スタッフブログ：月別: 2020年6月

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

2020年6月度フラット35金利情報を更新しました。
【 2020年6月 金利】
20年以下：1.02%（ -0.01% ）　21年以上：1.09％ （ -0.01% ）

2020年6月のフラット35金利は、20年以下が1.02%、21年以上が1.09%と先月から0.01%マイナスとなりました。
大手銀行5行の代表的な固定期間10年の最優遇金利は、５行全てが先月から据え置きとなりました。
小幅な増減を繰り返していますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

2020年4月にフラット35の制度改正が行われました。主な変更点は下記の通りです。

〇総返済負担率の算定に含める借入金の対象を一部見直されます

・賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額を年間合計返済額の対象に追加
・売却予定の住宅に係る住宅ローンの取扱いの見直し

〇資金使途がセカンドハウスの取得の場合の取扱いを一部見直されます

セカンドハウスを取得するための【フラット３５】を二重に借り入れることはできない取扱いとなります。

〇【フラット３５】借換融資の借入期間を一部見直されます

借入期間の下限「15年」を一部見直し、「「35年」－「住宅取得時に借り入れた住宅ローンの経過期間」」が15年未満となる場合においても【フラット３５】借換融資をご利用いただける取扱いとなります。

制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。
【フラット35制度改正お知らせページ】https://www.flat35.com/topics/topics_20200131_1.html

～人生に愛すべき住まいを。～
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新型コロナウィルス感染拡大防止のために、自宅購入・売却活動を控えていらっしゃるお客様も多い事かと思います。しかし当社では、ゴールデンウィーク中のステイホームが呼びかけられていた時期でも、緊急事態宣言下でも契約がありましたのでそのレポートをいたします。

売買契約と重要事項説明は従来、売主・売主仲介会社・買主・買主仲介会社の４者が重要事項説明に約2時間、売買契約に約1時間、個室で集合して3蜜を作る環境が当たり前でした。

①IT重説

法律上は、宅建士が対面で行うとされている重要事項説明（略称：重説）について、ITツールを利用する社会実験が行われています。ITツールとは「Zoom」等を指し、非接触で行います。この社会実験には全国で411社（5月21日現在）が参加しており、当社もその1社です。

（採択事業者一覧　https://www.mlit.go.jp/common/001344086.pdf）

今回IT重説を行った買主様（A様）は、赤ちゃんのいらっしゃる20台後半のご家族様でした。夫婦でのペアローンを組むことから、夫婦そろっての契約となります。緊急事態宣言の最中、赤ちゃんを連れ家族全員で電車を乗っての外出することへのストレス、時間的にも費用的にもそして何よりコロナ感染リスクという精神的ストレス考えても、A様にとって、この「IT重説」は、まさに願ってもない機会でした。

②印紙が不要になる電子契約

「電子契約」とは、紙ではなくWEB上で、契約成立の証拠として、電子署名やタイムスタンプを付与した電子ファイルを利用するもので、最近、小澤征悦さんがハンコに別れを告げるCMにもある「クラウドサイン」等があります。今回は、この「クラウドサイン」を利用しました。電子契約を利用すれば、重要事項説明から売買契約まで、誰とも接触することなく成立させることができるのです。
電子契約には、もう一つ大きなメリットがあります。例えば、5千万円を超え1億円以下の物件の売買契約の場合、印紙が6万円（現在軽減措置中の為3万円）必要なのですが、電子契約の場合これが不要になるのです。3万円から6万円も浮いたら、美味しい食事を3回くらい食べられますね。

私は今回の取引に携わり、新しい仲介の在り方として、「IT重説」や「電子契約」の利用は今後一気に加速してくる可能性が高いと実感しました。

もちろん、売主様や、売主仲介業者の同意が前提となり、そして何よりも皆様の取引の安全が大前提です。全ての不動産取引がこの形式になるということではありませんが、リニュアル仲介では、購入前の「WEBでの個別相談」はもちろん、「IT重説」・「電子契約」等、ユーザー皆様のご要望に柔軟に対応し、いち早く皆様にご案内してまいります。

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今日の基礎知識は売却時に係る諸費用についてです。

せっかく大切な不動産を売るのであれば、誰しもできる限り多くのお金を手元に残しておきたいものです。
とはいえ、不動産の売却代金がそのまま売主のものになるわけではありません。
不動産の売却には、手数料や税金などもろもろの費用が発生します。
それらを差し引きして残ったお金が、売主の手元に残るわけです。
それでは不動産を売却する際には、どんな費用が発生するのでしょうか？

どんな費用がかかるのか事前に把握し、損のない形で大事な不動産を売却できるようにしましょう。

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ビルトインガレージ（ガレージハウス）とは、家と一体化しているガレージのことです

ビルトインガレージのメリット

車を雨や風などから守り管理することができる
間取りの自由度が高いため趣味のものとして眺めることもできる
車の乗り降りが非常に楽になります。育児、介護の大きな助けとなる場合もあるでしょう。

ビルトインガレージの固定資産税について

家全体の延床面積の1/5までのビルトインガレージであれば容積率に含まれないため、広さに気をつければ固定資産税の節約も可能です。

ただし、電動シャッターなどの高級な設備が付いている場合には課税対象となる場合があります。固定資産税の対象については各行政区域によって異なるため、事前に確認するようにしましょう。

ビルトインガレージのデメリット

費用がかかるので、予算をよく考慮する
特に1階部分をガレージが大きく占めるため、1階につくることができる部屋は少なくなります。不便がないよう間取りを考慮する必要があります。
ガレージ部分には柱をつくることができません。上の階だけでなく家全体を支えるだけの強度を考えた設計にする必要があります。
車の排気ガスがガレージの奥にこもる可能性があるため換気として窓や排気口などを設置する
ビルトインガレージは、音や振動が家に伝わりやすい可能性があります。
ガレージに寝室を隣接させないようにする、防音対策も必要になる

ガレージ内に自然光を取り入れにくいので、明るくする工夫（窓やライト）が必要

所有する車の台数が増えても対応できない

このように車を所有していずれは駐車場の検討する場合は税金面やガレージ分の建築費をしっかり考慮した上で
取り入れたいものです。
以上の事に気を付けてビルトインガレージを検討されてはいかがでしょうか。

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不動産購入時には、いろいろとお金について夫婦間で話し合うと思います。

また、お金の事で喧嘩になったり、最悪は離婚という事もあろうかと思います。

そこで、本日は、不動産購入前に知っておきたい、夫婦間のお金について、お話をしたいと思います。

〇夫婦のお金の管理はどうした方が良いのか？

名義とは所有者として記される名前のことと定義されます。お金の所有者はお金を獲得した人ですから、当然、貯蓄の名義もお金を稼いだ人となります。とはいえ、お札や硬貨には名前を書くことはほとんど無いため、生活の知恵として「名義を誰名義にした方がよいのか？」という疑問が出てくる事があるようです。そこで、本日は不動産購入時に押さえておきたい、夫婦間の名義が問題となりそうな、(1)生活、(2)離婚、(3)相続の観点から説明を行いたいと思います。

（１）不動産購入時に押さえておきたいお金のこと『生活編』

民法では「夫婦は、その資産、収入その他一切の事情を考慮して、婚姻から生ずる費用を分担する」としているようです。婚姻費用とは簡単にいうと生活費の定義されるようです。つまり、どちら名義であっても、結果として生活費に使われるお金は、名義にこだわる必要はありません。

※妻名義での貯蓄には２つの種類があり、注意が必要です！

夫の収入で余ったお金を、妻名義の口座に貯蓄する場合には、法律上2つの方法があるようです。一つは「夫が妻に贈与する」という贈与契約を結び、正真正銘、妻の財産とする場合です。もう一つは妻が夫の代わりに管理するという契約（財産管理委任契約）を結び、管理するために便宜上、妻名義にする方法です。この場合の財産の所有者は夫です。

つまりは貯蓄の所有者が異なるケースにおいて、注意が必要です。

どちらも書面契約が望ましいのですが、法的には口約束でも成立します。日常生活では、夫婦間で改まって契約を結ぶことはないため、これらが暗黙の了解で行われているケースが多いかと思います。

夫婦仲が良いときやお互い健康なときは問題ありませんが、相続や離婚が発生した際には、所有者が異なる事でかなりトラブルようです。妻名義の預貯金が実際に妻のものなのか、妻の名義になっているだけで実は夫の財産なのか、裁判で争うケースもあるようです。

残念ながら、夫よりも収入が少ないパートや専業主婦が「私名義で管理していた貯蓄だから私の財産」と主張しても、通常は通りません。へそくりについては、どんなに工夫して奥様がこっそり貯めても「夫の財産」となるようです。その理由は「お金を稼いだ人」が夫だからです。

（２）不動産購入時に押さえておきたいお金のこと『離婚編』

結婚生活中にできた財産は、離婚時に財産分与として2人で分けるというルールがあります。結婚後に購入したマイホームや車はもちろん、夫婦それぞれの名義の預貯金や保険の解約返戻金なども、すべて2人の財産として計算して折半するという流れがございます。一方で、離婚時に専業主婦が夫名義の財産を半分受け取っても、結婚中に2人で形成した財産ですから贈与税はかかりません。

例外は、各自が独身時に貯めていた貯蓄や親の相続などで受け継いだものは、財産分与の対象には含まれませんので、把握をしておくと離婚時に自分の財産としての主張が通ります。

（３）不動産購入時に押さえておきたいお金のこと『相続編』

夫婦のいずれかが無くなった際には、相続問題となる場合があります。仮にご主人が無くなれた際、それも収入を得ていたのがご主人だけだった場合は、相続問題となる場合があるようです。その理由とは妻名義に移した財産を夫の相続財産として申告する人は少ない為、いわゆる「名義預金」が相続の際の申告漏れとなり、問題になるケースがあるからです。その理由として、その貯蓄を作るのに誰がお金を稼いできたのか？という事が問題となるからです。先程もありましたが、大事なことは預貯金の口座名義ではなく、誰の収入の結果でそのような預貯金になったのかという事が重要だからです。

2015年に相続税がかからない基礎控除が引き下げられ、相続税を納める人は約4%から約8%に増えました。税務調査でも名義預金は大きなチェックポイントとなっているようなので、注意が必要です。

いずれにせよ、不動産購入時には何かとお金について、夫婦間で話されるご家族が多いようです。ぜひ、不動産購入後の事も視野に入れ、お金の事を考えておく必要があるようです。

今後の参考にお役立て下さい。

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最近、新築住宅の窓が少ないまたは小さいと感じた事はありませんか？

断熱性能を高めるための住宅が増えているためのようです。
建築基準法では、居住の目的のための居室については、
採光に関する基準（建築基準法第28条第1項）と換気に関する基準（建築基準法第28条第2項）をクリアされているので、ずいぶん小さな窓でもいいのだなと自分なりの感想です。

■採光を必要とする居室と開口部の大きさ

一般の住宅の場合、居室とは「居間」「寝室」「台所」です。
居室は採光上有効な開口部を設けなければなりません。

住宅の居室のうち、居住のために使用されるもの開口部の有効面積
居室の床面積 １／７は必要となります。

たとえば居室の床面積が6帖間であればその床面積は約10㎡ですので、
その1/7の1.43㎡以上の面積を持つ窓が必要です。
（地下に居室を設ける場合には、開口部の前にから掘りを設ける、
換気設備を設ける、湿度を調節する設備を設ける、等のいずれかを設けなければなりません。

これからの住宅は高い省エネ性能を求められるので、　窓は小さい＋少ない　というスタイルになると、
保温（断熱）性能の面で有利です。

窓は小さいその他の理由もあるようです。

１．プライバシー＝外から見られたくない
２．断熱性能＝窓はどうしても弱点となる
３．コスト＝窓は壁よりも費用はかさむ
４．防犯＝小さければ入れない
５．構造的な問題＝工法により壁量が必要になる

上記の事を考えると窓の配置はとてもむずかいしですが
自分たちの生活にあった住まいづくりの参考にしていただければ幸いです。

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先日、国土交通省は「不動産業における新型コロナウイルス感染予防対策ガイドライン」を公表しました。

本ガイドラインは、事業者の事務所や案内所等取引の現場において、各事業者の取引等の実態に応じた新型コロナウイルス感染予防対策を行う際の基本的事項について、参考としてまとめたものです。

ガイドラインの根本にあるのは、定期的な手洗いの徹底や、「３密」の回避などとなっています。

テレワークや時差勤務、交代勤務などの指針も提示されています。

個人的に気になったのが、物件をご案内する場合の取り組みについてです。

・原則、現地集合・現地解散とする。

・車で案内する場合は、窓を開ける。

・物件を内見中は窓を開けて、できるだけ短い時間とする。

などです。

3密を避ける、という意味ではこうするしかないのでしょうが、夏の猛暑日や冬の極寒な日などは大変ですね。

過酷な環境での内見が増えてしまいそうです。

売主様も購入検討者様も、否応なく短時間での内見を希望することになりそうです。

そこで、もう一つの取り組み事例として列記されていたのが、ネット環境を活用したWEB内見です。

WEB会議システムや、ビデオ通話を利用して、購入検討者の方は現地に足を運ぶことなく、室内を見学することができるようにする、というものです。

購入検討者の方もそうですが、居住中の売主様にとっても負担軽減となることが考えられます

今後はこういった内見方法も浸透していくのではないでしょうか。

ただ、お住いに関しては、周辺環境や駅からのルート、街の雰囲気など、どうしても現地で実際に体感しないとわからない部分もあるかと思います。

完全WEB内見、という方法に移行するには、まだシステム環境の整備が不足している印象も否めません。

SelFinなどのWEB物件診断アプリを使ってのふるい分け、エージェントへの相談、WEB内見、そして気に入った物件だけを実際に現地で確認、といった流れができてくるかもしれません。

新型コロナウイルス感染症は多方面での影響を与えていますが、不動産業界も例外ではありません。

物件価格などに対する様々なコメントもありますが、物件の探し方・売り方にも大きな変化がありそうです。

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