さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2019 年12月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

12 月の東京都区部は79.70 万円/㎡と前年比で7.6％上昇し、12 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は41.17 万円/㎡と前年比で2.4％下落し、3 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。

○神奈川県

12 月の横浜・川崎市は47.88 万円/㎡と前年比で5.1％下落した。神奈川県他は31.78 万円/㎡と前年比で1.4％下落し、4 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。

○埼玉県・千葉県

12 月の埼玉県は32.86 万円/㎡と前年比で1.5％上昇し、6 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は29.44 万円/㎡と前年比で5.0％上昇し、5 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告　Ｍａｒｋｅｔ　Ｗａｔｃｈ　サマリーレポート　2019年12月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201912_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

家を買って住宅ローン控除を受ける場合、また一定要件に合うリフォームをして所得税の控除を受ける場合（リフォーム減税）は、購入・入居した年の翌年1月以降に「確定申告」をする必要があります。
今回は、確定申告をどうやってやればいいのかの手順をご紹介します。

確定申告の時期
住宅ローン控除などを受けるための「確定申告（還付申告）」は、会社員の場合、購入・入居した年の「翌年1月から3月15日まで」に行います。（自営業者など毎年確定申告を行っている方は、2月16日～3月15日の一般の申告と合わせて行う）。確定申告によって還付されるお金は、約1カ月後に指定口座に振り込まれます。早くやればやるほど、早く税金の還付を受けることが出来ます。

▼【STEP1】　必要な書類をそろえる
確定申告に必要な書類（例）は以下のとおり。契約書のコピー、住民票、源泉徴収票など必要な書類は、購入した年のうちにそろえておくと、確定申告書の作成がスムーズにできます。※なお、土地を買って家を建てる場合のタイミングによっては、別途書類が必要なケースもある。

1. 確定申告書（Ａ書式）会社員の方
国税庁のサイトからプリントアウトするか、最寄りの税務署に行って入手する。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/r01/01.pdf

2.（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
国税庁のサイトからプリントアウトするか、最寄りの税務署に行って入手する。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/r01/17.pdf

3. 源泉徴収票（会社員などの場合）
会社員など給与所得者は、勤務先から「家を買った年」の源泉徴収票を入手する。

4. 住民票の写し

住宅ローン控除を受ける人の「購入した住居の住所地の住民票」の写し。市町村の役所で入手する。夫婦で住宅ローン控除を受ける場合は、夫婦それぞれ必要。

5. 住宅ローンの「年末残高証明書」
住宅ローンを借り入れた金融機関から送付される。2種類以上のローンを借りるときはすべて必要。

6. 建物・土地の不動産売買契約書・工事請負契約書のコピー
土地を買って家を新築する場合は、「土地の売買契約書」と「建物の工事請負契約書」のコピーが必要。

7. 建物・土地の登記事項証明書
購入した住宅の住所地を管轄する「法務局」で入手する。

8. そのほかの書類が必要なケース
認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、一定の耐震基準を満たす中古住宅は、それぞれを証明する書類のコピーが必要。

▼【STEP2】確定申告書に記入し、提出する
STEP1で用意した3.～8.の書類を見ながら、まず2.の「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を作成します。
必要事項を記入しながら、住宅ローン控除額の計算ができる。2.が完成したら、1.の「確定申告書（Ａ様式）」に記入（確定申告書はパソコンでも作成できます）。確定申告書が完成したら、必要書類を添付して住所地を管轄する税務署に提出する（郵送もできます）。地域ごとに管轄の税務署が決まっているので注意が必要です。
https://www.nta.go.jp/soshiki/kokuzeikyoku/chizu/chizu.htm

▼２年目以降の手続きは、「年末調整」で
【会社員などの給与所得者】は、
購入の翌年に確定申告して住宅ローン控除の適用を受けると、2年目以降については「年末調整」で手続きできます。年末調整では主に以下の書類が必要。

１．給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書等
住宅ローン控除の確定申告をすると（※）、税務署から、2年目～10年目の控除の手続き用に9枚まとめて送られてくるので、なくさないように注意が必要です！
２．住宅ローンの「年末残高証明書」
金融機関から毎年送付される。2種類以上のローンを借りている場合は、その全ての証明書が必要

【自営業者などの場合】は、
先に紹介した「確定申告の手順」と同じ書類への記入をして、「住宅ローンの年末残高証明書」を添付し、期日中に税務署に提出になります。
３月１５日に近づけば近づくほど、税務署は混雑します。
早い今の時期から確定申告を終わらせておきましょう。

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国土交通省は老朽マンションの建て替えを促すため、敷地売却のルールを緩和する方針との発表が2019年の夏にありました。現在は耐震性不足が認定された場合のみ所有者の8割以上の賛成で売却可能と決めていますが、外壁や配管などが劣化した危険な物件も同条件で対象に加えるようです。こうした物件を放置して住民や周辺に被害が及ばないように、管理組合で自主的に再生しやすくなるかもしれません。現在、2020年に入り、不動産売買・賃貸の繁忙期に入っています。そのような状況で不動産購入を検討されている方はぜひ、把握をしておいて欲しいと思います。

■老朽マンションの建て替えを促すため、『敷地売却制度』は本当に実現するのか？！

『敷地売却制度』は、敷地を不動産会社などに売却し、住民はその代金を元手に建て替えられたマンションに再入居したり、別の住居に引っ越したりする仕組みの事ではありますが、なかなか多くの住民の同意が得られずといった事が今までの悩みではありました。

その為、国土交通省は適用できる建物の対象を広げ、耐震性に問題がなくても骨組みや外壁、配管といった設備の劣化、マンション管理の不備などを加味して判断ができるようにするようです。具体的な基準は今後詰めていくようですが、建て替えに反対する所有者の存在も想定し、建物の危険性などについて客観性のある基準にすることを検討しているようです。

国土交通省は適用対象の拡大によって、1981年6月以降に建てられた、いわゆる新耐震基準の建物の老朽化に対応させたい考えだ。新耐震基準でも築40年超となる建物は2022年末に約25万戸、37年末には約250万戸になると推計されています。

※個人的には東日本大震災が発生した際に、1981年5月以前のいわゆる旧耐震マンションの被害状況を考慮すると、なるべく早く旧耐震マンションの対策が進む事を期待しています。

■マンション所有者向け調査で分かった、住民の方の建て替えに対する想い？！

国土交通省のマンション所有者向け調査では、1970～74年に完成した建物では2割の人が建て替えが必要との回答結果が出たようです。1975～79年でも1割超に及ぶ。古い建物でも基本的には修繕や改修で対応したいと考える所有者が多いようですが、築年数が上がるほど建て替えを必要と考える人が増える傾向にあるとの事でした。

老朽化へのマンション側の備えを把握するため、地方自治体がマンションの管理状況を把握するための制度もつくる予定のようです。2020年4月には東京都内で自治体で導入が進む届け出制度というものがスタートするようです。その制度では、1983年末以前に新築された建物を対象に管理組合の運営体制や修繕積立金の額といった項目の報告を求めます。

届け出によって備えが不十分な懸念のあるマンションを事前に把握できるほか、届け出すら無い場合はより危険度が高いと判断する材料にもなりますので、これから不動産購入をされる際には、この届出の有無をチェックするようなシーンが考えられます。

■2014年に成立した改正マンション建て替え円滑化法とは

改正マンション建て替え円滑化法が2014年に成立したが、所有者の意見集約は難しく、建て替えは十分進んでいません。2018年4月時点で累計2万戸に届かない水準にとどまっているようです。管理組合は大規模建物の増加や居住者の高齢化を背景に合意形成の負担が重くなりつつあり、なかなか円滑化法の推進にはつながっていないようです。

マンションは2017年末の時点で644万戸あり、国民の8人に1人にあたる約1500万人が住んでいるとされています。築40年超の建物は20年後に約5倍の約352万戸に増える見込みとなり、将来的にはゴースト化するようなマンションも出てくると予想されています。

そのような状況も知っていただき、今後の不動産購入の参考にしていただければ幸いです。

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私は耐水害住宅を報道番組で知りましたので簡単なご紹介をさせて頂きます。

耐水害住宅とは

玄関ドアや窓ガラスの隙間から水が入らないよう、パッキンを取り付けたり、壁面には防水塗料・シートを使用。
床下の換気口は水位が上昇すると自然に閉じるよう工夫し、トイレや風呂などの排水管には逆流防止弁を付け、エアコンの室外機などは高い位置に取り付けるなどの工夫がされている住宅です。

防災科学技術研究所と住宅メーカーの一条工務店がゲリラ豪雨や洪水に対応できる「耐水害住宅」の公開実験を行った。
という記事を見つけました。

→詳しくは　https://www.nikkei.com/article/DGXMZO50526140S9A001C1000000/

ゲリラ豪雨や洪水が発生すると、低地にある住宅では床上・床下浸水のリスクが高まってきます。開口部から水が入り込むだけでなく、排水管からの逆流によって住宅内に水が侵入する場合もあるのです。

屋内が水没した状態ではとても生活できませんし、ひとたび家財が濡れてしまえば、カビが生えてダメになってしまう可能性も出てきます。

結果、豪雨や洪水が過ぎ去った後も復旧にはかなりの時間がかかる為、通常の生活に戻るためには費用と時間がかかるるのが水害の怖いところです。

水害リスクの高い住宅では大雨時などに土のうを積んで対処するところもあると思いますが、そもそも住宅自体が水害に耐える構造になっていれば、こんなに安心なことはありません。

自分も含め住む場所を選ぶ事が出来ない方にはこのような住宅の開発はとても希望が持てるニュースでした。
これから自宅を建て替える予定の方は参考していただけると幸いです。

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日頃、お客様と物件案内に行っていますと、マンション内での結露をよく見つけてしまう場所があります。風呂場、洗面所等ではなく、お部屋でです。

結露は、放置するとカビの原因になり、人体にも、そして建物そのものにも、何もいいことありません。

内見に行った際に、「北側の壁や天井、床」を必ず確認しておきましょう。また、窓の枠も要チェック、結露が見られ、黒ずんでいる場合があります。売主様がお住まい中であれば、物や家具がたくさんある場合等一見わからないケースがありますので注意してみておきましょう。

北側の外壁には太陽が当たらないため、一に中温度は低いままで、その冷えた外壁と温めた室温との差が大きくなることで結露が発生しやすくなります。またマンションの断熱材が途切れてしまう部分があると、そのような部分に集中して熱の出入りが激しくなり、結露が発生しやすくなります。断熱材の途切れやすい場所とは、例えば、「窓」や「壁と天井がぶつかる部屋隅部などが該当し、熱伝導が伝わりやすくなる現象をヒートブリッジと呼びます。
※ヒートブリッジとは、
断熱材が入っていない部分、すなわち柱や梁が外部熱を内部に伝える現象をいいます。木材であっても断熱材よりもはるかに高い伝導率を有します。まして鉄骨やコンクリートはなおさら。夏は太陽熱を、冬は冷気を伝えると、結露の原因になります。

以上のように、ヒートブリッジの部分、北側の壁付近では結露が発生しやすく、カビ要注意ゾーンとなります。この部分には特に家具の置き方に注意して、結露やカビが発生しにくくなるような工夫も必要になります。

▼北側の外壁に面して押入れやクローゼットのある間取りはNG
押し入れやクローゼットといった小さく区切られた空間は空気の流れが生じにくく、もし北側の壁に面してそれらの収納がある間取りの場合は要注意です。その押し入れやクローゼットは結露の発生しやすい条件が整っており、知らない間に収納してある布団や洋服にカビが生えていた、なんてことになりかねません。

▼北側の外壁に面してタンスを置くのもNG
外気に面した角部屋の外気に面する部分に置いていた本棚を動かすと後ろの壁と床にはカビが生えていた。同じく、北側の壁に面してタンスを置くのもNGです。タンスに洋服を収納する場合、ぎゅうぎゅうに入れることが多いと思いますが、そのような状態では結露が発生しやすくなります。「タンスの扉を開けたら内壁に結露がびっしり」「大事な洋服にカビが生えた」という事態が発生する可能性があります。

タンスだけでなく本棚や勉強机も北側の壁に沿っておくと危険です。それらあまり移動しない家具を置くと、知らない間に裏にカビが生えている…ということがあるかもしれません。

購入するときも、また入居後の家具の配置も北側のお部屋は特に注意しておきましょう。

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防災瓦とは

防災瓦とはロック式と呼ばれる工法で瓦同士の連結を強化し瓦を釘で野地板（屋根の土台）に固定することで、耐風性も向上させた瓦です。

このように防災瓦は従来の瓦よりも地震や強風に強く、耐震性、耐風性の高い瓦です。

従来の瓦は連結させて固定されているので屋根の上に乗っている状態のため、地震や強風で瓦がズレたり浮いてしまうことがありました。

大地震で倒壊した家屋や散乱した瓦を見るたびに、瓦屋根は地震に弱いのではないかと言われますが、
倒壊した家屋は、旧耐震基準による日本家屋であったり、古い施工方法によるものが多く、瓦が直接的な原因では無いようです。

防災瓦のメリット

防災瓦にはたくさんのメリットがあります。
瓦同士をかみ合わせ、瓦と瓦はがっちりと固定されています。
震度7クラスの大地震でも脱落しないことが実験により証明されています。
そのため、瓦がズレたり、飛散したりすることもありません。

防災瓦は、土葺きの屋根瓦に比べると、土を使うのではなく、固定の際に釘を使うため軽量です。

また、日本瓦と同じように、サビや色落ちもありません。
屋根のメンテナンスでは再塗装の必要がなく、トータルメンテナンスコストも大幅に軽減でき、30年以上の長寿命が期待できます。

防災瓦では、従来の施工法を改良した、最新の「ガイドライン工法」による瓦屋根の施工が行われます。
耐震性だけではなく、耐風性も強化されています。

防災瓦のデメリット

最新の防災瓦は、瓦そのものが高価であるだけではなく、施工方法にも特徴があり、施工できる職人も少ないため設置に関する初期コストが上がってしまいます。
スレート屋根や金属屋根に比べると、和瓦と同じぐらいの重量がありますので、重いということには変わりありません。

防災瓦は、大地震でもズレや脱落の心配はありませんが、陶器と同じ素材ですので、衝撃により割れることがあり注意が必要です。

防災瓦は、従来の瓦屋根に比べても、他の屋根材による屋根に比べても、デメリットよりもメリットの多い屋根材であると言えます。

耐震性以外にも注目したい点は、耐風性能や防水性能です。

耐風性能を見ると、アームとロックががっちりとはめ込まれて固定されているため、地震だけではなく、台風時の強風にも対応した製品が登場しています。
ガイドライン工法と呼ばれる工法では、パッキン付ステンレスねじで棟部をしっかりと固定し、地震による棟の崩壊を防いでいます。

さらに防水性能の高い防災瓦も開発されています。
優れた吸水率、滑らかで流れ落ちのよい陶器質の表面と瓦形状により、防水性能を高めています。
厳しい防水試験にもクリアした防災瓦が登場しています。
デザインや色も豊富に取り揃えた製品も登場しているため、新築住宅だけではなく、屋根の葺き替えを検討している方にも防災瓦はおすすめです。

家のメンテナンスは怠るとあとで大きな出費に繋がりますので計画的にメンテナンスをすることをおすすめ致します。

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不動産購入の前に知っておきたい事がございます。近年、老朽化した物件が増えており、給排水管などの破損が多発し、保険金支払いが膨らんでいるという事をお聞きになった事はありませんか？

そのような破損が増え、最近ではマンションの管理組合が加入する保険の値上げが相次いでいるようです。また、2019年は大型台風による浸水でマンションの共用部に大きな被害が出たのは記憶にある方も多いかと思います。

■マンション共用部分の保険料が上昇！「総じて1年古くなるごとに保険料は数%上がる？！」

分譲マンションの火災保険は2種類あり、専有部分は各所有者が、共用部分は管理組合が保険に加入しています。そのような保険について、保険料の上昇が目立つのは共用部分の保険とのこと。

損害保険各社はここ数年、火災保険の値上げを繰り返しており、2019年10月に改定があったばかりです。変化率は地域や規模で違いますが、東京都内の物件では2019年10月分だけで20%超上がった例があるようです。2012年以降は築年数によって保険料に差をつける仕組みも一般的となっており、古いマンションは保険代だけでも大きな負担になりそうです。それも保険会社によって、細かい保険料は異なるようですが、「総じて1年古くなるごとに保険料は数%上がる」というのが一般的なようです。

共用部保険の期間は最長5年となっており、2019年10月以降の更新では、過去数回のベース保険料の上昇がまとめて反映される上、築年数が古くなった分を加算されるマンションもあるようです。

なぜ、このような事態になったのかは共用部用保険は主契約が火災補償で、水ぬれなどは特約で補償しています。マンションの全焼リスクは低く、保険事故の中で最も多いのは水ぬれ関連であり、全体の保険事故件数の47％以上を占めるようです。その次は風災が28％以上、物体落下が約10％、その他（水災、火災、雪災）が15％となるようです。

■築30年を超えるマンションは老朽化した給排水管事故が多くなっている？！

特に1980年代以降に大量供給されたマンションが築30年を超え、老朽化した給排水管が絡む事故が多くなっているようです。水ぬれ関連の保険金の支払いが増えており、その金額は毎年200億円を超えているようなので、ビックリです。老朽化した給排水管修理は保険の対象外となっていますが、水ぬれで生じた損害に対する賠償責任特約の支払いが増えているようです。このような事故が多発している為、保険料の値上げは繰り返され、結果、管理費の上昇、個人所有者の支払いが増えるといった、負のスパイラルに陥っているマンションも多いようです。

最も有効なのは早めに老朽化対策を施し、事故そのものを減らすことのようです。例えば、日新火災海上保険は15年から「マンション管理士による診断結果に応じての割引」をPRし、高評価を受けると平均20～30%保険料を引き下げる商品を発売し、契約数を増やしているようです。

その他、三井住友海上火災は「事故率および管理状況（修繕実施など）に応じての割引」、東京海上日動火災では「事故率およびメンテ（給排水管更新）に応じての割引」、損害保険ジャパン日本興亜では「事故率に応じて割引、紛争時は組合の弁護士費を保証する」という事をPRして他の保険会社との差別化を図られているようです。

■中古マンションを購入するような際には管理会社の評判も気にしてみては？！

築30年超のマンションなら保険更新を前に、水道管の更新工事を前倒しして事故率を下げておくような事前準備が管理組合には必要なようです。しかし、一定の修繕積立金がなければ工事は難しく、保険更新に間に合わないマンションもあるようなので、これから中古マンションを購入するような際には管理会社の評判も気にされる事をおススメ致します。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

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最近、ご相談を受けたのが、関東近県の築40年の空家のご売却です。
最寄りの駅からはとても徒歩で行ける距離でもなく、建物自体も老朽化して住める状況ではありません。
固定資産税は毎年約5万円毎年かかります。

また、土地の種類が「畑」になってしまっているため、簡単に売却することもできません。
農家の人にしか買い取ってもらえない、という非常に条件の厳しい土地になってしまっています。

さらに悪いことに、先日の台風の際には、剥がれ落ちた屋根部分が近隣の住居の室外機を壊してしまったという連絡がありました。
お詫びをして、修理費用を負担することになったそうです。

維持コストがかかるだけでなく、近隣にも被害を出してしまう、まさに負の遺産「負動産」になっている状況でした。

そもそも、ご相談者の方は、この物件はおじい様の代に放棄をしたと聞いていたのに、実際には手続きを行っておらず、受け取ってくれる予定だった方も亡くなってしまっており、お鉢が回ってきてしまった、という次第です。

早速、簡易査定をしてみたところ、近隣の坪単価で計算すると「想定販売価格800万円」という結果になりました。
・・・本当でしょうか？

よくよく精査してみると、近隣では坪1万円くらいで売りに出ている土地もあるエリアですが、売出から3年間売れていません。

また、近隣エリアでの過去の成約情報を取りましたが、近くで取引が成立した履歴も出てきません。

まさに、まったく需要のないエリアなのです。

現地の環境も、新築の住宅など１軒もなく、古い家々が続くだけで、同じような空家も点在しています。

せめて建物がリフォームして使えるレベルであればよかったのですが、そんな状況ではありません。

かといって、このエリアに土地を買って建物を新築したいというニーズがあるとも思えません。

まったく引き取り手が現れない場合には、解体して貸し農地にするといった方法も検討が必要です。

少し前までは、太陽光発電設備を設置のうえ、売電収入を得られるようにして、投資家へ売却する、という方法が流行りました。
ただ、今ではもう、売電価格の下落により、数字が合わなくなってきてしまっています。
太陽光発電事業による解決は難しいかと思います。

空家の再生事例として、アーティストを呼んで工房にする、地域の集会施設として再利用する、テレワークなどの事業所として有効活用するなどの方法も紹介されていますが、やはり、人がいないエリアでは、解決の手立てが非常に狭められてしまいます。

「海がきれい」「温泉がある」「美しい街並み」など地域自体に魅力がある場合にも、別荘地や観光地のような活かし方ができると思いますが、今後はニーズのあるエリアと、そうでないエリアの二極化がますます進んでいくのではないかと再確認させられました。

引き続き、近隣のお宅や不動産事業者にヒアリングをしたり、市の農地バンクに登録したり等、できることを進めていくしかない状況です。

土地や建物といった不動産は、不要になったからといって捨てることができません。
また、保有し続けるだけでもコストのかかる資産です。

不動産のご購入を検討される場合には、資産価値の落ちないエリアかどうか、しっかり吟味されることをお勧めします。

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2020年1月のフラット35金利は、20年以下が1.02%、21年以上が1.07%と先月から0.06%増となりました。

大手銀行の動向については、代表的な固定期間10年の最優遇金利について、長期金利の上昇などを理由に、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行がいずれも0.05%引き上げとなりました。
フラットの金利は先月に続いて微増となっておりますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

【フラット35 1月実行金利】

借入期間15年～20年 1.02％（先月+0.06%）
借入期間21年～35年 1.07％（先月+0.06%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

〇10割融資の場合の金利上乗せが年0.44％から年0.26％に引き下げられました。
〇中古住宅の「適合証明書」の取得を省略できる物件が拡大されました。
・築20年以内の長期優良住宅
・安心R住宅で新築時にフラット35を利用した住宅
・築10年以内で新築時にフラット35を利用した住宅
・中古マンションらくらくフラット35に該当するマンション
・団体登録住宅
〇建設費・購入価額の上限１億円の制限がなくなりました。

フラット35だけでなく、住宅ローン全般について、ご不明な点やご相談などございましたらお気軽にお問い合わせください。

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よく分かりにくい土地の価格について

今回は土地の価格にどのような種類があるのか、それぞれの特徴を簡単にみていくことにしましょう。

▼公示地価・基準地価

公示地価は、

国土交通省（土地鑑定委員会）から毎年1回公示される1月1日現在の土地価格で、公共事業用地を取得する際の価格算定基準とされるほか、一般の土地取引価格の指標にすることが目的となっています。本来は実勢価格に近いはずですが、実際にはかなり乖離している場合も少なくありません。都市部を中心に選ばれた地点（標準地）のみに価格が付され、毎年3月に公表されています。

基準地価も公示地価に似ていますが、こちらは都道府県によって決定される7月1日現在の土地価格です。公示地価の地点とは異なる「基準地」が選定されていますが、一部は公示地価と共通の地点があり、半年ごとの地価の動きをみることもできます。毎年9月に公表されています。

▼路線価（相続税路線価）

路線価（相続税路線価）は、相続税や贈与税の算定基礎となる1月1日現在の価格です。公示地価の8割程度が目安とされ、それぞれの土地価格は国税庁（国税局）が決定します。

公示地価や基準地価が選ばれた評価地点だけの価格なのに対して、路線価は（都市部の市街地では）原則としてすべての公道（行き止まり道路を除く）に付されます。従来は8月1日に公表されていましたが、2008年からは毎年7月1日の公表となりました。

▼固定資産税路線価

固定資産税評価額は、

固定資産税・都市計画税や登録免許税などの算定基準となる価格で、評価の見直しは3年ごとに実施されます。原則として（都市部では）すべての私有地に対し価格が付され、各市町村（東京23区は都税事務所）の取り扱い（管轄は総務省）となっています。

公示地価の7～8割程度の価格水準とされていますが、実際にはかなり乖離している場合も少なくありません。

▼鑑定評価額・担保評価額

鑑定評価額とは、不動産鑑定士が土地所有者や金融機関もしくは第三者の依頼にもとづいて算定する価格です。依頼の内容や評価の目的により異なる価格が出される場合もあるようです。

それに対して担保評価額とは、金融機関が融資をする際に土地の担保能力を評価するものです。金融機関の独自の査定によって “相場とみなされた価格” の8割、あるいは7割程度の評価がされることも多く、場合によっては6割程度になることもあります。

▼実勢価格（取引価格）

これは実際に売買された価格で、この事例の積み重ねによって取引相場が形成されます。他の価格が1平方メートルあたりの単価で表されるのに対して、取引価格は慣例により坪単価で表示されることもあるでしょう。

また、実勢価格（取引価格）も細かくみれば、

・不動産業者による「査定価格」、

・一般市場へ物件情報を公開するときの「売出価格」、

・実際に取引された（売買契約が成立した）「成約価格」

の3種類に分けられます。

「査定価格」は不動産業者が物件を調べたうえで「この価格なら売れる」ものとして顧客へ提示する価格ですが、それぞれの事情によって恣意的な要素が含まれるなど、意図的に低く、あるいは高く見積もられることもあります。

「売出価格」には、購入希望者から値引き交渉があることを見越して「査定価格」への上乗せがされているケースも多く、必ずしも土地価格相場の実態を正確に反映しているとはいえません。

ところが、売買価格事例のデータとして収集しやすいのは「売出価格」であり、これをもとに市場動向が語られることも多いです。。

不動産市場のトレンド（価格が上昇傾向なのか下落傾向なのか、取引が活発か低調か）などにより、「売出価格」の上乗せがたいへん多い時期と上乗せがあまりない時期の波が数年ごとにあるようですから注意が必要です。

「成約価格」は基本的に最も参考となる価格ですが、正確なデータが収集されにくいケースも少なからずあるほか、売主による売り急ぎや特殊な要因が背景にあるときには実際の相場から乖離することもあります。単純に数字だけをみると判断を誤ることもありますので注意が必要です。その辺りは、自分で判断することなく、あなたのお住まい探しをきちんとサポートしてくれる不動産営業マンに相談の上、聞いてみることをお勧めします。

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タワーマンションにおける浸水リスクや合意形成に課題がある？！

首都圏中心に増えてきたタワーマンション。今は新築マンション購入者の5人に1人がタワーマンションを購入するという時代のようです。そのような中、2019年の台風19号等の影響により、様々なリスクがタワーマンションの課題として浮上してきているようです。

私もタワーマンションに住んでいた時期がありますので、今回は個人的な見解も含めて、書きたいと思います。

まずは台風19号の影響により、JR武蔵小杉駅（川崎市）近くにあるタワーマンションは地下3階が浸水し電気設備が故障し、エレベーターや排水設備が動かず、トイレも使えない状態になったケースもあったようです。また、給水ポンプも電動のため断水となり、多くの住人に影響が出たようです。タワーマンションでは大規模な配電設備が必要なケースが多く、その配電設備のスペース確保のため地下2～3階に設置することが一般的であり、いざ災害が発生すると、タワーマンションの住人はこのような悲惨な状況が出てしまうようです。その為、配電装置を水密構造にするなどの事前対策が必要なようです。

被災したタワーマンションは、復旧にも壁が立ちはだかる問題があるようです。地下など共用部の工事費をどう捻出するか、電気設備など高額なものを組合が負担する場合は「区分所有者の合意が基本」となり、一時金が必要となれば、総会で4分の3以上の賛成が必要となる為、その合意形成には時間と費用も掛かってきます。

■災害以外にもタワーマンションには見えないリスクが潜んでいる。

タワーマンションの場合、12～15年ごとに行う大規模修繕工事に莫大な資金が必要となるケースが多く存在します。埼玉県川口市のエルザタワー55では1回目の大規模修繕に12億円かかり、1戸当たりの費用は一般的なマンションの約2倍が掛かったようです。

国土交通省のマンション総合調査（2018年度）によると、20階建て以上のうち修繕金が計画より不足しているのは28%。管理費などの滞納は40%となっているようで、資金不足のタワーマンションも多いようです。1回目の修繕工事は乗り切れたとしても、2回目、3回目の修繕工事はどのようになるか不安です。

例えば築30～40年での交換が多いエレベーターや機械式駐車場。多額の積立金が必要となり、その負担を巡り高層階と低層階で対立することもあるようです。修繕金が不足する場合は値上げが必要となり、住民が多いタワーマンションでは、負担する金額等も多く、合意形成はより難しいケースもあるようです。

総会での議決権については、住戸の価値割合に連動した設定も考えられるようです。国交省は2016年、マンションの標準管理規約を改定し、高層階と低層階で価値の差が大きい場合は、議決権に差を設けることも選択肢との解説を追加されており、今後増えていくタワーマンションに対する配慮ともとれる内容も盛り込まれているようです。

国内で最初のタワーマンションが誕生したのは1971年。古いタワーマンションが増え、修繕工事はこれから本格化していく。高まるリスクにどう備えるかの課題は山積しているようです。

■タワーマンションのメリット・デメリットについて

＜メリット＞

耐震・免震・制震構造・生活利便性に優れている・共用施設が充実している・手厚い防犯・防災対策・上層階は眺めが良い

＜デメリット＞

・管理費が高い・修繕積立金が高い（不足するケースもある）・投資目的の所有者が多い・住民同士の対立が起こるケースもある

以上のように、タワーマンションの購入については、メリット・デメリットも存在します。

ぜひ、今後の住宅購入にお役立て下さい。

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インテリアスタイルの種類

コーディネートには様々なスタイルがありすぎて、いまいちイメージがつかないこともあります。
一般にはナチュラルスタイル・カジュアルスタイル・モダンスタイル・個性的なスタイル・各国別スタイル・年代別スタイル
・女性向けのスタイルなどに分けられるようです。
色々なテイスト名もありましたのでご紹介します。

1.北欧ナチュラルテイスト

明るいナチュラル色の木目をベースに、いわゆる北欧テキスタイルでポップなイメージを追加したり、デザイン性の高い照明などでアクセントを付けていくインテリアテイストです。

2.ナチュラルモダンテイスト

ナチュラル＋シックといったイメージのテイストです。ナチュラル色をベースにシックなカラーでまとめたり、ガラスやアイアンといった素材でサブコーディネートすることで、大人っぽいナチュラルな雰囲気を楽しめます。

3.ナチュラルシンプルテイスト

ナチュラルテイストの基本である、ソフトトーンの木目とホワイトインテリアでまとめられたシンプルなコーディネートです。清潔感があり落ち着いたベースなので、観葉植物やインテリア小物でアレンジするとポップになったりモダンな雰囲気になったりします。

4.ナチュラルレトロテイスト

５０、６０年代に流行ったレトロテイストのナチュラル家具でコーディネートされたインテリアテイストです。現代のテイストに比べるとフォーマルな雰囲気が強いので、リビングなどにしっくり来ると思います。

5.カジュアルシンプルテイスト

比較的安価でシンプルなインテリアでまとめられたテイストです。
あまり個性的ではありませんが、気軽なイメージである程度機能的な家具をチョイスするので使い勝手は良いと思います。

6.カジュアルモダンテイスト

カラーやデザインがポップなものを取り入れたカジュアルスタイルのコーディネートです。
インテリアはシンプルに、雑貨などでアレンジすると演出しやすいです。
例えばキャラクターフィギアやアメリカンポップな雑貨など。
物を多く飾ることで楽しいポップな雰囲気が感じられます。

7.カジュアルキュートテイスト

キュートなカラーリングが特徴的な若者向けのコーディネートです。
ポイントとしては、ピンクなどのソフトトーンのカラーを多めに使い、アクセサリーなどもフォルムが丸く、素材もガラスなどキラキラしたものを使います。

8.カジュアルビンテージテイスト

使用感のあるインテリアを使うビンテージテイストのコーディネートです。
簡単な方法としては古くなったアイアン系のインテリアをレイアウトしたり、普段の生活には無いような、工具系のアイテムを雑貨としてデコレーションするとよいでしょう。

9.シンプルモダンテイスト

比較的フォーマルで整えられた印象のコーディネートテイストです。
木目を使う場合はウォールナット色などのダーク系でまとめたり、グレイッシュなカラーで整えます。家具のデザインは直線的であったり単一的なものをチョイスするとまとまり易いでしょう。
レザーなどを取り入れるとクールな雰囲気に移ります。

10.クール＆スタイリッシュテイスト

生活感が抑えられ、見た目の印象も温度感が低いイメージのコーディネートテイストです。
このスタイルは床や壁など室内の大きな面積を占めるインテリアをある程度統一させてからスタイリッシュな家具をチョイスするとうまくまとまります。

11.アーバンテイスト

都会的でシックな雰囲気のコーディネートテイストです。
このスタイルを考慮するときホテルライクなイメージが一番しっくりくると思います。インテリアのフォルムはシンプルなもので、カラーはグレイッシュなものをチョイスすると実現しやすいです。

12.モダンポップテイスト

洗練されたイメージの中に大胆なアクセントを付ける「モダンでにぎやか」といったイメージのコーディネートテイストです。
基本的にはシンプルモダンテイストに、フォルムやカラーがポップなアイテムを組み合わます。

13.ミニマルテイスト

直線的で無駄のないフォルムのインテリアを使用したコーディネートテイストです。室内のインテリアをホワイト一色でまとめたり、壁面収納などを使って空間のスペースを広く取ることに特徴があります。素材感は極力抑える方向でまとめると良いでしょう。

14.トラディショナルテイスト

伝統的なヨーロピアンテイストを持つコーディネートスタイルです。
特徴としてはインテリアのフォルムは流線型、女性的なものが多く、フェミニンなイメージも作りやすいテイストです。
家具のカラーは統一し、クラシカルなテキスタイルを取り入れると収まりが良くなるでしょう。

15.トラディショナルテイスト（重厚系）

クラシカルな雰囲気に重厚なソファなどを置いて風格を増すようなコーディネートテイストです。
カラーもレッドやブラウンなどのダーク系の色を使い、素材感も固い印象のものを使います。

16.モダンクラシックテイスト

海外のラグジュアリーな雰囲気を持つインテリア例のようなコーディネートテイストです。
現代的なヨーロピアンテイストといったところで、伝統的なテキスタイルを持ちながら高級感が強く演出されています。

17.エレガンステイスト

女性的なカラーリングが特徴となる柔らかいイメージのエレガンススタイルです。
紫やグリーンなどで淡い花のようなイメージを作り出し、ホワイトの清潔感をファブリックなどで強調します。
ロマンチックな雰囲気が魅力的です。

18.王室風エレガンステイスト

クラシカルなデザインの家具とゴールドなどのキラメキ感、そしてトラディショナルなテキスタイルを組み合わせた豪華で華やかなイメージのコーディネートテイストです。
家具も格調高いものを選ばなくてはならないので費用がかかります。

19.アンティークエレガンステイスト

使い込まれたシャビーな質感を持つ家具をコーディネートするインテリアスタイルです。
落ち着きながらもロマンチックな雰囲気が楽しめます。

20.モダンエレガンステイスト

クラシック過ぎずなめらかなフォルムを持つ家具で構成される現代的なエレガンススタイルです。
単純に花柄のテキスタイルを取り入れるのではなく、家具やインテリアで全体的に花のカラーをイメージするとモダンな雰囲気になるでしょう。

21.和風・ジャパニーズテイスト

日本的な家具を使うコーディネートです。
分類的には民芸調に入りますが、伝統的な家具を使いつつファブリックなどでモダンな雰囲気を出すのも良いと思います。
ロースタイルの家具に合わせて、壁を意識しながらコーディネートできると収まりが良くなります。

22.アジアン・民芸調テイスト

バリ家具など東南アジアのインテリアをメインに使用したコーディネートテイストです。
リゾート感も強くなるので、非日常的な空間を演出したい場合には参考になると思います。
照明は灯りを点々と灯すような感覚が大切です。

23.モダンアジアンテイスト

現代的なデザイン、機能にアジアンな素材を組み合わせたコーディネートテイストです。
一般的なリビング等にもなじみ易く、実現しやすいスタイルだと思います。

24.アメリカンカントリーテイスト

脚の隠れているどっしりとしたソファやロッキングチェアなど、日本で一般的にカントリーテイストというと、アメリカンカントリーが該当します。
カントリー家具は大きいくごついものが多いので部屋のレイアウトを工夫しながら調節すると良いでしょう。

25.フレンチカントリーテイスト

主に南仏のホワイトを基調としたカントリーテイストが有名です。
イメージとしては木材をホワイトでペイントした様な壁や家具、素材感が少し粗い石材や木材などを使用してコーディネートします。
グリーンも映えて落ち着いたさわやかなイメージになります。

26.イングリッシュカントリーテイスト

イギリスのカントリーテイストはクラシックテイストが他のものより強い印象があります。
シンプルなファブリックを大胆に使ったり、ギンガムチェックなどの伝統的なテキスタイルパターンを取り入れると雰囲気が出てくるでしょう。

どうでしょう、ざっくり調べただけで26種類、自分が思い描いているテイストはどれなのか建築業社の方に伝えられますか？
この記事を考えているとき子供のゲームで「どうぶつの森」を思い出しました。
ゲームの内容の中にそれぞれのテーマの家具が小物集め部屋をかざり、自分の部屋インテリアを採点してもらうものです。
家具のテイストや配置でいろいろな組み合わせができるのでその時の気分により部屋の模様替えできるのとてもの楽しものです。

実際にはたくさんの種類を試すのは難しいので、まずは自分の気になる家具を中心に部屋のインテリアを考えて見てはいかがでしょうか。

どの家具がいいのか迷う場合もあります。

私はパソコンソフトを使って間取りを考えて家具の配置や床や壁の色を替えて楽しんでいますのでパソコンソフト使ってみるのもいいかもしれません。

または、インテリア雑誌に載っている自分の思い描くインテリアに近い写真を使って説明してみてはいかがでしょうか。

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先日、日本経済新聞の朝刊を見ていて、ビックリするような記事が出ていましたので、ご紹介させていただきます。

■地裁判断結果、路線価での財産評価は『不適切』？！

その内容は「路線価に基づく相続財産の評価は不適切」とした東京地裁判決が波紋を広げているといった記事でした。その記事を見てみますと、国税庁は路線価などを相続税の算定基準としているが、「路線価の約4倍」とする国税当局の主張を裁判所が認めたとのことです。路線価は取引価格のおおよそ8割程度の価格となる為、前々より節税効果が高い方法として節税を目的とした不動産購入をする人も多くいます。しかし、今回の記事を見ていますと、相続税の基準となる路線価と、取引価格に大きな差があれば注意が必要との事でした。

2019年8月末の判決で東京地裁が路線価に基づく相続財産の評価を「不適切」としたのは、2012年6月に94歳で亡くなった男性が購入していた東京都内と川崎市内のマンション計2棟との事でした。

購入から2年半～3年半で男性が死亡し、子らの相続人は路線価などから2棟の財産を「約3億3千万円」と評価。銀行などからの借り入れもあったため、相続税額を「ゼロ」として国税側に申告した。だが男性が購入した価格は2棟で計13億8700万円で、路線価の約4倍だった。国税当局の不動産鑑定でも2棟の評価は約12億7300万円で、路線価とはかけ離れていました。

このため国税側は「路線価による評価は適当ではない」と判断。不動産鑑定の価格を基に「相続税の申告漏れにあたる」と指摘し、相続人全体に計約3億円の追徴課税処分を行ったが、相続人らは取り消しを求めて提訴していた。

土地や家などの相続財産は「時価」で評価すると法律で決められている。ただ、国税庁は「納税者が時価を把握することは容易ではない」として主要道路に面する土地について「路線価」を毎年発表し、相続税や贈与税の算定基準としています。路線価は土地取引の目安となる公示地価の8割。このため現金よりも不動産を購入して相続した方が税金が安くなる傾向があり、”節税”目的での不動産取得は広く行われている。

今回の判決では「特別の事情がある場合には路線価以外の合理的な方法で評価することが許される」と指摘。今回は「近い将来に発生することが予想される相続で、相続税の負担を減らしたり、免れさせたりする取引であることを期待して実行した」と認定し、国税の主張する不動産鑑定の価格が妥当としたケースのようです。

■相続時の評価は法律では「時価」、国税庁は「路線価」？！

今回、国税当局は国税庁長官の指示で財産の評価を見直すことができる通達の規定（財産評価基本通達の6項）を適用して価格を見直している。相続税の算定基準を路線価とする根拠でもある通達との事です。

通達は国税当局の判断で財産の評価を変えられるため「国税の伝家の宝刀」とも呼ばれているようです。しかし、どのようなケースで宝刀が抜かれるのか明確な基準はないようです。判決に困惑する税理士も少なくないとのことでした。

原告の相続人らは不服として控訴しているようですが、相続税の算定基準を変える事にもなる為、今後の動向に注目していきたいと思います。

相続税の課税対象は2014年は4.4%にとどまっていましたが、2015年1月から対象が拡大され、2017年に亡くなった人では8.3%とほぼ倍増しているようです。都内に住んでいる方・もしくはこれから購入をしようと思われている方は、相続税の事も視野に入れた生活が求められます。今後の相続財産の評価動向に注目していただければ幸いです。

今後の参考にお役立て下さい。

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アメリカの住宅ローンの残高が、日本円で1,019兆円と過去最高を更新して増えているようです。

ニューヨーク連銀が今月まとめた統計によると、今年7月～9月の住宅ローン残高は、前年の同じ時期に比べて3.2％も多いという事がわかりました。

これは低金利でお金を借りやすくなり、住宅購入が進んでいる事が伺えます。

アメリカでは本来、生涯で2～3回は住宅を買い替えるのが一般的です。

若い頃に住宅を購入し、結婚して大きな家に住替え、年齢を重ねた頃に少し小さめの家に住替えます。

日本では終の棲家などと言われていますが、ライフスタイルに合わせて家のサイズを変えていくのも良い選択だと思います。

その為には、資産価値のある住宅を購入するのはもちろん、いつでも売却出来るように住宅のメンテナンスも必要となります。

最近では、フルリノベーション済の住戸もあり、買主様も内見時にイメージがしやすくなっておりますが、リフォーム履歴もなく家の中も汚い状態ですと、買主様もリフォームを前提に購入したいと考えていたとしても印象はあまり良くはないかもしれません。

ですので、マンションでしたらマンションン全体の事にも関心をもって、修繕積立金や管理費がどのように使われていて、どこを修繕しなければならないなどと事前に確認する必要があります。

戸建ての場合は、雨漏りや蟻害が発生しないよう、外壁塗装や薬剤の散布などを定期的に行っておくと、建物修繕工事の余計な出費を出さずに済むと思います。

もちろん室内も設備を交換すると費用はかかりますが、売却時にまとめてリフォームするとなるとそこでも費用がかかってしまいますので、都度古くなった物はリフォームをする事を検討しておいた方が良いと思います。

弊社では終の棲家と思って住宅購入をするのではなく、資産と思っての住宅購入をされる事をお勧めしております。

資産として購入されていると生涯で2～3回の買換えは可能となります。

是非、そういった事を念頭において住宅購入をされてみてはいかがでしょうか？

また、どこの不動産会社に行ってもサービスが一緒だと思っていませんか？

物件の良い部分だけでなく、悪い部分の情報も教えてくれて、尚且つ将来の事も一緒に考える事が本来の不動産仲介会社の役割であり、エージェントであると思います。

不動産購入で後悔をする事のないよう見極める力もつけていただけたらと思います。

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公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2019 年11月度の不動産流通市場動向が発表されました。

以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

11 月の東京都区部は80.57 万円/㎡と前年比で6.0％上昇し、11 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は38.97 万円/㎡と前年比で2.2％上昇し、10 月に続いて前年同月を上回った。

○神奈川県

11 月の横浜・川崎市は48.29 万円/㎡と前年比で3.9％上昇した。神奈川県他は32.56 万円/㎡と前年比プラス11.3％の2 ケタ上昇となり、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県

11 月の埼玉県は32.86 万円/㎡と前年比で4.1％上昇し、5 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は28.53 万円/㎡と前年比で2.6％上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告　Ｍａｒｋｅｔ　Ｗａｔｃｈ　サマリーレポート　2019年11月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_201911_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！

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今年そして来年と、相続に関連する法律が立て続けに改正されています。
自宅を所有している持ち家派の方であれば、ぜひ知っておきたい分野でもあるので、かいつまんでご紹介したいと思います。

・配偶者居住権の創設
亡くなった方と同居していた配偶者の方は、遺産分割協議によってそのまま自宅に住み続けることができるという「配偶者居住権」が創設されます。

現行法では、自宅をもらうか、もらえないかの二者択一となってしまうケースがありました。
そこで、この配偶者居住権を創設することで、自宅の「持ち主」と「使う（住む）人」を明確に区分できるようになります。

配偶者居住権は、遺産分割以外にも、遺言書を書くことで、認められます。

・夫婦間での居住用不動産の贈与に関する優遇措置
生前に配偶者から居住用不動産の贈与を受けていた場合でも、相続発生時に配偶者の取り分を減らさなくてよい、という制度です。

これまでは相続人間の公平を優先していたため、生前贈与の効果が薄くなっていました。
今回の改正により、配偶者に住まいを遺したい、という被相続人の意思が優先されることになります。

・自筆証書遺言の方式緩和
これまで全文手書きでなければいけなかった遺言書が、財産目録についてはパソコンで作成しても構わない、という形式に変更されます。

不動産についてを遺言書に記載する場合、住所と異なる「地番」を書かないといけない、マンションについても部屋番号とは無関係な「家屋番号」を書かないといけない、などの実生活とかみ合わない情報が必要とされていました。

これらが、法務局で取り寄せた登記簿謄本の添付でもOKということになるので、書き間違いや特定不足という事態を減らすことが可能になります。

こうした改正は、自宅を所有している方にとってはメリットのある改正となるはずですので、ぜひ今後発表される続報などにも注目していただきたいと思います。

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家づくりには、家の本体工事以外にも様々な費用が必要になります。

まずは、家づくり全体の総費用を大きく分けてみました。
総費用は大きく分けて3つになります。

注文住宅の総費用（＋税金）＝本体工事費＋別途工事費＋諸費用

3つの各費用の内訳を簡単にまとめてみました。

1.本体工事費

本体工事費は、その名の通り、建物本体に係る工事に使われる費用のことです。

具体例

仮設工事・基礎工事・木工事・屋根工事・外壁工事・建具工事・内装工事

2.別途工事費用（付帯工事費）

別途工事費用途は、主に建物を建てるための工事や屋外の工事費用のことです。
建物本体以外の工事に係る費用だと考えるとわかりやすいでしょう。ただし、別途工事費用の内容は、建築会社によりことなります。

具体例

解体工事・地盤補強（地盤改良工事）・屋外給排水工事・電気設備工事・ガス工事・外構工事・照明器具工事・カーテン工事・空調工事

3.諸費用

諸費用とは、上記の本体工事費用および別途工事費用以外の費用で、様々な種類のものがあります。

具体例

建築に係る費用

地盤調査費・建築確認申請費用

登記関係

建物の所有権保存登記・土地の所有権登記・建物表題登記・抵当権設定登記

借入に係る費用

融資事務手数料・保証料・団体信用生命保険特約料・特約火災保険料・印紙代

建替え費用

仮住まい費用・引っ越し費用・貸倉庫費用

その他の費用

地鎮祭、上棟式などの祭典費用・近隣への挨拶・その他雑費

税金

各費用に対して、税金がかかってきます。金額の大きな取引となるため、消費税の額だけでも高額となります。また、その他にも税金がかかってくるので、確認しておきましょう。

具体例

消費税・印紙税・不動産取得税・登録免許税・固定資産税・都市計画税

家を建てるのに必要な費用割合

注文住宅を建てる際に、必要な費用の割合が、一般的にどの程度なのか知っておくと、そこから大きく乖離してしまっていないか、ある一部が安くなりすぎていたり、高くなりすぎていないか、ある程度の目安となりますので参考にしてください。

それでは、注文住宅の総費用を構成している3大費用が、総費用に対してどれくらいになるか、ある程度の目安です。

建てる家の構造や建築工法、様々な条件の違いによって、この割合がどのような家であっても当てはまるわけではありませんが、一般的な平均の参考値として、この程度の費用割合となります。
本体工事費：65～75%
別途工事費：15～25%
諸費用　　：10～15%

ランニングコストは住宅ローンの返済だけではありません。

一戸建てとなると、屋根の防水処理や外壁などは大規模で高額の修繕やリフォームが必要なりますので資金管理を行い準備をしなくてはいけません。

ランニングコストのコストダウンさせる方法

・家の形状をシンプルにする

家の形状をシンプルにすることで費用を安く抑えることができます。シンプルな形状の家で一般的なものが「総2階建て住宅」です。逆に費用が高くなるのは、家の形が複雑な場合です。

なぜ家の形が複雑だとお金がかかるかというと、角が多く凹凸が多くなると、凹凸の分だけ壁の量や柱の数が増え、その分家づくりに必要な材料も増えるからです。

・間仕切りを少なくする

間仕切りをつくるということは、家の中の壁を増やすことになります。壁が多くなるとその分壁をつくるために工事が必要で、工事費や材料費や人件費がかかります。

壁をひとつつくるのに、様々な材料や人々が必要になるので、それに伴いコストは上昇します。

逆に間仕切りを少なくすれば、壁の工事が減り、壁をつくる為の材料、建具、人件費が削減されます。

また、間仕切りが少ないと1部屋の面積が広くなるので、広々とした空間を演出できます。

・材料を統一し種類を絞る

材料や素材の種類を統一することで、費用を抑えることができます。一般的に家をつくる際には、材料を多めに発注して、何かトラブルが起きても問題ないようにリスクヘッジしています。

そのため、材料や素材の種類が多いと、それだけで各材料を多めに発注することになりますので、材料や素材の種類が増えれば増えるほど、無駄な材料が多くなってしまいます。

例えば、できるだけ材料を統一し素材の種類を絞った壁の場合と、一つの壁に数種類の材料や素材を使用した場合とでは、統一した方が圧倒的に壁を安くつくることができます。

・水回りの設備をまとめる

水回りの設備を集中して設置することで、配管を短くしコストダウンが実現できます。

また、道路と水回りの設備との距離を近くすることで、引き込みが短く済むので、同様にコストを抑えることができます。

さら、上下階で同じ位置に水回りの設備を集中しておくとコストダウンをはかることができます。

例えば、2階にトイレを設置した場合、トイレを上下階全く同じ位置にしたり、1階のトイレと浴槽、キッチン、洗面所をできるだけ近い場所に設置するなど、間取りを工夫することで、給排水のルートを短く無駄のないようにし、価格を抑えることができます。

また、水回りを整理すると、後々リフォームが必要になった時に、リフォームの際に床や壁をはがす面積も小さくなるため、将来的なリフォーム費用の削減にもなります。

注文住宅を建てる際には、各費用の内訳を理解しておくことで、各費用のバランスを把握できます。

現在、我が家の立替プランを検討中ですが、出来るだけ上下の壁位置や、上下の水廻りの位置と2階の間仕切りの削減を基準に只今プランニング中です。

いろいろ調べると金額などの情報は取れますが設備などはショールームに行って実物を確認しておくと良いかもしれません。

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2020年4月1日から企業や消費者の契約ルールが大きく変わります。民法のうち債権関係を規定する債権法が改正されたためです。2020年4月以降に結ぶ契約については、保証人になったり、住宅の賃貸や商品・サービスを売買したりする場合において、注意が必要です。もちろん、この影響は不動産業界においても及びます。

■保証人の負担額に上限を設け、上限額（限度額）がない契約は無効になる？！

改正民法は2017年に成立し、準備期間があり、2020年4月に施行されます。改正項目は約200項目に及び、かなり問題視する声も聞こえるようになってきました。勿論、ビジネス環境にも影響を及ぼします。その中でも大きく変わるのは保証人の立場であり、「保証」は支払い義務がある人が弁済しない場合に、代わりに履行する義務を指します。

不動産業界においてはアパートなどの不動産を借りる場合に必要な連帯保証人の扱いが変わります。契約時に将来の債務額が特定されないものは「根保証」という。例えばいまは子が家を借りる時に親が賃料を保証する場合などの根保証では、火災時に親が弁済する債務額の上限を定めていません。2020年4月からは保証人を保護するため、上限額（限度額）がない根保証の契約は無効になります。

個人と事業者の契約をまとめた「約款」も明確にする必要があるようです。これまでは民法に約款の規定はなく「約款は契約ではない」と係争になることもありました。いまは電気やガス、保険、クレジットカード、携帯電話など多くの契約に約款がありますが、内容が細かく膨大なため、読まない人も多いと思いますが、改正後は「約款が契約内容になる」と明示してあれば約款への同意が法的に契約になるようです。信義則に反して消費者の利益を一方的に害するような条項は無効となります。

企業による突然の約款変更は、市場環境の変化など合理的な理由があればできますが、この市場環境の変化などの合理的な理由が認められない場合は一方的な変更は出来なくなるため、ビジネス環境下においては慎重に約款を作成するなどの対策が必要です。

■民法改正が及ぼす不動産事業：「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へ

上記にも記載をさせていただきましたが、2020年4月1日に民法が改正されます。民法全体の大改正ではなく、債権法と言われる売買契約や不法行為に関する規定を大幅に見直し、売買契約における瑕疵担保責任という概念に代わって新たに「契約不適合責任」という概念が導入されることになります。これは不動産の売買契約にもとても大きな影響を与えることになるになりますので、ぜひ、この知識は不動産購入予定者の方にも把握をしておいて欲しい事です。

これまで、民法第570条などによって、瑕疵担保責任＝商品に何らかの瑕疵（きず、欠陥、不適合などのトラブル）があれば売主がその責任を取らなければならないという文言通りの規定が存在しておりました。その瑕疵担保責任において売主が責任を取る場合のケースは下記の4点です。

＜瑕疵担保責任：主がその責任を取らなければならないケース＞
① 売買の目的物に普通の注意を払っても発見できないような「隠れた瑕疵」がある場合
②売主は損害賠償の責を負うか、瑕疵が重大で契約の目的が達せられないときは契約解除③瑕疵の発生については引渡し後何年という制限もなく
（実際は民法の債権消滅時効により10年で消滅する・瑕疵発見後は１年以内に請求しなければならない）
④売主の故意・過失に関わりなく責任を負うという無過失責任（売主にはとても重い責任）

※民法第570条はその文言について債務不履行の一般原則（同法第415条ほか）との関係や責任の法的性質が明確でないとの指摘が為されており、また瑕疵についても法文定義は設けられていないため、専ら判例や法律解釈（※心理的瑕疵、環境的瑕疵などが認められてきたがその範囲は一律ではない）によって定義されてきた経緯がありました。

※心理的瑕疵：過去に自殺・殺人・事故・火災などがあり心理的に住み心地に影響する場合等
環境的瑕疵：近隣からの騒音・振動・異臭などによって安心して暮らせない場合等

※「瑕疵担保責任」は任意規定
瑕疵担保責任に関する規定は、多くの判例や法律の解釈によって「任意規定」とされている。つまり強制規定ではないので契約内容によって売主の瑕疵担保責任を制限することが可能だった（瑕疵担保責任の一部免責）。

上記の瑕疵担保責任の範囲では売主の責任は少なくとも消滅時効にかかる10年間は存することになり、それは商慣習上においては極めて長いということから、大抵の場合契約書によって売買契約締結日から3ヶ月程度に制限されていました。また、状況によっては売買締結時点で売主の瑕疵担保責任なしとの契約書（瑕疵担保責任免責契約）も存在するのが現状でした。

現況有姿での販売も通常行われる中古住宅の取引においては、任意規定である瑕疵担保責任は売主とその意向を反映し、その状況を理解した不動産会社によって制限され、これまで買主側は場合によっては『後悔するような不動産』購入になってしまうケースもありました。

■不動産のおける「契約不適合責任」になると実際に何が変わる？！

今回の民法改正は、『買主保護』の意味合いが強く押し出されています。売主の瑕疵担保責任は法定責任から契約責任＝債務不履行責任に法的整理が行なわれたため、契約不適合責任は特定物・不特定物の別を問わず適用され（住宅は特定物）、契約不適合の対象は原始的瑕疵に限られないことになります。さらに、買主の取り得る法的手段として、これまでの契約解除、損害賠償請求に加えて『追完請求、代金減額請求』も認められるようになります。

※原始的瑕疵とは：これまで契約締結時までに生じたものを原始的瑕疵といっておりました。改正民法では、契約の履行時までに生じたものであれば契約不適合責任を負うことになります。

『追完請求、代金減額請求』も認められるとは、具体的には、修補（瑕疵を修理し補うこと）、代替物を引渡すこと、不足分を引渡すことを請求できるようになり、またこれらが売主によって為されない場合には、催告して代金の減額を求めることもできるようになります。なお、契約の解除についても事前の催告が必要になるが、今回の改正によって、契約目的の達成は可能だがハードルが高い場合には契約解除できることになり、『解除できるケースが増える』ことが想定されています。さらに、瑕疵自体も「隠れた瑕疵」である必要がなくなったため、買主の善意・無過失は解除の要件として不要になったことも法的には比較的大きな違いとなります。

■買主の権利行使の期間や制限にも違いがある
これまで、瑕疵を理由とした損害賠償請求および契約解除要求の権利行使は、買主がその事実を知ってから1年以内にしなければならないと規定されていました。
民法改正以降は、下記の2点が重要視されています。

＜民法改正以降の買主の権利行使期間について＞
① 種類または品質に関する契約不適合を理由とする追完請求などの権利行使は、買主が契約不適合を知った時から1年以内に通知する
（不適合の内容を把握することが可能な程度の通知）
②数量や移転した権利に関する契約不適合を理由とする権利行使については期間制限が設けられていない

もちろん消滅時効にかかる可能性はあるが、今回の改正によって債権者が権利を行使できる時（客観的起算点）から10年が経過した時点だけでなく、債権者が権利を行使することができることを知った時（主観的起算点）から5年が経過した際も債権は消滅時効にかかるので、注意が必要です。これが今回の改正で買主に対する唯一の『権利（期間）縮小』と言える部分とのことです。

■不動産の「契約不適合責任」対策にはインスペクション＋瑕疵保険提案が有効？！

民法改正によって不動産売買で制限されてきた買主の権利が拡充され、相対的に売主の責任および責任が及ぶ範囲は広くなりますが、従来の引き渡し規定などの特約での不動産売買契約も有効ではあります。しかし、民法改正後の2020年4月以降は、信頼利益だけでなく履行利益（＝その契約がきちんと履行されていれば、その利用や転売などにより発生したであろう利益）も損害賠償請求の対象となり、追完請求および代金減額請求も認められるため、“現実的に買主が行使しやすい対抗措置”となる可能性が高いと考えられています。

このようなやり取りを軽減する対策としては、契約不適合責任に対応するには、まず契約書（もしくは物件状況調査の報告書および付帯設備表）に物件の状態・状況を細大漏らさず記載することがとても重要になります。

その為、買主の権利行使によって発生するトラブルによって、無駄な時間を回避するためには、「インスペクション+瑕疵保険」への加入がこれまで以上に有効な手段となりそうです。

仮に契約書に記載されていない隠れた瑕疵が発見されても、事前にインスペクション（＝専門家による建物の現況調査）によって特段の指摘がなく、瑕疵保険に加入できる状態もしくは売主がコストを負担して瑕疵保険に加入済みであれば、追完請求にかかるコストを保険の適用によって賄うことができます。またこのような瑕疵保険の制度を活用する事によって、売主サイドも安心してご自宅の売却ができることにもつながります。

売主にとっても、買主にとっても、民法改正後に住宅を売買する際に必要なのは、契約書の記載事項の見直しと、それ以上にインスペクション＋瑕疵保険の仕組みを有効活用することが重要なようです。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

日本の国土は、山間部が多いため、もともと平坦なところばかりではなく、傾斜地を造成した宅地も数多く存在しています。そこで知っておきたいのは、盛土（もりど）と切土（きりど）です。

その言葉からも分かるとおり、盛土は元の地盤面に土砂を盛り上げたものであり、転圧（締め固め）や地盤改良工事が不十分な場合には軟弱地盤になり、強度に不安が残る場合があります。

それに対して切土は元の地盤が残るため、比較的安定しているといえるでしょう。

また、下の図の「宅地」は一つの宅地の中に盛土部分と切土部分が混在し、地盤の強度が異なることによって不同沈下の原因となることがあります。

新しく盛土された地盤は3年から5年程度で沈下や圧縮が落ち着くとされていますが、盛土の内部にコンクリート片や廃棄物、大きな石あるいは木の根などの混入があるときは、空洞ができたり木の腐植が進んだりすることによって、10年近く経たないと安定しないこともあるようです。

さらに、擁壁から1メートル以内くらいの部分は転圧不足になりがちで、部分的な地盤強度不足が生じることもあります。とくに造成から間もない時期に分譲される宅地では、十分に注意しておきましょう。

また、盛土は傾斜地だけでなく、水田や湿地などの埋立地や谷埋め盛土地などもあります。とくに大規模な谷埋め盛土地は、大地震などにより数十戸単位で崩れて流れることがあるため十分な注意が必要です。年数を経た傾斜地の盛土でも、大地震によって崩れることがあります。 国土交通省の「大規模盛土造成地マップの公表状況について」というページには、調査資料などをweb上で公表している自治体へのリンクが掲載されています。
該当する地域ならしっかりと確認しておきたいものです。

盛土や切土によって地盤面に高低差が生じた造成地、あるいは過去の埋め立てなどが考えられる造成地の住宅や土地購入を検討する際には、注意しておきましょう。現場によっては造成工事に関する図面等がありますので、場合によっては業者に資料の提示や説明を求めてみてください。ただし、工事年代が古い場合などは不動産業者による調査で関係資料を入手できないこともあります。地盤強度が気になる土地の場合には、地盤補強工事費用を見込んでおくことなども考えておくことをお勧めします。

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ヒートショックという言葉は聞いたことがあるものの、身近な問題として考えている方は案外少ないのではないでしょうか。

最近のニュースで20代の人がヒートショックでなくなったと聞きました。
ヒートショックに年齢は関係はないと言うことです。

特に冬場に気を付けたいヒートショックは、どういった人が特に注意するべきなのかを理解し、家族に年配の方がいない場合も予防法を抑えておくと良いと思います。

ヒートショックとは、室内での急激な温度差が影響で起こる、身体へのさまざまな悪影響のことです。
血圧が大きく変動し、心筋梗塞や脳梗塞などを引き起こし、最悪は死に至ることも少なくありません。

家の中で高齢者が死亡する原因の4分の1が「ヒートショック」だと言われ年間1万人以上が亡くなっており、その数は交通事故の2倍以上だということです。

■ヒートショックに年齢は関係なくすべての人に注意が必要

ヒートショックの危険性が高いのは高齢者ですが、もともと血圧が高かったり、糖尿病、高脂血症、さらには不整脈などの持病を持っていたりする場合は、年齢に関係なく注意が必要です。

スポーツをして血圧が上がったあと、寒い脱衣所で着替え、熱いお湯に肩までつかるなどはとても危険な行為になります。
起き抜けは血圧か安定しないため、冬場は起きてすぐに入るお風呂も危険な行為です。
また、食事や飲酒の後も血圧が変動しやすいので、たとえば晩酌直後の入浴はできるだけやめた方が良いでしょう。

■ヒートショックを防ぐお風呂の入り方

注意すべき場所は浴室、脱衣所以外にもあります。
普通の木造住宅なら廊下やトイレなどもかなりの温度差があるはずです。
我が家はかなりの築年が古いので家のあちこちが寒いです。

高齢になると衣類の脱ぎ着にも時間がかかり、寒い脱衣所で着替えをするうちに身体が冷え切ってしまうということもありますので
小型のヒーターなどを置くなど、室内を温める工夫をして頂くと良いかもしれません。

■お風呂の入り方の注意点

ヒートショックを予防する方法には次のようなものがあります。

1.浴室暖房で浴室内を暖める
2.シャワーでお湯を出して浴室内の温度を上げる
3.お湯の温度は38～40度のぬるめに設定する
4.かけ湯をしてから湯船に入る
4.一番風呂は避ける
5.あまり長湯はしない

お風呂の床がタイル張りなどで冷たい場合は、バスマットを置いたり、入浴前に床にお湯をまいたりしておくといいそうです。

ヒートショックが怖いということを知っていても、自分は大丈夫と思い込んでいませんか？

予防方法は簡単なことばかりですので是非参考にしてみてください。

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