スタッフブログ：月別: 2021年2月

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

お住まい購入の判断にあたっては、「賃貸かor購入か」とか、「住宅ローンは変動？固定？」、「ローンは何年で組む？」といった、ファイナンシャル的な観点からのアドバイスは良く見ます。

一方で、法的な面でのリスクについてはどうでしょうか。

「法的なリスク」といえば、たとえば

・売主がニセモノだった

・購入したけど、自分の権利にならなかった

・居座っている不法占拠者がいた

といったところでしょうか。

実際の取引の現場では、そのような事態になることはほぼありません。

そうならないように、間を取り持つ不動産仲介事業者や司法書士などの専門家が、リスクを回避する段取りをしているのです。

リスク１　完全な所有権が手に入らない

一般的な不動産の契約書には、「売主は、買主の完全な所有権を阻害する一切の負担を引渡しまでに排除する」といった文言があります。

売主様が住宅ローンを組んで買った場合には、その銀行等の「抵当権」というものが付いています。

抵当権とは、銀行が不動産を競売にかけることができる、という権利です。

せっかく手に入れた不動産も、この競売にかけられてしまうと出ていかなければならなくなってしまいます。

そのため、この抵当権を引渡しまでに抹消して、買主様にはまっさらな所有権を引き渡しましょう、という文言です。

取引の現場では、不動産事業者が事前に銀行等に対して、売主様の住宅ローンの残債や、抵当権解除までの手続きを確認し、売主様のサポートをしています。

また、この抵当権以外にも、「差押え」というリスクもあります。

売主様が住民税や固定資産税などを滞納してしまっている場合だと、引渡しの直前に国や市区町村から不動産の「差押え」が入ってしまうケースもあります。

もし購入直前に差押が入ってしまうと、せっかく取得した所有権が消されてしまう可能性もある、非常に危険な状態です。

こちらに関しても、引渡しがつつがなく行われるよう、不動産仲介業者や司法書士が事前に確認を取っています。

リスク２　購入するために許可が必要なケース

土地の種類が「田」や「畑」などの農地になっている場合、お金を払っただけでは自分のものにすることができません。

場所によっては、農業委員会から取得することの「許可」をもらわなければ、所有権を取得できない、というケースもあります。

土地の種類が何なのか、所有権取得のためには、何の手続きをいつまでにしなければならないのか、といったことを不動産仲介事業者はチェックをしています。

リスク３　地面師という不動産詐欺師

以前大きなニュースにもなりましたが、不動産という高額な取引をする世界では、地面師と呼ばれる不動産詐欺のプロフェッショナルが存在します。

都内でも、毎年数件の被害が確認されています。

こうした詐欺師は、免許証や印鑑証明書などの精巧な偽物を作成するこができるので、ただ書類や手続きをチェックするだけでは、詐欺を見抜くことはできません。

手続き流れに違和感がないかといった、トータルなところから判断せざるを得ません。

不動産事業者の「経験」に頼る部分が大きいかと思います。

いくつかリスクを挙げましたが、購入を検討されている一般の皆様がこうしたことを気にする必要はありません。

こうしたリスクを回避するために、不動産仲介事業者がいるのです。

信頼できる不動産仲介事業者「エージェント」を見つけていただき、二人三脚でお住まい探しができると、結果的に失敗しないお住まい探しにつながるのではないでしょうか。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

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2021年2月のフラット35金利は、20年以下が1.03%、21年以上が1.12%と先月から0.03%引き上げとなりました。

大手銀行5行の代表的な固定期間10年の最優遇金利については、みずほ銀行が0.05%引き上げとなり、他の4行は据え置きとなりました。

小幅な増減を繰り返していますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

【フラット35 2月実行金利】

借入期間15年～20年 1.03％（先月+0.03%）
借入期間21年～35年 1.12％（先月+0.03%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

2021年1月にフラット35の制度改正が行われました。

主な変更点は下記の通りです。

〇【フラット３５】Ｓ（金利Ｂプラン）の省エネルギー性の基準見直し

現行　：「断熱等性能等級４の住宅」又は「一次エネルギー消費量等級４以上の住宅」
変更後：「断熱等性能等級４の住宅」かつ「一次エネルギー消費量等級４以上の住宅」

〇【フラット３５】リノベの要件見直し

既存住宅の流通促進及びストックの質向上を一層推進するため 、リフォーム規模要件が導入されるとともに、【フラット３５】リノベ（金利Ｂプラン）の住宅要件が緩和されました。

〇【フラット３５（リフォーム一体型）】の借入申込み受付終了

制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。

【フラット35制度改正お知らせページ】
https://www.flat35.com/topics/topics_20200131_2.html

～人生に愛すべき住まいを。～
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今までのように新しい建物を取り壊しては建て直すという住宅供給の流れから、質の高い住まいに長く住む、という発想の転換が求められるようになりました。
そこで平成18年6月8日に住宅政策分野におけるはじめての基本法となる「住生活基本法」が施行されました。

住生活基本法とは

豊かな住生活の実現を図るため、住生活の安定の確保と向上の促進に関する施策について、その基本理念、国・地方公共団体・住宅関連業者の責務の明確化、住生活基本計画の策定その他の基本となる事項について定めた法律。

・現在及び将来における国民の住生活の基盤となる良質な住宅の供給
・住民が誇りと愛着をもつことのできる良好な住環境の形成
・居住のために住宅を購入する者及び住宅の供給等に係るサービスの提供を受ける者の権益の擁護及び増進
・低額所得者、被災者、高齢者、子どもを育成する家庭その他住宅の確保に特に配慮を要する者の居住の安定の確保

調べるとこのように出てきます。

詳しくは国土交通省HPより

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000011.html

新たな住生活基本計画のポイント

若年・子育て世帯や高齢者が安心して暮らすことができる住生活の実現
既存住宅の流通と空き家の利活用を促進し、住宅ストック活用型市場への転換を加速
住生活を支え、強い経済を実現する担い手としての住生活産業を活性化

詳しくは国土交通省HPより
https://www.mlit.go.jp/common/001124128.pdf

これから住まいづくりを考える人にとってのメリット

中古市場にストックされている住まいが適切に維持管理され、質の高いものであれば、住み替えはスムーズに行われるはずです。

「住生活基本法」では、こうした整備を行い、資産として「ストック」された住宅を活用し、中古住宅でも次の世代に引き渡せる社会的な資産としての価値を見出します。
つまり中古住宅でもしっかりメンテナンスされていれば、適正な価格で売り買いが可能になりということになるのです。
これにより、若いうちは通勤に便利な都心部のマンションで暮らし、結婚して子どもが生まれるとより広いスペースを求めるため納得のいく価格でマンションを売り、
郊外に質のよい中古の戸建てを購入する。やがて子どもが独立して高齢になると、再びさまざまな設備が充実した便利な都心の中古マンションを購入する、
といった変化に応じた住み替えが容易にできるようなしくみです。

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住宅ローンの代表的な返済方法の一つに「元利均等返済」があります。もっとも利用されている方が多い「元利均等返済」とは、どのような返済方法なのか、基本的なところ、そしてメリットやデメリットも含めてお伝えします。

元利均等返済とは、どんな返済方式なのか？

元利均等返済とは、簡単にいえば「毎月の返済額が一定となる」返済方式です。ローン返済の1ヵ月目から返済最終月まで同じ額を返し続けることになります。
※金利が変動しなかった場合
※端数調整のため初回や最終回の分だけ返済額は若干上下あり

似たような名前の返済方式に「元金均等返済」があります。元金均等返済は、「毎月の返済額のうち元金額が一定」となる返済方式です。返済当初は、元金が大きいため利息が多くなり、返済金額も多くなります。しかし、元金が減っていく返済終盤は利息も減っていくため、返済額も減っていくことが特徴です。

元利均等返済のメリットとは？

元利均等返済のメリットは、毎月の返済額が最終回まで一定となる点です。毎月出ていく金額が決まっているため、収入の使い道を考えるときに予算が立てやすいという点です。今後の家計を考え、計画を立ててお金を貯めるなら、毎月出ていく額が一定だと貯蓄計画も立てやすくなります。

元利均等返済のデメリットとは？

元金均等返済に比べて総支払利息額が多くなる点です（同じ返済期間の場合）。元金均等返済が毎月一定額の元金が減っていくのに対し、元利均等返済は毎月返済額のうち、返済当初は利息部分の割合が多く、元金部分の割合が少なくなり、返済が進むにつれて元金部分の割合が増えていく（元金が減っていく）仕組みです。そのため、総支払利息が多くなってしまうのです。それに伴い、総返済額も元金均等返済に比べて元利均等返済のほうが多くなる点も注意しておきましょう。
※金融機関によっては、元金均等返済方式がない場合もありますので注意しましょう。

元金を早く減らすためにできること

元利均等返済は、「毎月の返済額が一定になること」がメリットです。しかし、元金均等返済よりも「総支払利息や総返済額が多くなってしまう」「元金の減りが遅い」というデメリットもあります。デメリットを解消するためには、元金を早めに減らすことがポイントになるわけですが、元金を減らすためには「繰上返済」という方法があります。

繰上返済がいくらからできるかは、金融機関によって違いますので、各金融機関にてご確認下さい。例えば、フラット35を利用している方は10万円以上からとなります。中には、普通預金の残高が自分で指定した残高を上回ったらその分を自動的に繰上返済に回してくれる金融機関もあります 。これは、繰上返済の手続きをする手間を省きたい人におすすめです。繰上返済の方法については、金融機関によって様々なサービスを展開していますので、繰上返済の手数料等含め、その辺りも住宅ローンを選ぶ際、一つ参考にしてみてはいかがでしょうか。

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新型コロナウイルスの第3波が到来し、年末年始も不安に過ごされている方もいらっしゃる事と思います。そのような状況の中で、テレワーク体制で仕事に取り組む人が増えています。せっかく自宅で仕事をするのであれば、快適に過ごすために工夫をこらす人も多いと思います。外出自粛でも外の空気を楽しめると話題になったのが、自宅のバルコニー（ベランダ）をテラス風に仕上げる『ベランダカフェ』というものをご存知でしょうか？私の友人も、マンションのバルコニー（ベランダ）を活用して、テレワーク時の気分転換を図っているような人もいます。

ホームセンターなどでも『ベランダカフェ』化の提案を行っていたりしますので、『ベランダカフェ』のイメージとして、バルコニー（ベランダ）にウッドデッキを設置し、ウッドテーブルや椅子を置き、観葉植物を配置すれば、かなり雰囲気の良い仕上がりに出来ます。週末やテレワーク時に淹れたてのコーヒーを片手に過ごすことが出来ればリラックスできる空間に早変わりです。都心のマンションでもテレワークスペースの確保を悩んでいた方には、このようなベランダ活用は渡りに船的なものではないでしょうか？

しかし、マンションのバルコニー（ベランダ）を活用した『ベランダカフェ』は注意が必要です。

■マンションのバルコニー（ベランダ）は「共用部分」なので、専用使用権の範囲で利用する。

実はマンションのベランダ（バルコニー）の空間は、マンション標準管理規約に照らし、一般的には「共用部分」となります。つまりバルコニー（ベランダ）に接続されている居室の所有者にはその専用使用権が与えられているのみと解釈する事が重要です。その理由としては、バルコニー（ベランダ）が外壁の一部をなす上、災害時の避難経路として重要な役割を担っています。その為、マンション標準管理規約に照らしての使用細則で決められて使用範囲を守る必要があります。また、避難の障害となるような障害物をベランダに置いている場合は消防法にも抵触するおそれがありますので、注意が必要です。

■コロナ禍でマンション購入を検討される際には、テレワークスペースをどう確保するか？

コロナ禍の不動産購入は、このテレワークスペースを考慮した家探しは必須と言っても過言ではありません。最悪、少し広めの不動産を購入していれば、テレワークスペースの確保の為の環境づくりはDIYと市販されている机と椅子を上手く活用して代用すれば可能です。

■どうせだったら、不動産購入時に最高のテレワークスペースの確保をご検討下さい！

新型コロナウイルス感染症の拡大により、テレワークが一気に広がりました。ちなみに、テレワークの一番のメリットは「時間や場所にとらわれずに働ける」といったところだと思います。今流行りのコワーキングスペースやお気に入りのカフェなど、環境が整った場所に出向くことができれば快適な環境で働くことができますが、わざわざお金と感染リスクがある場所への移動も躊躇される方も多いと思います。その為、ぜひ、不動産購入前にテレワークスペースを意識した購入をご検討いただければ幸いです。

ぜひ、今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

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中古物件を購入する場合、住宅ローン減税や補助金などの支援制度がいくつかありますが、「グリーン住宅ポイント制度」というものもご存じでしょうか？

こちらは、以前の「住宅エコポイント」という制度と似ていますが、グリーン社会の実現のため、断熱性の高い住宅やエコ住宅設備などを購入する方、リフォームする方に最大100万ポイントを付与する、という制度です。

新型コロナウイルス感染症の影響により落ち込んだ経済の回復を図る、という目的もあります。

取得したポイントは、対象商品との交換に利用できるようになる予定です（現在、交換対象商品については選定中です）。

性能の高い注文住宅や新築住宅の購入だけではなく、中古住宅の購入や所有物件のリフォームにも利用できる制度です。

概要をピックアップして解説してみます。

高い省エネ性能等を有する新築住宅

新築住宅の購入の場合には、「省エネ性能」がポイント付与の決め手になります。

「認定長期優良住宅」や「認定低炭素建物」、「ZEH」に対応した住宅などの購入の際には利用ができます。

空き家住宅の解消や、災害区域からの避難

既存住宅（中古住宅）を購入する場合には、次のどれかに該当する必要があります。

①空き家バンクに登録された住宅の購入
「空き家バンク」に登録されている住宅のうち、制度対象となっている住宅を購入した場合です。

②東京圏からの移住
東京、埼玉、千葉、神奈川から、それ以外の地域へ移住するために住宅を購入する方が対象となります。

③災害リスクの高い区域からの移住
土砂災害特別警戒区域などからの移住のために住宅を購入する方が対象です。

④住宅を取り壊して購入する方

こちらの既存住宅購入の場合にグリーン住宅ポイント制度を利用するには、建物の新築年月日が「平成元年12月14日」以前であるものに限られます。

建物性能を向上させるリフォーム

外壁や屋根、扉などの断熱改修工事をした場合や、耐震改修工事、エコ住宅設備の設置などをした場合にも、グリーン住宅ポイント制度を利用することができます。

制度を利用するためには工事の内容にも条件がありますので注意が必要です。

グリーン住宅ポイントの申請は、購入後・リフォーム完工後に行うことになります。

申請の際には、集めなければならない書類や、申請専用の書式などもございます。

手続きが複雑になってしまう部分もありますが、利用することのメリットも大きいので、ぜひ利用を検討したい制度です。

減税や補助金の情報も見逃さない！

減税や補助金などは、年度の変わり目などに新しい制度が発表されることや、制度自体が変更されることがあります。

利用できるかどうかで、100万円単位でのメリットが出てくるケースもあります。

こうした情報も、ぜひ逃さずに利用したいですね。

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さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

先日、とある番組で最近の住宅展示場の紹介をしていました。

全館空調、宅配ボックスの設置、抗菌素材の使用、帰宅したらすぐに手洗いができたり、家の中に菌を持ち込みにくいプランニングがあらしい生活スタイルに推奨されて住宅のようです。

とある住宅展示場には玄関で靴を脱ぐ前に上着を脱ぎ、壁にはウイルスバキュームクリーナーが取り付けられていて上着の菌を吸い込み手洗いができ、外からの菌を家の中に持ち込まないように工夫されています。また在宅勤務が推奨されて住宅では滞在時間が長くなるため、住宅のプランニングの変化や、それに伴う換気等に対する計画も変化しているようです。

住宅設備メーカーで非接触の提案が加速
玄関近くにアウター・鞄置きスペース
テレワーク専用部屋を確保

大手住宅メーカーの中には、新型コロナウイルス問題があってから、防音機能を備えたテレワーク専用部屋を確保した住宅を公開しているようです。

これからの住宅は、玄関→収納スペース→キッチンなどと言った導線を考慮した間取りでしたが、
今後の主婦目線では買い物の際に家の中を行ったり来たりせず、荷物の整理ができるように変化してきているようです。

まだ、最近の住宅展示場には行ったことはないので今年は行ってみたいと思います。

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最近お客様に何を見て弊社にご連絡していただいたのですか？と聞くと、5組に1人くらいはインスタで住宅購入を調べていたら辿り着きましたという話をお聞きします。

インスタことインスタグラムはＳＮＳの中でも調べものをするには確かにとても便利なアプリだと思います。

私自身、何かを調べる時は必ずインスタを利用しましすし、友人たちとの交流も含めても利用することが多いですが、旅行・グルメ・ファッションなどに利用する人が多い中、インスタで住宅購入方法を検索される方も増えてきているようです。

アプリでいうとYouTubeでもちょっと前からたくさんの方が今後の不動産の事や、賢く購入する方法などをアップされているのはよく見ますので、今までのような広告やコマーシャルで知名度のある会社を頼る方が少なくなってくるのかもしれませんね。

では、皆さんが何を検索しているのでしょうか？

戸建て・マンション・土地や、新築なのか中古なのかにもよりますが、買い時？や買うタイミング？お得な購入方法は？などで検索をかけるとある程度の情報が取得出来るのかもしれません。

住宅購入を検討されている方が知りたい内容は、簡単に検索をして調べることが出来るかもしれません。ですが、検索をしているとあれもこれもが気になって結局どこまで調べたら良いのかわからなくなったりする方も多いと思います。

その際はお気軽に弊社までお問い合わせください。

また、2月13日には空き家と相続の無料個別相談会を開催予定です！

【このような空き家のお困り・お悩みご相談いただけます】

・空き家の適正な管理方法がわからない

・自分に合った空き家の活用方法が知りたい

・相続の準備や手続きについて知りたい

・遺品整理どう始めたらいいか知りたい

・空き家の解体費用がどれくらいか知りたい

・家財整理がうまく進まず売却が進まない

・賃貸活用の手段について色々教えてほしい

・自分で使用する予定が無いが現状を維持したい

・空き家を資産として持ち続けながら活用したい

・賃貸の為にリフォームしたいが費用捻出できない　　etc...

公的認定を受けた窓口で安心して相談したい、正しい選択肢を与えてほしいというような方には

個別相談会をおすすめしておりますので、ぜひ、ご参加ご検討ください。

（定員なり次第　締切り）

また、オンラインセミナーもご視聴いただけますので、

詳細につきましてもお気軽にお問い合わせくださいませ。

年明けのセミナーですので、2021年の不動産市況などもお話したいと思っております。

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自分は問題なく団信加入できるのか？

住宅ローンでマイホームを買おうとしている人にとっては、とても大きな問題です。物件も決まって最後のローン申し込みで団信に加入できないのでＮＧとなってしまってはショックも大きくなります。物件探しも大切ですが、ローンを利用する方は、予め団信についても最低限の知識を身に着けておきましょう。

今回は、住宅ローンの本申し込みの際に、団信の告知書を書く必要がありますが、告知書を記載する時の注意点についてお伝えします。

告知書はありのまま答える

団信の告知書記入で大切なポイントは、質問に対する事柄を「ありのまま」答えて保険会社に知らせることです。軽い気持ちで、過去の病歴や現在の健康状態で事実と違う事柄を告知するのは、絶対にやめましょう。

告知書で事実を告知しなかったり、事実と違うことを記載・告知したりすれば、保険会社から「告知義務違反」とみなされます。

告知義務違反になれば、保険会社は団信の保険契約や特約を解除します。契約を解除されてから住宅ローン契約者に万一のことがあれば、団信の保険金を受け取れません。その結果、住宅ローン返済ができず破綻してしまうという最悪の事態も考えられます。団信に加入したいからといって事実と違う告知をして、その結果大切な住宅ローンの保障も大切な住宅も失ってしまうのでは、意味がありません。
告知義務違反には何一つメリットがなく、デメリットしかありません。必ず正しい告知をするようにしましょう！

健康状態に不安がある方は、ワイド団信を平行して検討

持病があったり健康診断で指摘を受けたり、健康状態に不安があるときはワイド団信の検討を同時にしましょう。不安がれば、仲介業者の担当者または、金融機関の担当者に相談ください。

ワイド団信とは、一般の団信よりも告知内容が緩和されている引受基準緩和型の団体信用生命保険です。そのため一般の団信の審査で引き受けを断られた方でも、ワイド団信なら引き受けてもらえる可能性があります。

ただワイド団信に加入するためには、住宅ローン金利に一定の金利上乗せが必要になるケースがほとんどです。また健康状態に不安があったとしても、一般の団信に加入できる場合はあります。そのため、まずは一般の団信で審査を受けてから、ワイド団信を検討するようにしてください。ただし、融資承認まで時間がない方は、前述のとおり一般団信とワイド団信を並行して出しましょう。

団信の保障を得るためには、ありのままに告知を

万一のときに住宅ローン残高が保障される団信。
家族にとって安心できる手厚い保障が魅力ですが、団信の加入時には健康状態の告知と審査が必要です。

団信の加入条件や審査内容は非公開となっています。そのため「入れるか、入れないか」は事前に分かりません。もし告知書に該当する質問があっても、加入できないというわけではないです。まずはありのままの健康状態を告知し、審査を受けることが大切です。

健康状態に不安があるからといって、告知書に事実と違う告知をすれば団信の保障を得られません。住宅ローンの返済ができなくなる可能性もあります。事実と違う記載・告知にはデメリットしかないので、必ず正直に告知してください。家族全員が安心して団信の保障を得るために大切なのは、正しく告知書を記入し、適切な保障で備えることです。

また団信にはさまざまな種類があり、それぞれ審査内容も違います。一般の団信で審査に通らなければ、健康に不安がある方でも加入しやすい「ワイド団信」の加入も検討してみてはいかがでしょうか。

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