スタッフブログ：月別: 2021年10月

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

土地を買って家を建てるパターンや建築条件付き宅地を買うパターンでは、土地選びが最初のステップになります。
土地選びにはいろんな要素が関係してくるので、一つ一つ確実にチェックしていきましょう！本日はポイントその2です。

隣地との関係は、後々まで影響してくる

▼そもそも境界不明のケースが多い

敷地のチェックで重要なのが、隣地との境界です。

新しく造成された宅地なら測量をして、境界杭をきちんと入れていますが、昔からの住宅地では協会が不明になっていることが少なくありません。

境界杭で一般的なのンは、コンクリート製で赤く十字が刻まれているものです。その他、コンクリート製で←がついているもの、道路側溝の上に既存のプレートで←になっているものなど、色々あります。
中には、境界杭であっても中心線がどこかわからんくて困るケースもあります。

もし、境界が不明なら、周囲の土地の所有者全員の立会で画定する事になります。都合が合わず、何日もかけて画定することも珍しくありません。

境界画定は、出来るだけ早めにする方がいいです。土地を購入するなら、契約前に売主側で画定してもらうことです。それも、きちんと杭を入れて、誰が見てもはっきりわかる形で行うことです。
現在は、隣地所有者との関係が良く、口頭での合意で問題が無くても、将来、例えば相続が発生すると相続人との間で揉めたりしかねません。なお、境界上に杭や塀などを設置する場合、費用は原則として隣同士で折半する事がほとんどです。

▼視線の関係や、設備点検の空間にも注意

隣地との間では、建物の位置関係にも注意が必要です。
例えば、都市部では、建物同士が非常に接近していることがあります。軒が振れる寸前だったりすると、建て替えの時に管理注意が必要です。手作業になりますから費用もかさみます。あるいは、隣のカーポートギリギリに建物立てると、冬、雪が屋根から落ちてカーポートを壊したり、車に傷をつけたりする危険があります。

そもそも隣との敷地との間隔は、ある程度確保しておかないと、外壁に取り付けた給湯器や敷地内の排水桝のチェックが出来なくなってしまうので、注意が必要です。

その他、視線も重要です。隣家のバルコニーや物干し台、窓の位置によっては視線がきになり、間取りを考える上で、一定の成約にもなる可能性があります。

このように、隣地との関係は、最初によく確認しておかないと、あとあと建物を設計する時やさらには暮らし始めてから、いろいろなトラブルのもとになってしますので、最初によく見ておきましょう。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

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ドクトールと言う言葉を聞いた事がありますか。

これは先日報道番組で紹介されていました商品の名前です。
今年の７月、静岡県熱海市で起きた大規模な土石流がおき、盛り土と言う言葉がニュースでも特集が組まれていましたが気候変動による大雨で土砂災害が多発しています。
静岡県熱海市の大きな被害から浮上したのが盛り土の問題です。
本日のニュースでは、盛り土された土地の前の所有者である不動産管理会社の元代表に対する業務上過失致死の疑いなどで本格的な捜査が入ったそうです。

この盛り土問題を受け、全国に5万ヵ所以上ある盛り土の実態調査が始まったそうです。
原因の一つとされる「建設残土」をめぐり、規制を強化する自治体、安全な活用する方法を模索する企業が紹介されていました。

その中で千葉県の自治体が盛り土の危険な場所の対策にこのドクトールを開発した会社と一緒に土地の改良を試みを取材されていました。

建設工事で出る「建設残土」は、産業廃棄物とは異なり明確な規制がなく、埋め立てや盛り土の現場で不法に投棄されてしまうケースもあり、そんな残土問題を解決しようとしている、ベンチャー企業が残土の様々な処理方法の開発に取り組んで20年にわたる研究で、独自の土壌固化材「ドクトール」を開発したそうです。
環境にやさしく、地震や土砂崩れにも強いということでしたので今後の問題がある土地の改良に是非とも役立ててほしいと思います。

ドクトールとは

ドクトールとは、建設発生不良土をその場で高品質に改良・安定化する不溶化剤です。
再泥化しにくい特色を持ち建設現場など即効性が求められる場面で強みが発揮できます。

無機系リサイクル資源を有効活用した環境負荷低減型の土壌改良工法で建設残土や泥土、建設汚泥、浚渫土等を再利用するための無害で環境負荷もい固化材の提供をコンセプトに開発されました。

今、問題になっている環境問題や自然災害がおきる一方、企業が持っている知識を用いて土地改良ができることはとても素晴らしい事だと思います。
二度と人為的な被害に合う事がないよう、そして自分たちの身の周りの人たち被害が起きないようたくさんの知識を持つことの大切さを実感させられた番組でした。
お住まい探しの方や持ち家の方へ少しでもお役に立てば幸いです。

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日本は地震大国です。
大きな地震被害に見舞われるたびに構造性能が検証され、建築基準法がアップデートされて来ました。
現行の基準に比べると不足する性能を補う工事が耐震改修工事と呼ばれるリフォーム工事です。
住宅の耐震化は国交省が掲げる住宅政策の一つでもあるので、耐震診断や耐震改修工事に対する補助制度が設けられています。
今回は中古戸建てを購入する際の耐震の補助制度についてご説明します。

制度のルールは全国共通ではありません

耐震性に関係する補助制度は様々ありますが、ここでは自治体が運営する耐震診断・耐震改修の補助制度についてご紹介します。
制度は自治体によって運営ルールが異なりますが、多くの場合、耐震診断や耐震改修工事にかかる費用の一部を自治体が補助するという制度となります。
耐震改修工事だと自己負担率1/3、補助上限50万円～100万円といったようにまとまった補助が得られるケースが多いので、耐震改修工事をお考えの方はぜひ活用したい制度になります。

原則として持ち家に対する補助制度

自治体の耐震に対する補助制度は15年くらい前から運用されている比較的歴史の古い補助制度と言えます。
耐震の制度が策定された時期は住宅購入は新築の取引が中心で、中古住宅の取引は一般的ではありませんでした。
従って、自治体の耐震の補助制度は持ち家に対する制度という位置づけとなっているものが多く、所有の要件や居住の要件が設けられています。
所有の要件や居住の要件が設けられており、中古住宅取引の特例などが設けられていない場合は、中古住宅の取引が完了しないと補助制度の申請ができないこととなり、取引スケジュールによっては補助制度を利用したくてもできないケースが懸念されます。

耐震改修工事を検討する場合は必ず役所へ相談を

冒頭に記載したように補助制度の運用ルールは自治体によって異なります。
従って補助制度に関する正確な判断を得るには役所へ相談する必要があります。
中古戸建てを検討していて、耐震改修工事をお考えの場合は、早めのタイミングで役所へ相談した方が良いです。
補助制度には様々な要件が設けられています。
築年数の要件はほとんどの制度で設けられていますが、旧耐震しか対象にしていない自治体と平成12年5月以前までは利用できる自治体とが存在していて、正確な情報を確認した方が良いです。
※旧耐震の建物は既存不適格住宅という位置づけになるため、旧耐震しか対象にしていない自治体が多いです。
中には補助制度が利用できるエリアを設定している自治体もあります。
最終的に補助制度を利用できるかどうか、申請を受け付けるのは自治体になりますので、補助制度のことは役所に確認するのが一番です。

手続きの流れを必ず確認する

耐震改修を行うまでには、
1：耐震診断
2：改修設計
3：改修工事
の大きく3つのプロセスがあります。

耐震診断は「簡易診断」と「精密診断」に分かれて運用されている自治体があり、
・自治体の耐震診断の補助を受けなくても耐震改修の補助だけ利用できる
・「簡易診断」もしくは「精密診断」のどちらか一方だけで良い
・「簡易診断」→「精密診断」の順で耐震診断を行わなければならない
のいずれかの手続きとなります。

また、ほとんどの制度がまず申請を行って受理されてからしか診断や工事を実施できません。
ポイント還元型の補助制度のように、先に工事を実施しておいて、後から精算という形式の制度ではないので注意が必要です。

更に診断や工事を実施する事業者が登録制度になっている自治体も多いです。
工事業者の要件が定められている自治体では、耐震の補助制度を利用できる工務店やリフォーム会社を選択しないと補助制度が利用できません。

取引スケジュールにも関係しますし、リフォーム会社選びにも影響するので、物件が決まってからではなく、築20年を超える中古戸建て住宅を検討する場合は、予め役所で手続き方法や補助制度の要件を確認した方が良いです。

住宅ローン減税との関係

中古住宅の取引で耐震関係だと住宅ローン減税のための耐震基準適合証明書が挙げられます。
せっかく耐震改修工事を実施するのですから、住宅ローン減税も利用できた方がいいですよね。
住宅ローン減税だけなら良いのですが、自治体の補助制度が絡むと要注意です。
住宅ローン減税と耐震の補助制度は別の制度で、連動していません。
相談や申請を行う窓口も異なります。
そもそも住宅ローン減税のための耐震基準適合証明書も自治体の補助制度も手続きは非常にややこしく、両方を実現するのは困難で、制度に精通した建築士に誘導してもらわないと失敗する恐れがあります。

住宅ローン減税と耐震の補助制度を両方使いたい場合に問題となるのが、所有や居住に関する要件です。

住宅ローン減税の手続きを行うために耐震基準適合証明書仮申請という手続きが必要になる場合があるのですが、この仮申請は所有権移転前に行います。
しかし所有や居住の要件がある場合は、所有権移転後にならないと申請できないことになり、両方を利用するというのが難しくなります。（こういった状況のための特例手続きが用意されている場合もありますので必ず役所に相談して判断を仰いでください）

更に居住の要件により、居住開始してからでないと補助制度の申請が行えない場合は、住宅ローン減税との併用はできなくなります。
所有権移転後に耐震基準適合証明書を発行する場合は、所有権移転後居住開始までに耐震改修工事を行って耐震基準適合証明書を発行する必要があるからです。

今回は自治体の耐震診断・耐震改修の補助制度を主に取り上げていますが、耐震改修工事に関する補助制度は他にもあります。
使えるものなら全部利用したいところですが、併用不可の制度もありますので注意が必要です。

それぞれの制度は独立して運用されているものであり、最終的には役所や国にたどり着きますが、制度が連動していることはほとんどなく、相談・申請窓口は制度ごとに設けられていると理解しておく必要があります。

役所に相談する時に確認すること

文字だけで説明しても、具体的にどうすればよいのかわからないと思いますので、自治体の補助制度を利用したい場合に役所へ確認した方が良いことを記載します。

1：これから中古住宅を購入して耐震改修工事を行うということをまず伝える

居住や所有の要件を確認するためです。
所有権が移転していない段階や住民票が申請住戸になっていない状態でも申請が可能かどうかを確認します。
ここで所有権が移ってからでないとだめ、とか、住んでからでないと申請できないと判断されると住宅ローン減税との併用が困難になります。※別途税務署や役所の租税課に相談します。

2：耐震改修工事を実施する工務店・リフォーム会社に要件があるか確認する

どの事業者でも良いという制度はほとんどありません。
リフォーム事業者選びに関係することなので、どういう基準で選べば良いのかを確認しておきます。

3：手続きの流れとスケジュール感を確認します

申請書の記載事項や添付書類を確認するだけでなく、おおよそのスケジュール感も確認しておきます。

・申請から耐震診断を実施するまでの期間
・耐震診断終了後、改修設計が提示されるまでのおおよその期間
・改修工事の申請から工事開始までの期間
・工事完了から補助金が実行されるまでの期間

4：本年度の予算

自治体の補助制度は無制限に実施しているのではなく、年度単位で補助金が受けられる件数が限られます。
多くの制度は単年度事業なので、5月くらいから申請受付開始で、12月中には工事完了してください、というようにいつでも利用できるものではありません。
また、予算が限られますので、夏を過ぎると本年度分の予算が終了して次年度を待たなければならないケースも考えられます。
せっかく相談に行くのですから、予算枠の空き状況も確認しておきましょう。

住宅ローン減税との併用を考える場合は所有権移転から半年以内に工事完了

住宅ローン減税には居住要件が定められていて、所有権移転から半年以内に居住開始しなければなりません。
所有権移転後でないと自治体の補助制度の申請ができない場合は、半年以内に工事完了できるスケジュールが組めるかどうかが重要となります。

上手く手続きを進めるためには制度に精通した建築士に相談すること

中古住宅購入時に自治体の補助制度を利用することが難しいことがご理解いただけたと思います。
しかしその難易度をぐっと下げる方法があります。
それは自治体の補助制度に精通した建築士に工事を頼むことです。
できれば住宅ローン減税のための耐震基準適合証明書にも詳しい方が良いです。
ご自身で都度手続きを事業者に依頼しなければならないのと、制度の申請をどんどん進めてくれる事業者とどちらが良いか一目瞭然ですね。
注意なのはその役割を宅建業者に求めてはいけないということです。
宅建業者は不動産取引のプロであり、耐震の補助制度は建築士の領分です。

従って、築20年以上の中古戸建てを買って、耐震改修工事を実施しようとお考えの場合は、物件探しの前に、制度に精通した信頼できる工務店・リフォーム会社を予め選んでおくことが重要です。

そして最も大切なのは、こういったややこしい手続きを相談したいのであれば、工務店・リフォーム会社をお金で選んではいけないということです。
行政手続きを円滑に進めるのも建築士の知識・スキルによるものです。信頼できる建築士は決して安くはないのです。
「最安」のリフォーム会社には建築士すら在籍していない場合が多いので、中古取引の際のリフォーム会社選びは慎重に行いたいところです。

以上、中古戸建てを購入する際の耐震の補助制度についての説明でした。
不動産取引が絡むと手続きが一気にややこしくなるのですが、中古戸建てとリフォームをセットにした取引に慣れている不動産会社も増えてきているので、契約間際ではなく、当初から利用したい制度については相談しておくことをお勧めします。

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■コロナ禍で住宅ローンの返済に困っている方が増えている？！

新型コロナウイルスの感染拡大が続く中、失業や収入の減少で住宅ローンの返済に行き詰まる人が増えています。緊急事態宣言下でも感染者が増え続けるという異常事態です。昨年より政府指導のもと、金融機関は一時的な返済猶予に応じていますが、状況が改善しない場合は、物件を売却してローン清算に充てる任意売却などの対応を迫られているようです。コロナ禍で広がる「我が家の危機」をどのように回避すべきなのでしょうか？

■これから不動産購入を予定されている方に知っておいて欲しい事・・・。

個人的な見解ではありますが、不動産購入時に「資産価値を意識した」かどうかで困り方にも2つのパターンが存在すると思います。

１つ目のパターンは「資産価値を意識しなかった」場合は、おそらく自宅の資産化にも時間が掛かり、なおかつ家が無くなり、住宅ローンの支払いだけが残ってしまう、最悪のパターンが存在します。不動産の資産価値は「立地」でほぼ決まる為、その立地を妥協し、郊外で立派な建物を建てた場合にこのような結末が予想されます。

※これから不動産購入を検討される方には、この点に注意をしてもらいたいと思います。

2つ目のパターンは「資産価値を意識した」場合です。このような方は最初から「立地」にこだわった不動産購入をされる傾向がある為、駅近・利便の良い場所にこだわっている方が多いです。そのようなケースでは建物よりも土地に予算を使われる方が多いかと思います。
現在、主要都市を中心に物件が不足しており、住宅ローンの支払いが厳しくなっている方は、おそらく数年前に購入した方の場合、買った時の値段以上で売却が出来ると思います。
つまりは、1つ目のパターンと比べて、自宅は無くなってしまいますが、住宅ローンだけが残るというような心配はありません。

※マンションをお持ちの方は「AIマンション査定」で個人情報登録なく、自宅価格をお調べいただけます。

■任意売却を選択する前に、やるべき事がある？！

任意売却は、ローンが払えない場合に金融機関の合意を得て自宅を売却する仕組みです。金融機関が裁判所に物件の差し押さえを申し立てて競売にかけると、自宅を追われるだけでなく市場価格よりかなり低い価格で売却され、多額のローンが残ってしまいます。任意売却なら売却までに時間的な余裕ができ、競売と違って情報が公開されることもない事をPRして、任意売却を進める不動産事業者も中にはいるようですが、本来であれば、売却検討者がまずは信頼のおける不動産会社を通じて、自ら売却活動を行い、その結果、どうしても購入者が出てきてくれないような場合に任意売却を選択する事も一つの選択肢だと思います。

新型コロナウイルス感染症で給料が下がり、仕事が減って残業代が出なくなった方など、様々なお悩みをお持ちの方もいらっしゃるかと思います。弊社では、不動産購入時は勿論のこと、購入後のサポートもしっかり対応をさせていただきますので、ぜひ、不動産関係のご相談等、お気軽にいただければ幸いです。

今後の参考にお役立て下さい。

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住宅金融支援機構が提供する、60歳以上を対象にした住宅融資保険付きリバースモーゲージ型住宅ローン「リ・バース60」の利用が伸びているようです。

2021年4～6月分の利用実績の前年同月比では約53％の増加という数字が公表されました。

リ・バース60とは？

リ・バース60は60歳以上を対象とした住宅ローンです。

毎月の支払は利息のみで、元金は、借入人が亡くなったときに、相続人のから一括して返済するか、担保物件（住宅および土地）の売却により返済する、という商品です。

一般的な住宅ローンとの違いは、返済が利息のみ、という部分です。

一般的な住宅ローンでは、利息と元金を月々返済していき最終的に元金を返し切る、というものですが、リ・バース60の場合は、通常の返済期間中は元金を返済しません。

元金の返済は、借入人が亡くなったときに一括、となります。

よりシビアな物件価格の審査

このようにリ・バース60の場合には、相続人が亡くなったときの物件価格だけが金融機関にとっての元金回収の拠り所になります。

そのため、本人の年収や勤務先などよりも、物件価値の重要性がより大きくなります。

きちんと売却して現金化できるのか、将来需要があるエリアなのか、建物の維持管理は期待できるか、などが判断根拠になるでしょうか。

不動産承継ではなく、資産価値の最大活用という視点

このリ・バース60を利用する方法は、資産承継よりも、資産価値の最大活用という視点がふさわしいのではないでしょうか。

子供たちにその住まいを引き継ぐつもりがなければ、将来売却したときに得られる資産価値を、ご自身の生活費などに変換して使い切る、という風にも考えられます。

実際には、注文住宅の建築や、借り換え、リフォームなどにもリ・バース60は利用されているようです。

このように、不動産をただの住まいとしてではなく、価値ある資産として活用する手法も生まれています。

今後は他にも、こうした不動産の資産価値に着目した方法が生まれるかもしれません。

今まで以上に、不動産を終の棲家選びではなく、目減りしない資産として選別するという視点が大切になるのではないでしょうか。

弊社では、こうした資産価値を重視した住まい探しのお手伝いをしております。

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土地を買って家を建てるパターンや建築条件付き宅地を買うパターンでは、土地選びが最初のステップになります。土地選びにはいろんな要素が関係してくるので、一つ一つ確実にチェックしていきましょう！

まずは、立地環境と地盤から

▼現地周辺では、犯罪、嫌悪施設に注目

土地を探す場合、まずは検討している物件の周辺を歩いて、街の雰囲気や生活施設がどこにあるかなどを調べましょう！

注目して欲しいのは、町内の掲示板や電柱の看板です。ひったくり等の注意などがあれば、そうした犯罪が多いのかもしれません。警察では、エリアごとに犯罪の発生情報をホームページで公表しているケースもあるので、それも参考にしてみてください。

（参考）警視庁ホームページ
http://www2.wagmap.jp/jouhomap/Portal
※その他　各県警のホームページ等でお調べしてみてください。

ただ、犯罪が多そうなエリアを避ければいい、というわけではありません。どこで起こるかは確率の問題です。むしろ、セキュリティ対策を意識する事が重要です。

次に注目したいのが、ごみ置き場、工場、高圧電線などの嫌悪施設など、些細なことかもしれませんが、住んだあとで気が付くと、嫌な感じがするものです。初めから納得して買えば、問題ありません。

▼さまざまな兆候でわかる地盤の弱さ
もう一つ、土地の周辺チェックで見逃せないのが、地盤の弱さを示す兆候です。最終的には「地盤調査」を行わないと正確な判断はできませんが、「水たまりができやすい場所は地盤が弱い」ということさえ、知っておけば、周辺の道路を見るだけでかなり推測できます。

例えば、雨が降った翌日でも側溝や道路に水がたまったままだったり、地盤沈下で路肩の側溝がくぼんでいたりする所は、要注意です。周辺の建物の基礎もチェックしてみて、コンクリートにひび割れが多いようなら、間違いなく地盤が弱いエリアです。

地盤が弱いエリア低地であることが多く、低地は大雨で冠水したり、大地震の際は液状化現象が起こったりしやすいので、自治体のハザードマップも確認するようにしてください。ハザードマップというのは、洪水、土砂災害、液状化などの被害を予測した地図で、とても重要です。

地盤を知るには、明治時代以降の古地図も参考になります。昔はどんな土地だったのか、どんな用途に使われていたのかを知っておけば、適切な対策が取れますので、後になって昔は墓場だったなどと知ってショックを受けることもないでしょう。

古地図は、地域の図書館や役所の用法公開コーナーなどに備え付けてありますし、今昔マップ等のサイトを利用しても様々な情報が分かりますので参考にしてください。

（参考）今昔マップ　on the web
https://ktgis.net/kjmapw/index.html

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今回は、いろいろなランキングがある中で住みやすい街ランキングを調べました。
いろいろなサイトありましたのでその中で
東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県のベスト５をみつけましたのでご紹介します。

東京都

第1位　東京都武蔵野市
第2位　東京都文京区
第3位　東京都渋谷区
第4位　東京都新宿区
第5位　東京都台東区

神奈川県

第1位　神奈川県鎌倉市
第2位　神奈川県海老名市
第3位　神奈川県藤沢市
第4位　神奈川県横浜市
第5位　神奈川県厚木市

千葉県

第1位　千葉県印西市
第2位　千葉県成田市
第3位　千葉県習志野市
第4位　千葉県袖ケ浦市
第5位　千葉県浦安市

埼玉県

第1位　埼玉県戸田市
第2位　埼玉県東松山市
第3位　埼玉県本庄市
第4位　埼玉県さいたま市
第5位　埼玉県ふじみ野市

住みよさランキングの算出方法は安心度、利便度、快適度、富裕度の 4つの視点から、20のデータを用いて算出しています。

安心度
・人口当たり病院・一般診療所病床数
・老年人口当たり介護老人福祉・保健施設定員数
・20 ～ 39 歳女性人口当たり 0 ～ 4 歳児数
・子ども医療費助成（対象年齢・所得制限の有無）
・人口当たり刑法犯認知件数
・人口当たり交通事故件数

利便度
・人口当たり小売販売額
・人口当たり大規模小売店店舗面積
・可住地面積当たり飲食料品小売事業所数
・人口当たり飲食店数

快適度
・転出入人口比率
・水道料金
・汚水処理人口普及率
・気候（月平均最高・最低気温、日照時間、最深積雪）
・都市計画区域人口当たり都市公園面積

富裕度
・財政力指数
・人口当たり法人市民税
・納税義務者１人当たり所得
・１住宅当たり延べ床面積
・住宅地平均地価

いかがでしょうか。
いろいろな条件をもとにランキングが決まっているようですので
お住まい探しのご参考にして頂ければ幸いです。

今回こちらのサイトを参考させて頂きました。
https://www.sumai1.com/useful/townranking/

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今年9月に面白い記事が出ていました。

｢20代30代が逃げていく｣観光都市世界一･京都が陥った”破産危機”の真実

https://president.jp/articles/-/49610
※PRESIDENT Onlineなので期間が過ぎると見れなく可能性があります。

京都市の財政が破産の危機だそうです。
実は財政破綻が懸念されている自治体は多く、その中でも京都市は少し前から”有名”な自治体でした。
ここ最近の京都市の動向は上記の記事を読んでいただければよくわかります。

人口転出が止まらない京都市

ホテルバブルからの不動産取引価格の高騰。
普通の人には手が出せない価格となってしまい、住宅を求める若い世代が京都市を去ってしまった、という顛末のようです。

この記事から得られる教訓は「人口が重要」ということです。
京都市のように日本屈指の観光都市であっても、若い世代の人口流出で財政破綻の危機に陥ってしまうのです。

財政破綻をあえて選びますか？

「これから家を買うあなたは、京都市を選びますか？」

この記事をご覧になられている方で、京都市に家を買いたいと考えている方は少ないと思いますので、少し質問を変えます。

「あなたは財政破綻が懸念される街に家を買いますか？」

答えは「NO」です。

それでも「YESだ！」と言い張る方は、北海道夕張市の顛末をお調べいただいた方が良いです。

財政破綻の自治体に待っているのは非情とも言える大規模なリストラです。
職員、職員の給与だけでなく、行政サービスも大規模な整理縮小の対象となります。
北海道夕張市ではごみ処分場の焼却施設の修繕ができず、ゴミが野ざらしになっているというレポート記事がありました。
日本最低レベルの行政サービスのために、日本最高レベルの税金を払わなければならないのが財政破綻した自治体の末路です。

自治体が財政破綻すると人口流出が加速します。
人が減るので民間企業も維持できず撤退します。
大型商業施設が消え、飲食店も消え、やがては交通機関や病院までもが消えていく。

そんな街を敢えて選択する合理的な理由はあるでしょうか？

住宅購入は街選びのチャンス

住宅購入は自分が住む街を選択する最大のチャンスです。
今回の記事のように自治体の財政状況が将来の資産価値に与える影響を検討するのは非常に重要です。

もう少しわかりやすい例を挙げると自然災害があります。
住宅購入はより災害リスクの少ない街を選択する、ある意味最大効果の防災対策と言えます。

話を戻します。
京都市に限らず短期的に財政破綻が懸念される自治体は多いです。
日本は人口減少社会なので、人口が減り続ける街と増え続ける街の2極化がますます進みます。

人口減少、極端な少子高齢社会、家余りなど、これから私たちは全く経験のない新しい社会で生きていかなければならないのです。

実家が近い、
今まで慣れ親しんだ故郷だから、
仕事の都合…、
エリアを選択する理由は様々ですが、ひと昔前の価値観で安易に街選びを行うと将来の選択肢を自ら失ってしまいます。

これからは街選びの重要性が増す時代です。
自治体の人口動態はすぐに調べることができるので、検討している街が現在時点で人が減りつつある街でないかくらいは確認した方が良いです。

家探しを始めるときにポータルサイトの物件情報を見ることから始める人が多いのですが、家を検討するよりも前に街選びをしっかりしておかないと、事業者の甘言に踊らされて快適な住居という贅沢のために、財政破綻の恐れのある街や自然災害のリスクが高い立地を「あえて」選んでしまう恐れがあります。

将来のご自身や家族が困らないよう、まずは「街」に注目してください。

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コロナ禍となり、賃貸から購入を検討されている方も増えていると思います。現在、主要都市を中心に、不動産の物不足状態が続いていますので、「なかなか良い物件がない・・・」と嘆かれている方もいるのではないでしょうか？

さて、不動産購入を検討する際に「終の棲家」という考えが頭をよぎる方も多いかと思います。つい先日も、不動産購入を検討する事をし始めましたが「一生に一度の不動産購入（＝終の棲家）」と思いながら家探しをされている方の相談を受けました。お話をお聴きすると、今まで転勤も多かったので、賃貸暮らし、50歳手前で不動産購入を検討し始めたようです。

■「終の棲家」という考えを持って不動産と向き合う？！賃貸と売買の違いについて

そもそも「自宅は買わなきゃいけないもの」と思っている人は多いのではないでしょうか。自宅を購入すべき理由をいくつか整理してみますと、賃貸暮らしにはいくつかのメリットがあります。最大のメリットは「気軽に住み替えられる」ということだと思います。年収の増減、特に下がったとき「家賃の低いところに住み替える」という選択肢があるのは賃貸の方が気軽に変更が出来ます。しかし、自宅を購入された際にもその選択肢が無いわけではありません。一方、デメリットもあります。それは「永遠に家賃を払い続ける」ということです。老後になって年金生活となった場合でも確実に発生する家賃というコストは無視できません。公的年金は終身受給できる大きな生活の支えですが、金額の水準を見ると、日常生活のやりくりをできる水準ではあっても「家賃手当」相当の額は含まれていないことが分かります。つまりは、賃貸暮らしで生活をし続ける際には、老後資金「2000万円」という貯蓄も必要となる事も一般的には言われたりします。

■賃貸暮らしで生活をし続ける際には、老後資金「2000万円」という貯蓄が必要な理由

生涯賃貸を選択した場合、家賃は生きる限り発生する固定費なので「老後の家賃」をしっかりためてからリタイアする必要があります。例えば65歳で引退、90歳まで暮らすと仮定し、月6万円のシンプルな部屋に住む事を前提に考えます。65歳で用意すべき家賃総額はなんと1800万円です。更新料や家賃保証料などを含むと2000万円程度は考えておいたほうがいいでしょう。「老後の家賃2000万円問題」なのです。

■「資産」となる不動産購入の仕方について

「いつでも資産化できる家の買い方」良く賃貸より、売買で購入すると「任意売却」「競売」といった家を取られ、多額の住宅ローンだけ支払わされると思っている負の側面だけを見ている方がいます。しかし、不動産については購入代金-売却代金が大きくマイナスとなる（多額のローン残高が残る）買い方だと、普通の人には家は何回も買うことができません。ですが、売却代金でローン残高が0になる買い方であれば、家（住宅ローン）という呪縛から解き放たれ、自由な選択が可能です。つまりは、後者の不動産購入をお勧めしています。

子育てのために買った家は、子育てが終わったら過剰スペックとなり、子供部屋はまったく使っていないというご自宅も多いかと思います。つまりは持て余す家に住み続け、老後の資金が必要な際に捻出が出来ずにいるといった方も多くいます。上記の「終の棲家」といった考えが足かせとなるケースもありますので、個人的には自分のライフスタイルに合わせて、住み替えが出来るような余力を持った不動産購入も一つの選択肢ではないでしょうか？

ぜひ、今後の不動産購入の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

土地や建物を所有している方に相続が発生した場合、これまでは名義変更（＝相続登記）の申請については、期限が設けられていませんでした。

そのため、名義変更されることがなく、所有者が不明となってしまう不動産が多く発生していました。

そこで、新たに相続登記を義務化して、登記を行わなかった場合には、過料（かりょう）という罰金を科すという法律が制定されました。

相続登記は３年以内に

まず、相続の登記の申請期限が、「相続で不動産を取得したことを知ったときから３年以内」とされました。

相続が発生したときからではなく、自分が相続人となり、その不動産を取得する権利があることを知ったとき、という規定です。

具体的な「知ったとき」の証明については、今後の情報を待つことになります。

過料は最大10万円

そして、相続登記を怠ったときの過料（＝罰金）は最大10万円とされました。

ただ、遺産分割協議がまとまらず、相続登記を申請することができない等の場合には、自分が相続人であることを届け出ることで、この罰金を免れることもできるようです。

住所変更についても登記が義務化

相続の登記と同じように、住所への変更があった場合にも住所変更の登記を行うことが義務化されました。

不動産を購入する場合、不動産の決済と登記は同日に行うため、引越し前の住所で登記をすることがあります。

これまでのケースでは、決済日に鍵を受け取り、引越しを済ませ、住民票を異動させて免許証や銀行の住所変更を行うと一段落してしまい、登記の住所を変更しなかった、という方が多かったと思います。

登記上の住所を変更しなくても、特段不便はなかったからです。

ところが、今後はこの住所変更も義務化されましたので、きちんと申請を行うようにしましょう。

不動産を保有している場合の手続きが増えることになりますが、IT化が進むことにより、こうした手続きも簡便に行える方法も浸透していくのではないでしょうか。

法改正だけでなく、手続きのシステム化も同時に進んでいくことを期待したいです。

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中古住宅購入して、いざ引っ越し。
引っ越し直前や、引っ越し時にエアコンの取り付け工事を頼む方が多いのですが、ここで注意が必要です。場所によっては、設置工事費用がかなり掛かることがあったり、「ウチでは設置が出来ません」と断られることもあります。

「家電の取付工事なんて、どこに頼んでも一緒では？」という声も聞こえてきますが…。実はこの「設置工事」、設置業者によって驚くほどにクオリティが異なります。
必ず、エアコンは、設置工事会社に下見をしてもらいましょう。

下見をしてもらい、室内機と室外機までの距離、隠ぺい配管等、現場を見て、専門家が判断してくれます。その時に必要な工事費用の見積もりも出してくれますので、後々のトラブルも少ないです。ところが、業者の下見もなく、いきなり設置工事に来られた場合、エアコン機器を持ってきて、その場でいくら追加ですや、「ウチでは設置できません」と言われるよりはきちんと事前に見てもらった方がいいでしょう。

家電量販店でエアコンを購入する場合は特に注意が必要です。
なぜなら、エアコン設置工事費用（標準取り付け費用）込みで◎◎万円という形で販売しているものが多いので、消費者はそれで購入出来たと思ってしまいますが、いざ取り付けに来た場合、無料で終わることは意外と少ないものです。

家電量販店は、自社のスタッフが取り付けることはほとんどなく、家電量販店から依頼を受けた下請け業者が取り付ける場合がほとんどです。この場合、購入店と設置業者は別会社。つまり、実際に家電の取付工事を行う業者は購入者の事を知りません。
お客様が購入に至った経緯も、思いも知らぬまま「依頼されたから」設置工事を行います。

業者にとっては、取付工事を行ことこそが仕事。丁寧さよりも作業効率を重視するケースが見られます。1日に少しでも多くの家電を取付つけた方が利益が上がるので、当然と言えば当然です。下見をしていない場合は、面倒くさい工事だった場合は、「うちでは設置できませんと」言って断ることもありますのでご注意ください。（※もちろん下請け業者でも、きちんと仕事を行う業者はたくさんありますので、今回のお話はあくまでも可能性の一つです。）

中古の場合、前のオーナーさんが撤去した際に、冷媒管が短くて設置がこのままでは出来ない、電気系統の内外連絡線というものが短く切られてしまって、別途点検口を設けないと設置ができない等　いろんなケースがあります。

マンションの中部屋等、隠ぺい配管されていたエアコンを設置する場合には、それなりに別途費用がかかることがありますので、設置工事業者には必ず下見をしてもらうことをお勧めします。

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住宅の「構造・工法」は、材料、力を伝えるしくみの構造と、造り方の工法の言葉の組合せによって表されます。

建築の工法には大変多くの種類がありますが、木造住宅には、木造軸組工法と木造壁式工法（ツーバイフォー）
の2種類があります。

木造軸組工法

日本古来の工法で、柱（縦の構造材）に梁（横の構造材）を組み合わせて建てることから「軸組み」と呼ばれます。
在来工法とも呼ばれ、柱に梁を渡し、屋根を先行して建築する、日本の気候風土に合わせた工法です。

木材の接合部は、木材を加工し、補助金物で接合する特徴があります。
木材の接合部に金物を使用する在来工法に対し、金物補強をしない工法のことを伝統工法と呼びます。

木造軸組工法のメリット

・建築費用が安い

鉄やコンクリートよりも木材のほうが安価なため、他の工法に比べると木造住宅は低コストと言われています。

・間取りの自由度が高い

部材が規格化されている2×4工法に比べ、木材の長さや組み合わせ方次第で柔軟な設計が可能です。
土地の形状に合わせやすいため狭小地や変形地でも敷地を有効活用できます。

・湿度の調整効果がある

室内の空気が乾燥した場合は木材に含まれる水分が空気中に放出され、逆に、湿度が高くなると木材が室内の水分を吸収するといった作用がある為
快適な空間を維持できるほか、カビや結露の発生を抑制する効果も期待できます。

・耐火性に優れている

木は鉄に比べて燃えても形を維持できると言われています。
火災発生時において木造住宅は、鉄骨住宅よりも住宅の強度が落ちづらいというメリットがあるのです。
これにより最近ではその特長を生かした燃えしろ設計（想定される火事で消失する木材の部分を燃え代といい、燃え代を想定して部材の断面寸法を考えることを燃え代設計という。）で、防火地域でも木造建築が認められてきています。

木造軸組工法のデメリット

・シロアリ被害

かつての木造住宅は、地面一面をコンクリートで覆わない「布基礎」が一般的でしたが、近年では地面一面が厚いコンクリートで覆われた「ベタ基礎」が主流となり、シロアリ被害は減少傾向のようです。

木造壁式工法（ツーバイフォー）

2インチ×4インチの木材でつくったパネルで組み立てていく建築手法です。

北米から伝わった工法です。接合部は、釘と接着剤を利用します。
使用する角材やパネルのサイズはあらかじめ決まっているため、高度な専門技術がない人でも、短い工期で組み立てられる特徴があります。
1階の床・壁、2階の床・壁の順序で行い、屋根は最後に組み立てる為、木造軸組工法に比べ、雨養生をしっかり行える業者を選ぶ必要があります。

ツーバイフォーのメリット

・防火性に優れている

面の多くなる木造枠組壁工法（ツーバイフォー）のほうが、面で炎を跳ね返しやすくなるため、防火性で有利です。

・耐震性

面で構成する木造枠組壁工法（ツーバイフォー）は優れています。

ツーバイフォーのデメリット

・リフォーム時の間取り変更

壁で建物を支えるため、抜けない壁が多く、空間を後から広げることが比較的難しくなります。

・間取りの自由度

使用する角材やパネルのサイズはあらかじめ決まっているため数センチ単位の変更はできない。

などがあげられます。
簡単な説明にはなりますが木造住宅のそれぞれの特徴にでお住まい計画にあった工法を選んでみてはいかがでしょか。

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■住宅ローンの「退職金で一括返済」は返済計画が上手くいかない？！

50代、60代で住宅ローン返済に悩む人が増えているそうです。また、コロナ禍で住宅ローン困窮者も増えております。その為、不動産購入時には計画的な住宅ローンの返済計画は必須となります。また、終身雇用時代が終焉を迎えつつある現在、住宅ローンを組み際には「退職金で一括返済」の計画を入れる事は辞めましょう。

残念な事に住宅ローンを組んだ30～40代のころは収入がほぼ順調に伸びたが、55歳前後の役職定年や60歳以降の定年後の継続雇用などで減収になり、返済負担が重くなる例が多いといいます。また、現在、住宅ローンで50代、60代の負担は増しているそうです。

総務省の家計調査で住宅・土地関連の負債額（負債のある2人以上世帯の平均）をみると、50代は2019年で1045万円と3年連続で1000万円台になり、60代は706万円と10年前に比べ約12%増えています。従来から借りている人に加え、超低金利政策で住宅ローン金利が大幅に低下し、比較的高齢でもローンを借りやすいと考えた人がいることから負債額が増えています。しかし、この超低金利政策で借りられる金額がシミュレーション上では増えていますが、現実は収入を増やせるような人以外は計画倒れになってしまう事も懸念されます。

また、最近は晩婚化などの影響により、住宅購入する年齢が遅くなり、40代でローンを組む人が多くなっています。そのような方は40代で収入は増えているタイミングかもしれませんが、50代、60代を見据えた際には上記の終身雇用制度で収入が増え続けるような計画で住宅ローンを組んでしまうと、住宅ローン返済の落とし穴におちいってしまう事も考えられます。

■不動産購入を検討される方が晩婚化で購入年齢が上がっている！

国土交通省の住宅市場動向調査によれば、注文住宅や分譲マンションを初めて購入した世帯主の平均年齢はここ数年、40歳前後で推移しています。2012年度は37～38歳だったのに比べ2～3歳ほど上昇しました。初購入時の住宅ローンの平均額は3000万円前後。40歳で期間35年、金利1.3%で借りる場合を試算すると、65歳時点のローン残高は1000万円程度になります。そのような多くの人がまず考えやすいのが、退職金などで残債をまとめて返済する一括繰り上げ返済です。

厚生労働省の調査によると、大卒45歳以上の退職給付額（勤続20年以上、時系列で比較可能ベース）は2018年で1788万円。仮に残債が1000万円なら一括返済は可能ですが老後の資金準備が出来ている人以外は厳しい現実が待っているようです。

■不動産購入を検討される際の資金計画に「退職金で一括返済」の計画をしてしまうと…

大きな理由は長寿化です。男性の4人に1人、女性の2人に1人が90歳まで生きる半面、公的年金だけでは家計が赤字になります。多くの高齢世帯は貯蓄を取り崩すなどしているとみられるが、退職金の大半でローンを返せば医療・介護などの急な出費に備える貯蓄が手薄になりかねません。退職金も10年前と比較した際には約500万円減っている為、将来の生活資金のため温存する方が無難との見方は多いです。

そもそもこのようなお話のポイントは、不動産購入時に遡ります。つまりは不動産購入を検討される際の資金計画に「退職金で一括返済」の計画をしてしまった事が想定されます。
つまりは不動産購入時に「退職金で一括返済」という計画は避けていただければと思います。

しかし、自宅の資産価値が高いなら選択肢は広がります。例えば住み替えは現在の住宅を売ってローンを完済し、子どもの独立などで部屋が余るようなら夫婦二人に十分な広さの住まいに移るのも一案になります。

不動産売買には仲介手数料や登記費用などもかかりますが、ローン完済を早期に出来、その後の生活に余裕が出るケースも考えられます。いずれにせよ、不動産購入時に「退職金で一括返済」という考えよりは不動産と上手く付き合う事を前提にご検討いただきたいと思います。

今後の参考にお役立て下さい。

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SDGsの「目標3：すべての人に健康と福祉を」と「目標7：エネルギーをみんなにそしてクリーンに」は
住まいの中に取り入れて環境問題に貢献できるのではないでしょうか。

目標3：すべての人に健康と福祉を

「冷えは万病の元」と言いますがまさに病気を予防する事が大前提の高断熱高気密な住宅はどうでしょう。

体を冷やすと病気になりやすいからと暖房をガンガンたいて、CO2を放出して本末転倒です。
住まいのスペックが高い住宅なら
室内をしっかり断熱し、高い気密性を保てば、小さいエネルギーでも体は冷えず、
寒い家より病気の予防が確実にできます。

目標7：エネルギーをみんなにそしてクリーンに

国も推奨しているネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）では、外皮（住宅の外気に直接触れる部分）の断熱性能を大幅に向上させ、
高効率な設備システムを導入し、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現しています。
再生可能エネルギーを導入し、年間の１次エネルギー消費量の収支をゼロにすることを目指した住宅がまさにそれです。
住宅にとって、効果的再生可能エネルギー装置は太陽光パネルです。
なぜ、ZEHで、特に新築でPVが必要なのかといえば、クリーンなエネルギーであるのはもちろんのこと、
“発電距離ゼロ”が可能だということに他なりません。
大規模な発電施設で多くの化石燃料を投入し、遠くへ電気を運ぶのではなく、まさに屋根で発電し、
そこで消費するわけですから、化石燃料も使わないし送電ロスもないからです。

少しでも未来の子供たちが過ごしやすい環境をつくっていかなくてはいけないと私は思いました。
まずは自分ができることからやること。
家庭から出るごみはリサイクルできるように分別し、生ごみは生ごみ処理機などを活用するなど、
着なくなった服はリサイクルにまわす。
雨水貯留槽を取り入れる。雨水貯留槽には市販のものと不要になる浄化槽を転用する物の2種類があるそうです。
身近なことから貢献できるようしたいと思います。

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旧耐震基準で建築されたマンションや、そうでなくても築年数の経過したマンションなど、その管理や維持に高いコストと多くの手間がかかってしまうケースがあります。

そうした急増する高経年マンションについての対策が喫緊の課題となっていますが、国土交通省もその再生プロジェクトについての支援を行っています。

今回は、その計画支援型の再生プロジェクトの中から、国土交通省が採択したものをご紹介します。

災害時に備えたエレベーターの免震化を伴う増設案等の検討

構造・性能に課題があり被災時に稼働できない可能性が高い既存エレベーターについて、非常電源により稼働するエレベーターの耐震改修案と、免震化を伴う増設案の比較検討を行う、というプロジェクトです。

実際に、築年数の経過しているマンションでは、災害に対応していないタイプであるものや、非常電源についてもメンテナンスが行き届いていない、という事例もあるようです。

そこで、既存エレベーターの耐震改修を行うのか、免震化を伴って増設するのか、という2案を比較検討して再生を進めていく、という方法です。

地下配電設備の浸水対策、利用頻度の低い共用施設への災害対策の観点からの機能付加

地下配電施設の浸水経路の調査と浸水防止対策の検討を行い、併せて、使用頻度の少ない共用施設を災害対策本部及び避難場所として活用するための改修検討を行うというプロジェクトです。

最近のマンションでは、災害時の水や食料などの備蓄を管理組合で行っているケースもあります。

マンションが、災害時の避難場所としての機能をきちんと発揮できるようにする、というものです。

こうした計画の支援を行いながら、マンションの長寿命化を図るというものですが、やはり長期的な維持管理のロードマップを作るということは大切な要素になります。

それぞれのマンションにはたいてい長期修繕計画が立てられています。

ただ、こうした計画には必要最低限の維持管理に向けた大規模修繕のスケジュール策定に留まり、性能向上や新たな設備追加までは及ばないことが多いかと思います。

単に経年劣化のフォローに留まらない、マンション自体の長寿命化を考える場合には、時代や環境に合わせたバージョンアップも検討していかないといけないのかもしれません。

マンションの維持管理は、居住者一人の一存で方針を決められるものではありません。

「集合住宅」という側面が、資産形成のプラスになるような意思決定がされている高価値のマンションの見極めが重要です。

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60歳以降も条件を満たせばiDeCo加入が可能に

iDeCo（個人型確定拠出年金）は運用成果次第で年金額を増やせるだけでなく、掛金の全額所得控除による節税効果も期待できるため、加入者は年々増え続けており、2020年7月時点で約165.8万人に達していました。

iDeCoに加入できるのは原則として、公的年金の被保険者となれる60歳未満まで。それが2022年５月からは「国民年金第２号被保険者」と「国民年金の任意加入者」に限り65歳未満に拡大されます。

国民年金第２号被保険者とは、厚生年金に加入する会社員。65歳未満でも労働時間が短いなどの理由で厚生年金に加入出来ない人はiDeCoに加入できません。任意加入とは、国民年金の加入期間が40年に満たない人が、老齢基礎年金を満額受給するために60歳以降も加入する事。自営業者でiDeCoを継続できるのは国民年金の加入期間が40年に達して任意加入が終了するまでとなります。

また、年金の受給開始時期の上限が75歳に延長されるのも重要な変更点です。
iDeCoは改正後も公的年金制度の土台を超えた加入は出来ません。しかし、少子高齢化の進展により、年金制度とそれに合わせたiDeCoの改正は十分に考えられます。

なお、企業型DC（企業型確定拠出年金）の導入企業の従業員は、2022年10月以降は規約の定めがなくてもiDeCo加入が可能となります。

60歳を過ぎても所得がある方であれば、嬉しいニュースですね。

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不動産購入時に『火災保険』に入られる方が多いかと思います。また、「もしもの時に困らないように」と、火災保険の補償を手厚くされる方が多くいます。近年は水災（水害）が増えており、その対策をされる方が増えているようです。火災保険の発生頻度は高くありませんが、「いつ起こるかわからない」、そして「起こった時に貯蓄だけではカバーできない」ことへの備えとして火災保険の仕組みがございます。勿論、潤沢な貯蓄をお持ちの方で起こった時は自分の貯蓄で賄うという方であれば加入しない選択肢もあります。

■火災保険の水災（水害）補償をご存知ですか？！

火災保険の水災（水害）補償では、台風、暴風雨、豪雨等による洪水・融雪洪水・高潮・土砂崩れ・落石等の水による災害が原因で、建物や家財が所定の損害を受けた場合に補償が受けられます。一般的な火災保険の水災で補償される災害の種類と補償範囲については、まずは「洪水」については台風、暴風雨などにより河川の水量が急激に増加して発生した洪水や、融雪による洪水での被害を補償。ゲリラ豪雨などにより排水が追い付かず床上浸水となった被害も含みます。続いて「高潮（たかしお）」については台風や発達した低気圧などにより海水面が普段より著しく上昇することにより、防波堤などを超えて海水が流れ込み、浸水被害に遭った場合の補償となります。「土砂崩れ」については大雨や集中豪雨などにより、山の斜面や崖などの土砂が崩れ落ちる被害を補償。川底の土砂や泥が一気に流される土石流も含みます。

また、火災保険では、保険の対象を「建物のみ」、「家財のみ」、「建物と家財」の3つの中から選びますが、保険の対象をどのように選択するかによって、水災に遭ったときに補償される損害が異なります。

保険の対象を建物のみとした場合、建物本体だけでなく、建物がある敷地内に設置されたもので、かつ保有しているものは補償されます。床暖房やトイレ、システムバス、システムキッチンなどのように、建物のなかにあるものでも動かせないものは建物とみなされます。保険の対象を家財のみとした場合、建物がある敷地内に収容される家財が補償されます。家具やテレビ、冷蔵庫などの家電製品、自転車など生活用動産が該当します。保険の対象を建物と家財とした場合は、建物と家財の両方が補償されます。

■水災（水害）補償は全ての水災には対応してくれない？！

補償内容は「名称」による思い込みにも注意が必要です。例えば「水災補償」は全ての水災に対応してくれると思っている方が多いかと思います。確かに床上浸水や土砂崩れは対象になりますが、床下浸水の場合、地盤から45センチ以上という条件があるのが一般的です。
不動産購入時に「水災（水害）補償」の必要の有無を調べる際には、「重ねるハザードマップ」というWEBシステムで検索して自宅の水災リスクをシミュレーションして判断される事もお勧めです。

https://disaportal.gsi.go.jp/　（ハザードマップポータルサイト）

なお、マンションの管理組合が加入している保険は、共用部分のみです。自分の家（専有部分）は自分の火災保険で守る必要があります。

■不動産購入時に入る火災保険には特約内容もきちんとチェックしましょう！

保険ではトラブルを「事故」と言いますが、発生した事故が保険の対象になっていて、さらに保険会社などに請求して初めて保険金が受け取れます。保険料を支払っているのに請求しないのは一番もったいない話です。補償の詳細や契約期間中の変更ルールは、保険会社や共済のプランにより異なりますが、不要なものは不動産購入時に入る必要のない保険内容もございますので、注意して確認をするようにしましょう。一口に火災保険といっても補償は多岐にわたり、保険料も地域や建物、保険金額によって変わります。

日本の法律では、失火による賠償責任が限定されています。重大な過失の場合を除き、もらい火で自分の家が燃えても賠償請求できません。内閣府の調査では建物に火災保険などをかけている割合は約85%。もしもの時に家を建て替える資金が準備できないなら、火災保険は必須です。

加入済みの火災保険を変更するために解約したり、不要な特約を外したりする場合、残っている期間の保険料相当分は返還されます。

いずれにせよ、不動産購入時には火災保険の選択も必要となります。
ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

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人生の1/3は睡眠時間と言われますが、眠る為の環境をどのように配慮すれば
より良い睡眠がとれ健康的な日々がすごせるのか調べてみました。

■窓
目覚め採光を意識して配置を考慮し、室温を安定させるため断熱性能の高い窓が理想

■光
証明は暖色のオレンジがリラックスでき、光源が目に入らないよう間接照明などを活用し
眠りにつく１時間前を目安に150ルクス程度に照明を落とししてなるべく暗くする。

■音
雑音の少ない静かな環境が好ましくない、耳栓の活用も効果的

■温度
夏は28℃以下、冬は18℃以上
空調は寝る1時間ほど前から室内の温度設定が好ましい

■湿度
湿度40%～60%を維持する

■色
目に優しい淡い色を基調にする（ベージュやパステルカラーの淡い色にはリラックス効果あり最適）
・青色には、心理的には沈静作用がありますが配色や色調などを間違うと、寒い日には体を冷し兼ねませんので青と柔らかなパステル系の暖色を組み合わせた配色をおすすめします。
・緑色は目に優しく、リラックス効果のある色で照明の色との組み合わせによって、心地の良い空間を作ることが可能です。
・ピンクは心を満たし、人を思いやるあたたかさを与えてくれ、安心させる効果があるため、子供部屋にもおすすめです。

■香り
眠りを誘う香りを活用する（ラベンダーやゼラニウムなどがリラックス効果がある香り）

寝室をじっくり考えることは、家族の健康面から見てもとても大切です。
良質の睡眠は、次の日の活力にも繋がるからです。昨今いろいろ我慢する機会が多いので良質の睡眠ぐらいはしっかり取りたいものです。

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不動産のチラシには必ず「用途地域」の記載があります。

省略して「一低」とか「一住」といった記載になっているケースもあります。

これらは、その建物のあるエリアがどの用途地域に該当するのかを示したものです。

土地にはそれぞれ用途がある

少し細かいですが、各用途を解説します。

１．第一種低層住居専用地域

低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域です。

いわゆる一般的な「住宅街」を形成しているエリアです。

建ぺい率や容積率についても「40％／80％」や「50％／100％」という数値で定められ、ゆたりとした雰囲気のエリアになっていることが多いです。

２．第二種低層住居専用地域

「主として」低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域です。

第一種低層住宅と比べると「主として」というワードが入ります。

低層住宅がメインですが、それ以外の施設も含まれるエリアです。

３．第一種中高層住居専用地域

中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域です。

アパートや低層マンションなど、やや高さのある建物の建築が認められるようになります。

４．第二種中高層住居専用地域

「主として」中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域です。

中高層建物がメインとなるエリアです。

５．第一種住居地域

住居の環境を保護するため定める地域です。

建物の高さや容積率などがだいぶ緩和されますが、住居エリアを形成する用途になります。

６．第二種住居地域

「主として」住居の環境を保護するため定める地域です。

住居以外の施設も混ざってくるエリアです。

７．準住居地域

道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域です。

道路沿いのエリアになりますので、店舗や事務所などの建設も考慮されたエリアです。

８．田園住居地域

農業の利便の増進を図りつつ、これと調和した低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域です。

９．近隣商業地域

近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域です。

住宅街に近いけれど商業施設もあり、賑わいの出てくるエリアになります。

１０．商業地域

主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域です。

駅前など、買い物施設や飲食店など、あまり居住エリアとは変わって賑やかなエリアが形成されます。

１１．準工業地域

主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域です。

住居エリアの近くに設定されることがあります。

１２．工業地域

主として工業の利便を増進するため定める地域です。

居住環境としては避けたいエリアです。

１３．工業専用地域

工業の利便を増進するため定める地域です。

完全に工業向けのエリアですので、そもそも住居などは存在しないと思います。

こうした区分けが市区町村によって行われ、街全体がデザインされることになります。

全部を覚える必要はありませんが、こうした知識があると、販売チラシを見ただけで周りの雰囲気の想像がつくようになります。

ぜひご参考にしてみてください。

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2021年10月度フラット35金利情報を更新しました。
2021年10月のフラット35金利は、20年以下が0.98%と先月から+0.03%、21年以上が1.10%と先月から+0.02%となりました。

大手都市銀行の動向は、固定期間10年の最優遇金利について、みずほ銀行が0.05%引き上げ、他の4行は先月から据え置きとなりました。

小幅な増減を繰り返していますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

【フラット35 10月実行金利】

借入期間15年～20年 0.98％（先月+0.03%）
借入期間21年～35年 1.10％（先月+0.02%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

2021年10月以後の設計検査申請分より、土砂災害特別警戒区域（通称：レッドゾーン）内で新築住宅を建設または購入する場合、【フラット３５】Ｓがご利用いただけなくなります。

【フラット３５】Ｓの利用要件について、詳しくは、こちらのご案内チラシをご覧ください。
https://www.flat35.com/files/400356543.pdf

※中古住宅を購入する場合は、【フラット３５】Ｓをご利用いただけます。
※2021年９月以前に設計検査を申請されたお客さまは、土砂災害特別警戒区域内でも【フラット３５】Ｓをご利用いただけます。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。