スタッフブログ：月別: 2021年9月

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

住宅雑誌や販売図面の間取りに何やら聞きなれない部屋名が増えて来ている為、気になる用語やよく使うもをご紹介します。

□間取り編

・DEN（デン）
書斎や趣味を楽しむための小部屋の事。

・ユーティリティ
家事をスムーズに行う為にキッチンなどに隣接して設けられた作業部屋。

・小屋裏
一階または二階のやねとの間にできた空間の事。
※空間の高さが1.4ｍ以下、下層の床面積の1/2未満などの条件をクリアすると床面積に算入されない。

・ロフト
天井を高くして部屋の一部を2層式にした上部のスペースの事。
※空間の高さが1.4ｍ以下、直下の部屋の床面積1/8未満などの条件をクリアすると床面積に算入されない。

・3in1（スリーインワン）
浴室、洗面所、トイレが同じ場所にあるスペースの事。

・バスコート
浴室や洗面所に隣接して設けられた、屋外にある囲われたスペースの事。外部からの視線を気にせずに、入浴後に休息できる場所となる。

・ニッチ
壁をくりぬいて作られたくぼみの事。絵や花瓶などを飾るスペースとして活用していることが多い。

・アルコーヴ
部屋や廊下の壁面の一部を後退させてつくったくぼみ状の空間。部屋に変化をつける演出で、ベッド、ベンチ、本棚などのスペースにすることも多い

・nook（ヌック）
「隅」や「奥まった部屋」を意味キッチンの傍らに設けられ、朝食やスナックをとる場所を言いますが
現在では、『小ぢんまりとした居心地のいい空間』のことをヌックと呼ぶようになりました。
いかがでしょうか。

あまり聞きなれない言葉もありますが、最近の住宅はアイデア豊富に取り込まれていて素敵な間取りやインテリアがとても参考になります。
自分の家にも取り入れたい時には、建築会社の方に説明するときこのような用語を知っておくと便利ではないでしょうか。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

テレワークの浸透により、郊外への居住希望者が増えたというのは最近良く聞く住まい探しの流れとなってきました。

「狭くても良いから書斎が欲しい」、「家にいる時間が増えたので陽当りや眺望が良い部屋が良い」といった希望条件も増えています。

キッチンがいらない間取りのニーズが増えている！？

なかなか収まることのないコロナ感染症ですが、外食の機会が減る一方で、テイクアウトの機会が増えた方も多いのではないでしょうか。

飲食店でも、テイクアウトメニューの提供を始めるところも増えています。

こうしたテイクアウトメニュー・店舗の充実により、自炊・外食に加えてテイクアウトというスタイルも浸透してきています。

その結果、一人暮らしの男性などでは、そもそもキッチンが不要という間取りのニーズも認知されてきているようです。

外食がメインで自炊をしない方はもともと一定数いたかと思いますが、もういっそのことキッチンをなくしてしまい、代わりに居住スペースを広くするといった間取りの部屋も考えられているようです。

新しい生活スタイルに合わせた間取りや設備

ネット上で見つけた記事ですが、洗面とキッチンを一緒にした設備も登場したようです。
https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000105.000016002.html

このように、時代や生活スタイルに応じて、間取りや設備も変わっていきます。

ただ、こうしたポイントは不動産の表面的な価値であって、本質ではありません。

間取りや設備が時代にマッチするかについては、後からのリフォームなどでどのようにも対応できます。

そもそもそのエリア自体にニーズがなければ、間取りや設備が時代にマッチしていても、不動産の資産価値を上げることにはなりません。

例えば、エリアに優位性のある物件を見つけて、その物件を希望の間取り・設備にリフォームした方が、資産価値の下がりにくいお住まい購入につながるかもしれません。

失敗しないお住まい購入に大切なのは、見た目や設備に惑わされない、不動産の資産価値を見抜く力です。

～人生に愛すべき住まいを。～
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地震保険の基礎

地震保険金額は、火災保険の50％

いずれの火災保険も「地震・噴火・津波」による被害は対象外となります。
地震の補償を準備したいときには、火災保険に「地震保険」をセットします。

地震保険は法律に基づく官民一体の制度であり、保険金の支払いは保険会社とともに国が保証しています。ただ、巨額の保険金支払いが生じても確実に保険金が支払わるよう、契約にはいくつかの制限が設けられています。

まず、契約可能な地震保険金額は火災保険金額の30～50％まで、かつ建物5000万円、家財1000万円までです。2,000万円の住宅なら、50％の1000万円が地震補償の上限ということになるので、そもそも保険金だけで建物を再建できる保険ではない、との認識が大切です。

また、被災時には損害調査が速やかに行われ、保険金が迅速に支払われるために、住宅の損害は主要構造部（柱や屋根、基礎や壁など）に着目されるとともに、損が幾分は３区分（全損・半損・一部損）のみとなります。したがって、保険金の額はざっくりとしたものとなり、通常の保険のように修理費に応じた保険金となるわけではありません。

とはいえ、被災時には暮らしの自力再建が基本となるのは前述したとおりです。他の保険とは異なる種々の特性はあれ、生活再建資金となりうるまとまったお金を受け取れる地震保険は、地震への有効かつ現実的な旬日手段と言えるでしょう。被災時の経済的リスクの度合いが高い世帯ほど、地震保険の必要性は高くなります。家計の状況を踏まえつつ、生活再建のための一時金確保策と位置づけ利用しましょう。

ちなみに、各火災共済の地震保障は、各共済が提供する独自保障で、地震保険ではありません。

なお、分譲マンションでは、専有部分は各世帯で火災・地震保険に加入しますが、共用部分はマンション管理組合で一括加入する事になります。一戸建てとは異なり、複数世帯で財産を維持する分譲マンションは、被災後のマンション再建・大希望修繕にあたり、巨額の費用が必要となる可能性があります。地震被災後の修繕費などの資金的裏付けとなりうる地震保険は、マンション管理組合においてはより重要といえるでしょう！

以上、4回にわたり、火災保険の基礎知識をお伝えしてきました。
昨今では、自然災害の増加や住宅の老朽化による水濡れ損害の増加等、火災保険を取り巻く環境は大きく変化しており、保険料の改定が頻繁に行われてきております。火災保険の保険期間は、最長10年となっていますので、長期で入られることをお勧めします。

万が一の時のためにも、火災保険加入の際には、補償内容を十分確認の上、ご加入しましょう！

～人生に愛すべき住まいを。～
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不動産業界に長い人は、初めて住宅購入をされるお客様に、「住宅購入時には3つの大きな買い物をする」という説明をすることが良くあります。
一つ目は住宅です。
二つ目は住宅ローンです。
途中で売却せずに借入金額を完済したとすると結構な金利負担となりますね。
三つ目は保険です。
ただ保険については以前はローン返済期間分火災保険に加入できたのですが、法改正で購入時にそこまで長期間の火災保険に加入できなくなったので、住宅とローン金利に比べると軽めの買い物ですね。

この3つの買い物という表現は、住宅購入なので住宅だけに目が行きがちですが、それ以外もきちんと検討しましょうという、仲介会社からのアドバイスということになります。（事業者によってはまとめてお任せください、という意図もあります…）

今回は大きな買い物の一つに挙げられる住宅ローンについて、初めて家を買う方はフラット35がお勧めです、というお話をさせていただきます。

■フラット35は全期間固定金利の住宅ローンです

皆様もフラット35のCMをご覧になられたことがあると思います。
金利が変わらない安心を謳い文句にしています。

全期間固定金利はフラット35の最大の利点です。
経済状況が大きく変わったとしても、借りた時の金利が最後まで続きます。
特に今は史上空前の低金利時代なので、全期間固定金利の住宅ローンをお得に組むチャンスと言えます。

一般によく利用される住宅ローンは、金融機関が提供する変動金利の商品です。
変動金利は固定金利の住宅ローンに比べると金利が安いのが特徴ですが、経済状況変化により金利が上昇すると金利負担が増えてしまう恐れがあります。

■検査に合格した物件しかフラット35が利用できません

フラット35を利用するためには、フラット35適合証明書という書類を取得する必要があります。
フラット35適合証明技術者に検査を依頼して、基準を満たす物件でないとフラット35が利用できないという仕組みです。
余計な手間がかかりますし、万が一証明書が得られない物件だった場合はそれまで進めてきた取引が破談になってしまう恐れもあるので、このフラット35適合証明書の仕組みがあるが故に積極的に進めない仲介会社も多かったりしますが、取引のプロセスで第3者による検査が入ることは買主にとっては安心材料と言えます。

このフラット35適合基準はそれほど高い性能基準ではありません。
※同じフラット35でもより性能基準が高いS基準というものもあります。
「一般に住宅が備えておくべき性能基準のものさし」と捉えるのが良いと思います。
言い換えると、フラット35を利用する・しないに関わらず、最低限フラット35適合証明書が発行できる程度の性能が必要で、発行の可否については購入判断材料として確認した方が良いと思います。

■万が一の時にも安心

新型コロナウィルスの影響で収入が大幅に減少し、住宅ローンの返済に困る人が増えています。
住宅支援機構は収入減少などにより返済が困難になった利用者向けに、返済期間を延長したり、一定期間返済額を軽減したりする返済方法の変更の相談を受け付けています。

返済が免除されたりするわけではなく、仮に期間が延長された場合は最終的な金利負担が増えてしまうのですが、民間金融機関だと返済困難な場合は返済方法の相談よりも、任意売却などを勧めるケースが多いので、こういった制度が用意されていることで、万が一の時に自宅を二束三文で売らなくても済むかもしれないという点でも安心ですね。

※新型コロナに限らず、住宅金融支援機構には返済困難な場合の相談窓口があります。

※民間金融機関にも同様の施策を行うよう、国から指示が出ているはずなのですが、ここまで細かな資料は開示されておらず「ご相談ください」と書かれているのみです。

＜住宅金融支援機構HP＞
https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20200323_im.html

■なぜ初めての住宅購入でフラット35がお勧めなのか？

初めての住宅購入でフラット35をお勧めする理由は、住宅ローンを十分に検討する余裕がないからです。
住宅ローンは金融商品です。
この先ずっと低金利が維持される保証はどこにもなく、1%程度の上昇でも生活に大きな影響が出てしまいます。
変動金利の住宅ローンは将来の金利上昇リスクをよく検討して選択しなければならないのですが、目先の金利で選んでしまっている人が多いのが実態です。

2021年8月のフラット35の金利（返済期間21年以上）は1.08%ですが、10年前の2011年8月の金利は2.35%でした。
バブルの頃は金利が8%を超えることもありました。

もし今後も低金利が継続すると判断できるのであれば、落ち着いた頃に良く吟味して、フラット35から住宅ローンの借り換えを行えば良いと思います。
しかし、当初金利の低い変動金利を選択してしまうと、どのタイミングでも固定金利の方が高くなってしまうので、変動から固定への借り換えは困難です。
（金利上昇局面の初期段階を捉えて、多少金利負担額が増えても、そのまま放置すると変動金利の上昇に耐えられなくなるから仮換える、なんて判断は余程経済・金融に詳しい人でないと判断できませんよね）

今は超がつくほど低金利時代で、固定金利と変動金利の差はそれほど大きくありません。
従って、多少変動よりも高いものの、安全側の判断で、とりあえずはフラット35にしておくというのは悪くない判断だと思います。

そもそも今の低金利は政府の政策によるものです。
長期間継続しているので誤った判断をしている方が多いのですが、今の低金利はイレギュラーの状態です。
住宅購入だけを考えればいつまでも低金利が継続してくれれば良いのですが、金利を正常な状態に戻すのも重要な経済対策です。
そう遠くない将来に金利が上がる時期が来るという判断の方が、今の低金利が返済期間中ずっと続くという判断よりも現実的で、住宅ローンは金利が上がる前提で検討した方が良いと思います。

大切なことなのでもう一度書きます。
固定金利から変動金利への借り換えは容易ですが、変更金利から固定金利への借り換えは困難です。
将来の経済状況の予測を踏まえて、十分に吟味しそのリスクを許容できる方以外は、とりあえずフラット35を選んでおいた方が安心だと思います。

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■現在の所有者不明土地はどれくらいの大きさなのか？！九州本島より広い？！

結論から言うと、所有者不明土地は九州本島の面積を上回るそうです。

そもそも所有者不明土地とは「不動産登記簿などの公簿情報により調査してもなお所有者が判明しない、または判明しても連絡がつかない土地、もちろん私有地」の事です。

現在、「所有者不明土地」は全国で20％、約410万ヘクタールの面積を占めると推計されています。これは367.5万ヘクタールの九州本土を大きく上回る面積で、驚くほどの土地の所有者がわからないという状況にあります。しかも今後このまま登記制度を変えずにおけば、人口減少や少子化・高齢化により所有者不明土地はさらに増えるとの指摘もなされ、今後、どこまで拡大していくか注目をしたいと思います。

■今後、所有者不明土地の対策推進のための工程表とは？！

すでに政府からは「所有者不明土地問題 対策推進のための工程表」が公表されており、その中には所有者の氏名や住所が正確に登記されていない土地について、これも登記官に所有者を特定するための調査権限を与えたり、自治体が把握できる所有者の死亡情報と、国が管理している登記情報を紐付けて、現所有者を速やかに調べられるようにする構想が掲げられています。

実際には、登記簿表題部の所有者の表記が「○○太郎　他5名」などと記載されている「変則型登記」が数多く存在しており、調査権限が与えられればすぐに判明するという単純な話ではないが、土地の所有者を特定し、権利関係を明らかにすることで私的財産である土地の活用（税金の徴収も含めて）を公的に促進することを目的とした一種の社会主義的アプローチとなっていることに特異性があります。

■なぜこれほどまでに所有者不明土地が増えてしまうのか？！

所有者不明の土地がこれだけ増えて社会問題化した背景には、土地の相続人が所有者の変更について登記簿に記載する義務がないことが密接に関わっています。つまりは登記簿もしくは登記事項証明書の甲区、乙区欄で登記される権利については義務付けられていない事が大きな理由です。

売買による所有権の移転であれば、高額のコストを負担している経済活動でもあるので登記しないということは一般に考えにくいが、相続となると状況は変わってきます。相続が発生しても、権利関係を外部に主張する必要がなければ現に利用し居住する者が実際の所有者であることは明確であり、登記しなくても実生活において支障をきたすことはないからです。それに費用を支払ってまで、手続きをする流れも明確になっていませんでした。

現在は任意となっている登記を義務付ければ、今後所有者不明の土地が増えることを防ぐことが出できると考え、併せて土地基本法には「所有者の責務」を明記することで登記を促す方針であるという方向で話が進んでいるようです。

増田寛也元総務相が主宰する「所有者不明土地問題研究会WG」の試算によると、冒頭に記した通り2016年時点で九州全土の面積を上回る約410万ヘクタールの所有者不明の土地があると推計されるが、このまま対策を講じなければ2040年には北海道全土に相当する約780万ヘクタールにまで拡大する可能性があるとされています。

少子化・高齢化の影響は土地利用だけでなく、土地権利の態様にも大きな影響を与えています。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

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コロナ禍により住宅の間取りに変化が出てきました。

テレワークが増えたことで、住戸内に仕事スペースを設けるケースが増えたのもそのひとつです。
最近のマンションにも廊下をなくしワークスペースが設けられているお部屋が人気のようです。

一般的に、マンションの室内廊下は2〜3畳分の広さとなりがちで、
そのスペースをリビングなどに取り込めば、個性的な間取りがとれて住戸内の生活スペースが広がる、という利点もあります。

コロナ禍による家時間の増加で、真っ先に求められたのは住戸の広さです。
家族全員が長く家に居るようになり、家の中で仕事や勉強もします。
さらに、リモート会議のための小部屋が求められたりもします。
これまでより広いスペースが必要になったのですがマンションの広さには限りがあります。そこで考えられたのが廊下のスペースの活用です。

廊下のないマンションで検索するたくさん間取りを見つける事ができます。
調べてみると多種多様なアイデアがたくさんありとても興味深いお部屋がたくさんありました。

また別の情報番組で木造戸建て住宅でも廊下を設けず各部屋に移動できるように間取りが考えられている平屋のローコスト住宅を紹介していました。
材料の効率を考え6帖単位に揃えて設計されていて、おもにシニア世代の住み替えるお客様が多いとの事です。広すぎる家の掃除の大変さや階段の上り下りが厳しいことからの住み替えのようです。
自分たちの生活スタイルからこれからも変化していく、これからの住宅の間取りの変化がとても楽しみです。

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不動産を売却する理由についてはいくつかのパターンがあります。

転勤、住み替え、離婚など色々ありますが、最近は、「高齢になり施設へ入居するため」というケースもちらほらあります。

そんな場合に注意したいのは、売主様の意思能力（＝判断能力）についてです。

意思能力のない人がした契約は無効

例えば、認知症にかかってしまい、正常な判断能力を失ってしまっている場合、その方とは契約を結ぶことはできません。

いくら契約書に署名捺印をしたとしても、契約自体が無効となってしまうことがあります。

良くあるケースでは、ご本人が認知症を患っており、息子さんが代理人となり売買契約を締結したが、後から娘さんが契約の無効を主張して裁判を起こした、という事例もあります。

契約当時のかかりつけ医の診断書を証拠として提出されてしまえば、裁判所にも本人の判断能力に問題があったことは明白ですし、契約自体が無効と認められてしまうことになるでしょう。

判断能力がない場合は成年後見人の選任が必要

もし不動産所有者が判断能力のない状態になってしまっていれば、そのままでは売買契約を結ぶことはできません。

この場合は、家庭裁判所に本人に代わって契約を結ぶことができる代理人「成年後見人」を選任してもらう必要があります。

さらに、売却する不動産がもともと住んでいた家の場合には、「居住用不動産の売却許可」も取得する必要もあります。

これらの手続きを全て行うとなると、準備から申立、後見人選任、売却許可まで早くても3～4か月かかります。

ケースによっては半年以上かかることもあります。

通常はここまでの準備が進んだうえでの売り出しになっているはずですので、買主側で気にすることではありませんが、売買契約時に売主の会話がスムーズにいかない、代理人が出てきているがその理由が明らかでないようなケースには注意が必要かもしれません。

ご不安な場合には、エージェントに相談して疑問点をクリアするようにしましょう。

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中古物件を検討する際にどうしても気になる「耐震性」。
築年数が古い物件は耐震性が確保されていないと、住宅ローン減税のような各種補助制度が利用できません。
なにより日本は地震大国なので、大規模な地震で自宅が倒壊してしまう恐れがあります。

今回のテーマは「耐震改修済みの売り物件」です。
改修済みならお得な感じがしますが、本当にそうでしょうか。
実は耐震改修済みの売り物件にはとんでもない罠が潜んでいます。
物件広告に「耐震改修済み」とある物件は建築士による適切な判断が必要な要注意物件であることをご説明いたします。

マンションの耐震改修済み物件

マンションの耐震改修はほとんど進んでいません。
従って耐震改修済みのマンションは非常にレア物件と言えます。
耐震改修済みのマンションに遭遇したら、まず売主もしくは売主側の仲介会社に「耐震基準適合証明書は発行可能か？」と確認しましょう。

この時に「わからない」「耐震診断を行った履歴はある」といったように「発行可能です」と明確な回答がない場合は要注意物件となります。

マンションの耐震基準適合証明書は、一般の建築士事務所ではなく、マンションの検査を専門で取り扱う事業者へ依頼する必要があります。
もし本当に耐震改修を行ったマンションであれば、その改修工事に携わった建築士事務所に耐震基準適合証明書を発行してもらうのが一番スムーズです。
管理組合が当時の資料を残しているはずなので、売主（もしくは売主側仲介会社）を通じて管理組合に建築士事務所の連絡先を確認して、問い合わせを行うことから手続きを始めます。

耐震診断の履歴はあるものの、耐震改修工事の履歴が不明な場合は、診断だけの実施で工事を実施していないケースが想定されます。
こちらも管理組合が当時の履歴を保管しているので、本当に改修工事を実施したのかどうかを確認することが大切です。

旧耐震のマンションで耐震改修済みの物件は自治体による補助制度を利用している可能性が高いです。
工事に自治体が絡む場合は、耐震基準適合証明書も自治体に発行依頼しなければならない場合がありますので、証明書が発行されるまでに時間がかかってしまう恐れがあります。

木造戸建ての耐震改修済み物件

それでは本題となります。
もし検討している物件が耐震改修済みの木造住宅だった場合は、その物件の購入を見合わせた方が良いかもしれません。

耐震基準適合証明書を発行するためには、耐震診断、改修設計、改修工事、改修工事後の再診断が必要となりますが、当時の履歴がきちんと保管されていないケースがほとんどです。
特に改修工事の履歴が問題で、設計通り正しく改修工事が実施されたのかを第3者が確認することが非常に難しいのです。
耐震改修工事は壁の補強工事が中心となりますが、細かな例を挙げると、使用するビスやビスの間隔、ビスの打ち方が性能に影響します。
1本1本のビスを記録するわけにはいきませんので、第3者が評価できるほどの資料は残されていないのです。

耐震改修済みの物件の検討を進めたい場合は、まずは当時施工に携わった建築士と連絡が取れるかが重要となります。
上記のように施工の細かな部分までは資料として残されていないので、当時施工に関わった建築士事務所に耐震基準適合証明書を発行してもらうしか方法がありません。

もし当時の資料も残されておらず、施工した事業者や建築士にもコンタクトが取れない場合は、実施した改修工事はなかったものとして再評価する必要があります。
ただ、広い家なら別ですが、一般的な間取りを想定すると、耐震改修工事を実施できる箇所は限られるので、結果的に過去に改修工事を行ったところを解体してもう一度補強工事を行うという、かなり無理のある施工が求められます。

耐震基準適合証明書を発行するということはその建物の耐震性に責任を持つということ

耐震基準適合証明書は単なる書類ではありません。
その名の通り、その建物の耐震性が基準をクリアしていることを建築士が認めた証となります。
当然ながらいい加減な証明書発行は罰せられます。
建築業界以外の方にはあまり知られていないのですが、建築士の罰則は非常に厳しいです。
発行に携わった建築士事務所はもちろん、建築士個人も罪に問われます。
※2005年の構造計算書偽造問題を受けて建築士法が改正され、非常に重たい罰則規定が設けられています。
耐震基準適合証明書は、自身が施工に関わる案件でなければ気軽に発行できるものではないのです。

耐震基準適合証明書は耐震改修工事とセットで依頼するものと判断しておくことが現実的です。
売主が耐震基準適合証明書の発行まで面倒見てくれるのであれば良いのですが、そうでない場合は、売主が耐震改修済みと言い張ってもそれを鵜呑みにするこはできません。

いかがでしょうか。
耐震改修済みは決してお得な物件ではないことがご理解いただけたかと思います。
実際のところ木造でもマンションでも耐震改修済みの物件に当たることは非常に稀なケースなのですが、中古物件の場合は確認しなければならないのは耐震性だけではないので、特に木造戸建てを検討される場合は、必ず建築士によるインスペクションを実施し、問題点がないか確認したいところです。

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火災保険の選び方、地震保険はどう考える？

火災保険の保険金額は、原則として住宅を新たに立て直すのに必要な金額（『再調達価格』）で設定します。再調達価格は、一戸建てでは住宅建築費、分譲マンションでは、専有部分の建築費にあたります。ただ契約時に正しく保険金額を設定しても、その後の物価動向により再調達価格は変化します。そのため5年ごとぐらいに火災保険金額の見直しを行いたいところです。

なお、火災保険で設定すべき保険金額は、不動産の流通価格などは異なる独自の算定方法で計算されます。具体的には損害保険会社や代理店に、現時点での住宅の再調達価格の算出を依頼し、新たに算出された再調達価格と、保険証券記載の保険金額を比較します。そこにズレが無ければ見直しは不要となり、一方、実情によりも多かったり少なかったりする場合、実情に合わせ保険金額の修正を新たに依頼する事になります。

補償内容はどのような契約をするかで異なる

火災保険と一口に言っても水害や台風など自然災害への補償のほか、水濡れ損害や盗難など種々の補償があります。火災保険はどれも同じではなく、どのような契約をするかで補償内容も保険料も大きく変わります。補償の手厚さは、保険料の高さに比例しますので、ただ補償が幅広げればよい、というものでもありません。

大切なのは、わが家のリスク状況にマッチした補償内容で契約すること。その際は前述のようにハザードマップなどでわが家のリスク状況を判断して、補償を選択するといいでしょう。

火災保険は、一定の補償をセットにしたパッケージ型が現在の主流ですこのタイプは、内容の異なるいくつかの商品から選択する仕組みのため、補償を選ぶ手間を省けます。

一方、必要な補償だけを自分でチョイスできる火災保険も一部の損害会社で販売されています。このタイプは必要な補償を絞り込むことで、契約内容が分かりやすくなり、また保険料負担をより抑えることも可能です。

また、火災保険料は都道府県に加え、建物の構造でも異なります。構造級別は現在３種類でマンションや耐火建築物の共同住宅の「M構造」、コンクリート造り建物や鉄骨造り建物、木造住宅であっても省令準耐火建築物（建築基準法で定める準耐火構造に準ずる防火性能をもつ構造として、住宅金融支援機構が定める基準に適合する住宅）と認定される建物は、「T構造」、いずれにも該当しないものは「H構造」となります。保険料が最も安いのはM構造で、以下T構造、H構造順に保険料は高くなります。
なお、各火災共済は、都道府県・木造・非木造で掛け金が異なります。

重過失にも対応する個人賠償責任補償を

失火責任法の適用外となる重大な過失による火災、あるいは爆発事故では、加害世帯は、被災世帯への賠償責任を負わなくてはなりません。
ココで被災世帯への賠償金をカバーするのが「個人賠償責任補償」です。火災保険などに特約でセットできます。

個人賠償責任補償は、住まい関連の災害に限らず、自転車運転による加害事故なども対象です。１契約で同居家族など家族全員が補償対象となり、保険金額１億円でも保険料は年間数千円程度です（保険会社により異なる）ので、一緒に入られることをお勧めします。ただし、名誉棄損やプライバシーの侵害など、実際に他人のモノやカラダに損額が発生していない場合、保険金は支払われませんので注意が必要です。

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国税庁は2021年7月1日、土地の相続税の算定基準となる路線価を発表しました。
https://www.rosenka.nta.go.jp/

■ ちなみに路線価とは？！

国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公示するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されています。この公表された土地価格を「路線価」といいます。

路線価は大きく分けて「財産評価基準」の一つになります。財産評価基準は、相続税や贈与税を計算するときの基準として国税庁が毎年公開しているもので、路線価以外に、倍率、各種割合、地区区分などがあります。

その為、今年、土地を相続したり、贈与されたりした場合は路線価が税額を計算する際の基準となります。納税の必要がない場合でも土地の分割や売買する際の価格の目安になるなど路線価の利用場面は多いので、これから住宅購入をご検討の方には一つの目安として、路線価も参考にされる事をお勧めします。

■時価の目安となるのは、路線価を0.8で割った価格？！

路線価は1月1日時点の土地1平方メートル当たりの標準価格のことですが、国土交通省が例年3月に公表する公示地価の8割が目安となっており、公示地価がない地域は不動産鑑定士などの意見をもとに決定されています。実際の取引価格や経済情勢などを反映して変動します。ちなみに、2021年の全国平均の路線価は前年比0.5%減と、6年ぶりの下落となりました。残念ながら新型コロナウイルスの感染拡大による景気停滞の影響が大きかったようです。一方で下落は一時的で、当面、地価は底堅く推移するとの見方は根強い様子です。

地価が上がれば保有する土地の価値は上昇します。しかし、相続税を考えた場合は価格上昇が相続税の上昇につながる為、喜べない状況となります。

また、これから不動産購入を検討されている方はこの路線価を使って、これから購入予定の土地の評価額を知るのは難しくない。一般的な住宅地なら土地が面する路線価に面積を掛ければ評価額が求められます。上記の国税庁HPの「路線価図」で路線価が出ていますので、地域を選ぶと地図上の道路に千円単位で路線価が記されます。

土地の形状などによっては「補正率」で評価額が調整され、間口が狭い、奥行きが長いといった場合は1より小さい値を掛けて評価を下げます。逆に自宅が正面と側方の2つの道路に面している角地は1つの道路だけに面している土地より評価が高くなります。補正率の例は国税庁のサイトなどに掲載されていますので、参考にしていただければ幸いです。

■路線価はどのようなシーンで使われているのか？！

路線価が使われているシーンを見てみると、「土地の相続税評価額の算出」、「相続時の土地の分割」、「配偶者へのマイホームの贈与」「自宅の売買や買い替え」等が考えられます。

路線価はあくまで基準の価格となります。遺留分を巡る紛争などで裁判所に解決を求める本格的な紛争になると裁判所は路線価をそのまま使うことはなく、時価で判断するようです。このような裁判所の依頼で土地の時価は出す際には不動産鑑定士などに評価を依頼することになるようです。

不動産購入時には多くの方が、「価格は妥当であるか？」といった悩みを持たれると思います。その際の一つの指標として、「路線価」を参考にしていただければ幸いです。

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さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

先日テレビで古民家で使われている古木を新しい建物に使いとても人気のある会社が取り上げられていました。
その会社のコンセプトは「古木で、心地よい、空間を作ろう。」

仕入れ方法は古民家の解体工事を請け負い、古木を丁寧に解体し買い取る仕組みのようですが古木は時間たてばたつほど味が出ているようです。
そりが出てしまったりしても継ぎての位置を変えてデザインする、そして新しい空間を作る施工事例はとても素敵空間でした。
柱や梁だけではなく、建具のどはテーブルなどの家具になったりもするそうです。

日本の風土にあった木造住宅の木の素晴らしさを実感いたしました。
築70年越えの我が家もすべて解体して処分するのではなく、うまく資源として
使えないか、しっかり考えなければいけないと思いました。
まずは一部だけでもと思い、床柱など建替えした家に使えないかと思案中です。

今後の住宅は、SDGsを意識しなくてはいけないと思います。

自然との共生、資源や経済の地域内循環、長寿命の家づくり、環境の持続可能性などにつながる選択をする姿勢は、昨今注目されているSDGsの考え方として
これからの住宅購入にも結びつく健康的な家を探してみてはいかがでしょうか。

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購入する土地の種類について注意が必要なケースがあります。

登記された土地の種類「地目」に注目

購入しようと思った物件が決まったら、登記の「地目」も確認してみましょう。

一般的な地目は「宅地」となっているか「公衆用道路」となっているかと思います。

場合によっては、「山林」や「雑種地」になっているケースもあります。

この場合だと、融資を受ける金融機関から「宅地」への地目変更登記を要請されることもあるので、スケジュールにも注意しましょう。

最も注意が必要なケースは、地目が「畑」や「田」になっている場合です。

例えば、購入を検討する不動産が「市街化町区域」の場合であれば、農業員会への「届出」が必要になります。

一方で「市街化調整区域」である場合には、農業委員会の「許可」を取得する必要が出てきてしまいます。

こうなると、購入検討者が農業従事者であるか等の要件が出てきますので、そもそも購入ができないこともあるので注意が必要です。

固定資産納税通知書に記載された「現況」にも注意

もうひとつ注意が必要なケースが、固定資産納税通知書に記載された地目が「畑」や「田」になっていないか、という点です。

登記の地目が「宅地」になっていたとしても、固定資産納税通知書上の土地の種類が「畑」や「田」になっていると、同じように農業委員会への届出や許可が必要になります。

こちらも同じように注意しましょう。

こうした注意すべきポイントは、たいてい販売チラシにも記載してありますが、端っこに小さく書いてあることがあります。

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火災保険を検討する際は、前回の火災保険の基礎知識　知っておきたいポイント（その１）でお話をした「自力再建」大前提を知ったうえ、検討しましょうとお伝えしました。今回は前回の続きとなります。

火災保険は火災だけでなく、種々の災害による被害をカバーする事が可能ですが、なかでも留意して欲しいのは、風水害と地震のリスクが、わが家にとってどの程度深刻かを知り、補償を選ぶことです。止めることのできないこれらの災害は、時に住宅全壊などの甚大な被害をもたらすことがあります。それでも暮らしが続く限り、住まいは必要ですし、住宅が全壊しても住宅ローンの返済は続きます。

したがって、持ち家で他が多額の住宅ローン残債がある、貯蓄があまりない方は、風水害と地震のリスクが、風水害や地震被害に対して、保険による十分な手当てが必要になります。

マイホームの抱える深いリスクは、地域の特性や立地、建物の状況などにより大きく変わってきます。ですから、火災保険の検討に先立ち、わが家にどのような災害リスクがあるのかを見極めることが、補償を選ぶうえでのファーストステップになります。

立地や建物で異なる被災リスクはハザードマップで確認

マイホームの抱える災害リスクを知るには、自治体により作成される「ハザードマップ」を確認するとよいでしょう！

ハザードマップとは、自然災害の被害を予測し、その被害範囲を地図化したもの。全ての市区町村で作成さえているわけではありませんが、洪水や高潮・地震・土砂災害・火災など、各々の地域において必要なハザードマップが作成されています。

ハザードマップを入手するには、各市区町村防災課で配布を受ける、各防災課ホームぺージで確認する、あるいは「国土交通省ハザードマップポータルサイト」から日本中の各市区町のハザードマップを確認するといった方法があります。

https://disaportal.gsi.go.jp/

住宅ローンを利用しての火災保険

火災保険を住宅ローン期間と同期間の長期契約にするケースが多いですが、そうでなくても構いません。ただし、火災保険料を長期一括払い契約にすると、毎年の更新手続きが不要となり、あわせて保険料の割引を受けられる為、１年ごとに同じ契約を更新し続けた場合の全期間トータルの保険料と比較すると、保険料が割安になります。

デメリットとしてあげられるものとしては、契約後長年にわたり契約内容の見直しをしないでいると、いざという時に十分な保険料を受け取れないといった不具合が生じることがあります。その点、長期契約ではつい見直しの機会を逸してしまいがちな為、注意が必要です。
本当のイザに備える保険だからこそ、ご自身が安心・納得できる形で契約したいものです。

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先日、さいたま市中央区の新中里にあるテナントビルの塗装工事の現場に行きました。

今回は手摺り部分の塗装と水浸防止のためのコーキング作業中でした。

この後に外壁の塗装などをしていきます。

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物件探しを行って、いよいよ買いたい物件に出会ったら、次のステップは「買付申込」です。
売主側に対して購入意思と希望金額、その他条件などを伝えて、購入のための交渉を行うプロセスです。

＜住宅購入のプロセスイメージ＞

住宅購入時には購入判断材料としてあらかじめ把握しておいた方が良いことがあるのですが、売買契約を終えてから動き始める方が多く、「事前に知っていたら契約しなかったのに…」という状況も考えられます。

売買契約を締結するまで購入することが決定するわけではないので、買付申込を行ったら可能な限り最短のスケジュールで売買契約を締結できるよう動きます。
買付申込後は思った以上に早くスケジュールが進行するのです。
不動産会社に言われるままにあれやこれやと流されて、気が付いたら売買契約の予定が決まっていた…なんてことにならないように、今回は買付申込に当たって最低限やっておくべき事項を3つご紹介いたします。

マンションと戸建てで判断が異なるので、今回は木造戸建てに焦点を当てます。

第3位　住宅ローンの事前審査

買付申込時にやっておいた方が良いことTOP3の第3位は「住宅ローンの事前審査」です。
正しくは買付申込時ではなく、買付申込前にあらかじめやっておくべきことなのですが、意外と住宅ローンの事前審査の重要性をご存じでない方が多いので第3位として挙げました。
買付申込にあたって住宅ローンの事前審査は必須です。基本的には事前審査が終わっていないと買付申込が成立しないことの方が多いです。
住宅ローンの事前審査とは言い換えると支払い能力の証明です。
売主にとって避けたい状況は、住宅ローン特約による売買契約の白紙解約です。
売買契約に費やした労力が無駄になりますし、さすがに売買契約が予定されているのに他の方と交渉する訳にもいかないので機会損失と言えます。
当然ながら売主にとって負担が大きい住宅ローン特約による売買契約の白紙解約を避けるために、売主側の仲介会社は買主の支払い能力を厳密に見定める必要がある訳です。
住宅ローン事前審査は物件探しの前にやっておくべきことです。
住宅購入を検討されていてまだ事前審査を行っていない方がいらっしゃれば、なるべく早めに事前審査を行うことをお勧めします。

第2位　リフォーム履歴を確認する

買付申込時にやっておいた方が良いことTOP3の第2位は「リフォーム履歴を確認する」です。
新築住宅ではないので、その建物をどのように使ってきたのかは重要な購入判断材料です。
まずこれまで一度もリフォームしていない場合ですが、外壁・屋根の耐用年数から築浅の物件であっても購入時もしくは購入してから数年でリフォームが必要になる可能性があります。
住宅ローンを組んでしまうと、追加のリフォームローンが使いにくくなるので、住宅購入時に防水対策のリフォームをあわせて実施した方が良いでしょう。
もし購入検討中の物件がリフォーム済みの場合は何をリフォームしたのかが重要となります。
設備の交換程度なら良いのですが、壁を撤去を伴う間取り変更リフォームが行われている場合は、耐震性が損なわれている恐れがあります。
最も注意すべきなのは増築です。
確認申請を伴うリフォームならまだ良いのですが、10m2以下など確認申請が不要な場合もあり、確認申請を伴っていない増築は、増築部分が未登記でローン審査に引っかかったり、木造なのに鉄骨を使用しているなど耐震診断対象外となる混構造の状態になっている恐れもあります。

リフォーム履歴を確認するタイミングは3つです。

一つ目のタイミングは内見予約時にスケジュール調整のついでに確認することです。
リフォームの詳細まではヒアリングできないかもしれないですが、リフォーム履歴の有無くらいは確認できます。

二つ目のタイミングは内見時です。
売主が同席している場合は直接聞けば良いですし、売主側仲介会社の立ち合いの場合も、その場で回答を得られないとしても質問することができます。
売主も売主側仲介会社も立ち会わない場合は後日確認となります。

三つ目のタイミングは買付申込前です。
購入意思が固まってこれから具体的な手続きに入るというタイミングなので、確認できないということはほとんどないです。
ただし、こちらから質問しないと情報提供してくれないので、忘れずに確認するようにしましょう。

質問は「これまでリフォームを行ってことがあるか？」「どこをリフォームしたか？」の二つです。簡単ですね。

リフォーム当時の資料（図面や仕様書など）は残っていない場合が多いので、リフォーム履歴がある場合は、リフォームした箇所と内見時の写真を持ってリフォーム会社に早めに相談した方が良いです。（できれば内見に同行してもらった方が良い）

売主が実施したリフォームによって、どうしようもない状態になってしまっている住宅もあるので、リフォーム履歴の確認は本当に重要です。

第1位　住宅ローン減税を適用する方法を確認する

買付申込時にやっておいた方が良いことTOP3の第1位は「住宅ローン減税を適用する方法を確認する」です。

住宅ローン減税は住宅ローンを組んで住宅を購入すればもれなく使えるものではありません。
中古住宅の場合は築年数の要件があります。

判断が難しいので、買付申込の際に担当している仲介会社に、「住宅ローン減税が利用できるか？」「住宅ローン減税を利用するための方法」を必ず確認するようにしてください。

築年数の要件を超える住宅の場合、耐震改修工事や瑕疵保険加入のための劣化改修工事が必要となるケースが考えられます。
これらの改修工事はインスペクションを実施しないと、改修工事にどれくらい費用がかかるかなどの詳細情報がわからないので、インスペクションを行うタイミングが重要となります。

築後年数要件越えの住宅ローン減税の手続きには仲介会社の協力が不可欠ですが、中には全く協力してくれない事業者もいるので、担当する仲介会社の協力体制を確認するという意味でも、買付申込時に住宅ローン減税の確認を行うことをお勧めします。

以上、買付申込時にやっておいた方が良いことを3つご紹介しました。
今回ご紹介したもの以外にも確認した方が良いことがあるのですが、物件の状態や取引の状況で判断が異なるので、担当する仲介会社に「買付申込にあたって確認しておくことはありますか？」と質問してください。
今回ご紹介した3つが出てこない場合はその仲介会社を通じて購入するのは見合わせた方が良いかもしれません。
また、購入判断材料はなるべく多く得てから取引を進めたいという考え方もわかるのですが、買付申込前に時間をかけてしまうと、他の人に売れてしまう恐れがあります。
不動産売買契約を締結するまでは物件の購入が確定しないということも念頭に置いて判断する必要があると思います。

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突然ではありますが「マイ・タイムライン」という言葉をお聴きになられた事はありますか？

■ マイ・タイムラインについて

マイ・タイムラインとは住民一人ひとりのタイムライン（防災行動計画）であり、台風等の接近による大雨によって河川の水位が上昇する時に、自分自身がとる標準的な防災行動を時系列的に整理し、自ら考え命を守る避難行動のための一助とするものです。その検討過程では、市区町村が作成・公表した洪水ハザードマップを用いて、自らの様々な洪水リスクを知り、どの様な避難行動が必要か、また、どういうタイミングで避難することが良いのかを自ら考え、さらには、家族と一緒に日常的に考えるものです。

つまりはこれから不動産購入を考えている方は、ハザードマップを確認し、家族でいざという時の備えを確認しあう行為が「マイ・タイムライン」の作成につながっていきます。

近年、集中豪雨や台風の発生回数が増えており、毎年のように水害のニュースが多く報道されます。その為、もし該当エリアの住宅購入を検討される際にはいざという時に備え、世帯ごとに避難計画を決めておく事が重要です。しかし、「マイ・タイムライン」が広がっていないようです。

国土交通省のホームページには「マイ・タイムライン」の取り組みの事例集がPDFで公開されていますので、参考にしていただく事をお勧めします。
https://www.mlit.go.jp/river/bousai/main/saigai/tisiki/syozaiti/mytimeline/pdf/jirei.pdf

■ 不動産購入時にはハザードマップを必ずご確認いただき、「マイ・タイムライン」を作成する？！

不動産購入時に把握しておいて欲しい事として、ハザードマップの確認です。しかし、NTTドコモモバイル社会研究所が全国の10～70代を対象に行ったウェブ調査（有効回答8837人）では「（自宅周辺の）ハザードマップを知っている」と回答された方は4割弱にとどまっていたようです。
https://www.moba-ken.jp/project/disaster/　

もしハザードマップを確認した事が無いようでしたら、下記サイトも参考にしていただければ幸いです。
https://disaportal.gsi.go.jp/

■ マイ・タイムラインの作成手順について

マイ・タイムラインの検討は、洪水ハザードマップ等を用いて居住地などの自ら関係する水害リスクや入手する防災情報を「知る」ことから始まり、避難行動に向けた課題に「気づく」ことを促し、どのように行動するかを「考える」場面を創出することが重要です。

また、他者の意見等を参考に自分自身に置き換えて「気づく」こともあるため、ワークショップ形式による検討を推奨しており、行政は全力でそれら検討の支援を行うことが求められています。詳細については下記、国土交通省の「マイ・タイムラインかんたん検討ガイド」をご参照下さい。

https://www.mlit.go.jp/river/bousai/main/saigai/tisiki/syozaiti/mytimeline/pdf/kentouguide.pdf

被災世帯にアンケートを実施してみると、多くの方が「自分が被害に遭うとは思っていなかった。」と答えられるようです。

「備えあれば患いなし」と言われますが、不動産購入時には必ずハザードマップを確認し、もし検討不動産がある立地が危険該当エリアだった場合には「マイ・タイムライン」の作成もご検討いただければ幸いです。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

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お住まいの重要事項説明を受ける際に注意すべきチェックポイント解説、今回は手続きを忘れがちな買戻し特約登記です。

住宅供給公社などの物件に付けられた買戻し特約

住宅供給公社などが分譲したマンションの場合、購入の所有権移転登記と併せて、「買戻し特約」という登記が付けられているケースがあります。

この買戻し特約とは、売買代金の支払が滞った場合などに備えて、分譲会社が付けておく特約です。

買戻し期間は10年とされることが一般的です。

そしてこの買戻し特約も、抵当権などと同じように登記簿に記録がされています。

買戻し期間が満了した場合の手続き

特に支払などに問題もなく、買戻し期間の10年が経過した場合には、この買戻し特約の登記を抹消することになります。

ただ、この抹消手続きがされず、何十年も放置されてしまっているケースもあります。

こうした物件を購入する場合には、引渡し時までにきちんと買戻し特約の登記を抹消してもらうことになります。

ただ、この手続きをする場合にも、郵送で供給公社へ手続きの依頼をし、改めて書類を郵送してもらう等の手続きが必要になります。

時間的な余裕も必要になりますので、注意が必要です。

長期間保有していた売主物件は要注意

今回の買戻し特約のように、売主が長期間保有していた物件の場合には、登記の権利の状況も更新されておらず、思いがけないややこしい手続きが発生するケースがあります。

売主の住所が古い住所のまま、消えているはずの権利が消されていない、そもそも権利証が紛失している、といったトラブルも見受けられます。

こうしたトラブルについても、時間さえあれば解決は可能です。

ただ、スケジュールがタイトな場合ですと、手続きが思うようにいかないといったケースも発生してしまいます。

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2021年9月のフラット35金利は、20年以下も21年以上も据え置きとなりました。

大手都市銀行の動向は、固定期間10年の最優遇金利について、大手都市銀行5行はすべて据え置きとなりました。

小幅な増減を繰り返していますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

【フラット35 9月実行金利】

借入期間15年～20年 0.95％（先月±0.00%）
借入期間21年～35年 1.08％（先月±0.00%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

2021年1月にフラット35の制度改正が行われました。

主な変更点は下記の通りです。

〇【フラット３５】Ｓ（金利Ｂプラン）の省エネルギー性の基準見直し

現行　：「断熱等性能等級４の住宅」又は「一次エネルギー消費量等級４以上の住宅」
変更後：「断熱等性能等級４の住宅」かつ「一次エネルギー消費量等級４以上の住宅」

〇【フラット３５】リノベの要件見直し

既存住宅の流通促進及びストックの質向上を一層推進するため 、リフォーム規模要件が導入されるとともに、【フラット３５】リノベ（金利Ｂプラン）の住宅要件が緩和されました。

〇【フラット３５（リフォーム一体型）】の借入申込み受付終了

制度改正に関する詳細はフラット35のホームページをご覧ください。

【フラット35制度改正お知らせページ】
https://www.flat35.com/topics/topics_20200131_2.html

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9月1日は防災の日です。
防災の日は『台風や高潮、津波、地震等の災害について認識を深め、それらの災害について大暑する心構えを準備するため』として、制定されました。

今年もすでに局地的な豪雨災害によりたくさんの方が被災されています。
その中で日頃の防災に対しての準備により災害を免れた方の紹介がされていました。
地域全体で避難訓練を夜間も行っていた為、実際に豪雨の際の避難が夜間にも拘わらず無事、地域全員が避難できたそうです。

この話はとても参考になります。
地域でこの様な取り組みを行って頂けるのであれば是非参加したいと思います。

自分でできる事として、まずは家庭内での取り決めとして高齢者（我が家では両親）を誰がどこに避難させるかを決めることです。
また、子供たちは成人ですので自分の行動範囲で日頃から避難先を確認してもらうように話し合いをする。

毎年避難方法、連絡方法、避難グッズの準備などはこのタイミングで新しい情報を取り入れて、家族でよく話し合っておくと良いと思います。

また最新避難グッズは日々進化しています。
最近見つけたいいなと思った避難グッズとあると便利なものがありましたのでご紹介します。

避難グッズ

・道具なしで5秒で空気が入るエアーベッド
・懐中電灯型ソーラーランタン
・キャンプストーブ（焚火、スマホ充電）
・非常用 保温アルミシート寝袋型

あると便利なもの

・レインコート
・ラップ
・筆記用具
・身分証
・ポリ袋
・軍手

防災の日は非常食の賞味期限やお水の賞味期限などのチェックする日にしてはいかがでしょうか。
賞味期限が近づいている非常食は美味しく頂きあたらしいものを補充する。
近年の非常食はお米やおこわ、おもちなどからパンやパスタなど進化しています。
家族でたのしみながら防災準備をしてみてはいかがでしょうか。

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多くの方は、住宅購入時に火災保険の契約をしています。しかし、住宅購入が進んでいきますと、様々な手続きに追われます。そのため、数多の手続きの一つとして、勧められるまま、あわてて契約に至るケースも少なくないようです。何もない時に基礎知識として知っておいていただければと思います。

しかし、火災保険はただ入りさえすればよいというものではありませんし、どの商品も同じというわけでもありません。わが家のリスク状況に合った、適切な火災保険を選ぶことが、本当の安心につながります。

ココでは、マイホームが各種火災による被害を受けたとき、わが家はどのような状況に置かれるのか、そしてそれに備えるための火災保管はどのように選べばよいのかを確認していきます。住宅購入時の諸手続きに先立って余裕をもって検討しておけば、わが家にフィットしたリーズナブルな火災保険を選ぶゆとりも生まれます。

隣家の失火による延焼被害でも賠償請求はできない

火災保険の内容を検討する前に、まず知っておいて欲しいことがあります。それは、各種災害で住宅や財産に損害を受けた場合、国や自治体からの被災時の支援は限定的で、自力再建が原則であるということです。

まずは火災ですが、あなたが火災を発生させなかったとしても、隣家の火災でマイホームに損害を受ける可能性があります。しかも、隣家がうっかり発生させた火災させた火災で損害を被っても、火元の隣家に賠償請求出来ないのをご存知でしょうか。

これは、民法の特別法である通称「失火責任法」で、火元が故意または重大な過失で発生させた火災でない限り、延焼先に対する賠償責任は負わなくてよい、と定められているためです。

延焼に至らずとも被害を受けることはあります。近隣住宅の火災を食い止める消火活動のためにマイホームが破壊されたり、近隣住宅の消火活動によりマイホームに深刻な水濡れ被害が生じるなどです。しかし自分に全く落ち度がないこうした被害でも、誰からもカバーは受けられません。こうした被害への準備をなんもしていなければ、マイホーム、そして家計は、将来にわたり非常に大きなダメージを被ることになるかもしれません。

自然災害で被災しても公的支援は限定的

また、自然災害の場合も同様です。近年では、東日本大震災はいうまでもなく、それ以外の風水害や竜巻などの自然災害が各地でたびたび発生しています。しかし、こうした自然災害で住まいを失っても、国や自治体からの支援は限定的なものにとどまるのです。

一定規模の被害をもたらした被害については、「被災者生活再建支援法」が市区町村単位で適用されます。この法律が適用された自治体の一定の被災者は、被災者生活再建支援制度による支援金が給付されます。

支援金の給付の仕組みは2段階で、住宅の被害程度に応じて全壊100万円、大規模半壊50万円の基礎支援金、そして住宅の再建方法に応じて50万～200万円の「加算支援金」が持ち家・賃貸問わず給付されます。（単身世帯の支援金の額は4分の３）

つまり、住宅が全壊等した申告な被災世帯には支援金が給付されるとはいえ、その額は最大でも3000万円にとどまるのです。

「自力再建」が原則だからこそ、火災保険・地震保険で備えを

被災時の支援がこのように限定的なのは、マイホームや家財は私有財産であり、個人の資産形成を税金により補填しないという政府の考えに基づいています。ですから火災にせよ自然災害にせよ、自分に落ち度のない災害で被害を被っても、暮らしは自力再建が基本。
これが私たちを取り巻く現実であることを、まずは認識する事が大切です。
こうした理由から、種々の災害への曽根として、火災保険（あるいは共済）は誰もが必要とする優先度の高い保険と言えるでしょう。

ですから、火災保険を検討する際は、この「自力再建」大前提を知ったうえ、検討していただければと思います。

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