スタッフブログ：月別: 2021年7月

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

不動産購入をご検討いただいている方にぜひ、把握をしておいて欲しい『火災保険』について解説をしたいと思います。近年は豪雨による洪水や土砂災害などの被害が増えており、住宅購入後の万が一の備えとして『火災保険』があります。勿論、自然災害で自宅に被害があったときには火災保険の有無によって補償対象の範囲も分かれます。

■ そもそも『火災保険』とは何の事でしょうか？！

賃貸暮らしを経験された方は、物件を借りられる際に、不動産会社からの提案があったかと思いますので、把握されている方も多いのではないでしょうか？賃貸を経験されていない方は、売買の際に初めて気にされる方もいらっしゃるかと思います。そもそも『火災保険』とは、文字通り火災で自宅に被害があったときに備える保険です。火災により焼けこげた壁の張り替えや、消火活動で水浸しになった家具も補償されます。火災の被害は他人に原因があっても原則補償されません。そのため自分で保険に入り備える必要があります。火災保険は建物と家財に分けて契約します。持ち家の人は両方に、借家の人は家財のみに保険をかけるのが基本です。補償対象となる建物や家財の評価額などを勘案し、契約者が保険金額を決めます。また、地震保険も火災保険のオプションとなりますので、ご注意ください。

■『火災保険』は火災以外の被害にも補償される？！

一般的な火災保険では落雷や暴風、ひょう、豪雪などにより家が壊れたり、家財が使えなくなったりした被害も補償されます。洪水や土砂崩れなども対象です。外から車が飛び込んできた、給排水設備が壊れて水浸しになったといったケースも対象範囲に含まれています。ただし、上記に書いた通り、地震の被害は別ものとして扱われます。揺れによる被害のほか、地震を原因とした火災や津波の被害も火災保険の対象外です。別途、地震保険で備える必要があります。

■ 不動産購入時に豪雨災害の懸念されるエリアにおいて

台風や暴風雨などが原因で起こる洪水や高潮、土砂崩れなどは火災保険の水災補償がカバーしてくれます。床上浸水など一定の被害があった場合に保険金が支払われます。内閣府によると水災の補償を付けている持ち家の比率は約3分の2です。高台に住む人やマンションの高層階に住む人などは、水災補償を契約から外すケースもあります。補償を外すと、その分、保険料を抑えられますが、住宅購入時に洪水ハザードマップを見て、浸水が懸念されるエリアの住宅は水災補償をセットにした保険加入をご検討ください。

■火災保険の保険料が値上げされる？！

保険料は契約者の家の構造や万一の場合に受け取る保険金額、補償の範囲などで変わります。この数年、火災保険料は段階的に引き上げられています。その理由として、相次ぐ大規模災害で保険金の支払額が膨らみ、保険会社の採算が悪化しているためです。この動きは今後も値上げされるとの報道も多く、『火災保険』の保険料には様子見が続きます。

いずれにせよ、不動産購入時には住宅ローンを組まれる際には『火災保険』への加入が条件となるケースが多く、物件だけではなく『火災保険』の基礎知識は持っておいて損はありません。ぜひ、今後の参考にお役立てください。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

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スマートシティとは、 国土交通省は「都市が抱える諸問題に対して、ICT等の新技術を活用しつつ、マネジメント（計画・整備・管理・運営）が行われ、全体最適化が図られる持続可能な都市または地区」と定義しています。

先日、柏の葉スマートシティの紹介がありましたので簡単ではありますがご紹介いたします。

柏の葉スマートシティは下記を参照ください
https://www.kashiwanoha-smartcity.com/

柏の葉スマートシティの街づくりのテーマ
・この地球にどこまでもやさしい「環境共生都市」
・日本の新しい活力となる成長分野を育む「新産業創造都市」
・すべての世代が健やかに、安心して暮らせる「健康長寿都市」

「世界の未来像」をつくる街をめざしています

健康への取り組み

・健康で元気に暮らせる街
・健康の情報が集まる街
・思わず歩きたくなる街
・働くことが楽しくなる街
・子育て世代を応援する街
・毎日の「食べる」から健康を支える街

環境への取り組み

・エネルギーを効率的に活用する街
・暮らしの省エネルギーを実現する街
・CO2削減のためのロードマップ
・サスティナブルデザイン
・再生可能エネルギー、未利用エネルギーを活用する街

新産業への取り組み

・最先端の人と情報が集まる街
・世界に羽ばたく起業家を支援する街
・アジアのイノベーションエコシステム
・IoTビジネス共創ラボ
・イノベーションフィールド柏の葉

文章にするとかなりわかりづらいですが映像とお住まいになられている方のインタビューなどをあわせてみると自分が年老いてから住むのにかなり魅力的を感じました。

スマートシティ実例はかなりの数紹介されていましたのでご興味がございましたらご参考にしてください。

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お住まいの重要事項説明を受ける際に注意すべきチェックポイント解説、今回は借地についてです。

借地の種類についても注意しましょう

土地の権利が「借地」になっている場合には、その借地の内容が何か、という点にも注意が必要です。

借地の中には、大きく分けて「賃借権」というものと「地上権」という権利の2種類があります。

どちらも地代を払って土地を利用できる権利ですが、大きな違いがあるので注意が必要です。

一般的な借地「賃借権」とは

まず一般的な借地といえば「賃借権」になります。

こちらは文字通り、賃料を払って土地を借りる権利です。

土地の利用権が賃借権の場合には、土地の登記簿に賃借権が登記されていることはまれです。

権利の内容について確認する場合には、地主との土地賃貸借契約書を見せてもらい、地代がいくらなのか、いつまで借りられるのか、どこまで使ってよいのかなどの条件を確認するようにしましょう。

より強力な権利である「地上権」

同じ土地利用権でありながら、より強力な権利になるのが「地上権」です。

こちらも賃借権と同じように地代を払って土地を利用しますが、一番の大きな違いは、地上権を自由に処分できてしまう、という点です。

賃借権の場合には、借地権付きの建物を売却しようと思った場合には地主の承諾が必要です。

この場合には、地主に「承諾料」を支払うことが一般的です。

また、そもそも承諾をもらえないこともあります。

一方で地上権の場合には、地主の承諾なく勝手に借地権付き建物を売却することが可能です。

法的には、賃借権は「債権」という種類に分類され、地上権は「物権」という種類に分類されます。

法的により強力な権利として区分けされているのです。

借地の種類によって住宅ローンも変わる

このように、借地の種類はおおきな違いがありますので、住宅ローンの借り方や、銀行での取扱いが異なる場合があります。

販売チラシに土地の権利が「借地」となっていた場合には、注意が必要です。

気になる物件を見つけたら、まずは信頼できるエージェントに相談してみましょう。

そもそも買ってよい物件条件なのか、住宅ローンはきちんと使えるのかなど、気兼ねなくご相談いただくのが良いと思います。

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住宅ローンの事前審査では、実質的にまだ物件が決まっていないことも多く、

担保評価まで行なわれないことも多いです。（金融機関による）
銀行は、金利設定などの融資条件を決める前提として、担保物件の評価をします。
このため、物件によっては予算額が借りられなかったとか、想定していた金利よりおも高くなった、ということが起こってきます。そうなると、そもそも資金計画がくるってしまうという、困った事が起こります。そこで、評価が下がりそうな物件については、事前審査で担保評価も依頼する事があります。

銀行が担保として見たときに、低い評価をされてしまう物件というものには、例えば次のようなものがあります。

一戸建ての場合には、銀行が評価するのはまず「土地」です。

その土地を自由に使えるかどうか、建物を壊した時に再建築が出来るかどうかというのは、最低限の条件になります。
例えば、建築基準法では、その土地に道路が最低２メートルは接していないと建築確認がおりません（接道義務）から、そこがクリアできないような物件は評価が大きく下がります。
場合によってはローンの対象にならないと言われます。

接道義務については、色々なケースがありますが、銀行はかなり厳しい見方をしていきます。
また、隣接している空き地を「みなし道路」として認めますよ、という特例があります。
これは、2018年の建築基準法の改正によって「43条2項2号」道路（「43条但し書き道路」と昔呼ばれていた）と呼ばれるもので、珍しくありませんが、銀行は、「それが将来にわたって道路とみなされるかどうかわからないと考えます。
金融機関への締め付けが厳しくなっていますから、「建築確認がおりないような物件に、なぜ融資したのか」といわれないよう、かなり慎重になります。
実態には、スムーズに建築確認が下りるはずの物件であっても、43条2項2号道路に接道している物件については、道路の使用承諾書、建築確認書の写し等々、いろいろな資料を要求されることが多くなっていますので注意をしましょう！

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2019年に発生した台風19号等による甚大な被害を受け、災害対策基本法が2021年5月20日に改正施行されました。これに伴い、「避難情報に関するガイドライン」もあわせて改正されています。

今回は、ガイドライン改正によって自然災害発生時の避難情報と避難行動がどのように変わったのかをみていきます。

避難情報はどう変わったのか？

今回のガイドライン改正のなかで、私たちにとって最も身近なものが、５段階の警戒レベルに対応して出される避難情報の区分とその呼称です。

警戒レベル5：緊急安全確保（※1）

警戒レベル4：避難指示（※2）

警戒レベル3：高齢者等避難（※3）

警戒レベル2：大雨・洪水・高潮注意報（気象庁）

警戒レベル1：早期注意情報（気象庁）

※1　市町村が災害の状況を確実に把握できるものではない等の理由から、警戒レベル5は必ず発令される情報ではありません。

※2　避難指示は、これまでの避難勧告のタイミングで発令されることになります。

※3　警戒レベル3は、高齢者以外の人も必要に応じ普段の行動を見合わせ始めたり、避難の準備をしたり、危険を感じたら自主的に避難するタイミングです。

特に注目すべきは、これまで警戒レベル４に対応していた「避難勧告」と「避難指示（緊急）」という２つの避難情報が１つに統合され、「避難指示」一本になったという点でしょう。あわせて、警戒レベル３に対応する「避難準備・高齢者等避難開始」が「高齢者等避難」に、警戒レベル５に対応する「災害発生情報」が「緊急安全確保」に変わっています。

これらは、政府の中央防災会議の下に設置された検討チームにおいて、「避難勧告」と「避難指示（緊急）」の区別が難しい、高齢者避難のメッセージが伝わりにくい、警戒レベル５だけが行動指南ではなく状況説明になっている、といった問題点が指摘されていたため、それらを解消する目的で修正されたものです。

災害の恐れが高まり、住居が避難情報の対象地域に含まれた場合、警戒レベル３の「高齢者等避難」発令のタイミングで、高齢者や障がい者など避難に時間のかかる人は避難行動を開始し、それ以外の人も警戒レベル４の「避難指示」で全員が何らかの避難行動を行わなければなりません。警戒レベル５の「緊急安全確保」ではすでに災害が発生しており安全な避難は難しい状況となっているため、万一逃げ遅れた場合には命を守るための最善の行動を即座にとることが求められます。

避難行動はどのように整理されたのか？

今回改正されたガイドラインでは、水平避難と垂直避難の使い分けやその判断基準についても具体的な指針が示されました。そして、避難所等（指定緊急避難場所のほか、安全な家族・知人宅やホテルなどを含む）に移動する避難のことを「立退き避難」、自宅建物の上層階に移動する避難のことを「屋内安全確保」と呼び、どちらを選択するのかについては以下の3つに整理しています。

①避難は、災害リスク区域から離れる「立退き避難」が原則となります。

②ただし、住民がハザードマップ等の情報を自ら活用し、以下の条件に合致していると判断できる場合には、「屋内安全確保」を選択することが認められます。

• 自宅が「家屋倒壊等氾濫想定区域」に所在していないこと
• 浸水が想定される水位に対して、自宅の上層階が安全な高さにあること
• 電気、ガス、水道、トイレ等が使用できなくなったり、水が引くまでの間、食料や薬などの入手が困難になったりするリスクを許容・対処できること（食料や水などについては十分な備蓄があることなど）

③土砂災害（がけ崩れなど）および津波災害に対しては、「立退き避難」が求められます。

また、逃げ遅れた場合の「緊急安全確保」としては、自宅の少しでも高い場所や近隣の高い建物、土砂災害の場合は崖側から最も遠い部屋など、命の危険を少しでも低減するために、相対的に安全な場所に直ちに移動することなどがあげられています。

毎年のように発生している、台風や豪雨による洪水をはじめとする大規模な自然災害に対して、国、地方自治体、そして住民である我々はそれぞれ当事者意識をもって備え、いざというときには適切な避難行動をとることによって人的被害を最小化していくことが求められます。新しいガイドラインの内容を一人一人がよく理解し、平時からの災害への備えと緊急時の適切な避難行動といった具体的なアクションにつなげていくことが大切です。

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とある記事をご紹介します。

コロナで変わる「マイホーム購入」、住宅市場の新トレンドとは

要約すると中古を買う人が増えてます、という内容なのですが、果たしてコロナだから中古を買う人が増えているのでしょうか。

■既存住宅流通のトレンドはとっくに実現している

記事ではあたかも最近の動きのように書かれていますが、国の住宅政策が新築から既存住宅流通へ方向転換して10年くらい経ちます。

かつてのように不動産が20年～30年で価値を毀損するような市場を続けていくと、日本の国力を失ってしまうからです。

事実アメリカは住宅への投資額よりも住宅の資産価値が上回る市場が形成されていて、国民が家を買えば買うほど国としての価値が上がることになっています。

対して日本は住宅の投資額に対して住宅の資産価値は1/3程度の状況なので、住宅への投資が成立しておらず、単に住居費として消費される市場と言えます。

中古住宅の問題点を解決する政策もとっくに運用されていて、中古住宅はすぐに悪くなるというかつての思い込みは払拭されています。

■悪いところを直して購入するのが正しい買い方

中古住宅なので傷んだところがあって当たり前。購入時に調べて（インスペクション）適切に修繕すれば中古住宅でも問題ないというのが今の買い方です。

新築住宅を購入したとしても10年も経過すれば住宅設備に不具合が生じますし、20年何もやっていなければ雨漏れも起きるでしょう。

新築だろうと中古だろうと住宅にはメンテナンスが必要なのです。

■記事よりもコメントの方が勉強になります

今回の記事をご紹介したのは、この記事はyahooニュースにも出ていたのですが、yahooニュースは記事に対する一般の方のコメントがあるからです。

＜yahooニュースの記事＞
https://news.yahoo.co.jp/articles/cda4fbf53f10709f428326eb16d30e42c8dab50f

記事の内容は同じなので、yahooニュースを閲覧されることをお勧めします。

当社は既存住宅売買瑕疵保険が制度化される前から既存住宅流通の活性化に取り組んできていますが、こういった一般の方のコメントを見ると、市場の雰囲気がちゃんと変化していることが確認出来て安心します。

■その記事は公平な立場のものですか？

住宅や不動産に関する報道は家を売りたい人の思惑が強く反映されてしまいます。

記者は住宅の専門家ではないので、当然プロである住宅事業者に取材を行うのですが、考え方が寄ってしまうんですね。

今回ご紹介した記事も取材先は1社のようです。

メディアに十分な予算があれば少なくとも複数の取材を行うのですが、このご時世なので致し方ない部分も理解できます。

ただ問題なのはこういった記事でも意外と影響が大きいということです。

記事を深く読むというよりはざっと目を通す程度の人の方が多く、「コロナで中古が売れている」と誤った認識が伝わってしまう恐れがあります。

「コロナ」で「中古住宅」と単語だけを切り出してみると、コロナの影響で景気が悪くなり中古住宅しか手が出せなくなっているという印象が強くなりませんか？

中古住宅が売れているのは合理的だからです。

住宅ローンの返済を住居費として消費しない賢い買い方だからです。

そして新築が贅沢な買い物であるということがようやく一般に伝わりつつあるからです。

■今後必ず出てくる新築至上主義の報道に要注意！

今回ご紹介した記事は書かれている内容がおかしいわけではないですし、コメントがかなり参考になるので良い記事だと思いますが、そのうち売上に困った住宅会社が「やっぱり新築がいい」という印象を与える記事をメディアを使って出してきますので、住宅購入をご検討の方は記事の読み方にご注意いただけたらと思います。

語弊があることを承知で書きますが、記事に1社しか登場しない記事は話半分で捉えた方が無難です。

記事をよく読めばおかしなところに気が付くのですが、住宅購入検討時はとにかく多くの情報に触れますので、こういった記事もタイトルにしか目がいかないことも考えられます。何でもかんでも情報を拾うのではなく、時には「この情報は不要である」と切って捨ててしまう判断も必要なのかもしれません。

最後に記事のコメントを閲覧される前に下記の点を留意しておくとより面白く読めると思いますのでご紹介します。

・新築でなければならない合理的な理由はありません。
・中古住宅なら何でも良いというわけではありません。
・中古住宅は現在の状況を調べて、悪いところを直して購入するものです。
・新築であっても定期的なメンテナンスが必要です。
・田舎で家が売れないのは中古住宅だからではなく、その土地に資産価値がないからです。
・建築のプロでない限り旧耐震の物件に手を出すべきではありません。
（中古を買ってDIYリフォームは最低でも新耐震の物件で成り立つものです。地震が来たら頑張ってDIYしたものも全部無駄になります。）

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『定年退職で家計の行方がわからなくなり、夫婦で不安を抱えて過ごしています。友人らは「何とかなるものだ」と言うのですが、老後に必要な資金の見当がつきません。（50代男性』

不動産購入を検討されている方向けにこのような記事を書く事に抵抗を覚えますが、数十年後には必要な老後資金の問題、「2000万円問題」について解説をしたいと思います。

公益財団法人生命保険文化センターの「生活保障に関する調査」（2019年度）によると、夫婦2人世帯でゆとりある生活を希望する場合、平均で月36.1万円の生活費が目安になると公表されています。また、この調査結果が元となり老後は年金の他に2000万円必要という「2000万円問題」が出て大きな話題となりました。

■そもそも「2000万円問題」の2000万円の内訳とは？！

第21回 市場ワーキング・グループ 厚生労働省の報告書より試算すると、2017年の高齢夫婦無職世帯（夫65歳以上、妻60歳以上の夫婦のみの無職世帯）の毎月赤字額（実収入－実支出）の平均値は約5.5万円となります。2017年の平均寿命は男81.1歳、女87.3歳との事ですから、定年退職後の20年、30年の生活を考慮すると、下記のような数値計算となります。

5.5（万円）×12（ヵ月）×20（年）＝1,320万円

5.5（万円）×12（ヵ月）×30（年）＝1,980万円

生涯の赤字額は1,320万円～1,980万円と計算できました。ざっくり2000万円あれば、老後資金としては足りるとの話が、「2000万円問題」と言われるものです。

では、現状この赤字額に対して高齢者はどのように対処しているのかというと、次の事実から推測できます。

2017年の高齢夫婦無職世帯の平均純貯蓄額（純貯蓄額＝貯蓄現在高−負債現在高）2,484万円

2017年の定年退職者の退職給付額は平均で1,700万円～2,000万円程度

つまり、退職金を中心とした貯蓄の取り崩しでまかなっていると考えられます。というよりも「貯蓄額を考慮し、毎月5.5万円を取り崩す範囲で生活している」と表現した方が正しいのかもしれません。

■「2000万円問題」はあくまでも平均的な考え方の目安？！

確かにひとつの目安にはなりますが、住むエリアや持ち家か賃貸かなどによっても必要な金額は大きく異なります。あくまでも個人的な見解ではありますが、なるべく早く賃貸生活から脱出し、老後の支払いで住居費への支払いをなるべく減らせるようにしていただくだけでもかなり老後問題を払しょくする事につながるものと考えます。

現在の生活費がわからないという方も、直近約3ヶ月間の生活費全体を把握することをお勧めします。なぜなら、一般的にセカンドライフの生活費は現役時代の7割程度とされるからです。仮に現役時代月40万円で生活していた方は、28万円の生活費がかかるイメージです。

そこでまず年金の受給額を確認しましょう。厚生労働省によると、夫婦2人分の標準的な厚生年金額（老齢基礎年金含む）は月約22万円。月28万円の生活費が必要ならば、差し引き約6万円を別途補う必要があることになります。「ねんきん定期便」や「ねんきんネット」で自分の年金額を確認しておきましょう。

https://www.nenkin.go.jp/n_net/　（ねんきんネット）

■「2000万円問題」を回避する為の秘策について

仕事を引退する年齢も、セカンドライフの期間が変わるため、必要な金額を考えるうえで重要な要素です。65歳で引退する場合、セカンドライフはおおよそどのくらいになるでしょうか。

参考になるのが平均余命です。ある年齢から平均的にあと何年生きるかという考え方で、19年簡易生命表の概況（厚労省）によると、65歳の平均余命は男性約20年、女性約25年です。65歳で引退した男性は約20年がセカンドライフの期間となります。

これらを踏まえ、すぐ実践可能な「セカンドライフ対策」は大きく分けて3つです。

１．生活コストを下げる

2．働く期間の延長する

3．資産運用を実施する

新型コロナウイルス禍で不安な状況が続き、収入の減少もあってか、セカンドライフの資金を気にする方が増えています。不安の払拭にはまず「自分はいくら必要なのか」を知り、不足分を補う手段を実行する方法が考えられます。

重要な事は不動産購入前にセカンドライフ時のお金の事を把握していただき、将来に対する備えも同時進行であることを認識していただきたいと思います。

今後の参考にお役立て下さい。

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家を購入する時は、安全性などの品質もチェックしたいものです。
「住宅性能表示制度」という、住宅の品質を目に見える形で評価できる制度があります。
評価対象を10分野に分けて等級を客観的な数値で示したものです。

住宅性能表示制度は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（略して「品確法」ともいいます）に基づく制度です。

品確法の3つの大きな柱

・新築住宅の基本構造部分の瑕疵担保責任期間を「１０年間義務化」すること
・様々な住宅の性能をわかりやすく表示する「住宅性能表示制度」を制定すること
・トラブルを迅速に解決するための「指定住宅紛争処理機関」を整備すること

住宅の具体的な評価は、共通基準として定められている「評価方法基準」に則って行われます。担当するのは、国に登録された第三者機関。
その評価結果は「住宅性能評価書」として交付してくれます。

なお、住宅性能評価書には、設計段階の図面を確認して交付される「設計住宅性能評価書」と、施工時および完成時に検査確認をして交付される「建設住宅性能評価書」の2種類があります。

住宅性能の評価基準項目と等級について

制度の運用が開始された時点で、10分野（32項目）が設定されました。
当初は10分野のうち、9分野が必須項目でしたが、2015年から制度の活用促進をはかるため見直しがされ、10分野のうち、下記の赤い文字4分野（9項目）が必須となっています。

以下は、各分野についての簡単な解説になります。
分野によって1～3、1～4、1～5の等級で評価され、数値が大きいほうが評価が高くなります。
ただし、等級1だから「問題あり」ではありません。
品質を保った上での等級評価であることを念頭に置いておきましょう。

1.構造の安定(最高3等級)

災害などの影響で住宅が傷つくと、資産価値や居住者の安全が損なわれる可能性があります。
地震・暴風・積雪の3つの力に対し、住宅の構造躯体の強さを評価します。

1-1　耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）
1-2　耐震等級（構造躯体の損傷防止）
1-3　その他（地震に対する構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止）
1-4　耐風等級（構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止）
1-5　耐積雪等級（構造躯体の倒壊等防止及び損傷防止）
1-6　地盤または杭の許容支持力等及びその設定方法
1-7　基礎の構造方法及び形式等

2.火災時の安全

災害時の安全を確保するための対策としては「安全な避難を確保するための対策」と「延焼を防止するための対策」の2つの観点から、合計7つの事項について評価します。

2-1　感知警報装置設置等級（自住戸火災時）
2-2　感知警報装置設置等級（他住戸等火災時）
2-3　避難安全対策（他住戸等火災時・共用廊下）
2-4　脱出対策（火災時）
2-5　耐火等級（延焼のおそれのある部分（開口部））
2-6　耐火等級（延焼のおそれのある部分（開口部以外））
2-7　耐火等級（界壁および界床）

3.劣化の軽減(最高3等級)

住宅に使われる建材は、年月とともに劣化することが避けられません。
柱、梁、主要な壁などの構造躯体に使用されている材料の、劣化を軽減する対策の程度を評価します。
木造住宅の場合、水分や湿気による木材の腐朽や、シロアリ被害を軽減するための対策として、通気・換気などの工法の工夫、高耐久の木材の使用といった材料選択について評価します。
鉄骨造住宅では、鋼材のさびを軽減するための対策として、めっきや塗料の工夫や、換気を行うことなどを評価します。
鉄筋コンクリート造住宅などでは、鉄筋のさびなどを軽減するための対策として、コンクリートの品質などを評価します。

3-1　劣化対策等級（構造躯体等）

4.維持管理・更新への配慮(最高3等級)

給排水管・給湯管およびガス管に関して、点検や清掃、補修のしやすさを評価します。
評価項目は、「共同住宅の専用部分の配管」「共同住宅の共用部分の配管」「共同住宅の共用排水管の更新工事のしやすさ」「共同住宅の住戸専用部の排水管の更新のしやすさ」の4つになります。

4-1　維持管理対策等級（専用配管）
4-2　維持管理対策等級（共用配管）
4-3　更新対策（共用排水管）
4-4　更新対策（住戸専用部）

5.温熱環境・エネルギー消費量 (最高4等級)

「外皮（外壁、窓など）の断熱等性能」と、設備（暖冷房、換気、給湯、照明）の性能や創エネルギー（太陽光発電設備など）を総合的に評価した「一次エネルギー消費量」の2つを表示します。
基準となるのは、平成27年7月に制定された「建築物のエネルギー消費性能の工場に関する法律」に基づいています。
等級が高くなるほど、外壁、窓等を通しての熱の損失防止を図るための断熱化などの対策が工事されており、一次エネルギー消費量削減のための対策が講じられていることを表しています。

5-1　断熱等性能等級
5-2　一次エネルギー消費量等級

6.空気環境

住宅室内の水蒸気や代表的な化学物質の濃度を低減するための対策がどの程度講じられているかを、建材の選定と換気方法を評価して表示します。評価項目は以下の3つになります。

6-1　ホルムアルデヒド対策（内装及び天井裏等）
6-2　換気対策
6-3　室内空気中の化学物質の濃度等

7.光・視環境

住宅の窓の役割には、日照、採光などの明るさを確保する役割、通風、眺望、開放感、安らぎなどがあると言われます。
この項目では、住居の開口部の面積と位置についての配慮を評価して表示します。
評価項目は以下の2つとなります。

7-1　単純開口率
7-2　方位別開口比

8.音環境

共同住宅の床・壁の遮音性や、住宅の外壁に設ける窓の遮音性を高める対策について評価します。
共同住宅の床については、重量床衝撃音（子どもの走り回る音など）と軽量床衝撃音（食器などが落下する音など）に対する対策、共同住宅の壁については空気伝播音（人の話し声など）に対する対策が評価されます。
加えて、共同住宅・戸建住宅ともに、住宅の外部騒音の室内への侵入などに対する対策が評価されます。
評価項目は以下の4項目です。

8-1　重量床衝撃音対策
8-2　軽量床衝撃音対策
8-3　透過損失等級（界壁）
8-4　透過損失等級（外壁開口部）

9.高齢者等への配慮

年をとったり怪我をしたりすると、移動が負担になったり、転倒などの怪我をする可能性がありますし、車椅子を使用したり、介助を受ける場合に十分な場所を確保する必要があります。
この項目では「移動時の安全性」と「介助の容易性」において、どの程度バリアフリーに対応しているかを評価します。

9-1　高齢者等配慮対策等級（専用部分）
9-2　高齢者等配慮対策等級（共用部分）

10.防犯

住宅の防犯性の向上には「監視性の確保」「領域性の強化」「接近の制御」「被害対象の強化」の4つの原則を守ることが有効とされていますが、ここでは「被害対象の強化」について、住宅の開口部における侵入防止対策を表示する内容になっています。

10-1　開口部の侵入防止対策

住宅性能表示制度の目的とメリット
住宅性能表示制度は、安心して住宅の購入ができるようにと制定されました。
内部構造など、建物が出来上がってしまってからでは確認できない部分が、この制度によって確認できるようになりました。

制度の対象と概要

・この制度は任意制度でご利用は住宅取得者の選択にゆだねられています。
・新築住宅が対象です。（併用住宅含む）
・建築基準法に適合した住宅が制度の対象です。
・この制度をご利用することで共通に定められた方法を用いて客観的に第三者が
確認した住宅の性能を示すことができ、安心して住宅の取得ができることを目的としています。
但し、表示された性能はあくまで引渡し時点のものであり、経年変化により低下しないことを保証するものではありません。

いかがでしょうか、新築住宅にはこのような制度があります。安心して暮らせるお住まい探しの参考になれば幸いです。

詳しくは下記を参照ください。

国土交通省：新築住宅の住宅性能表示制度ガイド

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/hinkaku/081001pamphlet-new-guide.pdf

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

お住まい購入の売買契約の前には、そのお住まいについての重要事項説明があります。

その際には、不動産の権利状態についても説明がありますが、チェックすべきポイントを解説します。

土地の権利は「所有権」か「借地」か

第一の確認ポイントは、土地の権利についてです。

土地の権利が「所有権」になっていれば、まずは安心です。

もし土地の権利が「賃借権」や「地上権」という借地になっている場合には注意が必要です。

どちらも購入後、「地代」を払わなければいけないことは共通ですが、土地が「賃借権」だった場合には、そのままでは土地の権利を購入することができません。

購入には地主さんの「承諾」が必要になります。

そしてこの承諾には「承諾料」が発生することが一般的です。

また、土地の権利が「借地権」や「地上権」の場合には、借地の「期間」が設定されています。

権利がいつまで続くのか、期間が切れた後の更新はどうなるのか、しっかりと確認が必要になります。

土地の権利を妨げる抵当権や地役権

つぎに、土地について第三者の登記があるかないかの確認が必要です。

例えば、銀行などの「抵当権」や、送電線などの「地役権」です。

抵当権が残ってしまっている場合には、せっかく土地を購入した後でも、銀行の抵当権が実行され、競売になってしまう可能性があります。

そうなると、そのまま住み続けることはできません。

一般的には、取引が完結するときまでに、きちんと抵当権を解除したうえで引渡してもらうことになりますので、その文言が契約書にあるか、確認しましょう。

そしてもう一つが「地役権」の存在です。

地役権とは、「送電線通すから、高いところまでは建物たてられません」とか「地下鉄通すから地下は掘れません」といった、土地の利用を制限されてしまう他人の権利になります。

中には「通路として使うから物を置かないで」といった種類の地役権もあります。

せっかく購入した土地が、思い通りに利用できない、といったこともありますので、こうした地役権が付いていないかも確認しましょう。

頼れる専門家に目利きを依頼しましょう

ただ、こうした種々の権利について、全て把握する必要はありません。

まずは、重要事項説明で話される内容は大切なことが多い、という認識だけを持ち、買主のためにきちんと説明義務を果たしてくれる信頼できるエージェントから説明を受けることが肝要です。

周辺の環境がどうか、住みやすい間取りなのか、快適な生活が想像できるか、といった視点でワクワクしながらお住まい探しをしていただき、ややこしいことや不安要素がないかなどのことは信頼できる専門家に丸投げする、という方法で進められるたらベストかと思います。

ぜひ二人三脚でサポートしてくれるエージェントを見つけましょう。

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今回は業務用空調のクリーニングを専門とする業者による、エアコンのクリーニングの様子をご紹介します。

まずは実際のビフォーアフターをぜひご覧ください！

すみずみまで汚れがすっかり落ちています。

本体側はこのような感じです。

今回のケースで一般的なエアコンクリーニングと大きく違うのは、内部を徹底的にきれいにするために内部部品も極力取り外して作業することです。

↓多くの業者のエアコンクリーニング

↓今回の専門業者による解体状態

とことん内部まで踏み込みます！

　　・ご購入からずっと内部クリーニングしていない

　　・前の清掃からずいぶん経っている

　　・毎日使用が激しいリビングのエアコン

このようなエアコンはありませんか？
快適な夏の暮らしのために、本格的なエアコンのお掃除をおすすめします。

業務用空調のクリーニング専門業者によるエアコンクリーニング

　
　《　価格　》

　１台 につき13,200円（税込）

　　※フィルター掃除機能付の場合は

　　　1台　22,000円（税込）

　※別途　1軒につき諸経費　3,300円（税込）を申し受けます

ただいまご予約・お問合せを受付中です。

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2021年3月19日に今後10年間の住宅政策の指針として新たな「住生活基本計画」が閣議決定されました。日本の社会や住宅の抱える課題を反映した同計画からは未来の住まい方が伺えます。ぜひ、不動産購入時に把握していただければ幸いです。国土交通省の調査によると全世帯のうち23％は津波や浸水など自然災害の危険がある地域に住んでいるようです。この「住生活基本計画」には災害の危険度が高い地域の住宅を安全なエリアへ移転誘導する事も盛り込まれているようなので、不動産購入時にはこの「住生活基本計画」を頭の片隅に置いておかれると良いのではないでしょうか？

■新型コロナウイルスの感染症拡大も考慮された「住生活基本計画」について

10年間の計画を社会経済情勢の変化等を踏まえ、5年ごとに見直されている「住生活基本計画」。今回は新型コロナウイルスの感染拡大や脱炭素社会へ向けた世界的な機運の高まりを受けて作成された計画となっています。今回の基本計画は「3つの視点」と「8つの目標」が重要なポイントのようです。まずは「3つの視点」とは①新たな日常にあわせた住まいや安全な住宅を実現する為の「社会環境の変化」、②子どもを産み育てやすく高齢者等も安心して暮らせる居住環境を目指す「居住者・コミュニティ」、③住宅循環システムの構築など持続可能な住宅づくりを目指す「住宅ストック・産業」です。この3つの視点を基に8つの目標が設定されています。

■「社会環境の変化」からの視点について、目標１、目標２を設定しました。

1つ目の視点「社会環境の変化」には目標１「『新たな日常』やDXの進展等に対応した新しい住まい方の実現」と目標2「頻発・激甚化する災害新ステージにおける安全な住宅・住宅地の形成と被災者の住まいの確保」という２つの目標があります。

目標1で推進するのは、国民の新たな生活感をかなえる居住環境の整備となっています。新型コロナウイルスの感染拡大や働き方改革により地方移住や複数拠点生活といった多様なライフスタイルや、テレワークを活用した新たな働き方に関心が高まっている。それに伴いテレワークスペースがある住宅や地域内のコワーキングスペース、サテライトオフィスなどを確保し、職住一体、近接の環境整備などを進めていくようです。また非接触型の住宅環境の整備や、新技術を活用し、住宅の契約や取引、生産・管理プロセスのＤＸ化なども進めていく予定です。

目標2で目指すのは、安全な住宅や住宅地の形成、災害発生時の被災者の住まいの確保となっています。近年は地震に加え大型台風や集中豪雨などの自然災害が相次ぎ、住宅の被災リスクが高まっており、安全な家づくり、まちづくりは急務となっています。政府は住宅の改修による耐震性・耐風性に優れた家づくりや、停電・断水などが発生しても継続して居住できるレジリエンス機能の向上した住宅の普及を目指しています。不動産購入時にはこのような対策が取れた住宅や改修を行っての生活がポイントとなりそうです。

■「居住者・コミュニティ」からの視点では、目標3、目標4、目標5が設定されました。

2つ目の視点「居住者・コミュニティ」には目標3「子どもを産み育てやすい住まいの実現」と目標4「多様な世代が支え合い、高齢者等が健康で安心して暮らせるコミュニティの形成とまちづくり」、目標5「住宅確保要配慮者が安心して暮らせるセーフティネット機能の整備」という3つの目標が掲げられました。

■「住宅ストック・産業」からの視点について、目標6、目標7、目標8を設定しました。

3つ目の視点「住宅ストック・産業」には目標6「脱炭素社会に向けた住宅循環システムの構築と良質な住宅ストックの形成」、目標7「空き家の状況に応じた適切な管理・除却・利活用の一体的推進」、目標8「居住者の利便性や豊かさを向上させる住生活産業の発展」という3つの目標が掲げられております。

いずれにせよ、国は安心・安全で、一人ひとりが真の豊かさを実感できる住生活の実現に向けた施策の推進に動いていますので、住宅購入の際には、このような施策に沿った住宅選びが重要となります。ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

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長雨や台風がもたらす大雨による災害が毎年懸念されており、今年もすでに大雨が降った地域があります。お住まいの場所によっては、この大雨による土砂災害に備えなくてはなりません。国土交通省では、土砂災害の防止と被害の軽減を目的に、1983年より6月を「土砂災害防止月間」と定めています。この機会にハザードマップなどで地域の危険な場所を確認したり避難場所への経路を歩いてみたりするなど、少しでも土砂災害時のリスクを減らせるよう準備をしておきましょう。

「令和2年7月豪雨」は過去最大クラスの広域災害に

「土砂災害防止月間」をご存知でしょうか。地球温暖化に伴う気候変動により熱帯低気圧の強度が増大するとともに、大雨の頻度も増加する可能性が高く、土砂災害の増加や激甚化が懸念されています。国土交通省では、土砂災害の防止と被害の軽減を目的に、1983年より6月を「土砂災害防止月間」と定めています。
土砂災害の種類には、「がけ崩れ」、「地すべり」、「土石流」の3つがあります。「がけ崩れ」は、斜面の地表に近い部分が雨水の浸透や地震などで緩み、突然崩れ落ちる現象、「地すべり」は、斜面の一部あるいは全部が地下水の影響と重力によってゆっくりと斜面下方に移動する現象、「土石流」は、山腹や川底の石、土砂が長雨や集中豪雨によって一気に下流へと押し流される現象です。
国土交通省が発表した2020年の土砂災害発生件数の速報値によると、全国で発生した土砂災害は1,316件で、1982年〜2020年の平均発生件数の約1.2倍となっています。地すべりの発生件数でも116件となり、直近10年の平均発生件数109件を上回っています。
昨年の「令和2年7月豪雨」は、37府県で961件の土砂災害をもたらし、過去最大クラスの広域災害となりました。集計を開始した1982年以降の記録に残る主な自然災害の中で、土砂災害の発生が確認された都道府県の数が過去一番多く、発生件数においても過去3番目の多さを記録するなど、全国各地に多くの被害がおよんだ災害となりました。

ハザードマップなどで日頃から身の周りの危険箇所を確認しておくこと

土砂災害の発生原因は、台風などの豪雨、火山活動、地震などです。また、地中にたくさんの雨が貯まったところに、強い雨が降ると発生しやすくなるという特徴があります。狭い地域に激しい雨が数時間にわたって降り続いたり、一時的に雨が強まり、局地的に短時間で数十ミリ程度の総雨量となったりする場合は、土砂災害の危険も高まるので特に注意が必要です。土砂災害が発生しやすい場所は主に、扇状地、造成地、山岳地帯、急傾斜地で、国土交通省によると土砂災害の危険がある場所は全国で約53万箇所もあります。
土砂災害は一瞬にして多くの人命や財産を奪う恐ろしい災害ですが、その発生を事前に予測するのは非常に難しく、土砂災害から身を守るためには、日頃からの注意と備えが必要です。
雨が降り出して重要になるのは、防災気象情報をリアルタイムで入手することです。テレビ、ラジオの他に、各都道府県の砂防部局や気象庁のホームページなどで確認することができ、大雨に関する「注意報」「警報」「特別警報」や、「土砂災害警戒情報」「記録的短時間大雨情報」などがあります。
大雨による土砂災害発生の危険が高まった時は、都道府県と気象庁は共同で「土砂災害警戒情報」を発表します。この発表があったら、いつでも避難を開始できるように準備をしておき、自治体から「避難指示」※などが発令された場合には、速やかに必要な避難行動をとりましょう。また、周囲の状況や雨の降り方にも注意し、自治体から「避難指示」※が出ていなくても、土砂災害の前兆現象に気づいたり危険を感じたりしたら、自主的に避難するようにしましょう。
防災に備えて事前に確認しておくとよい情報もあります。各都道府県では、土砂災害のおそれのある場所を「土砂災害危険箇所」もしくは「土砂災害警戒区域」に指定していますので、事前にお住いの市町村に確認しておくようにしましょう。さらに、国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」でも、お住まいの場所が土砂災害の恐れのある地区なのかを確認することができます。
災害はいつ起こるかわかりません。一人ひとりが日頃から備えをしておくことが大切です。
※これまで、災害時に市区町村が発令する行動を促す情報には「避難勧告」と「避難指示」がありました。2021年5月20日に「改正災害対策基本法」が施行され「避難指示」に一本化されました（災害対策基本法等の一部を改正する法律（令和3年法律第30号））。

土砂災害は一瞬で多くの人命や財産を奪う災害です。発生の予測が難しいため、日頃からハザードマップなどで身の回りの危険地域を確認したり、避難経路などを確認したりしておくことが大切です。しかし、どんなに日頃から備えをしていても、土砂災害に見舞われてしまうかもしれません。万が一の「備え」もこの機会に見直してみてはいかがでしょうか？

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家の購入は、生活用品を買うようにはいきません。物件探しも大変ですが、それ以上に数千万円という自分でも見たことがないような大金を支払って購入するという、その「決断」がまた、けっこう大変です。

購入を決めて物件探しの段階に入ったら、私は1～２か月が勝負だと考えています。実際、良い物件を購入されたお客様のほとんどは、３か月以内の期間で決断して契約されています。

もちろん、高額な買物ですから、ちょっとした不満が気になったり迷ったりするのは当然です。しかし半年１年と探し回っていると、もう購入すること自体、出来なくなってしまうことが多いのです。

私どもにも購入のタイミングを逸して３年、４年とお付き合いさせて頂いているお客様がいますが、お気の毒なくらい決断できません。それは、情報が多くなりすぎてしまうからです。何年も不動産市場を見ていると、物件が高かった時も知っているし、安かった時も頭に入っているわけです。「いいな」と思っていたけれども決断が出来ず迷っているうちに売れてしまって後悔した、という経験も何度もしています。

そうした過去の情報がたくさん頭にわだかまっていると、今目の前にあるこの物件で手を打つことがどうしてもできなくなってしまします。そのうちに家探しが趣味のようになってしまって、情報はプロ並みに持っているのに購入出来ないでいるという、おかしなことになってくることもあります。

そうならない為に、必要な準備があります。それは、「自分たちは何のために家を買うのか」という事を改めに明確にして、それをしっかりと家選びの基準にしていくということです。

自分たちの『価値』を家選びの軸にする！
「とにかく家を購入する方向で、具体的に行動してみよう」そんな同意が夫婦で出来たのなら、まず最初にやっておくべき非常に重要な事が、「何のために家を購入するのか」をじっくりと話し合うことです。家を購入する一番のモチベーション（動機）が何かを改めて自分に問いかけてみて、それを夫婦で統一させておくことが大切です。

何故なら、それが「どういう家を探すか」の基本的なモノサシになっていくからです。
それを夫婦でしっかり確認した上で、不動産業者に伝えれば、スムーズにタイミングよく自分たちが求める家を購入出来るチャンスが広がります。

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いざ住宅購入を検討しようにも「何から始めればよいかわからない」「何を検討すればよいかわからない」といった方は多いのではないでしょうか。

今回は住宅購入時に陥りがちな、「これだけは絶対にやってはいけない」ということをランキング形式でご紹介いたします。

ぜひ参考にしてください。

第3位　いきなり物件探し

住宅購入で「これだけは絶対にやってはいけない」TOP3の第3位は「いきなり物件探し」です。

「不動産購入って物件探しでしょう？」
そう思われる方が多いと思います。
事実、不動産購入の一番最初にポータルサイトで物件情報を見始める方がほとんどです。

しかし、「いきなり物件探し」はNGです。
買うべき物件ではなく、単に予算が合致しただけの物件を買っただけという結果に陥ります。

これでは資産価値を目減りさせない賢い住宅購入は実現できません。

住宅購入でまず初めにやるべきなのは住宅ローンの事前審査です。
これには二つの理由があります。

一つ目は予算を正しく把握することです。
現在時点の収入や既存借入の状況などから、住宅購入予算の上限がわかります。
当然ながら上限を超えての住宅購入はできないのですが、最近の傾向として控え目に予算を抑えすぎているという問題もございます。

詳しくは別の会でご説明いたしますが、不動産購入は他のショッピングとは異なるので安くて良い掘り出し物は基本的には存在しません。
安いものにはそれなりの理由があるのです。
また、不当な価格で売りつけられる「ぼったくり価格」も基本的には存在しません。
更に不動産（特に土地値）は高額であればあるほど資産価値を維持しやすいという特徴があり、ご自身の借入能力に対して適正な購入予算を見定める必要があるのです。

二つ目は事前審査を行っていないと取引が進まないということです。
物件探しを行って良い物件を見つけたとします。
次の段階は買付申込という購入意思を売主に伝えて価格などの交渉を行うプロセスになるのですが、事前審査が終わっていないと買付申込を受け入れてもらえないのです。
住宅ローンが借りられないという事態も想定されるので、購入予算がある程度目途が立っていることを証明しないと売主側の仲介会社はOKを出してくれません。
事前審査には早くても数日～1週間ほど時間がかかってしまうので、事前審査の結果を待っている間に他に人に売れてしまったという事態がよく起こります。
事前審査を行っていない物件探しはほとんど意味がない行為なのです。

第2位　不動産会社のお勧め物件に飛びつく

住宅購入で「これだけは絶対にやってはいけない」TOP3の第2位は「不動産会社のお勧め物件に飛びつく」です。

前提として不動産購入には100点満点の正解はありません。（0点の大失敗や60点未満の赤点購入はあります…）
ですから不動産購入は不動産会社に選ばされるのではなく、ご自身で選択することが大切です。

不動産取引の仕組みを簡単にご説明します。
売主と買主がいて、それぞれに不動産仲介会社が取引を担当します。
不動産仲介会社は取引が成立すると担当した売主もしくは買主から仲介手数料を得ます。
この時、売主・買主両方の仲介を担当した場合は、一つの取引で2倍の仲介手数料を得ることができます。
このことを両手仲介と言います。
そして不動産会社のお勧め物件とは、両手仲介案件が多いのです。
※取引にかかる手間は両手仲介でもそうでなくてもあまり変わらないので、一粒で二度おいしい両手仲介を狙いたい気持ちはわかります。
ここで重要なのが、両手仲介で最もメリットがあるのは売主でも買主でもなく仲介会社だと言うことです。
酷いケースだと、買主の条件にあまり合致しない、その人にとって全く適していない物件でもお勧め物件として、あの手この手で勧めてくることもあります。

不動産会社が勧めてくる物件については無条件に受け入れるのではなく、「なぜこの物件が私にとってお勧めなのか？」を必ず確認して、その理由に納得できるかどうかが重要となります。

第1位　〇〇絶対主義

住宅購入で「これだけは絶対にやってはいけない」TOP3の第1位は「〇〇絶対主義」です。

住宅購入に当たって〇〇でなければならない、とご自身の選択肢を狭めてしまう考え方です。
よくあるのは新築絶対主義。
最近はマシにはなったものの、家を買うなら新築というおかしな風潮は根強く残っていて、理由もなく新築を求めてしまう人がいます。
詳細は別の機会にご説明いたしますが、新築は購入した瞬間に供給業者の利益分価値が下がる贅沢な住宅購入です。

新築と同じく多いのが築浅至上主義。
住宅は経年で劣化するので築浅物件は劣化のリスクが低い住宅と言えますが、それはあくまで現在時点の話であって、新築や築浅物件がメンテナンス不要というわけではありません。
築浅至上主義は中古住宅は悪いところを直せば良いという最も基本的なメンテナンスの概念を無視した住宅購入に繋がる恐れがあり、明らかに買い方がおかしいと言えるでしょう。

〇〇絶対主義とはいかないものの、ご自身で設定された条件に縛られる方は多いです。
不動産ジプシーはその一つです。
ありもしない幻の掘り出し物を探し続けてあちこちの不動産会社を彷徨う、そんな人達のことを私たちは「不動産ジプシー」と呼びます。
例えば新宿駅徒歩10分以内、4LDK・80m2以上、2000万円以内というような物件は幻の物件と言っても間違いないでしょう。
そんな極端な話…と笑われるかもしれませんが、実際の物件探しの場面では、エリアと予算のミスマッチはよくあることなのです。

何を条件として家探しをするかはそれぞれなのですが、よくある条件設定項目として「子供の学区域」「会社へのアクセス」「実家の近く」「住み慣れた街」が挙げられます。
家に対する価値観は人それぞれなのでこういった条件でも良いのですが、これらの条件は住宅の資産価値とは無縁な、自分にとってだけ都合の良い条件設定と言えます。

賢い住宅購入を行うためには、まずは自分都合の条件を可能な限り排除して、なるべくたくさんの選択肢を得ることが大切です。
住宅の資産価値とご自身の満足度や快適さは相反するところがあります。
投資用ではないので資産価値だけのために家を買うわけではないですし、かと言って自己都合の購入をすると、いざ家を売ったり貸したりする場合に誰の目にも留まらないといった状況に陥る可能性が高いです。
自分にとって100点満点を目指すのではなく、自分は60点、他の人から見ても60点となるようなバランス感覚が大切です。
従って、住宅購入初期段階で〇〇でなければならないという絶対条件を設けることは得策ではありません。

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住宅ローンを組んでご自宅を購入する際には住宅ローンの完済後の生活をイメージしておく事が必要です。最近は住宅ローンを借りる年齢が上昇しており、老後の暮らしに悪影響を及ぼす可能性があります。晩婚化に伴う借入時点の平均年齢の上昇、住宅価格の上昇（借入額の増加）、物価上昇リスクなども考慮して返済期間の長期化には注意をしてもらいたいと思います。

■不動産購入前に知っておきたい「老後2000万円問題」について

ちなみに、2019年には「老後2000万円問題」が大きな話題となりました。「老後2000万円問題」とは2019年に金融庁より発表され、老後資金が2000万円不足するという報告書が話題となりました。この問題は政府が幕引きを図ったことで収まりましたが、老後の経済不安がなくなったわけではありません。つまり、老後の備えは住宅ローンを支払いながら準備をしておく必要がありますので、不動産購入時には頭の片隅に「老後2000万円問題」の内容をイメージしておいていただければ幸いです。

■老後に必要な資金の内訳を把握しておきましょう！

2018年の家計調査から70歳以上世帯の消費支出を書き出し、老後に必要な資金の内訳を把握しておきましょう。

食料： 6万9234円
交通・通信： 2万5919円
教養娯楽 ：2万2794円
光熱・水道 ：2万1882円
保健医療 ：1万5135円
住居 ：1万4347円
家具・家事用品：9582円
被服及び履物：6745円
教育：482円
その他の消費支出： 5万0913円

合計：23万7033円

この内訳を見て、住居費の安さが重要なポイントです。じつは家計調査によれば、老後に賃貸住宅で暮らす人は約1割程度となり、そのため金額の平均はかなり低くなってしまいます。高齢世帯における家賃のボリュームゾーンは4～6万円なので、賃貸住宅で暮らす場合は、その分の家賃を計画しておく必要があります。この内訳をみてみると、
住宅ローンが組みやすい若い頃に住宅購入を行った方が、老後の住居費を抑えた生活が可能となる事を表しています。

住宅金融支援機構のデータを調べてみると、借入時の平均年齢は2010～11年度ごろは38歳程度でしたが、2014年度以降は平均年齢が40歳程度になり上昇しています。また、借入時点の平均約定期間も2009年度の約25年から2019年度には27年に長期化しています。住宅ローンを借りる時点で退職金の一部を返済に回すことを想定していることがうかがえます。つまりは現在の終身雇用制度の問題もあり、常に同じ会社に勤めて、また毎年年収が上がっていく状況は難しい事を想像すると、退職金での完済や完済後の老後生活を考えるとなるべく早く老後に必要な資金準備を行っておくことが大切です。

2021年4月から70歳まで働き続けたい人に就労機会を用意することが企業の努力義務になりましたので、完済年齢が上昇しても問題ないと考える人もいるかもしれません。しかし、現在の給与水準が上昇していく、あるいはそのまま変わらないということは考えにくく、再雇用という形態ならば収入は大きく落ち込む可能性があります。65歳以降の住宅ローン返済は決して楽観視できない事と、上記にある70歳以上世帯の消費支出の為に貯蓄を増やす努力が必要です。

■「老後2000万円問題」には住宅リフォーム等の費用は考慮されていない！

「老後2000万円問題」の中には、介護費用や住宅リフォーム費用などが含まれていないことです。一般的には住まいを購入してから30年程度経過すれば外壁や屋根の防水処理だけでなく、水回り設備の交換やバリアフリー化の改修などが必要になります。その費用は数百万円に上ることもありますので、2000万円では足りない事態も考えておく必要があります。

某テレビCMでは「ご利用は計画的に・・・」という有名なキャッチフレーズがありますが、住宅購入の際にも将来の事を考慮し、計画的に老後生活が送れるように住宅ローンとも上手く付き合っていく必要がありそうです。今後の参考にお役立て下さい。

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最近、アメリカのフロリダ州のマンションの一部が崩壊した事故がありました。
どんなにしっかりとしたマンションでも設計の段階で使用される部屋の用途にあわせ
その部屋に合った積載荷重を参考に構造計算して柱や梁、床のサイズが決まり建てられています。

原因は分かっていませんがマンションは工事中で重い重機が乗せられていたのではないかと言われいます。
どんな建物でも予定外の負荷がかかっていたとしたら建物は悲鳴をあげます。
建物を建てる時には構造計算を行います。（2階建て木造住宅を除く）

構造計算には部屋の種類別積載荷重を使います。

部屋の種類別、積載荷重

住宅の居室・・・180kg/ｍ2（1800N/ｍ2）
事務室・・・　　290kg/ｍ2（2900N/ｍ2）
教室・・・　　　230kg/ｍ2（2300N/ｍ2）
百貨店などの店舗・・・290kg/ｍ2（2900N/ｍ2）
※キロは質量で、ニュートンは重さで1kgを9.80665Nとすることが示されています。

分かりやすくするために畳の部屋で説明すると

0.6畳あたり180kgとなります。
6畳居室を例に計算してみます。
3,640mm×2,730mm＝9,93㎡
9.93㎡×180kg/㎡＝1,787kg

床面全体で1.7tまでの積載に耐えることができます。

たとえばランドピアノを置く場合

幅160cm、奥行180cm、重量330kgとします。
これに、椅子(5kg)、演奏者(90kg)を加えて総重量425kgとします。
ピアノの多くは３本脚で設置されます。

330kg÷3本脚＝110kg/1脚

いくら1㎡あたり180kgまで耐えれる床でも、
局所的に110kgの重量が掛かれば変形してしまいます。
なのでピアノを置いたり、たくさんの書籍を置くための本棚を設置するためには
床を補強しなくてはいけません。

これはマンションだけでななく、戸建て住宅にも言える事です。
もし、趣味のもので重量がある場合はお住まい探しの際には一言先にお伝えいただくと
補強工事が必要なのかも含めいろいろなご提案が出来ると思います。

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最近のお住まい探しでよく聞くご希望は、「テレワーク用の部屋が欲しい」「小さくてもいいから書斎があれば」といった部屋数に関する条件が多くなっている気がします。

実際にテレワークをしていると、家の生活音がweb会議に入ってしまったり、背景に洗濯物が映りこんでしまう、子供が顔を出してしまう、といったことが良くありますね。

やはり、仕事用の独立したスペースが欲しいというのは、当然のニーズになるかと思います。

「４LDK希望」はNGです！

ここで注意したいのが、部屋数が欲しいからといって、スーモやアットホームなどの検索条件に「3LDK以上」とか「4LDK以上」と入力してしまうことです。

例えば都内のマンションで「４LDK」＝４部屋以上ある物件は、相当限られてしまいます。

マンションの広さ自体も必要になってしまうため、ほぼ「該当なし」という結果になってしまうのではないでしょうか。

部屋にカウントできない納戸

例えば、販売チラシの中には2SLDKというものがあります。

このSとは「サービスルーム」いわゆる納戸のことです。

建築基準法では、部屋の広さに対して、一定の大きさ以上の窓がないと、居室と呼べないことになっています。

つまり1部屋としてカウントしてはいけないことになっています。

ところが、これはあくまでも建築基準法上の話ですので、S＝納戸といっても、「暗くて狭くて物置くらいにしか使えない」といった部屋ばかりではありません。

通常の部屋と同じように使えるものもあります。

「4部屋以上ないと・・」といった場合でも、３SLDKの間取りでもテレワークのスペースとしては充分ということもあります。

また、中古マンションを購入して、リフォームで間仕切りを付けるという選択肢もあります。

思い込みで検索条件を絞り過ぎてしまうと、かえって理想の物件に出会えなくなってしまうこともあります。

不動産のプロに希望条件をぶつけましょう

やはり住まい探しについては、物件知識の豊富なエージェントに相談することが近道ではないでしょうか。

生活スタイルを含めた希望条件を丁寧にヒアリングして、幅位広い物件情報から、具体的な物件を提案してもらえるエージェント探しが大切になると思います。

多くの不動産屋を回ることが適切な住まい探しになるとは限りません。

ぜひ二人三脚でサポートしてくれるエージェントを見つけましょう。

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さいたま市の不動産売買・注文住宅は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

古くなり腐食などが進んだ消火器を操作した際に消火器が破裂し、負傷するなどの事故が発生しています。

消火器には耐用年数がありますが、腐食しやすい環境に放置するなどで保守管理が不十分だと、経年にともない強度が低下して危険となります。消火器本体の変形や腐食、サビがないかなどを日頃から点検して、異常がある消火器は引き取り回収に出し、新しいものを用意するなどして、きちんと使えるようにしておきましょう。

消火器に腐食や変形、サビがないかなど日頃からの点検を

消火器には耐用年数があるのをご存知でしょうか。この交換推奨年数を示す耐用年数とは別に、腐食が進んだ消火器を操作したことにより、消火器が破裂してけがをする事故の発生が消防庁より報告されています。屋外や軒下、水回りなど、腐食しやすい環境に消火器を放置するなどで保守管理が不十分であることが原因として考えられます。
このような状態に加え経年にともない、本体容器（特に底部）は腐食して強度が低下します。そのため、通常は圧力のかかっていない加圧式の消火器では、火災消火のための放射操作や廃棄時の放射操作の際に本体容器内の圧力が急激に上昇すると、容器（特に底部）が圧力に耐えきれずに破裂し、消火器の操作者が負傷などをする事故につながります。
消火器を取り扱う際には、消火器の状態を点検し、腐食が進んでいるものは絶対に使用しないようにし、レバーを握ったり衝撃を与えるような取り扱いもやめましょう。

異常がある消火器は速やかに引き取り回収に依頼して安全に処理をしましょう

このような消火器の腐食による事故を防ぐためにも、消火器の日頃からの点検と手入れが大切です。消火器本体に変形や、サビや塗色の剥離がないか、ホースの損傷やひび割れ、キャップやホースの結合部に緩みがないかを確認しましょう。また、圧力ゲージがある消火器は、指針が緑色の範囲内を示しているかも確認しましょう。
消火器が濡れたり汚れた場合は、速やかに拭き取るようにします。消火器の置き場所にも注意が必要です。湿度の高い場所や常時水や直射日光に当たる場所、火気器具の近くは避け、誰もが見やすく使いやすい場所に設置し、消火器が転倒しないようにしましょう。
耐用年数を過ぎていたり、サビや腐食があったり、大きなキズや変形した箇所がある消火器、または不要になった消火器は、購入元や製造メーカー、リサイクル相談窓口などに相談しましょう。消火器を運搬する際には誤って操作をしてしまわないよう、安全栓が正しくセットされているかを確認し、安全栓がない場合はテープで固定するなどして消火器や消火薬剤が飛散、漏えいしないように処置することが大切です。
いざというときに安全に使用できるよう、日頃から点検をして耐用年数を迎えたもの、異常があるものは、引き取り回収を依頼して安全かつ適切に処理し、新しい消火器を用意するようにしましょう。

古くなった消火器の破裂などによる事故を防ぐためには、日頃から消火器の点検をして腐食やサビなどがないか注意することが大切です。しかし、どんなに気をつけていてもいざとなった時に思わぬ事態になってしまうかもしれません。万が一の「備え」もこの機会に見直してみてはいかがでしょうか？

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物件の下見をして、気に入ったら不動産購入申込書（買付証明書）を記載し、提出してみましょう。

買主側の立場で言えば、「物件の申込み」は、交渉のスタート地点です。購入の意思表示をして、結果として条件が合わなく契約に至らなかったとすれば、その申し込みには拘束力がありません。

もう少し具体的には、買主が申し込みして価格その他の購入条件を詰めていって、売主と買主の合意が出来たら、そこで初めて契約に至ります。
交渉がまとまらない時は、「条件が合わないので契約しません」と言えば、それで済む話なのです。

従って、物件をみて感覚的に「いいな」と思ったら、購入条件をまとめて、まず購入申込書を記載して出してみることお勧めします。
不動産事業者としては、交渉などの手続きが無駄になる可能性もありますが、そうやって交渉に臨んだ方が、結果的には良い物件を手に入れるチャンスが増えます。

というのも、現地を見て直観的に「この家はいい」と感じられたり、暮らしをイメージしやすい物件というのは、実はあまり多くありません。
また、あなたが気に入る物件というのは、他の人もそう思う確率が高いので、どうしても競争率が高くなります。
下見してアンテナに引っかかったけど、一応頭の中で候補に置いておいて・・・、というやり方では購入を決断したときにはもう他の人が申し込みを入れて、その物件を買えなくなってしまうことが多いのです。私は、何度となくこのようになるお客様を見てきました。

もちろん、購入する気がさらさらないものに申し込むことはないでしょうけど、気に入ったら遠慮なく申し込んで交渉に入ることがおすすめします。
同時に複数の物件に対して申し込みをすることはできませんが、ひとつひとつの物件について、きちんと白黒つけながら進んでいくのが、後悔の残らないやり方です。

昨今では、売り手市場ということもあり、ものすごいスピードで売れていくケースが増えました。
様々な条件を交渉する事によって買えないケースもあります。
交渉のポイントはあなたと同じく購入したいという人がいないタイミングでやるのがコツです。
あなたの決断にもスピードが求められますので、いいなと思ったら、どんなリスクがあるかすぐに担当のエージェントによく相談されて、判断されることをお勧めします。

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2021年7月のフラット35金利は、20年以下が1.00%、21年以上が1.13%と先月から0.02%引き下げとなりました。

大手都市銀行の動向は、固定期間10年の最優遇金利について、三井住友信託銀行、りそな銀行、三菱ＵＦＪ銀、みずほ銀行の4行がそれぞれ0.05%引き下げ、三井住友銀行は据え置きとなりました。

小幅な増減を繰り返していますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

【フラット35 7月実行金利】

借入期間15年～20年 1.00％（先月-0.02%）
借入期間21年～35年 1.12％（先月-0.02%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

2021年1月にフラット35の制度改正が行われました。

主な変更点は下記の通りです。

〇【フラット３５】Ｓ（金利Ｂプラン）の省エネルギー性の基準見直し

現行　：「断熱等性能等級４の住宅」又は「一次エネルギー消費量等級４以上の住宅」
変更後：「断熱等性能等級４の住宅」かつ「一次エネルギー消費量等級４以上の住宅」

〇【フラット３５】リノベの要件見直し

既存住宅の流通促進及びストックの質向上を一層推進するため 、リフォーム規模要件が導入されるとともに、【フラット３５】リノベ（金利Ｂプラン）の住宅要件が緩和されました。

〇【フラット３５（リフォーム一体型）】の借入申込み受付終了

制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。

【フラット35制度改正お知らせページ】
https://www.flat35.com/topics/topics_20200131_2.html

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