さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

土地の形には、正方形、ほぼ正方形、長方形、ほぼ長方形、台形、ほぼ台形、旗竿地、不整形地といったものがあります。

この中で、広義の不整形地と呼ばれるのが「旗竿地」と「（狭義の）不整形地」です。

「旗竿地」とは、字のごとく「竿」のような通路部分の奥に「旗」となる宅地分が広がる形状の土地です。

土地面積があっても、間口が狭いため出入りに支障があったり、陽当りや風通しに難のある物件もあります。

「（狭義の）不整形地」は、これ以外の分類に該当しない、三角形だったり、一言で表現し難い形状の土地を指します。

こうした土地の価値は、どのように計算するのでしょうか。

今回は「旗竿地」の計算方法を調べてみました。

一般的な土地は、周辺価格相場や、公示地価、路線価などの㎡単価を基準に算出します。

ただこの計算方法では、整形地の価格算定には使えますが、不整形地の場合にはそのまま利用することができません。

こうした場合に参考になるのが、路線価算出時に用いられる補正率の考え方です。

国税庁のHPによると、たとえば「旗竿地」の場合、

「奥行長大補正率」「間口狭小補正率」「がけ地補正率」といった補正率が利用できます。

「奥行長大補正率」とは、間口に対して奥行のある、いわゆるウナギの寝床のような地形の場合です。

こうした地形は土地の利用価値が下がる、ということで補正率が適用されます。

「間口狭小補正率」についても、間口が一般的な土地よりも狭いため、通行や建築工事などに支障があり、利用価値の低下が認められます。

そして「がけ地補正率」とは、旗竿地のように想定される整形地から欠けている土地部分がある場合に、価格を調整させるための補正率です。

それぞれの計算方法には細かい条件があり、一言で説明することは困難ですが、一般的な住宅地の場合、旗竿地の路線価は整形地の2～3割ほど価値が下がる計算になるようです。

この考え方を参考にすれば、旗竿地の取引価格についても周辺相場の2～3割減として算定することも可能かと思います。

ただ、この計算方法はあくまでも参考値にしかなりません。

実際には、間口が2ｍの旗竿地と3ｍの旗竿地では、資産価値は全く変わります。

間口2ｍの場合、車を止めてしまうと人が通り抜けることも困難になります。

一方で、間口が3ｍあれば、車を止めた横を自転車で通り抜けることも可能です。

土地としての資産性について、どちらが高いかは言うまでもありません。

また、旗竿地の「竿」と呼ばれる通路部分についても、隣地の通路部分と隣接していれば、面積以上に開放感のあるケースもあります。

もし気になる物件が見つかりましたら、お気軽にエージェントまでご相談ください。

経験豊富なエージェントが、具体的な条件を精査のうえ、「買主の立場に立って」アドバイスをさせていただきます。

～人生に愛すべき住まいを。～
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〇一般的な戸建て住宅で築後30年の建物は修繕費がどれくらい掛かるか？！

現在、日本の高齢者世帯の持ち家比率は8割を超えると言われています。そのような状況下で最近、高齢者が住宅の修繕などをおこなう事が出来ないといった問題が発生しているようです。その理由として、住む人が年齢を重ねれば自宅も老朽化し、修繕などで重い費用がのしかかり、その費用の捻出は年金の切り崩し等の問題から、修繕する事を躊躇される方が多いようです。

ちなみに、一般的な戸建て住宅で築後30年の建物は修繕費がどれくらい掛かるかご存じでしょうか？

答えは、一般的な戸建て住宅（延べ床面積116m2、木造2階）の築後30年間の修繕費は合計で850万円超に上るようです。

重要ポイントは修繕費が必要となり、その費用が増え始めるのは築年数が一定程度過ぎてからという点です。その為、住宅購入後はすぐに修繕費はほとんど掛かりませんが、自分の年齢とともに、修繕費用が大きくなることが考えられますので、定年後も住宅ローンを支払い続けなければならない方は注意が必要です。

〇戸建て住宅の修繕すべきタイミングの目安について

一般的には、戸建て住宅なら築15～20年で屋根・外壁の補修、築30年で給排水管の更新が必要になり、そのたびに数十万円から百万円前後かかる例は少なくありません。居住が40～50年と延びれば、費用はさらに増えるという訳です。

分譲マンションも築35年程度から給排水管や機械式駐車場の更新といった大規模な工事が続くのが一般的であり、分譲マンションは通常、長期修繕計画に基づいて費用を積み立ててはいますが、いざ工事になると見積費用が計画を上回る例は珍しくありません。積み立て不足なら臨時徴収か、管理組合で融資を受けるかの選択が考えられますが、いずれも所有者の負担が増える事にはかわりません。

〇住み続けるVS住み替える？！

住み替えの場合は住宅ローンの問題が発生します。つまり先立つものは「お金」という事です。高齢者が家を買い替えるとき住宅ローンは借りにくさが生じます。多くの住宅ローンは申込上限が65～70歳程度となっており、仮に借りられても完済は80歳程度までとするケースが多いです。65歳のとき15年返済で3000万円を金利1.0%で借りると、毎月の返済額は18万円弱の計算になります。賃貸物件に入居できても毎月の家賃負担に加え、契約更新期に値上げとなる可能性もある為、高齢者にとってはかなりの負担となりそうです。

高齢者の場合、多くの人は公的年金が収入の中心で、貯蓄など資産を取り崩す生活に入られれる方が非常に多いです。老後の資金プランで生活費や医療費などをまず考える人が多いため、住居費は見落とされやすいようです。特に戸建て住宅を購入される方の場合、マンションと違って修繕積立金はありませんが、定期的に修繕費用を準備する事を忘れないようにして欲しいと思います。早めに修繕資金を手当てし、住まいの価値を少しでも保つ事、安心安全な住宅にはそれなりのコストが掛かることを忘れないようにしてほしいと思います。

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戸建て住宅や土地を購入するときには、水道の配管やその埋設状況などについて、しっかりと確認をすることが必要です。

とくに中古住宅や土地の場合には、水道管が何らかの問題を抱えていることも少なくないため、気を付けましょう。

売買契約前に宅地建物取引士が行なう重要事項説明において、一戸建て住宅や土地の場合には、前面道路の埋設管（本管、配水管）と宅地内へ引き込むための埋設管（引込管、給水管）について、その位置と口径が説明されます。給水装置図面（水道工事の際の図面）なども合わせて示されることが多いです。

しかし、たいていの説明はそこまでです。既設水道管の口径で十分なのか、管の材質に問題はないのか、老朽化や耐震性の問題はないのか、といったことまで深く掘り下げて説明されることはほとんどありません。もちろん、行政側や水道事業者からの指導や規定に基づいて「引込工事をやり直さなければならない」というような場合には、不動産業者にその旨の説明義務があります。

もともと水道の引込管がない土地などの場合には、その旨と「新たに工事が必要である」といったことが説明されます。引込工事をやり直す場合も含め、工事費用などについてはあらかじめ指定工事業者などに確認をすることが必要です。

引込管の口径について
一般の住宅で使われる引込管（給水管）の口径には、13ｍｍ、20ｍｍ、25ｍｍなどの種類があります。昔の住宅では13ｍｍが主流となっていましたが、現在の生活様式では水量（水圧）不足が否めません。キッチン、バス、トイレ、洗面所などのうち2か所以上で同時使用したときには、急に水量が落ちることもあるでしょう。

一般的な住宅でも20ｍｍが望ましいものの、中古住宅では昔の13ｍｍのままだったり、比較的新しい住宅でも「毎月の基本料金が安い」という理由で、あえて13ｍｍにしていたりすることがあります。一人暮らしの住宅であれば、そのままでもさほど問題が起きることはないでしょう。

ただし、自治体や水道事業者によっては、建物内の水栓器具の数などに応じて引込管の口径を決めている場合もあります。

購入しようとする住宅の引込管が13ｍｍのときには、20ｍｍでの引き直しが可能か、その費用がどれくらいかかるのか、といったこともしっかりと確認しておくといいです。

ちなみに、東京23区の場合には原則として、20ｍｍ以上でなければ新たに水道を引き込むことができません。道路内の埋設管については既に20ｍｍへの更新が終わっているため、道路境界から水道メーターの間の配管がどうなっているのかがチェックポイントです。ここに13ｍｍの引込管が残っている場合には、その交換を検討することもありますので注意しておきましょう。

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新型コロナウイルスの影響で、（独）住宅金融支援機構は、お客様コールセンターへの相談件数（2020年2月～5月）が、累計2,265件に達したと発表がされました。

住宅購入は家を購入することは勿論ですが、同時に住宅ローンの支払いをしなければならない方がほとんどかとは思います。
そんな中、新型コロナウイルスの影響で返済に不安を抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか？

実際に、ローン返済の猶予やボーナス返済の取りやめなどの問合せ件数が増えているようですので、世の中が通常に戻るまでは不安がつきものかもしれません。

住宅ローンを組む際には、返済方法も同時に決めますが、購入時には早く返したいという気持ちから、ボーナス払いや借入年数を減らしてローンを組む方も多いと思います。
弊社では、住宅ローンは無理のない返済方法をお勧めしているのは勿論ですが、ボーナス払いや期間の短縮もあまりしないようにお勧めしております。
というのも、ボーナス払いや期間の短縮は支払方法が最初に決まってしまうので、ご自身の状況に関係なく返済は求められてしまいます。
皆さん早く住宅ローンを返済したいと考えていらっしゃるとは思いますが、貯蓄が出来た時に繰上返済をされる方がご自身のタイミングで返済が出来るので、思いがけない出費があった場合やこういった状況の中でも無理することなく返済する事が出来るかと思います。

住宅金融支援機構では、各種の返済方法変更メニューを伝え、利用者の返済継続を支援するそうです。
返済方法変更メニューとは、

①返済特例(返済期間の延長や元金の返済に据置期間を設定することで、毎月の返済額を減らす)
②中ゆとり（顧客と相談した期間内で、毎月の返済額を減らす）
③ボーナス返済の取りやめ（このほか、ボーナス返済月の変更、毎月分・ボーナス返済分の返済額の内訳の変更も可能）
①～③は同時に組み合わせる事もでき、手数料は無料との事です。

住宅ローンを組んでいる年数はそれぞれですが、その期間はこの先も何があるかは誰にもわからないと思います。
ご自身のタイミングで選択が出来るよう、無理のない資金計画・返済方法で住宅を購入される事をお勧めします。

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今日は不動産売却の基礎知識のまとめになります。

不動産は一生に数回しかない買い物です。

その一生に数回しかない不動産を売却することは、通常中々経験することがありません。
周りに聞ける人もいなく、不安の中進めていくのがほとんどです。

 そんな中、暗中模索で販売活動をする売主さんをたくさん見てきました。
いい不動産会社、担当者に出会えた方は、気持ちよく販売活動を終えることができますが、 そうじゃない場合後悔する結果となってしまいます。
それを防ぐためには、自分自身で知識を付け、自分自身で判断をしていくことが重要となり ます。

今回のコラムはそのきっかけになればと思い、弊社がお客様に伝えていることを文章化しました。

ご売却できた方、現在販売中の方、売却自体止めた方、さまざまいらっしゃるかと思います。
どの段階でも結構ですので、ご不安点や疑問点がございましたらお気軽にご相談ください。

皆様が不動産を通して幸せになることを祈っております。 今後とも、ご愛顧の程、何卒よろしくお願い申し上げます。

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最近の住宅は気密性が高く断熱工法は大きく分けて2種類あります。
一般的な木造戸建住宅で採用されている、「充填断熱工法」と「外張断熱工法」についてご紹介します。

充填断熱工法（内断熱工法）

■吹き込み工法

粒状にしたグラスウールやセルロースファイバーを機械を使って吹き込んだもの。
細かいところまでまんべんなく施工できますが、吸水すると自重によってずり下がるので、結露対策として防湿・気密シートの設置が必須です。

■パネル工法

構造面材とプラスチック系の断熱材を組み合わせたものが主流です。
しっかりした断熱・気密施工が可能な反面、コストアップにつながり、また現場での急な変更に対応しづらい面があります。

充填断熱工法のメリット

・しっかりと断熱材の厚みがとれる
・断熱性能が経年劣化しにくく安定している
・費用が比較的安い

充填断熱工法のデメリット
・柱など構造材と断熱材が触れる部分や、非常に小さな部分など複雑な形をした部分に断熱材を施工する場合に、隙間が空いてしまう可能性があります。

外張り断熱工法（外断熱工法）

断熱材・気密シートを柱の外に張ることにより、柱の外側で断熱・気密効果をとる工法が外張り断熱工法です。

外張り断熱工法のメリット

・高断熱・高気密が施工上実現しやすい
・高断熱・高気密により省エネ住宅を実現しやすい
・壁面結露しにくく、建物の寿命を縮めない
・遮音効果が高く静かな住環境を実現しやすい
・小屋裏、床下、壁内空間の有効利用ができる

外張り断熱工法のデメリット

・充填断熱とくらべてコストが割高。
・断熱工事（施工）に時間がかかる。
・外壁材の重さ、そして屋根・壁が風圧などに長期間さらされることにより外装材にゆるみが生じて、断熱材も徐々にゆるんでしまうこともある。
・外側に貼る断熱材の厚さの分、壁厚が厚くなり、狭い敷地では室内の面積がとりにくかったりするおそれがある。
・発砲プラスチック系断熱材の製造直後からの経年変化による断熱性能の低下・変化が大きい。（10年で30％とも言われる。）

外張り断熱工法（外断熱工法）が柱の外側で家全体を断熱材ですっぽりくるんでしまうのに比べて、充填断熱工法では、柱と柱の間に断熱材を充填するので、
施工上隙間が残りやすく、断熱性の低い柱が熱橋（熱の逃げ道）として残ってしまいます。
高断熱・高気密の実現が家の快適性向上には重要ですが、施工上実現しやすいのが、外張り断熱工法だと考えられています。

また、充填断熱工法では、小屋裏や床下は断熱材の断熱効果のないデッドスペースになりがちですが、
外張り断熱工法では、小屋裏をロフトにしたり、床下を収納で活用するなど、これらの空間を有効利用できます。

いかがでしょうか断熱工法は目には見えない壁の中に隠れています。
それぞれ特徴がありますのでご自身の家にあった断熱工法をお選びください。
家の断熱状態を知ることは家のメンテナンスの計画にも役に立ちますので知っておくことをお勧め致します。

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不動産情報サイト「アットホーム」を運営するアットホーム株式会社は、AIを活用して複数の物件情報を解析し同一棟を判定する「集合住宅名寄せプログラム」を開発、特許を出願したと発表しました。

「アットホーム」や「SUUMO」などの不動産検索ポータルサイトを利用されると、「いくつも同じ物件が掲載されている」「新着として通知がきても同じ物件」といった経験をされると思います。

ポータルサイトへの掲載については、事業者が広告掲載料を支払えば自由に掲載ができます。

同一の物件がすでに掲載されていても問題ありません。

そのため、同一の物件がいくつも掲載されてしまう事態が発生してしまうのです。

今回、アットホームが開発したプログラムでは、AIを使って同一物件かどうかを判定することができるようになったとのことです。

ポータルサイトへの物件登録は、各事業者が手入力しています。

そのため、同じ物件であっても入力項目の差異や、入力ミスなどが生じてしまいます。

例えば「パークホームズ」と「パーク・ホームズ」や、「四ツ谷」と「四谷」といったように、単純に機械判定をかけても、同一物件と判断することが難しいのが通常でした。

アットホームが開発したプログラムでは、人と同程度の処理精度を実現することができるようになった、とのことです。

具体的な処理の方法はわかりませんが、このプログラムの開発は「アットホーム」の閲覧性や利便性が向上されることが期待されますね。

大切なのは、より正確でわかり易い情報が顧客にダイレクトに届けられることだと思います。

情報が正確なことが大前提で、その情報の正しい判断や活用方法を提案できるか、ということが不動産事業者にとっての存在価値になるのではないでしょうか。

色々なプログラムが開発され、システムも日々進化していますが、より物件探しがスムーズになることを期待しています。

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〇「地方創生SDGs」を理解したエリアでの不動産購入をご検討ください。

突然ではありますが、「地方創生SDGs」を聞いたことはありますか？

「地方創生SDGs」の答えは下記の通りです。

※不動産購入時には「地方創生SDGs」の考え方をきちんと理解した場所で購入すべきです。

地方創生は、少子高齢化に歯止めをかけ、地域の人口減少と地域経済の縮小を克服し、将来にわたって成長力を確保することを目指しています。

地方が将来にわたって成長力を確保するには、人々が安心して暮らせるような、持続可能なまちづくりと地域活性化が重要です。

特に、急速な人口減少が進む地域では、くらしの基盤の維持・再生を図ることが必要です。

持続可能なまちづくりや地域活性化に向けて取組を推進するに当たっては、SDGsの理念に沿って進めることにより、政策全体の全体最適化、地域課題解決の加速化という相乗効果が期待でき、地方創生の取組の一層の充実・深化につなげることができるため、SDGsを原動力とした地方創生を推進します。

SDGsにおいては、17のゴール、169のターゲットが設定されるとともに、進捗状況を測るための約230の指標（達成度を測定するための評価尺度）が提示されています。

これらを活用することにより、行政、民間事業者、市民等の異なるステークホルダー間で地方創生に向けた共通言語を持つことが可能となり、政策目標の理解が進展し、自治体業務の合理的な連携の促進が可能となります。

最近では国連が掲げるSDGs（持続可能な開発目標）を政策に取り入れる自治体が増えていますので、皆様も何度か目にされている方が多いのではないでしょうか？

政府は2020年度からの地方創生第2期戦略で、SDGsを「原動力」と位置づけ、SDGsに取り組む自治体の割合を19年度の13%から、24年度に60%に高める目標を掲げた。自治体版SDGsのカギを握るのが官民連携と民間資金の導入だ。各地で模索が続いています。

神奈川県は少し前に「SDGsアクションで新型コロナウイルス感染症を乗り越えよう」と題して、新型コロナウイルス対策の官民の取り組みを、SDGsの17のゴール（目標）ごとに整理して公表しました。
https://www.pref.kanagawa.jp/docs/bs5/sdgs_partnership.html

そのような効果もあってか、新型コロナウイルスの影響も終息に向かっているように感じています。

〇新型コロナウイルスの影響により、不動産購入の判断に微妙な考え方が発生？！

最近、気になるのは新型コロナウイルスの影響により、テレワークが一気に普及し、テレワーク中心の生活になりました。移動時間が無くなり、出勤日数も減ることが予想され、地方に自宅を持ってもといった考え方が増えているように感じています。

確かに、外出自粛の際にはこのような地方の生活でも良いように感じます。しかし、新型コロナウイルスにより経済は大変な状況となりましたが、まだ生活環境を大きく変えるようなタイミングではないと思います。つまりは地方に自宅を持とうというような判断は早合点だと思います。

忘れてはならないのは、今後、日本は「人口が激減し、家余りとなる事が確定している」という事です。

この状況において、確かに地方は不動産価格も安く、広くゆったりした建物が多いと思いますし、自然の多い環境だと子育てにも良いように感じます。

そのような不動産を選択してしまうと、「後悔」という2文字が付いてくる場合があります。

この数ヶ月、自粛ムードが続き、自粛開けは少し気も緩みがちですので、不動産購入時の判断もいつも以上に慎重になっていただきたいと思います。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

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不動産の購入には、不動産の価格とは別にご購入のための諸費用が必要になります。
資金計画の段階では、購入価格に諸費用も加えた総額も踏まえ、検討しておく必要があります。今回は、諸費用について主なものをご紹介します。

■不動産購入にかかる諸費用（中古物件の場合）
・売買契約時の印紙代 売買契約により異なります。
・仲介手数料 売買価格の３％＋６万円（税抜）（※売買価格が400万円超の場合）
・融資関係費用 印紙代、事務手数料、保証料
（※融資の種類、借入期間、借入金額により異なります）
・登記関係費用（所有権移転、抵当権設定等）　登録免許税、司法書士報酬
行政庁が定める評価額や融資利用時の借入金額等により決定されます。
・固定資産税、管理費等清算金　売主様支払済み、または支払予定のものを日割清算します。
・火災保険料 加入期間、地震保険の有無、家財保険の有無などによって異なります。
・不動産取得税 行政庁が定める評価額により決定されます。
・フラット35適合証明書の取得費　フラット35を利用する場合
・既存住宅売買瑕疵保険の検査料と保険料　瑕疵保険制度を利用する場合に必要

不動産購入に必要な諸費用は、一般的に売買価格の6～8％が一つの目安です。
種別で考えますと、マンションは、7％前後、戸建ては、8％前後と戸建ての方が高くなる傾向にあります。これは、土地の持分からして、固定資産税評価額が大きくなることが多く、登録免許税が高くなる傾向にある、そして火災保険料がマンションに比べて高くなることが多いからです。

諸費用は、「物件価格」からも多少違いが出ます。例えば、売買価格が2000万円を切る物件は10％近くみておき、物件価格が6000万円を超えるものになってくると６％に近づいてきます。
諸費用は、「ローンの借入額」が少ない方が一般的に安くなります。

■いつどのような費用がかかるか？
売買契約締結時から引き渡しまでの各場面で、下記のような費用が必要になります。
売買契約締結時
・手付金
・印紙代
・仲介手数料の半金

住宅ローン契約時
・融資関係費用（主に契約書に貼付する印紙代）

残金決済・引渡し時
・残代金（売買金額から手付金等を差し引いた金額）
・登記関係費用（登録免許税や司法書士報酬）
・固定資産税等清算金
・管理費等清算金
・融資関係費用（印紙代を除く諸費用）
・仲介手数料（残金）
・火災保険料

■その他
・引っ越し費用
・リフォーム費用（物件によって様々）
・不動産取得税（税額の軽減措置が適用される物件ですと、非課税になる物件もある。）

前述の諸費用以外に、上記の３つがかかってくる可能性がる為、不動産購入する場合には、資金計画を事前に確認されることをお勧めしております。

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公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2020 年5月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

5 月の東京都区部は77.87 万円/㎡と前年比で2.7％上昇し、3 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。多摩は41.27 万円/㎡と前年比で9.4％上昇した。

○神奈川県

5 月の横浜・川崎市は45.78 万円/㎡と前年比で4.2％下落した。神奈川県他は29.22 万円/㎡と前年比で1.1％上昇し、6 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県

5 月の埼玉県は31.32 万円/㎡と前年比で3.6％下落し、4 月に続いて前年同月を下回った。千葉県は25.38万円/㎡と前年比で8.4％下落し、4 月に続いて前年同月を下回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告　Ｍａｒｋｅｔ　Ｗａｔｃｈ　サマリーレポート　2020年5月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202005_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！

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こんにちは岡田です。

今日はこれから不動産の購入を検討している方に上手に物件を買うコツをご紹介させて頂きます。

突然ですが初めて不動産業者を尋ねるときは、なんとなく抵抗を感じる方も多いと思います・・・

どんな営業マンが居るのかな・・？

しつこく営業されないかな・・？

など担当の営業マンはもちろん不動産会社の姿勢等で購入時の満足度は大きく変わると言われています。

住宅購入は不動産業者との関係によって、家探しの過程や結果の満足度に大きく違いが出ます。 今回はこの関係づくりについて少しお話しをさせて頂きます。

購入後のアンケートによると、家を買うことについて、不動産業者を「パートナー」として相談できた人ほど、購入物件に満足しているそうです。 理由は、連絡のやり取りの際に色々とアドバイスをくれたり、物件ことはもちろん周辺環境のことなど隅々まで理解でき、納得した出来た事が大きいかそうです。

つまり、お客様が住宅を探しをしていく上で、不動産業者との関係はかなり重要という事になります。

ただ、どんな不動産業者であっても逐一信頼関係を結ぶというのは現実的ではありません・・・ 家探しと同時に依頼をする不動産会社が信頼できるかどうかをしっかり見極めていく必要があります。

普通は以下の流れになるかと思いますが 「物件」→「不動産会社」→「購入」という流れではなく、 「不動産会社」→「物件」→「購入」という流れを作っていく事をお勧めします。

住宅は、お客様にとって最も高い買い物といえます。 ですので専門家として自分の味方になる業者を是非選んでください！

それでは、どうしたら「パートナー」して相談できる関係になるのでしょうか？ 不動産業者を見極める必要も当然あるのですが、不動産業者も人間です。 逆に営業マンの立場から考えてどのようなお客様に熱心にフォローをしてくれるのでしょうか？

▼そこで不動産業者の心理から考えてみる 不動産業者は、成約になって初めて報酬がもらえるビジネスモデルになっているため、一般的には、毎月の売上を上げていくにはどうしても今すぐに決まりそうなお客様が優先されてしまいがちです。 その他のお客様をないがしろにするという事ではなく、営業マンも時間が割けなくなって事が多い。 そこでお客様が不動産事業者に気を遣う必要は全くないのですが、少し工夫が必要になってきます。

優秀な営業マンを自分の為に最大限の力を発揮してくれるようにするにはどうしたらいいでしょうか？

まずは単なるメールのやり取りではなく、一度担当者と会って相談することがポイントです。 優秀な営業マンは、ヒアリング能力が高い人が多いです。 たんに、「駅から何分以内」、「間取りは２LDKで〇〇㎡以上」等の条件をお伝えするというよりは、 相談の段階で、お客様の購入する動機、理由、目的など深いところまで踏み込んで、その方向性を「共有」できるかが大切です。 仮に今すぐに購入出来なくても、マメに連絡を取り合う事で信頼関係を構築していけばよいと思います。

営業マンの心理から考えて、 ①お客様の方も積極的に「自己開示」をしていく。 ②資金的な裏付けを明確にする。 ③希望している条件などは、具体的にはっきり伝える。 ④気になる物件があった場合は、積極的に意見を求める。 ⑤物件情報が来たら、必ず何らか返事のメールを入れるなど

つまり、初期段階で情報共有がされており、いいのがあれば購入する意識の高いお客様だと認識されれば、不動産業者も気持ちが入りこまめに連絡をくれるでしょう！

ここぞという不動産事業者や不動産営業マンを見つけたら不動産業者にお任せしっぱなしの受身体制ではなく、「パートナー」としての信頼関係構築をしていく工夫も必要です。

気心の知れた営業マンに出会えれば、皆さんの家探しの満足度も大きく変わってくるでしょう！

こんにちは、大内です。

今回のテーマは、

『防災ポータル』

です。

いきなり防災ポータルと言われてもなんのことだがわかりづらいと思いますが、

国土交通省は、東京オリンピックで訪日外国人が増えることが予測されていることから、

英語や中国語、韓国語に対応した防災に役立つサイトを新たに開設しました。

詳細は下記リンクよりご確認ください。

http://www.mlit.go.jp/river/bousai/olympic/

開設された「防災ポータル」は、東京都の防災情報や国交省のハザードマップなど、これまで別々に運営していた75のサイトをまとめたもので、今後、言語を増やしていく方針です。

自然災害は家の資産価値にも大きく影響を与えます。

住宅購入の際には、これらの情報にも注意も払いましょう。

もちろん、既に所有されている方も、万が一の時の避難場所の確認や、ご家族内で避難時する際のルールを決めるなど、準備をしておくようにしましょう。

弊社では、購入時、売却時に物件レポートというものを利用しております。

どういうものかというと、物件を中心として、周辺施設、ハザード情報、過去の浸水情報など記載された資料です。

メリット、デメリット全てをお伝えしてはじめて、信頼関係が結べると思いますので、物件に関しては、辛口になるかもしれませんが、お客様の事を思っての事ですので、ご了承ください。

では、また♪

こんにちは、大内です。

今回のテーマは

住宅の地盤改良の費用はどのぐらいかかるのか？

です。

土地を購入して、家を建てる場合、または、古家付の土地を買って、建替えを検討する場合は、 地盤改良が必要になるケースがあります。

地盤改良が必要かどうかは、地盤調査をしてみないと分かりません。

そこが難しい所ですし、いったいいくらかかるのか見当もつかない方が多いと思います。

仮に隣の敷地では地盤改良の必要が無かったとしても、地盤改良をしなければ事もありますので注意が必要です。

地盤調査は更地の状態で、建つ予定の建物の四隅と中心の最低5ポイントで測定します。

ですから、建て替えの場合は、建築会社と契約した後、既存建物を解体してからでなければ、 地盤改良の有無の判定が出ません。

状況によっては、解体工事をする前でも既存建物の畳を上げれば5ポイントを測定できる場合も稀にありますが現実的にはなかなか、うまい具合に事が進むとは限りません。

地盤改良が必要になるであろうことを見越して、資金計画を立てておくことが賢明です。 改良工法は、地盤の状況に応じて工法が違ってきます。

一般の住宅では、主に次の３つの工法があり、それぞれ、費用も違います。 簡単にご紹介しておきます。

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■表層改良工法

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軟弱地盤が深度２ｍまでの場合に行う工法 軟弱地盤の層が地表から２メートル以内の場合に軟弱地盤層の強度を上げ、 下部の良好地盤層と一体化させて支持地盤を造る工法です。 改良範囲は建物の外壁面より５０センチ外側まで行います。

★改良深度を決める際の良好地盤とは、 粘性土でＮ値＞３、 砂質土でＮ値＞４が 連続する地層でなければなりません。 工期は通常１日から２日ほどです。

工事はこんな感じです。（動画） https://www.youtube.com/watch?v=g4JcDLPCV8U

≪およその費用≫ 表層改良に掛かる費用は、１階の床面積が２０坪程度で、深度１メートル程度を改良する場合、 およそ３０～５０万円ほどが目安です。

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■柱状改良工法

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軟弱地盤が深度２ｍ～８mまでの場合に行う工法 柱状改良とは、軟弱地盤が２メートル以上８メートル以下の深さの場合に用いられる方法で、 土の中にコンクリートの柱を造ってしまう方法です。

セメントミルクを土に添加しながら撹拌して、直径６０センチほどのコンクリートの柱を地中に作ります。

工事はこんな感じです。（動画） https://www.youtube.com/watch?v=MmSM_pKWFhY

柱状改良した柱の先端は、硬い地盤の深さまで到達していなければなりません。

しかし、柱状改良はその硬い地盤で支えるだけではなく、柱と柱の周囲の土による摩擦力も加わることで建物の荷重を支える構造になっています。

工期は通常１日から２日ほどです。

施工後、２～３日の養生期間を取ります。

１週間以上は過度な荷重が掛からないようにします。

※柱状改良の施工には４ｔの大型重機の搬入が必要なので、狭小地などの工事には向いていません。柱の径は６０センチ。１８２０ミリ間隔で配置します。

★改良深度を決める際の良好地盤とは、 粘性土でＮ値＞３、 砂質土でＮ値＞４ の硬さの地盤が連続する地層でなければなりません。 改良した柱は良好地盤に５０センチ以上、貫入させます。

≪およその費用≫ 柱状改良に掛かる費用は１階の床面積が２０坪程度で、深度４～５メートル程度を改良する場合、およそ７０～１００万円ほどが目安です。

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■鋼管杭工法

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軟弱地盤が深度２ｍ以上で、狭小地などの大型重機の搬入が難しい場合に行う工法 鋼管杭とは 建物の地盤が軟弱な場合に地中に打ち込む鋼製の杭のこと。

深度３０メートルほどまで施工可能。

一般住宅では、外径Φ114.3ミリor139.8ミリ、肉厚4.2ミリの、 耐腐食性に優れた一般構造用炭素鋼鋼管STK-400を用いるのが最も一般的です。

最近は溶接による接合ではなく、継手金物を使って接合したりもします。 工事はこんな感じです。（動画） https://www.youtube.com/watch?v=MF6mGa6DpUE

工期は通常１日から２日ほどで、狭小な現場にも対応可能です。

★鋼管杭の長さを決める際の先端を支持地盤は、 Ｎ値≧１５が２ｍ以上連続していなければなりません。

≪およその費用≫ 鋼管杭工事に掛かる費用は、１階の床面積が２０坪程度で、深度５～６メートル程度の鋼管杭工事の場合、およそ１１０～１４０万円ほどが目安です。

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土地を購入して家を建てる計画のお客様は、まず地盤がどういうところなのかの概要を購入前にあらかじめ調べておきましょう。 （簡単なチェック方法は、→　http://smile.re-agent.info/blog/?p=3311）

地盤改良が必要かどうかは、地盤調査をしてみないと分からないため、ポイントは、地盤改良工事の費用が発生する可能性を踏まえて資金計画を立てておきましょう！

正直なところ、やってみないとわからないというところですが、後になって追加で費用が発生したときでも、事前にこういう可能性があるということを認識しておかないと注文住宅は怖いです。

しっかりとそういったところまで説明してくれる、会社、営業マンに巡り合う事が肝要だと思います。

 ではまた♪

今日の基礎知識は不動産業界の裏事情についてです。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

住宅購入する時に、住む街を決めて探し始める方が多いと思います。

では、住む街を選ぶポイントは何があるでしょうか？

一般的なことでいうと、

①交通利便性　

②生活利便性　

③居住快適性　

④安全性　

⑤資産性　

⑥街の雰囲気

などがあげられるのではないでしょうか？

弊社では資産性の高い住宅購入をお勧めしておりますが、上記の項目が兼ね備えられた街はとても良いと思います。

次に「住みたい街」と「住みやすい街」についてですが、住みたい街はどこですか？と聞かれた場合、皆さんの答えは憧れの街が出てくるのではないでしょうか？

では、住みやすい街は？と聞かれたら、交通の利便性が良い、物価が安い、暮らしやすい街となり、上記で挙げた内容となってくるかと思います。

また、住みやすい街の基準でいうと、それぞれ重要視する点が違うので、多少条件も異なってくるかと思います。

年齢・職業・家族構成などで住みやすい街が決まってくると思いますが、皆さんはその中でも何が条件になるのかを充分に検討しながら街選びをされてみてください。

毎年、住みたい街、住みやすい街、買って住みたい街、借りて住みたい街などのランキングが色んなサイトで出ているかと思います。

住みたい街：横浜・恵比寿・吉祥寺

住まいやすい街：川口・赤羽・たまプラーザ

買って住みたい街：勝どき・恵比寿・三鷹

借りて住みたい街：池袋・葛西・川崎

それぞれの上位を抜粋してみました。

やはり住宅を購入するにあたって資産性も重要視していただきいので、ランキングにあがる街も候補に入れしつつ、実際に街の雰囲気などを見に行かれてみてはいかがでしょうか？

～人生に愛すべき住まいを。～
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今日の基礎知識は空家問題についてです。

昨今空き家の増加に伴い、空き家に関するトラブルも増加しています。
新聞やテレビ、雑誌などのマスメディアでも連日のように報道がされており、空き家に対する注目も高まっています。
ただ、全ての空き家が近隣住民に被害をもたらす「問題空き家」ではありません。
では、社会問題化する空き家とは、一体どういう空き家なのでしょうか。

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さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

マンションが日本で本格的に供給されて50年以上が経過したようです。またマンションストック戸数は約655万戸に達し、都市部の主要な居住形態として人口の一割以上が居住しています。首都圏では新築マンションの成約数より、中古マンションの成約件数の方が多くなり、永住を考える居住者も増えていることから、マンション管理の適正化が求められているようです。

〇マンションの財政健全化が課題となっている

今、マンションには約1,500万人が暮らしています。「平成30年度マンション総合調査」によると、かつては住人へのアンケートを実施すると「いずれ住み替えるつもり」という意識の居住者が過半数を占めていましたが、2018年度の調査では約63％が永住を希望されているという結果だったようです。

また、マンション居住者の70歳以上の割合も増え続けており、築40年以上のマンションは現在81.4万戸、10年後には195万戸、20年後には366万戸になるという課題もあります。

その為、マンションを取り巻く環境や状況が変化していく中、快適に住み続けられるようにする為、適正な管理が求められています。

〇マンション管理とはどのような事を行っている？！

マンションの共用部や敷地の管理は、各マンションの居住者が協議の上、管理組合をつくり、長期視点で立案した計画に従って居住者から管理費を集めた資金により、管理会社を選定し、その会社が管理を受託・代行するパターンが一般的です。新築や築年の浅いマンションではIT化しており管理も複雑になってきているようです。

マンション管理で基本となるのが共用部の長期修繕計画とそれに向けた修繕積立金の調整。築年数が浅いうちは当初計画通りの積立金で賄えたが、築年数を重ねると経年劣化が進み、修繕費が想定通りに賄えず、積立金不足となり、増額になるケースが多いです。

近年、気候変動の影響により、災害対策等も踏まえた長期計画の策定や見直しも増えているようです。

マンション総合調査では2018年に長期修繕計画を作成している管理組合の割合は90.9％と非常に高い割合ですが、計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて長期修繕積立金を設定しているマンションの割合は54％にとどまるようです。

結果、現在の長期修繕積立金の額が計画に対して不足しているマンションは約35％あり、社会資本としてのマンション価値の維持・向上、暮らしの安心・安全のためにも、管理組合の財政健全化が課題となっているようです。

〇「マンションは管理を買う」という表現もありますので・・・。

マンションを購入する際、管理状態は最後の重要事項説明で知らされ、購入の判断材料になっていないケースが指摘されています。これからは管理状態を分かりやすく示して市場が価値を決められるような仕組み作りが現在、水面下で進んでいるようです。

管理の質が価格に反映されれば、リセールバリューやリバースモーゲージの利用の際にも有利に働く事が考えられます。「マンションは管理を買う」という言葉もありますので、不動産購入時の参考にしていただければ幸いです。

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先日、国土交通省は「安心R住宅」の実施状況を公表しました。

「安心R住宅」は、既存住宅（中古物）の流通促進に向けて、「不安」「汚い」「わからない」といった従来のいわゆる中古住宅のマイナスイメージを払しょくし、「住みたい」「買いたい」既存住宅を選択できる環境の整備を図るため、平成29年に創設された制度です。

具体的には、「耐震性等の基礎的な品質を備えている」「リフォームを実施済み又はリフォーム提案が付いている」「点検記録等の保管状況について情報提供が行われる」といった要件を満たす既存住宅となっています。

「耐震性」に関しては、新耐震基準で建築された建物であることが要件ですので、一定程度の耐震性は確保されていることが確認できます。

ただ、現行の耐震基準よりは一昔前の基準になるため、新築建物と同等とまでは言えません。
もちろん、診断した結果現行の耐震基準も満たしているケースもあるとは思いますが、一概に安心ですとまでは言えないことに注意が必要です。

また、リフォームに関する項目も、リフォーム提案が付いていればOKということなので、既存住宅の汚いイメージを払しょくし切れるかと言うと、そうも言えません。

いくらリフォームすれば綺麗になる、と言われても、やはり見た目の印象は大きなマイナス材料となってしまいます。

さらに、点検記録等の保管状況については、保管している状況についての告知のみですので、
「保管していません」「点検していません」という結果だったとしても「安心R住宅」として認定されてしまいます。

この点に関しては、「しっかりと点検され、その記録が保管されていること」を要件にすべきだった気がします。

ただ、その要件を徹底してしまうと、「安心R住宅」に該当する建物が少なすぎて、制度自体が形骸化してしまう心配もあったのかもしれません。

このように、単純に「安心R住宅」だから安心、という結論にはならなそうですが、一つの目安として捉えることはできると思います。

こうした基準を参考にしつつ、実際にインスペクションを入れる、リフォーム後の物件を併せて見学することでイメージを膨らませる、などの方法を取り入れることで、本当に安心して既存住宅（中古住宅）を購入することができるのではないでしょうか。

既存住宅（中古住宅）には、新築建売の画一的なデザインや間取りとは違う、個性的な面白さがある建物もあります。

ぜひ、幅広い視野で、理想のお住まい探しを進められてください。

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不動産を取得した時、複数の所有者を登記することができます。
これを「共有名義」と言います。
共有名義にする場合、各所有者ごとの「持分」（割合）を決めて登記する必要があります。
持分は、夫婦だから単純に半分（２分の１ずつ）、というわけにはいきません。
住宅の購入価格と諸費用を含めた総額に対して、それぞれいくらずつ負担したのかによって決まります。

昨今では、一人で購入することが困難な場合や、夫婦共働きで住宅ローン控除をそれぞれ受けたい場合には、夫婦など共同で購入する場合も数多く見受けられます。
「持分」とは、その不動産の名義を誰が、どのくらいの割合を所有しているかを示すものです。
この所有権の持分登記のときには、慎重に資金の出所と持分の関係を精査する必要があります。資金を出した者と所有者が違うとか、借入金の当事者と所有者が違うとか、
資金の出所を無視し単純に夫婦２分の１ずつにするなど間違った登記をしてはいけません。
間違った部分は、実際に資金を出した人から、資金を出さないのに不動産を所有することになった人への贈与とされ、贈与された人は贈与税が課税されますので注意が必要です。

では、「持分」の割合はどのように決めればよいのでしょうか。

■不動産持分の決め方（登記の割合）
「持分」は、購入資金を現実に誰がいくら用意したかによって決めることが大原則です。
つまり、その「出資割合」に応じて、持分を決めるということです。
出資割合と異なった持分にした場合、夫婦間といえども「贈与」とみなされ、贈与税が課せられることがあります。
その人の出資の割合＝ その人の出した資金（借入金を含む）÷その不動産の購入代金

■不動産購入時の資金
不動産の持分を決める際の「不動産購入代金＝取得費」に含められるもの
（代表的なものは以下のものです。）

※引っ越し代金や、火災保険料などは不動産購入代金にあたりませんので注意ください。

■ケーススタディ
単純に購入代金+諸費用をそれぞれいくら出すかでほぼ決まります。

（例）

物件価格（4,680万）＋　諸経費（約.320万）＝概算5,000万
それを仮に下記のようにそれぞれ負担した場合、
・夫　ローン3,000万　現金300万　＝合計3,300万・・①　負担
・妻 ローン1,500万　現金200万　＝合計1,700万・・②　負担

それぞれの出費割合は、
・夫　①÷5,000万　＝約66％
・妻　②÷5,000万　＝約34％

→持ち分としては、
・夫　３分の２　妻３分の１
・夫　50分の33　妻50分の17　・・等

※持分の言い方としては、
（例）半分の場合⇒「2分の１」でも、「４分の２」でも、「１００分の５０」でもかまいません。

数万～数十万円の誤差については
贈与税の基礎控除１１０万分がございますので、その範囲内であれば、多少ずれても問題はございません。

※より詳細な内容を確認したい場合は、税理士または管轄の税務署にお尋ねください。

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生活環境が良い事も住宅選びの条件だと思います。
特に、スーパーが近い方が良いですよね？

住宅選びを始める時に「生活環境が良い」ということも条件に上げる方も多いと思います。
その中でも女性は特にスーパーが近所にあると有難いのではないでしょうか。
今回は、そのスーパーについてお話したいと思います。

スーパーといってもたくさんあるので、どこのスーパーが良いなど好みもあると思います。
日本生産性本部サービス産業生産性協議会というところがスーパーマーケットの人気ランキングを調べたようです。

【スーパーマーケットランキング】

1位　オーケー
2位　コストコ
3位　万代
4位　トライアル
4位　ヤオコー
6位　ベイシア
7位　ドン・キホーテ
8位　西友

個人的な意見としてもオーケーは良いと思っていたので、納得のランキングだと思います。

オーケーは「顧客期待」・「知覚品質」・「知覚価値」・「顧客満足」・「推奨意向」・「ロイヤルティ」の6指標すべてにおいて、1位を獲得したそうです。

やはり毎日の事ですので、安く品質が良いものが揃っているのはとても良いと思います。
オーケーは特に価格についてもこだわっているようです。
競合店の価格を調査し、もしオーケーの方が高かった場合には「競合店に対抗して値下げしました」と書いたPOPも掲げたりもしているようです。
地域で一番の安値を目指しているようなので、消費者としては通いたくなるスーパーになってくるのは当然と言えるのではないでしょうか？

近くにスーパーがあれば良いですが、その中でもランキングの高いスーパーがあると嬉しいですね。
資産価値には大きく影響はないですが、住宅探しにスーパーが近くにあることは重要だと思いますので、是非参考にしてみてください。

～人生に愛すべき住まいを。～
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