スタッフブログ：月別: 2021年5月

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

今年から、熱中症の予防を促す情報として、全国で「熱中症警戒アラート」が発信されます。いつでも、どこでも、誰でも、条件次第で熱中症になる危険性があります。気象情報をうまく活用して、自分がいる環境が熱中症の危険にさらされているかどうか確認することが大切です。

◆「熱中症警戒アラート」とは？？

近年、熱中症によって救急搬送される人数は増加傾向にあり、死亡者数も増えています。

そのような状況下で、熱中症を予防するための行動を促す情報として発信されるのが「熱中症アラート」です。

これは、環境省と気象庁が提供する情報で、暑さへの「気づき」を呼びかけるもので、今年の4月28日から全国で運用されます。

これまでは、最高気温が概ね25℃以上になることが予測される場合に、高温注意報を発表して、熱中症への警戒を呼びかけていました。

熱中症アラートは、高温注意報に代わって、熱中症の危険性が極めて高い暑熱環境が予測される場合に発表されます。

• 発表単位：全国を58に分けた府県予報区
• 発表のタイミング：前日の午後5時および当日の朝5時
• 発表基準：暑さ指数（WBGT）が33以上と予測した場合

◆暑さ指数（WBGT）では湿度が重要なポイントに

発表基準である暑さ指数（WBGT）とは、熱中症の危険性を示す指数で、気温・湿度・輻射熱（日差しなど）の3つの要素を取り入れて計算されています。

この中で湿度の効果が7割を占めていて、重要な要素となっています。湿度が高いと、汗が蒸発されにくく、体の中に熱がたまりやすいため、熱中症になる危険が高まります。

気温だけでなく、湿度もこまめに確認して、熱中症を予防しましょう。

◆熱中症警戒アラート発表時はいつも以上に万全の対策を

熱中症警戒アラートが発表されるのは、危険な暑さが予想される時です。

この情報が発表されたら、身の回りの環境を確認して、以下のような熱中症を予防する行動を実践するようにしてください。

①外出はできるだけ控え、昼夜問わずエアコン等で温度を調節

②屋外や空調のない屋内での運動は、原則、中止や延期を

③こまめな水分補給など、普段以上に熱中症を予防する行動を

④家族や身の回りの人に、熱中症に気を付けるように声をかける（高齢者や子供など熱中症のリスクが高い方は特に注意）

⑤暑さ指数（WBGT）を確認して、身の回りの環境を把握する

5月から6月にかけては、晴れると汗ばむ陽気となったり、雨の日は湿度が高く蒸し暑くなったりします。

本格的に暑くなる前から、自分のいる環境の熱中症の危険度を常に気にする習慣をつけることが大切です。

熱中症警戒アラートや気象情報などをうまく活用して、熱中症の危険性から身を守るための対策を心掛けてください。

住宅購入の際には断熱材などが入っている住宅を選ぶなど、購入時にも対策は可能かと思います。

熱中症は事前に意識していれば防ぐことが可能ですので、くれぐれも気を付けていただけたらと思います。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

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■まずは現在時点の購入希望条件で設定してみましょう

・最寄駅※15駅まで設定可能
・エリア
・建物種別
・最寄駅徒歩分数
・価格
・広さ
・築年数
・オーナーチェンジ

この設定項目のうち、必須なのは「最寄駅もしくはエリア」「建物種別」「価格」「広さ」の3つです。
価格・広さはそれぞれ上限・下限が設定できます。
例えば、2000万円～3000万円、80m2～100m2というように設定を行います。この時、上限もしくは下限のみの設定も可能で、3000万円以下や90m2以上といった設定も可能です。

最初の設定は、思いつく範囲で、現在の条件設定を行います。
設定変更はあとからでも簡単に行うことができるので、必須項目が3つあることだけを念頭にあまり深く考えずに設定を行ってみてください。

条件設定が完了すると、直近2週間で条件に合致する物件情報が表示されます。
たくさんの情報が表示されれば問題ないのですが、該当する物件情報がない場合は要注意です。

■ヒットする物件情報がない・少ない場合は…

最初の設定で思ったほど物件情報がヒットしなかった場合は、条件を緩めます。

1）最寄駅を追加しましょう

駅設定は15駅まで設定可能です。
検討エリアで少し離れていても利用可能な路線があれば、そちらも設定条件に含めることをお勧めします。
駅の条件を増やすと改善する場合が多いです。

2）広さは上限なしにしましょう

広さの条件設定は下限値のみにします。
広すぎて困ることはないからです。

3）価格も緩めの設定をお勧めします

価格の設定は現在想定している予算の500万～1000万円高めに上限を設定します。
※理由はこの後に説明します。

4）その他

1～3で改善しない場合は、必須でない設定項目をすべて外します。

上記の対策で改善しない場合は、エリアの再検討が必要になります。
予算とエリアの相場がミスマッチになっている可能性が高いからです。

■他のエリアの物件情報も見てみましょう

検討エリアの近隣でも良いですし、全く違うエリアでも良いです。

不動産購入ではエリアの選定が非常に重要です。
しかし、今主流となっている物件情報を入口とした住まい探しの方法だと他のエリアに目を向けるのは少し手間がかかります。
ですが、検討エリア外の新着情報をきっかけに、別のエリアを検討するのもそれほど悪くない方法と言えます。

また、新型コロナの影響もあって居住エリアや住居に対する考え方も変わりつつあります。
居住エリアと職業は切っても切れない関係ですが、今考えている予算の場合、検討エリアよりも都心に寄った場所だとどうなのか？もっと田舎だとどうなのか？など、エリアと相場観の感覚を広範囲で捉えることは、住宅を資産として活用するにはとても大切な観点となります。

せっかく手間をかけて家探しを行うのですから、今後の人生に役立つ知識になりますので、検討エリアからまったく外れた地域の物件情報もついでに確認することをお勧めします。

また、マンション・戸建ても限定せずに物件情報を見ることもお勧めですよ。

■気になる物件があったら販売図面請求を

少しでも引っかかる物件情報があったら、お気軽に販売図面請求をしてください。
担当者が販売図面だけでなく、現時点での販売状況（どれくらい問い合わせがあるかなど）をヒアリングして情報提供いたします。
また、実際に見に行かないとわからないことも多く、何件か見ていないと物件内見の際にチェックするべきポイントを見落としてしまうこともあるので、住宅購入を具体的にお考えの方は、物件を絞り切ってからではなく、初めのうちは積極的に内見に行くことをお勧めいたします。

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建物に対する銀行の評価も厳しい金融機関があります。

例えば、昔でいう長屋形式のようなテラスハウスの１区画といった物件も、あまり流通性がない（売りにくい）と評価されてしまって、ローンが下りないこともあります。

床面積の小さいというのも問題になります。昔は40平米以上なければダメというのが常識でした。銀行によっては現在でも「40平米以上」と言ってくる銀行もあります。（住宅金融支援機構の「フラット35」は、30平米から融資対象です。）というのも銀行は「ワンルームマンション・コンパクトマンションを住宅ローンで購入して、結局は賃貸で人に貸すのではないか」ということを気にするからです。

住宅ローンというのは、あくまでも自己居住用に住宅に対する融資で、もともと金利が大きく優遇されています。人に貸すつもりで購入するなら、それは不動産事業（投資）になるわけですから、そもそも住宅ローンではなく、アパートローンの金利（通常3~4%）になりますよ、というわけです。

最近の銀行のトレンドとして感じるのは、単身者に対してローンがかなり厳しくなりました。「建物」でいえば、違法建築の物件には、ほとんど金融機関は融資がつかないといった実態です。1990年代の中古戸建は、建蔽率や容積率がオーバーしていることは少なくありません。これは違法建築なので、中古物件を購入する場合にはこの点にも注意が必要です。

これも10年ちょっと前であれば、「容積率オーバーでも１０％程度ならＯＫですよ」という銀行もありましたが、最近は１％以内のオーバーでも「融資できません」とはっきり断られます。

小さなマンションの中古1区画を購入する場合には、登記上の区分として「居宅」になっていることも確認しておかなければなりません。例えば「事務所」になっていると、住宅ローンの対象になりません。

逆に築年数の古いマンションに対しては、かつては厳しい評価がされていましたが、最近は流通性があり、資産性が低くなければ融資してくれる金融機関もあります。築40年、50年というマンションを買うときには住宅ローンも組めないというのでは、ますます古いマンションは流通しにくくなるため、建て替えも難しいという状況ですから、マンションの築年数については住宅ローンの審査の際に考慮しない銀行もわずかですがあります。

その代わり、管理の状況や長期修繕計画等の管理の状況がチェックされることが増えました。また旧耐震基準のマンションで緊急輸送道路沿いに存するものは、耐震診断がなされている場合は耐震補強工事が実施されていなければ融資対象外という銀行も多いので注意が必要です。

40平米未満、旧耐震の建物、違法建築物件　このような物件を検討する場合は、取り扱わない金融機関も多く、住宅ローンの利用が出来ないケースがありますのでご注意ください。

分からなければ日頃不動産の取引をしている担当のエージェントにお尋ねください。

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今回お客様からご相談を受けた土地をお調べしてみると、区画整理事業地内の「保留地」となっていました。

あまり聞きなれないワードですが、せっかくなので整理してみました。

そもそも区画整理事業とは？

区画整理事業とは、「区画整理法」という法律に則って行われる、土地の区画形質の変更等の事業を指します。

具体的には、不整形な土地や入り組んだ道路になっている土地を、綺麗に分割し直し、まっすぐな道路を通して整備された街並みに変更する事業などになります。

土地の利用価値も上昇しますので、土地の価格自体も上昇することが一般的です。

整理事業で発生する「保留地」とは？

区画整理事業が行われると、もともとそこに土地を所有していた方には、そこで新たに整地された土地を取得することになります。

これが「換地」です。

換地については、面積が増えることもありますし、減ることもあります。

そして、この換地として元の所有者へあてがわれる土地以外で、区画整理事業者の手元に残る土地が出てくることがあります。

この土地を「保留地」といいます。

保留地については、換地処分が完了したときに初めて発生する土地になるのです。

保留地を購入する際に注意すること

保留地については、前述のとおり区画整理事業者が保有している土地ですので、一般の売買とは取引の形式が異なります。

一番注意しなければならない点は、換地処分が完了するまでは、登記が存在しない、ということです。

通常の売買であれば、土地の購入と同時に土地の登記を購入者の名義に書き換えますが、保留地の場合はまだ登記が存在していません。

そのため、購入してもすぐに自分の名義にすることができないのです。

ここで問題になるのが、住宅ローンなどの融資を受けるケースです。

住宅ローンなどの融資を受けた場合には、金融機関は土地に対して「抵当権」を設定することを求めます。

ところが、土地登記簿がないため、「抵当権設定」の登記もすることができないのです。

こうした手続きの特殊性もあるため、保留地購入には、利用できる住宅ローンが限定されるなどのデメリットがあります。

保留地については、新たに区画整理されきれいな街並みなり、価格自体も相場より割安といったメリットもありますが、上記のようなデメリットも発生しますので、購入に関しては注意が必要です。

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■「万が一の場合、ローンがチャラになる」と言われる団信。正式名称は「団体信用生命保険」

団信の正式名称は「団体信用生命保険」。住宅ローンを検討すると必ず耳にする言葉です。「ローンとセットの保険」「いざという時にローンが残らない」といった漠然としたイメージのまま住宅ローンを組まれる方が多いと思います。団信の基本は住宅ローンの返済期間中の死亡や高度障害などに備えた保険で、保険金で住宅ローンの残高が完済されたりする仕組みです。簡単に表現すると「万が一の場合、ローンがチャラになる」といった制度です。

住宅ローン専門金融機関のARUHI（フラット35のモーゲージバンク）では、団信3大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中）の特約付きの場合、仮に3大疾病になった場合の保障を備えた団信が用意されています。

一般の保険は保険金の受取人が本人や家族などですが、団信は金融機関が受取人となり、保険金を直接ローンの残債に充てるような仕組みになっています。つまりは受取人が違うといったものでもあります。一般の保険は一定以上の額は課税対象だが、団信は税金が発生しません。

一方、通常の生命保険の場合、保険に入る目的は「健康不安」です。そのため、住宅ローンの団信と同等の保険に加入しようとすると、金利上乗せ相当分の保険料では入れません。団信は、単に団体割引が効くから安いというわけではないことも知っておくといいでしょう。

また、団信に加入する際には、健康状態に関する審査を受ける必要があります。過去の傷病歴や現在の健康状態、身体の障害などについて、告知書に正しく記載しなければなりません。もし、告知義務違反となると、保険契約を解除されてしまうケースもあるので注意しましょう。契約前には免責事項（どのような場合に保険金が払われないか）もしっかりと確認することが重要です。万一、審査に通らない場合、団信の加入義務がない「フラット35」を選ぶ方法もあります。

■住宅ローンを組まれる際には「団信」の内容も本当は比較して欲しい！

これから住宅を購入するケースを考えると、金融機関では住宅ローンを組む場合、団信とセットの商品が一般的です。私も最初の住宅ローンを組んだ際には、低金利である商品をPRしていた地方銀行のものを選びましたので、セットの商品でした。団信は「保険」なので、保障が手厚いほど保険料は高くなり、他の保険商品の加入状況や保障内容なども踏まえ、団信の内容も確認するべきです。しかし、住宅ローンの金利の低さを比較する方が多いのに対して、団信の内容を比較する方は稀だと思います。

団信に加入せずに返済中に万が一の事態が起きた際、他の保険や貯蓄などで残額を支払えないと、住宅は抵当権のある金融機関のものとなり、手放さないといけなくなります。

■健康上の理由があっても入れる「緩和型団信」をいうものをご存知ですか？

健康上の理由で保険会社の審査が通らずに住宅ローンが組めない場合、連帯保証人が必要になるケースが一般的です。ただ最近は「緩和型団信」という団信も登場していますので、保険料は割高になってしまいますが、糖尿病・高血圧症・心疾患・うつ病といった理由で通常の団信に加入できなかった人も加入しやすくなっていたりします。

※団信を提供する金融機関によって、緩和型のメニューが異なります。

マイホーム購入が「人生最大の買い物」ならば住宅ローンは「人生最大の借金」と言われます。団信を上手に活用し、返済計画の選択の幅を広げたり、いざという場合の備えとして、住宅ローンを組んでいる事が結果、団信を使う事につながり、「万が一の場合、ローンがチャラになる」という流れにもなってきます。

コロナ禍で賃貸からテレワークスペースを確保する為、売買を検討される方が増えていると聞きます。ぜひ、住宅ローンを組んで売買を検討される方には「団信」という備えについえも把握をしておいて欲しいと思います。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。

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これは、我が家の建て替え計画の事です。

前回、現在普段使っている道が建築基準法の定められている
道路ではない話をお伝えしました。
長年住んでいても建替えできるとは限らない事がわかりました。
以前の資料がない為わかりませんが約50年前の国土調査が関わっているのではないかとの事です。
普段、登記簿謄本を取得しない為気付けませんでした。
建築不可の場合、建築会社は関われないので最寄りの市役所に相談に行くよう言われました。

そこで市役所に相談に行き解決策を提案されました。

それは接道を造ることです。
長さ60ｍ、幅４ｍそしてそこには他人の田んぼがありなかなかの試練です。

田んぼの持ち主は高齢の為、娘さんに間に入ってもらい家の建て替えの為４ｍ道路を造る必要を説明してご協力をお願いしました。
次に田んぼには白地と青地がありますが
青地に該当するため最寄りの農業振興課に農業地区域外申出等等書の提出が必要になります。
今年から申請は年2回あります。
それにかかわる資料を4月中の提出しました。
この書類の作成に当たりとても困ったことは土地の一部の表現の仕方です。
表現は〇〇㎡のうち〇〇㎡と書くそうです。
我が家のケースはかなりレアケースとのことで書き方や書類の取得方法は丁寧に教えて頂きました。
必要な書類の説明は省略しましたが分からない場合は直接聞きに行くのが一番だと実感しました。

やっと申請書が出せる段階ですが許可が出る時期は年末ぐらい時間がかかる予定です。
この許可が下りないと建築会社が関わってもらえないので次回の報告は年明け以降になります。
まだまだ、先が長そうです。

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中古住宅の購入を検討されている方は、リフォームも含めて考えていらっしゃる方も多いのではないでしょうか？

今回はフローリングの色で変わるお部屋の印象についてお話したいと思います。

フローリングの色は一般的には毎日見ても飽きないベーシック色が好まれると言われております。ではそれぞれの色の効果について下記をご覧ください。

【白色】

白い床は空間を広く見せてくれる効果があります。

どんな色とも相性が良いので、家具やドアなどの色にかかわらず使えるのがメリットです。

一方で汚れやキズが目立つなどのデメリットがあります。

【グレー系】

少しくすんだグレー系は落ち着きのある空間を演出してくれます。

大人っぽいデザインの家具と合わせやすく、書斎などの空間によく似合います。

一方で、白っぽいホコリや水で濡れてしまった跡などが目立つのでこまめな掃除が必要です。

【ベージュ系】

木肌の色に近いベージュ系は明るさや暖かさがほしい時に好んで使われます。

白系と同じようにさまざまな色と組み合わせることができるので、どんなシチュエーションにも違和感なく取り入れることが出来ます。

デメリットとしてはあまりにも無難な色なので個性がない、と感じる人もいるかも知れません。

なので、お家の中全てをベージュのフローリングにするのではなく所々に遊び心を加えるのが良いでしょう。

【ブラウン系】

ベージュ系とダークブラウン系の中間に位置する色合いで、濃すぎず薄すぎない絶妙なバランスで家具などのインテリアを引き立ててくれます。

濃さによっては、ベージュ系とダークブラウン系のどちらかの特徴に近づきます。

【ダークブラウン系】

チョコレートのようなダークブラウン系は空間を引き締めてくれる効果があり、高級感や落ち着きを出すのにも向いています。

一方でグレー系のフローリングと同じように白いホコリが目立ったり、部屋が少し狭く感じるなどのデメリットがあります。

【木目】

自然の木を思わせる木目柄は心を落ち着かせる効果が期待できます。薄い色合いならパステル調が似合う優しい雰囲気に、中ほどの色合いならブラウン系と同じくほかの色を上手く引き立ててくれ、濃い色合いならはっきりした色が似合う大人の空間になります。

このようにフローリングによってもたらすお部屋のイメージはだいぶ変わってきます。

ご自身がお持ちの家具に合わせてフローリングの色を決めるのも良いですし、今までのお部屋と雰囲気をあえて変える為に、全く違う色を選ばれるのも良いと思います。

毎日生活する空間ですので、どういったお部屋に住みたいかを事前にイメージしておくと良いかもしれませんね。

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■ヴィンテージマンションの意味

ヴィンテージマンションという広告キャッチコピーがあります。
主に資産価値の観点から、経年によって価値を増す優良なマンションを指し示す用語として誕生したようです。
しかし不動産広告を見てみると、築年数が古い（主に旧耐震）マンションを全面リノベーションした物件を指すケースも多くみられ、大がかりなリノベーションを行った物件を良く見せるための広告文句として使われることもあり、注意が必要です。

ヴィンテージという言葉を調べてみるとwikipedeiaで下記のような説明がありました。

「当たり年のワインの事を「ヴィンテージ・ワイン」と呼ばれ、高級ワインの代名詞である。転じて、名品や、年代物の楽器・オーディオ製品・カメラ・衣料品・自動車などの古い希少品の意味に用いられている。英語圏には「ヴィンテージ」のつく商標や商品が多数あり、年代物の名品風の意匠や古い設計を採用する、古い感じの動作を再現するといった方向性として使われる。」

古くて良いものという意図でヴィンテージマンションというキャッチコピーが使われているようです。
本来は経年で劣化しない立地や資産価値を維持する十分な修繕・管理体制などを指し示す用語だったのが、古いマンションでもリフォームで綺麗な内装です、というような意図で使われているケースが多いので今回の記事を書かせていただきました。

■不動産は「ハコ」と「内装」を分けて考える

打ちっぱなしコンクリート仕上げの内装、カフェのようなレトロな雰囲気など、大規模リノベーション物件はデザイン性を全面にPRされることが多いです。

物件のデザイン的な要素は「内装」のもので、マンションの場合、建物そのものが新しくても古くても、専有部分はある程度リフォームできるので、お金をかければどのようなデザインも実現できます。
※凝った内装デザインが資産価値に及ぼす影響については別の記事で触れますが、売りやすいデザインとは普遍的なデザインなので、凝ったデザインにしてしまうと、そのデザインに共感する人にしかメリットを感じてもらえなくなります。

不動産の価値は「ハコ」にあります。
建物の立地、管理状況、性能など、優良なハコとしてのスペックがそのマンションの価値です。
また、専有部分の形や広さなど、区分所有者の一存で変えられない部分も「ハコ」の要素となります。
例えば旧耐震のマンションは性能に劣るので、本来はヴィンテージマンションとは言えないのです。

■大規模リノベーションの広告文句

ひと昔前に流行った広告文句で「デザイナーズマンション」という言葉があります。
著名な建築家による凝ったデザインのマンションではなく、実際の営業現場では、オシャレな内装や変わった形の間取りの物件のPRとして利用されていました。

ヴィンテージもデザイナーズも共通の問題として、高い工事費（内装・デザイン費）を誤魔化すための意味合いが強いという点があります。

一例を挙げると、全面リノベーション物件です。
先にあげたレトロなカフェ風のデザインを実現しようとすると、通常のリフォームよりもリフォーム費用がかかります。
また、一般的な仕様と異なる場合、一般の方では比較検討が容易でないので、リフォーム費用が不透明になってしまいます。

事業者による買取再販物件は、安く仕入れて高く売るのが原則です。
従って、旧耐震物件などを安く仕入れて、価格を不透明にするためにデザイン性を重視し、実際は安く工事を済ませるという考え方です。
と言っても安普請のリフォームを高く見せるのは困難なので、旧耐震物件を全面リフォームして、旧耐震物件をそこそこの値段で売りつつ、リフォームでも収益を上げようというのが一般的のようです。

ここで重要なのは、リフォームの品質はそれほど悪くないという点です。そこそこお金をかけているので当然ですね。
何が問題かというと、物件の「ハコ」としての価値がリフォームで誤魔化されているという点です。

違った例で言うと、個人間売買で全面リノベーションを売りにしている事業者の場合、リフォームを高額にすることが目的になるので、必要なリフォーム予算を確保するために物件価格の安い旧耐震物件などを積極的に勧めたりするケースがあります。

例えば3000万円の予算だとします。
リフォームなしで住むことができる3000万円のマンションと、物件価格1500万円＋リフォーム1500万円の物件とでは、どちらが資産価値が高いでしょうか？
実際には細かな条件が影響するのですが、間違いなく言えるのはリフォームに費やした1500万円はほとんど評価されないという点です。
つまり後者の場合、1500万円の物件を3000万円で買ったことになるのです。

■中古マンションは「ハコ」と「内装」を分けて検討する

実際に物件探しを始めると、リフォーム済みの物件もたくさんあるので、物件価格がわかりにくくなっています。
また、中古物件なので、リフォームしていない物件の場合、居住にあたってリフォームで修繕しなければならないものも多いです。

中古マンションを検討するにあたって重要なのは「ハコ」と「内装（リフォーム）」の費用を意識することです。

特にリフォーム済みやリノベーションと表記された物件については、どれくらいリフォーム費用がかかっているのかを意識することが大切です。
当然ながらデザイン性を重視したリフォーム物件は、それなりにリフォーム費用がかかっています。

ヴィンテージという言葉には「安い」という概念がないので、古いけれども程度が良くてお買い得物件というのはヴィンテージでも何でもないのです。

■内装に凝るという贅沢

家を買う上で凝った内装を実現したいという希望があると思います。
新築と違ってリフォームで思い通りの住空間を実現できるのは中古購入のメリットの一つです。

レトロなカフェのような内装も、不要な人は「落ち着かない」「家じゃない」という意見を出したりしますが、それを求める人にとっては満足できる自慢の住空間です。
「内装」はそこに住む人の趣味趣向で自由にするのが良いと思います。

ただ、「内装」にかけた費用は消費してしまう、という点を間違えてはいけません。
内装に凝るのは贅沢な選択なのです。

ですから、贅沢すると決めた予算範囲で想い通りに空間を演出すればよいと思います。
ただ、一般的なものはそれなりに価格が適正化されますが、イレギュラーなものは高くつくのが世の常なので、尖ったデザインを実現しようとすると、そこそこまとまったお金が必要になることにご注意ください。

もう一点。
内装を重視するあまり、「ハコ」の値段を下げるというのは本末転倒です。
ですので、ヴィンテージと言えなくても「ハコ」として成立する最低限の要件を満たした物件を選択する必要があります。
別の言い方で、このエリアの物件を買うには旧耐震物件くらいしか手が出ないという例があります。
この場合は、エリアを再検討するべきで、無理して旧耐震物件を買ってはいけないのです。

ヴィンテージマンションのヴィンテージは「ハコ」の要素が強いです。
言葉の雰囲気に躍らされないで、物件の価値を正しく把握するようにしたいものです。

■ヴィンテージマンションを見極める方法

ヴィンテージマンションの見極めは簡単です。
ヴィンテージマンションと表現している物件を検討する場合、どういった理由でヴィンテージなのかを業者に確認するだけです。
本当のヴィンテージマンションの場合は、「ハコ」の価値を語ってくれます。
「内装」の説明しかないヴィンテージマンションは外れです。
ほとんどの場合は特に意味なく使っていると思われます。

今回の記事のタイトルは「ヴィンテージマンション（笑）」にしようと思っていました。
それくらい、単なるキャッチコピーとしてしか使っていないケースが多いです。

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住宅ローンの本審査になると、本人だけではなく、購入する物件自体の評価も行われます。
なぜなら銀行は、購入する物件を担保にして（抵当に入れて）その資金を貸すからです。

銀行としても数千万円というお金を貸すわけですから、いかに相手が信用できる人間であっても、最後の安全の為に保険をかけてきます。それが、「担保」です。

借主がローンを返せなくなった時には、その物件が競売にかけられて、落札されたお金で穴埋めされるわけです。したがって、その物件が担保としてどのぐらいの価値があるのかは、とても重要になってきます。

銀行にとっては、貸した金額と担保物件の価格は、本来であれば最低でも釣り合っていなければなりません。

出来れば、担保物件の価格の方が高額である方が安心です。もしも担保物件の方が安いとなると、万が一の時には収支はマイナスになってしまうわけです。

従って銀行は、安心して貸せるのであれば、「まあ金利は低くてもいいですよ」となりますが、リスクが大きい場合には「これくらいの金利をもらわなければ貸せません」となります。

そこで金利の優遇に差が出てきます。

購入する側からすると、購入する物件にたいして「どれだけ自己資金を投入できるか」ということになってきます。ここでの自己資金は、物件本体部分に投入できる資金の事で、諸費用などは別途用意しておく必要があります。

例えば、5,000万円の物件を買う時に自己資金として1,000万円使えるのであれば、ローンで借りるのは4,000万円で済みます。銀行としては、もし返してもらえなくなったとしても、5,000万円の物件が残るわけですから、「それなら金利はお安くしておきましょう」となるわけです。銀行にとっては「ローリスク・ローリターン」です。このように自己資金のある人は安全に確実に利益が得られる良いお客様なのです。

ところが、自己資金がなくて5,000万円丸々借りなければならない、ともすると諸費用までローンに組み込みたいという人もいます。

これは「オーバーローン」ですから、銀行としては「返してもらえなくなった時は赤字覚悟」で融資しなければなりません。その高いリスクに見合った大きなリターン（ハイリスク・ハイリターン）を、ということで金利が高くなります。

融資額に対して担保価値がどのくらい余裕あるのかを「担保余力」と言いますが、それが自己資金の投入によって大きくなっているほど、金利は有利になるというわけです。

担保余力をどのように金利に反映するかは銀行によって異なりますし、一つの銀行でも数年の間にコロコロ変わります。景気が悪い時期であれば、どこの銀行も担保余力を重視していますが、景気がいい時期であれば自己資金ゼロ100％融資はもちろん、諸費用まで喜んで出してくれる時期もあります。

銀行の態度が降り戻される期間は短いこともありますし、銀行によっても融資スタンスが異なったりすることもあるのでその辺りも気に留めておきましょう。銀行に直接聞く事も出来ますが、まずは不動産のエージェントにも訊ねてみて下さい。

昨今では、単身者への融資がかなり厳しくなりました。

物件本体価格の1～２割自己資金を投入できないと融資をしてくれない金融機関が増えましたので要注意です。

ローンの審査は年収だけで判断はできなく、お勤め先の業種、年齢、自己資金等々複雑ですので、少しでも不安のある方は早々に相談されることをお勧めします。

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今回は、購入した物件の登記をきちんと変更しておいた方が良いケースのご紹介です。

ご相談者の方は、住宅ローンの借り換えを検討しており、金融機関に審査の申込をしました。

そこで金融機関から指摘を受けたのが、土地建物の一部が亡くなったお父様の名義のままになっていること、土地の地目（種類）が雑種地になってしまっている、という2点でした。

この2点について、相続登記をきちんと終わらせること、土地の地目（種類）を雑種地から現況に合わせて宅地へと変更しないと、住宅ローンの審査が進められないということになってしまいました。

相続登記は時間がかかる

慌てて相続による名義変更に着手したのですが、相続の登記は時間がかかってしまうケースが多いのです。

亡くなった方の出生～死亡までの全ての戸籍を集めるのに、複数の役所での手続きが必要になる場合もあります。

また、戸籍が集まった後は、遺産分割協議ということで、相続人全員での話し合いを行い、名義を誰に変更するかを決定し、全員の実印による押印と印鑑証明書の手配が必要になります。

相続人全員が近くに住んでいて、話し合いもスムーズに進むケースであれば良いのですが、遠方にいてなかなかハンコがもらえない、話し合いが暗礁に乗り上げてしまう、といった可能性もありますので、注意が必要です。

住宅ローンなどは、月が変わると金利が変わってしまいます。

せっかく金利が安くなったので借換えを検討したのに、登記の準備に時間がかかり、金利の安い時期を逃してしまうのではもったいないことだと思います。

時期を逃さず手続きを進められるためにも、登記を最新の状態にしておくことは大切ですね。

地目変更登記も忘れずに

今回のケースのように、実際には家が建っており宅地になっているのに、登記上の地目（種類）が山林や原野、畑や田になっているケースもまれに見受けられます。

こうした場合には、金融機関から現況に合わせるよう指摘が入るケースがあるのです。

また、建物に関しても、増築して面積が変わっている場合や、一部を事務所や店舗にしている場合なども、建物の種類変更登記が必要になります。

こうした登記には、法律上は変更期限が設けられていますが、実際には放置されているケースがほとんどです。

手続き的には難しいものではありませんので、変更があり次第、登記もしておくのが良いでしょう。

住所変更についても注意

登記に関連して、住所が変わった場合も変更登記が必要です。

そして、住所変更の登記をする場合には、過去の住民票などを提出することになりますが、転居した市区町村では5年間を経過すると古い住民票が廃棄されてしまいます。

住所を転々としたまま、長い間住所変更を怠っていると、手続きが必要になった際に、必要な住民票が取得できない、といった事態も発生してしまうので、注意が必要です。

所有している不動産の現物自体を適正に管理することは当然ですが、権利関係について目を配ることにもお気をつけください。

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さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■「津波災害警戒区域」の指定状況について

国土交通省によると、津波被害の恐れがある40都道府県のうち、指定を終えたのは3割の11府県にとどまるとの発表がありました。東日本大震災の教訓を踏まえた「津波災害警戒区域」の指定が進んでいません。その理由としては地価下落などを懸念する地元との調整が難航している現状が浮き彫りになります。最大級の津波に備えた対策の強化に水を差しかねません。3月20日の夕方にも宮城県沖を震源とした震度5強の地震が発生し、東日本大震災を思い出した方も多かったようです。

国土交通省によると、警戒区域の指定を完了したのは愛知県や山形県など11府県にとどまり、北海道や静岡県、和歌山県など6道県は一部の市町村のみ指定し、23都府県は全く指定されていないといった状況との事です。

震災の津波で甚大な被害が出た岩手県、宮城県の2県は、かさ上げ造成工事などが続き、区域指定の前提となる浸水想定も終わっていません。原子力発電所事故により一部地域で避難指示が続く福島県も未指定となっているのが現状です。

2011年の東日本大震災の大津波は沿岸の防潮堤を乗り越え、指定避難場所の自治体施設も浸水して多くの犠牲者を出し、その教訓を踏まえた最大級の津波を想定した対策を進めるために「津波防災地域づくり法」が作られました。

「津波防災地域づくり法」に基づいて都道府県が警戒区域を指定した後、区域内の学校や病院は避難計画を作り、市町村は避難先の施設を決めるなど、対策の強化が進められます。区域指定が遅れればその分、対策も遅れることになる。警戒区域の指定は義務ではなく、指定をせずに独自の対策に取り組んでいる自治体もあるようです。これに対し、国土交通省は「避難体制の整備や住民の防災意識向上に寄与する」と区域指定の効果を説明して自治体に対応を促しています。

■不動産購入時には津波災害警戒区域の現状を把握し、次の地震発生に備えましょう。

高知県はこれまで区域指定を行わず、南海トラフ地震に備えて独自の対策に取り組んできました。しかし、県民の意識調査で早期避難を意識している人の割合は2013年度の69.5%をピークに伸び悩んでいます。その為、高知県では「一段と強い意識啓発が必要」と判断し、2021年度中の指定を目指して作業を始めています。

多くの都道府県で区域指定のハードルとなっているのは、関係市町村や住民との合意形成が得られないという事です。危険なイメージが定着し、地価下落や風評被害につながると懸念する声が多いようです。しかし、実際に被害が発生指定からでは遅い為、早めの対策が必要となるということと、このような区域指定が発表されていないエリアでも、該当するようなエリアにおいては住宅購入時に注意が必要です。

新潟県は2020年1月に12市町村を警戒区域に指定しました。しかし、想定浸水面積が最も広い新潟市とは合意に至らなかったという経緯もございます。新潟市によると、県が浸水を想定する1万ヘクタールのおよそ半分は12時間以上かかって水が流れ込む内陸部の低地。市側は「津波が直撃する沿岸部と同様に扱うと制約が過大になりかねない」と対象を絞るよう求めているようです。正直、東日本大震災でもあれほどの被害が出る事を予想していた人は少ないとも思いますので、慎重な対策が必要だと思います。

■不動産購入時にはハザードマップの確認は必須。また自治体の事前対策準備の状況も確認しましょう。

ハザードマップや避難計画作り、避難所の準備など、市町村に防災関係の負担が集中しています。津波、洪水や高潮など市町村がやるべき災害対策は多岐にわたり、国や県が技術的・人的にサポートする仕組みを取り入れるなど、負担軽減を図る必要があるようです。

また、静岡県伊豆市は「特別警戒区域」が全国で唯一指定されたエリアとして注目されています。伊豆市は南海トラフ地震で最大10メートルの津波が最短6分で到達すると想定されており、2018年3月、「警戒区域」より厳しい規制の対象となる「特別警戒区域」が指定された市です。指定区域にはホテルや旅館、住宅などが立ち並び、当初は地域の経済やイメージへの影響を懸念する声が大きかったようですが、市は住民や旅館、観光団体向けに説明会を2年間で計50回ほど開き、制度の説明や住民との意見交換に時間をかけてきたようです。
このように警戒区域を指定するにも合意形成が必要であることを知っておく必要があります。

不動産購入時にはここまで慎重に調べてご自宅探しをされる方は少ないかと思いますが、万が一の備えを考慮し、不動産購入を検討していただきたいと思います。今後の参考にお役立て下さい。

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困った間取りの特集があり、解決アイデアがありましたのでご紹介いたします。
主に収納不足によるものが多く玄関の収納不足、リビングに収納がないため片付かないなどでした。

玄関の収納

シューズBOXだけだとキャンプ用品やサーフボードなど趣味のものや子育て世代ではベビーカーなど置き場に困ります。
リフォームや注文住宅を考えているのであれば高さや奥行きのあるシューズインクローゼットを設計しておくと便利です。

ただし、そんなスペースがない場合は階段下に収納を増設するのはいかがでしょうか。
その場合は奥行きがある場所には照明を設置するとなにかと便利のようです。

何かと散らかりやすいリビング

物を使う場所としまう場所が離れていると部屋は散らかりやすいそうです。
壁面を活用した大型収納をつくりそこで使うアイテムをまとめてしまう。
目隠しの工夫をすれば来客時でも生活感を隠せます。

その他困った間取りにならない為、気を付ける事

・生活音が気になる
トイレやお風呂はリビングから離す
家族の生活リズムに合わせて間取りをゾーニングする

・キッチンの使い勝手が悪い
家事動線を考える
パントリーなどを設け一か所に必要なものを集める

・部屋の広さが足りない
ヌックやロフトを設置する
※ヌック＝小ぢんまりとした居心地のいい空間

・日当たり、風通しが悪い
住宅密集地の場合は中庭を造り光を取り込む
地形や近隣住宅との距離によっては洗濯ものが乾きにくいなどの問題の場合はサンルームを活用する
窓の設置が悪いと空気がこもりやすいので窓同士を対面に配置、または高窓を造り上下に通風口を設ける。

などが紹介されていました。
収納や風通し、パントリーは私としては自宅には取り入れたいと思っています。
何かの参考になれば幸いです。

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公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2021 年4月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約㎡単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

4 月の東京都区部は89.25 万円/㎡で前年比プラス16.7％の2 ケタ上昇となり、12 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は44.43 万円/㎡で前年比プラス10.9％の2 ケタ上昇となり、3 月に続いて前年同月を上回った。

○神奈川県

4 月の横浜・川崎市は49.95 万円/㎡と前年比で6.2％上昇し、11 ヶ月連続で前年同月を上回った。神奈川県他は31.91 万円/㎡と前年比で9.8％上昇し、5 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県

4 月の埼玉県は35.42 万円/㎡で前年比プラス18.1％の2 ケタ上昇となり、11 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は31.69 万円/㎡で前年比プラス31.2％の大幅上昇となり、9 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告　Ｍａｒｋｅｔ　Ｗａｔｃｈ　サマリーレポート　2021年4月度』

http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202104_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！

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1月から4月くらいまでは不動産の繁忙期と言われます。
4月から新年度が始まる関係で、住居を移らなければならない人が増えるからだと一般に言われています。
賃貸はわかるけど住宅購入は関係ないのでは？と思われるかもしれませんが、住宅購入の時期を決定する要素として賃貸の契約更新があるので、家を借りるのも買うのも春先をイメージする方が多いようです。

さてこの時期になると必ずニュースに出るのが賃貸VS購入の話題です。
本日は賃貸のメリットについて掘り下げてみたいと思います。

■賃貸VS購入は家を売ることを想定していない

例えば10年後に購入した家がいくらで売れるのかについては、その時の経済状況もあるので誰も正確に予測することはできません。
ただ、予測できないからと言って売ることを想定しないというのは適切な判断とは言えません。
20年～30年経過したら建物の価値はほとんどないでしょうと言われますが、不動産の価格は土地と建物で構成されるので、仮に建物の価値が失われても土地の価値は経年で劣化しません。（経済状況で土地の価格は変動します）
確かに自然災害によって住むことができなくなったり、戦争などで社会構造そのものが変わってしまったりするとこれまでの常識では不動産価格を考えることができなくなりますが、そういった状況になると賃貸の方もこれまでの常識で捉えるべきではないので、持ち家を売ることを全く想定しないというのはイーブンな比較にはならないのです。
今回の記事は持ち家は売ることができるということを前提に書いていますので予めご了承ください。

■賃貸なら住む場所に縛られないのか？

賃貸契約を適切に解除すれば住む家を変えることは可能です。
持ち家の場合は誰かに貸すか売らなければならないので賃貸よりは手間がかかります。
ですが手間をかければ持ち家であっても住み替えは可能です。
それでは賃貸の人は自由に住む場所を変えることができるでしょうか？賃貸の人は頻繁に引っ越しを行うのでしょうか？
答えは「NO」です。
居住地と職業が切っても切れない関係だからです。
都会の生活に疲れて田舎に住みたいな…と思っても、田舎で職を見つけなければ移住は成立しません。
テレワークが浸透しつつあるといっても、ずっと家にいるわけではないですよね。
用事があって出社したり、打ち合わせに出向くこともあります。
住む場所と働く場所を自由に分離できるほどの社会ではないのです。
それでは賃貸の人は転職を考えるときに、全く知らない街を検討するでしょうか？
これも「NO」です。
転職は仕事先の選択なので、勤め先が多い（選択肢が多い）都市部にどうしても寄ってしまいます。
※紹介などご縁での転職は除きます。また、Iターン・Uターンなども今回の記事では除きます。
転職ということは面接がありますよね。
オンラインで対応できる会社も増えているのですが、職が決まれば引っ越しするものの、職が決まるまで支払う交通費もばかになりません。
多くの方は賃貸であろうと持ち家であろうと、今住んでいるエリアで転職を考えるのが一般的です。
つまり現在の日本の社会では、居住地を縛るのは家ではなく職の要素の方が強いと言えるでしょう。

■ライフプランにあわせて住み替えを行うのか？

独身から結婚して子供が産まれて、子供が成人して独立して再び夫婦二人の生活に…。
一生のうち住宅に広さが必要なのは子育ての時期だけで、その時々にあった適切なサイズの住宅に住み替えていきましょう、そういった主張があります。
居住費は家の広さも影響するので、その時々に必要なサイズの家に住み替えることができれば生涯の住居費の最適化が図れるかもしれません。
ですがこの考え方は理想論であり、机上の空論です。
まず初めに、ライフプランにあわせての住み替えは賃貸じゃないとできないわけではありません。
きちんと売ることを想定して住宅購入を行えば、購入・売却を繰り返した方が賃料を払い続けるよりも有利になる可能性が高いです。
住み替えが机上の空論である最大の理由は日本人の文化ではないからです。
親が住む家を「実家」と呼びますよね。
自分が育った家ではなく現在親が住んでいる家を「実家」と呼べばよいと思うのですが、自分が育った家（親の立場では子育てをした家）には、想い出や愛着があり、住居費を節約するためといって簡単には切り離せないのです。
※とっくに独り立ちした子供の部屋をそのままにしていたり、片付けたとしても倉庫としてしか使われていない家はたくさんあると思います。
また、お盆や年末年始など、子供たちが「帰省」する先がなくなるのをためらう人も多いです。
この実家という概念がアップデートしない限り、ライフプランにあわせた住み替えは単なる机上の空論に過ぎません。

■賃貸住宅に向いている人？

それでは賃貸住宅に向いている人（？微妙な表現ですね…）とはどのような人なのでしょうか。

・住宅ローンが組めない人

過去に金融事故（支払い遅延など）を起こした人はなかなか住宅ローンが組めません。賃料が無駄になろうとも住宅ローンが組めない以上、賃貸住宅を選択するしかありません。

・住宅ローンで借りられる金額が低い人で、近い将来収入増が見込める人

20代～30代の比較的若い方です。
今の収入だと借りられる金額が少ないが、もう少し頑張ればキャリアアップして収入が増えそうな人は、ある程度収入が増えるまで賃貸住宅を選択する理由になります。
※キャリアアップと共に売却して住み替えれば良いのですが、短期間での売却の場合は売却損が出る可能性が高いので、住宅購入時期を見合わせるという選択はあると思います。

・大幅な収入減・多大な費用負担で住居費を減らさないといけない人

病気や事故で働けなくなった人、職を失った人、家族の病気や介護で多くのお金が必要な人など、住居費を限りなく抑えなければならない人は賃貸住宅を選択せざるを得ません。

・単身者

残念ながら単身者は住宅ローンが組みにくいです。
住宅ローンは自ら居住する家を買うためのローン商品なのですが、賃貸用の投資物件を購入する目的で住宅ローンを不正に利用した事件があったため、特に最近は単身者の審査が厳しくなっています。
※単身者向けの住居は結婚すると手狭になりますが、売却せずに賃貸で運用することが懸念されるためです。

・住居費を消費しても良いお金に余裕のある人

最も多いと思われるのがお金のある人です。
支払った賃料は帰ってきませんので、賃貸は贅沢な選択と言えるでしょう。
具体例を挙げてみます。

ア：職住近接を重視したい

通勤時間の圧縮は生産性を考えると重要なテーマです。
しかし勤務地が都心に寄っている以上、職住近接を重視するということは賃貸住宅を選択することになります。

イ：お試し居住

戸建てにするかマンションにするか、どの街にするかなど、住んでみないとわからないことがあります。
将来の住宅購入を前提に試しに生活してみるという発想は悪くない判断だと思います。

ウ：住んでみたかった

実家が戸建てでマンションに住んだことがない人とか、最近目立って広告されるようになったヴィンテージマンションとか、憧れのエリア（六本木に住んでみたい！など）とか、経験したことがないので住んでみたいというニーズはあると思います。
持ち家を維持したまま別の場所に賃貸住宅を借りるのは負担が大きすぎるので、住宅購入する前に経験してみるという発想は悪くないと思います。

※私もデザイナーズマンションに憧れて、家を買う前の2年間だけ住んでみたことがあります。（デザイナーズマンションに住んでも、住人が地味でズボラなので生活感に溢れオシャレでもなんでもありませんでしたが…）

■そもそも賃貸VS購入という発想がおかしい

賃貸にするか購入にするかの選択ではなく、買える人は家を買った方が良い、買えない人は賃貸を余儀なくされる、という考え方になります。（あえて賃貸を選択するのは単なる贅沢です）
ただしこれにも前提があります。

・将来的に容易に売却できる立地であること

どれだけハイスペックの住宅であっても立地が悪ければ売却は困難になります。
今ではなく、将来にわたって人が集まり続ける街を選択することが大切です。
大きなショッピングモールがあるから価値が上がっているエリアがありますが、ショッピングモールは民間企業なので、撤退の可能性は否定できません。ショッピングモールが売りなのにショッピングモールがなくなったら…怖いですよね。
人口減少社会において人が集まり続ける街選びは本当に重要なので、自己都合でエリア選択をしてはいけません。

・なるべく資産目減りをなくすこと

将来的になるべく価格が下がりにくい住宅を買いたいです。しかし将来の価格は不透明なので誰も正確に予測することはできません。

単純に購入価格から売却価格を引いて損した得したを判断するのではなく、そのエリアの平均的な賃料でその家に住んだ想定賃料を加味して、大幅に割り込むことがなければその住宅購入は間違いではなかったと判断する程度が良いと思います。

ここ数年首都圏のマンション価格が上がっているので、買った値段よりも高く売れる事例があるのですが、基本的に購入価格よりも高く売れることは期待しない方が良いです。

将来的に資産価値が下がらない住宅の条件は難しいですが、将来的に資産価値が下がりやすい住宅の条件は簡単なので参考にしてください。

・新築

新築は事業者の利益が乗った価格なので、購入した瞬間に価値が下がります。（火災保険の評価額を見てびっくりする人が多いです）
事業者の利益分を差し引いても価格が維持・向上できるかどうかは、将来の価格予想となるので判断が難しいです。
見極めが難しいので、住宅購入が初めての方は新築は避けた方が無難です。

・旧耐震

旧耐震の物件の見極めは本当に難しいです。一般の方は避けた方が良いです。
ヴィンテージという言葉に躍らされて購入してはいけません。

・駅から遠い

車を持っているからと言って安易に駅から遠い立地を許容してはいけません。
駅近の方が人が集まりやすいからです。
立地選びは自分の都合をあまり重視しない方が良いです。

・財政難の自治体

新型コロナの影響で自治体の財政が悪化しています。
自治体の財政破綻の事例は北海道夕張市です。
財政破綻したからと言って街がなくなるわけではないのですが、財政破綻した街の資産価値はこれまでの常識から外れたものとなります。
住宅購入前には自治体の財政もチェックしましょう。

他にもあるのですは本題と離れるので別の機会にご説明します。

■積極的に賃貸を選択する理由はあまりない

以上のことから賃貸でなければならない、賃貸の方が良いという理由はあまりないことがお分かりいただけたと思います。
住宅ローンを組める方は家を買った方が良いです。
ただ、どんな家でも良いわけではなく、資産価値が目減りしにくい、必要な時にいつでも売ったり貸したりできる家を選ぶ必要があります。
日本は新築偏重で、「一生で一回の買い物」と言われるように家を買ったら定住することが当たり前で、持ち家を売却して住み替えるというのは始まったばかりの新しい文化と言えます。
ですので今回お伝えしたいことは、賃貸の人に今すぐ家を買いましょう！ではなく、これから家を買う人は将来売ることを想定してエリア選びをしましょう、ということになります。

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街を歩いていると、住宅の敷地と道路の境界が凸凹しているのを見かけますよね。
不動産のチラシ、広告で時々みかける「要セットバック」の注意書きが関係していきます。
今回は、購入するにあたってどんなことに気を付ければいいかを紹介します。

建築物の敷地は、原則として『建築基準法に定める幅員4ｍ以上の道路に間口が2ｍ以上接していなければならない。』これは、防災の観点から、消防車が入れるような道路が整った街づくりをしたい考えがあります。ですが、古くからの市街地などには幅が4ｍに満たない道路が数多く存在します。

そのため、建築基準法が適用される以前（昭和25年11月23日以前）、または都市計画区域に編入される以前から存在し、それに沿って建物が立ち並んでいたような幅員4ｍ未満の道路で特定行政庁の指定を受けたものは、道路とみなすことになっています。

このような道路を「42条2項道路」あるいは単に「2項道路」などと言いますが、いわゆる建築基準法の道路の指定を受けているか否かがポイントになります。

建築基準法上の道路とみなされて建物の建築が可能となる代わりに、道路の中心線から2ｍの位置まで敷地を後退させなければなりません。

道路の両側の敷地でそれぞれ後退することによって将来的に4ｍの道路幅員を確保しようとするものであり、この敷地境界線の後退を「セットバック」といいます。不動産の広告などでは「SB」と略してその面積が表示されていることもあります。
また、道路を挟んで向かい側が川や崖地などの場合には、向かい側の道路境界線から4ｍの位置まで一方的にセットバックをする必要がある物件も存在します。

既存の道路中心線から2ｍの位置が敷地と道路の境界線とみなされるため、セットバックした部分の土地は、たとえ個人の所有のままであっても建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれません。セットバックによって有効な敷地面積が大きく変わることもあり、建築できる面積にも大きく影響がでる場合がありますので注意が必要です。

（例）

仮に上記のような土地に建替えをする場合、セットバックがなければ、建蔽率５０％容積率100％ですので、最大１階40㎡・２階40㎡　合計延べ床面積80㎡の家が建ちますが、
今回はセットバック面積が７㎡含まれてるため、建築できる有効敷地面積は約73㎡という事になり、最大１階36.5㎡・２階36.5㎡の合計延床面積73㎡までの家しか建てることが出来ません。
73㎡しか建物が建てられないのであれば、この土地を買わなかったのに・・・という事にならないように注意が必要です。

また、セットバック部分は道路とみなされるため、その部分に建物はもちろんの事、塀や門などを立てることは出来ず、玄関のドアを開けた際にドアがセットバック部分へはみ出るような設計も認められません。

前面道路の幅員が４ｍ未満の場合には、将来建て替えた場合、既存の建物と同等の広さの建物が建てれないことがありますので、購入前にチェックが必要です。今は中古物件を購入して自分たちにとっては支障がなくても、将来建て替えするとき、あるいは売却するときに影響が出ます。
特に前面道路が狭い場合は、セットバック面積を敷地面積から引いてみてどのぐらいの建物が建てられるのかを逆算してみましょう。

計算してみて、建物の延床面積が７０㎡以上建てられないような土地になりますと、戸建て用地としてはあまりいい土地ではありません。将来の土地の資産価値にも特に影響が出ますので注意しましょう。

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一般家庭から出るごみの分別方法は自治体によって異なります。引っ越して違う地域に住むと、以前のところとはまったくルールが違って戸惑ったという方がいるかも知れませんね。燃えるごみと不燃物、空き缶や空きびんに分けるという程度はどこも同じですが、さらに細かく分類するように定めている自治体もあります。

そもそもゴミの分別のルールは統一のルールがあるわけではなく、各市区町村によって異なることがわかりました。

その違いは一体何なのでしょうか？

地域によってごみの分別方法が異なる理由については、「廃棄物の処理及び清掃に関する法律」があります。

この第6条には「市町村が分別して収集するものとした一般廃棄物の種類及び分別の区分等を定めた一般廃棄物処理計画を定めること」とされています。

各市町村はこの法律に基づいてその地域の実情に応じて適切な一般廃棄物計画を定めているので、ごみ出しのルールも異なっているという事になります。

ごみの分別に関する法律のひとつに「容器包装リサイクル法」があります。これは1997年に施行された法律で、下記の物が分別の対象となっております。

• ガラス製容器
• ペットボトル
• 紙製容器包装
• プラスチック製容器包装
• スチール缶
• アルミ缶
• 紙パック
• 段ボール

上記の物は各自治体によって分別が異なりますが、では何故異なるのでしょうか？

それは、分別の背景には焼却設備と人口が関係しております。

プラスチックや白色トレイなどを燃えるごみとして扱っているところは、焼却設備が最新式のもので高温処理が可能であること、有害なガスが発生しないこと、焼却時の熱をエネルギーとして発電に利用できることなどの背景があります。

一方、焼却設備の処理能力が低いところでは細かく分別するケースが多いようです。

また、人口が多い都市部ではごみの量も多くなります。分別して出されたごみを自治体の職員や委託された業者などが回収し、リサイクルや処理をするのが大変という理由があります。そのために分別は大まかになっている傾向があります。

いずれにしても住んでいる自治体のルールに従うことが大切です。また、なるべくごみを出さないように工夫することが環境に優しい暮らしにつながります。

住宅購入されたらお引越しでも大量のゴミが出る事になるかと思います。

各市町村の出し方にも早めに慣れて、快適な生活を送ってくださいね。

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2月10日、法制審議会（法相の諮問機関）は相続や住所・氏名を変更した時に土地の登記を義務付ける法改正案を答申しました。この結果、相続から3年以内に申請しなければ10万円以下の過料を科すという仕組みが課せられることになります。所有者不明土地は全体の2割程度に達し、土地の有効活用の弊害になっていました。そもそも所有者不明土地とは、誰が所有しているかがわからない土地で相続の際に親の家や土地の名義変更をせず、長年放置することなどで発生する土地の事です。通常、不動産売買の所有権移転では登記が義務ではないのに比べ、異例の厳しい措置となりそうです。結果、このような措置により、取引できる不動産が増える可能性もあります。

■所有者不明土地を減らす為の民法、不動産登記法改正案などの主なポイントについて

〇土地・建物の相続登記を義務化（相続開始から3年以内に誰が、どれだけ相続するか登記、登記しなければ10万円以下の過料）

〇相続人申告登記制度を新設（登記期限に間に合わない場合、相続人の氏名、住所などを登記）

〇不動産所有者の住所、氏名変更登記を義務化（住所変更などを2年以内に登記、登記しなければ5万円以下の過料）

〇遺産分割協議の期間を設定（相続開始から10年を過ぎると原則法定相続割合で分ける）

〇土地所有権の国庫帰属制度を新設（国が一定の条件を満たす土地を引き取る、相続人が10年分の管理費を負担）

今回の罰則を設ける形で、所有者不明土地を減らそうという試みです。

■いよいよメスが入る、所有者不明土地の減らす試みについて

法制審の総会で民法や不動産登記法などの改正案の要綱を示しました。政府は3月に改正案を閣議決定し、今国会で成立させ、2023年度にも施行する予定です。

いまは相続が発生しても登記は義務ではなく、申請しなくても罰則はありません。土地の価値が低かったり、手続きが面倒と感じたりした場合は放置する例が多いようです。そもそも、登記手続きの流れを把握していない個人も多いというのも現状だと思います。死亡者の名義のまま年月を経れば、所有権の把握は難しくなり、このようような所有者不明土地が増えてしまいます。

所有者が不明の空き家や荒れ地は処分ができず、周辺地の地価が下がったり景観が悪化したりする問題があり、また公共事業や民間の都市開発が一部の所有者不明地のために進まないケースもあります。

法務省によると所有者不明土地が発生する理由の66%は相続登記がないことで、34%が住所変更の不備だと発表しているようです。

改正案では取得を知ってから3年以内に登記を申請しなければ10万円以下の過料を科す。住所変更や結婚などで氏名が変わった場合も、2年以内に申請しなければ5万円以下の過料となるようです。法人が本社の登記変更を届け出ない場合も過料の対象になるようです。

一連の罰則は、法施行後に新たに相続する人らも対象となるようで、施行前の相続などに伴う問題は一定の猶予期間を定めて適用する見通しです。

■所有者不明土地を減らすため、様々な制度改革が進む予定？！

業務が増える事が予想されるため、登記手続きの負担は減らす事が検討されているようです。相続人のうち1人の申し出で登記ができますが、10年間、届け出がなければ行政が法律で定める割合で遺産を配分する「法定相続」にする。相続人が希望しなくても法定相続分の土地を持たされる可能性も出てきます。

今後、行政が住民基本台帳ネットワークで死亡者を把握し、登記に自動的に反映する仕組みもつくるようです。死亡者が名義人だった不動産の一覧情報を発行して親族が簡単に把握できるようにする。

土地やビルなどの建物の共有者が不明でも改修や売却をしやすくする。裁判所の確認を経て公告し、他の共有者の同意で利用目的を変更できる。短期間の賃貸借は共有者の過半数で決められるような流れも作るようです。

裁判所が管理人を選べば、不明の所有者に代わって土地や建物の売却もできる。代金は所有者が判明した場合に備えて供託を予定されています。商業地などでは共有者が分からず、有効利用ができない不動産も多いとのこと。制度が広がれば都市開発が進む可能性もありますので、開発等が進みやすくなるのではないでしょうか？！

今回の法改正が実現すれば、新たな所有者不明土地が生まれることを抑える効果はありそうです。一方で既に所有者が不明になっているへき地の山林などでは、公共事業や民間の開発の対象外なら、引き続き放置される可能性もあり、このような制度改革により、取引できる不動産が増えてくれる事を期待したいです。

今後の参考にお役立て下さい。

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最近見かけたニュースをご紹介します。

コロナ禍でも、新築分譲マンションの購入者が減らないとかバブル期並みに売れているような記事も見かけますが
一方で「住宅ローン破綻が急増」などのニュースもあります。

コロナ禍での収入減により住宅ローン破綻の可能性があるのに、どうして今マンションを買う人が激増しているのでしょう。
現状、マンションは品薄状態の為、希望の物件も見つけにくく、見つかったとしてもすぐに売れてしまうようです。

今、マイホームを購入する方達は、どのように考えて購入を決意したのでしょうか。

賃貸に住み続けても、家賃の支出がある為、収入減の状況では持ち家も賃貸もリスクは同じことになります。
今後のことを考えれば賃貸に住み続けても、家賃や更新費用の支出がある為、超低金利の現在はマイホームを購入して財産として考えるほうが得となりやすいそうです。

ただし、マンションを買えば、ローン返済以外に毎月の管理費と修繕積立金がかかります。
年に1回固定資産税も発生します。
総額で年間で30万円から40万円程度の出費予定ですが、それを補ってくれる住宅ローン減税が10年以上続く事を考慮して綿密に計算したうえで、購入を決めている人が多いのだそうです。

その他の意見として

・1、2年様子をみるのもよいが、そうなると、住宅ローン返済の開始時期が遅くなり、人生設計が狂ってしまう。
・1、2年様子をみている間、賃貸の家賃を払い続けるのもムダになる。
・今後コロナ禍で収入が減ると、住宅ローンで借りることができる金額が減る。

などでした。

結局、コロナ禍の今でも、マイホーム購入に積極的な人がいるのは、超低金利の住宅ローンが利用できることと超大型の住宅ローン減税がある今現在の
2つの魅力が、コロナ禍の不安に勝り、それがマイホーム購入者が減らない大きな理由だと考えられるようです。

詳しくは下記をご参照ください。

タイトル：なぜ、コロナ禍でもマンション購入者が減らない？　マイホームを「今、あえて買う」理由とは
https://news.yahoo.co.jp/byline/sakuraiyukio/20210108-00212268/

～人生に愛すべき住まいを。～
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現在、深刻な木材不足が問題となっています。

アメリカ、中国などの世界的な木材需要の増加、コンテナ不足による輸送量の低下などにより、国内に入ってくる木材が圧倒的に不足している状況が生じている、という報告がされています。

住宅と木材の密接な関係

国内でも、テレワークの普及により、戸建の需要が高まっています。

戸建ての場合は、ほぼ木造となりますので、木材の使用量は大きなものとなります。

また、木造以外のマンションの場合でも、室内の壁や家財など、リフォームも含めれば木材の不足は無関係というわけにはいきません。

木材の価格高騰は、そのまま住宅価格の押し上げ圧力となりそうです。

輸入に頼る木材

日本の木材供給に関しては、その大半を輸入に頼っているのが現状です。

農林水産省は、平成21年に森林・林業再生プランを策定し、10年間で木材の国内供給率を50％に引き上げるという計画が立てられました。

平成31年の実績では、国内自給率が37.8％となっていましたので、目標には達成していませんが、ここ10年間では国内自給率の継続的な上昇が達成されています。

林業については、植林から実際に製材として商品化できるまでに、半世紀近い年月が必要となるため、長期的な視点と、忍耐強い努力が必要とされます。

現在はちょうど、戦後に植林された人工林が、伐期を迎えていると言われていますが、継続的な国内供給を維持するためには、森林の保護・管理が必要となります。

一方で、相続人不明による森林の管理放棄なども大きな問題となっています。

森林は、適度な間伐、枝打ちや下草刈りをしないと、きちんと製材することができません。

日本の国土の3分の2を占めると言われる山林が管理を放棄され、一方で必要とされる木材が不足するというのも残念な話です。

不動産に携わる人間としては、土地建物が正しく利用・管理されて、その価値が適正に維持され、継続可能な社会が実現できることを願うばかりです。

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2021年5月のフラット35金利は、20年以下が1.03%、21年以上が1.16%と先月から0.01%引き下げとなりました。

大手都市銀行の動向は、固定期間10年の最優遇金利について、みずほ銀行と三井住友信託銀行、りそな銀行の3行がそれぞれ0.05％引き下げ、三井住友銀行と三菱UFJ銀は据え置きとなりました。

小幅な増減を繰り返していますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

【フラット35 5月実行金利】

借入期間15年～20年 1.03％（先月-0.01%）
借入期間21年～35年 1.16％（先月-0.01%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

2021年1月にフラット35の制度改正が行われました。

主な変更点は下記の通りです。

〇【フラット３５】Ｓ（金利Ｂプラン）の省エネルギー性の基準見直し

現行　：「断熱等性能等級４の住宅」又は「一次エネルギー消費量等級４以上の住宅」
変更後：「断熱等性能等級４の住宅」かつ「一次エネルギー消費量等級４以上の住宅」

〇【フラット３５】リノベの要件見直し

既存住宅の流通促進及びストックの質向上を一層推進するため 、リフォーム規模要件が導入されるとともに、【フラット３５】リノベ（金利Ｂプラン）の住宅要件が緩和されました。

〇【フラット３５（リフォーム一体型）】の借入申込み受付終了

制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。

【フラット35制度改正お知らせページ】
https://www.flat35.com/topics/topics_20200131_2.html

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