さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

日本の不動産税制では、自分が住む目的で所有している住宅（住居用財産）について「3000万円の特別控除」、「軽減税率の特例」、「買換えの特例」の3つの特例が用意されており、税負担が軽減されています。

1.住居用財産の3000万円の特別控除

3,000万円特別控除は、譲渡所得税の特別控除の中でも代表的な制度で、一般的な住宅の売却であれば、この制度の適用を受けることで大きく税額を減らすことができます。

適用用件
*1居住用財産の譲渡であること
*2譲渡した相手方が配偶者や直系血族や生計を一緒にしている親族・同族会社などの特別な関係でないこと
*3前年、前々年に、この特例や「居住用財産の買換えの特例」「譲渡損失の繰越控除」を受けていないこと（３年に1回なら適用できる）
*4居住していない場合は住まなくなってから３年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

2.10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例は、居住用財産の定義を満たした上で、不動産を売却した年の1月1日時点で土地と建物の所有期間が共に”10年超だった場合”に適用を受けられる特例です。

適用用件
*1居住用財産の譲渡であること
*2譲渡した相手方が配偶者や直系血族や生計を一緒にしている親族・同族会社などの特別な関係でないこと
*3前年、前々年に、この特例や「居住用財産の買換えの特例」「譲渡損失の繰越控除」を受けていないこと（３年に1回なら適用できる）
*4居住していない場合は住まなくなってから３年を経過した日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

本特例の適用を受けられると、課税譲渡所得6,000万円まで税金を14.21%(所得税10.21%、住民税4%)とすることができます。

3.特定の居住用財産の買換え特例

譲渡資産の条件

*1譲渡した年の１月１日現在で所有権が10年を越えていること。
*2通算居住期間が10年以上である事
*3前年、前々年に「3000万円の特別控除」、「軽減税率の特例」を利用していないこと
*4譲渡した相手方が配偶者や直系血族、同族会社などの特別な関係でないこと
*5譲渡対価１億円以下

買換資産の条件
*1譲渡の前年から、譲渡の翌年12月31日までの３年間に取得すること
*2取得日の翌年12月31日までに居住し、継続して居住する見込みであること
*3建物の床面積は50㎡以上で土地の面積が500㎡以内であること
*4新築から20年（耐火建築物は25年）以内であること。ただし新耐震基準を満たしたものは築年数は問わないものとする。

居住用財産の譲渡に係る特例の参考資料

http://www.mlit.go.jp/common/001237477.pdf

http://www.mlit.go.jp/common/001235751.pdf

軽減税率の特例にはいろいろな適用用件があります。どれかひとつでも満たしていないものがあれば控除が受けられなくなる場合もありますので、まずはお近くの税務署にご相談下さい。

いろいろな情報を集めておくと住宅購入の時に役に立つのではないでしょうか。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

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4月に入って以来、新生活に向けてクレジットカードの入会や住宅ローンなどの契約をされた方も増えていると思います。クレジットカード会社や金融機関は契約の可否を判断するため、住宅ローンの申込者に対して、過去にカード等の延滞履歴がないかといった情報を調べます。そうした情報をカード会社などはどのように集め、どのように使っているのかをご存知でしょうか？！

〇日本国内に存在する信用情報機関（3団体）について

ちなみにクレジットカード業界や銀行業界などには、消費者ひとりひとりの個人信用情報を企業間で共有する仕組みがあります。一般的には信用情報機関と呼ばれ、日本国内には3団体存在しています。このような信用情報機関が存在する理由として、消費者の信用度を確かめ、多重債務の発生などを防ぐのが目的と言われます。

個人信用情報機関は国内に3つの機関が存在し、カード会社などが加盟するシー・アイ・シー（CIC）、貸金業者が中心の日本信用情報機構（JICC）、全国銀行協会が運営する全国銀行個人信用情報センター（KSC）です。

どのような情報が記載されているのかというと、代表的なのがクレジットやローンの契約内容、毎月の支払い・返済状況、現在の債務残高です。契約の申し込みを受けた会社はその人の情報を機関に照会し、問題ないと判断すれば契約します。延滞が重なっていたり、複数社に同時に申し込んでいたりすると契約を断ることがあるようです。

各信用情報機関が、ネットワークを通じて横断的に情報をやり取りすることもあり、クレジットカードで支払い遅延を起こした人が銀行でローン契約を申し込んだ場合、銀行はカード業界の機関シー・アイ・シー（CIC）の情報を入手して審査の参考にします。

あるいは携帯電話会社で分割払いを行い、スマートフォン（スマホ）を買った人が延滞をした場合、その情報は、カード会社や金融機関などが把握できるようになります。

携帯電話会社は信用情報機関に加盟しており、その情報はネットワークを通じて他の業界も把握できる仕組みになっています。日本学生支援機構から奨学金を借りて延滞した場合も同様に情報は共有されるようです。

住宅ローン審査を行う際に、過去の割賦販売で携帯電話を購入された方は、その存在を忘れ、減額回答が出されるケースもあり、また、奨学金の存在はローンには関係ないのではと判断される方もいらっしゃいます。

個人信用情報機関に開示申請をすると「開示報告書」を見ることができ、自分自身の信用情報を確認できます。郵送などで手続きも取れますので、ご興味がある方は、ぜひ、ご確認いただければ幸いです。債務整理や支払いの延滞をした方（俗に言うブラックリスト入りの状態の方）は信用情報に悪い履歴が残っているようです。このような場合は自身の支払い状況に問題がないかを定期的に確認すると良いようです。

クレジットカードの特典目当てなどで複数枚クレジットカードを作った結果、自信で把握しきれなくなり、どのカードを契約しているかをお調べする方もいるようです。原則、情報開示を請求できるのは本人のみとなっています。

〇情報開示に必要なもの

信用情報開示請求に必要なものは、登録情報開示申込書、発行手数料、本人確認書類（身分証明書）の3点です。（インターネットで開示請求を行う場合、登録情報開示申込書は不要とのこと）

登録情報開示申込書は、個人信用情報機関のホームページからダウンロードすることができます。発行手数料はクレジットカード、定額小為替証書（ゆうちょ銀行、郵便局にて発行、発行日から6か月以内のもの）で支払いができます。本人確認書類は、下記のうちいずれかが必要とのこと（CICの場合）。

運転免許証 / 運転経歴証明書 / パスポート / 住民基本台帳カード / 個人番号カード（マイナンバーの通知カードは本人確認書類として使用できません）

外国人登録証明書、もしくは在留カード、もしくは特別永住者証明書 / 各種健康保険証 / 公的年金手帳 / 福祉手帳 / 戸籍謄本、戸籍抄本、除籍謄本のいずれか /

住民票 / 印鑑登録証明書 / 個人番号カード（マイナンバー）

信用情報機関には別の利用法があります。運転免許証や健康保険証など身分証明書を紛失すると、他人がそれを悪用して本人になりすまし、クレジットやローン契約を結ぼうとするかもしれません。そのような場合、信用情報機関はそうした紛失情報の届け出を受け付けており、紛失後すぐに知らせておけば、加盟各社は情報を共有でき、契約審査時に気付く事が出来るようです。結果、悪用を防げる可能性が高まるようです。

いずれにせよ、住宅ローンを契約する前には、ローン審査を実施されると思いますので、どのような基準でローン審査を行っているかを把握する事は非常に重要です。

また、不動産購入時の場合、物件が決まりそうになって慌てて、住宅ローン審査を実施される方を良くみますが、なるべく物件が決まる前に住宅ローン審査だけは通しておいていただければ幸いです。

ぜひ、今後の参考にお役立てください。

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戸建てでもマンションでも近隣住民から迷惑行為を受けることもこのご時世あると思います。

では、ご自身は他人に迷惑をかけていないと言い切れますか？

例えば騒音…

音の基準値はデシベルという単位で表されると思います。

図書館の静けさで40デシベル、会話で60デシベル、電車の車内の音が80デシベル、多くの方はこの80デシベル辺りから不快に思うと言われています。

また、一般的には130デシベルを超える音を長時間聞いていると、聴覚に支障をきたすとも言われています。

実際の不動産でのトラブルの場合、音の大きさはもちろんですが、時間帯などによっては小さな音でも気になる方はいらっしゃるかもしれません。

スリッパの音、ドアの開閉時の音、子供の走る音、大声で話す音、テレビの音、日常生活では音は必ず出てしまうので、少し配慮するだけでもトラブルにはならないと思います。

足音など下階へ音を響かせないようにするには、防音マットやカーペットなどをひくと、音を吸収してくれるので緩和はされると思います。

テレビの音や自身の生活音を漏らさない方法としては、家具の配置変更や吸音材の貼り付けなども効果はあるかと思います。

ドアの開閉や冷蔵庫など家電からの音に対しては、遮音シートや防振ゴムや防振シートなどでモーターの動くときの大きな音なども防ぐことが出来ます。

ある程度の生活音はお互い様ではあるものの、だからと言って配慮しなくて良いという事ではありません。

マンションは共同住宅です。

お互いが少しでも気にかけて生活をすれば、近隣トラブルも減り、良いマンション＝資産価値の高いマンションに繋がっていくので、まずはご自身の身の回りで出来る事から始めてみませんか？

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電子レンジ、冷蔵庫、トースター、炊飯器…。昔と違ってキッチンで利用する電化製品が増えています。
購入する物件を検討する際に、これら電化製品を設置するスペースが確保できるか、というのは大きな検討ポイントになっていると思います。

先に挙げた定番のキッチン家電に加え、最近では具材を入れておけば自動的に調理してくれるオートクッカーや、電気のフライヤー、野菜ジュースなどを作るジューサー、食材を真空パックするシーラー、簡単に自家製パンが焼けるホームベーカリーなど、あると便利なグッズも増えています。
これら便利グッズは、共働き世帯のライフハックとして紹介されていて、以前に比べてもキッチンスペースの問題はより重要になりつつあると感じます。

さて、便利な調理家電やグッズが増えるとともに、決定的に不足するのが電源です。キッチンに限らず、日本の住宅はコンセントが不足し、設置位置もいまいちよくありません。
キッチン周りの電源不足をタコ足配線で補っている家庭は多いと思います。キッチンは、リビングなどと違って、コンセントが食器棚や冷蔵庫などで隠されてしまうことがあり、火災の原因になることが懸念されます。（電子レンジなどのタコ足配線は非常に危険です！）

これから家を買う方は、大型の家具・家電を入れてしまう前に、キッチンに必要な配線計画を立てることをお勧めします。
普段は隠されていても、掃除や交換時など必要な時にコンセントまでアクセスできる計画にしておくことが大切です。

また、電源ケーブルは折り曲げたり、束ねたりしてはいけません。（ケーブルが理由の火災が増えているようです）
先日テレビ番組で、芸能人の自宅で、「ケーブルが表に出るのが嫌なんですよ」と言って、家電の後ろに折り曲げられたケーブルが映っていたのですが、ケーブルの折り曲げは本当に危険なんです。
ケーブル類を表に出したくないほどこだわりたい人がやることは、上手く収めるではなく、無理のない配線計画です。

キッチンでの作業は家事の中でも大きなウェイトを占めます。
家事労力の改善のために、今後も便利なグッズがどんどん世に出てきて、ますますキッチンの電源が不足すると予想されます。※IOT機器の関係で無線LANなどネット環境も問題になるかもしれません。

物件検討時の電源の確保と、入居前の電源メンテナンス方法の確保は、これからの住宅購入に欠かせない要素となるかもしれません。

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改正宅建業法が施行されて1年。昨年の今頃はインスペクションについてかなり盛り上がっていたのですが、残念ながら良くない方向で落ち着きつつあるようです。

改正宅建業法でインスペクションの関する情報提供について義務化されました。
具体的には、
1）媒介契約時にインスペクションあっせんの有無を表示する（有の場合は実際にあっせんを行う）
2）重要事項説明書に既存住宅状況調査（インスペクション）結果報告書の有無を表示（有の場合は内容を説明する）
3）売買契約書に売主・買主双方が確認した事項の有無を表示となります。

インスペクションを誰が行うべきか？という議論に結論が出ないまま1年が経過しています。
買主の立場で見ると、売主が売却を決めた際にインスペクションを実施していただければ、そのインスペクション結果報告書を購入判断材料として利用できるため、とても検討しやすい物件と言えます。
問題なのは、売主が能動的にインスペクションを実施する理由が薄いということです。インスペクションを実施しているケースがまだまだ少ないので、インスペクションを実施していなくても売買は成立しますし、費用をかけてインスペクションを実施したとしても、高く売れるわけでも早く売れるわけでもありません。多少の値下げで面倒な手続きをやらなくても良いなら、その方がメリットあると考えてしまっても仕方がない状況です。

ただ、買主側でインスペクションを実施しようとすると、スケジュールがかなり厳しくなります。
住宅購入判断材料として活用するには、不動産売買契約前のインスペクションが必要になりますが、インスペクションの結果を待つ間に他の人に物件が売れてしまうというリスクを負います。
先に述べた改正宅建業法で見ても、売買契約前にはインスペクションを実施しておくべきという制度設計なのですが、どうも実際の不動産市場とのギャップを感じます。

また、インスペクションの目的も正しく伝わっていないケースが多いように思えます。
中古物件なので、検査を行うと何かしらの不具合が見つかります。
インスペクションは、現在時点で不具合の有無を判断するのではなく、少し長い目で見て改修が必要かどうかを判断するプロセスです。
「検査で不適合が出なかった！ラッキー！」ではなく、10年、15年とこれから長く住む上で、今のうちに手を入れておいた方が良い箇所がないかを判断することが大切です。

実際に住宅購入を行う場合、住宅ローンという低金利のローンを組むことができます。金融機関にもよりますが、ある程度のリフォーム費用を住宅ローンとして含めることができる商品もあります。
ただ、住宅を取得してしまうと、リフォームのための資金を借りるのは少し難しくなります。少なくとも住宅ローンレベルの金利でリフォームローンを借りることはできません。
悪くなったらその時考えよう、では遠くない将来にリフォーム資金で頭を悩ませることも想像できるので、少なくとも住宅購入時にまとめてできる改修工事がないかの確認くらいは行っておいた方が良いと思います。

インスペクションの目的は改修工事です。検査だけでは何も解決できません。問題点を確認し、必要な対策を講じることが大切です。

※既存住宅状況調査で不適合がない物件は、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる可能性が高いです。既存住宅売買瑕疵保険は住宅のトラブルに備える消費者保護の制度です。

あわせて検討してください。

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今日はものすごく限られた範囲の話で、ほとんどの人が関係しない、そんな話題です。
ただ、ここの点までケアしてくれる不動産会社さんは”当たり”です。

対象となるのは、古めの物件を購入してリフォームしたい方。（あと、このニッチな年代に建てた家を所有する方）
リフォームに軸を置いた住宅探しでは、予算の関係から築年数が古めの物件を狙う場合があります。
流石に旧耐震は問題ありなのですが、ギリギリ新耐震を狙うことは十分に考えられます。
今日の記事はそんな方向けになります。

新耐震と旧耐震の違いは、このブログでも何度かご紹介しているのですが、わかりやすく表現すると、住宅を建築するために必要な強さの規定が見直されたということです。
設計の基準から強さが異なるので、新耐震と旧耐震の差は歴然です。※旧耐震とは言えマシだろうというような考えはやめた方が良いです。
この性能差が大きいため、国は旧耐震の物件を「既存不適格住宅」と呼び、耐震診断・耐震改修の補助制度まで用意して、国を挙げて耐震化に取り組んでいるのです。

様々な補助制度や支援制度を利用するための条件として新耐震であることが求められることも多く、旧耐震の物件を選択することは、地震のリスクを置いておいたとしても、様々な補助制度が利用できなくなる、金銭的にもデメリットのある選択とも言えます。

さて、本題です。
補助制度の要件として新耐震であることが求められる場合があります。ここでギリギリ新耐震を狙う人に注意が必要です。
新耐震を確認する方法によっては、新耐震・旧耐震の境目が2年ほどズレてしまうからです。

不動産業界では、建築年月を謄本の年月日で表すことが慣習です。謄本の年月日は完成年月日とも言えます。
問題なのは、新耐震・旧耐震は、完成年月日ではなく建築確認日が問われる、ということです。（行政による建築計画の確認プロセスで、建築確認後に実際の工事が始まります）
そして、補助制度などで新耐震が要件になる場合、公的書類で建築確認日が確認できない場合は、昭和56年6月以降が新耐震ではなく、昭和58年4月以降が新耐震として扱われることになります。
この年代の取引では、新築時の図面や書類がなく謄本でしか確認できないケースが多いため、ギリギリ新耐震を狙うのは注意が必要、ということになります。

そして、検討している物件が昭和56年6月～昭和58年3月に該当する場合に、「旧耐震かもしれないので注意が必要ですよ」とアドバイスしてくれる不動産会社はかなり気の利いた（中古の制度に精通した）会社と言えるでしょう。

中古住宅の取引は物件よりもまず不動産会社選びが重要です。
業者選びの判断材料として、新耐震・旧耐震の境目というかなりニッチな問題について投げかけてみるのはいかがでしょうか。

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今回はくさの工務店が建築している新築戸建の現場より、作業のようすをお届けします。
T様邸では、天井下地の工事が進んでいます。

天井と屋根の間、いわゆる屋根裏部分に配管を設置するための準備、および天井板を貼るための準備となる木材を組み立てていく工事です。

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先日、日本紙幣のデザインが変ると発表がありました。
新しい肖像は１万円札が渋沢栄一、５千円札が津田梅子、千円札が北里柴三郎になるそうです。

各紙幣の裏側の図柄は、1万円札は東京駅丸の内駅舎、5000円札は藤、1000円札は葛飾北斎の代表作・富嶽三十六景の「神奈川沖浪裏」となるそうです。

そして子供とともに成長するのが教育費です。
教育費は学校に支払う学費の他に給食費やPTA会費、塾、習い事など色々お金がかかります。

住宅購入も一緒です。
販売図面価格の他に住宅ローンや契約に関しても手数料や印紙、登記費用など販売図面からは見えない費用がかかります。
弊社では家の購入のアドバイスの他に住宅ローンや契約に伴う費用のご案内、その他住宅ローン減税のご案内もしております。

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物件は一つしかないので、結局のところ、どの不動産仲介会社を通じても、購入した物件には違いがありません。
しかし、間に入る不動産仲介会社によって、物件の買い方やプロセスは大きく変わってしまいます。
新築と違い、中古住宅は検討するべき項目が多いです。窓口となる仲介会社が「うちの仕事じゃないんで…」と逃げてしまうと、結局のところ買主が損をしてしまうのです。

■完全自己責任の住宅ローン減税？！

先日ご相談いただいた件です。
※耐震基準適合証明や住宅ローン減税に関するコンテンツを配信しているので、当社の取引ではない消費者からのお問い合わせもたくさんいただいています。

お問い合わせの日から3日後が引き渡し日で、今からの手続きで住宅ローン減税は間に合うのか？という相談でした。

この取引には二つの問題がありました。
ひとつは仲介会社が築年数を誤って判断していたことです。不動産売買契約後、住宅ローンの正式審査を行うまで、平成11年築で住宅ローン減税が利用できると聞いていたそうですが、実際には平成10年築で、築後年数要件に抵触する物件でした。
今から耐震基準適合証明書が間に合いますか？という相談だったのですが、残念ながら3日ではどうしようもない状況でした。

二つ目は売主が宅建事業者なのに既存住宅売買瑕疵保険について全く説明がなかったことです。
この物件は新耐震の物件だったので、もし既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、住宅ローン減税が適用されていました。
さらに売主が宅建事業者の場合は住まい給付金も利用できる可能性があるのですが、住まい給付金を使うためには既存住宅売買瑕疵保険の加入が要件となっています。
最低2年の瑕疵責任については説明があったものの、既存住宅売買瑕疵保険やインスペクションについては全く聞かされていない状態でした。

住宅ローン減税は税制の話なので、仲介会社は直接に関係する話ではありません。ただ、住宅購入に関係する補助制度なので、窓口となる仲介会社が機能していないと、消費者が制度を利用することはできません。
住宅ローン減税を買主の自己責任としてしまう姿勢の仲介会社はあまりに無責任ではないかと思います。

■実は中古取引に慣れていない？！

不動産業界は長らく新築のマーケットでした。
国の住宅政策の転換で、中古住宅の流通が促進されていますが、既存住宅売買瑕疵保険やインスペクションなどの制度はできたばっかりで、1件も取り扱ったことがない仲介会社が存在します。
不動産のプロと標榜しておきながら、実は中古取引をあまりやったことがない会社が多いのです。
適切な事業者選びにはいくつかポイントがあるのですが、最もわかりやすいのが、買付申込の段階で、「住宅ローン減税を利用するための方法」を確認することです。
適切に案内していただける場合はそのまま取引が進められますが、ごまかしたり、明確な回答が得られない場合は、事業者を変えた方が無難です。
中古住宅を取得する場合に様々な支援制度が用意されているのですが、窓口となる仲介会社が不慣れだとどの制度も利用できないという結果になりかねません。

大切なことなのでもう一度。
中古住宅を検討するなら、まずは仲介会社選びが大切です。

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ネットで面白い記事を見つけました。

「マイナス180万円で購入します」越後湯沢リゾートマンションはもはや「腐動産」に
https://bunshun.jp/articles/-/11166

以前にも人口減で管理・修繕が成り立たないマンションの事例をご紹介したことがあるのですが、当時は販売価格10万円ですが、滞納分が数百万円というような状況だったのですが、いよいよ不動産の売却なのにお金を払わないと引き取ってもらえない状況に陥りつつあるということでしょうか。

記事の事例は越後湯沢のリゾートマンションです。管理費・修繕積立金・固定資産税を考えると、180万円もらっても正直手を出したくない物件です。
問題の根源は人口減に集約されるので、記事にあるように外国人に買っていただくしか解決策はなさそうですが、すでに都心の湾岸マンションで発生しているように、外国人の居住者が多いマンションは、管理組合の機能不全が懸念されます。
社会としての準備が足りないまま、移民を受け入れるという大きな問題に巻き込まれていく形となります。
普通に暮らすための家が欲しい消費者は、このような物件は選んではいけません。
生活の基本となる住宅は、物件の善し悪しより前に、「どの街を選ぶか」が大切です。

将来に渡って人が集まり続ける街を選ばないと、20年後～30年後にお金を払っても引き取ってもらえない状況も起こり得るのです。
特にマンションは共有物となるので街選びが重要です。越後湯沢のリゾートマンションは越後湯沢であることや、リゾートマンションであることが原因でなく、都市部であっても条件の悪い街では十分に起こり得る事象です。

これから顕在化する住宅問題は、バブルの頃に家を買った、60歳以上の世代で発生します。後期高齢期の介護問題や、亡くなった後の相続問題で、不動産の処分が必要になりますが、売るに売れない物件がたくさん出てきます。
人口の構成を見れば一目瞭然です。60歳以上の世代の家を購入する一次取得世帯があまりに少ないからです。特別な家でないと売れないとまでは行きませんが、普通の家でも売れ残るのは容易に想像できます。

人口減・少子高齢に起因する住宅問題は、今後ますます顕在化してきます。
今言えることは、これまでの常識で住宅購入を判断してはいけないということです。
住宅を人生最大の負債にしないためには、家の買い方が重要なのです。

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