スタッフブログ：月別: 2021年1月

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■コロナ禍で広がったテレワーク！不動産購入時にはテレワークスペースの確保は必須？！

テレワーク、リモートワークという言葉が毎日聞かれるようになりました。昨年まではテレワークをしている自分を想像すらできなかった方も多いと思います。私もきちんとした準備がないまま、急きょ在宅勤務に切り替えた事を覚えています。また、硬い椅子だとテレワークがまったくできず、慌てて椅子を購入しに行ったことが今では懐かしいです。

遅ればせながら、これからテレワークを取り入れるという会社もあるですが、自宅で集中して仕事に取り組むには、最低限の環境づくりは欠かせません。ましてや不動産購入時に、このテレワークスペースを考慮した家探しは非常に重要です。

最悪、少し広めの不動産を購入していれば、テレワークスペースの確保の為の環境づくりはDIYと市販されている机と椅子を上手く活用して代用すれば良いのかと思います。

■不動産購入時にせっかくだったら最高のテレワークスペースにしませんか？！

新型コロナウイルス感染症の拡大により、テレワークが一気に広がりました。ちなみに、テレワークの一番のメリットは「時間や場所にとらわれずに働ける」といったところだと思います。今流行りのコワーキングスペースやお気に入りのカフェなど、環境が整った場所に出向くことができれば快適な環境で働くことができますが、わざわざお金と感染リスクがある場所への移動も躊躇される方も多いと思います。おそらくここ最近テレワークに切り替わった方の多くが自宅にカンヅメ状態で働いているのではないでしょうか？

普段働いているオフィスと自宅の一番の違いはやはり設備や環境の違いだと思いますが、どうせなら、自分の好きな環境で仕事が出来るテレワークスペースを作ってしまうという事も重要かと思います。不動産購入時であれば、ぜひ、その環境づくりがしやすい状況だと思いますので、不動産探しの合間で、自分の理想とする仕事環境をイメージしておいていただきたいと思います。

これを機にDIYをスタートするという事も良いのではないでしょうか？！いずれにせよ、新型コロナウイルスの影響は当分続くと思われるため、自宅スペースで集中できる場所の確保をご検討いただきたいと思います。塗装済みの天板を取り寄せて、既成品で脚を工夫すれば、インパクトドライバーひとつでテレワークスペースを作ることができます。

■不動産購入時にテレワークスペースを自分で作れるキットが発売された？！

また、NTT都市開発は在宅勤務用に、再生古紙を用いた組み立て式の書斎空間ユニットを発売されたようです。スペースは畳1枚分に相当。壁などには吸音性が高い素材を採用しているようです。この大きさのスペースであれば、不動産購入時にイメージしやすいのではないでしょうか？

製品名は「ウエリスカスタム　OTONA（おとな）基地」。幅0.9メートル、高さと奥行きが各1.8メートルの空間の中にデスクと本棚を備え付けたシンプルな設計です。壁やデスクは軽さと強度が特徴の再生古紙を用いた素材を採用し、組み立て所要時間は大人2人で2時間程度のようです。

マグネット式で角度を調節できる発光ダイオード（LED）照明もあるようで、手元を照らせるほか、テレビ会議中は自分の顔に照明を当てられます。入り口の扉を閉められるほか、取り外し可能な天板も設置でき、密閉性が高まるため外部の音を遮ることができます。ちょっとした、隠れ家的なテレワークスペースになりそうです。

価格は15万9500円。送料は首都圏が税別1万円程度を想定されています。このようなキットを購入し、不動産購入後のテレワークスペースにしていただくのも面白いと思います。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

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令和2年の民法改正により創設された制度の一つが「配偶者居住権」というものです。

これは、相続が発生した場合に、配偶者は自宅にそのまま住み続けることができる、という権利です。

その内容や手続きの方法を解説します。

「争続」を回避するための配偶者居住権

「配偶者居住権」とは、前述のとおり、相続した場合にも、配偶者はそのまま自宅に住み続けることができる、という権利です。

もしご主人が相続した場合で、残された財産が自宅不動産のみだった場合を想定します。

法律では特に遺言書などがなかった場合、配偶者の相続分が２分の１、子供の相続分が２分の１と規定されています。

たいていの家では、奥様がそのまま自宅に住み続ければ良い、ということになりますが、中には親族間の関係が悪く、子供が取り分２分の１を主張する、というケースもあります。

また、ご主人が再婚している場合などで、お子様と後妻さんとの話し合い、といったケースも揉めることがあります。

財産が不動産しかない場合には、分割することができません。

こうしたケースを回避する方法が、「配偶者居住権」の設定です。

不動産自体はお子様に相続させるけれど、配偶者が生きている間はそのまま居住することができる、という設計が可能になりました。

不動産の持ち主としての「所有権」と、利用者としての「利用権」を分離させたというものです。

「配偶者居住権」の設定方法

この配偶者居住権を設定するには、「遺言書」を作成して指定するか、相続が発生した後に相続人全員での話し合い「遺産分割協議」を行う必要があります。

争続回避、という視点からは、後者の方法は選択肢になりえません。

生前にしっかりと遺言書を作成し、配偶者の方の終の棲家を確保してあげる手当が必要です。

不動産をお持ちの方は、資産の7割以上を不動産が占めてしまう、というケースが多いとされています。

不動産は分割のしにくさ、が一つのネックとなってしまいます。

不動産を購入された方は、残された方のために、ぜひ遺言書の作成もご検討ください。

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前回、自宅の建て替えの為土地の調査をしましたが市町村の道路課で建築基準法に準しない道路と言われました。
今後、建替えする場合は改めて4m道路を造らないといけないそうです。
市役所の町づくり課相談し完了、次に道路のするためには田んぼを埋立なければならない為、農業委員会に相談しに行きました。
現在は審議中になります。

審議が通れば、申請を行います。
本来は業者の方がやってくれるようなのですが、建替えの相談に行ったところは道路問題が解決するまでは保留になり、勉強の為に自分で申請にチャレンジすることにしました。

道路とは

一般に使われている道路を思い浮かべられると思いますが
建築上における道路とは建築基準法第42条に定義されているものをいいます。

建築基準法第42条（道路の定義）

第１項

「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員４ｍ（特定行政庁が指定する区域内では６ｍ）以上のものをいう。

第1号：道路法による道路（国道、都道府県道、市区町村道等の公道
第2号：都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法等によって築造された道路
第3号：建築基準法の施行日〔昭和２５年１１月２３日。それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定された日（基準時といいます。）〕現在既に存在してい
る道（公道・私道の別は問いません
第4号：都市計画道路等で２年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの。
第5号：私人（一般の個人や法人）が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。

第2項

基準時（第1項第3号に同じ。）現在既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。
などを言います。

第3項

特定行政庁は、土地の状況によりやむを得ない場合において、道路中心線から２m 未満１．３５m 以上の範囲内の位置、また、川・がけ地等のある場合はこれらのものと道路との境界線から敷地側に４m 未満２．７m 以上の範囲内で後退した位置を道路と敷地の境界線として指定することができる

その他、道路の定義で示されているまだありますが詳しくはこちらの建築基準法第42条（道路の定義）をご覧ください。

私の場合は昔から住んでいる自宅の話ですが古屋付きの土地を購入の際、家が建っているから建替えは大丈夫と思ってはいけません。
専門の知識を持っている方にちゃんと相談することをお勧めいたします。

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公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2020 年12月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

12 月の東京都区部は85.03 万円/㎡と前年比で6.7％上昇、多摩は43.47 万円/㎡と前年比で5.6％上昇し、双方とも8 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○神奈川県

12 月の横浜・川崎市は51.25 万円/㎡と前年比で7.1％上昇し、7 ヶ月連続で前年同月を上回った。神奈川県他は32.26 万円/㎡と前年比で1.5％上昇し、3 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県

12 月の埼玉県は33.93 万円/㎡と前年比で3.2％上昇し、7 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は31.12 万円/㎡と前年比で5.7％上昇し、5 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構
『月例報告　Ｍａｒｋｅｔ　Ｗａｔｃｈ　サマリーレポート　2020年12月度』
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202012_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！

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■不動産購入時に「修繕」の概念も把握しておきましょう！

マンション購入を検討されている方には事前に把握しておいて欲しい事として、管理費や修繕積立金の概念です。特に、不動産の資産価値に影響を及ぼす、「修繕積立金」については非常に重要です。長く住むには建物の適切な管理が大切だが、修繕などにかかるコストがここ数年で上昇し、資金不足の懸念がある事をご存知でしょうか？

当たり前ではありますが、適切な修繕が行われないと、不動産の資産価値は低下し、売却時の価格低下につながりかねません。

分譲マンションは住民が日常の維持管理や定期的な修理などに備えて一定額を毎月支払うのが一般的であり、その適正価格について、把握して購入されているかが非常に重要です。しかし、残念なこととして、マンション購入の際に、修繕積立金が低い物件の方が良いように考えてしまう方もいらっしゃいます。

ちなみに首都圏の新築マンションの管理費・修繕積立金は2019年で月2万7000円程度となっており、5年連続で上昇しているようです。10年前に比べ約20%高く、バブル期の1990年前後の水準を上回っています。また、修繕工事などの人手不足がコストを押し上げているようです。今後の人手不足の問題はすぐには解消されませんので、今後もコストが高くなっていく事が懸念されます。

新築時の修繕積立金は低く抑えられ、10年前後に建物全体の修繕にあわせて、毎月の積立金が見直される事が多いです。資金不足にならないようにする為、毎月の積立金を増やす必要がありますが、それでも間に合わないなら各戸から臨時徴収したり、管理組合名義で借り入れをしたりするのが選択肢となっているようです。いずれも住民には大きな負担増になる可能性があり、合意をとりつけるにはハードルが非常に高いです。必ず、値上げに反対する方がいるようであり、適切な修繕が実施されないと、不動産の資産価値にも影響を及ぼしかねません。

■戸建て住宅にも「修繕積立金制度」のような概念が必要？！

戸建てはマンションのような積立金制度はありませんが、自分で修繕費を準備しなければなりません。一般的には築10年を過ぎると100万円前後の修繕工事が必要になるようです。結婚や出産を機に戸建て住宅を購入される方が、10年後を迎えると子供の教育費や習い事の費用などでお金のかかる時期となります。その為、不動産購入の際には、このような費用も計画しておく必要があります。この修繕を後伸ばしにしてしまい、結果、不動産の資産価値の低下につながってしまう事は最悪です。

日本の住宅はマンション、戸建てとも、築年数の経過により、不動産の資産価値が低下していく事がほとんどです。不動産は「立地」が重要であると言われますが、いくら好立地に立つ不動産であっても、建物の最低限の修繕を実施しなければ、売りたくても買い手がつかない物件になってしまいます。例えば老後に家を売って住み替えたり、高齢者向け施設に入ったりするという人生設計に影響を及ぼしかねません。

現在、国は住まいの適切な管理や修繕を重視する政策にシフトしています。マンションについては2020年6月に改正マンション管理適正化法が成立しました。今後は自治体が修繕計画や積立金の状況などをチェックし、問題点がある物件には指導・助言などに乗り出す方針が決まっています。2022年までに完全施行する予定で、もし自分の住むマンションが自治体から指導などを受ければ資産価値が急落する可能性が高いと警鐘を鳴らしています。

また2015年には空き家対策特別措置法が施行され、崩壊などの危険があると判断した空き家は自治体が取り壊しやすくなっています。現在までに対象となったのは戸建てが中心で、解体費用は空き家の所有者に請求されるのが一般的のようです。子どもが老朽化した住まいを相続し、空き家になりそうな場合は注意が必要です。

マンションの積立金は数年おきに少しずつ増額する方式を採る例が多いが、後年になるほど負担が重くなりやすいといいます。それも分譲時に30～40代だった住民が年金生活者になるころには負担額が重くなり、増額に対して合意が難しくなります。つまり、マンションの場合はそのような状況も考慮して、不動産購入を決断する必要があります。

戸建ては早めに工事をすることが非常に重要です。シロアリや防水工事などは予防的に実施する方が費用は少なく済むのが一般的なようです。実際に雨漏りなどが起きた後の工事は、原因調査や修理などに手間と時間がかかり、結果、掛かる費用も高くなります。また、中古戸建の購入を検討される場合は、なるべく建築士など専門家が建物の劣化などを調べるインスペクション（建物状況調査）を利用する事をお勧め致します。工事が必要となる部分や時期を把握して、不動産購入をした方が良いです。

稀に、自分の不動産の事なのに、修繕を全く意識しない方の相談を受けますが、非常に重要な事なので、不動産購入時にはこのような不動産の修繕に関しての知識も押さえておいて欲しいです。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

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家を買って住宅ローン控除を受ける場合、購入・入居した年の翌年1月以降に「確定申告」をする必要があります。年も明け１月になりましたので今回は確定申告をどうやってやればいいのか簡単に解説します。

申告時期　家を買った翌年の1月から3月15日までに申告

住宅ローン控除などを受けるための「確定申告（還付申告）」は、会社員の場合、購入・入居した年の「翌年1月から3月15日」までに行う。確定申告によって還付されるお金は、約1カ月後に指定口座に振り込まれます。

住宅ローン控除を受けるための「確定申告」の手順

STEP1．必要な書類をそろえる

確定申告に必要な主な書類は以下のとおりです。契約書のコピー、住民票、源泉徴収票など必要な書類は、購入した年のうちにそろえておくと、確定申告書の作成がスムーズにできます。なお、土地を買って家を建てる場合のタイミングによっては、別途書類が必要なケースもありますので、詳細は、令和2年分　住宅借入機等特別控除チェック表（国税庁）も併せてご確認ください。

■住宅ローン控除等の確定申告に必要な主な書類

1.確定申告書（Ａ書式） 国税庁の下記サイトなどで入手。以下3通りの方法があります
（1）最寄りの税務署で入手
（2）サイトから申告書などをプリントする／確定申告書の様式・手引き
（3）パソコンやスマートフォンで申告書を作成／令和２年分確定申告特集

2.（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書

3.源泉徴収票（会社員などの場合）
会社員など給与所得者は、勤務先から「家を買った年」の源泉徴収票を入手する。

4.住民票の写し
住宅ローン控除を受ける人の「購入した住居の住所地の住民票」の写し。市町村の役所で入手する。夫婦で住宅ローン控除を受ける場合は、夫婦それぞれ必要。

5.住宅ローンの「年末残高証明書」
住宅ローンを借り入れた金融機関から送付されます。

6.建物・土地の不動産売買契約書・工事請負契約書のコピー
土地を買って家を新築する場合は、「土地の売買契約書」と「建物の工事請負契約書」のコピーが必要。

7.建物・土地の登記事項証明書
購入した住宅の住所地を管轄する「法務局」で入手する。

8.そのほかの書類が必要なケース
認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、一定の耐震基準を満たす中古住宅は、それぞれを証明する書類のコピーが必要。不動産会社などから入手する。

STEP2．確定申告書に記入し、提出する

STEP1で用意した3.～8.の書類を見ながら、まず2.の「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」を作成しましょう。必要事項を記入しながら、住宅ローン控除額の計算ができます。

2.が完成したら、1.の「確定申告書（Ａ様式）」に記入
（確定申告書はパソコンでも作成できます。）

確定申告書が完成したら、必要書類を添付して住所地を管轄する税務署に提出する（郵送も可）。地域ごとに管轄の税務署が決まっているので注意が必要です。
→　住所から税務署を調べる

2年目以降の手続きは、どうすればよいのか？
会社員などは、「年末調整」で手続きできる
≪会社員などの給与所得者≫
購入の翌年に確定申告して住宅ローン控除の適用を受けると、2年目以降については「年末調整」で手続きできます。年末調整では主に以下の書類が必要だ。

【年末調整による住宅ローン控除の手続きに必要な書類】

1. 給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書等
住宅ローン控除の確定申告をすると（※）、税務署から、2年目～10年目の控除の手続き用に9枚まとめて送られてくるので、なくさないようにとっておく必要があります。

2. 住宅ローンの「年末残高証明書」
金融機関から毎年送付される。2種類以上のローンを借りている場合は、その全ての証明書が必要

≪自営業者≫

先に紹介した「確定申告の手順」と同じ書類への記入をして、「住宅ローンの年末残高証明書」を添付し、期日中に税務署に提出することになります。

3月になったら例年込みますので、早めに申告は済ませて速やかに、所得税の還付を受けましょう！！

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アットホーム株式会社が、インターネットアンケートの結果を報告しました。

このアンケートは、単身向け住まいを探している方を接客した不動産事業者に、検討されている方が何を重視していたか、を集計したものです。

参照記事

不動産のプロが選ぶ！「物件画像で見るべきポイント 一人暮らし編」ランキング

間取り図で見るのは「収納の大きさ」

間取り図でのポイント１位は「収納の大きさ（57.0％）」となりました。

テレワークなどの影響もあり、自宅で過ごす時間が増えると、比例して必要なモノも多くなる傾向があります。

私も、自宅で仕事ができるようにパソコンを揃え、モニターを増設して、文房具一式を準備して、ついでにプリンターも、などとやっていたら、スペースがいっぱいになってしまいました。

また、家で食事する機会も多くなったので、お気に入りのグラスや食器を、と集めていると、それも収納を圧迫してしまいます。

以前より、収納を重視する気持ちもわかる気がします。

玄関で見るべきポイントは「靴箱の大きさ」

玄関でのポイントは「靴箱の大きさ（76.2％）」が一位となったそうです。

他に見るべきポイントはあるのだろうか、という気もしますが、靴箱の大きさは重要ですね。

天井まであるような大型シューズボックスがあると、大変便利です。

家族が多くなると、玄関が靴だらけで一杯になってしまいます。

靴以外にも、傘や、シューケア用品、小さいお子様がいる家庭では、ベビーカーやレインコートなども収納できるスペースがあると、非常に便利です。

家に辿り着いたときに最初に目にする玄関は、いつもスッキリとした状態でキープしたいですね。

アンケート結果では、これら以外にも、皆様がポイントとする項目が集計されています。

ぜひご参考にしてみてください。

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現在、コロナにより2度目緊急事態宣言が発出されておりますが今後もリモートワーク(在宅勤務)が定着するといわれていますが
これからの住まいに求められるものとはどういうものでしょう。

ここ最近、新型コロナウイルスの流行にともなってリモートワークやテレワークなどの在宅勤務が急速に浸透しています。

今後は自宅で働いたり、お子様もリモート学習するというような生活スタイルが定着していくと予想される中、
注目したいのが『リモートワークしやすい住まい』です。
現実には在宅勤務は「オンとオフの切り替えが難しい」、「仕事をする場に適したスペースがない」のが実際のこところですが
在宅勤務が当たり前のようになってくると、通勤の環境選びやライフスタイルも変わってくるのではないでしょうか。

通勤に費やしていた自分時間を有効に使える生活環境や、仕事のできるワークスペースをそなえプライベートも快適に過ごせる住居の住み心地が大切になってきます。

仕事場がオフィスから自宅に移った場合、気になるのはオフィスと変わらない機能性です。
長時間仕事に集中しやすいゾーニングや、静粛性・光・空調、資料等の収納設備、Wi-Fi・電源の確保など、
デスク周りの使いやすさをはじめ、仕事とプライベートがスムーズにスイッチできる住居のつくりなど、
これからはリモートワークスペースが考えられた住まいがもとめられてくるのではないでしょうか。

調べるといろいろなアイデアがありました。

・階段のしたを利用した半個室で隠れ家のようなスペース
・ロフトを活用する
・家族と過ごすLDKの一角に共用ワークスペースを設置、家事や子育ての合間に仕事にとりかかることができる利点があります
・コンセントの配置と数を考慮する
・デスク周りの素材やカラーリングで集中力アップ（ダークカラー、ブルーなどの集中できる色で統一する）
・照明は昼光色や昼白色が適しています
・セキュリティ対策として電話や通話の音声が外部に漏れにくい間取りを確保し、通信環境も無線LANだけでなく有線LANジャックなども設置する工夫も必要

できるだけ食・睡眠・仕事のスペースを分けるのが理想的ですが
リモートワークでのオンライン会議の会話や家族の話し声や生活音なども気にせずに会議や仕事に集中できる部屋で
オンライン会議で映像の背景にプライベート空間が映ることを気にならない部屋が求められているようです。

これから自宅を購入を検討している場合のはテレワークやリモート学習にも適した家も検討されてはいかがでしょうか。

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防犯対策、ご自身ではしっかりされていると思っていらっしゃる方も多いと思いますが、本当に大丈夫ですか？

今はコロナウイルスの影響で、マスクをしている人が多いので、警戒するにも怪しい人かの判断が難しいと思います。
日常からいつも以上に観察することが重要で、歩きスマホやイヤホンで周囲の音が聞こえないような状況ですと、ご自宅に入る時などの警戒心も薄くなってしまいますので、くれぐれも自分は大丈夫と思わずに警戒心を忘れずにしていただけたらと思います。

また、宅配便やデリバリーサービスを利用する方も増えたと思います。
宅配ボックスなどがある方はもちろん利用される方が良いですし、ドア前に置いておいてもらい後で受け取るなどの工夫も必要かと思います。
そうすると感染予防と防犯の両方に良いと思いますので、是非実践してみてください。

また、お子様だけが在宅中に狙った犯罪も増えているようです。
昔は居留守を使っていた方も多いかと思いますが、逆に家に誰も居ないとわかる狙われる可能性も高いので、お子様だけが在宅中も「お母さんは手が離せないので、後でまた来てほしい。」などの理由を付けて、大人が家にいる事をアピールし方が良いようです。

不動産の購入の場合、新築の場合は問題ないですが、中古の場合、鍵はご自身で取り換える事が大半です。
売主様が良い人だったから大丈夫、鍵は全て貰ったからといって大丈夫と思って安心せず、しっかりとご自身で鍵の交換を行っておいてください。

通常の鍵が1っの場合は2っ取付けるなど、念には念を入れることがお勧めです。
もちろんそれだけで完璧とは言えないですし、先程もお伝えしました通り常に警戒心をもって生活するとより良いと思います。

マンションの場合、エントランスはオートロックだったりすると安心しがちですが、その安心が気持ちの油断につながります。
マンションの総戸数が増えれば増えるほど、安心できるはずのスペースに多くの人が出入りする事になるので、その分警戒心を更に強くしなければなりません。

それじゃ日常生活に気が緩められないと思うかもしれませんが、警戒心を強く持つところと緩ませるところをしっかりと判断して、家族が安心して過ごせることが一番だと思います。
防犯対策、出来るところは事前に対策を練っておきましょう。

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2021年1月のフラット35金利は、20年以下が1.00%、21年以上が1.09%と先月から0.02%引き下げとなりました。

大手銀行5行の代表的な固定期間10年の最優遇金利については、みずほ銀行が0.05%引き下げとなり、他の4行は据え置きとなりました。

小幅な増減を繰り返していますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

【フラット35 1月実行金利】

借入期間15年～20年 1.00％（先月-0.02%）
借入期間21年～35年 1.09％（先月-0.02%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

2021年1月にフラット35の制度改正が行われました。

主な変更点は下記の通りです。

〇【フラット３５】Ｓ（金利Ｂプラン）の省エネルギー性の基準見直し

現行　：「断熱等性能等級４の住宅」又は「一次エネルギー消費量等級４以上の住宅」
変更後：「断熱等性能等級４の住宅」かつ「一次エネルギー消費量等級４以上の住宅」

〇【フラット３５】リノベの要件見直し

既存住宅の流通促進及びストックの質向上を一層推進するため 、リフォーム規模要件が導入されるとともに、【フラット３５】リノベ（金利Ｂプラン）の住宅要件が緩和されました。

〇【フラット３５（リフォーム一体型）】の借入申込み受付終了

制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。

【フラット35制度改正お知らせページ】
https://www.flat35.com/topics/topics_20200131_2.html

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住宅を購入し新しい生活に慣れてきたころに突然送られて来るのが不動産取得税の納付書！「住宅を購入したら不動産取得税を納めなければならない」ということを知らない人は高額な納付書にびっくりする方もいます。

不動産取得税は申告すると軽減できる場合があります。そこで今回は不動産取得税の軽減措置と必要な書類・計算方法・注意点などについて解説をします。

不動産取得税とは？

不動産取得税とは土地や建物といった「不動産」を購入（取得）したときにかかる地方税のことです。不動産を「取得」したときといっても以下のように課税されるケースとされないケースがあります。

不動産取得税の課税と非課税のケース

購入：課税される
譲渡：課税される
建物の増改築：課税される
等価交換：課税される
相続：課税されない（相続税がかかる）
「購入」には新築の建物を建築したときも含まれますし、新築マンションや中古戸建てを購入したときも含まれます。等価交換とは等価（同じ価値）の不動産を交換することであり、あまり多いケースではありません。一般的に等価交換の場合は金銭の受け渡しはありませんが不動産取得税はかかります。

不動産取得税に関する注意点

不動産取得税に関しては以下注意点があることを認識しておきましょう。

① 不動産取得税の請求は忘れたころにやってくる！

不動産取得税は地方税なので都道府県の税事務署から納税通知書が送付されます。ただ送付されるのは不動産を取得してから半年～1年後なので注意が必要です。

② 購入時の諸費用になっていないことがある

また一戸建てやマンションを購入するときは、不動産会社から購入時の諸費用の概算が提示されます。しかし不動産取得税は「不動産購入で発生する税金」になるので、諸費用として提示されないことが多いです。

不動産取得税の税率と計算方法について

不動産取得税の税率と計算式は以下の通りです。

不動産取得税の税率と計算式

土地：評価額（課税標準額）×3％
住宅：（建物）：評価額（課税標準額）×3％
なお上記は軽減措置を適用しているため2021年3月31日までの税率になります。
原則は宅地も住宅も4％の税率なので、2021年3月31日は軽減措置がどうなっているか再確認が必要です。

また不動産取得税は東京都主税局のサイトに「不動産取得税計算ツール」があるので、そちらでシミュレーションすることができます。
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/syutokuzei.html

不動産取得税は地方税なものの基本的にどの都道府県も大きく変わりません。そのため、東京都以外の不動産も上記の計算ツールを利用できます。

不動産の評価額とは？

不動産取得税の「評価額」とはその不動産の固定資産税評価額になります。たとえば中古の戸建を購入する場合、その土地と建物には固定資産税がかかっています。税事務所から送付される納税通知書に固定資産税評価額が記載されているので、その金額が評価額です。

なお一戸建てなど「建物を新築する場合」では、建築段階では固定資産税評価額は分かりません。そのため一般的に不動産会社が評価額の概算を算出して、その評価額を基に不動産取得税のシミュレーションをすることが多いです。

固定資産税評価額が控除額よりも低い場合、不動産取得税は免税されます。
つまり、課税されません。
どういうことかというと、たとえば住宅の不動産取得税の計算式は「評価額（課税標準額）×3％」で、評価額とは固定資産税評価額のことでした。

不動産によっては評価額から一定額の「控除」を受けられます。そのため「（固定資産税）評価額＜控除額」となれば、そもそも「評価額0円（もしくはマイナス）×3％＝0円」という計算になるのです。この状況になれば当然ながら不動産取得税は免税されるというわけです。

都道府県によって免税措置がある
また都道府県によっては前項以外の免税措置があります。たとえば東京都主税局では課税標準額（控除などを加味した評価額）が、以下の金額未満の場合には免税となります。

不動産取得税の免税措置
土地：10万円
住宅（新築、増築、改築の場合）：23万円
住宅（売買など）：12万円

≪注意≫
ただし上記措置はあくまで東京都の話なので各都道府県で確認が必要です。
居住用の場合、税率3％の軽減措置(標準税率軽減)、宅地なら、課税標準額は半分に
次に居住用不動産を取得した場合の軽減措置である以下を解説します。

宅地の軽減措置

税率3％の条件
上述のように2021年3月31日までは税率が4％から3％に軽減されます。しかし土地に関しては投資用でも3％に軽減されますが、建物に関しては住宅のみ3％に軽減されます。つまり住宅以外の投資用建物や倉庫などに関しては、税率は4％のままです。

宅地の軽減措置
また住宅を建築するための宅地であれば、宅地（土地）の課税標準額が1/2となる特例もあります。ただしこちらの軽減措置も2021年3月31日までなので、その日以降は軽減措置を確認しなければいけません。

つまり、まとめますと
宅地：固定資産税評価額×1/2×3％
住宅（建物）：固定資産税評価額×3％
ということになります。

控除額についての詳細は、かなり細かい規定があります。
そのようなものを含めて不動産取得税の詳細は、下記URLもあわせてご確認下さい。
（東京都主税局）
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/fudosan.html#gaiyo_01

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さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■住宅購入前に、家計費の見直しは「固定費」の節約がポイント？！

新型コロナウイルス感染症拡大をきっかけに「家計費の見直し」に動く人が増えているようです。その事を家計の体質強化と言うようです。自粛生活で支出は結果的に減ったものの景気低迷の終息が見通せずにいる為、収入減少が本格化する可能性があります。そのような状況とは裏腹に、テレワークのシーンは増え、賃貸で過ごしている方は売買へと検討されている方も増えているようです。そこで非常に重要な考え方として、生活費の見直しです。特に携帯電話料金や水道光熱費など毎月払うことが決まっている家計の「固定費」の節約がポイントのようです。

コロナ禍の増えた支出、減った支出を出してみると、増えた支出としては、「マスクやアルコール消毒等」「ＰＣ」「教養・娯楽関係（耐久財）」「酒類」「家事サービス関連」などがあげられるようです。また、減った支出を出してみると、「交通費」「外食費」「教養・娯楽関係（サービス）」「スーツや和服等」「履物類」となっているようです。

家計への影響は、すでに統計に表れているようです。厚生労働省の毎月勤労統計によれば、現金給与総額は緊急事態宣言が出た4月以降、1年前と比較可能な企業では5カ月連続で前年同月を下回っていたようです。

運輸や旅行業では冬のボーナスを減額する企業も出ているようで、業績悪化が給料やボーナスに本格的に反映されるのはこれからのようです。2020年度の1人当たり賃金は前年度に比べ2%ほど減り、2021年度も減少が続くと予測されています。コロナが家計に対してもたらした影響のマイナスは非常に大きいです。

一方、自粛生活では多くの人が意図せずして節約することになっています。総務省の家計調査によれば2020年4～6月期の消費支出は前年同期比10%減と、比較できる2001年以降で最も大きく減少したようです。内訳をみると交通費や外食費、教養娯楽サービス費がそれぞれ5～6割程度減り、鉄道各社の業績予想も軒並み、かなり悪い数値となっています。人と対面で会う機会が減り、靴やスーツなどの購入も大幅に落ち込んでいます。

一方、増えた支出もあり、マスクを手作りするためか生地・糸類への支出が過去20年で最大の増加となったり、既製品のマスク、パソコン、「家飲み」のための酒類なども大きく増えたようです。感染予防を重視しながら、生活が大きく在宅にシフトした様子が見て取れます。しかし、このような状況が経済にとってはかなりのマイナス要因となっています。

こうした変化は一過性ではない可能性が大きく、「コロナ後の新たな働き方や生活も見据えて、家計の構造的な見直しが必要になっている」ようです。在宅勤務やオンラインでの家族・友人との交流は今後も続くと思いますし、コロナ禍の自粛生活は、減らしても影響が小さい支出、新たな生活で必要な支出を洗い出す好機になっているようです。

■テレワークが普及し、賃貸より自宅ニーズが高まっている？！（家計費の見直しも重要！）

ここまで自宅で過ごす時間が増えると、賃貸暮らしの方の自宅取得ニーズは高まり、少し広めの自宅を検討するようになっているようです。その為、不動産・建築関係のニーズはあり、コロナ禍でも大きなマイナスとはなっていないようです。

最近では大手不動産会社のＰＲやテレワークスペースのリフォーム・新築提案が増えています。そのような広告も増え、1年前には想像すらできなかったニーズが発生しています。
そのようなニーズを実現するために、「固定費」の見直しは必須のようです。

■住宅購入前に「固定費」の見直しで、一番影響が大きいのが通信費？！

教育費や住宅費、保険料なども含む固定費を2019年の家計調査年報から推計すると、勤労者世帯では月々の税などを除く支出の約3割を占め、住宅ローン返済世帯では4割になっています。2020年4～6月期の勤労者世帯では在宅時間が増えたことを映して電気代や水道料、通信費が前年同期に比べ多かったという結果も出ています。

住宅購入前に「固定費」の見直しで、一番影響が大きいのが通信費の見直しのようです。家族4人のスマートフォンの契約を大手キャリアから格安事業者に切り替え、結果、通信料が年間10万円ほど安くなったという事もあるようです。現在、菅義偉政権は大手キャリアに携帯通信料金の引き下げを求めているが、値下げの実現を待たなくても消費者の選択次第で固定費を減らせる余地は大きいようです。

これまでは収入が増えれば支出も増え、思うように貯蓄できなかったという方は多いと思います。GO　TOトラベルキャンペーンも始まっていますが、住宅購入前は旅行や洋服は必要以上に買わないよう自粛する事で、夢のマイホームを手に入れる事にもつながります。コロナ禍で自然に貯蓄できる収支を目指して家計の体質強化に取り組む事も非常に重要です。

コロナ禍の自粛続きで気が滅入っている方もいると思います。

そのような状況でも住宅購入を実現する為、身の回りの出来る事から「家計費の見直し」をチャレンジしてみるのも一つの手ではないかと思います。

今後の参考にお役立て下さい。

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10月5日の日経新聞朝刊に住宅ローンに関する記事が掲載されました。
住宅金融支援機構のデータで、ローンを完済する年齢が70歳を超えるという内容です。
この記事が気に入られたのか、はたまた何かのタイミングに合致したのか、日経新聞の記事を取り上げるブログが見られました。

住宅購入をお勧めする立場の人間が紹介する内容ではないと思うのですが（記事の内容は持ち家にこだわる必要はあるのか？という観点だったりします）記事の内容が面白いのと、物事は多角的に情報を集めた方が良いという思いからこちらの記事をご紹介します。

http://blog.livedoor.jp/fromvancouver/archives/52567753.html

巧妙な不動産関連記事

住宅の買い時はいつか？
どのタイミングがお得なのか？
不動産市場は（価格が）上がっているのか？

このあたりのテーマは不動産業者の常套文句です。
先のことはわからないし断定的な言い方もできないので、いつ買うべきかという質問については「今でしょ！」としか言えないんですよね。
得か損かも判断軸によって異なりますし、こういった主張の意見は、具体的に記事内容を検証すれば、穴だらけだということが明らかです。

批判的な意見になりますが、今年の7月頃に新型コロナにも関わらず建売住宅が好調だという記事を書いている人がいたのですが、日本型ロックダウンは不動産購入を止めるほどの影響はなかったことと、そもそも2020年はオリンピックイヤーで、不動産業者は「売り」の攻勢だったことを踏まえると、当たり前と言えば当たり前。
単に抱えた在庫が予定通り売れた、というだけです。
コロナの影響を不動産業界が受けるのは、2020年の源泉徴収が確定した後です。
大手企業のボーナスカットとか、失業、倒産など雇用関係で良いニュースはないですよね。
つまり、ここから数年間は、年収が下がった人が「フツー」の人と言えるわけで、2020年6月に建売住宅が売れた！と言っても、不動産業界がコロナの影響を受けていないわけではないんですね。

こういった記事はかなり巧妙で、普通の読者はじっくり読まずに斜め読みするので、コロナにも関わらず新築建売は売れていると勘違いしてしまうんです。
同じようなやり方で多いのが、タワーマンション・新築マンションが売れている系の記事です。
要するに家を売りたい人が売れるように記事を書いてるだけに過ぎません。

住宅ローンの完済年齢が70歳って当たり前でしょ？という話

住宅金融支援機構のデータでは、初めて家を買う人の年齢は、35歳±5歳だそうです。
その人が35年ローンを組むわけですから、当然完済年齢は70歳ですよね、というだけの話です。
日経新聞の記事を受けて、老後破産とか、年金問題にひっかけて持論を展開する人がいますが、借りた時点で、完済年齢わかってましたよね？という話ですね…

極論言うと、老後の備えができない計画の人は35年ローンを組まない方が良い、となります。
ファイナンシャルプランナーがやたらと繰り上げ返済を勧めるのはきちんとした理由があるからです。
細かな話は書ききれないので、詳細を知りたい人は、ページ下部のリンクから相談会へお申し込みください。（こってりと資金計画を練りましょう…）

家を買っても、毎月着実に貯金できる、資産運用できる余力を持った金額の家を買いましょう、というのが安全側の判断です。
多くの人が金融や資産運用のプロではないので、生活に影響の大きな判断は安全側が良いと思います。
思ったよりも大きな金額が借りられるからといって、居住性や快適さに軸足を置いて、贅沢に家を買ってはいけませんよ、という教訓です。

ただ、安全側の判断にも穴があります。
高い物件ほど売りやすい、高く売れるという傾向があるからです。

例えば都心まで電車で30分かかる街を想定します。
この街から都心よりのエリアを選ぶと、当然ながら購入価格が上がるので、家計を圧迫します。
反対に、都心と反対方向のエリアを選ぶと、より安い物件の購入が期待できます。

仮に都心寄りの物件が4000万円で、都心と反対方向の物件が3000万円だったとします。

さてどちらが最終的にお得になる可能性が高いでしょうか？

細かな話は相談会でご説明しますが、都心よりの物件の方が売りやすい物件で、都心と反対方向の物件は、将来的に買い手がつかなくなる恐れがある物件とも言えます。

人口が減って家が余るからです。

人が減る街を選択すると、購入価格は安いけれども、売ったり貸したり、資金化したい時にその難易度が上がってしまうのです。

ちょっと無理してでも高い物件を買った方が良いという選択もあるわけです。

資産を持つなら換価の容易性を何よりも重視せよ

ご紹介したブログに良い言葉がありました。「資産を持つなら換価の容易性を何よりも重視せよ」

これまで資産価値重視の家探しってよく言ってきたんですけど、「資産価値重視」ってよくわからない表現かな？って思っていました。

「換価の容易性」の方がわかりやすいですよね。不動産で言うと、売ったり貸したりしやすい物件を選ぶということです。

住宅購入の予算は人によりけりです。

価格の判断で迷った時は「換価の容易性」を指標にしましょう。

収入に対する返済額の割合を見て、勝負に出るかどうかも「換価の容易性」を指標にしましょう。

「換価の容易性」に優れた物件は、人生におけるトラブルが発生しても、振り出しに戻れます。売ったら元通りです。

やってはいけない選択は、売ってもローンが完済できずに借金が残る、もしくは売りたくても売れない状態です。

地方だとか都心だとかはあまり関係ありません。

どんなエリアでも、どんな価格帯でも、より「換価の容易性」に優れた物件を選べば、将来のリスクが減る、という話なのです。

新築がいいですか？中古がいいですか？という質問がありますが、そりゃ誰だって新築が良いに決まってます。

でも「換価の容易性」の指標でみると、中古の方が優れている可能性が高いです。

大切なので再び書きますが、家族や人生に与える影響が大きな判断は「より安全側に」判断することが大切です。

決して業者の言うことを鵜呑みにしてはいけませんよ。

確実に動きつつある不動産市場

1年後に景気のV字回復があって、去年恥ずかしい記事書いたな…なんて思える時代を期待したいのですが、おそらく待っているのは世界的な不景気です。（大不況・大恐慌なんて表現する記事も増えてきましたね）

日本において新型コロナウィルスは収まりつつある（制御しつつある）雰囲気がありますが、世界ではまだまだ感染爆発の状況です。

GOTOキャンペーンも始まって、日本だけ大丈夫！みたいな勘違いをしている人が残念ながら多いのが事実のようです。

いくら日本が新型コロナウィルスを抑え込んだとしても、経済は繋がっているので、世界がだめなら、日本だけ一人勝ちみたいな状態にはならないです。

2020年の年末を超える頃には、一見盛り上がっているように装飾された不動産業界も一旦止まります。

そりゃ家を買う人、買える人が減りますからね。

10月頭に放映されたNHKのクローズアップ現代では、世界の不動産投資マネーが東京に集中しているみたいな景気のいい話だったんですが、個人レベルの住宅については、収入減少が確定している以上、数年は厳しい状況を覚悟しなければなりません。

ボーナスが出ないとか給料上がらないとかのレベルじゃなく、職があるだけましという状況も十分に考えられるのです。

不動産市場は確実に動きます。

個人の感覚でしかないのですが、どうも不動産市場が不景気に向くと、テレビで住宅ローン破産などの特集を目にするような気がします。

そういったニュースや、ここまでの記事を読むと、ちょっと住宅購入は見合わせようかな？と思う人が多いかもしれませんが、私の意見は逆で、いずれ家を買いたい人は、今動かないと少なくとも数年間（もしかしたら5年～10年の人も…）住宅購入が実現できなくなる恐れがあるので、すぐに行動しましょう！というものです。

じゃあ買わなくていいやというのも一つの判断です。

ですが、持ち家がない老後は、それはそれで別の問題を抱えることになるので、簡単にはいきません。

人生を考える上で、いつかは家を買いたいという夢を描いている人は、今年中に叶えないと本当の夢になっちゃいますよ、という嫌なアドバイスでこの記事を締めます。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

新型コロナウイルス感染症の影響により落ち込んだ経済の回復を図るため、一定の省エネ性能を有する住宅の新築やリフォーム等に対して、商品や追加工事と交換できるポイントを付与する「グリーン住宅ポイント制度」を創設されました。

ネット記事に掲載されていましたのでご紹介します。

住宅分野では、税制措置と共に「テレワーク対応や地方移住、脱炭素化などポストコロナにも対応する即効性のある支援策」を行う事としました。

グリーン住宅ポイント制度の概要

一定の省エネ性能を有する住宅の新築やリフォーム、または一定の要件を満たす既存住宅を購入するために、新築は最大40万円相当、リフォームは最大30万円相当のポイントが付与されるというものです。

リフォームの対象工事は、内窓設置やドア交換などの断熱改修、エコ住宅設備。
またそれに追加して耐震改修、バリアフリー改修なども追加が可能のようです。
リフォームは最大30万円相当ですが、若者・子育て世代がリフォームを行う場合は上限45万ポイント（既存住宅の購入をともなう場合は上限60万ポイント）、安心R住宅を購入してリフォームする場合も上限45万ポイントに引き上げられます。

ポイントで交換できるのは、「新たな日常」「環境」「安全・安心」「健康長寿・高齢者対応」「子育て支援・働き方改革」「地域振興」に資する商品、および「新たな日常」（テレワークや感染症予防）「防災」に対応した追加工事となります。

※対象期間は、令和2年12月15日〜令和3年10月31日までに契約締結したもの。なお今後の国会での予算成立（令和2年度3次補正予算）が条件となります。

詳しくは下記を参考にしてください。

＜グリーン住宅ポイント制度 概要資料＞

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000181.html

これから新築やリフォームをお考えの方は対象となるかもしれませんのでご確認をしてみてはいかがでしょうか。

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■2021年度の住宅ローン減税の延長されるのか？！

財務省・国土交通省の両省は消費増税対策として導入した『住宅ローン減税』の特例措置について、適用対象となる入居期限を2年延長する方向で調整に入っているようです。新型コロナウイルス感染症拡大の懸念もあり、住宅販売のテコ入れが必要と考えているようです。テレワークが普及し、賃貸生活から自宅時間の大幅拡大により、売買を検討するシーンが増えているようなので、この政策は非常に重要だと思います。

こうした案は、与党税制調査会が2021年度の税制改正に向けて議論し、12月にまとめる与党税制改正大綱に盛り込まれる予定です。

住宅ローン減税は、10年間にわたり住宅ローン額の1%を所得税から控除する仕組みであり、2019年に消費税率を10%に引き上げた際に特例措置を導入し、2020年12月までに入居すれば、13年間の控除が受けられるといった内容です。新築住宅購入だけではなく、中古住宅に対しても適用が受けられることもあり、本制度を住宅購入時には把握しておいていただきたいと思います。

※住宅ローン減税には適用の築年数がありますので、詳細については下記のホームページをご参照いただければ幸いです。
https://www.rchukai.jp/contents/contents_f_tekigou_index.htm

■そもそも住宅ローン減税の適用条件とは？！

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住宅ローン控除（減税）の適用を受けるためには、一定の条件を満たさなくてはいけません。この条件は、取得する住宅が新築なのか中古なのか、増改築（リフォーム）なのかによって、それぞれ内容が異なります。

＜新築住宅購入の場合の適用条件＞

〇減税を受けようとする人自身が、住宅の引渡し日から6ヵ月以内に居住すること
〇対象となる住宅に対して10年以上にわたるローンがあること
〇対象となる住宅の床面積が50平方メートル以上であり、床面積の2分の1以上が自身の居住用であること
〇特別控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること
〇居住用にした年とその年の前後2年ずつを合わせた計5年間に、居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の課税の特例といった適用を受けていないこと

＜中古住宅購入の場合の適用条件＞

中古住宅の場合は、非耐火建築物の場合：20年以内、耐火建築物：25年以内の住宅は住宅ローン減税の対象となります。しかしその年数を超える住宅の場合は下記の3つの条件の1つ以上を満たす場合に限られます。つまりは「一定の耐震基準等を満たしていること」が条件となりますので、ご注意下さい。

〇住宅性能評価書（耐震等級1以上）を取得していること
〇耐震基準適合証明書を取得していること
〇既存住宅売買瑕疵保険に加入していること

＜リフォーム、増築の適用条件＞

〇増改築、建築基準法に規定する大規模な修繕または大規模な模様替え（壁・柱・床・はり、屋根または階段のいずれか1つ以上）の工事
〇マンションの専有部分の床、階段または壁の過半についておこなう一定の修繕・模様替えの工事
〇家屋・マンションの専有部分のうちリビング、キッチン、浴室、トイレ、洗面所、納戸、玄関または廊下の一室の床、または壁の全部についておこなう修繕・模様替えの工事
〇耐震改修工事（現行の耐震基準への適合）
〇一定のバリアフリー改修工事
〇一定の省エネ改修工事

なお、これらの工事費が100万円を超えていることも条件の一つです。この100万円のなかには、住宅ローン控除（減税）の適用を受ける工事と一体性があれば、設置費用や設備機器の購入費用も含めることが出来る場合がございます。

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■住宅販売の低迷を避けるべく、住宅ローン減税の政策は柔軟な対応が求められている？！

これとは別に、新型コロナを受け、2020年9月末までの契約などを条件に、2021年末までの入居者に同じ特例を認める弾力化措置も設けられています。

財務省・国土交通省の両省はこうした特例を延長し「2021年9月末までに契約、2022年末までに入居」の場合でも、控除の適用が受けられる案を軸に調整に入っているようです。

消費増税時の特例を延長するのは異例だが、政府内にはコロナ感染拡大を受け、住宅販売が今後低迷すると懸念する声が強いようです。国土交通省と住宅業界は契約から入居まで一定の時間がかかるため、税制優遇の延長を要望していました。当初反対していた財務省も一定程度の延長を容認する姿勢に転じたようです。

住宅ローン減税は、住宅の床面積「50平方メートル以上」を要件としている。政府はこの面積要件も緩和し、より小さな物件でも対象に含める案を検討するようです。これまでは家族で住むことが多い3LDKなどが適用されてきたが、夫婦のみで住むような小規模住宅の需要が増えるとして、国土交通省が要件緩和を求めているようです。また、テレワークが普及し、都内は小さな住宅、郊外に少し広めの住宅を持つといった「デュアラー」なども出現しているようなので、そのような自宅の持ち方にも優遇されるようなシーンが考えられます。

住宅ローン減税には、控除を受ける年の合計所得金額を「3000万円以下」とする所得要件がありますが、対象範囲が広くなっており、今後見直しが議論される可能性もあるようです。

国税庁によると、2018年の住宅ローン控除の適用者は24万8000人。国土交通省が2020年9月30日に発表した8月の新設住宅着工戸数は、前年同月比9.1%減の6万9101戸でした。住宅展示場の来場者が増えるなど持ち直しの兆しもありますが、着工戸数は14カ月連続の減少と厳しい状況が続いています。

本当にこの新型コロナウイルスの影響により、世界経済の低迷にいつ歯止めが掛かるのか、先行きの見えない時代へと突入しています。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

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賃貸でも購入でも避けたいのは、ご近所トラブルだと思います。

私自身はご近所トラブルで何かに遭遇したことはありませんが、友人・知人でもトラブルの話をよく聞くので、遭遇された方も多いのではないでしょうか？

例えば…

◆臭い

お隣が喫煙者。ベランダでタバコを吸ったり、トイレやキッチンで吸っているのか換気扇から臭いがする。

◆騒音

夜中になるとマンションの上階の人がよく喧嘩をしている。

◆クレーマー

子供がお昼にお友達と2人で歌いながらマンションの廊下を歩いただけで管理会社にクレームが入った。

◆ゴミ問題

ゴミの分別を調べるという名目で、アパートのゴミを毎朝物色している人がいる。

こういった内容のものが一般的によく聞くトラブルかもしれませんね。

テレビなどで報道をされているものは行き過ぎた過剰なものかもしれませんが、報道されていないものでも大小ありますが、そういったトラブルには遭遇しない事を祈るばかりです。

戸建てもマンションもどちらも、購入前には売主様などのヒアリングが出来ると良いですね。

近隣住民の方の話も勿論ですが、ついでに生活するにあたってどこのスーパーを普段使っているのか、保育園のこと、小学校のことなども内見の時には聞いてみると良いかと思います。

近隣住民の事は住んでみないとわからない事も多いかと思います。

ですが、住み始めて失敗したという事に出来るだけならないよう、事前に調べられることは調べておく事や、聞いておく事が重要だと思います。

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契約締結後に売主が亡くなられた売の不動産売買契約の取り扱いについて

不動産の売却を行うと、不動産の所有権は売主から買主に移ることになります。しかし、もし所有権を移転する前に売主がなくなってしまった場合、そのまま買主へ所有権を移転することが出来るのでしょうか。　事例をもとに解説します。

Aさんは、高齢で持病の経過も芳しくなかったため子供たちに田舎の土地を残しても処分に困ると考え生前に処分したいという意向があり、Cさんに売却する旨の売買契約を締結。

売買契約では、一か月後の決済を予定していましたが、決済予定日の５日前にAさんの容体が急変し、死亡したケース。

父親（A）が売買契約していたが、決済直前に父が死亡してしまった場合、相続人である息子（B）はどうすればよいのでしょうか？

1．そもそも売主がなくなってしまった場合、売買契約は、そのまま有効か？

→結論　売買契約を締結している場合、仮に売主の方が亡くなってしまったとしても、その契約は有効です。売買契約が締結したことにより、売主と買主の双方に履行義務が生じます。売買契約締結後の双方の履行義務は、売主は不動産の引き渡し、買主は代金の支払いとなります。もし、売主が亡くなってしまった場合には、売主の相続人の方がこの履行義務を果たす必要があります。

つまり、上記事例による相続人Bは、相続により父親Aの売主としての地位を承継する形となります。だから、決済日の直前の死亡となれば、相続登記をする必要があります。
相続登記を行う時間的余裕が限られるため、実務上では決済日の延期申し出をすることが考えられます。

相続人Bは、父親が亡くなってから、初めて父が売買契約締結の事を知った。
決済直前に父親Aが死亡した場合、相続登記を行う時間的余裕が限られるため、相続人Bは、決済日の延期合意が考えられます。

一方、買主のCさんが延期の合意に応じず、決済しないのなら違約金を支払えと言われたら、支払わないといけないのでしょうか。

売主から決済日の延期合意が申し入れられても、買主は返済日を延期する義務はありません。売主が決済日に履行できない場合、違約金が発生する可能性があります。

ですが、父親から売買契約締結を聞いていない相続人Bは、急いで相続登記の準備をしたが、間に合わない場合でも違約金を支払わなければいけないのでしょうか？支払わなければいけないとなると、売主には随分酷なよう気がします。

そこで、民法では下記のような定めがあります。

≪新民法415条1項但し書き≫
債務の不履行が契約や取引上の社会通念に照らして相手方の責めに帰することが出来ない事由によるものである時は違約金の請求はできない。
と定められています。

・被相続人が締結した契約の有無
・有効性の調査　未履行であるか否かの状況把握などに要する時間
・必要書類をそろえるための時間

等が必要な為、被相続人の債務を履行できなかった場合、取引上の社会通念に照らし違約金の請求が認められない場合があります。（ただし、責任が無いということは、債務を履行できなかった人が主張立証しなければなりませんので注意が必要）

ですので、買主（C）には決済期限の延期に応じる義務がないとはいえ、杓子定規に違約だと限らないので柔軟な対応が求められることになるでしょう。

まとめ

不動産売却で売主が亡くなってしまった場合、売買契約が締結している状態であれば、、売主と買主の双方に契約を履行する義務が生じます。そのため、売主の死亡によって売買契約が無効になるこということはありません。なくなってしまった売主の方に変わって相続人の方が手続き等を進めていく必要があります。
特に相続登記が必要となるケースでは、売買代金の決済日までに様々な手続きを済ませなければならない可能性があります。

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帝国データバンクが公表した景気動向指数によると、11月のポイントは35.4(指数は0～100)でした。

50ポイントが判断の分かれ目になるので、全体の数字としてはあまり良くありませんが、前月比では上昇しています。

不動産業界の動向は？

不動産業界を見てみても、36.8ポイントと50を下回る数字ですが、7ヶ月連続で上昇と、緩やかに持ち直してきています。

これには、リモートワークによる住宅需要の増加や、住宅ローンの低金利などがその理由となっているようです。

コロナの感染者数は抑えきれていない状態ですし、今後もリモートワーク・テレワークは継続するかと思います。

その場合、書斎や、独立した部屋とまではいかなくても落ち着いて仕事ができるスペースの確保など、住宅ニーズが増加すると思います。

また、寝に帰るだけだった家から、プライベートをリラックスして過ごす空間にしたい、といったニーズもあります。

住宅需要は高まっていくことが予想されます。

住宅ローンの金利にも注目

一方で、住宅ローンの金利の推移にも要注目です。

低金利が継続すれば、住宅需要に応える取引数になると思いますが、金利が上昇傾向になってしまうと、取引数にも少なくない影響があると思います。

金利上昇は、不動産価格の上昇以上のインパクトがあるケースもありますので、注意したいですね。

景況感も含めて、今後の動向に注目です。

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外壁は約10年に１度の割合でメンテナンスが必要になります。

サイディング外壁

メンテナンスフリーと強調されることが多いですが、実際には定期的なメンテナンスが必要です。

条件によって様々なのですが、7年から10年に1度メンテナンスをするのが良いとされています。

窯業系サイディング

セメントに繊維質を混ぜ、板状に形成した外壁材です。
色やデザインのバリエーションが豊富なため、タイル調やレンガ調などさまざまなデザインに対応できますが
劣化しやすい素材のため、こまめなメンテナンスや塗装が必要です。

金属系サイディング

ガルバリウム鋼板やアルミニウムなどの金属板を加工した外壁材です。
断熱性や耐震性、耐用年数は金属系サイディングが優秀ですが、変形しやすい

木質系サイディング

素材に木材を使用した外壁材です。
木材のため火や水に弱いですが、天然木ならではの温もりがあるデザインが感じられますが、
腐食や変色がしやすい

樹脂系サイディング

腐食やひび割れが起きやすい塩化ビニール樹脂を使用した外壁材です。
耐火性が低い

・外壁塗装

外壁に耐候性の高い塗料を塗って外壁材そのものの耐候性をあげる方法

メンテナンス性を高めるには、既存の外壁の耐候性を上げる事が必要です。
高耐久性塗料を塗装することで、外壁のメンテナンス性をさらに高めることができます。

近年登場した高耐久性塗料に無機物質を主成分とした無機塗料がありますが、トップレベルの耐候性と、汚れにくいという特徴を持ちます。
ただ、無機という素材が硬いが故に割れやすいというのがデメリットがあります。

その他、柔軟性も持つ有機塗料とかけ合わせ生まれたのが、「無機ハイブリッド塗料」です。
無機塗料を塗るよりも耐候性があり、有機塗料を塗るよりも汚れにくい無機ハイブリッド塗料は、外壁を守り、メンテナンスフリーに近づけることを可能なります。

・目地の耐候性をあげて長持ちさせる

目地は動きを吸収し、地震などによって硬い外壁材にひびができるのを防ぐためのものです。
シーリング目地とタイル目地の二種類があります。

・シーリング目地

サイディングなどのつなぎ目にシーリング材を充填したものです。
この充填されたシーリング材が１０年ほどで縮んだりヒビが発生したりと劣化を始めます。
シーリング材も改良された耐候性の高いものも販売されています。
リフォームの依頼先と相談してあらかじめ耐候性の高いシーリング材を使ってもらうことで、メンテナンスフリーに近づけることができます

・ハウスメーカーが開発したメンテナンスフリー外壁を使用する

外壁業者の中には、悪質な業者もいますのでそんな業者を避けるために、メンテナンスフリーの素材を勧められたときには保証が付くのか尋ねてみた方が良いと思います。
外壁を長持ちさせるためにはこまめにチェックはしていた方が良いのではないでしょうか。

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さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2020 年11月度の不動産流通市場動向が発表されました。

以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

11 月の東京都区部は84.06 万円/㎡と前年比で4.3％上昇、多摩は40.71 万円/㎡と前年比で4.5％上昇し、双方とも7 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○神奈川県

11 月の横浜・川崎市は50.31 万円/㎡と前年比で4.2％上昇し、6 ヶ月連続で前年同月を上回った。神奈川県他は30.05 万円/㎡と前年比で7.7％下落し、10 月に続いて前年同月を下回った。

○埼玉県・千葉県

11 月の埼玉県は34.38 万円/㎡と前年比で4.6％上昇し、6 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は30.89 万円/㎡と前年比で8.3％上昇し、4 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構
『月例報告　Ｍａｒｋｅｔ　Ｗａｔｃｈ　サマリーレポート　2020年11月度』
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202011_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！

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