さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

住宅の音をめぐる問題はとてもデリケートです。

騒音は、外部から指摘されて初めて気づくケースも珍しくありません。

テレビの音や音楽を聴いている音など、自分では注意しているつもりでも階下やお隣さんに不快に思われてしまうというケースも多くあります。

目の前の道路や隣の家から発せられる音は、許容範囲を超えると騒音問題に発展します。
反対に、我が家のオーディオや楽器を演奏する音が隣近所に漏れると、それもまた騒音として、苦情の対象になります。
迷惑をかけたり、かけられたり、常に二つの危険性を秘めています。
気になる方は簡単に出来る事からでも対策をしておきましょう。

生活音の種類と解決方法

騒音は、「空気音」と「固体音」の二つに分けることができます。

「空気音」とは、人の会話やテレビ・楽器の演奏者など、空気の振動で伝わるもの

「固体音」とは、床を歩く音、洗濯機の振動音やドアの開閉音など、物の振動で伝わるものを言います。

こういった騒音や生活音は下記、３つ（吸音・遮音・防振）によって減少させることができます。

●【防音方法は３種類】

① 吸音
発生した音を吸収し、反響を防ぐことで音を小さくする方法。室内での会話やオーディオなどの反響音を軽減する効果を発揮します。

② 遮音
発せられた音を跳ね返すことで、音が壁を通らないようにする防音方法。音が壁を通過するのを防ぎます。

③ 防振
ぶつかった際などの振動の伝わりを少なくする方法。足音や洗濯機などの振動音などが階下へ伝わるのを防ぐのに効果を発揮します。

●空気音対策

空気音の騒音や生活音を軽減するには、「遮音」と「吸音」がポイント。

壁に対しては、「防音シート」「吸音パネル」
窓枠・ドアの隙間に「隙間テープ」
窓からの空気音対策　「遮音カーテン」「二重サッシ」
などの防音対策がおすすめです。

●個体音対策

個体音を軽減するには「防振」がポイント
主に、「防音マット」や「防音カーペット」
洗濯機の振動音は「防音ゴムマット」
などの防音対策がおすすめです。

防音対策のものには主にこれらの3つの防音の原理を用いて製作されています。

防音対策アイテム

【防音パネル】
防音パネルは、建物の外壁または、室内の壁に設置。
防音パネルの素材は、石膏ボードやアルミ、セラミックなどが用いられることが多く、正方形のパネル形状の為、取り付けが簡単・設置時間も短期間で済みます。

【防音シート】
騒音を遮る防音効果のあるシート
騒音を発生させている住宅の壁や天井、床などに張り付けて、外部に音が漏れるのを防ぎます。

【防音材】
防音素材は、ウレタン素材で作られているものが多く、ウレタンは発泡して作られるため、その内部には細かい空洞がたくさんあり、その空洞を通過するときに音圧が低下するので
防音効果があります。

【防音マット】
防音マットは床に敷き詰めて階下への音漏れを防ぐ防音対策マットです。
走り回ったり、飛び跳ねたり、ドタバタと歩いてしまう小さな子供がいるマンション住まいの方にお勧めです。防音マットの構造は、衝撃を吸収することができる柔らかいくっしょでつくられています。足から床に伝わる衝撃を和らげることで音の発生を防ぎます。
防音マットで防ぐことができるのは、足音に限定されると考えた方が良いです。

【コルクマット】
天然コルクで作られた防音マットの一種。
ジョイント式が主流となっており、正方形のマットをつなぎ合わせて使用します。防音以外にもコルク素材は、夏涼しく、冬は暖かく過ごすことができます。

【防音カーペット】
基本的に用途は、防音マットと同じです。
物を落とした時の落下衝撃音、歩き回るときに発生する生活音を軽減することができます。

【防音カーテン】
防音カーテンには、遮音だけでなく断熱や遮光の効果も併せ持つものが多いです。
室内からの音漏れは、または外部からの騒音の侵入を防ぐ働きがあります。厚手の記事を複重層に折り重ねた構造となっており、布の間には遮音材が挟み込まれています。
きちんと防音をしたい方でしたら、カーテンの上部の隙間をふさぐ防音用のカーテンレールカバーが商品化されてもいますので、併せてご利用になるとさらに防音性が高まります。

騒音問題が気になる方は、上記の中で安価で簡易的にできるものも多いですので、騒音対策をしてみてはいかがでしょうか。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

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さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

畳は中の芯の部分にあたる畳床と、私たちが普段目にしている畳表と畳の縁からなります。

畳の構造

畳床（たたみどこ）とは、畳の芯となる部分のことで、わらを重ねて麻糸で締めたもののことです。　更にいえば、よく乾燥した稲わらを縦横約1m×2m前後で、厚さ5cm程度にして麻糸で縫い固めたものです。これは伝統的な畳の畳床の構成です。

稲藁畳床（いなわらたたみどこ）・・・稲藁を材料として構成したもの

サンドイッチ稲藁畳床・・・タタミボードやポリスチレンフォーム板を芯材を芯材とし、上下を稲わらで構成したもの

畳表

材料のイグサを横に、麻の糸を縦糸にして織られていて、等級もイグサの種類によって分類されます。高級な畳には縦糸にマニラ麻の糸などが使用されます。使われるイグサの量は畳1畳で大体4000～5000本でさらに高級な畳になると7000本のイグサが使用されます。

畳縁

畳縁は畳の長い辺につけられる布のことです。畳を補強するためにつけられていて、柄や色も数千にものぼり、畳店で選ぶことができます。畳の縁は錦や麻、絹や化学繊維など、様々なもので作られています。柄のないものと柄が織り込まれたものとがあり、部屋の雰囲気を飾ります。琉球畳にはこの畳縁がありません。

畳の特性

こうして三つの構造からなるたた畳には様々な特性があります。座卓と座布団を置くだけで応接間にもなりますし、疲れてゴロリと横になるにも畳の部屋は最適です。

空気の浄化

畳には断熱性や保温性、弾力性などの様々な特性を述べてきましたが、部屋の空気を浄化してくれるという効果もあります。一畳で500ccもの水分を吸い取ることができ、そのうえ乾燥してくると畳からその水分を放湿する働きをします。まさにエアコンのような働きです。その上、畳表は二酸化炭素を吸引する力も持っていて、その多くは害のない一酸化炭素に変わって空気中に戻されます。私たちの知らないところで、畳は室内の空気をきれいにしてくれていたのです。畳の良さを再認識しますね。
これから大掃除の季節に入りますので畳のメンテナンスの方法です。

１．畳の目に沿って掃除機でマメに掃除してください。

２．畳の上にジュウタンやカーペットの重ね敷きをしない。（畳は呼吸しています。）

３．なるべく室内に風を通すよう心掛ける。

４．時々畳を片方だけ持ち上げて、風を通す。

５．新しい畳表のうちは、水や洗剤での拭き取りは絶対にさけてください。拭き掃除はから拭きです。（変色の原因となります）

６．畳表の変色は痛みを早めますので直射日光はなるべくさけて下さい。

またジメジメする梅雨の時期、気づくと畳にカビが生えているなんてこと、ありませんか？
畳にカビが生えちゃうことって意外に多いそうです。

畳を触るとペタペタして嫌な感じだなという時や、なんだかちょっと変な匂いがするな…という時、もしかしたら原因はカビかもしれません。

自分でできるカビの除去や予防の方法をまとめてみました！

軽度のカビにはお酢かエタノールを使います。

カビの程度によってお掃除方法がかわります。

軽いカビ、つまり、ぱっと見たときには気づかないようなカビや、青カビなどは、比較的簡単に落とすことができます。
カビの落とし方は２通り。

・お酢を使う
・エタノールを使う

お酢

手順1・・・お酢を水で10倍に薄めたものを用意する

手順2・・・お酢を薄めた水に雑巾をつけて固く絞り、こするように畳目に沿って水拭きをする

手順3・・・乾拭きをする

畳は湿気に弱いので、最後にしっかり乾拭きをしましょう。

掃除の直後はお酢の匂いが残ってしまいますが、しばらくすると消えます。
また、お酢には除菌効果や、軽い漂白効果もあります。
お酢であれば、すぐに用意できますし、お掃除にもすぐに取りかかれますのでお試しください。

エタノール

お酢よりも効果的にお掃除できるのが、エタノールです。
エタノールはアルコールよりも蒸発しやすいので、畳のお掃除にはとても適しています。

手順1・・・エタノールスプレーを作る

エタノールは無水エタノールと消毒用エタノールがあります。

重度のカビを除去する方法

重度のカビというのは、例えば黒カビ。または、カビの繁殖面積が広い場合が考えられます。
重度のカビは、エタノールを使っても取り除くことができません。
洗浄力の高い酵素系漂白剤と重曹を利用しましょう。

手順1・・・重曹と酸素系漂白剤のペーストを作る
材料は重曹と酸素系漂白剤を1:1で混ぜ、水を少量加えてペースト状にします。
ペーストは畳に直接つけるので、水は少なめにしましょう。使いやすい硬さに調節してくださいね。

手順2・・・畳のカビが気になる部分にペーストを塗っていきます
（それ以外の部分には、ペーストをつけない方が良いため、綿棒などを使って塗るのがおすすめです。）

手順3・・・固く絞った雑巾で、ペーストを拭き取ります
（叩くようにすると、綺麗にとれます。畳に重曹や漂白剤が残っていると、畳が傷みます。
しっかり拭き取りましょう。）

手順4・・・乾拭きをする

カビの臭いが取れない場合

そんな時には重曹です！

重曹を空瓶など小さな容器に入れて部屋に置いてみてください。
臭いだけでなく、湿気の対策にも効果的です。

畳のカビ防止には、天日干しが最適ですが畳は移動など大変なのでそんな時はドライヤーを使って乾燥させながらダニ退治も行えます。

いかがでしょうか。これからやってくる大掃除で畳をきれいにして部屋をすっきりさせてみてはいかがでしょか。

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公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2019 年10月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

10 月の東京都区部は78.90 万円/㎡と前年比で5.1％上昇し、10 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は39.55 万円/㎡と前年比で1.9％上昇した。

○神奈川県

10 月の横浜・川崎市は46.18 万円/㎡と前年比で2.3％下落した。神奈川県他は34.63 万円/㎡と前年比で5.3％上昇し、9 月に続いて前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県

10 月の埼玉県は32.58 万円/㎡と前年比で4.9％上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は28.10 万円/㎡と前年比で2.7％上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告　Ｍａｒｋｅｔ　Ｗａｔｃｈ　サマリーレポート　2019年10月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201910_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！

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土地購入時に気にしなければならないことの１つに、土地の境界問題があります。

どこまでが自分の土地で、どこからが隣の方の土地になるのでしょうか。

確認方法の第一は、現地の境界標です。

境界杭や境界鋲などがきちんと目視できるのかを確認する必要があります。

場合によっては、境界標が地中に埋まってしまっている、工事の際に紛失してしまっている、といったこともあります。

もし境界標が確認できないようであれば、隣地の方と立会のうえ、境界標の復元が必要になると思います。

次に確認する方法は、法務局で公図・測量図を取得することです。

公図や測量図は、法務局に保管された土地の境界を示した地図になります。

ただ、こちらの資料に関しては、大昔に作成されたままになっていて現況と一致していない、ということもあります。

その場合には、改めて測量をして、地図を書き換える作業が必要になります。

こうした確認の際に問題となるのが、現地の境界と地図上の境界がずれているケースです。

ずっと自分の敷地だと思っていた土地が、実は他人の名義だった、などということもあります。

この場合には、当該土地を譲ってもらう、買い取る、などの解決方法を図ることになります。

しかし、中には話し合いでは解決できず、裁判などに発展してしまうこともあります。

裁判になった場合の決着方法のひとつは、「時効による所有権取得」です。

民法では「善意・無過失で平穏かつ公然に10年間占有していた場合には、所有権を取得する」という規定があります。

「善意・無過失」とは、その土地が自分のものだと勘違いしたことに、悪気もなく過失もなかった、ということです。
例えば、購入した当時から自分の土地だと説明されていた、といったケースです。

その他にも「平穏かつ公然」とした条件もありますが、こうした要件が証明できれば、裁判所に所有権を認めてもらうことができます。

ただ、こうした裁判は費用や時間もかかってしまいます。
出来る限り、関わりたくない事例ですね。

まずは、購入を検討する際に、しっかりと境界や地図を確認し、トラブルの要素が含まれない物件を見抜くようにしましょう。

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先日、日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（略称：木耐協）では定期的に発表されている調査データを公開されました。

その内容を見て、興味深かったので、ご紹介したいと思います。

詳細については、下記URLより、本データをご覧いただければ幸いです。
http://www.mokutaikyo.com/dcms_media/other/tyousa_1910.pdf

タイトルは『耐震補強工事は「100万円台」がカギ』とあり、多くの消費者が考える、耐震補強工事の目安は100万円台との事でした。

木耐協の発表データを見ての耐震補強工事の平均施工金額、平均施工金額（中央値）は下記の通りとなっていました。

耐震補強工事の平均施工金額：167万6,637円

耐震補強工事の平均施工金額（中央値）：140万0,000円

個人期には命を守る自宅の補強費用を価格だけで判断されてしまうのは非常に残念だとは思いますが、現実はかなりシビアな状況なんだと考えさせられます。

残念ながら、耐震補強工事をしない理由として、第1位が『工事金額』、第2位が『地震が来たら仕方が無い』との結果であったようです。

事業者側としては消費者の費用負担を抑えた補強プランや下記の東京都が発表されている耐震改修工事の様々な工法の活用提案が非常に重要なのかと思います。

http://www.taishin.metro.tokyo.jp/pdf/info/Pamph/dl_005_1801.pdf　　（安価で信頼できる木造住宅の「耐震改修工法・装置」の事例紹介）

南関東では今後30年以内にマグニチュード7程度の大地震が70％以上の確率で発生すると言われており、耐震診断を行って、結果が1.0を下回るようなご自宅は耐震改修をご検討いただきたいと思います。

ちなみにマグニチュード7.3の地震が東京湾北部で発生した場合、東京都内の建物は約280万棟のうち、約11.6万棟が全壊、約32.9万棟が半壊するであろうと予想されています。

もし、直下型の大地震が発生したら、身動きすることも困難です。地震による木造住宅の倒壊から自分や家族の命を守るためには、耐震診断を実施し、結果が悪かった場合は必要に応じて壁補強や筋交い設置、金物で柱や梁（はり）を固定する等の耐震改修を実施する事が大切です。

今回の木耐協の調査データでは、耐震補強工事検討者の約半数は「100万円未満」での耐震補強工事を想定しているようですが、「200万円未満」まで含めると約8割となるようなので、消費者に対しての事業者側の耐震補強提案は「200万円未満」の提案であると、消費者は受け入れやすいとの文面がありましたので、ぜひ、1件でも多くの耐震改修が進むことを祈っています。

私達が携わる不動産業界においては、住宅ローン減税の恩恵を受けられるようにするための補強工事や売主から買主に渡る中古住宅は人が住んでない為、比較的耐震改修工事もしやすい状況となります。

ぜひ、中古の戸建て住宅を検討される際には、ぜひ、家族の命にも関わる大切な補強工事を視野に入れ、安心・安全な住宅をお求めいただきたいと思います。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

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ペットは大切な家族の一員です。
家を購入する際は、人もペットも快適に暮らせる家づくりを考えています。

引越しはペットにとって不安なものです。

そこで人にもペットにも優しい快適な家づくりのポイントを調べました。

注意点

ペットの行動範囲にもよりますが家中を自由に走らせていると電気コードなどを噛むこともあるので注意が必要です。

またゴミ箱をあさり、食べてはいけない物を食べてしまったり、靴下やナイロン袋を飲み込んでしまったり、火を使うキッチンは特に危険な場所なので注意が必要です。
大型犬などはガスコンロに誤って点火することも出来ます。

出来れば人のスペースとペットとの共有スペースは区別する様に仕切る工夫やペットが届く範囲にはなるべく物を置かない事で誤飲事故や火災を防ぐことができます。

デッドスペースの有効活用でペットが落ち着ける場所を確保

一般的に階段下は収納スペースにすることが多いと思いますが、階段下にペット用ベッドや開閉式のガードを取り付け、上部はペット用品の収納スペースなどにすると、ペット専用スペースとして活用できます。

また、猫の場合は、高い場所が落ち着くスペースになりますから、壁面にキャットウォークやキャットステップなどを取り付け、猫が自由に上下の空間を移動できるようにプランニングしてあげましょう。
現在、我が家の計画はキャットウォークは透明素材にして下から肉球を眺める案が出ています。

ペットの覗き窓を設置

ペットがくつろぐ場所などにペット専用の小窓を低い位置に取り付けてあげると良いかもしれません。
実際にペット可の賃貸の部屋にも低い位置に窓がありよく外を眺めていました。

ペットが伸び伸びと走れる空間の確保

可愛いペットをなるべく伸び伸びと過ごさせてやりたいけど家の中を走り回るのも大型のペットになるとちょっと困ります。
そのような場合は家の庭をドッグランにしてしまうのはどうでしょう？

狭い庭でも家の周囲全体をフェンスで囲むと、ペットにとっては家の周囲が自由に走れる最高の遊び場となります。
だたし飛び出しの防止ためにはフェンスと門扉は必須になります。しかしカースペースは、危険を避けるためにも分離させたほうが良いでしょう。

猫の場合は、猫用の横柵のない背の高いフェンスが必要です。部屋の中で留守番が多いペットには、家の間取りに配慮して、なるべくペットがくるりと周遊できるように廊下や部屋、ドアの位置を考えてみましょう。

家の外に洗い場やグルーミングルームを設置

お散歩から帰ったときになどに便利なのが、家の外に設置するペット用の洗い場。冬でも使用できるように、お湯が出るようにしておきましょう。また、外からも直接入れるようなグルーミングルームを設置しておくと、お散歩で汚れたペットをそのままグルーミングできるため便利です。

ペットも人間用のお風呂場で洗うことができますが、かがんでペットを洗うというのはかなり大変な作業です。うっかりするとシャンプーの途中で逃げ出してしまうことも…。ペット用のシンクを設置すれば、立ったままペットを洗えるため、洗う人の体に負担がかかりません。ペットが逃げ出す危険も少なくなります。

共有スペースは床材や壁材の配慮が必要

ペットを飼っているご家庭ではペットの臭いも気になることの一つです。
また壁材はペットのひっかき傷や汚れに強いものを選びましょう。近年は様々な機能性壁材が豊富にラインナップされています。ペットの臭いを吸収し消臭機能を持つタイプや調湿機能・防汚機能・ひっかき傷などに強いペット対応クロスなどがありました。また、腰壁にして壁の腰高程度の高さの部分に傷に強い壁材を貼っておくのもおすすめです。

ペットに優しい家の第一条件は床材の選択

ペットが自由に動くことができる共有部分は床材にも注意したいものです。一般的なフローリングは滑りやすいためペットの脚腰に負担がかかり、腰痛や関節炎を引き起こすこともあるそうです。

石・タイル・・・防汚性に優れ、清掃もしやすいのが特徴。
コルク材・・・樹脂加工のコルク材はクッション性に優れ、足腰への負荷が少ない
クッションフロア・・・安価で施工が可能。優れた耐水性により粗相などがあっても比較的安心できます。
無塗装・無垢材フローリング・・・フローリング表面が柔らかいので足腰への負荷が少なくなっている。（杉や松・パイン材・栗など）

人にもペットにもシックハウス対策は必要です

新築住宅を建てる際、最も注意したいのがシックハウス対策です。住宅を建てる際には接着剤や塗料を大量に使用します。また、建材そのものにも多量の化学物質が含まれています。全ての建材にF☆☆☆☆（フォースター）を採用したから安心といえるものでもありません。

有害物質が少ないというだけで、ゼロではない為です。ペットは人間の100万倍の臭覚を持っているといわれています。さらに驚くことに刺激臭に対しては1億倍とも言われています。
私の子供もアレルギーをもっておりますが、近年はアレルギーを持つペットが増えているようです。

ペットを含め、家族皆が快適で健康に暮らすためには、事前に十分なプランニングが大切です。そのためにもまず、ペットの習性をよく理解し、安全で安心な家づくりをすることが重要なポイントです。

これからペットを飼う予定の方を含め参考にしてみて下さい。

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夫婦共有名義で、家を建てようとしたAさん
ご主人様は、ローンを組んで、奥様はご両親から資金援助を受けてそれを頭金にしようとしていた場合気を付けなければいけない点があります。

家を建てる場合は、土地を持っていなければ、土地を先行して購入する必要があります。

≪モデルケース　Aさんの場合≫
土地　3,000万円
建物　2,500万円
諸費用　500万円
合計費用　6,000万円

上記費用をご夫婦でそれぞれ下記内容で工面した場合
ご主人様　5,000万円のローン借入
奥様　　現金1,000万円　（自分の預貯金300万円＋親から700万円住宅取得資金援助）

土地を所有していないAさん夫婦が、家を建てる場合は、土地を先行して購入する必要があります。その場合、先に土地の代金を工面しなければなりませんが、一般的な金融機関では、土地の代金を住宅ローンとして融資するのではなく、建物完成まではいったん「つなぎ融資」という形で土地の代金を融資してくれます。

すると、土地代金のつなぎ融資の金利は、あくまでも住宅ローンの融資ではないため、３％前後の金利で融資される金融機関が多いです。
土地を購入してから、建物の立ち上がるまでの期間つなぎ融資の金利費用がかかります。
例えば、土地購入してから、建物完成までのつなぎ融資期間が９カ月間あったとした場合、
つなぎ融資の利息代は、3,000万円×金利３％×9か月分（約270日分）＝約66.6万円
となります。

家を建てるAさんとしては、少しでもこの利息費用が安くなった方がありがたい・・・。
だったら奥様の自己資金を土地購入する際の資金に充ててしまえば、つなぎ融資の金額は2,000万円で足りるため、2000万円のつなぎ融資の利息（約44万円）は、約22万円も節約計算となり、どうせ1000万円の資金を使うのだから、土地購入時の早い時期に現金を使った方がよいと考えます。

▼【注意点①】
Qまず、そもそもこの場合、親の資金援助は贈与の非課税となるのか？

つまり、新築するために土地を先行して購入する際、親からの資金援助を受けた場合、住宅取得等資金に該当するか？

A 該当する。

ただし、住宅取得等資金の贈与を受けた都市の翌年の3/15までに、取得した土地の上に住宅用家屋の新築（新築に準ずる状態として、屋根（その骨組みを含む）を融資、土地に定着した建造物として認められる時以後の状態にあるものを含む）していない場合は、当該贈与により取得した金銭については、住宅取得資金の非課税制度は利用できません。

すると、11月や12月等の割と年末に近い時期に土地を購入したか方、あるいは、土地を購入してじっくり建築会社を選んでからお建てになる方などは、３/15までに新築に準ずる状態（およそ上棟の状態）まで出来上がっていない可能性が高まるため、非課税制度が利用できない可能性が高まるので注意が必要です。

▼【その他　注意点】
土地所有権移転登記する際、夫婦での持分を決めないといけませんが、奥様の自己資金を全部土地代金に充てた場合は、
土地の持分は、Aさんのモデルケースでいうならば、
土地の持分はご主人様持分３分の２　奥様土地も分3分の１となります。
（持分の決め方の原則は、その人の出した資金をその不動産の購入代金で割った割合となります）

建物は、残りのローンを組むご主人様単独所有となる可能性があります。
土地建物の合計からの割合でいけば、ご主人様6分の５　奥様6分の１となりますが、夫婦それぞれの資金を出すタイミングでも持分が変わってきます。土地代金購入の際に奥様の資金を全部入れる場合は、税理士や税務署等に相談・確認の上、登記されることをお勧めします。

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前回、外壁材の種類についてを投稿しましたが多く使われている

サイディング外壁の注意点という見つけましたので参考にしていただければと思います。

サイディング材の種類

・窯業(ようぎょう)系サイディング
・金属系サイディング
・木質系サイディング
・樹脂系サイディング

サイディング材の経年劣化する場所

サイディング材は表面には耐候性の強い表面塗装、接続部には防水シーリングが打たれていますが、その塗装やシーリングは永久的な物ではありません。
適切に定期的な点検をして、早めのメンテナンスを行うことでサイディング外壁材が長持ちし、建物自体の寿命を延ばすことができます。

サイディング外壁のチェックポイント

経年による劣化によって、そり・うねり・ひび割れ（ヘアークラック）などが発生する事があります。
この程度であれば基材そのものの性能には影響はありませんが、建物の構造が原因で発生している場合には、
その原因を調べて根本から直す必要があります。
例えば耐震に問題があってクラックが発生している場合や、 下地の間柱との釘打ち箇所が適正でなかったりする場合は、

塗替え前にしっかりと直したいところです。

サイディング材の塗替え

今あるサイディングが通気工法か、直張り工法という点です。

直張り工法の場合は、塗替えでなく張替えが推奨されています。

長年の自然環境の雨や紫外線の影響により表面塗膜は劣化が進みます。
表面のツヤが無くなったり、チョーキング現象（白い粉が付く）が現れるとサイディング基材の防水性能が低下します。
これは自分でもできますので、1年に一度程度、お庭に出た際などに目視での点検を勧めします。
塗膜面の点検は表面が白化（白く曇る）、変色、剥離などがないか、コケや藻の汚れが発生していないかなど目視で確認できます。
洗浄が甘くコケなどが残っていると、数年後の剥離の原因となります。

シーリング

シーリングも経年とともに劣化します。サイディング材が気温の変化に伴い伸縮します。
その為シーリング材の伸縮性能が無くなると、ひび割れや接着面の破断がおこります。
また、シーリングが劣化し内部に雨水が侵入すると、下地木材の腐りなどによりサイディングを固定している釘がきかなくなり、 サイディング基材の反りやうねりの原因にもなりますので注意が必要です。
一般的にシーリング材はサイディング材より寿命が短い為、定期的な点検で劣化現象の早期発見が大切です。
壁面の方角によって劣化の状態にもかなり差があります。
当然、日当たりの良い南側や西側は他の壁面に比べると状態が悪い場合が多いので、日当たりの良い面のチェックが大切です。

サイディング建物で雨漏りをしている可能性があれば、早めに雨漏り診断ができる専門工事会社へご相談することをお勧めします。
モルタル塗り建物と違いサイディング壁内部に空間があるので、一度壁内に雨水が侵入しても必ず室内に出てくるとは限らず、壁内部を通って建材が水分を吸収し内部からの腐りの原因になりかねるので注意が必要です。

いかがでしょうか。ご自宅の外壁がサイディングの場合は参考にしてみてください。

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■マンションの資産価値を知りたい方はぜひ、『全国マンションデータベース』をご活用下さい！

本日、マンションをお持ちの方は必見！気になるマンションの相場価格（過去最大6年）や偏差値を調べてみませんか？！

個人情報登録は必要ではありますが、定期的にチェックしていただくツールとしてもご活用いただけます。

その名は『全国マンションデータベース』です。本データベースは日本全国のマンション情報をまとめた総合情報サイトです。

https://self-in.com/rchukai2/mdb 　（全国マンションデータベースのトップページ）

ちなみに全国マンションデータベースでは『マンションの外観写真/概要/偏差値/口コミ情報/推定売却価格/過去の販売相場/過去の賃料履歴/過去の賃料相場』等が判断できます。

この機会に気になるマンションの偏差値はいくつぐらいか、地域で何位ぐらいのマンションなのかを調べてみませんか？！

全国マンションデータベースは95％以上の分譲マンションのデータをカバーしておりますますので、マンション購入をご検討の方には見ごたえのある内容だと思います。

参考までに当社がある新宿区では下記のマンションが偏差値において上位ランキングを占めています。口コミ等の情報は個別でご確認いただければ幸いです。

＜新宿区マンション偏差値ランキング＞

第1位：富久クロス、第2位：ザパークハウス西新宿タワー６０、第3位：ラトゥール新宿グランド、スカイフォレストレジデンスタワーアンドスイート

隣接自治体の全国マンションデータベースの偏差値ランキングは下記の通りです。

＜千代田区マンション偏差値ランキング＞

第1位：ワテラスタワーレジデンス、パークコート千代田富士見ザタワー、第3位：東京パークタワー、プラウドタワー千代田富士見

＜港区マンション偏差値ランキング＞

第1位：パークコート赤坂檜町ザタワー、第2位：ザ六本木東京クラブレジデンス、第3位：パークコート浜離宮ザタワー

＜文京区マンション偏差値ランキング＞

第1位：アトラスタワー小石川、アトラスタワー茗荷谷、第3位：ラ・トゥール飯田橋

＜渋谷区マンション偏差値ランキング＞

第1位：ブリリアタワー代々木公園クラッシィ、第2位：代官山アドレス ザ・タワー、ザ・パークハウス渋谷美竹、代官山アドレス、シティタワー恵比寿

＜中野区マンション偏差値ランキング＞

第1位：クラッシィタワー東中野、第2位：中野ツインマークタワー、第3位：パークタワー東中野

＜豊島区マンション偏差値ランキング＞

第1位：ブリリアタワー池袋、第2位：エアライズタワー、第3位：アウルタワー

■買い替えや区分の不動産投資をご検討の方にはおススメな『全国マンションデータベース』

買い替えや区分の不動産投資をご検討の方は、地域で1番目のマンションかなど、気になる情報をお調べいただけます。

ランキングを把握し、資産価値の高そうなマンションをお選びいただくだけで、購入後のリスク回避にもつながるものと存じます。

（本データベースをご覧いただくと、偏差値や地域のランキングが高いマンションの方が資産価値の高いマンションである事も判ってきます。）

■『全国マンションデータベース』では過去の販売相場が確認できます！

またおススメなのが、マンションごとに過去の販売相場が確認でき、値下がりが小さいマンションなのか、値下がりが大きいマンションなのかが判断できます。

折れ線グラフが付いていますので、価格の動きも確認でき、非常に分かり易いです。個人的には、賃貸市場に出した際の賃料履歴データもありますので、物件価格が高いのに、賃料が取れない物件などもご覧いただけます。

現在、住宅購入をご検討の方は、いつかは売却するシーンなども出てきます。

ぜひ、今後の住宅購入や売却の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

外壁材選びはメンテナンス性と耐久年数が重要です。

いざマイホームを建てるとなると、考えることがいろいろありますが中でもどんな外観にするかで悩む方は多いと思います。

そうなると、通勤や買い物などで今まで気にならなかったよそ様のお宅のことが無性に気になってくるものです。
実際私がよそ様のお宅で気になるのは玄関扉と玄関廻りと、外壁です。

特に、はじめてのマイホームともなれば、外壁の素材や色を選ぶのにもひと苦労します。

外壁は、常に外気に晒され、強い日差しや熱、雪、風雨などをまともに浴び続けているため、汚れや劣化が特に進みやすい部分です。家の美観や機能を保つには、定期的なメンテナンスが必要です。

外壁の素材を選ぶ基準は、人によってそれぞれ違います。デザイン性、機能性、耐久性、メンテナンス性と価格、今回は一般的な外壁材を調べてみました。

■タイル(湿式工法)

タイルは粘土を板状に焼き固めたものです。湿式工法とは、モルタルや漆喰・土壁材などの塗り壁材を施工現場で水と混ぜて練り、それを刷毛やコテなどで下地材の上から塗って仕上げていく工法です。

湿式工法の場合は工期の目安が特定しにくいのですが、この理由は塗り壁材の乾燥・効果にかかる期間が天候や気温などの影響を受けやすいことにあります。

湿式工法の外壁は適正なメンテナンスさえ行えば塗り替えなしで100年以上持つこともあると言われています。

■タイル(乾式工法)

メンテナンス性や耐久年数の面では乾式工法の方が有利です。また乾式工法にすることで、通気工法にも対応することが可能です。

乾式工法の場合、数年後のタイルの浮きの心配がほとんど不要になりました。そしてタイル自体は土を焼き固めたものなので、屋外の紫外線や風雨の影響もあまり受けません。他の工業製品や現場塗装のように色あせることもなく、寿命は半永久的です。もちろん塗り替えや貼り換えの必要もありません。

また、あまり水を吸わないので汚れが雨で流れ、汚れがあまり目立ちません。また、見た目に高級感があるのも大きな魅力です。

しかし初期費用が高いことや、建物の重量が重くなるのが欠点で、タイル貼りの家はそれほど多くありません。

メンテナンスに手間がかからないと言っても、完全にメンテナンスフリーという訳にはいきません。目地のシーリング部分のメンテナンスは、乾式工法の場合にも必要です。この部分の定期的な点検とメンテナンスを怠らないようにすれば、ほかの外壁材と比べて耐久性は極めて高いと言えるでしょう。

■ガルバリウム鋼板

ガルバリウム鋼板とは、鉄をベースにした合金の板に、金属メッキ加工を施したものです。亜鉛だけでメッキしたトタンと異なり、アルミニウム、ケイ素(シリコン)などが使用されています。

このような特殊なメッキによる効果で、金属でありながら錆びにくく、耐久性が高く、しかも軽量なので、家の構造体に負担をかけません。地震に強いというのも大きなメリットになります。金属サイディングの一部として区分される場合もあります。

トタンの寿命が10年～20年で錆びが出てボロボロになるのと違い、ガルバリウム鋼板は非常に錆びにくいので、30年以上もつといわれています。

しかし、酸性雨の影響や、錆びた釘などほかの金属との接触で「もらい錆び」が発生する場合もあり、絶対に錆びない訳ではありませんので注意が必要です。また、海の近くなどでは潮風の影響で白錆びが発生することもあるようです。

また表面が傷ついた場合に赤錆びが発生することもあり、日頃から点検するよう心がけ、異常に気づいたら早めに補修するようにしましょう。酸性雨対策や潮風対策には、時々水洗いするのが効果的のようです。

ガルバリウム鋼板というと「メンテナンスフリー」という言葉を耳にしますが、長持ちさせるには、やはり定期的なメンテナンスは欠かせません。また、ガルバリウム鋼板には断熱性能がないので、断熱性能は建築本体の断熱材で確保する必要があります。

■金属サイディング

金属サイディングはアルミや鉄などの金属を成形・加工して柄付けし、断熱材で裏打ちしたものです。窯業系サイディングよりも高価ですが、外壁材としては軽量で建物に負担をかけにくいのがメリットで、最近採用されることが増えてきています。

表面材には塗装ガルバリウム鋼板、溶融亜鉛メッキ鋼板、アルミニウム合金塗装板、塗装ステンレス鋼板のいずれかが使用されます。従来から最もポピュラーなのは、溶融亜鉛メッキ鋼板に焼付け塗装を施したものですが、セメントを主材とした窯業系サイディングと比較して、水の浸み込みやひび割れ・凍害の心配がなく、一般的にメンテナンス周期はやや長めになります。

しかし、沿岸部での塩害や、金属片からの「もらい錆び」などで、予定外に早期に錆びが発生する可能性もあるので、日頃の点検は欠かせません。

■窯業系サイディング(ようぎょうけい）

セメント質と繊維質などの原料を板状に形成した外壁材で色柄も豊富なため、現在の新築木造住宅のほとんどに採用されています。コスト、機能性、デザイン性など他の外壁材と比較しても総合的に優れていて、施工も比較的簡単です。

メンテナンス面においても、近年では超高耐候塗料の採用により、従来10年から15年ごとに必要であった再塗装工事の期間を大幅に伸ばすことが可能になりました。
また、変色・褪色10年保証や、雨水で汚れを落とす親水性加工が施された商品もあります。

しかし、サイディングには継ぎ目があるので、継ぎ目に使用するシーリング材の経年劣化が欠点になります。

サイディングよりも早く劣化してしまうので、基本的には約10年ごとのシーリングの打ち替えが必要です。打ち替えには足場架けが必要になるので、それなりの出費を覚悟しなければなりません。

■モルタル

モルタルとは砂とセメントと水を混ぜ合わせた材料で、かつては外壁材として最も多く使われていました。モルタルの最大の欠点は、ひび割れが発生しやすいことで、ひび割れは家の耐久性にも大きな影響を及ぼします。
モルタルそのものの耐用年数は、適切な施工を行っていれば最低でも30年程度はあると思われますが、定期的な外壁塗装の塗り替えが必要です。モルタル壁は外壁塗装の塗膜によって保護されているからです。

外壁の塗り替え周期は塗装の仕様によって異なりますが、最も安価なアクリル塗装で7～8年、ウレタン塗装で10年前後、シリコン塗装で10～15年が目安です。

モルタル壁では塗装などの仕上げ材の劣化によって大きく美観を損なうばかりか、家全体の耐久性にも影響します。塗料は単純に値段が安いほど対候性も低くなる傾向があると考えておくのが無難でしょう。
また、他の工業製品の外壁材と異なり、モルタル壁は職人による現場施工になるので、左官工や塗装工などの職人の腕の差や、現場での品質管理によって耐久年数や仕上げに大きな影響が出るのが特徴です。

いかがでしょうか。どの外壁にしたとしても完全なメンテナンスフリーとはいきません。
モデルルームやショールームなどで実際に見てみる事も決め手になるかもしれません。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

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中古戸建は、これまでの所有者が建物を増築していることがあります。増築とは、建物の面積が増える工事ですが、当然ながら建物の形状も変わります。

増築したならば、そのときの所有者が建物表題変更登記をしなければなりませんが、この登記を怠っている人は非常に多いです。相続や売買などで代替わりしている住宅では、新しい所有者が増築した事実を知らなかったり、増築を知っていても未登記であることを知らなかったりします。

登記上の面積や登記されている建物図面の計上と現物の建物に相違があれば、増築等による未登記の可能性を考えるべきでしょう。また、増築ではなく減築している（建物の一部を取り壊している）こともあります。

増築部分などの未登記があるときの注意点

増築部分などの未登記がある場合、買主は購入前に売主の責任と負担で建物表題変更登記をしてもらうことが最も良い選択です。

売買契約の時点で未登記であるならば、売買契約書に「売主の責任と負担で建物表題変更登記をする」と明記してもらい、また、そのときに実施期限も明確にしておくことをお勧め致します。一般的には「引渡しまでに」とするケースが多いです。

未登記があると、最も現実的な問題は金融機関からの指摘です。住宅ローンの融資に際して、未登記部分を登記することを条件として付けられることが大半です。この判断は金融機関によって異なりますが、増築未登記部分の面積が大きい場合にのみ条件とすることもあれば、無条件に全て登記することを条件として付けることもあります。昨今では、わずかだったとしてもすべて登記してくださいと言われることがほとんどですので、ローンを受けて不動産を購入する場合、この未登記部分を売主様の費用負担と責任においてに登記してもらうのを前提で検討されることをお勧めします。

このように、引き渡しまでに建物表題変更登記をしてもらえればいいのですが、増築部分が違法だった場合は、話がややこしくなります。増築したことによって、床面積が増加し指定制限の容積率等オーバーしている違反建築の物件であった場合は、そもそも金融機関がその不動産については融資してくれないケースがありますので注意しておきましょう！

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不動産情報サイト事業者連絡協議会（RSC）は、「不動産情報サイト利用者意識に関する調査」の結果を公表しました。

https://www.rsc-web.jp/

お住い探しをされている方が、アットホームなどの不動産情報サイトをどのように利用しているか、というデータがまとめられた情報です。

この中で目を引くのが、「問合せから契約までにかかった期間」のデータです。

調査結果によると、売買検討者の「問合せから契約までにかかった期間」について「3ヶ月以上」かかった人の割合が、2018年度の「20.9％」から、2019年度は「44.2％」へと大幅に増加しています。

今は多くの情報がインターネットで取得可能です。

「価格は適正なのか」、「耐震性に問題はないか」、「ハザードマップは問題ないか」、「ライフプランはどうなるのか」、「資産価値は維持できるのか」など、気になるワードが溢れかえっています。

そのため、購入を決断するまでに調べることが増えてしまっているのかもしれません。

また、売買検討者の「不動産会社に対する不満」の項目では、「説明・知識の不足」がトップとなりました。

これも、お住い探しをしている方のニーズが、物件情報の豊富さよりも、「周辺知識・説明力の有無」などに移ってきている証拠かもしれません。

併せて、売買検討者の「訪問した不動産会社」の平均は「3.1社」となっています。

お住い探しをしている方は、物件探しと並行して、信頼できる不動産会社も探している、という見方もできると思います。

お住い探しのように、専門的な知識や、多くの周辺知識が必要な取引では、インターネットに溢れているあやふやな情報や、概括的な記載の情報では、判断しきれないポイントがたくさんあります。

同じマンションでも全く同じ条件の住戸はありませんし、戸建に関しては同じものは一つも存在しません。

もし気になる物件の情報があった場合には、積極的に質問をしてみると良いと思います。

物件についての良い点・悪い点も含めきちんと情報開示をしてくれるのか。

質問した以上の周辺情報や関係情報を提供してくれるのか。

お時間がかかったとしても、信頼できる不動産会社を見つけることが、今のお住まい探しの近道なのかもしれません。

ぜひ信頼できる不動産の専門家と二人三脚で理想のお住まい探しをしていただければと思います。

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本日は住宅リフォーム推進協議会でまとめられている住宅リフォームガイドブック（令和元年度版）をご紹介したいと思います。

個人的には中古住宅を購入してリフォームをされる方、ご自宅のリフォームをされる方にはぜひ、ご覧いただきたい冊子です。

※少しお得にご自宅のリフォームが出来るかもしれません。

よく「住宅購入後に知りました？！」、「リフォーム前に知りたかった？！」、「リフォームを行い、減税を受けたい？！」というお声を時々聴きますので、ご興味のある方はぜひ、一度ご確認いただければ幸いです。

※地方自治体で用意されているリフォーム支援制度や補助事業については、お近くの市や区のホームページをご確認下さい。

また、補助金等の性質上、年度末等で使えない時期などがございますので、予めご承知おきください。

もちろん、住宅購入時に使えるもの、使えないものがございますので、事前にご確認いただければ幸いです。

今回ご紹介の『住宅リフォームガイドブック（令和元年度版）』は住宅リフォーム推進協議会のホームページにてご覧いただけます。

http://www.j-reform.com/ （住宅リフォーム推進協議会のホームページ）

ちなみに住宅リフォームガイドブック（令和元年度版）は冒頭マンガで始まる内容となっていますので、消費者には非常に分かり易いものです。

http://www.j-reform.com/publish/book_guidebook.html　 （住宅リフォームガイドブック（令和元年度版）の冊子）

また、一般的な住宅リフォーム支援制度については、下記の通り、諸条件を満たす場合にご利用いただけます。

各制度の諸条件としては①耐震化、②バリアフリー化、③省エネルギー化、④環境対策、⑤防災対策、⑥その他となっています。

また支援方法は①補助、②融資、③利子補給、④専門家等派遣、⑤その他となっています。

※最新の情報については各地方公共団体にお問い合わせいただく事をおすすめします。

http://www.j-reform.com/reform-support/

不動産購入の際にはリフォーム前の物件をご覧になられると、本当に綺麗になるか、また最新の設備を入れる際にはどれくらい費用が掛かるのかが気になると思います。

そのような時には『住宅リフォームガイドブック（令和元年度版）』をご覧いただき、少しでもお得にリフォームが出来るかどうかをご判断いただければ幸いです。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立てください。

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雨漏りを放置すると、建物の内部の腐食を進行させてしまうので、早急に対処する必要があります。

雨漏りの原因

屋根の壊れた部分・・・台風・地震や経年劣化などで瓦のずれ、屋根材のヒビ

ベランダのヒビ・・・人の出入りがある分、防水塗膜が擦り切れやすく、ヒビなどのダメージが屋根や外壁よりも早くあらわれます。さらに、ベランダにある排水口が詰まっていると雨水が流れていかず、小さなヒビなどから建物の中に侵入してくる場合もありますので、要注意です。

サッシ枠と防水シートの隙間・・・経年劣化によるひび割れや縮んだシーリングのわずかな隙間から雨水が浸入してくる場合があります

給排水管・・・給排水管もサッシ枠と同じように外壁と防水シートを貫通しているので、そこに隙間があると雨が浸入する原因となります。

天窓・・・10年前後を目安にコーキングが劣化してひび割れ、縮み（塗り替えが必要です）

実は雨漏りの原因を探るのは難しいのです。

雨漏りとは、雨水が建築物のどこかから漏れ出し家の中に滴り落ちてくることです。

昔は雨漏りと聞くと、屋根が多かったかもしれませんが、現在では屋根材や工事技術の開発もあり、屋根よりむしろ壁や窓のサッシ、壁を貫通する給排水管の隙間から水が浸入するケースも少なくありません。

屋根をつたって滴り落ちてきた雨が壁の欠損箇所から侵入してきた場合、その侵入箇所と内部で沁みができている箇所が離れている場合が多く、専門知識があってもなお欠損箇所の特定はとても難しいそうです。

一度壁内に雨水が侵入しても必ず室内に出てくるとは限らず、壁内部を通って建材が水分を吸収し内部からの腐りの原因になりかねるので注意が必要です。

さらに、水が滴り落ちた箇所はあるにもかかわらず、どこにも外部に欠損箇所が見つからず、最終的に雨漏りではなく「漏水」または「結露」が原因だったというケースもあるそうです。

雨漏りの発生をさせない為にも屋根、外壁、ベランダ、サッシなどのチェックこまめにする事が大事です。
屋根材のズレやヒビ割れ、コーキングのヒビや剥がれなど見つけたら早めの修理で修理費用を抑える事と建物を長持ちさせる事ができます。
雨漏りをしている可能性があれば、早めに雨漏り診断ができる専門工事会社へご相談することをお勧めします。

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住宅を取得する際に、親から資金の援助を受ける場合、他の兄弟との関係などから贈与扱いにできないときは、親からの借り入れとして返済を行う方法や住宅を親との共有名義にするという方法があることを理解しましょう。

【１】 親からの借り入れとする場合

親から住宅資金の借り入れを行う場合、手続きを誤ると、その借入金が贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる場合があります。贈与税の課税対象とみなされないためには、税務署が正式な金銭貸借関係であると認めるような金銭消費貸借契約書あるいは借用書の作成、返済能力があると認められる借入金額であること、実際に返済していることを証明できる支払い方法をとること（例えば、金融機関からの振り込みを行うこと）などが必要となります。

【２】 住宅を親との共有名義にする場合

共有とは、住宅を購入する際に、親と自分が負担した資金額に応じて、住宅を共同で所有することをいいます。住宅の所有権を登記する場合に、それぞれの資金額に応じた割合で共有登記を行います。この方法によれば、贈与税の課税対象とはなりませんが、住宅を売却する場合には共有者全員の承諾を得る必要があり、売却が若干難しくなる場合もあります。
相続が発生した場合に親の持ち分を相続することについて他の相続人からの承諾を得られなければ、遺産分割がスムーズに行われないケースもあります。親の持ち分を自分が相続できるように、公正証書遺言を作成するとよいでしょう。

※公正証書遺言とは、遺言者が公証人に伝えた遺言内容を、公証人が公正証書として作成する遺言をいいます。

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2019年11月のフラット35金利は、20年以下が0.92%、21年以上が0.97%と先月から0.06%増となりました。

大手銀行の動向については、固定期間10年の最優遇金利について、みずほ銀行が0.05%引き上げたほか、他のの4行は先月から据え置きとなりました。

半年ぶりとなる金利上昇ですが、21年以上でも1.0％を切る超低金利は継続しています。

【フラット35 11月実行金利】

借入期間15年～20年 0.92％（先月+0.06%）
借入期間21年～35年 0.97％（先月+0.06%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

〇10割融資の場合の金利上乗せが年0.44％から年0.26％に引き下げられました。
〇中古住宅の「適合証明書」の取得を省略できる物件が拡大されました。
・築20年以内の長期優良住宅
・安心R住宅で新築時にフラット35を利用した住宅
・築10年以内で新築時にフラット35を利用した住宅
・中古マンションらくらくフラット35に該当するマンション
・団体登録住宅
〇建設費・購入価額の上限１億円の制限がなくなりました。
制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。

【フラット35制度改正お知らせページ】
https://www.flat35.com/topics/topics_20191001.html

フラット35だけでなく、住宅ローン全般について、ご不明な点やご相談などございましたらお気軽にお問い合わせください。

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今じゃ自宅の近くに欠かせないものの中に入ってくるのがコンビニエンスストアではないでしょうか？

ですが、ある地域ではコンビニがないのが当たり前なのです。

それは、「一種低層住居専用地域」という用途地域に指定されているエリアです。

本来、一種低層住居専用地域という用途地域内（いわゆる閑静な住宅地）では店舗や事務所なども出店は原則不可となっておりました。

そもそも土地の混在を防ぎ、どの地域でもトラックなどが行きかう街とならないよう土地を13地域に分類し用途を分けたのが用途地域の目的ですので、その中でも住宅地とする目的でもある一種低層住居専用地域では13種類の用途地域の中でも規制が厳しいエリアとなります。

一種低層住居専用地域の住民も、せっかく閑静な住宅地に家を買ったのに隣がコンビニになった途端に人がたむろするようなエリアとなってしまっては困ってしまいます。

ですが、その一種低層住居専用地域に2016年6月2日「規制改革実施計画」が閣議決定されました。住環境を害さない、公益上やむを得ないといった条件をクリアすれば、コンビニの出店が許可される事となったのです。

それは、日本が少子高齢化社会となっているからです。

一種低層住居専用地域にはいろんな年齢層の方が幅広く居住していますが、少なくとも高齢者の方も住んでおり、その方々の買い物の不自由さを解消する目的でもあります。

実際に高齢者の方から買い物に不自由しているといった調査結果も出ていたようで、今後高齢者の方がより良い生活を送れるような環境づくりの一環でコンビニの出店が許可されたという背景があるようです。

コンビニを建設する事は簡単ではなく、便利だからと言ってもやはり周辺住民からの反対もあるかと思います。

そんな中、世田谷区ではコンビニがない事で不便を感じている事もあり、コンビニを設置できるよう設置許可基準を策定したようです。建築基準法に関する国土交通省令の基準に適合しているものについては、建築審査会の同意が不要ともなっているそうです。

私たちの身近にあるコンビニですが、高齢者の方の買い物弱者を少しでも減らす事が出来るよう、街も国も変わっていかなければなりません。

高齢者も若い世代も安心して住むことが出来る街となるにはまだまだハードルはあるようですが、今後ご自身が住む地域もどのように変わっていくのかは住宅を購入するうえでは欠かせない情報となりますので、購入前には確認してみてください。

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先日の台風19号では各地に多大な被害が発生したことが報道されています。

それに併せて、ハザードマップの確認をするよう推奨されていますが、まだまだ認知度は低いというのが実際です。

（一社）日本損害保険協会では、「風水害等による高額保険金支払事例」を公表しています。

http://www.sonpo.or.jp/news/statistics/disaster/

こちらのデータによると、高額支払事例のトップ10のうち、半分にあたる5件がここ5年間で発生しています。
さらに、平成30年の事例が3件も含まれています。

ハザードマップを見ていただくと、「数十年に一度の大雨が降った場合の浸水予想です」といった文言が記載されている場合もありますが、最近の異常気象や大型台風の勢力・頻度を考えると、「数年に一度」もしくは「年に1回」といった頻度といってもおかしくないくらいの状況です。

ハザードマップに記載されたリスクは、「被害が発生するかも」ではなく「いつか被害が発生する」と考えていただくべきではないかと思います。

同じように、同協会では、「地震による高額保険金支払事例」も公表しています。
こちらでも上位5件のうち3件の事例がこの5年間に発生しています。

地震や台風、大雨の被害は見逃すことができないリスクとなっています。

たとえ保険金が支払われたとしても、それだけではカバーしきれないものが多くあります。
被害に合わずにすむ手段が手元にあるのであれば、まずはそれを徹底していただきたいと思います。

弊社でも、お住い探しをされている方には、ハザードマップをご覧いただくようご案内しておりますが、より一層、その重要性を皆様にお声かけしていきたいと思います。

多くの市区町村では、今ではインターネット上でハザードマップを公開していますので、ご覧いただく手間もかかりません。
ぜひ一度、ご覧になっていただければと思います。

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10月に入り、消費増税が行われ8%から10%に上がりました。2%の税率の違いは、不動産のような大きな買い物では影響も大きく感じられる方もいらっしゃると思いますので、本日は『消費増税後の不動産購入のポイントについて』と題して解説をしたいと思います。

正直、当社においては言うほど消費増税を意識しての駆け込み需要というものは無かったように感じます。

それも事前に政府からの対策提案（「住宅ローン減税」と「すまい給付金」の提案）があったからでしょうか？！

そもそも消費増税の住宅購入はどれくらい支払いが変わってくるものなのでしょうか？

｢年収500万円同士の夫婦｣を例に計算してみると下記のようなシミュレーションが考えられます。

今回の例は年収500万円の子どものいない夫婦（世帯年収1000万円を想定しています。
各々の所得税が約15万円、住民税が約25万円と仮定）の住宅購入を例。持ち分や費用負担も均等に行うものと仮定します。

まず夫婦が5000万円（建物部分2500万円、土地部分2500万円）の物件を購入する場合、消費税が課税されるのは建物部分のみなので、消費増税後の2%の税率の差の影響は約50万円（2500万円×2%）になります。

当社では定期的に消費者向けのセミナーを開催していますが、「土地には消費税がかからない」という事をご存じで無い方もいらっしゃいますので、この時点で消費増税の影響を意外と感じない方もいるかもしれません。

さて、適用される消費税率が8%か10%かで変化がある制度としては「住宅ローン減税」と「すまい給付金」が挙げられます。

住宅ローン減税は消費税8%だと10年、消費税10%だと13年の減税をそれぞれ最大で受けることができます。

消費税10%が適用され、3年延長される部分は、「年末ローン残高の1%（当初10年と同じ計算）」と、「建物価格の2%の3分の1」のいずれか小さいほうの金額が減税になります。

夫婦が2500万円ずつ、35年返済、1%で借り入れを行った場合に受けられる住宅ローン減税は、夫婦の合計で消費税8%なら最大約444万円、消費税10%なら最大約494万円になります。

この差額の50万円で、建物にかかる消費増税の2%の差額50万円をカバーできる計算になります。

次に、すまい給付金です。これは消費税8%の場合は目安年収510万円以下で最大30万円、消費税10%の場合は目安年収775万円以下で最大50万円支給されます。

実際には年収以外に扶養家族による控除などを差し引き、住民税の所得割額で金額の判断がなされます。

すまい給付金の公式サイトでは給付額の簡易シミュレーションができます。

もしよろしければすまい給付金の公式サイトより、自ら計算してみる事をおススメ致します。
http://sumai-kyufu.jp/simulation/index.html　（すまい給付金の公式サイト）

モデルケースの夫婦で試算をすると、消費税8%だと給付額は0円、消費税10%だと夫婦で合計30万円（一人当たり15万円×2人）の給付が受けられる計算になります。

ここまでで、消費税10%で購入したほうが、むしろ30万円有利になる計算になります。

※そもそも住まい給付金が受けられないような年収の方もいますので、ご注意下さい。

個人的には不動産購入に際して、既に消費増税は行われていますので、この議論そのものは意味をなさないかと思います。

不動産の価格については、一物一価ではなく、一物四価とも一物五価とも言われていたりしますので、不動産購入のタイミングによって、エリアや広さの類似物件については、購入時期に応じて価格が数百万円単位で変わるケースも良くあります。

中古の物件では、同じ建物内であっても、売り主の事情や考え方によって提示価格の強気さや値引き交渉の可否も変わり、ここでも数十万円から数百万円の価格差が良く変わります。

※中古物件で売り主が個人の不動産の場合、消費税はかかりませんので、ご注意下さい。

そう考えると、物件購入において、消費増税の影響はさほど大きなものではないと考えられます。やはり不動産購入の時期は増税うんぬんよりも｢適切なタイミング｣が重要だと思います。

エリアやどのくらいの大きさの物件を選ぶか、各家庭の経済状況などと照らし合わせて予算を検討するなど、自分で決めることができます。路線が変わったり間取りが変わることで、あっという間に500万～1000万円程度価格が変わることもあります。

まずは、なぜ不動産購入をする必要があるのか、購入の動機を満たすためにはどんな仕様の物件である必要があるのかなどを整理して、後悔のない不動産購入を目指していただきたいと思います。

ちなみに当社では変に不動産購入を急がしたりしませんので、気兼ねなく不動産購入のご相談をいただければ幸いです。

今後の不動産購入の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。