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不動産の売買契約でよく耳にする「手付金」。契約書には必ず記載される金額ですが、そもそも手付金とは何か？今回は手付金の性質と不動産売買契約との関係、適正な手付金の金額などについてご説明いたします。

不動産売買契約では、契約締結時に、買主が売主に対して「手付金」を支払うことが一般的です。
手付金は、契約の成立を前提として、売主にいったん預け、売買代金全額を支払う際に返還してもらうものですが、手続きにかかる手間を省くために契約書類では「残代金支払いのときに売買代金の一部として充当する額」として扱われます。

手付金には、以下の3種類があります。

・証約手付…契約締結を証明するために授受される手付金
・違約手付…契約違反（違約）があった場合に、賠償額とは別に没収される手付金
・解約手付…売買契約の解除にかかわる手付金

どれも、確実に契約が実行されるための保証のような意味合いを持っています。
不動産の取引は取り扱う金額も大きいため、簡単に契約を解除されてしまうと発生する損害や手間も大きくなってしまうためです。

このうち、一般的な不動産売買契約で記載される手付金は「解約手付」です。この手付により、買主は売主に対して既に支払った手付金を放棄する（返還を求めない）ことにより、売主は買主から受け取った手付金の倍額を支払うこと（手付倍返し）により、売買契約を解除することが出来ます。

手付金の金額の相場

いったん締結すると簡単には解除できない不動産売買契約を解除するための手付金ですから、それなりの額でなくてはいけません。あまりに安い額では、契約しやすくなりますが、契約解除も簡単にできる事になってしまい、契約締結が意味をなさなくなってしまいます。

手付金は、売買代金額の一部に充当されるお金ですが、同時に、一定のペナルティにより本来なら出来ない契約解除を行えるようにするためのものなので、適切な額であることが重要です。

一般的には、売買代金の5％～10％程度とされています。法律では、不動産会社が売主である場合は、売買代金の20％以内で、且つ、必ず「解約手付」にしなければならないことが定められています。

実際、普段行われている売買契約の手付金は、ほとんどが売買代金の５％前後です。不動産を購入する場合には、５％相当の現金が必要になりますので、その辺りを事前に準備しておきましょう。

手付金は、契約解除のためのお金という、不動産売買契約の根本に関わるもの。その意味と目的をしっかり理解して、契約書にサインし、支払いたいものです。

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先日、世帯主の年齢が50歳以上の「シニアカップル世帯」で新築マンションを購入した世帯の約75％が、「二次取得以上（住まいの購入経験が2回目以上）」だった、という調査報告がありました。

購入理由には、「もっと生活に便利なところに住みたかった」、「もっと駅に近いところに住みたかった」というものが上位にランクインしたようです。

お住い探しでよくご相談を受けるケースとして、ご結婚やご出産など家族が増えるタイミングで自宅が手狭になり、マンションや戸建ての購入を検討される、というケースがあります。

このパターンですと、建物の「広さ」や「間取り」が大きな検討ポイントになり、予算との兼ね合いで「駅からの利便性」はやや優先度が下がる傾向にあります。

一方で、お子様たちが独立していき、ご夫婦二人だけといった生活になると、使わない部屋が出てきたり、掃除の手間、駅までの遠さなどがストレスになってくるようになります。

また戸建の場合ですと、室内での階段の上り下りが苦痛、といった声も聞きます。

こうした事情もあり、資産に余裕がある方は、駅近で手頃な間取りのマンション住替えを検討する、というケースが多いようです。

ここでいう、「資産に余裕がある方」というのは、預貯金が豊富にあることではありません。

既にお持ちの不動産がある場合、その不動産が資産価値を持っている状態も含みます。

つまり「売れる不動産」を持っている方です。

現役当時に4000万円のマンションを購入した方が、50歳になってそのマンションを売ろうとしたとき、売却査定価格が仮に3000万円に値下がりしていたとしても、残りの住宅ローンが1000万円程度であれば、2000万円は手元に残ります。

2000万円の頭金があれば、ある程度余裕をもったお住まい探しも可能となります。

お住い探しに大切なのは、「将来売れる物件かどうか」という見極めと「オーバーローンにならないか（売却価格より住宅ローンの残債が大きくなってしまうか）」の2点になります。

最近の住宅ローンの商品は、物件価格以外に諸費用なども融資をしてくれるものも多くありますが、長い目で見た資金計画を考えると、ある程度頭金を貯めたうえでの、余裕をもった住宅購入が理想になるのではないでしょうか。

ただ、現在の「超低金利」は住宅購入をするうえでの強力な追い風であることも事実です。

数パーセントの金利で、総支払額は大きく変わります。

金利が低い今は、トータルでみたライフプラン、資金計画を立て易い状況にあると言えます。

お住い探しを検討されている方は、「お住いの資産価値」や「資金計画」なども視野に入れてお考えいただきたいと思います。

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新築やお引越しまたは模様替えするにおいて、部屋のインテリアを考える時

壁の色、フローリングの色、ドアの色の組み合わせによりかなり雰囲気が変わり好みも分かれます。

家族の中でも意見がわれてしまいますので写真やイラストなどを利用してその部屋に合う組み合わせを見つけてみてはいかがでしょうか
下記の資料は私の家族に使ったものですが理解もらえましたのでご紹介します。

ダーク系の床

全体的に落ち着いた雰囲気になります。
ただしホコリが目立ちやすいので、マメなお掃除を心がける必要があります。

組み合わせ

■ダーク色のフローリング＋ダーク色のドア

クラシックなインテリアや、バリやシノワズリと言ったエスニックやアジアンなスタイルが似合う部屋になります。
しっとりと落ち着いた雰囲気にしたい方にお勧めのコーディネートです。

■ダーク色のフローリング＋白色のドア

シックモダンのインテリアになります。
床の色を際立たせるよう、メリハリを効かせるのが上手にまとめるコツです。
その際は巾木を白くしておく方が良いそうです。

■ダーク色のフローリング＋中間色のドア

落ち着ついた味わいのあるお部屋になります。
和風と相性がいいので、和室と隣りあうリビングの床にもお勧めです。

ただし茶色と言っても、赤系、黄系と様々な色味がありますので雑多な雰囲気にならないよう、
色選びの際にはドアと家具のカラーイメージを合わせておく方が良いそうです。

ライト系の床

ライト色のフローリングを選んでリフォームすれば、ナチュラルで明るい雰囲気の部屋になります。
淡い色の床のメリットはホコリや傷が目立ちにくいことですので、少々ぐらいならお掃除をサボっても大丈夫です。
ただし安いシリーズを選ぶと、部屋全体が安っぽく見えてしまうという欠点もあるようです。
グレードが高めの床材を選ぶのがお勧めのようです。

■ライト色のフローリング＋ライト色のドア

ナチュラルテイストのインテリアが作れます。
大人気の北欧スタイルへのアレンジもとっても簡単できます。
どんな家具にも合わせやすいので、人気のカラーコーディネートのようです。

■ライト色のフローリング＋白色のドア

家具や照明の選び方によって、クラシックにもモダンにも変わります。
また淡い色は木目の強さでイメージが大きく変わります。
個性的なインテリア作りがしたい時は、木目にこだわってみてはいかがでしょうか。

■ライト色のフローリング＋ダーク色のドア

シャープでモダンなインテリアが作れます。
床が明るいので、ダークな色の家具を置いても部屋が暗くなることがありません。
男性的なインテリアを作りたい方にお勧めの組み合わせのようです。

中間色系の床

中間色のフローリング材は無難なイメージがありますが、実はコーディネートが難しい色。
微妙に色味が違う中間色が、1部屋の中にたくさんあると雑多な雰囲気になってしまいます。
床の色と、家具やドアの色をしっかりコーディネートした方が良いそうです。

■中間色のフローリング＋中間色のドア

床、ドア、家具の色味を揃えると、部屋にまとまりが出ます。

以上になりますが文字だけ伝えようとすると北欧と南欧はどう違うの？などの質問がありましたので
インターネットや建築雑誌などの併用で検討した方が良いと思います。
近頃一つ、一つ決める難しさを感じています。
お住まいづくりの参考にして頂ければ幸いです。

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公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2020 年8月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

8 月の東京都区部は79.60 万円/㎡と前年比で1.6％上昇、多摩は42.16 万円/㎡と前年比で6.1％上昇し、双方とも4 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○神奈川県

8 月の横浜・川崎市は49.09 万円/㎡と前年比で2.9％上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。神奈川県他は34.22 万円/㎡と前年比で8.9％上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県

8 月の埼玉県は32.91 万円/㎡と前年比で2.5％上昇し、3 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は28.84万円/㎡と前年比で3.7％上昇した。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告　Ｍａｒｋｅｔ　Ｗａｔｃｈ　サマリーレポート　2020年8月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202008_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！

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今回は、特に固い繊維質のものや、フォークなど硬いものを誤って投入してしまったわけでもなく、急に動かなくなりました。「ピピピピピ」とエラー音が鳴り、取扱説明書を見ても原因がよくわからなく、メーカーにお問合せ下さいとある。

電子機器はよく10年ぐらいで壊れるといいますが、私の家もまさにそのような年数・・・。

メーカーに問合せすると、おそらく電子制御している基盤が故障したものと思われるとのこと。基盤とモーターを変える必要があるとのことで、全部で５万円ぐらいの修理費用がかかるといわれました。

皆さんが、ディスポーザーのついている中古マンションも購入する可能性があると思いますので、私が調べたことをシェアしておきます。

ディスポーザーの寿命はどのぐらい？

交換期間は通常7年から10年が目安です。
かなり長期的に持つ機械です。
ただし、メンテナンスや使用状況によって交換期間は前後してしまいますので注意しましょう。

ディスポーザーを長持ちさせるコツは？

・生ゴミを少量ずつ流し、排水口に負担をかけないように気をつける。
・生ゴミを投入したあとは、最後まで流す。
・必ず水道水を流し続け、完全に生ゴミを下水に落とす。
・メンテナンスを時々行う。

自分でできるものとして、生ゴミが残っていないかを確認し、洗浄用の洗剤で時々お掃除ください。
点検や修理が必要なときもあります。
ディスポーザーは構造が比較的簡単な作りになっているため修理や交換も分りやすくなっています。生ゴミを砕く刃は、切れが悪くなれば部品を交換する場合もあります。
さらにモーターが壊れた場合にはモーターのみ新品に変更することもできるのです。

このように定期的に状態をチェックしてもらい、長く使用し続けましょう。
排水口ごと、すべて取り替えるというのは相当傷んだ場合はありますが、定期的にメンテナンスをしていれば、すぐに機械ごと交換を避けることができます。

今回、修理をするか、丸ごと交換するかを迷いましたが、私は、修理を選択しました。
結論、修理で何ら問題なく、動きました。
（価格は、丸ごと交換すると約10万円、モーター基盤等の交換修理で約５万円）

築10年を超えているディスポーザーがついている中古物件を購入する際は、売主様が使用中で壊れていなくても、近いうちに故障する可能性が極めて高いので、その辺りもいずれ費用が発生すると心がけておきましょう。

ちょっとした豆知識でした。

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不動産の登記記録（登記簿）を見ていた際に、ある建物は「構造：木造瓦葺」と記載してある一方で、別の建物は「構造：木造かわらぶき」となっていることに気が付きました。

「瓦葺」の部分が、漢字による記載と、平仮名による記載で違っています。

少し気になったので調べてみました。

どちらも建物の屋根が瓦であることには変わりないのですが、実はこの違い、気分やなんとなくのものではないのです。

不動産の登記記録の記載方法は、「不動産登記法」や「不動産登記規則」などで細かく規定されています。

そして、平成１７年の法改正の際に、「瓦」や「葺」という漢字は常用漢字ではない、という理由から、登記の表記が「かわら」、「ぶき」とするように変更されたのです。

つまり、登記簿を見て「瓦葺」と記載してあれば古い建物、「かわらぶき」となっていれば比較的新しい建物、ということが想像つくようになるのです。
（とは言っても、登記簿には新築年月日がズバリ書いてあるので、そんなところで判断する必要はまったくないのですが。）

常用漢字について、「葺」はなんとなく分かる気もしますが、「瓦」が常用漢字ではないことが驚きでした。

他にも、「取毀し（とりこわし）」という表記が「取壊し」という表記に改められました。
これは登記の際にしか使うことがなさそうなので、仕方ないのかなとも思います。

登記記録（登記簿）は、不動産についての概要を公示することにその意義がありますので、万人にとってわかり易いものである必要があります。
公示はされているが見ても意味がわからないものでは、役に立ちません。
時代に合わせた表記の変化というのも必要なのかもしれません。

ただ、表記の調整はできても、権利の状況や意味については、やはり専門知識をもって見ないと理解は難しいかと思います。

購入する際にリスクはないのか、購入した後もきちんと自分の名義に変更できるのか、など見極める必要があります。

実際に不動産を購入する際には、そういった権利状態についても宅地建物取引士から「重要事項説明」として詳細を聞くことになります。

ご不明な点があれば放置せず、しっかりと説明を受けるようにしましょう。

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今回は危険負担についてお話しします。

Q：AさんとBさんとの間でAさんの家を3,000万円で売る契約がなされた際、例えば、雷が落ちて、あるいは地震が発生した結果、庫の家が滅失してしまいました。
いずれもAさんBさん（当事者）双方の責任なく家を引き渡せなくなってしまった、というケースです。

このような場合、買主のBさんは、それでも代金3,000万円の支払いに拒むことはできないのでしょうか？
これが危険負担です。

つまり、雷などによる滅失のリスクを、AさんとBさんのどちらが負担するのか、という事です。

A：民法上、この危険は、売主のAさんが負担することになります。つまり、AさんBさん（当事者）双方の責めに帰すことができない事由によって債務を履行することができなくなったときは、債権者である買主Bさんは、反対給付の履行を拒むことができます。
したがって、Bさんは、代金3,000万円の支払いを拒むことができます。

なお、SさんがBさんにこの家を引き渡した後に、雷などによって家が滅失したときは、買主のBさんは、契約を解除できず、また、その危険を負担することになり、代金3,000万円の支払いを拒むことができません。

これは最近の法改正によって改正された事項となります。

以前にもお伝えしましたが、法改正は何かしら行われてますので、全て知る事はできませんが、ご自身で必要となるような法律については知っておいた方が良いと思います。

もちろんわざわざ調べる必要はなく、不動産のプロに聞いていただけたらと思います。
わからない事があればお気軽にご相談ください。

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国土交通省は8月28日から、住宅購入や賃貸などの契約前に水害リスクを説明することを不動産業者に義務付ける事を決定しました。浸水想定区域で浸水被害が相次いでいることを受け、省令を改正します。住み始める前から危険性や避難場所を把握してもらい、逃げ遅れを防ぐ事が目的です。

https://www.zentaku.or.jp/news/5065/

■そもそも水害リスクの説明義務化に至った経緯について

2020年7月3日から13日にかけて、九州地方を中心に広い範囲で大雨となりました。日本気象協会は、この梅雨前線に伴う大雨の特徴に関する情報を、防災レポートとしてまとめました。その内容を見てみると、この大雨により、九州地方で13事例の『線状降水帯』が発生し、このうち球磨川氾濫事例では11時間以上継続したようです。球磨川では計画降雨を超過、筑後川では計画降雨と同程度の雨量となりました。また、九州各地の被害発生箇所の多くで、各継続時間雨量または土壌雨量指数のいずれかで既往最大値に匹敵または超過する雨量となりました。近年のゲリラ豪雨とは違った被害となりました。

そもそも宅地建物取引業法では、契約を結ぶかどうかの判断に影響する「重要事項」は事前説明が義務付けられている。関係省令を改正し、重要事項説明の項目に水害リスクを盛り込むことが決定しました。違反し、改善命令に従わない場合は業務停止を命じるという罰則まで決まり、本対応は8月28日から施行するようです。本改正は秋頃の予定と聞いていましたので、ずいぶん前倒しになりました。今回の豪雨被害を受けて、早い対応をしたものと思います。

これまで土砂災害や津波のリスクは重要事項説明の項目になっていましたが、水害リスクは対象になっていませんでした。この水害リスクの説明義務化後、不動産業者は自治体が作成している水害ハザードマップを活用し、物件の位置や浸水のリスクなどを顧客に説明しなければなりません。近隣にある避難所の場所も伝える必要も出てきます。

■熊本の豪雨により、水害リスクの説明義務化が前倒しされた？！

2020年7月の記録的な豪雨で被害を受けた熊本県人吉市ではハザードマップ上で浸水が予想されていた地域と、実際の浸水区域がほぼ重なっていたようです。2018年の西日本豪雨でも浸水想定区域で多数の住宅が浸水し、逃げ遅れた住民が犠牲になりました。西日本豪雨の際にも、実際の浸水区域がほぼ重なっていました。

水害リスクの高まりを受け、赤羽一嘉国交相は1月の衆院予算委員会で事前説明を義務化する方針を示していた。また先日の赤羽国交相の記者会見で「住民の方々に水害リスクを把握していただくことが重要となっている」と強調し、本施行が決定的になりました。

国は被害の拡大を防ぐため、災害の危険性が高い地域での開発も抑制する予定です。改正都市再生特別措置法が6月に成立し、土砂災害特別警戒区域などの「災害レッドゾーン」と呼ばれる区域で、学校や店舗といった施設の建設が原則禁止されるといった措置が取られるようになります。

近年の自然災害の発生が増えており、保険会社の支払いや国の被災者支援などにも多額の費用が必要になっていますので、水害リスクの説明義務化は非常に重要だと思います。

不動産購入の参考にぜひ、お役立て下さい。

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新生活に導入したい次世代ライフスタイルに注目すると通常あるテレビが大画面化しているようです。

自宅で過ごす機会が増えたため、さまざまなエンタテインメントを手軽に迫力の映像で楽しむためのようです。

最近のテレビの高画質化や高機能化が進む一方で、変わらないのが設置に関する問題です。
テレビを置けるスペースは限られていますので、部屋のコーディネートはテレビ中心になりがちです。
最近の若者（私の娘）の考えがどうやら、テレビをおかずにホームプロジェクターをテレビ代わりにする構想を練っていました。

我が家にはホームプロジェクター（家庭用）がないのでどういうものなのか調べてみました。

映画やゲームなどの映像コンテンツ利用を想定して製造されているため、「高画質」の映像を投影することが重視されたモデルが多いようです。
また、動作音が静かであったり、持ち運びしやすいことなど家庭に配慮して設計されています。

選び方

1.投影距離で選ぶ

「投影距離」はとても重要です。購入前にプロジェクターを置く場所とスクリーンの距離を計測し、それに合った投映距離を持つ機種を選びましょう。
また、最大投影距離ではなく「推奨投影距離」を参考にするとよいそうです。

2.解像度と縦横比をチェック

解像度は４K（4,096×2,400pixel）、フルHD（1,920×1,080pixel）、WXGA(1,280×800pixel)などに分けられます。

解像度が高いほど高画質な映像が見れるため、最低でもフルHDやWXGA対応の機種を選びましょう。
予算に余裕がある方は高画質の4Kに対応している製品がおすすめみたいです。

3.設置スペースに合わせて選ぶ

ワンルームなど設置スペースを十分に確保できない場合は「短焦点プロジェクター」、設置スペースに余裕がある場合は「ホームプロジェクター」がおすすめです。

4.入力・接続端子で選ぶ

ゲーム機やパソコンなどと接続する場合はHDMI端子が必要であるため、事前に入力・接続端子の確認をしましょう。

いかがでしょうか。このくらいの範囲が決まれば自分に合ったものが選べそうです。

ホームプロジェクターが専用のシアタールームのスクリーンに映像を映し出すものという考えはではなく。
高画質化＆高機能化、本体のコンパクト化しているためテレビの代用品という新たな可能性があるのではないでしょうか。
もし新生活に大画面のテレビを購入しようと検討しているなら、選択肢にホームプロジェクターを追加するのも新たな選択ではないでしょうか。

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今回は、日頃住宅購入者から、「住宅ローン」についてよく頂く質問をまとめてみました。

「自己資金が少ないのですが、購入できますか？」

最低でも準備したい自己資金は、諸費用です。
住宅ローンは物件価格の90％程度、つまり10％以上の頭金を入れることが理想ですが、金融機関によっては、100％のローンや諸費用ローン等の利用ができる場合もあります。

「ローン借入額上限の目安は、年収の７倍ぐらいまで？」

購入する物件の価格は、返済比率（年収に対して1年間に返済する金額の比率）で決まります。一般的には年収の25％（年収の約５倍）ぐらいが理想とされていますが、上限は35％（年収の約７倍）くらいまで、年収が700万円以上など、ある一定以上の収入になると上限40％（年収の約８倍）まで融資してくれる金融機関もあります。
借入額が年収の5倍程度以内に収まれば理想とされていますが、昨今の超低金利を利用すれば、自己資金や親からの贈与などで頭金が多くある方は年収の７倍以上の物件でも十分購入可能だといえます。

「勤続1年未満ですが住宅ローンは組めますか？」

金融機関より異なりますが、原則1年以上の継続した勤務が必要です。
ただし、見込年収という形で審査する場合もありますので、勤続年数の短い方もご相談下さい。

最近転職をしましたが、住宅ローンの利用は厳しいのでしょうか？
金融機関によって審査の基準は異なりますが、勤続1年以上が借りられる目安となります。
それより短い場合でも借りられる場合もありますので、担当者にご相談ください。
金融機関に事前相談を行うことができます。

「車のローンがあります。住宅ローンを借りることはできますか？」

車などのローンがある場合、そのローンの毎月の返済額を考慮に入れて、住宅ローンの月々の支払いが可能かどうかの審査が行なわれます。
マイカーローン、その他の借入が多い場合には、住宅ローンの借入可能額もかなり減ることになりますので、ご不安な方は弊社エージェントにご相談ください。

「購入時の諸費用はどのくらいかかりますか？」

売買代金以外にかかる諸費用としては、印紙税、登録免許税、不動産取得税等の税金や、仲介手数料、ローンを利用する場合の事務手数料、保証料、保険料などがあります。
一般的に売買代金の６％～９％ほどかかりますので、予め準備が必要です。
マンションや戸建て等の種別、購入する物件の築年数や、借入金額で諸費用は変わってきます。

「金利は安ければ安いほどいい？」

金利が低いということだけで判断してはいけません。
金利が低くても、その他の費用として保証料や手数料が割高であったりします。金利には全期間固定型・固定期間選択型・変動型の3タイプがあります。
どの金利プランが自分の収入や人生設計に合っているのか、総合的なコストを考えた上での借り入れを考えましょう。

「元利均等返済と元金均等返済の違いは？」

元利均等返済は毎月のご返済金額（元金+利息）が一定で返済計画が立てやすい返済方法のことです。
また、それに対して、元金均等返済は毎月のご返済する元金が一定ですが、元利均等返済よりも当初のご返済額が多く、必要な月収金額の条件が厳しくなります。

「フラット35とは何ですか？」

民間金融機関と住宅金融支援機構の提携による、長期固定金利の住宅ローンです。
返済期間が20～35年と長期であること、保証料が不要であること、また繰上げ返済手数料が不要であるなどの特徴があります。

ぜひ今後の参考にしてください。

なお、この他にもご質問等ございましたら

お気軽にお問い合わせいくださいませ。

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2020年9月のフラット35金利は、20年以下が1.05%、21年以上が1.12%と先月から0.01%プラスとなりました。

大手銀行5行の代表的な固定期間10年の最優遇金利については、5行全てが現行金利を据え置きとなりました。

小幅な増減を繰り返していますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

【フラット35 9月実行金利】

借入期間15年～20年 1.05％（先月+0.01%）
借入期間21年～35年 1.12％（先月+0.01%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

2020年4月にフラット35の制度改正が行われました。

主な変更点は下記の通りです。

〇総返済負担率の算定に含める借入金の対象が一部見直されます

・賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額を年間合計返済額の対象に追加
・売却予定の住宅に係る住宅ローンの取扱いの見直し

〇資金使途がセカンドハウスの取得の場合の取扱いが一部見直されます

セカンドハウスを取得するための【フラット３５】を二重に借り入れることはできない取扱いとなります。

〇【フラット３５】借換融資の借入期間が一部見直されます

借入期間の下限「15年」を一部見直し、「「35年」－「住宅取得時に借り入れた住宅ローンの経過期間」」が15年未満となる場合においても【フラット３５】借換融資をご利用いただける取扱いとなります。

制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。
【フラット35制度改正お知らせページ】
https://www.flat35.com/topics/topics_20200131_1.html

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販売チラシに記載してある「一部未登記」や「地目：山林」といったワードをご覧になったことはあるでしょうか。

物件選びの際にはあまり気にされる方も多くはないと思いますが、これらのワードは実際に物件購入手続きの段階になると、様々な問題が発生する場合があります。

◆一部未登記

これは、増築などをして、その面積が増えたことを登記していない、という状態を指します。

法律上は、建物の面積が増減した場合には、すぐに登記の面積も変更することが義務付けられています。

ところが、登記の変更をチェックする機関などがないため、たいてい登記されずに放置されてしまうのです。

◆地目：山林

地目とは、登記簿に記載された土地の種類を意味します。

建物が建築された土地は、「宅地」とされます。

ところが、建物建築以前に「山林」だった土地に建物を建てた後、登記の地目を変更せずに放置されることがあります。

こちらに関しても、その変更がされていないことを誰にも指摘されないまま、数十年が経過してしまっている、ということもあります。

これらの変更登記を「表示変更登記」と呼びますが、問題になるのは、この土地や建物を購入する際に融資を利用するケースです。

金融機関から住宅ローンなどの融資を受ける場合には、土地や建物の現況と、登記簿の記載が一致していることが条件とされます。

そのため、取引をする段階になって、慌てて表示変更登記をすることになるのです。

地目を「山林」から「宅地」に変更することに関しては、あまり大きな問題はありません。

一方で、建物の面積を変更する場合には、改めて図面を作成して増加した面積を計算したり、当時の工事会社との契約書が必要になったりと、色々と面倒なことが発生します。

また、工事から時間が経っていると、必要な書類を紛失しており手続きが進まないなどのケースもあります。

もし販売チラシにこうしたワードを発見した場合には、無事に変更登記が可能なのか、しっかりと確認するようにしましょう。

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最近のご自宅用の鍵の事情をご存知ですか？

今回気になったのでご紹介したいのが「スマートロック」です。

鍵を失くした事がある方や、家でも見失いがちな方、家の鍵を閉めたかどうか気になってしまうような方には便利なアイテムかと思います。

「スマートロック」とは、スマホのアプリで遠隔で鍵の施錠が出来る機能です。取付けも、ドアの鍵に機器を付けアプリの設定を行うだけで使う事ができます。

お子様がいらっしゃる家庭では、お子様に鍵を持たせなくてもご自身で施錠が出来るのも良い点ですし、防犯の点でも安心して使えるかと思います。

1点、デメリットとしてはスマホの充電が切れてしまった場合は、使う事が出来ないので、普通の鍵で施錠しなければならなく、結局手間がかかってしまう事もあるかもしれません。

マンションなどのエントランスでは「センサー型」のものを利用しているマンションもあり、鍵穴に鍵をさして施錠するという事が今後は減ってくる事になると思います。

重い荷物を持っている時や小さいお子様がいらっしゃると、鍵が見つからなかったり、鍵穴に差し込む事に若干ストレスを感じる事もあるかと思います。

そういったストレスが無くなるのも有難いですし、やはり防犯の観点からはかなり良くなってくるかと思います。

冒頭でお伝えしました「スマートロック」は最近では色んな種類のものが出てきており、ご自身のご自宅の鍵に合わせても選べますし、家族構成や便利機能を見てご自身のライフスタイルに合った「スマートロック」を選ぶ事が出来ますので、まずはどんな機能があると便利なのかを考えながら選ばれることをお勧めします。

鍵だけでなく、設備なども便利な機能を備えたものがどんどん増えております。

せっかく購入する家は、より便利になった方が良いと思いますので、特にリフォームなどを検討されている方は、ショールームなどで最新のものを一度ご覧いただくと良いかと思います。

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さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■テレワークスペースの確保を考えた住宅購入を検討する？！

「テレワーク専用のスペースが欲しい」といった声が増えているようです。大手ハウスメーカーもテレビCMや広告でアピールする会社も増えてきました。

テレワークを経験してみると、日々、仕事の効率性を高める為、ネットショッピングをしてしまう方も多いかと思います。いつの時代でも、人間の成長しようと思う、意欲は無くなりませんので、このコロナ禍においてもその思いは多くの方が意識されているようです。

その為、これから住宅購入を考えている方は、今まで考えていた住宅の大きさより、テレワークスペースも考慮した、少し大きめの住宅をお探しいただければ良いのではないでしょうか？ 勿論、部屋数を増やしたり、寝室にテレワークスペースを設けて、日中、テレワークを行うといった工夫も考えられます。

100平方メートルぐらいの家ならテレワーク専用の部屋も持てるかもしれませんが、首都圏で、ふつうのサラリーマンといったご家庭では、そのような住宅に住むことは難しいかもしれません。その為、テレワークをきっかけに自宅環境整備や引越しを考える人が増えているようです。緊急事態宣言解除後もテレワーク（在宅勤務）を続ける会社は少なくありません。マスコミ各社の配信される記事を見てみますと、テレワークを常態化する企業も増え、転勤も無くすといった改革も目につきます。今後、テレワークを主体にしようという働き方は止まりません。この数か月で、大きく変わりました。

勿論、テレワークが不便だという声が出ているようです。しかし、多くの企業ではテレワークに移行しても何の支障もないことが分かり、オフィス・スペースの一部を縮小や転勤の廃止なども出ているようです。何よりテレワークに移行すると通勤時間の無駄や、満員電車での不快な状況から解放されるというメリットがあり、多くの人にとって「テレワークは思ったほど悪くない」、「仕事に集中できる」、「家族の時間をいつもより多く持てた」という印象が多いのではないでしょうか？

■「テレワーク×住まいの意識・実態」という調査結果について

某大手情報会社では「テレワーク×住まいの意識・実態」という調査を発表しました。内容は下記の通りです。一部抜粋させていただきます。

• テレワークをきっかけに、自宅を仕事に適した環境に整えている割合が70％

• テレワークをきっかけに「引越しを実施した」、「前向きに引越しを検討し始めている」、「検討していないが引越ししてみたい」割合は53%

この内容を見たとき、多くの人がテレワーク中心の生活になっている、なりつつある状況だという事が分かりました。その為、これからテレワークスペースの確保の必要性から、少し大きめの住宅が好まれる傾向が高まるのではないでしょうか？

勿論、不動産の資産価値の観点からいうと、駅近・利便の良い場所が重要となりますので、その辺はいつの時代でも、住宅購入の必須の考え方ではないでしょうか？

これからの不動産選びは、働き方のありようもこの新型コロナの関係で一変しましたので、自分の仕事のしやすい環境も視野に入れ、ご自宅探しをご検討いただければ幸いです。

今後の住宅購入の参考にお役立てください。

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前回に引き続き今回は上棟式です。

上棟式にについて

地鎮祭が終わり、ついに着工します。家の土台が出来上がり柱、梁、桁、力板などの骨組みが完成した段階で行われるのが上棟式です。

上棟式は、竣工後も建物が無事であるよう願って行われるものです。

上棟式の流れ

1.棟梁が棟木に幣束（ヘイグシ）を立て。破魔矢を飾ります。
2.建物の四方に酒・塩・米をまいて清め、上棟の儀を行います。
3.上棟の儀の後、施主のあいさつ、乾杯を行い直会を行います。
4.工事に関わっている職人さんの紹介が行われます。
5.施主から職人へご祝儀をお渡しします。
6.お開き

上棟式をするタイミング

上棟式を行うタイミングは、工法により異なり、下記の通りとなります。

・木造軸組の場合

棟木を棟に上げる時

・鉄骨造

鉄骨工事が完了した時

・鉄筋コンクリート造

躯体コンクリートの打ち込みが完了した時

また、上棟式を行う日取りとして、避けたい日取りがあります。それは、「三隣亡」という日になります。この日は、近隣の人に災いが及ぶとして近隣の人が嫌がることがあります。

三隣亡とは、この日に建築をすれば火事を起こし、近隣三県を焼き滅ぼすといって忌む。
旧暦1・4・7・10月は亥の日、2・5・8・11月は寅の日がそれにあたります。

上棟式にかかる費用相場

ご祝儀（棟梁、建設業者責任者、設計者など）：5千円～1万円
ご祝儀（各職方）：3千円～5千円
神酒、米、塩、山の幸、海の幸など：1万円～2万円
おつまみや酒肴：2万円～3万円

なお、神主さんへ包む初穂料は上棟式では、必要ありません。

上棟式をする際にこちらが用意するもの

お酒（一升）⇒神酒用
紙コップ⇒神酒用
梅干し⇒神酒を飲みながら食べます。
缶またはペットボトルのお茶やおつまみなど
個包装になったお菓子
手土産⇒赤飯やおまんじゅうやビール券

上棟式の服装や注意点

上棟式での服装

一般家庭の地鎮祭では、スーツなどの正装である必要はありません。建設会社の方々も作業着で出席することもあり、施主や家族の方々も普段着で問題ありません。

むしろ、挨拶周りを行う必要もあるかと思いますので、動きやすい服装がおすすめです。

・上棟式での注意点

あらかじめご近所さんにご挨拶をしておくと良いでしょう。

地鎮祭・上棟式は共に工事の安全およびそこで行われる日々の暮らしを安心したものにすること、この工事に関わる方々へ感謝の気持ちを表現することを目的として行われます。

出席していただいた方々のため、自らの家庭のためにも、早い段階で準備が必要なことや当日の流れを把握して、スムーズに式を進められるようにしておきましょう。

家を建てるにはいろいろな行事や工事関係者の方々やご近所の方にご協力頂きながら進めて行く事がわかります。家を建てる際には恙なく進めていきたいと思いました。

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