さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■今、都市部での農家が注目され、稼ぐ農家が増えているようです！

都市部や住宅地での農業に注目が集まっています。消費地に近い立地を生かして新鮮な農作物を供給するだけでなく、学びの場や災害時の避難場所としての機能も期待されているようです。自治体は緑地としての農地の保全に取り組んでいたり、農業全体の地盤沈下が進むなか、新法の効果で新規就農や農地拡大が相次ぐ都市農業に潜む可能性が出てきています。しかし、都市部にある農地「生産緑地」の多くは3年後、税優遇の期限を迎える為、今後の農地はどうなるか注目されています。所有者は田畑を残すか、宅地などに転換するかの選択を迫られています。首都圏で大量の農地が宅地転用されれば、乱開発を招く恐れもあり「2022年問題」とも呼ばれています。

■柏市での生産緑地の所有者アンケートの結果から、生産緑地は今後どうなるのか？！

柏市が18～19年に生産緑地の所有者にアンケート調査をしたところ、売却希望は回答者の1割だったようです。5割は農地を残す考えを示されています。また、全体の3割以上が対応を決めておらず、先行きはどうなるか分からないようです。
詳細をご覧になりたい方は下記のPDFをご覧下さい。
http://www.city.kashiwa.lg.jp/soshiki/140300/p050713_d/fil/kekka.pdf

1992年に始まった生産緑地制度は固定資産税などが大幅に減免される一方、30年間の営農が義務付けられていました。22年に期限を迎えるのは生産緑地全体の8割と、ほとんどの緑地が該当します。全国の生産緑地1万2525ヘクタールのうち1都3県が6割近くを占め、22年問題は首都圏にあるようです。その為、「2022年問題」はかなり大きな影響を及ぼしそうです。

■生産緑地の「2022年問題」により、都市部の不動産はどのようになっていくのか？！

10年の指定延長を求めるか、地元市町村に買い取りを申請するか。所有者の選択肢は大きく分けて2つあります。市町村が買い取れない生産緑地は最終的に宅地に転用される可能性が高く、自治体は対策を急いでいるようです。詳細はどのようになるかは不明ですが・・・。

全国最大の生産緑地を擁する東京都は19年度から、本格的な保全対策に着手しました。1000～2000平方メートル程度の生産緑地を買い取り、ビニールハウスなどを整備したうえで新たな栽培技術に挑戦する希望者に21年度から貸し出す事を計画されています。

「インキュベーション農園」として利用してもらい、将来農地を拡大する際は生産緑地の活用を促す予定です。ちなみに「インキュベーション農園」とはAIやIoTを活用した農業技術を実験する事業者や研究者を募り、その技術を応用した農園の事です。

このほか、3000平方メートルの生産緑地を借り入れて「セミナー農園」を整備し、就農に関心を持つ50～60歳代を対象に農作物の栽培方法などを指導する事も計画されています。

神奈川県は都市農業の基本方針を示す「都市農業推進条例」を近く改正し、生産緑地の保全に取り組む姿勢を明記する。18年度には生産緑地で農業を続ける農家に対し、農業機械などの整備費を補助する制度を創設。市街地で新たに農地を整備する農家も対象とし、都市農業の振興を図る計画のようです。

埼玉県もさいたま市中心部に近い広さ1200ヘクタールの「見沼たんぼ」の保全に取り組んでいく予定です。所有者が持て余す区画を借りたり、買い取ったりしてNPO法人や外郭団体に管理を委託。農業体験イベントや担い手の育成に活用し、農地の機能を守る予定です。

国は生産緑地の指定要件を500平方メートル以上から300平方メートル以上に下げたり、農家レストランや加工施設を建てられるよう規制を緩和したりして地主が農地を維持できるよう後押しする予定です。土地活用の幅を広げ、無秩序な宅地化を防ぐねらいがあります。

マンションなど住宅開発が進む1都3県では生産緑地の周辺で暮らす住民が増加しています。しかし、首都圏で野菜を育てる生産者は「これからも都市農業を続けるには、周辺住民の理解が欠かせない」とのこと。首都圏の人口も20年代以降に減少に転じ、宅地の需要はいずれ頭打ちになる予定。いずれにせよ、不動産の2022年問題によって、大都市部で宅地が大量発生する可能性も出てきています。

住宅購入時に購入予定の物件の周辺に大きな生産緑地があった場合は、この2022年問題の関係で宅地化が進み、大規模なマンション等が建てられる事も懸念されます。

住宅購入時にはこのような『2022年問題』という事も頭の片隅に置いて、住宅購入に臨んでいただきたいと思います。

今後の不動産購入の参考にお役立て下さい。

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ローン返済中の方、今からローンを借りる方も
「借金をできる限り早く完済したい」
「利息をできるだけ少なくしたい」
と感じている方は多いのではないでしょうか。

利息軽減する方法としては、まとまった金額を入金する「繰上返済」が代表的な方法です。
繰り上げ返済の方法には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の２種類があります。
それぞれ下記特徴があります。

◆【返済額軽減型】
「返済額軽減型」は、返済期間は変わらずに毎月の返済額を引き下げるものです。同額の繰上返済をしたときの利息軽減効果は下記「期間短縮型」の方が大きくなりますが、実質的に毎月の返済額が下がるため、教育資金がかかる、妻が仕事をやめて収入が減るなど、将来的に住宅ローンの負担が大きくなることが予想されるときに、家計を安定させるのに効果的です。

◆【期間短縮型】
期間短縮型の特徴は、繰上返済された金額がすべて元金の返済に充てられ、その分の返済期間が短縮されることで、同じ期間分の利息が軽減される方法のことです。つまり、月々の返済額（元利返済額）は一定のままで、元金の繰上返済によって元金の返済が完了した期間と同じ月数分だけ利息を軽減する効果があります。

【例】実際に上記２種類で返済してみた場合の差を見てみましょう。
例えば、借入額4,000万円、金利2.0％、返済期間35年で、
借入後５年後に100万円繰上返済した場合

『返済額軽減型』
繰上返済により月々のお支払いが約11,900円程安くなり、
利息約35万円分の軽減効果あり
（支払い期間は変わらず）

『期間短縮型』
繰上返済により支払期間が14カ月短縮ができ、
その期間分の利息約85万円分の軽減効果あり
（毎月の支払額は変わらず）

また、上記と同じ条件（期間短縮型）で
100万円５年後、10年後、15年後に繰り上げ返済した場合どうなるか
【 5年後の場合】　14か月短縮　約85万円の利息軽減効果
【10年後の場合】　13か月短縮　約69万円の利息軽減効果
【15年後の場合】　12か月短縮　約54万円の利息軽減効果

⇒　つまり、同じ金額を繰上返済したとしても、
繰上返済は「期間短縮型」で行い、時期が早ければ早いほど軽減効果は高いということになります。

なお、ローンの繰上返済は、上記の時期だけではなく、
金利が高ければ高いほど、減税効果は大きく
返済期間が長ければ長いほど減税効果は大きくなります。

【まとめ】
住宅ローンは多くの人にとって、人生で最大かつ最長期間の借入となります。

だからこそ、効率よく、計画的に繰上返済をうまく使いたいものです。
借入期間が長い人、借入金利が高い人ほど、早期に繰上返済をするメリットが生まれます。
とはいえ、ご無理のない返済計画を最初のうちに建てられることをおすすめします。

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・マンション価格の中期予測

（一財）日本不動産研究所が、東京２３区のマンション価格と賃料の中期予測を発表しました。

＜日本不動産研究所＞http://www.reinet.or.jp/

日本不動産研究所は、昭和34年から不動産の調査研究・鑑定評価を行っている財団法人です。

こちらの発表によると、2021年以降のマンション価格は「微減する」という予測になるということです。

2020年のマンション価格は、107.8万円／㎡、2021年は、107.6万円／㎡、2025年は105.5万円／㎡という予測が発表されました。

例えば、70㎡のマンションで想定すると、2020年に7546万円のマンションが、2025年には7385万円になることになります。その差額は、161万円の価格減少となります。

この数字はどのように考えられるでしょうか。

・住宅ローン金利の推移

マンション購入において、もうひとつ注視しなければいけない要素が住宅ローンの金利です。

近年は空前の低金利といわれる状況が続いていましたが、ここ数か月は若干の金利上昇が続いています。

例えば、5年後に金利が0.1％上昇してしまっていれば、マンション購入価格が161万円下がったとしても、ローンの総支払額がほぼ同じくらい上昇してしまいます。

それほど金利の上昇は住宅購入において重要な要素なのです。

マンション価格の値下がりを待って、5年後の住宅購入を検討するとした場合でも、現在のお住まいが賃貸だった場合、その5年間は賃料を支払い続けることになります。

仮に、月15万円の賃貸に住み続けた場合、900万円以上の資金を消費し続けることになります。

900万円の資金を投下して、161万円の値下がりを待ち、結果、ローンの総支払額は変わらない、ということになってしまうこともあるのです。

もちろんポイントになるのは、住宅ローン金利の動向です。

5年後も現状の低金利が継続するのであれば、5年後の購入も検討の余地があると言えます。

ただ、金利が上がってしまっていた場合には、待っていた時間と費用が無駄となってしまいます。

・マンションの購入のポイントは

マンション価格や金利動向も踏まえた結論は、資産価値の下落しにくい物件を選ぶ、というポイントに尽きます。

日本不動産研究所の中期予測は、東京２３区の平均値となっていますが、やはり「駅近なのか」、「新耐震なのか」、「浸水などのハザードリスクはないか」などの要素によって、価格の下落率は変わってきてしまいます。

お住い購入を検討されている方には、現状の低金利の住宅ローンを活用しながら、資産価値の下落しにくい物件を選んでいただくことがベストかと思います。

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マンションは「区分所有建物」といって、各室ごとに所有権の対象となっています。
今回は、その区分所有権の範囲がどこまでかということについてお話しします。

区分所有建物は、建物の一部（専有部分）と、廊下や階段等、区分所有が共同で使用する部分（共有部分）、それから建物の存在する敷地の利用権の三つから構成されています。

まず、所有権の対象となる「専有部分」と、それ以外の「共用部分」の違いについて、しっかりと理解しておくことが大切です。

マンションなど1棟の建物を複数の個人または法人が所有する形態の建物では、「建物の区分所有等に関する法律」（略称：区分所有法）が適用されます。

この場合に、一棟の建物に構造上区分された数個の部分が、それぞれ独立して住居・店舗・事務所などの用途に使用することのできる各部分を所有する権利のことを「区分所有権」といい、各部分は「専有部分」と呼びます。

そして、この「区分所有権」の対象 （目的） となる範囲が「専有部分」なのですが、単純にそれぞれの「部屋の内側」と考えて差し支えありません。

「共用部分」は「専有部分以外のすべて」であり、これは原則としてマンションの区分所有者全員の共有です。

また、この「共用部分」には、法定共有部分と規約共有部分に分類されます。

「法定共有部分」とは、
「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分」として定義されており、廊下・階段・ロビー・エントランス・エレベーターや、それぞれの部屋の外側の配線・配管などの建物附属物にあたります。

「規約共有部分」とは、
規約により区分所有権の対象となりうる建物の部分、すなわち専有部分及び通常の所有権の対象となりうる付属物の建物を共用部分としたもので、管理人室・集会室等を対象とできますが、その旨を登記しなければ第三者には対抗できません。

それでは、専有部分と共用部分の間にある玄関や窓ガラス、壁、さらに専有部分に付属するバルコニーなどはどうでしょうか。

まず、バルコニーやルーフバルコニーなどは完全に部屋の外ですから、共用部分になります。各部屋の住人が専用使用権にもとづいて使用できるものの、区分所有権の対象ではありません。

そのため、バルコニーなどの使用にあたっては管理規約や使用細則の規定に従わなければならないほか、緊急時の避難経路として他人の通行を妨げてはなりませんから、勝手に物を置いたりしてふさいでしまうことはできません。

玄関ドアや窓ガラス、バルコニーへの出入り部分などは、その内側は専有部分とされますが、外側は共用部分です。つまり、内側だけなら何かを貼ったり塗ったりすることは自由ですが、外側に手を加えたり勝手に取り替えたりすることはできません。

ただし、玄関ドアの「鍵穴」は専有部分として扱われるため、区分所有者の責任でシリンダー交換などをすることができます。

壁や床・天井について
区分所有法には明確な規定がないが、国土交通省作成のマンション標準管理規約では、「天井・床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分」としています。
住戸内の生活スペース「天井・壁・床に囲まれた空間」は専有部分です。しかし、隣戸との壁は「共有部分」とされていますので、２つの住戸を購入し、１つの住戸にするといったことはできません。一方で壁の表面部分は、専有部分ですので、壁紙の張替えや色塗りを行うことは可能です。

床と天井に関しては配線や配管、床の下貼りなどの問題もあるため判断は難しいのですが、「壁紙や床材の張替えは自由、その下や内側のコンクリートを壊してはいけない」くらいに考えておきましょう！

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インテリアの配色は色彩計画から考える事をお勧め致します。

内装の配色の法則を知っておくと「広々とした開放感」、「心地よく感じる部屋」、「適度に落ち着ける部屋」を演出できるそうです。

内装色とは床・壁・天井の色のことをいいます。

また、床・壁・天井の色を変えることができない賃貸や変える計画がない場合でも、床の大半を占めるカーペットやラグや床から天井付近までを占めるカーテンの色選びの時に役立つ知識なので知っているとインテリアの配色がまとまりやすくなります。

お部屋全体の配色をうまくまとめるためには

「ベースカラー」「テーマカラー」「アクセントカラー」の配分を考える色彩計画（カラースキーム）を考えてみましょう。

・ベースカラー：70%(床・壁・天井・ドアなどで、ホワイトや茶色が一般的)
・メインカラー：25%(家具・カーテン・ラグ・ソファなどで、床や壁色と合わせるのが一般的)
・アクセントカラー：5%(クッション・観葉植物・カーテンレール・時計・インテリア雑貨などでインテリアにメリハリを生む色を選ぶのが一般的)

■ベースカラー

・部屋を広く見せる床の配色

床材の色を決める時、なるべく白っぽい色にすると狭い部屋でも広々とした印象になります。

・高さを感じる配色
天井に近いほど白っぽい色で配色すると、天井が高く見せることができます。(床・壁・天井の順に白っぽくしていく)

・低さを感じる配色

天井の色を暗くすると、部屋が低く見えます。

・正方形に近い形に見せる配色

6畳など、長方形の部屋では、間口の狭い方(壁の長さが短い方)の2面の壁を暗くすると正方形に近い印象の部屋になります。

■メインカラー

家具の配色

・暗い床色の部屋に、暗い背の高い家具を置くと、狭く見え圧迫感が出ます。

・収納量を重視して、背が高い家具を置く時は、床色に合わせるのではなく、壁色に合わせるのがポイントです。

・どうしても床色と同じ暗さの家具を置きたい時は、背が低いデザインにして、白の壁を多く見せる工夫をしましょう。

・同じ暗い家具でも、床が見える長い脚がついた家具は、部屋を広く見せる効果があります。

カーテン・ラグ・ソファ

・ソファ、カーテン、ラグを白っぽい色でまとめ、白の家具をコーディネートすると、広さと清潔感のある部屋となりますが単調に見えてしまうのがデメリットがあります。
素材も考慮するといいと思います。

・クリーム・アイボリー・ベージュなどの暖色をベースとしたソファ、カーテン、ラグと部屋に溶け込む木の色の家具の組み合わせは、無難な印象でどんな年代にも合う配色になります。

・ソファ、カーテン、ラグの色に暗い茶色の木の家具を組み合わせると、インテリアが引き締まり、メリハリの効いた空間が生まれますが
暗い茶色の家具の割合・置く場所・背の高さに注意が必要ようです。

コーディネートのポイントは、腰より低い位置を意識して、暗い家具を選ぶこと。そうすることで壁面の半分以上に白(または白っぽい色)が残るので、圧迫感の無いインテリアになります。

ホワイト・グレー・黒の無彩色でまとめたインテリアは、大人っぽく非日常的な空間を演出できますが
有彩色が無い空間の寂しく冷たい印象になる場合は、クッションやインテリア雑貨で暖色を少し足すと和らぐそうです。

■アクセントカラー

クッション・観葉植物などを使いアクセントをつけ、季節に応じてクッションやインテリア雑貨で変化をもたせてみてはいかがでしょうか。

賃貸のお住まいの方はベースカラー（床・壁・天井・ドア）はいじれないのであればメインカラー（カーテンやラグ）だけでも印象は変ります。あとはテーマを決めて清潔感なのか重厚感を求めるのかで配色は色彩計画をしっかりすることをお勧め致します。

内装色で演出できる部屋は多種多様に広がります。ご自分の落ち着く空間を是非つくってみてはいかがでしょうか。

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マンションに住んでみたら、上階の方の足音がうるさい・・・

共同住宅だという前提で購入したとしても、頻繁に上階の騒音等が聞こえてきて、一度気になりだしたら、少しの音でもかなり敏感に反応してしまい、ストレスを感じてしまいます。
まして、マンションの隣室に住む見知らぬ人の出した音だと、急に「こんな時間に非常識じゃない？」とイラッとしてしまうものです。

もしそのような場合はどうすればよいのでしょうか。

分譲マンションの騒音トラブルの場合は、いきなり直接上階の方に交渉や手紙等をだすのではなく、まずは管理会社の管理人さん、もしくは、マンションの理事会に一度相談されてみることをお勧めします。

マンションだと必ずしも上下左右の住戸が発生源でないことも多いので、まずはどこから発生している音なのか、ほかにも被害にあっている人はいないかなど、確認・特定できないとトラブルが大きくなってしまうこともあります。しかも、そこに人間関係のないところで当人同士の話し合いをすると、感情的になってしまうこともあるようですので、最初から当人同士で話すことは避けましょう。

最終的には、人と人とのことなので、一番の解決法は、事前に人間関係をよくしておくことです。お隣さんであれば、会うたびに、「子供がいますが、うるさくないですか？」とか「音が響いたりしていませんか？」等声掛けをして、入居してなるべく早い時期に関係性を作っておいた方が、トラブルになる前にお互いに気遣いができます。

上階については、普段顔を合わせることもありませんので、入居時に挨拶行くぐらいのことしかできません。なおさら注意が必要です。

購入してからでは、どうしようもない部分がありますが、現実的に購入する前には、ダメもとで現在の売主様にヒアリングをしてみる。
理事会の議事録等で騒音問題が議題に上がっていないか等、確認をしてみるなど最低限出来ることはありますので、念のためチェックをしておきましょう。

また、騒音トラブルに関しては、普通に生活していても被害者にも加害者にもなってしまう可能性があります。ちいさなお子様がいるご家庭でしたら、防音マットやコルクマット、防音カーペット等を敷く等少しでも対策はできます。

共同住宅ではお互いさまといえども最低限の騒音対策をされることをお勧めします。

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家を買う＝住宅ローンを組む

という方がほとんどだと思います。
昨今は低金利が続いていますので、現金をお持ちの方でもローンを組む事をお勧めしているくらいです。
となると、住宅ローンをどこで組むかは重要という事になります。

そんな中、「住宅ローン選びの後悔」に関するアンケート調査を行った会社があります。
住宅ローンを借りた経験のある30歳以上の男女360名を対象にアンケートを実施したそうです。

結果は…
住宅ローン選びで後悔している人は半数近くおり、全体の40.8％が後悔しているという結果となりました。
原因としては、金利や金融機関の選択などで後悔している方がほとんどのようです。
住宅購入時には物件の方に気持ちが向くので、住宅ローンは仲介会社の提携のローンを使う方も多く、細かい分析などはしている方は少ないと思います。

そうなると取引後、返済していくうちに友人知人の話を聞いたりすると「住宅ローン選びを誤ってしまったのか？！」という事を考える方も多いと思います。

住宅ローンは最長35年間も支払が続くものですので、借入時には慎重に選ぶ方が良いかと思います。ですが、住宅ローンに詳しくない方がほとんどだと思います。
住宅の事、ローンの事、登記の事、保険の事、税金の事、住宅購入をするのにいろんな事を学ばなければならないようでしたら、そもそも買いたいと思わないかもしれません。

じゃあどうすれば良いのか？
それは、あなたに不利益にならないようにしっかりサポートをしてくれるエージェントを見つければ良いのです。
安心して任せられるエージェントを選ぶ事で、隅から隅までご自身で勉強しなくても、良い買い物が出来るという事になります。

ほとんどの方がここを誤ってしまい、気になる物件の不動産会社へ直接連絡をしてしまうので、住宅ローン選びだけでも40.8％もの方たちが後悔してしまうという事になります。

気に入って購入した家なのに、後悔をしたまま住み続けるのもあまりお勧めはしません。
是非、そうならないように、これから住宅を購入される方は、まずご自身の意図を理解してくれ、そして不利益にならないようなサポートもしてくれるエージェント探しから初めてみてください。

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先日、東京地裁で驚きの判決がありました。

それは「路線価による相続財産の評価は不適切」というものです。

一般的には、相続が発生した場合の土地価格の評価については、国税庁の発表している「路線価」を利用する、と理解されています。

そしてこの路線価は、市場の取引価格の「８割程度」に設定されているとも言われ、相続が発生した場合にも、土地の価格が実際の取引価格より安く評価される、という認識が一般的でした。

この制度をうまく利用したのが、節税対策としての不動産購入です。

現金5000万円を持ったまま相続が発生すると、額面5000万円に対して税金がかかってしまいます。
一方で、5000万円で不動産を購入した場合、その不動産の価格は路線価により再計算され、4000万円として算定されます。
そのため、1000万円分の相続税が節税できる、というスキームです。

ところが、今回の判決では、不動産の価格算出に路線価を使うのではなく、実勢の取引価格を使うことが適当、という判断が下されました。

たしかに、タワーマンションなどの場合には、路線価評価と取引価格では大きな隔たりがあり、相続財産の評価として適当なのか、という疑問はありましたが、今回はその点を裁判所が否定した大きな試金石となる可能性があります。

今回の判決は、これまでの相続財産評価の流れを覆すものでしたので、影響は大きいと思いますが、そもそも時価評価が当然なのであって、路線価を利用していたことがイレギュラーだったのではないかとも考えられます。

ただ、その評価方法が国税庁の作為的な判断で運用されてしまうと、大きな混乱や不公平感が出てきてしまいます。
どういった場合には路線価評価が否定されるのかなど、わかりやすいガイドラインが設けられることを期待したいですね。

一般の方が自宅の取引価格を定期的にチェックするというのは難しいものです。
弊社が提供する「SelFin」では、自宅の情報を入力するだけでAIにより簡単に査定をすることも可能です。
不動産の場合には、向きやリフォームの有無など、価格を左右する個別要因が多く含まれますが、ひとつの目安となると思います。

ぜひ、保有資産のご確認にもご利用ください。

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