さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■総務省の住宅・土地統計調査のデータで空家率をランキングすると・・・

総務省の2018年の住宅・土地統計調査（ の確定値に基づいて分析すると、居住者がいない住宅のうち、リゾート地などに多い別荘を除いて算出すると、空家数と、総戸数に占める空家数の比率を示す空家率をランキングすると下記のようになるようです。

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2018/tyousake.html（総務省より）

＜空家率ランキング＞

１位：北海道夕張市　40.0％

2位：山口県周防大島町　33.4％

3位：北海道歌志内市　33.3％

4位：北海道三笠市　31.6％

5位：和歌山県串本町　30.2％

6位：高知県室戸市　29.7％

7位：高知県土佐清水市　28.4％

8位：三重県熊野市　27.8％

9位：岩手県山田町　27.8％

10位：大分県国東市　27.5％

■総務省の住宅・土地統計調査のデータで空家数をランキングすると・・・

また、全国の空家を市区町村別にみると、最も空家数が多いのは東京都世田谷区の約4万9000戸となったようです。2位は東京都大田区で約4万8000戸、3位は鹿児島県鹿児島市で約4万7000戸となっているようです。ランキングを出すと下記のようです。

＜空家数ランキング＞

1位：東京都世田谷区　49,070戸

2位：東京都大田区　48,080戸

3位：鹿児島県鹿児島市　47,100戸

4位：大阪府東大阪市　44,180戸

5位：栃木県宇都宮市　44,050戸

6位：東京都足立区　39,530戸

7位：大阪府吹田市　38,540戸

8位：愛媛県松山市　38,360戸

9位：岐阜県岐阜市　38,320戸

10位：兵庫県尼崎市　37,130戸

■そもそも空家とは大きく2つに分かれる？！

そもそも空家は大きく2つに分かれます。1つは賃貸や売却などの予定がある物件。もう1つは賃貸や売却などの予定がないその他の住宅物件です。

後者は将来的に使い道のない物件であり、別名「所有者不明家屋」と呼ばれる不動産です。

そのような物件が増える理由としては人口減で需要が伸びていないのにも関わらず、大量の住宅建設が続いていること、供給過剰だから老朽化が著しい空家には誰も見向きもしなくなっているのが現状です。その為、このような状態が続き、空家は増えています。

世田谷区内は東急世田谷線沿線や祖師谷地区など、戸建てや比較的小さい集合住宅が集まる地域においての、高齢者（65歳以上）の割合が高いエリアのようです。また、そのようなエリアは、旧耐震基準の建物に住んでいる方が多く、大きな地震発生時には、建物の倒壊が危惧されています。

一方、空家率の比率が高い市区町村は夕張市や歌志内市、三笠市と、北海道でかつて炭坑として栄えた自治体が上位に入っています。個人的には、あまり馴染みのないエリアにおいて、空家率が高いことを利しましたが、そもそも石炭産業の衰退で住民が減って、使われなくなった住戸が残っている事が、今回の空家率に影響しているようです。

空家の解消は自治体共通の課題となっていたりします。最近では多くの空家の取引を仲介するサービス「空家バンク」などを導入する自治体も増えていますが、未だに新築住宅の供給が維持されている状況に警鐘を鳴らす方も増えています。

その為、これから不動産購入を検討する際に、検討する不動産の近辺において、空家が存在していないかどうかをチェックしていただきたいと思います。あまりにも多いエリアだと、その周辺の不動産の資産価値などにも影響を及ぼし兼ねませんので、ご注意いただきたいと思います。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

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先日、国土交通省より「令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査」の結果が発表されました。

これは民間金融機関を対象に貸し出し状況等を調査した回答結果をまとめたものです。

＜国土交通省＞https://www.mlit.go.jp/report/press/house01_hh_000098.html

調査対象機関は1,340機関、回答率は95％とのことです。

この調査結果によると、個人向け住宅ローンの新規貸出については、「変動金利型が最も高く、割合も60.5％になった」とのことでした。

前年度の変動金利型の割合も「50.7％」と過半数でしたが、今年度はさらにその割合が増加したようです。

たしかに、今月（2020年3月現在）の金利も、フラット35で1％前半という低金利が続いています。

変動金利の場合には、0.5％を下回るような金利の商品もあるようです。

短期的な支払金額を抑えるという意味では、この低金利は魅力的と判断されると思います。

ただ、注意していただきたいことは、住宅ローンは20～30年にわたる長期的な支払になる、という点です。

目下、経済が好転して金利が上昇する見込みがあるとは言えない状況ですが、10年後、20年後はわかりません。

例えば10年前のフラット35の金利は、2.5～3.0％の間くらいでした。

住宅取得後、積極的に繰上げ返済をして、短期で住宅ローンを完済する予定の方については、変動型の低金利を選択する方法もありだと思います。

早めにローンの残高を減らすことができれば、金利が上昇した場合の影響を抑えることができます。

一方で、住宅ローンを固定費として考え、安定的な家計のバランスを重視する方は固定型を選択することもありだと思います。

住宅ローンの選び方は金利だけではありません。

ライフプランも併せて、しっかり選択するようにしましょう。

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■そもそも『中古住宅 or 新築住宅』と聞かれれば・・・

良く不動産関係のご案内を見てみると、『中古住宅 or 新築住宅』のどちらを選びますか？といったシーンを見ます。また、最近では不動産購入を検討されている方から、「新築物件は値段が上がっているので中古住宅を探そうと考えています。」といったお声を良く耳にするようになりました。確かに、値段の面から考えると、中古住宅の方が安く感じられますが、そこには新築と中古では税制などの違いがあったり、補償内容も違ったりしますので、その内容を事前に把握していただく事をおススメしております。

■『中古住宅 or 新築住宅』 購入を考える際には価格だけでなく様々な補償の違いを考慮する

まず『中古住宅 or 新築住宅』を検討する際に税制の違いを把握しておいて欲しいと思います。新築住宅の場合、家屋に対する固定資産税が3～5年、半分に軽減される優遇制度がありますが、中古物件にこの優遇は原則ありません。一見、中古住宅を購入すると優遇が無い分、損しているように感じますが、そもそも、中古住宅の固定資産税は、築年数が古くなると減価されるといった特徴がありますので、新築で購入するよりも、そもそもの固定資産税が低くなっているケースが多いです。その為、損しているとは一概には言えませんので、ご注意いただければ幸いです。

また、消費税については新築住宅、中古住宅によらず土地部分は非課税ですが、建物（家屋）部分については、課税される場合と非課税の場合が存在します。新築は10％課税されるのに対して中古は、売り主が不動産会社か個人の供給かによって、課税・非課税が分かれます。ちなみに、不動産会社から買うと消費税がかかりますが、売り主が個人なら非課税となります。その為、消費税に限ってみれば中古住宅を個人から買う方がお得と言えるかもしれません。

少し注意が必要なのが、住宅ローン減税まで考慮するとケースによっては、事業者から購入する不動産でも、あまり変わらなくなるケースもございます。その理由として、住宅ローン減税は昨年10月の消費増税対策として拡充され、残高の1％などを税額控除できる期間が本来の10年間から13年間に延びました。この拡充策は新築や、不動産会社を売り主とする中古には適用されますが、中古を個人から買った場合は対象外となります。仮に、下記の例をご覧いただきますと、その違いを把握しやすくなると思います。

例）土地1000万円、建物1500万円の新築住宅（事業者から）、中古住宅（個人から）購入した場合
新築住宅：1000万円＋1500万円＋150万円（消費税）＝2650万円、住宅ローン減税（13年間で年収にもよりますが、約260万円）

中古住宅：1000万円＋1500万円＝2500万円、住宅ローン減税（10年間で年収にもよりますが、約210万円）

■『中古住宅 or 新築住宅』　大きな違いは保証内容（責任の違い）？！

『中古住宅 or 新築住宅』の大きな違いは個人的には保証の違い（責任の違い）を上げさせていただきます。新築住宅の場合、「構造上主要な部分」や「雨漏りを防ぐ部分」に重大な欠陥があると法律上、10年は売り主が修理する責任を負います（瑕疵担保責任が存在する）。不動産会社から買った中古の場合も最低2年は売り主の責任を追及できますので、何か問題があった場合には、責任追及ができると言えます。しかし、個人から買うとその保証範囲は、住宅購入者である個人の自己責任での対応が求められます。その為、自己責任で判断するには迷われる方が多い為、可能な範囲で、建物の見極めが出来るプロの方に購入前のインスペクション（建物状況調査）を実施していただく事をおススメ致します。

勿論、その調査結果によっては、改修が必要なものや、既存住宅売買瑕疵保険という制度を利用する方の場合、事前に補修等が求められる場合もございます。

個人的には購入後に、雨漏れ等が起こり、自分で改修費を捻出しなければならない場合は、必ず「事前にインスペクション（建物状況調査）を行っておけば良かった」と後悔されると思います。そのようにならない為にも、『中古住宅 or 新築住宅』の違いを把握して、住宅購入をご検討いただければ幸いです。

また、個人的には不動産の立地にもよりますが、中古住宅の方が、駅近・利便の良い場所にあるケースが多いです。そのような不動産の方が、資産価値の高い不動産であったりします。

今後の住宅購入の参考にお役立ていただければ幸いです。

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公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2020 年2月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都
2 月の東京都区部は78.83 万円/㎡と前年比で2.9％上昇し、19 年1 月から14 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は43.29 万円/㎡と前年比で4.7％上昇し、1 月に続いて前年同月を上回った。

○神奈川県
2 月の横浜・川崎市は48.49 万円/㎡と前年比で2.2％上昇し、1 月に続いて前年同月を上回った。神奈川県他は32.61 万円/㎡で前年比マイナス0.7％と、ほぼ横ばいながら3 ヶ月連続で前年同月を下回った。

○埼玉県・千葉県
2 月の埼玉県は33.17 万円/㎡と前年比で3.8％上昇し、8 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は28.61 万円/㎡で前年比プラス0.3％とほぼ横ばいとなった。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構
『月例報告　Ｍａｒｋｅｔ　Ｗａｔｃｈ　サマリーレポート　2020年2月度』
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202002_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！

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最近、見かけてとても気になっていたので調べて見ました。

ガラスで囲まれたガーデンルームのことをいいます。 フランス語のConserve（保存）に由来し、18世紀頃に南欧から持ち帰ったフルーツの保存場所として建てられたのが始まりと言われています。 イギリスでは植物のための温室として発展し、やがて生活空間の中に取り入れられるようになりました。

コンサバトリーの種類

ヴィクトリアン
イギリスのビクトリア王朝の伝統的なスタイルをイメージしていることからこの名が付けられています。多角形（正面5面）の屋根がついていて、建物全体が多角形構造の独特なコーナーを描いています。とても優雅で気品あふれる建物で、お城の一部のような美しいたたずまいが魅力です。

エドワーディアン

イギリスのエドワード王朝時代をイメージした建物で、「ヴィクトリアン」と異なり、四角形の形をした伝統的で男性的なスタイルが特徴です。「ヴィクトリアン」が状王様のような気品をたたえた建物だとすれば、「エドワーディアン」は王様のような威厳と貫禄のあるスタイルだといえるでしょう。
空間は広く開放的です。寄せ屋根や四角形の構造が日本の建物にも馴染みやすく、バランスがよいのがメリットです。空間が四角形なのでスペースをムダなく使うことができるのもよい点でしょう。

リーントゥモデル

片流れの屋根がついているのが一般的で、サンルームに最も近い建物といえるかもしれません。太陽の光をたくさん取り込むことができるのが特徴です。デザインとしては非常にシンプルで、日本のどのようなスタイルの住宅にもマッチするのがメリットです。後から住まいに追加して造る場合でも、このタイプであれば従来の外観を大きく変えることなく造ることができるでしょう。

現在、日本で見られる利用例

リビングの延長にコンサバトリースペースを設けることで、リビング空間を広々と使う
マンションのベランダを活用してコンサバトリースペースを設ける
家の離れとして設置すれば、独立した趣味の部屋として利用するなどでした。

コンサバトリーの価格相場は？
価格相場は、コンサバトリーのタイプや大きさの違い、オプションのつけ方などによって、価格が大きく変わってきます。
コンサバトリーの建材は輸入できるようになっており、150～300万円程度のコンサバトリーが多く利用されているそうです。

自然を近くに感じることができる一方、機能性に優れ美しい景観やおしゃれを楽しむことができるコンサバトリーは、感性豊かな暮らしの一助となっています。200年経った今でも愛され続ける理由がここにあります。

いかがでしょうか、リビングなどの改装を計画されている方は参考にしてみてください。
私は虫などが大嫌いなので安心して出られる自宅の庭に取り入れられるといいなと思いました。

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■「マンションは管理を買え」といった言葉を聞いたことありませんか？

マンションの適切管理を促す仕組みができるかもしれません。国土交通省は修繕費用の積み立てや管理組合の活動を計画通り実施する物件の認定制度を2022年までに創設する事を示されています。認定物件には税制上の優遇措置などを検討し、老朽化したマンションをそのまま放置しないようにする狙いがあるようです。

個人的には、老朽化したマンションに住んでいる方は、マンションの高齢化と共に、住人の多くの方が高齢者となっているケースが多く、このような仕組みができても放置されない状態になるかは疑念を持っています。

そもそも「マンションは管理を買え」と言われますが、ご存知でしょうか？

一般的にはマンションの管理とは、安全で快適に暮らすために建物や設備を健全な状態に保つこと、また、マンションの資産価値を維持するためのものです。

例えば、不動産購入時にマンションを選択されるシーンを思い浮かべて欲しいのですが、物件購入を考えている方がマンションを訪問した際、駐輪場を見た際に自転車の置き方に規則性がなかったり、ゴミ捨て場にカラスが常にゴミが散らかっているようなケースでは、管理が行き届いていない状況となります。また、壁などに汚れや落書きがあるマンションを購入したいとは思われないと思います。

その為、雰囲気の良いマンションは定期的にエレベーターや機械式駐車場、屋上防水、貯水槽点検が実施され、必要に応じて、修理・修繕を行なっています。また、日々、マンションの清掃や設備のメンテナンスが実施されることを『マンション管理』とまとめられる事が多いです。

■マンションの資産価値は管理で決まる？！

現在、不動産売買の繁忙期でもあり、住宅購入を検討される方の多くは、マンションは安全で快適であり、また、資産価値を維持して欲しいと思われると思います。そして、それを実現するのがマンション管理です。

先程も出てきましたが、「マンションは管理を買え」とは、「建物の管理が行き届いており、しっかりとした管理組合運営により、マンションの資金である管理費、修繕積立金が適切に運営されているマンションを買え」という事です。

■国土交通省、マンション管理の認定制度について

従来は、マンション管理については、自主管理やマンション管理業者任せになっているケースが多くありました。しかし、表題の認定制度のような時代へと変化し、マンション管理は質が問われる時代になっています。

適正な管理と将来に向けた修繕積立金を蓄えていくことで、マンション管理という内的要因の資産価値を高めることができます。しかし残念なことに驚くほど多くの方がマンション管理についての意識が低く誰かがやってくれているものと思い込んでおり、払いすぎの管理費、足りない修繕積立金など、マンション管理に問題を抱えていることに気づいていないようです。

20年後の2040年には築40年を超えるマンションが現在の4.5倍の約370万戸に膨らむ見通しのようです。また、マンション管理組合は建物の共有部分や敷地を維持・管理はしますが、国の調査では3割超で修繕積立金が不足しているといった実態があるようです。

国交省は適切に管理している物件を認定する「管理計画認定制度」を2020年の通常国会に提出する予定であり、マンション管理適正化法の改正案に盛り込む予定のようです。

具体的には地方自治体が修繕のための資金計画や実際の積み立て状況のほか、総会の定期的な開催や議事録の保管といった管理組合の運営状況などを評価する予定のようです。自治体は改善の必要がある管理組合に対して助言や指導をするほか、必要に応じて専門家も派遣できるようになるそうです。いよいよ、自治体もマンションの管理状況に口を出してくる時代へとなりそうです。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

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戸建ての内見の際、どこを見ますか？
一般的には販売図面を見ながら間取りや現状の状況、室内の高さなどを気にしてチェックすると思います。
建築士に建物の劣化調査や耐震診断を依頼すると下記の場所を確認致します。

外観チェック

・基礎のコンクリート部分にひび割れが無いかを確認。

・外壁にひび割れ、欠損、浮きがないか確認。外壁にひび割れある場合雨水の侵入の恐れあり壁内部の調査が必要になります。

・バルコニーの支持部材又は床のぐらつきやひび割れ

室内チェック

・土台、床組のひび割れや劣化

・床の劣化や傾斜

・柱及び梁のひび割れや傾斜、劣化

・内壁のひび割れ、欠損、傾斜、雨漏り

・天井、小屋組のひび割れ、劣化、欠損

・蟻害、腐朽、腐食の調査

いかがでしょうか、建築士は家の健康診断のように細かくチェックします。

中古の木造住宅の場合上記の調査結果で劣化ありと診断されたとしても改修工事や耐震改修工事をおこなえば新築同様になります。
また、築年が20年を超えていても建築士事務所に所属している建築士の方に耐震診断を依頼し耐震改修工事を行えば、耐震基準適合証明書を発行してもらい住宅ローン減税も受けられるようになります。
※住宅ローン減税を受けるには他にも要件がございます。詳しくは下記を参考にしてください。

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昨今、高層タワーマンションに憧れる人は少なくありません。しかし、記憶に新しい去年の台風19号の影響で、人気の武蔵小杉のタワーマンションが浸水被害にあい、地価の機械室も水をかぶり電気系統がダウン（停電）したことにより、エレベーターやトイレが使えない等大打撃を受けました。

タワーマンションを購入する場合は、騒音トラブルなどのデメリットが多いことも事実です。ステータスに囚われてしまったあまりに、人生最大の買い物で「損」をしてしまわないよう、事前の情報収集は必須といえます。

【タワーマンションを選ぶメリット（向いている人）】

●高層階からの見晴らしの良い眺望や夜景が毎日堪能できる。

階数にして20階建てを超えてくると、高さ60ｍ以上にもなり、その高さからの眺望は、一般のマンションでは味わえない開放感が出てきます。

●充実した共有施設を満喫できる

マンションによっては、マンション内にジムやプール、シアタールームやキッズルーム等を設置しているマンションもあります。商業一体型のタワーマンションになると、下の会がコンビニや、スーパー、クリニック、託児所等もあったりします。

●住んでいる場所にステータスを感じたい人

タワーマンションは割と利便性のよい都心部に多く、立地もよい物件が多いです。
エントランスが広くて華やか、一般のマンションにはない、開放感や高級感を味わうことが出来ます。

●土地評価額が低くなり、税制面で有利な場合もある

マンションの固定資産税は、マンション敷地全体の価値を戸数（専有面積）で割って計算したものが各家庭が支払う税金の金額です。つまり、戸数が多いほど一戸あたりの税金は安くります。同じ土地評価額の場合、一般的なマンションよりもタワマンのほうが固定資産税は安くなります。

【タワーマンションを選ぶデメリット（向いていない人）】

●エレベーターの待ち時間が我慢できない人

他の階から乗り込んでくる人がいるたびにエレベーターが止まるので、通常のマンションよりエレベーターに時間がかかりやすい

●豪華な共有施設に魅力を感じない人

●災害時の「マンション難民」になるのを避けたい人

地震等の災害が起こった時に、エレベーターが止まり、階段で長い距離を上がり下りしなければならない可能性がある

●月々のランニングの費用かさむのが嫌な人

修繕積立金や管理費が一般のマンションよりかさむ為、将来のランニングも高くなる可能性あります。代表的なものは共有設備の老朽化とそれに伴う修繕費の負担です。タワーマンションにふさわしいプールやジムであるための維持費用は相当な額になるはずです。そうやってコストをかけてメンテナンスをしていても、いつかは大掛かりな改修が必要になります。その時の費用がはたして十分に準備されているか。
ただでさえ高いと言われるタワーマンションの管理費・修繕積立金ですが、こうした状況から築年数の経過とともに値上がりする可能性は高い、というのが通説です。

タワーマンションに住む場合のメリット・デメリットについて説明しました。ひとくくりにタワーマンションといっても、立地や階数、共用施設に応じて得られるメリットは様々です。
その他の事もいろいろ考えられますが、総じて大規模マンションの場合は通常より多くの戸数を売らなければなりませんから、その分、商品をできるだけ魅力的に見せなければなりません。そのため、他にない共用施設を売りにこんなに素敵です！と売り込んできます。
実際すごく素敵な施設もたくさんあります。
自分のご家庭の価値観に合う合わない、なくても生活に支障のない共用施設等もありますから、様々な角度から冷静に検討するようにしましょう！

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先日、一戸建ての購入を検討されているお客様をご案内しました。

その方は車を所有されており、お探し中の戸建ても「駐車場付き」というご希望でした。

戸建て物件の購入を検討される方は、駐車スペースの有無を気にされるケースが多いかと思います。

駐車スペースがしっかり取れるだけの敷地面積があればいいのですが、なかなか予算との兼ね合いで、それだけの敷地面積を確保できないというお悩みもあるかと思います。

そんな場合に検討候補に入ってくるのが、半地下車庫の物件です。

半地下車庫の場合、建物の容積率を緩和できることがあります。

そのため、希望の予算内で駐車スペース付きの戸建てが検討候補に入ってくるのです。

今回も、半地下が鉄筋コンクリート造の駐車場、その上に木造2階建て戸建、という物件をご案内しました。

建物の状態も良く、駅からの距離や周辺環境も良かったのですが、そこでいただいたのが、「半地下車庫ってどうなの？」というご質問です。

・半地下車庫のメリット

限られた土地面積の中で、駐車場付き戸建の理想をかなえることができる。

建物の1階部分が上がるので、リビングなどの陽当りや眺望が確保できる。

・半地下車庫のデメリット

玄関までが階段になる。

駐車できる車の高さに制限がかかり、ハイルーフの車などは止められない場合がある。

水害などが発生した場合に水没の危険がある。

土地柄によっては凍結して出庫ができない、といったケースもある。

今回も「階段が急で、買い物の荷物を上げるのが大変そう」という感想をいただきました。

たしかに、重い物を持って上がるのは一苦労です。

ただ、予算や立地、周辺環境などの条件は良かったので、今はじっくりご検討いただいています。

中古戸建の場合には、まったく同じ条件のものはありません。

築年数や間取り、立地、リフォームの有無、陽当りなど、それぞれの物件によって、特徴や条件が変わってきます。

広告チラシ上では似たような条件のものであっても、実際に物件をご覧いただく中で、「これってどうなの？」という疑問が出てくるかと思います。

もしポータルサイトなどで気になる物件がありましたら、エージェントまでお気軽にお問合せをいただければと思います。

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■いつまで市内をバスは走る？！（バス便は何時まで続くのか？！）

2020年2月24日（月）の日本経済新聞の朝刊に、『人口減で採算悪化　地方バス、苦肉の路線再編』との記事が出ていました。

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO55859150Q0A220C2ML0000/

内容としては、採算が悪化している地方のバス路線の再編が加速しているといった内容でした。鉄道がない過疎地などで路線バスは唯一の公共交通機関となっている為、人口減少社会では利用者の減少が深刻化しているようです。『バス便』という選択そのものが薄らいできているのかもしれません。

それも、一度は民間のバス会社に運行を移譲した路線において、経営が上手くいかず、自治体が引き取ったり、時間帯によって運行区間を短縮したりと「地域の足」を守るために苦肉の策をとる例も目立ってきているようです。

個人的には、バスの自動運転化の普及が先なのか、民間バスの廃止が先なのか、かなり深刻な問題だと考えています。

ちなみに、さいたま市は下記HPにあります、自動運転バスの実証実験が行われていたりします。

https://www.tokyo-np.co.jp/article/saitama/list/201909/CK2019090402000147.html

■広島県呉市のバス便事情について

ちなみに、広島県呉市は2019年10月、市中心部と郊外を結ぶバス路線のうち不採算の7区間の運行を広島電鉄（広電）から引き継いだようです。もとは市が運行していたようですが、赤字続きで2012年に広島電鉄に路線を移譲されたようです。実質赤字でも2%の利益が出るよう市が補助金を出していましたが、営業不振に加え人手不足で運転手を確保できず、再び呉市がバスを走らせることになったようです。

私は何度か呉市に行っていますが、呉市の住宅事情を考慮すると、かなりの密集地に多くの高齢者が住んでいますので、バスが無くなるとかなり困る人が増えると思います。収益悪化が著しい区間では車両を小型化し、運行本数を減らすなどして路線を維持する方針を呉市は出されているようですが、このような対処療法では、いつか限界が来てしまいます。

また、同じく昨年10月にバス路線を再編した北海道釧路市では、釧路駅前から郊外に延びていた路線網を見直し、駅から約7キロ離れた「イオン釧路昭和店」を発着拠点に変更する事で路線が復活しつつあるエリアもあるようです。

■全国で路線バスを運行する自治体や企業計240事業者の7割にあたる171事業者が赤字

ちなみに、国土交通省によると、全国で路線バスを運行する自治体や企業計240事業者（30台以上保有）の2018年度の損益は380億円の赤字で、前年度より赤字幅が40億円も拡大しているようです。それも全国で路線バスを運行する自治体や企業計240事業者の7割にあたる171事業者が赤字だったようです。つまりは地方の路線バスは公営・民営を問わず採算が急速に悪化しており、不採算路線の縮小・廃止などの再編を迫られている状況です。

路線再編には運行廃止がつきものと言われますが、住宅購入後に『バス便』が廃止されたら、多くの方は困ってしまうと思います。その為、これからの住宅購入時には『バス便』という選択にはかなり気を使わなければなりません。またあくまでも一つのケースではありますが、バス便のエリアは、不動産の資産価値の観点から、値段が下がりやすいエリアが多いかと思います。

勿論、資産価値だけで不動産をお選びにはならないかと思いますが、今後の人口減・家余り社会に突入すると、不動産を処分する事もしにくくなってしまいます。

時々、エリア的に『車社会だから』と言って、車の移動やバス便を許容する方を見ます。勿論、今後、自動運転技術が発達したり、自動運転バスの普及により、エリア的に不便な場所でも生活ができるようになるかもしれません。

しかし、これから不動産購入をされる方で『バス便』を選択される方にはかなりご注意いただきたいと思います。

可能な範囲で、不動産を所有するには、『いつでも貸せたり、売れる不動産』をおススメしています。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

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今年は冬にも関わらず温かい日が続き久々にスキーの計画も立てましたがゲレンデには雪があまりない状態です。
北海道の雪まつりの雪も集めるのが大変のようでしたが、これも温暖化のせいなのでしょうか。

温暖化が続くと昨年のような水害が多発するかもしれません。
そんな時の対処法をみつけましたので参考にしていただければと思います。

2018年7月の西日本豪雨の際に、岡山市保健管理課と岡山市保健所が出した「家屋等が浸水した市民の皆さんへ～水害時の衛生対策について～」によると、感染対策と消毒方法は以下の通りです。

＜床上浸水したとき＞
1.水が引いた後、濡れた畳や家の中の不要な物を片付ける。
2.汚れた家具や床、壁などは、水で洗い流すか水拭きするなどして、よく乾かす。
3.食器類や調理器具などは、水洗いして汚れを洗い流す。
4.消毒薬を薄めた液を浸した布などで拭き、よく乾燥させる。

＜床下浸水したとき＞
1.床下や家の周辺にある不要物や汚泥などを片付ける。
2.床下に水が溜まっている場合は、雑巾などで吸水し、扇風機などで換気してよく乾かす。
3.可能なところは水で洗い流す。

※消毒薬とは「逆性石けん」と「家庭用塩素系漂白剤」です。どちらもドラッグストアで購入でき、日常的に使うこともできるものです。

「塩化ベンザルコニウム」が含まれる「逆性石けん」は医療機器の消毒や食中毒対策などに用いられ、「次亜塩素酸ナトリウム」が含まれる「家庭用塩素系漂白剤」は、ノロウイルス対策などにも有効なので普段から自宅常備しておいても良いのではないでしょうか。

水害時はそれぞれの消毒には、手指や家具、床などに「逆性石けん」を使い、食器や衣類、浴槽などには「家庭用塩素系漂白剤」が有効だそうです。

いずれも、汚れを水などで落としてから消毒をする事とそれぞれ水できちんと薄めてから使うことも大切です。

作業をするときは消毒液が目に入らないよう、皮膚や長袖・長ズボン・メガネ・マスク・ゴム手袋などを使い、皮膚や目にかからないように気をつけましょう。

また、災害にあってしまい清掃のため初めて自宅に戻る際は、以下のことにも注意が必要です。

・ガス漏れがないことを確認する

・停電でない場合は、電気系統は安全が確認できるまでブレーカーを切っておく

・プロパンガスボンベ、車のバッテリーなど危険物を見つけたら、近づかず、消防や市町村役場などに相談する。

・換気に注意し、清掃が完了するまでは、子どもやペットを室内に入れないようにする。

その他、下記のサイトも参考になると思いますのでよろしければご確認下さい。

「水害にあったら、どうすればいい？」

https://www.buzzfeed.com/jp/keiyoshikawa/deniyarubekikotoyattehaikenaikoto?bfsource=relatedmanual

災害にはあいたくはありませんが突然、自宅が襲われた時の対処法を知っていれば素早い対応ができます。
ご参考にしてください。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

2020年3月のフラット35金利は、20年以下が0.99%、21年以上が1.04%と先月から0.04%減となりました。

大手銀行の動向については、代表的な固定期間10年の最優遇金利について、指標となる長期金利の低下を受け、5行がそろって引き下げとなりました。下げ幅は0.04%〜0.05%です。小幅な増減を繰り返していますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

【フラット35 3月実行金利】

借入期間15年～20年 0.99％（先月-0.04%）
借入期間21年～35年 1.04％（先月-0.04%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

2020年4月にフラット35の制度改正が行われます

主な変更点は下記の通りです。

〇総返済負担率の算定に含める借入金の対象が一部見直されます

・賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額を年間合計返済額の対象に追加
・売却予定の住宅に係る住宅ローンの取扱いの見直し

〇資金使途がセカンドハウスの取得の場合の取扱いが一部見直されます

セカンドハウスを取得するための【フラット３５】を二重に借り入れることはできない取扱いとなります。

〇【フラット３５】借換融資の借入期間が一部見直されます

借入期間の下限「15年」を一部見直し、「「35年」－「住宅取得時に借り入れた住宅ローンの経過期間」」が15年未満となる場合においても【フラット３５】借換融資をご利用いただける取扱いとなります。

制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。
【フラット35制度改正お知らせページ】
https://www.flat35.com/topics/topics_20200131_1.html

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家を購入するのに欠かせない住宅ローン。住宅ローンを比較して決める際、諸費用や金利の比較は皆さんされている方も多いですが、昨今では超低金利ということもあり、金利の面ではもうそこまで差が出ません。そこで、どこが手厚い団信なのか、その他の保障面での比較をして決める方も多くなりました。

本日は、全期間固定金利で大人気の「フラット35」団信（団体信用生命保険制度）がどのようになっているかについて記します。

フラット35の団信は、H29年9月30日までは、ローンの支払い以外に毎年団信特約料（保険料）を支払う必要がありましたが、H29 年10月１日より、ローンと団信が一つになってリニューアルすることによって、年払いでの団信特約料のお支払いが不要になりより一層お申し込みがしやすくなりました。

▼【フラット35】の団体信用生命保険とは？
『フラット35』の団体信用生命保険（新機構団体信用生命保険制度）は、ご加入者が死亡・所定の身体障害状態になられた場合など※1に、住宅の持ち分、返済割合などにかかわらず、以後の『フラット35』の債務の返済が不要となる生命保険です。
住宅金融支援機構が保険契約者・保険金受取人、『フラット35』の団体信用生命保険のご加入者が被保険者となり、支払われた保険金※2が債務の返済に充当される仕組みです。 『フラット35』の団体信用生命保険には、新機構団信と新３大疾病付機構団信の２つがあります。

※1 新３大疾病付機構団信は、死亡・所定の身体障害状態に加え、 ３大疾病が原因で一定の要件に該当した場合および公的介護保険制度に定める要介護２から要介護５までのいずれかの状態などになられた場合も残りの返済が不要となります。
※2 死亡保険金、身体障害保険金、 ３大疾病保険金および介護保険金をいいます。

▼加入いただける方
【フラット３５】の融資を受けられる方で、次の（1）と（2）の両方にあてはまる方
≪新機構団信≫
（1）「新機構団体信用生命保険制度申込書兼告知書」の記入日現在、
満１５歳以上満７０歳未満（満７０歳の誕生日の前日まで）の方
（2）地域担当幹事生命保険会社の加入承諾がある方
「新機構団体信用生命保険制度申込書兼告知書」に基づいて加入の諾否を地域担当幹事生命保険会社が決定します。

≪新３大疾病付機構団信≫
（1）「新機構団体信用生命保険制度申込書兼告知書」の記入日現在、
満15歳以上満51歳未満（満51歳の誕生日の前日まで）の方
（2）地域担当幹事生命保険会社の加入承諾がある方
「新機構団体信用生命保険制度申込書兼告知書」に基づいて加入の諾否を地域担当幹事生命保険会社が決定します。

▼保障内容の概要
≪新機構団信≫
●次のいずれかの場合に、保険金が支払われます。
・死亡したとき
・身体障害者福祉法に定める障害の級別が１級または２級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付を受けたとき
〈身体障害状態の例〉
例えば…ペースメーカーを植え込み、自己の身辺の日常生活活動が極度に制限されている(身体障害認定１級)
例えば…人工透析を受けており、自己の身辺の日常生活活動が極度に制限されている(身体障害認定１級)

●80歳の誕生日の属する月の末日まで保障されます。
●連帯債務者であるご夫婦ふたりで「デュエット」(夫婦連生団信)に加入できます。
～「デュエット」(夫婦連生団信)とは～
●ご夫婦で連帯債務の場合は、どちらか１人がご加入いただくか、またはご夫婦２人で「デュエット」(夫婦連生団信)にご加入いただけます。「デュエット」をご利用いただくとどちらかが万一の時、住宅金融支援機構に支払われる保険金が債務に充当されるため、ご夫婦の住宅の持分、返済割合などにかかわらず、以後の【フラット35】の債務の返済が不要となります。「デュエット」をご利用できるご夫婦には、戸籍上の夫婦のほか、婚約関係にある方または内縁関係にある方を含みます。
●新３大疾病付機構団信では「デュエット」をご利用いただけません。
●ご加入いただいた後に「デュエット」から新機構団信または新
３大疾病付機構団信への変更はできません。

≪新３大疾病付機構団信≫
こちらに関しての詳細は、下記PDFのチラシをご覧ください。
https://www.flat35.com/files/400343279.pdf

▼その他
フラット35には、夫婦2人で加入できる「デュエット（夫婦連生団信）」という団信プランがあります。これはフラット35ならではの制度です。
民間の金融機関が提供する団信は収入合算をしている場合でも、加入できるのはご夫婦のどちらか1人のみです。このプランではご夫婦のどちらか一方が死亡、または身体障害1級または2級になった場合に、残りの住宅ローンが全額返済されます

加入する団体信用生命保険に応じて『フラット35』の借入金利は異なります。
新機構団信
新機構団信付きの『フラット35』の借入金利
新機構団信（デュエット（夫婦連生団信））
新機構団信付きの『フラット35』の借入金利＋0.18%
新３大疾病付機構団信
新機構団信付きの『フラット35』の借入金利＋0.24%

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「ステカン」または「マキカン」という言葉をご存じでしょうか？
不動産業界では、電柱などに張り付けたチラシを「捨て看」「巻き看」などと呼びます。
「捨ててしまう看板」という意味です。

迷惑防止条例などで禁止されていることもありますが、そもそも街の見た目も悪くなりますし、雨ざらしになってボロボロになったりと、非常に迷惑なものです。
そして一番問題なのが、その物件がたいていロクデモナイという点です。

そんなステカンが我が家の目の前の電柱に貼られていましたので、折角ですので物件を調べてみました。

ステカンの宣伝文句は以下です。

・〇〇駅徒歩14分
・1280万円の特別価格
・希少物件
・現金購入で割引いたします！
・連絡先０９０－××××－××××（担当：〇〇）
といった内容でした。

確かに、相場価格からしてみれば破格の値段です。
ただ、土地や建物の広さも不明、築年数も不明、担当会社の名称も連絡先も不明です。
必要な項目の記載もなければ、記載してはいけない宣伝文句を使っていたりと、広告のルールをダイナミックに無視しています。

そして、肝心の販売物件はというと、

・建物面積70㎡未満の木造2階建
・築50年の旧耐震基準
・接道2ｍ以下の再建築不可
・建ぺい率・容積率オーバー
・駐車スペースなし
・私道持分あり
・瑕疵担保免責
という、イレギュラー要素を網羅した悪条件の塊のような物件でした。
普通に考えれば、真っ先に検討候補から外すべきですね。

もちろん、こういった物件が絶対に悪いわけではありません。
リスクを承知したうえで、慎重に費用対効果を検討しながら、投資用やセカンドハウス用に購入することはありだと思います。

ただ、一般消費者の方がチラシの謳い文句に惹かれて問合せをすることだけは、絶対にお止めください。
違法な広告をする会社ですので、物件についての正確な情報をアナウンスしてもらえる可能性がほぼありません。
営業方法についても、業法に則ったものである保証はありません。
あとからトラブルになることが目に見えています。

お住い購入で時間がかかってしまってくると、どこかに「未公開」の「お得」な、「掘り出し物件」があるのではないかと考えてしまいがちです。

ただ実際には、そのような物件はほぼありません。
物件の値段が安いのは、安くないと売れないからです。
必ずその価格である「理由」があります。

お住まい購入は、人によっては一生に一度の高額な買い物です。
ぜひ信頼できるエージェントと相談しながら、失敗しないお住まい探しをしてください。

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今回は住宅ローン減税をテーマに解説いたします。
制度がややこしくて上手く伝えるのが難しい問題になります。
中古住宅の住宅ローン減税がややこしいのは、建物の構造・工法、築年数によって判断が変わるからです。
住宅ローン減税はこれから家を買う人にとって欠かせない重要な補助制度です。

住宅ローン減税の要件

自ら居住すること

住宅ローン減税を受けられるのは「居住の用に供した場合」とされています。また、住宅の引渡し又は工事の完了から6ヶ月以内に、減税を受けようとする者が自ら居住する必要があり、居住の実態は住民票により確認することとなります。このため、別荘などのセカンドハウスや賃貸用の住宅は対象となりません。

床面積が50m²以上であること

対象となる住宅の床面積が50m²以上であることが要件となっています。この床面積の測定方法は不動産登記上の床面積と同じであり、戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法により測定することとなっています。

耐震性能を有していること（中古住宅の場合）

新築住宅は現在の建築基準法に基づき設計され、建築確認を受けていますが、中古住宅の場合、建築年代によっては現行の耐震基準を満たしていない場合があります。このため、中古住宅を購入する場合に住宅ローン減税を受けるためには、耐震性能を有していることを別途確認する必要があり、次のいずれかに適合することが要件となります。

ア：築年数が一定年数以下であること

• 耐火建築物以外の場合（木造など）：20年以内に建築された住宅であること
• 耐火建築物^※の場合：25年以内に建築された住宅であること

※鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造など

イ：以下のいずれかにより現行の耐震基準に適合していることが確認された住宅であること

1. 耐震基準適合証明書
   国土交通大臣が定める耐震基準に適合していることについて、建築士等が証明したもの
2. 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上）
   既存住宅性能評価において、耐震等級1以上が確認されたもの
3. 既存住宅売買瑕疵保険に加入
   住宅瑕疵担保責任保険法人による中古住宅の検査と保証がセットになった保険（既存住宅売買瑕疵保険）に加入していること。同保険への加入には現行の耐震基準に適合していることが要件とされている。【平成25年度税制改正により追加】

その他の主な要件

• 借入金の償還期間が10年以上であること
• 合計所得金額が3000万円以下であること（3000万円を超える年は住宅ローン控除が利用できない）
• 増改築等の場合、工事費が100万円以上であること

まさかの事態に追い込まれないためにも、業者任せではなく、正しい知識を身につけておきたいところです。

～人生に愛すべき住まいを。～
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1月19日（日）の日本経済新聞の朝刊に、『中古住宅流通へ　金利優遇広げる』という記事が出ていました。

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO54574910Y0A110C2MM8000/

その記事の内容は、国土交通省と住宅金融支援機構は中古住宅の流通に向け、2021年からリフォーム向け融資の優遇対象を広げるという内容でした（空家活用にも使えそうです）。

2020年の住宅購入には使えないようですが、来年以降に住宅購入をご検討の方は、このような制度も把握しておくと、少しお得に住宅購入が出来るかもしれません。

耐震性やバリアフリー、断熱性の向上などで一定の要件を満たせば、低い金利で融資が受けられるようになりそうです。空家の増加が都市の問題となっているのを受け、中古住宅が取引されやすいように政策面で支援する事が今回の発表につながっています。

ちなみに、2020年の人口は1億2400万人、2030年は1億1662万人と予想されており、今後、益々人口が減少していく事が、空家の増加につながっていきます。

また、今回の優遇対象は長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」の利用条件を緩和するとの事でした。住宅の購入とリフォーム費用を融資する商品について、適用要件の水準を住宅ローン減税と同等にするような案が挙がっています。リフォーム費用が200万円以上となることが条件のようですが、借入金利が5年間にわたって年0.5%下がる予定です。現在、かなりの低金利なので、このような優遇を行う事で、かなりお得な住宅ローン支払いになりそうです。

今も同じ優遇金利の仕組みがありますが、リフォームによって耐震性などを新築住宅並みに上げる事が必須とされています。フラット35は年10万件を超える利用申請があるものの、適用条件が厳しいリフォーム関連の融資は年数百件にとどまっている為、その打開策とも考えられています。

こうした取り組みを進める背景にあるのが空家の増加です。総務省の調査では2018年時点で全国に846万戸の空家があり、2000年代前半と比べて200万戸近く増えています。

フラット35は居住目的で住宅を購入する人に対して、住宅金融支援機構と提携した民間金融機関が資金を貸し出す仕組みとなっています。35年間の長期にわたって低い固定金利で借りられる点が特徴であり、2018年度末時点で約16兆円の残高があり、大手金融機関に匹敵するようです。

来年以降はこのような制度を活用しての不動産購入や空家対策にメスを入れられるかどうか、今後の住宅購入の動きに注目していきたいと思います。

今後の住宅購入や空家活用に参考にお役立て下さい。

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