さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

先日、テレビで水難の際に対応できる注文住宅の紹介をしていましたのでご紹介します。

設計・施工を手掛けるのは一条工務店と防災科学技術研究所は、耐水害住宅の実験を実施しました。
浸水を防ぐため水密性が高いことに加え、水位があるレベルを超えると、係留されている船のように水に浮き出す家を紹介していました。
実験内容は豪雨や洪水を再現できる実験施設に耐水害住宅と一般住宅を並べ水位3メートルの水を流し込み両方の住宅がどのような浸水被害に合うかの実験でした。

実験結果は一般住宅はサッシや開閉できる場所から浸水で室内は水浸しになりましたが、耐水害住宅の室内には浸水は認められませんでした。

また耐水害住宅は、洪水時に水没や水圧から免れるよう浮力で水に浮かび、玄関ドアや窓の隙間をなくし水密性を高め、水の浸入や逆流を防ぐ特殊な弁を使うなどの対策を施し、水で地面から約1.5メートル浮上でき、流失しないよう、船を係留するように敷地内の四隅に設置したポールとつなぎ、水が引いた後に元の位置に戻る設計となっていました。
地面とつながっている給排水管は破損させないよう、一定の力がかかると配管の接続部が引き抜けるなどの仕組みになっており配管は簡単に自分でつなぐことができていました。

近年の台風による豪雨や河川の氾濫で住宅が浸水することが後を絶たず、高まる浸水対策の需要見越しての開発のようです。

一条工務店は浮力対策技術を開発するため、耐水害住宅の当初予定の発売を約1年延期し今年9月1日に発売しました。

延べ床面積が35坪（約115平方メートル）の場合、「浮く家」の建築費は従来の新築住宅に100万円程度上乗せされていて発売から1カ月で約120棟を受注したそうです。

水害に会われる場所は比較的同じまたは近い場所で被害にあわれます。
もし、耐水害住宅にすれば今までの被害が緩和できるのであればこれからの事を考えれば取り入れたのものです。
今回は新築の住宅の紹介でしたがすでにある住宅にも対応できるもの開発して頂くことを願います。

家もいろいろ進化している事、発想の転換によってはまだまだ進化していくのではないかと期待しております。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

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中古物件を売却しているケースでは、売り主様がお住まいのまま売却していることが圧倒的に多いです。

その物件は、売主様が長年住んでいたわけですので、その物件のことについては当然売主様が誰よりも知っているものです。

ですから、私は買主様の代わりにいろいろ売主様に質問をします。皆さんも気になることは聞いてみましょう。

経験上、うそをついて売ろうとしている売主様はほとんどいないと思います。

ただし、おそらく嘘はついていないと思われますが、売主様の返答は、かなり主観が強いといのも特徴でしょう。

例えば、

「このマンションは、やや古いですが、大手〇〇建設が建てた建物だから、まったく音はしません。お隣さんは小さい子がいるんですけど、まったく聞こえてきません。　上からも何の音も聞こえませんよ。やっぱり〇〇建設が建てただけあってすごくいいマンションですよ。」と誇らしげに言ってくる売主様。おそらく嘘をついているおつもりはないと思いますが、このマンションンは〇〇だから、大丈夫だ。
昭和の年代のマンションでまったく近隣の音はしないといいはる。

私、「ご主人様が駅まで歩いて実際何分ぐらいですか？」
「駅のホームまで８分です。」おそらく、うそをついているつもりはないと思いますが、徒歩11分の物件で、駅までずっと登坂。思わずそれはいくらなんでも無理があるのではないかと言いたくなったが、「そんなもんで行きますよ。」

私、「廊下側のお部屋は結露しませんか？」
「冬でも割と換気をしているので、うちは大丈夫です」
でも、廊下側の窓枠をみたら、結構シミができていて結露の跡が見受けられる・・・。

・「このマンションには、子供はみんな挨拶してきて、いい人ばかりで安心です」
・「風が通るので、うちは夏でもエアコン全くつけません」
・「冬でもうちはほとんど暖房つけません。〇〇不動産の建物は気密性が高いからいいですよ」

このように、売主様は悪気なく自分の主観をメインに返事をくれます。あなたにとってはそうなんでしょうけど・・・。という回答が多いですね。

当然、売主様はそこに長年お住まいなので愛着があるので仕方ないのですが・・。
質問をすれば、きちんと返事をくれることがほとんどですが、あくまでも売主様にとってどうかという角度でお話しくださいます。買主の皆様にお伝えしたいのは、それを鵜呑みすることもなく判断いただきたいということです。

そんなこと私に言われることなく、そう捉えている方が多いと思いますが、話半分でちょうどよいぐらいではないかと思います。

とはいえ、売主様しか知らないような情報は貴重な価値があります。売主様が居住中の物件であれば、その物件を知る絶好の機会ですので、話半分と思いつつも、ぜひ気になることは売主様にいろいろ聞いてみましょう。

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弊社はＮＰＯ法人空地・空家管理センターに加入しています。
親や親族から不動産を譲り受けたものの住んでおらず、管理もしていないと、さまざまな問題が起こる可能性があります。
相続の際に起こる問題をどのように解決すれば良いか分からず大変な労力を伴う事もあります。

下記サイトで詳しく説明しているので、是非、ご参考にして下さい。

https://www.akiya-akichi.or.jp/what/sochihou/

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公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2020 年9月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

9 月の東京都区部は82.61 万円/㎡と前年比で5.2％上昇、多摩は43.16 万円/㎡と前年比で8.0％上昇し、双方とも5 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○神奈川県

9 月の横浜・川崎市は49.07 万円/㎡と前年比で2.1％上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。神奈川県他は33.09 万円/㎡と前年比で4.7％上昇し、5 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県

9 月の埼玉県は33.70 万円/㎡と前年比で3.5％上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は30.96万円/㎡と前年比で7.6％上昇し、8 月に続いて前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告　Ｍａｒｋｅｔ　Ｗａｔｃｈ　サマリーレポート　2020年9月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202009_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！

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顕在化する所有者不明土地問題

不動産関係で大きな問題となっているのが、空地・空き家問題です。

この問題の要因の一つに、「所有者不明土地」があります。

名義の書換えが長いこと放置され、現在の所有者が誰かわからなくなってしまっている土地です。

この問題の解決のため国が実験的に行っている施策として、「所有者不明土地対策の推進に向けた先進事例構築モデル調査」というものがあります。

これは、所有者不明土地対策に関して、地方公共団体やNPO、民間事業者等が単独もしくは連携して行なう地域福利増進事業などの実施に係る先進的な取り組みに対し、その実施に要する費用の一部を国の直轄調査を通じて支援する、というものです。

ポケットパークの整備

今回この先進的な取り組みに、福岡県筑紫野市の団体が提案したモデルケースが採択されました。

その内容は、「所有者不明土地をポケットパーク（街中の小さな公園）として整備する」というものだったようです。

空地・空き家のまま放置することは、防犯上の理由や街の美観の問題でも良くありません。

また、建物の場合は老朽化による倒壊や隣地への越境というケースも想定されます。

ポケットパークを整備することで、解決できる問題もあるかと思います。

ただ、この方法が「所有者不明土地問題」の革新的な解決方法となるのかは疑問が残ります。

ポケットパークについては、ごみの不法投棄や、ホームレスが集まる、犬猫の糞尿問題など、デメリットもいくつか報告されています。

また、多くの所有者不明土地は、市街地よりも、山林や原野などの方が大きな割合を占めています。

こちらに関しては、ポケットパークにするという方法は選択できません。

林業や農業関係事業もリンクした、大きな事業モデルの構築が必要になると思います。

空地・空き家という負動産を手にしない

残念ながら現時点では、空地・空き家問題については、明確な解決方法が提示されていません。

そして今後は、超高齢化社会、少子化、人口減少、コンパクトシティの形成など、さらに空地・空き家が増えていく要因が揃ってしまっています。

こうした現状でお住まいを購入するということは、「立地の選定」が非常に重要になります。

人口減少・コンパクトシティ社会においても、ニーズがあり、都市インフラがきちんと維持されていく街を選ぶ必要があります。

コロナ禍によるリモートワークの普及で、一部郊外エリアでの居住ニーズも高まっていますが、将来的にも街としての機能が残るエリアか、という視点は大切です。

最近では、再生エネルギーの地産地消というテーマも議論されており、もしかしたら郊外だから単純に都市インフラが消滅するということはないかもしれません。

それでも、人がいなくなってしまった街では、地産地消も行えません。

ぜひ、長期的なスパンでみた不動産の資産価値という面でもお住まい探しもご検討いただきたいと思います。

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■コロナ禍の住宅ローン金利の動向について

現在、コロナ禍でも住宅購入に動かれている方がいます。その際に忘れてはならないのが住宅ローン金利の動向です。現状ではゼロ金利政策を簡単にはやめられないため、当面の間はこの低い住宅ローン金利が続きそうというご意見が多いようです。8月のお盆前に米国の中央銀行、米連邦準備理事会（FRB）が、そんな姿勢を一段と鮮明に打ち出してきたようです。その理由は新型コロナウイルス感染拡大の悪影響が長引く可能性が高まっているためです。重要なのは、米国のゼロ金利が続く間は日本銀行も金利を上げにくいという点です。日本が先に利上げに踏み切れば、円高圧力が高まり、経済的に不利になる事が予想されます。その為、米国の経済・金利動向に引きずられ、日本銀行のマイナス金利政策も長引くとの予想が鮮明になりつつあります。結果、当面の間はこの低い住宅ローン金利が続きそうです。

■コロナ禍での住宅ローン「変動型」は頭打ち？「固定型」の方が良い？

コロナ禍でも不動産は売れています。弊社のお付き合い先で、多くの仲介件数を取り扱っている会社様のお話を聞くと、不動産のお問い合わせや反響が増えているようです。その為、住宅ローン組まれて、不動産購入をされる方は、必ず住宅ローンの事で悩まれると思います。

その際、住宅ローンを借りる人には住宅ローンの金利について「変動型」、「固定型」で迷われると思います。上記の通り、超低金利が長引くと考えるなら、半年ごとに金利を見直す変動金利型の利用も一案です。しかし、20～30年といった長い目でみれば金利上昇局面が来るかもしれません。そもそもこの超低金利は最近の出来事です。その時の利息返済額の増加に備えるには固定金利型を選択されることも非常に重要です。全期間固定型や一定期間固定する固定期間選択型もありますし、普通、固定型の金利は変動型より高めだが、歴史的に見ればかなり低いといった特徴があります。

実際、増えてきた変動型利用に頭打ち感もあり、もちろん仮に超低金利がこれからも定着するなら、固定型ローンの利息負担が変動型より多くなります。しかし、それは金利上昇に備える「保険料」と割り切るかどうかだと思います。過去のケースで考えると、変動型で住宅ローンを組んでいて、金利上昇時に支払いが出来なくて困ってしまったというシーンも存在します。

■超低金利が長引けば金融機関の経営は苦しい。しかし、住宅購入検討者にとっては・・・。

超低金利が長引けば金融機関の経営は苦しくなります。つい先日、みずほ銀行も来年2021年1月から、紙の預金通帳を発行する場合には1千円（消費税別）の手数料を取られる事を発表しました。この流れは、他行にも波及していく事が考えられます。いずれにせよ、銀行もこの超低金利が続く事は望んでいないと思いますが、住宅購入を検討される際には、総支払額を抑えることが出来る可能性が高いため、朗報と言えそうです。現在はコロナ禍ではありますが、いずれ住宅購入を検討しようと思っている方の場合は、このような状況ではありますが、頑張って探してみる価値はありそうです。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立てください。

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検査済証とは

建築基準法で定められた「建築確認、中間検査、完了検査」の3つがすべて完了し、その建物が法律の基準に適合していることが認められたときに交付される書類です。

こういった建築過程の検査は、建築物の安全性等の確保を目的とする制度で、住宅など一定の建物を建築しようとする場合は、この検査が義務付けられます。

建築確認は、建物の設計段階で行われる審査で、建築確認の「確認済証」が交付されないと、工事の着工はできません。

中間検査は、工事の途中の検査。指定された工程が終了した段階で検査を受け「中間検査合格証」が発行されます。

完了検査は、住宅などの建築工事が終了した時点で行われ、建築物が敷地・構造・建築設備に関する法令に適合している場合に交付されます。
完了検査に合格し、検査済証の交付を受けるまでは、その建築物を使用することはできません。

ここで不適合個所があれば直すことになり、不適合個所が無ければ検査合格となります。
最終的に完了検査に合格すれば検査済証が交付されることになります。

検査済証は、将来、家の売却やリフォーム等の際に必要になることもあるので、大切に保管しておくことが大切です。

検査済証の無い物件とは

・正式な手順を踏んで建築確認申請、中間検査、完了検査を合格し、検査済証は発行されたがその書類は紛失してしまったというケース
（建築確認審査を担当する部署には原本が保管されています。そして申請すれば閲覧及びコピーをさせてもらえます）

・施工の問題で設計図書通りの建物になっていなかった場合があります。
・施工途中で施主が大きな変更を指示してそれが原因で違法建築物になってしまった等も考えられます。
・完了検査を受けていないだけでは無く、そもそも建築確認申請自体も提出していない物件もあります。

書類の存在そのものが無い場合は違法建築物として取扱われます。

新築の場合でも検査済証は非常に重要になります。新築物件の融資残金は検査済証を確認してからとなる金融機関が多いのです。
検査済証が確認できなければ残金の融資が実行されない場合があります。

そして、分割で融資されていれば前納分の返済を求められても対抗できないでしょう。こういった事態にならないためにも違法建築物は建築してはならないし、中古物件においても買うべきではないと考えます。

融資以外でも、建物の用途変更や増改築時にも建築確認申請を出す必要があるため、用途変更や増改築に伴う建築確認申請は新築時の確認申請書類や検査済証が必要になります。

いかがでしょうか、あまり耳にしない検査済証ですがとても重要な書類なのですでにお持ちのかたはしっかりと保管を、
これから購入を検討している方は検査済証があるかの確認をされた方がよいと思います。

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確定申告の時期になると、
「4500万円のローンを組んだのに、税務署に控除額は20万円といわれた」
「これっておかしいですよね？」
このような質問よく受けます。

今回は、お客様が住宅ローン控除（減税）の制度で勘違いされている方が多いので、皆さんにシェアしようと思います。

住宅ローン控除（減税）と検索すれば、かなり細かくいろんなページが出てきます。
「10％への増税に伴い、控除期間が３年間延長」
「控除額最大400万円」など
制度の詳細は、そちらで細かく見て頂ければいいと思うのですが、私が今回一番お伝えしたいのは、
あなたが、これから住宅を購入する物件は、建物に「消費税」が含まれているかどうかです。

不動産の建物に消費税がかかるのは、法人（事業者）から買った場合のみです。

つまり、こうご理解下さい。
不動産を売却している売主様が、
・個人の場合　⇒　消費税なし（非課税）
・法人（事業者）の場合　⇒消費税あり

中古住宅の取引で、個人から購入した場合は、非課税
中古住宅の取引では、ほとんどのケースが個人の売主様からの購入になりますので、非課税です。
すると、消費税増税に伴う拡充措置などは、ほとんど無関係。
つまり、消費税が課税されない不動産を購入した方は、消費税の支払いがない分、控除額は1年あたり最大20万円となります。

簡単に申し上げると、
個人から不動産を購入した場合、
10年間で最大200万円（1年あたりの最大控除額は20万円）となります。

もともと、住宅ローン控除の最大20万円だったところ、消費税が５％～８％に上げる時に消費税を負担する消費者にとっては、大変な負担になるので最大400万円まで増やしますよ、そして令和元年10月より8％⇒10％　それに伴いさらに減税制度の拡充措置がでました。

あなたが今、住宅ローン控除（減税）をネットで検索すると、ローン減税の拡充措置のページがやたら出てきますので、全ての物件が最大400万円の控除でき、13年に拡充されたと勘違いしてしまうのです。

不動産を個人から不動産を購入した場合は、最大控除額は200万円とおぼえておきましょう。

個人が売主様であることが多い中古住宅を購入するときは、特にお気を付けください。

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近年、空き家が多くなることが、別の大きなトラブルにつながることで問題視されていますが、
実際の現状を知らない方が案外多いもの。
空き家問題には大きく2つの原因があります。

下記サイトで詳しく説明しているので、是非、ご参考にして下さい。

https://www.akiya-akichi.or.jp/what/sochihou/

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住宅ローンを利用する際に、フラット35も検討される方もいらっしゃると思います。

住宅購入のタイミングとして、ご結婚やお子様が生まれたタイミングなどありますので、ちょうど産休・育休のタイミングで購入を検討されている方も多いと思います。

今まで、住宅金融支援機構のフラット35で借入をする際、産休・育休中はフラット35の利用が出来ませんでした。
産休・育休が明けて1か月分の給料明細が出た段階でようやく融資が可能となることが条件でしたので、そのタイミングでちょうど購入されている方にはよいのですが、産休・育休に入ったばかりの方などは住宅ローンを組むことが出来ず、住宅ローン減税も諦めざるを得ないという状況でした。

もちろん銀行などの金融機関では、多少考慮されておりましたが、やはりフラット35が利用できるというのは大きいのではないのでしょうか。

現在、住宅ローンを利用するための条件としては、産休・育休明けまでの期間分の支払い額を預貯金でお持ちの場合、もしくは主債務者様の年収で返済比率内に収まる融資額の場合は、融資実行できるということになりました。

これは住宅ローン減税を受けるためには、住宅ローンを組むということが必須となるため、産休・育休中でも奥様も通常は収入があるご家庭には朗報となります。

金融機関でも商品プランが少しずつ変わってきており、より利用しやすくはなっておりますが、ご自身の状況をみて、一番お得に借り入れが出来る金融機関を選ぶことが重要だと思います。
住宅購入には住宅ローンはセットなるので、いくら安い住宅を購入出来たからといって、住宅ローンを適当に選んでしまっては勿体ないことになります。

住宅ローンについては取次が出来るところと出来ないところもありますが、総支払額などもお調べしますので、くれぐれも不動産会社に言われるままに進めるのではなく、ご自身で納得のいく住宅ローンを組まれることをお勧めします。
ご不明な点等ございましたら、お気軽にお問合せください。

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不動産屋と聞いて、どんなイメージをお持ちになるでしょうか？

「ガラが悪い」「営業がしつこい」「悪徳」「騙される」などのイメージはお持ちでないでしょうか。

不動産の営業マンが主人公になっている漫画が人気のようですが、不動産業界のブラックな部分が赤裸々に描かれていて、業界のイメージが悪化しないか心配になってしまいます。

先日、不動産事業者向けに、「職業倫理(コンプライアンス)確立に関する報告会」が開催されたというニュースがありました。
こうした報告会が開催されたことがニュースになってしまう時点で、業界に対する倫理欠如のイメージの表れかと思います。

実際、利益優先とされがちなビジネスモデルや、数字優先の営業スタイルについて様々な報告があったようです。

不動産の売買については、事業者と一般個人の知識量に圧倒的な情報格差があります。
その格差が、事業者にとって都合のよい取引モデルを生み出してしまっているのだと思います。
同時に、情報格差がありすぎて、一般個人の方がうまくやられてしまった部分にすら気付けていない、といった側面もあるのではないでしょうか。

お住いの購入は、人生最大の買い物とも言われます。
また、住む家は生活の基盤になる場所です。
そもそも我々事業者は、高い倫理意識を持ったうえで、不動産を購入する方又は売る方の立場に立ち事業を行う必要があると思います。

併せて、不動産取引を検討される方は、必要最低限の知識を持つことが、最大の自衛になるのではないでしょうか。

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■ コロナ禍でもマンションの資産価値を知りたい！ぜひ、『全国マンションデータベース』をご活用下さい！

コロナ禍の日本において、大変な被害にあわれている方もいらっしゃるかと思います。
終わりが見えない新型コロナウイルスの影響により、

世の中のありとあらゆるシステムが崩壊の危機に直面しています。
そこでマンションをお持ちの方は必見！自宅マンションの偏差値や相場価格（過去最大6年）や地域のランキングを調べてみませんか？！
個人情報登録は必要ではありますが、登録するだけの価値はあります。定期的にチェックしていただくツールとしてもご利用いただければ幸いです。

その名は『全国マンションデータベース』です。本データベースは日本全国のマンション情報をまとめた総合情報サイトです。

https://self-in.com/rchukai2/mdb 　（全国マンションデータベースのトップページ）

ちなみに全国マンションデータベースでは『マンションの外観写真/概要/偏差値/口コミ情報/推定売却価格/過去の販売相場/過去の賃料履歴/過去の賃料相場』等が判断できます。

この機会に気になるマンションの偏差値はいくつぐらいか、地域で何位ぐらいのマンションなのかを調べてみませんか？！

全国マンションデータベースは95％以上の分譲マンションのデータをカバーしておりますますので、マンション購入をご検討の方には見ごたえのある内容だと思います。

前回は「新宿区」、「千代田区」、「港区」、「文京区」、「渋谷区」、「中野区」、「豊島区」の偏差値ランキングを発表させていただきました。

ご興味のある方はぜひ、前回のページをご覧ください。

https://www.kusano-koumu.co.jp/自宅に居ながら不動産売却査定（ai評価）！『全国/

■ コロナ禍で買い替えや区分の不動産投資をご検討の方はぜひ、『全国マンションデータベース』をご確認下さい！

買い替えや区分の不動産投資をご検討の方は、地域で1番目のマンションかなど、気になる情報をお調べいただけます。

ランキングを把握し、資産価値の高そうなマンションをお選びいただくだけで、購入後のリスク回避にもつながるものと存じます。

（本データベースをご覧いただくと、偏差値や地域のランキングが高いマンションの方が資産価値の高いマンションである事も判ってきます。）

■ コロナ禍で不動産の過去の販売相場が確認できる『全国マンションデータベース』とは？！

またおススメなのが、マンションごとに過去の販売相場が確認でき、値下がりが小さいマンションなのか、値下がりが大きいマンションなのかが判断できます。

折れ線グラフが付いていますので、価格の動きも確認でき、非常に分かり易いです。個人的には、賃貸市場に出した際の賃料履歴データもありますので、物件価格が高いのに、賃料が取れない物件などもご覧いただけます。

現在、住宅購入をご検討の方は、いつかは売却するシーンなども出てきます。

ぜひ、今後の住宅購入や売却の参考にお役立て下さい。

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色がもつ力と体に与える影響とは？

部屋の色や組み合わせによって見た目の印象が変わるだけでなく、どのような配色にするかによって、
楽しい気持ちになったり、寒く感じたりと、気分や体感温度にも影響を受けることがわかっています。

例えば、赤やオレンジ、ピンクなどの暖色系でまとめられた部屋は暖かい印象を受けます。
一方、青やネイビー、水色などの寒色系でまとめられた部屋は、さわやかで涼しげな印象に感じると思います。
色は、私たちは暖かさや涼しさという印象を感じとるだけでなく、身体にも影響を受けているのです。

個人差はあるものの、暖色系の部屋では暖かい（実際の温度より高い）と感じ、寒色系の部屋では寒い（実際の温度より低い）と感じるなど、
部屋の色によって体感温度に違いを生じることが実験でわかっています。

色にはそれぞれイメージがあります。

赤→暑い、情熱的なイメージ　→太陽や血、炎などを連想します
青→涼しい、知的なイメージ　→空や海を連想します
白→清純、清潔なイメージ　→雲や雪、真っ白いTシャツなどを連想します

このように、色は個別のイメージをもっており、私たちは色によって、受ける印象や気分が左右されます。
インテリアも色や配色によってさわやかな印象を与えたり、気分を高揚させるなど、心理的な影響を与える様です。

色の選び方によって部屋の居心地も左右されるので、どんな色を選び、どういったコーディネートをするかはとても重要だと思います。

部屋の基本となる3つのカラーを決める方法

部屋のコーディネートをする際には、まず、ベーシックカラー、アクセントカラー、アソートカラーの3つを決めます。

1.ベーシックカラーとは基調色のこと。その部屋の中で一番大きなスペースを占める色で、割合としては50％以上に使います。

2.アクセントカラーとは強調色のこと。いわゆる差し色なので、使うのはごくわずかな面積です。多くても10％くらいに留めましょう。クッションや小物などに取り入れ、空間のアクセントにします。

3.アソートカラーはベーシックカラーとアクセントカラーをつなぐ協調色。使用面積は30～40％程度と考えるのがよいでしょう。

3つのカラーをどう組み合わせるかで部屋の雰囲気が変わります。

なかでも、使用面積の大きいベーシックカラー選びは重要です。どんな色にするかによって、部屋の印象が大きく左右されるので、このことを意識してベーシックカラーを選ぶと良いと思います。

アソートカラーは、違和感がないように、ベーシックカラーとアクセントカラーにトーンが合っている色を選ぶのがコツです。トーンが合っているとは、色の性格が近いということ。色の明るさの度合い（同じ色でも明るい色か、暗い色か）や、色味の鮮やかさ（同じ色でも強い色か、弱い色か）が近いかどうかだと覚えておくとよいでしょう。

どんな部屋にしたいかで色選びは異なります。

※簡単に空間の雰囲気を変えたいとき

→小物でアクセントカラーを変える。例えば、夏には涼しさを感じさせるブルー系の小物を並べ、冬には暖かさを演出するため暖色系の小物を選ぶ

※広く感じさせたいとき

→膨張色を中心として部屋をまとめる。例えば、白やアイボリー、ベージュなど淡い色は広がりを感じさせる。逆に黒や濃いブラウンを大きな面積に使うと圧迫感を与え、狭く感じることがある

※柔らかいイメージにしたいとき

→明るい色でまとめる。例えば、パステルカラーのように淡い色を使う。ブラウン系でも淡く、明るいブラウンやベージュなどに。グレーでも濁りの少ない明るいグレーを選ぶようにする

※部屋をまとまった感じにしたいとき

→部屋全体を近い色あいでまとめる。例えば、ベージュ系とか、ブルー系といった具合に、似た色にする

※メリハリをつけたいとき

→色あいの違う色を組み合わせる。例えば、ブラウン系の床に、赤い家具やグリーンの小物を選ぶといった具合に、全く違う色を選ぶ

※高級感・重厚感を出したいとき

→暗め色を中心に選ぶ。例えば、黒や濃いブラウンなどを大きな面積に使用する。そのほか、赤や青、グリーンのような色を選ぶ場合も、黒の入った暗めの色に。さらに、ゴールドを加えると豪華さがプラスされる

いかがでしょうか。部屋のイメージは色の好み、心理的な影響など様々もので変化します。
お部屋作りの参考になれば幸いです。

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弊社はＮＰＯ法人空地・空家管理センターに加入しています。
今日は放置空き家がもたらす被害に関する情報をご紹介します。

空き家を管理せずに、周囲に被害をもたらしたり、けが人を発生させれば持ち主に無過失責任が発生します。
ここでは、空き家を放置してしまった場合に起こりうる危険性と、損害の賠償について説明します。

https://www.akiya-akichi.or.jp/what/sochihou/

是非、ご参考にして下さい。

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天井カセット型エアコン・マルチエアコンが設置されているマンションは、一般の外付けのエアコンに比べて高額な修繕費用が発生するリスクを抱えています。

天井カセット型エアコンは、天井に埋め込んで設置され、エアコンを目立たなくさせたり、４方向から送風できたりするので温度ムラができにくいなどの利点があります。
一般的には、高級マンションのリビングなどの空間ボリュームの大きいところに設置されています。

デメリットは、天井カセット型エアコン本体そのものがルームエアコンと比較して高額であることです。
また、メンテナンスできる業者が限られている為、競争意識が低くメンテナンス費用が高額であることです。

マルチエアコンとは、1台と室外機で２台以上の室内機を運転できるエアコンのことをいいます。１台の室外機で最大５台ほどの冷暖房を行うことも可能です。
（事務所などではないので、居住用のマンションでは２~３台のマルチエアコンになると思います。）
マルチエアコンのメリットは、室外機が１台設置のため、外観を損ねることがない、省スペース化によりベランダなどを広く活用できるという点です。

デメリットは、室外機が故障した場合、すべての室内機が使用できなくなり、交換費用が膨大になってしまうことです。

ルームエアコンは在庫があれば即日交換が可能です。しかし、天井カセット型エアコン・マルチエアコンは限られた業者でしか対応ができないため、即日対応が難しいケースがほとんどです。
猛暑時期にエアコンが数日間使用できないという状況を想像してください。
猛暑時期のエアコンの修繕・高官はスピードが最優先されます。
タワーマンションの角住戸のお部屋などは特にお気を付けください。

また、費用の面においても大きな差があります。
６畳用抵抗のルームエアコンであれば、１０万円程度で交換工事が可能です。
天井カセット型エアコン・マルチエアコンの交換工事はこの倍以上かかるのがほとんどです。
複数台のマルチエアコンでは、40万から70万円程度かかってしまうこともあります。

天井カセット型エアコン・マルチエアコンを設置している物件は、見栄え欲豪華な仕様に感じるのも事実です。
しかし、修繕・交換費用が高額で、即対応が難しいため、その点を覚悟しておき検討しましょう。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

住宅購入を検討しようとする方は、まずポータルサイトなどから物件を見始めることが多いと思います。

そして、その後不動産会社へ問い合わせもしくは直接行き、内見ということになっていくのですが、そもそも購入した方はどのくらいの件数を内見して購入物件を決めたのか気になりませんか？
賃貸の時は2～3件で決めたという方もいらっしゃると思いますが、賃貸と購入では全く違うので、数件見た段階で不安になる方もいるのかと思います。

ふと…
この先何件見たら購入して良いか判断がつくのか？
どのくらいで納得がいく物件にたどり着くのか？

一般的には購入された方の平均は5件～10件くらいと言われております。
ですが、やはりこの件数は人それぞれだとも思います。
これは、何件見たら納得がいくかというより、物件の良し悪しをご理解いただいているとそこまで内見数を増やさずとも、判断が出来るからです。

また、内見数が増えていくにつれ、最初のほうに見た物件が良く見えてきたり、あれもこれもと条件を増やしてしまい、なかなか購入が出来ず、そのまま購入を見送ってしまうという方もいらっしゃいます。

すべての方に当てはまるとは思いませんが、購入したいという気持ちが続く間に購入出来ることが、結果満足度の高い住宅の購入出来ると思います。

物件の判断については、最終判断はもちろんご自身で行っていただきますが、ある程度は不動産のプロであるエージェントに判断をしてもらい、その内容を踏まえて決断していただけると、そこまで内見数を増やさずに購入が出来ると思います。

迷って判断が出来ず、買い逃すということも内見数を無駄に増やしてしまう要因になりますので、信頼出来るエージェント探しということもお勧めします。

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2020年10月のフラット35金利は、20年以下が1.01%と先月から0.04%引き下げ、21年以上が1.10%と先月から0.02%引き下げとなりました。
大手銀行5行の代表的な固定期間10年の最優遇金利については、みずほ銀行とりそな銀行、三井住友信託銀行が現行金利から0.05～0.10％引き下げ、他の２行は据え置きとなりました。
小幅な増減を繰り返していますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

【フラット35 10月実行金利】

借入期間15年～20年 1.01％（先月-0.04%）
借入期間21年～35年 1.10％（先月-0.02%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

2020年4月にフラット35の制度改正が行われました。

主な変更点は下記の通りです。

〇総返済負担率の算定に含める借入金の対象が一部見直されます

・賃貸予定又は賃貸中の住宅に係る借入金の返済額を年間合計返済額の対象に追加
・売却予定の住宅に係る住宅ローンの取扱いの見直し

〇資金使途がセカンドハウスの取得の場合の取扱いが一部見直されます

セカンドハウスを取得するための【フラット３５】を二重に借り入れることはできない取扱いとなります。

〇【フラット３５】借換融資の借入期間が一部見直されます

借入期間の下限「15年」を一部見直し、「「35年」－「住宅取得時に借り入れた住宅ローンの経過期間」」が15年未満となる場合においても【フラット３５】借換融資をご利用いただける取扱いとなります。

制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。
【フラット35制度改正お知らせページ】
https://www.flat35.com/topics/topics_20200131_1.html

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不動産を売却した場合にかかる税金として、「譲渡所得税」というものがあります。
「譲渡所得」つまり、不動産を売って得た「儲け」に対してかかる税金です。

3000万円で買った不動産が4000万円で売れれば、1000万円の利益を得たことになります。
この場合、利益の1000万円が譲渡所得ということになり、この金額に対して譲渡所得税がかかるのです。

一方で、同じく4000万円で売れたけど、買ったときは5000万円だった。1000万円値下がりしてしまった、という場合には、税金はかかりません。所得が発生していないからです。

どちらのケースでも、税金の申告の際に必要になるのが、買ったときの売買契約書です。
値上がりしたのか、値下がりしたのかの判断材料として、税金の申告の際には購入時の売買契約書を添付することになります。

今回ご相談を受けた方は、親から相続した不動産の売却でした。
相談者のお祖父様が不動産を購入したのは、80年以上前のことです。

現在の売却査定価格は4000万円ですが、買った当時の契約書を見ると200万円となっています。
物価が違うので単純計算はできないはずですが、税金の計算上は額面通りのものとなってしまいます。
そのため、3800万円が譲渡所得として計算されてしまうのです。

このように代々相続してきた土地などについては、売却時に思わぬ税金がかかってしまうケースもあります。

ただ、買った際の売買契約代金以外にも、売却にかかった費用など、譲渡所得から差し引くことができる費用もあります。
また、譲渡所得税を軽減する制度などもありますので、利用できる制度はしっかりと活用したうえで手続きを進めたいところです。
詳細に関しては、税務署や税理士への相談が必要になりますが、まずは不動産のプロに相談されるのが近道になるのではないでしょうか。

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■ 住宅購入後に賃貸不動産の購入、「少し待って・・・」

新型コロナウイルスの影響により、テナントビルやマンションなど賃貸不動産を活用した相続税対策等に逆風が吹いているようです。賃貸不動産は相続税を算出する際の財産評価額を減らせるため多額の借り入れをして物件を取得する富裕層は多いと言います。弊社でもご自宅を購入後、賃貸不動産を購入される方もいますので、本日の記事が今後の参考にお役立ていただければ幸いです。

最近では新型コロナの感染拡大でテナントビルを中心に賃料収入が大幅に減少しているようです。誰もが生き残りを掛け、賃料の減額交渉などを行い、事業を継続させる事を優先する為、毎月の賃料を不動産オーナー自身のローン返済にあてられている方は、そのローン返済が出来ないといったケースも増えているようです。現状は預貯金のある方は、何とか貯蓄を切り崩し、支払いにあてられているようですが、このコロナが長期化する事により、より一層ローン返済にも影響が出てきそうです。

■ なぜ、賃貸不動産を建設したがるのか？！

ちなみに東京都区部で200平方メートルの土地に賃貸不動産を建設し、仮に合計2億円かかった例でシミュレーションしてみたいと思います。相続が発生すると、土地の評価額は建物に入居者がいて利用が制限されるとの理由から一定比率下げられます。貸付事業用の宅地は面積200平方メートルまでなら通常、「小規模宅地の特例」の対象となるので土地の評価額はさらに半分になります。

建物はまず建築費に一定比率をかけて固定資産税評価額を算出し、借家権の割合（全国で一律30%）を差し引く事ができます。土地と建物の評価額は計7048万円になり、2億円の現預金を相続する場合に比べ約65%程度減らすことができるようになります。その為、住宅購入後に、資産圧縮が出来る賃貸不動産を活用を検討される方がいます。

昨年のスルガ銀行の投資用不動産への不正融資や賃貸不動産大手のレオパレス21などの施工不良問題を受けて、銀行が大幅に融資を絞り込んだ影響により、ゼロから建設する賃貸不動産はピーク時に比べると2割程度減っているようです。また、さらに見逃せないのが供給過剰という現状です。多くの富裕層が賃貸不動産に走り、各地に賃貸物件が乱立しました。立地の良くないところは都市部、地方に限らず空室率の上昇に見舞われ、そこへ想定外のコロナショックが発生し、景気は急速に冷え込んでいます。

■ コロナの影響を考慮した賃貸不動産とは？！

今後のカギを握るのはやはり賃料の動向となります。飲食、衣料品、スポーツジムといった消費者に直結する業種向けのテナントビルは収益環境が厳しいとの声が多く、またテレワークの普及により、オフィススペースの減少により、毎月の固定費の圧縮の動きは今後、加速していきます。

そのような状況ではありますが、「誰もが欲するエリアや駅近物件」などは今後もニーズがあると思いますので、住宅購入後に賃貸不動産の購入を考えている方はぜひ、そのような「立地」に重きを置いた購入をご検討ください。

地価はここ10年間で下落から上昇に転じ、2020年は商業地で前年比3.1%、住宅地で0.8%上昇しました。収益力が低下する土地は相対的に価値が減少するようです。地価が下落すれば、相続税の納税資金が必要になった場合に不動産の売却が難航する懸念もあり、住宅購入後に賃貸不動産の購入を考えていた方は、ご自宅の売却も必要となるケースも考えられます。ぜひ、今後の参考にお役立てください。

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住宅関係の雑誌で、見つけた「収納」がありましたのでご紹介します。

私も片付けはあまり得意ではないのでいつの間にか、物が散乱してきます。

理想は、決まったところに物があり、テーブルの上には物がなく、物が出しっぱなしにされていない事です。きれいに保てる収納についてです。

収納は使う場所に設けることが大切

使いやすい収納について考えるには、どこにどんな収納をどのくらい設けるかが、カギとなります。

なかでもどこに収納を設けるかは、あとから変えることが難しいので、新築の際にじっくり考えることが必要でしょう。

しまうものによって収納の形を変える

収納とひと口に言っても、棚や引き出し、ハンガーパイプのように吊るす収納など、いろいろな形の収納があります。

例えば、本や雑誌などは棚が便利です。
筆記具など細々したものなら引き出しが使いやすく
衣類なら、引き出しとハンガーパイプの併用がいいと考えられます。

その部屋では何をしまうか、どんなものが多いのか、といったことから、最も使いやすい収納の形を導き出すことが大切だそうです。

そのうえで、ものの量に合わせて、必要な量の収納を確保します。

適切な収納計画

収納計画には、しまうものの種類や量によってどのような形態の収納が使いやすいかを考える事です。

すぐに片づけできない場合用に「とりあえずボックス」とか、「仮置きの棚」みたいなスペースを確保しておき、あとで片付けるようにすると良いそうです。

生活スタイルは変化するので収納も柔軟性を持たせる
棚は可動できるようにしたり、市販の収納ボックスを利用してその時々で変えられるようにしておくとよいでしょう。

どんなところに、どのような収納を設けるかによって、片付けやすい家になったり、ものが散乱しやすくなるそうです。
自宅で検証してみたいと思います。

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