・駐輪」となっています。

いくつか目についたデータをピックアップしましたが、その他にも「マンション購入で重視したこと」や「老朽化への対策」などの項目もあります。

マンション購入を検討されている場合には、ぜひこのようなデータにも目を通してみてはいかがでしょう。

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土地や建物など私たちの大切な財産を守るため、不動産には登記制度があり、1つの土地には必ず1つの「登記簿」が存在しています。

登記簿にはその土地がどこにあり、誰のものでどのように利用されているのかなど、その土地に関する重要な情報が記されています。

登記簿は法務局（登記所）に行けば誰でも取得可能です。（他人が所有している物件でも取得することができます。）

土地や建物の登記簿謄本（登記事項証明書）には以下の内容が記載されます。

表題部と権利部に分かれ記載されます。

【表題部】
•所在
•地番
•地目
•地籍
•原因及びその日付

【権利部】
•甲区には所有権に関する事項
所有者などの情報
•乙区には所有権以外の権利に関する事項
抵当権などの担保の情報

不動産取引には、その不動産の真の所有者を確認することが重要です。
所有者を調査する手段として、不動産の登記を確認することで安全な取引が可能になります。

以前話題になった地面師のニュースがありましたが不動産取引は信用の置ける不動産会社にお願いしましょう。

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〇なんと空家率は過去最高の13.6%になりました！

総務省が4月26日発表した2018年10月時点の住宅・土地統計調査によると、国内の住宅総数に占める空家の割合は過去最高の13.6%だったようです。地方を中心に人口減少などで空家が増え、戸数も最多の846万戸に上ったようです。個人的には15％以上になっているような気がしていただけに意外な結果でしたが・・・。東京や大阪などでも空家率は1割を超えており、再開発に影を落としている地域もあります。

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html

この調査は5年に1度実施され、その結果を「住宅・土地統計調査の結果」として、速報値が発表されます。空家の数は13年より26万戸増え、全体に占める割合は0.1ポイント高まったようです。住宅総数も179万戸多い6242万戸と過去最多を更新し、大きく世帯数を上回っています。

空家のうち347万戸は、賃貸や売却用以外で長期間、不在の住宅や取り壊し予定の住宅だったようです。賃貸用は431万戸、売却用は29万戸、別荘などの「二次的住宅」は38万戸との事です。また、空家率が最も高い都道府県は21.3%の山梨。20.3%の和歌山、19.5%の長野、19.4%の徳島、18.9%の高知、鹿児島、18.1％の愛媛、18.0％香川、17.6％の香川、17.4％の栃木が上位10県となっています。別荘が空き屋と集計されるほか、地方では人口減少の影響も大きいようです。この10県内での住宅購入は慎重にお選びいただく必要があるかもしれません。

低いのは10.2%の埼玉や沖縄、10.6%の東京、10.7%の神奈川、11.2%の愛知、11.9％の宮城、12.0％の山形、12.6％の千葉、12.7％の福岡、12.8％の京都などでした。賃貸用で入居待ちの物件も含まれますが、空家が多いと治安面の懸念が高まり、所有者がわからないままでは家を撤去できず、再開発の壁になることもあるようです。

埼玉県本庄市は所有者が空家を解体した土地を無償で借り受け、簡易な公園にする事業を始めたようです。この制度では5年間の固定資産税の支払いを免除してくれるようです。

http://www.city.honjo.lg.jp/kurashi/sumai/akiyataisaku/1553670510768.html

相続で得た家屋や敷地を売ると、税金がかかる譲渡所得を最大3千万円を差し引けるしくみがあり、19年末だった期限を4年間延長してくれました。空家の撤去や活用に取り組む市町村への財政支援や、専門家の育成も進めているようです。

〇何で空家は増えるの？！空家が増える理由とは？！

そもそも空家は大きく2つに分かれます。1つは賃貸や売却などの予定がある物件。もう1つは賃貸や売却などの予定がないその他の住宅物件です。

後者は将来的に使い道のない物件であり、別名「所有者不明家屋」と呼ばれる不動産です。

そのような物件が増える理由としては人口減で需要が伸びていないのにも関わらず、大量の住宅建設が続いていること、供給過剰だから老朽化が著しい空家には誰も見向きもしなくなっているのが現状です。その為、このような状態が続き、空家は増えています。

このような状態が続くと日本の国力にも影響を及ぼし兼ねないと言われており、今後もこの空家問題には注目していきたいと思います。

これから不動産購入を検討する際には、気になる不動産の周辺状況を確認し、空家が放置されていないかを必ずご確認いただきたいと思います。空家が放置されている状態ですと、今後売却の際に、困ってしまう不動産となる場合がございますので、注意が必要です。

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「ESG不動産投資」という言葉をお聞きになったことはあるでしょうか。

「ESG」とは、環境（Environment）、社会（Society）、ガバナンス（Governance）の概念であり、投資の分野においては、企業の財務情報だけに頼らない投資判断が世界的潮流となっているということです。

「ESG不動産投資」とは、この「ESG」の評価手法を不動産鑑定にも活用しよう、という試みです。

国土交通省は、「ESG投資の普及促進に向けた勉強会」の最終とりまとめを発表しました。

http://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000195.html

とりまとめでは、オフィスビルを対象として、働く人の快適性や安全性、イベント交流などのプログラムの有無などを一覧にして評価し、認証を与えることで、不動産投資を活性化しようという検討がなされました。

評価ポイントは多岐にわたり、室内のインテリアや、室内動線の快適性、働く人の運動不足改善への試みなども含まれます。

アンケートにおいても、「ESGによって不動産の評価が高まる」という回答が8割を超えたようです。

今回のESG不動産評価は、不動産投資を対象にしたものですが、似たような考え方は一般の住宅においても採用されています。

不動産の価値を価格だけでなく、快適性やeco性能、安全性などから評価しようという「住宅性能評価」というものもあります。

不動産に関しては、同じ商品が存在しない（立地や陽当り、眺望などすべて異なる）ため、評価をすることが難しいと言われています。

そのため、こうしたESG認証や住宅性能評価など、統一的で明確な判断基準が作られると、一般消費者にとってもわかりやすいものになると思います。

ただ、それでもこうした基準は、購入判断の目安にはなっても、最終的な判断基準とまではならないのではないでしょうか。

こうした評価基準を利用しながら、実際の不動産取引の経験を積んだエージェントにご相談いただき、失敗しないお住まい購入をしていただければと思います。

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競売物件とはそもそもどんな物件かご存知ですか？

裁判所が行う不動産の競売手続によって、お金に換えることになった不動産の事をおいい、建物と土地がセットで競売となる場合もあれば、土地だけ建物だけという場合もあります。

競売で落札すると代金を納付すれば所有権を得る事が出来ます。

ですが、あくまでも所有権のみで、通常の不動産取引とは違い、引き渡しという事がないので、建物に居住者がいたとしても裁判所は立退きの法的な手続きをしてくれるわけでもなくご自身で立退き要求を行っていたく事になってしまいます。

簡単にメリット・デメリットを挙げさせてもらうと…

【メリット】

①競売市場修正によって、評価額が低くなる

通常の不動産売買の約3割ほど安いと言われております。

その理由は、デメリットも考慮して競売市場修正によって安く設定されています。

②特殊な物件も見つけやすい

通常の不動産取引では特殊な物件は需要がないとあまり市場に出回らない事もありますが、競売物件の場合は、一律に情報が提供されるので特殊な物件をお探しの方には良いと思います。

【デメリット】

①引渡し義務がない

先程もお伝えしました通り引渡し義務がないので、居住者がいた場合でも裁判所は関与しないので、ご自身で立退き請求をしなければなりません。もちろん鍵の引渡しもないので、最悪住めない場合もある事を想定の上、落札しなければなりません。

仮に前所有者の残置物があった場合もご自身で処分しなければなりません。

②瑕疵担保責任がない

引き渡し後に建物に重大な欠陥があった場合や、電気・水道・ガスなどにも不具合があってもご自身で修繕しなければなりません。

③ほぼ、住宅ローンが使えない

通常の不動産取引とは違い取引のタイミングに合わない為住宅ローンはほぼ使う事が出来ず、現金で購入する場合が多いようです。

なかなか手を出すには勇気がいる競売物件ですが、メリット・デメリットでも知っておくと知識としては良いかと思います。

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あなたは、古いマンションを購入したら今後どうなるんだろうと考えたことはありませんか？

聞かれることも多いので、本日は、「マンション建て替え問題」についてお話しします。

2014年の国土交通省の資料によると、全国でこれまで建て替えが決まったマンションは、準備中も含めて230物件しかありません。ところが、2018年には築50年超のマンションが全国で5万戸に達したといわれています。
また、震度7の大地震にも耐えると考えられている現在の耐震基準が定められる前に建築された、いわゆる「旧耐震」のマンションは全国に106万戸存在します。

築50年超のマンションや旧耐震の年代のマンションは、今後スムーズに建て替えが進むのでしょうか？
現在のところ、実際はそう簡単ではありません。
その理由は大きく分けて2つの問題があります。
1. 「法制度の面」と
2.「経済面」からです。

▼【法制度の面での問題】
現在の法制度では区分所有法に定められた建て替えのハードルが高すぎます。

≪区分所有法62条1の規定≫
「区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる」

つまり、100戸のマンションなら80戸が賛成すると建て替えを決議できます。
でも逆に考えると、21戸が反対もしくは賛成しないと建て替えられないということになり、五分の四以上の賛成を得るのには、現実にはかなり難しいといえます。

分譲マンションの管理組合が総会を開くと、その決議を有効にできる定足数は半数である。100戸のマンションならあわせて50戸が出席もしくは委任状などを提出しなければ、総会自体が成立しません。
大多数の管理組合が、この定足数を満たすために四苦八苦しているのが現状のなかで、「5分の4」の「賛成」を得ることは途方もなく困難といえるでしょう。

特に古い老朽化したマンションには高齢者が多く、高齢者は引っ越しを嫌います。
また、今までの環境を変えたがらない。「今のままでも十分に暮らせるではないか」という理由で賛成しない方が多いと聞きます。
だから、この「5分の4」というのは、かなり高いハードルだと考えた方がいいでしょう。

ただし、これまでに230以上の管理組合がそれを成し遂げているのも事実であり、まったく不可能というわけではありません。

▼【経済面での問題】
経済面での問題は、さらに深刻な状況です。

これまでの建て替えが実現した例を見ていると、ほとんどが区分所有者の負担金がゼロの場合です。逆にいえば、各区分所有者の持ち出しがゼロだからこそ5分の4という高い賛成が得られた。なかには、かなり稀ですが転居の費用や仮住まいの家賃までゼロになるケースもあります。

マンションを新たに建設する場合、建築費の目安は1戸あたりおよそ2000万円。仮に、これが全額自己負担だった場合、100戸のマンションを自己負担100％で建て替えるためには、80戸が「2000万円＋転居・仮住まい」の費用を負担できる経済力があって、かつ賛成票を投じる必要があります。あなたがこのマンションの区分所有者だったら賛成できますか・・？

老朽化したマンションの区分所有者は大半が高齢者です。この費用を負担できる区分所有者はそれなりにいるかもしれませんが、全体の8割が可能かと想定するのは現実的ではありませんね。

また、これが半分の1000万円になったところで、都心の超高級マンションでもない限り8割というハードルは高すぎます。やはり、建て替えが実現するには「負担金がゼロ」の条件を整えなければ実質は進まない可能性が高いです。

▼「建て替え」実現は幸運なレアケース

では、区分所有者の負担がゼロになるにはどのような要件が必要になるのか。
考えられるのは主に下記の2つ

（1）敷地の容積がふんだんに余っている
（2）その場所が新築マンションの立地にふさわしい

※「容積」とは、行政から規制されているその敷地に建てられる建物の最大の床面積。
「容積率」という数値で、敷地の面積の何パーセントかを定められている。
例えば、800平方メートルの敷地の容積率が400％なら、建物延床面積3200平方メートルまでの建物を建築できるということになります。

しかし、実際のところ「容積が余っている」マンションはほとんどありません。
余っているどころか、規制が厳しくなって現状のマンションの容積が規制を超えて「既存不適格」になっている老朽化マンションも実は多いのです。
そういうマンションを無理に建て替える場合、全区分所有者が再入居する場合は1戸当たりの面積が小さくなってしまう。

建て替え事業を行うデベロッパーは、余っている容積率・もしくは緩和された容積率から算出された床面積分の住戸を販売した利益で建築・設計費や自社の利益を賄う必要があります。つまり、仮にそれが1000平方メートルだった場合、新たに販売する1000平方メートル分の住戸の売却で、建築・設計費＋利益が見込める敷地でないと、建て替え事業に乗ってこないとうことになります。

という事は、ディベロッパーの立場からすると・・・、
立地が一等地であったなら、新たな住戸の販売には心配もないけど、郊外の駅から離れた場所にあるマンションだと、販売面での不安が残ります。よって、たとえ容積が余っていても立地条件の良くないマンションの建て替えは難しい可能性が高いということになります。
駅に近い物件には多少の望みはあるが、バス便案件になると絶望的です。

したがって、マンションの老朽化を建て替えによって解決する、という選択肢は一部の幸運な物件にしかありえないレアケースと言えると思います。

では、これからますます増えていく老朽マンションはどうなっていくのか。
結論からいえば、今の法制度が続く限りにおいて、
地方や遠隔郊外に立地するマンションは「スラム化」「廃墟化」への道を歩む可能性が高く、都心の好立地にあるマンションは修繕などによってできる限り老朽化を食い止め、ひたすら延命を図ることになる可能性が高い、といえそうです。

築の古いマンション購入を検討する際には、このあたりもきちんと踏まえて検討していく必要がありますので、お気を付けください。

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先日、国土交通省は「平成30年度住宅市場動向調査」を発表しました。

https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00600630&tstat=000001017729&cycle=8&year=20181&month=0&result_back=1

この調査は、住み替え・建て替え前後の住宅や、その住居に居住する世帯の状況及び住宅取得に係る資金調達の状況等について把握し、今後の住宅政策の企画立案の基礎資料とすることを目的として、毎年実施しているものです。

平成13年度より実施されており、平成30年度の調査は18回目にあたります。

このデータから、中古住宅に関する部分を読み解いてみます。

◆中古住宅を選んだ理由は？

中古住宅を選択した方のうち、6～7割の方がその理由として「予算的にみて中古が手頃だったから」と回答しています。

新築より割安という点がポイントになったようです。

一方で、中古にしなかった理由としては「新築の方が気持ち良いから」がトップの回答となりました。

新品の気持ち良さと、中古の割安感。

不動産に限らず、商品購入の永遠の課題ですね。

◆住替え前後の住宅の比較

住宅を購入した方の、住み替え前後の床面積の広さを比較しています。

中古マンションを購入した方は、購入前68.5㎡から購入後69.6㎡と、ほとんど差がありません。

マンション購入を選択される方は、家賃を払い続ける部分に疑問を持ち、住宅購入を決断されているケースが多いのかもしれません。

一方で、中古戸建を購入した方は、購入前81.9㎡から購入後121.6㎡と、約1.5倍の広さになっています。

戸建てを選択する方は、広さを重視する傾向があるかもしれません。

◆住宅を購入するきっかけ

中古戸建の購入者は、世帯人数が3人または4人の方が全体の60％超という結果となりました。

結婚・出産により手狭になった、ということが住宅購入の起因になっていることが推測されます。

一方で中古マンションの購入者では、最多が世帯人数2人となっています。

中古マンションの場合には、結婚を機に、賃貸から住宅購入へという流れが多いのではないかと思います。

◆住宅取得時に影響を受けたこと

三大都市圏で、住宅取得時に影響を受けたことの1位は、「金利動向」となりました。

近時の史上まれにみる低金利が、住宅購入を後押ししているようです。

一方で、価格相場の影響率が以前より下がっていることが見受けられます。

オリンピックの景況感や建築関連の人材不足など、不動産価格を押し上げる要因も働いていますが、それ以上に住宅ローンの低金利がプラスになっていると判断している方が多いようです。

いかがでしたでしょうか。

実際には、お住まい購入のきっかけや決断の要因は様々かと思いますが、大まかな市場動向もぜひご参考にください。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

　　今回は、実際にお客様に購入して頂いた物件のお庭のビフォーアフターの写真です♪

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　　そんな雑草君たちがたくさんいた、お庭と玄関前を「くさの工務店」であれば

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さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

先日総務省がまとめた人口推計の記事が出ていました。

総人口1億2644万3000人、減少率0.21% 18年10月時点
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO43664250S9A410C1MM8000/

これまでの予想通り、着実に人口減少が進行しています。
全体で0.21%減ではなく、その構成も重要で、極端な少子高齢化が進行していて、生産年齢人口が50年以来最低というのは見過ごせないデータです。

移民を受け入れる政策が具体的にならない以上、例え今から全国的なベビーブームが発生したとしても、住宅産業に影響するまでには30年近くかかってしまいます。
別の記事で人口が増えた県、減った件がまとまっていたのですが、人口が減ったのは40道府県に渡ります。
これからの住宅購入は、人が減り続ける社会を前提に検討しないと、将来大変な問題に巻き込まれることが懸念されます。

東京への人口集中ペース鈍る　増加率3年連続で低下
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO43692780S9A410C1EA4000/

人口問題は様々な社会問題の根っこです。
労働力不足も空家問題も人が減ることに起因しています。労働力問題は生産性向上などの対策が講じられていますが、後継者不足による倒産が増えるなど、やはり人が増えないと解決できない問題が多いと思います。

住宅はもう少し深刻です。
既に顕在化されているのが、後期高齢期の介護問題です。核家族化が進行した結果、高齢者向け施設に頼る以外の選択肢がない方が多いです。
この時に親世帯の不動産を資産として活用できれば、選択肢はかなり豊かになるのですが、それらの制度はご家族の資産状況に加え、住宅の状態も影響するため、様々な制度が検討されているのですが、いま一つ一般化しない状況です。

続いてやってくるのが相続問題です。
兄弟（親戚）が実家に帰らない以上、実家を処分して相続人で分けるというのがこれまでの考え方ですが、実家が売れなければ相続人で分けるのもすっきりしません。
中古住宅を引き継いでくれなくても、解体してそこに新築する人が現れることがこれまでは期待できたのですが、若い人が集まらないことには、不動産は流動化できません。
売りたくても売れず、仕方なく「空家」になる不動産が、今後ますます増えることが懸念されます。

全国的に増加が見込まれる「空家」が、さらに様々な社会問題を引き起こします。
20件に1件くらい空家がある程度なら、不審者が住み着いてもその地域の住人が気が付くことができます。
もしこの割合が20件に5件、20件に10件と増えた場合はどうなるでしょうか？

今私たちが考えている常識が成立しなくなります。

そして、そういった今後存続が難しい町は、人口の推移を見れば明らかです。人口減の住宅問題はこれからではなく、すでに先が見えた問題です。
生まれ育った家だとか、ふるさとであるとか、郷土愛とか、そういったことは、社会が存続していることが前提です。
人が減るということは税収が減るということで、自治体も住む場所を集約していかないと、道路などのインフラを維持することすら困難になります。

これから家を買う人は街選びが最も大切です。
同じ県内でも色が出ます。
人口動向や自治体の方針をよく見て、30年後でも人が集まり続けて、いつでも住宅を資産化できる街を選ばないと、住宅を購入した時点で将来の選択肢を大きく狭めてしまう結果になりかねません。

夢のない話題で申し訳ないのですが、住宅購入は「買い方」が重要です。
これまでの日本が作ってしまった負の財産を引き継がないよう、慎重に検討したいものです。

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家を建てるとき、自分の親または配偶者の親が所有している土地を使うことができれば、新たに土地を買うより負担は少なくて済みます。自分の子供たちが不動産を有効に活用するので、土地を所有する親にとっても安心です。

親の土地に家を建てるときには、相続税や贈与税など税金に関する注意点がいくつかあります。親の土地を無償で使うか、地代を支払うか、相場より安く譲り受けるかによって注意すべきポイントは異なります。

1.親の土地を無償で使う場合
親の土地に家を建てるときは、多くの場合は地代を支払わず土地を無償で使います。無償で土地を使うことを「使用貸借」といいます。

使用貸借では、借地権が贈与されたことになって贈与税が課税されるのではないかという点が心配されますが個人間の使用貸借では借地権に価値はなく、贈与税の課税対象とはならないそうです。

ただし親が亡くなって子が土地を相続するときは相続税が課税されます。

2.親に地代を支払う場合

まれなケースですが、親に対して相場と同等の地代を支払うことがあります。権利金を支払う慣行がある地域では、別に権利金にあたる部分が贈与されたとみなされて贈与税の課税対象になります。贈与税が課税されないようにするには、権利金にあたる部分を上乗せして地代を支払う必要があります。

親が亡くなったときの土地の相続税評価額は、支払っていた地代の額によって変動します。

また親に権利金のような金額を支払うケースも稀にあります。

このように親の土地に家を建てる際に、「親に地代や権利金のようなものを支払うケース」では注意が必要です。親の土地を無償で借りて子が家を建てる場合には税務上の問題はあまり生じませんのが、地代を支払う方がリスクがあるそうです。

また地代の額によって贈与税や相続税に影響があり、この点については専門的な税金の知識が必要とされる分野ですので税理士に相談するようにしましょう。

3.無償または相場より安く土地を譲り受ける場合

親の土地に家を建てる場合、親が亡くなったときにその土地の相続をめぐって争いになることも考えられます。こういったトラブルを避けるために、親から子に土地を譲ることもあります。土地を子に譲ってしまえば相続で争う心配はなくなりますが、税金の面では注意すべき点があります。

親から土地を無償で譲り受ける場合は、子に贈与税が課税されます。また、相場より安い価格で譲り受ける場合は、相場との差額が贈与とみなされて贈与税が課税されます。

贈与税は「土地の相続税評価額－基礎控除額110万円」の部分に対して課税されますがくわしくは税務署にご確認ください。

※相続税評価額は、市街地では「路線価×面積」で求められる金額、市街地以外では固定資産税評価額と同額です。実際の取引価額に比べると7割から8割程度の価額とされています。

＜相続時精算課税で2,500万円まで非課税に＞

贈与税が課税される場合、一定の条件を満たせば相続時精算課税を適用することができます。相続時精算課税を適用すれば贈与された財産のうち2,500万円までが非課税になり、2,500万円を超える部分に一律20％の税率で贈与税が課税されます。親が亡くなったときに相続税の課税対象として計算しなおすことで、贈与税が還付される場合があります。

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自宅マンションの売却価格（販売履歴など）を一瞬で判定？！ぜひ、14万棟以上の全国マンションデータベースをご覧下さい！

〇マンション売却をご検討の方、必見。自宅の売却価格と賃貸相場を調べてみませんか？！

マンションを売却する際に、多くの人が「何からスタートしたら良いのか？！」「どういう流れで売却活動をしたら良いのか？！」「売却価格はどうのように決まるのか？！」などに悩まれる方が多いと思います。

また、不動産の事をいきなり不動産事業者に相談すると、すぐに売却活動が始まってしまうイメージをお持ちの方が多いと思いますので、そのような方に参考にしていただけるのが、当社の『全国マンションデータベース』です。

非常に分かり易く、マンション情報が記載されていますので、売却をご検討の方はぜひ、ご活用下さい。

売却活動を行うにあたり、多く方は『高く売りたい、早く売りたい』など各人の状況や希望に応じて、最適な売却活動は異なります。

『高く売りたい』と思われる方は、時間的に余裕を持たれる事をおススメしますし、相場価格を大幅に上回る状況では売却が難しいのは良くあることです。

全国マンションデータベースをご覧いただき、ご自宅の販売価格の参考にしていただく事をおススメ致します。

https://db.self-in.com/　（全国マンションデータベースのトップページ）

ぜひ、ご活用いただければ幸いです。

全国マンションデータベースは日本全国のマンション情報をまとめた総合情報サイトです。売却活動を行う前に、ぜひ、ご確認いただければ幸いです。

https://db.self-in.com/　（全国マンションデータベースのトップページ）

ちなみに全国マンションデータベースでは『マンションの外観写真/概要/偏差値/口コミ情報/推定売却価格/過去の販売相場/過去の賃料履歴/過去の賃料相場』等が判断できます。

この機会にご自宅のマンションの偏差値はいくつぐらいか、地域で何位ぐらいのマンションなのかを調べてみませんか？！

参考までに当社がある新宿区では、下記マンションが上位ランキング（偏差値において）を占めています。口コミ等の情報は個別でご確認いただければ幸いです。

＜新宿区マンション（偏差値）ランキング＞

第1位　富久クロス、第2位　ザパークハウス西新宿タワー６０、第3位　ラトゥール新宿グランド、スカイフォレストレジデンスタワーアンドスイート

全国マンションデータベースは95％以上の分譲マンションのデータをカバーしておりますますので、マンション売却をご検討の方には見ごたえのある内容だと思います。

また、売却活動を行う上において、業者選びも気になるところだと思います。

〇信頼できる不動産事業者なのかを売却活動前に把握する！

売却を有利に進めるためには、免許番号や実績を確認し、本当に信頼できる不動産業者と媒介契約を結ぶことが必要です。

大手不動産仲介会社だけが安心して売却活動をしてくれるかというと、そうでもありません。必ずご自身で信頼できる不動産会社かをご確認いただければ幸いです。

不動産を売却するには、自分で買主を探す方法もありますが、個人では売買契約を結ぶことはハードルが高いです。また自分で買主を見つけても、きちんとした契約が結べるかは微妙です。

そのため、所有する土地や一戸建て、マンションといった不動産を個人が売却するには、不動産業者に依頼するのが一般的です。そこで重要になるのが、どこの不動産業者に依頼するかということです。

自分の不動産がいかに早く、いかに高く売れるかという不動産売却の成否は、この不動産会社選びにかかっているといっても過言ではありません。

当社の加盟店であれば、売却活動前に建物状況調査の提供や購入者が見つかった際に、住宅ローン控除等の手続き関係、トラブルなく引き渡しが出来るよう、既存住宅売買瑕疵保険のご提案が出来る不動産会社です。

もし、マンション売却等を考えていて、相談する先にお困りのようでしたら、お気軽に当社にご連絡ください。

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公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2019 年3月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

3 月の東京都区部は78.42 万円/㎡と前年比で2.0％上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は40.21 万円/㎡と前年比で3.2％下落し、4 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。

○神奈川県

3 月の横浜・川崎市は48.61 万円/㎡と前年比で4.0％上昇し、2 月に続いて前年同月を上回った。神奈川県他は31.65 万円/㎡と前年比で4.6％上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県

3 月の埼玉県は31.78 万円/㎡と前年比で4.3％上昇し、10 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は28.55 万円/㎡と前年比で5.9％上昇し、5 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告　Ｍａｒｋｅｔ　Ｗａｔｃｈ　サマリーレポート　2019年3月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201903_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！

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今回は、新築建物の建築を建設会社にお願いした場合、いつから依頼者のものになるのか、というお話です。

ポイントは、建築中の建物は誰のものなのか、という点です。

一般的に請負契約には、引渡し日が定められています。

いつまでに請負人は建築を完成させ、注文者に引き渡すか、という規定です。

引渡日から注文者の所有になることは間違いありませんが、それでは建築中の建物は誰のものなのでしょうか。

裁判例では、材料を誰が提供しているかで判断する、となっています。

材料を注文者が提供していれば注文者の所有物という判断になり、請負会社が材料を提供していれば請負会社の所有物という判断になります。

ただ、これは契約に決まりがない場合の原則ですので、契約書の特約で所有者が明示されていれば違った話になってきます。

こういった問題が起こるのは、建築中に請負会社がつぶれてしまった、又は建築中に注文者が亡くなってしまった、などの場合です。

あまりよくあるケースではありませんが、建物の建築を依頼される場合には、こういった話があることにご注意ください。

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住宅購入の際に欠かせないのが火災保険ですが、火災保険とセットで加入を検討したいのが地震保険です。
地震が原因の火災の場合、地震保険に加入していないと通常の火災保険では保険料が出ないので、特別な事情がない限りは地震保険の利用をお勧めいたします。

〇割引制度の概要

この地震保険には保険料の割引制度があります。少しややこしいので、整理しておく必要があります。

■建築年割引

＜割引＞
10％

＜対象建物＞
昭和56年(1981年)6月1日以降に新築された建物

■耐震等級割引

＜割引＞
耐震等級3：50％、耐震等級2：30％、耐震等級1：10％

＜対象建物＞
住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する評価方法基準(平成13年国土交通省告示第1347号)に定められた耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)または国土交通省の定める「耐震診断による耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)の評価指針」に定められた耐震等級を有している建物

■免震建築物割引

＜割引＞
50％

＜対象建物＞
住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する評価方法基準(平成13年国土交通省告示第1347号)に定められた「免震建築物」の基準に適合する建物

■耐震診断割引

＜割引＞
10％

＜対象建物＞
地方公共団体等による耐震診断または耐震改修の結果、改正建築基準法（昭和56年6月1日施行）における耐震基準を満たす場合

〇割引制度は併用できません

4つの割引制度は併用できません。従って物件の状況にあわせて下記のように区分します。

住宅性能評価書（耐震等級1～3）がある場合…耐震等級割引
免震構造の場合…免震建築物割引

新耐震基準の建物…建築年割引
旧耐震の戸建て…耐震改修を行って耐震診断割引を適用することを目指す
※旧耐震物件で耐震改修が現実的でない建物（マンションなど）は地震保険の割引の適用は困難です。

上二つはレアなケースとなりますので、多くの場合は、新耐震＝建築年割引が適用されると想定されます。

※以前は建築年割引が築10年だったので、耐震診断割引の利用が想定されていました。

■耐震等級割引は困難です

新築時に住宅性能評価を取得している場合は、住宅性能評価書が発行されています。
住宅性能評価書がない建物で、後付けで耐震等級を目指すのは非常に困難です。理由を述べると数回シリーズで書かなければならないくらい長いのですが、わかりやすく表現すると、住宅性能評価の仕組みが「見えない部分は評価しない」という方針のため、既に建っているという時点で性能基準を満たすことは困難だからです。
住宅のほとんどを解体する「フルスケルトンリフォーム」以外、中古住宅で後付けの住宅性能評価書を得ることは非常に難しいと言えます。

地震保険の割引のポイントは「併用不可」ということです。
地震保険に関係して、耐震基準適合証明書のお問い合わせをいただくことがあるのですが、結果的に建築年割引を適用することが多いです。
中古住宅を検討する際には、いろいろなことを判断する必要があるので、地震保険については、新耐震ならちょっとだけ割引が効くと覚えておけば問題ないでしょう。

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