スタッフブログ：月別: 2021年11月

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■国が本格的に水害被害の軽減に動き出す？！

大規模な水害に備えた新たなまちづくりの仕組みが動き出すようです。国土交通省は浸水被害の危険が高い地域を指定し、住民に安全な場所への集団移転を促す予定です。自治体の土地造成や住民による住宅ローン返済などの費用の一部を補助する方針です。災害に遭っても被害を減らすためのソフト対策を強化する事で、毎年ように発生する水害被害に考慮した対策です。ちなみに、そのようなエリアに田舎暮らしを考えている方にはぜひ、ご確認いただきたい内容です。

水害の危険が高い場所での住宅などの建築を規制する「特定都市河川浸水被害対策法」など9つの改正法が2021年4月に成立したことを受け、国土交通省は住民向けの具体的な支援策を固めたようです。集中豪雨などによる水害が相次ぐなか、ダムや堤防などハード整備だけでは対処に限界があるとして、まちづくりなどを組み合わせて流域全体で被害を抑える「流域治水」を進める考えのようです。

ちなみに「流域治水」とは自治体や企業、住民など、河川流域に関わる者すべてで行う治水対策のことです。従来のダム・堤防の活用に加え、遊水池・雨水貯留施設の整備、住宅地における水害リスクの情報共有や移転促進などがスムーズに出来るように対策を講じる事です。

■田舎暮らしも要注意！「浸水被害防止区域」に指定されない場所を検討する！

安全なまちづくりの柱の一つとなるのが居住地域の再設計です。2021年11月から水害発生リスクの高い地域を「浸水被害防止区域」に位置づけ、数十年に1度の豪雨を想定するようです。都道府県知事が土砂崩れやがけ崩れの危険がある災害レッドゾーンに追加して指定できるようになります。このような指定と併せて、浸水防止区域の住民に安全な場所へ移ってもらうため、被災した住宅団地などの移転費用を補助する制度を活用する案が出ているようです。

対象となるのは5戸以上の集団移転です。移転する住民の住宅・土地の購入についてローンの利子相当額を補助します。住宅と土地を合わせて補助額は1戸あたり最大400万円程度を想定し、引っ越し費用なども支援する予定。現行法では災害リスクが高いことを理由に住民に移転を強制できないため、資金援助によって決断を後押しする狙いがあります。

市町村などによる住宅団地の用地取得や造成、公園など公共施設の整備、移転前の土地・建物の買い取り費用といった経費も補助する。補助金と自治体への交付税措置などを合わせると国が事業費の9割以上を負担する計画のようです。そこまでして、積極的に水害被害の軽減を目指しています。その為、今、田舎暮らしがブームのようですが、エリア選定においても「浸水被害防止区域」に指定されない場所を検討する必要がございます。

■開発規制も強化し、水害被害の軽減を目指す！

浸水防止区域の住宅や病院、高齢者施設などの建築は許可制とするようです。集中豪雨に襲われても安全な構造や一定以上の床面の高さが必要となり、危険な地域の居住者を減らすとともに、浸水防止区域で暮らし続ける住民の安全性も確保する予定です。

住民移転と一体的なハード整備も引き続き課題となり、政府は2020年末に防災・減災に向けた国土強靱化対策を策定しました。5年間で約15兆円を投じてダムや堤防などを集中的に整備する計画です。国土交通省は2022年度予算の事業規模について財務省と年末までに調整します。既存インフラの老朽化も目立っており、効果的に維持管理できなければ費用が際限なく膨らむ懸念があります。個人的にこのインフラ更新においては莫大な費用が掛かりますので、この対策軽減を目的としての対策であるものと考えています。

気候変動の影響で国内では自然災害が相次ぐ。近年は水害が発生する頻度が高まり被害規模も大きくなっている。国土交通省によると2019年の水害による被害額は過去最大の2兆1800億円に上っています。都道府県が管理する河川のうち18年に氾濫危険水位を超えたのは412カ所で4年前の約7倍に急増しました。

年々、豪雨災害による大きな被害に関するニュースをしばしば目にするようになりました。その為、これから不動産購入を検討される方、田舎暮らしを考えている方には、ぜひ、本内容を今後の参考にしていただければ幸いです。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市南区、緑区、浦和区での土地探しから、居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

最近、相続登記が義務化される話を頻繁に耳にしますが、一方で表示登記の部分についても、登記の申請についてご注意が必要です。

表示登記の申請義務と罰金

土地や建物の所在や種類、構造、面積などを記録する「表題部」と呼ばれる箇所があります。

例えば、増築して建物面積が増えた場合や、土地を分割して面積が変わった場合、その他土地の用途が雑種地から宅地に変わった、建物が居宅から店舗に変わったなど、この表題部について変更があった場合には、1ヶ月以内に登記を申請することが義務付けられています。

そしてこの期限を過ぎてしまった場合には、罰則として10万円以下の過料という罰金が法律で定められています。

しかし実務上は、あまりこの罰金制度は認知されておらず、また実際に罰金が発生したという事例は少ないようです。

そのため、工務店や不動産会社からの案内もあまりありませんが、法律で定められている事項ですので、なるべく速やかに手続きを行うようにしましょう。

放置してしまった表示登記のデメリット

たまにご相談いただくケースが、相続が発生した際に調べてみたら、そもそも建物の登記がされておらず、「未登記家屋」になってしまっていた、というケースです。

このままでは、相続登記もできませんし、売却することもできません。

ところが、この築年数が経過してしまった未登記建物を登記する際には、一筋縄ではいかないケースも発生してしまいます。

一般的に未登記建物の登記を申請する際には、
・建築確認済証や検査済証
・工務店の引渡し完了証と印鑑証明書
・建築設計図面
といった書類が必要になります。

しかし、こうした書類が手元に残っているケースは多くありません。

そうなると、それ以外の必要書類について登記所と協議しながら集めていくことになります。

2棟の建物をつなげたケース

少し特殊なケースですが、同じ敷地に建っていた2棟の建物を合体して一つの建物にした、というケースもありました。

きちんと屋根壁を作り、外観としては一体になっている、というケースです。

この場合も、本来であれば表題部について、建物面積が増えた旨や、合体した旨の変更登記が必要になります。

しかし、そのまま住む分には登記をしなくても問題ない、というケースでした。

ここでポイントになるのが、将来発生する相続の際の問題です。

細かい説明は税理士や税務署にご確認いただきたいですが、きちんと合体の登記をしていれば、相続税を節約することができるというケースです。

合体の登記をするには、表題部の変更登記にかかる費用などがかかるのですが、その結果相続税が百万円近く節約できる、ということもありました。

このように、明らかなメリットが生じるケースは少ないかもしれませんが、きちんと登記の状態を更新し、権利の状態を明確にしておくことはとても大切です。

不要な罰金を回避するという点もありますが、手続きが必要になった際に困ってしまうといった事態も回避できます。

ぜひ、所有している不動産について、適切な管理をとおして、資産価値が落ちにくい、売却・賃貸などもしやすい資産として維持していただければと思います。

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マイホームを購入や増改築した時にやってくる税務署からの「お尋ね」について、今回は夫が一人で資金を出した場合のチェックポイントをお伝えします。

収入に比べて高い家の時は、その理由も書く

夫名義の預金やローンだけで購入費用をまかない、家や土地の名義も夫単独になっている場合は、特に問題は生じません。

ただ、これは他のケースでも同様ですが、買った家や土地の値段が本人の収入レベルに比べて高すぎる時は、税務署の目も厳しくなります。

特に、事業者の場合など、収入に対して購入物件の値段が高すぎると、これまで申告していない所得があったのではないかと疑われ、脱税の可能性を過去数年にさかのぼって追及される、といったこともあります。

「お尋ね」には収入レベルとして「資金を買い入れた年の前年の所得」を記入する事になっています。そのため、たまたまこの年の所得が少なかったり、買った年に臨時収入があったような場合には、一見すると収入と物件のレベルが見合わないことがあるかもしれません。

そんな場合には、その事情を「年間所得金額」欄の余白等に記入しておいた方が良いでしょう。

ローン金額・利率もチェックされる⁉

また、ローンについても、その人の収入からみて返せそうにないほどの額を借りていると申告している収入の他にも収入があるのではないかと疑われることがあるようです。

それに、ローンの利率が通常より低すぎる時も税務署に目を付けられることがあります。隠し所得を貯めて作った多額の隠し預金が担保になっているのではないか、と考えられるからです。

さらに、手持ち現金からの出費が2000万円以上といった、収入からでは考えられないほどの額になると、それは申告せずに貯めたお金ではないかと疑われる場合があります。たまたま事情があって多額の現金が手元にあったような場合は、「支払金額の調達方法」の欄外に、その理由を書いておきましょう。

逆に、手持ち現金が多すぎるからといって疑われるのを恐れて、不動産事業者に支払う直前に預金する人もいるかもしれませんが、税務署に預金口座を調査されると、かえって厳しくそのお金の出所を追及されることになりますので注意しておきましょう。

次回は、夫婦二人で資金を出し合った場合について解説します。

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改定により2022年の火災保険料は10％程度の引き上げが見込まれる

損害保険料率算出機構は、住宅総合保険の参考純率（各保険会社が保険料算出の際に目安として使用する純保険料率）
を全国平均で10.9％引き上げることを2021年6月16日に発表しました。
また同時に、参考純率が適用できる期間を最長10年から5年に変更しました。

相次ぐ自然災害で保険金支払いが急増していることを反映した形で、
値上げは直近４年間で３度目となり、値上げ幅は過去最大となります。

大規模な自然災害の多発

損害保険料算出機構は2017、2018年度に発生した災害の影響を踏まえて、
既に2019年10月に参考純率を平均4.9％引き上げました。

しかし2019、2020年度にも台風、大雨など天災の増加により、
土砂崩れ、水害などの大規模な自然災害が発生し多額の支払保険金が生じ、
保険会社の火災保険の収支は悪化傾向にあります。
このため、さらに保険料を引き上げることが必要となりました。

また、自然災害のリスクは今後も一層高まっていくと見込まれることから、
その対応策として参考純率の適用期間を最大5年に変更し、リスクの変動を保険料に反映しやすくしています。

東京海上日動火災保険株式会社、損害保険ジャパン株式会社の2社は2022年10月1日始期分より最長5年契約を発表、その他保険会社は未定のようです。

火災保険を見直す際のポイント

・火災保険料の改定前に一度火災保険の見直しをして、改定前後の保険料を見積もりして比較する。

・保険料と補償内容のバランスを検討する。

ただし、保険料をいかに安く済ませるかばかりに目が行くと、肝心の補償の面で不備が出る可能性がありますので、
保険料と補償内容のバランスを検討した上で見直しをすることが重要です。

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コロナ禍で非接触や開放感を理由に戸建て住宅が人気のようです。
併せて資産性も意識した住宅購入を検討されるシーンも増えています。

そのような中で主要都市を中心に不動産案件が不足していますので、エリアで選べる中古戸建て住宅を選ばれる方が増えています。

その為、中古戸建て住宅を内見する際には、隣家との敷地の境目を示す「境界標（境界プレートや境界石など）」の確認は、戸建て住宅取引において重要なポイントです。新築戸建て分譲は境界標がきちんと設置されているケースがほとんどですが、中古戸建ての取引では設置されていないケースが多いので注意が必要です。それも築年数が経過した中古戸建て住宅の場合は見つける事が難しいケースも存在します。

■中古戸建て住宅の売買契約書に記載の「境界明示」も重要です！

一般的な中古戸建て住宅の不動産売買契約書には、売り主が買い主に対して境界明示をしなければならないと記載されています。境界明示とは、隣地所有者から、異議申し立てのない完全な所有権の範囲を買い主に示すことを意味します。売り主が勝手に思い込んでいる所有権の範囲を示せば良いのだけではありません。

隣地所有者からの異議申し立てのない完全な所有権の範囲というのは、境界標で囲まれた範囲のことを言います。境界標は、資格のある土地家屋調査士などが測量を行い、その測量図に基づき隣地所有者の立ち会い・承諾を経て初めて設置されます。ですから、隣地所有者と合意した境界点であることを示す具体的な証拠となるわけです。その境界標のチェックまで気が回らない消費者も多いと思いますので、ぜひ、把握しておいていただく事をお勧めします。

■中古戸建て住宅の境界明示は将来のトラブル防止策につながる！

中古戸建て住宅の不動産売買契約書には、売り主が買い主に対して境界明示をしなければならないと記載されていますが、それが行われないケースや境界標がないのにざっくりとした場所の提示といったあいまいな境界明示で済ませてしまうケースも散見されます。しかし、このような取引をしてしまうと、後日、隣地所有者から境界に関して異議があった場合に必ずといって良いほどトラブルになります。ですから、売り主も買い主も、境界標をきちんと確認したうえで取引をするのが基本です。もし境界標がない場合には、売り主に境界標を設置してもらうのが一般的で、そのような義務を売り主に課した契約条項になっているかどうかは買い主にとってのチェックポイントです。

■中古戸建て住宅の確定測量図で代用することも

境界明示に代えて、売り主が買い主に測量図を引き渡すことで済ませる場合もあります。境界標がなくても測量図があれば問題ないと判断できる場合もあるのですが、これには注意が必要です。

測量図には確定測量図、現況測量図、地積測量図の3種類があります。

ちなみに確定測量図とは、確定測量図とは、敷地を取り巻く全ての隣地所有者が境界線と境界点について合意した「境界確認書」がある測量図のことです。

境界確認書がある確定測量図があれば、境界標が仮になくなっていたとしても、隣地所有者と合意した証があるので、本来あるべき場所に境界標を設置し直すこと（境界標の復元）ができます。ただし、確定測量図がつくられた時期が古く、当時の隣地所有者が別の所有者に変わっている場合などは、境界標の復元が簡単にはできない場合もあるので、買い主は、売り主に境界標を設置しておいてもらった上で残代金を支払うほうが安全です。

確定測量図の費用は50万円～100万円程度、期間は場合によっては半年以上かかることもあるようです。

■中古戸建て住宅の現況測量図と地積測量図には注意して下さい！

現況測量図は、隣地所有者の意思とは関係なく、現況を土地の所有者の主観に基づき測量しただけのものです。このため、境界標を設置することができる測量図ではありません。

地積測量図は、法務局に備え付けられている測量図のことで、土地の地積変更、地積更正登記、分筆登記などの申請をするときに法務局へ提出されるものです。2005年3月7日以降に作成された地積測量図は実質的に確定測量図と同等の効力があるといわれていますが、それ以前のものについては精度が必ずしも高くないものも含まれ、特に1977年9月3日以前の地積測量図は低い精度のものが多くあるとされていますので注意が必要です。

現況測量図や法務局に備え付けられた地積測量図については、土地家屋調査士などの専門家に相談し、その精度について確認したほうが良さそうです。

今後の参考にお役立て下さい。

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例えば相続などにより不動産を取得した場合、複数の相続人で不動産を共有していることもあるかと思います。

不動産については、お金や動産と違い、簡単に分割することができません。

そこで今回は不動産を分割する方法のご紹介です。

分割方法その１「換価分割」

もし不動産を保有することに拘りがない場合には、その不動産を売却し、売却により得た金額を持分に応じて分割します。

これが「換価分割」と呼ばれる手法です。

投資用で保有している不動産や、空き家・空地になっている不動産、保有し続ける意向がない場合などには、この方法が選択できます。

分割や手続きがスムーズですので、おすすめの方法です。

分割方法その２「現物分割」

続いて、実際に土地を分けてしまう「現物分割」です。

第三者に売却する必要がないため、継続的に保有したい場合には候補となる方法です。

ただし、土地の場合、ある程度面積があり分割しても資産価値が残せるような場合でなければ、分割する意味がありません。

また、分割する際には、土地の測量や、隣地の所有者との境界の確認などが必要になり、手続きに係る時間や手間、コストなどにも配慮が必要です。

この「現物分割」が無事にできれば、それぞれの土地を単独で保有する、という状況ができあがりますので、管理・維持・処分の権限を明確にすることができます。

分割方法その３「代償分割」

最後は、共有者の一人が不動産を所有することとし、持分を失う共有者に対して代償金を支払う、という方法です。

手続き的には一番スムーズな方法になるかもしれませんが、代償金を支払わないといけない、という点がネックとなります。

共有者に代償金を支払うだけの資産的な余力が必要となります。

場合によっては、金融機関からの資金調達という方法もあるかもしれませんが、一般的な住宅ローンは使えませんので、利息が高いローンになってしまったり、そもそも取り扱える金融機関が限られてしまうかと思います。

分割方法その４「持分売却」

上記３つの方法は、共有者間での話し合いを行い全員で解消方法を模索するものでしたが、共有者間の関係に問題がある場合などは、単独で自己持分のみを売却してしまう、という手段もあります。

こうした持分のみの買い取ってくれる業者も存在します。

ただ、持分売却の場合には、一般的な流通価格より下がってしまうことが想定されます。

それでも、簡単に共有状態から離脱することができるので、単に共有状態を抜け出して結論を出したい、といった場合には有効な方法です。

今回、共有状態解消へのいくつかの方法をご紹介しましたが、ただこうした解決方法を取れる前提として、「その不動産に資産価値がある」ということが欠かせません。

資産価値のない不動産の場合には、第三者や持分買取業者への売却もできませんし、共有者の間でも費用をかけようという考えにはなりません。

結果として、共有状態のまま放置される、という事態が発生してしまいます。

不動産は保有しているだけでも「固定資産税」などのコストがかかりますし、不動産の「所有者責任」という潜在的なリスクも負っていることになります。

まずは、不動産を取得する予定がある場合については資産価値のチェックをきちんと見極める意識を持つこと、そして保有している不動産がすでにある場合には、その資産価値を確かめ、維持管理又は処分の方法についても道筋を決めることが重要です。

ぜひ、信頼できるエージェントにご相談いただき、不動産に関するトラブルに巻き込まれないようにしましょう。

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税務署からの「お尋ね」はどうして送られてくるのか？

苦労して頭金を貯め、金融機関を走り回って資金を調達し、やっと手に入れたマイホーム。

新生活が始まって落ち着いたころにやってくるものがあります。「お買いになった資産の買入価額などについてのお尋ね」という税務書からの書類です。

この「お尋ね」には、買った家の価格や支払い方法、購入資金の調達方法等について書き込むようになっています。

ここで下手に書いたら税金を持って行かれるのでは、と心配になってしまう人もいるかもしれません。そこで、税務署から不審な目を向けられない「お尋ね」の答え方について複数にわけて説明していきます。

まず、「お尋ね」は土地や家を買ったり、家を建てたり、あるいは比較的規模の大きな増改築をした場合、普通その半年後ぐらいまでに税務署から送られてきます。では、なぜ家を買ったり建てたりしたことが税務署に分かってしまうのでしょうか。

例えば、土地を買って登記所で所有権の移転登記をした場合は、登記所は異動調書（登記済通知書）を市町村の税務課や都区内の都税事務所に送り、そこから税務署に連絡が行きます。

それなら登記をしなければわからないのかというと、税務署は水道や電気、電話等についても新規加入の有無を調べています。さらに、固定資産税の評価替えの際に撮影する航空写真を以前のものと比べて、増改築があったかどうかについても変化を調べているようです。

だから、増改築で「お尋ね」が来るのは大がかりなものに限られます。小さな増改築では、ほとんど「お尋ね」が来ることはないようです。

■隠し所得や贈与の事実を発見するのが目的

税務署が「お尋ね」を出すのは、不動産の購入資金に隠し所得など脱税したお金が使われていないか、あるいは購入資金に贈与されたお金や所有していた不動産を売却したお金を使っていないかどうかを発見するためです。

例えば、不動産の名義が資金を出した人と異なっていたり、資金の負担と不動産の持分があっていなければ贈与があったことになり、税務署は贈与税を課税しようとしてきます。

つまり、資金の出所とその不動産の名義が一致しているかどうかが厳しくチェックされますので、「お尋ね」にこたえる時には「支払金額の調達方法」の欄に特に注意を払う必要があります。

本日は、概要のところまで、

具体的な記入方法については、次回にお伝えしていきます。

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床材の中でもとても人気が高いのが、木材で作られたフローリングです。
素足で触れたときの感触がよく、そして見た目もナチュラルで美しいのがフローリングの特徴です。
フローリングと言っても無垢材や複合など違いがありますのでメリットとデメリットを調べてみました。

無垢材フローリングのメリット

・柔らかく肌触りがいい
・木の香りがしてリラックスできる
・調湿効果があり部屋を快適な空間にしてくれる
・削って補修ができる
・使えば使うほど味が出てくる

無垢材フローリングのデメリット

・1㎡あたり1.3万～2.7万円くらいで施工費用が高い
・反りや収縮により隙間ができやすい
・水に弱いのでメンテナンスが必須
・無垢材フローリングのデメリットは、材料が安定しないため反りや収縮が発生しやすく・施工が難しい
・水に弱く水をこぼしたときにはすぐに拭き取る必要があります。

複合フローリングのメリット

・反りや収縮が少なく素材が安定している
・色やデザインの選択肢が多い
・防音効果を持たせたものなど機能性が高い床材も選べる

複合フローリングのデメリット

・傷がついたら貼り直しになる
・調湿効果がない
・踏み心地があまり良くない
・高機能床材は値段が高い

フローリングで使用される木材

フローリングには様々な種類の木材が使用されます。
代表的なものとしてウォールナット・ブラックチェリー・メープル・チーク・オーク・パイン・ヒノキ・スギなどがあります。
用途や好み、予算によって使い分けします。

針葉樹のパインとヒノキ、スギは、柔らかく傷つきやすいという弱点はありますが
日本でもよく見られる木ですので、日本家屋との相性がとてもいい木材でもあります。
広葉樹は、硬くて傷つきにくいうえに高級感を演出できますが、冬場に冷たさを感じやすいという特徴もあります。

クッションフロア（材質：ビニール）

■メリット

・価格が安い
・汚れや傷がつきにくい
・水をこぼしても簡単に拭き取れる
・掃除しやすい
・クッション性があり転んでもケガをしにくい
・消音効果がある

■デメリット

・家具を置いたときに凹みができる
・熱に弱く変色しやすい
・見た目が安っぽい

長尺シート（材質：ポリエステ塩化ビニール）

■メリット

・汚れや傷がつきにくい
・水をこぼしても簡単に拭き取れる
・掃除しやすい
・重いものを置いてもヘコミにくい

■デメリット

・素材が重たくて施工が大変
・クッションフロアよりも価格が高い

カーペット

●メリット

チリやホコリが舞いにくい
クッション性が高く転倒してもケガをしにくい
冬場に温かい

●デメリット

ダニが付着・繁殖しやすい
水拭きができないためお手入れが大変
水をこぼすと乾くまでに時間がかかる

石材

石材には大理石や御影石などの種類があります。
玄関の床や風呂場、キッチン、洗面台などの水回りに使用されていることが多い床材です。

●メリット

見た目に高級感がある
人工大理石なら価格も安く種類も豊富
夏場は冷たくて快適

●デメリット

種類によっては水を吸うため汚れが付着しやすい
素足だと冷たく感じる
表面が硬く転倒するとケガをしやすい
天然石は価格がとても高い
人工大理石は熱に弱い

タイル

タイルは陶器製の板で、1枚1枚を並列して並べて設置して使う床材です。
玄関やキッチンの床に多く使用されています

●メリット

石材に比べると安価
オリジナルのデザインを手軽に生み出せる

●デメリット

タイルとタイルの間に汚れが溜まりやすい
表面が硬いものは歩く時の足への負担が大きくなる
冬場は足場が冷えやすい
種類によっては滑りやすい

畳

畳は昔から日本和室に使われる藺草を加工した床です。

●メリット

和の趣きを感じられること
素材が柔らかく転倒時にケガをしにくい
調湿効果があるため部屋を快適にしてくれる

●デメリット

専門業者にメンテナンス依頼しなくてはいけない
バリアフリーには不向き
ダニが発生しやすい
日本人の多くは畳の部屋に入ると気持ちがやすらぎますので、落ち着いた空間が欲しいという人に向いているのが畳の床材です。調湿効果があり部屋を快適にしてくるだけでなく、転倒してもケガをしにくいことからこども部屋に敷いている家もあります。

コルク

クッション性が高く、子ども部屋などで使われることが多い床材がコルクです。
とても万能で使う場所を選ばない素材でもあります。

●メリット

弾力性が高くクッション効果がある
保温性が高く冷たさを感じない
滑りにくくペットに最適
遮音効果が高い

●デメリット

傷に弱く耐久性に劣る
紫外線に弱く変色しやすい
施工できる業者が限られている

床材を選ぶ上で重要になるポイント

場所で選ぶ

床材は適材適所で選ぶのが基本です。
居室：フローリング、クッションフロア、カーペット、畳、コルク
水回り：複合フローリング、クッションフロア、タイル、石材

設備で選ぶ

部屋に床暖房を設置する場合、床材として適さないものがあります。
それが複合フローリングで、クッションフロア、石材、タイルなども床暖房に対応している製品を選ぶ必要があります。また、燃えやすい無垢フローリングと石油ストーブの組み合わせも好ましくありません。

用途で選ぶ

部屋をどのように使うのかによって最適な床材が変わってきます。
ペットを飼っている場合には滑りやすい石材、タイル、フローリングは不向きです。
高齢者や小さなお子さんがいる家庭では、転倒したときのリスクを考えて、できるだけクッション性の高い床材を選ぶといいでしょう。

床材を選ぶだけでも種類が豊富なため使用目的や適した素材を選ばれることをおすすめいたします。
家族の皆様が快適に暮らせるようなにかのお役に立てれば幸いです。

～人生に愛すべき住まいを。～
さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

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不動産に関する売買契約をする際に、まず疑問に感じる点が「地番」と「住所」の違いではないでしょうか。

例えば、住所が「東京都中央区日本橋一丁目●番●号」となっている物件を購入した場合でも、不動産売買契約の書類上は「東京都中央区日本橋一丁目▲▲▲番地▲」となっていたります。

この違いは何でしょうか。

昭和37年に導入された住居表示制度

「地番」とは、それぞれの土地に付番された登記上の番号です。

以前はこの地番がそのまま住所地として利用されていました。

しかし、地番は土地の分筆や合筆により、そもそもその番号が無くなったり、新しく枝番が振られたりと、土地の利用履歴に応じて変化していってしまいます。

そのため、実際の所在と地番の順番に混乱が生じていました。

そこで創設された制度が住居表示制度です。

住居表示実施地区では、地番に関わらず、その土地の所在順に従って住所番号を付番しています。

住居表示と地番の見分け方

住居表示が実施されているエリアかそうでないかは、簡単に見分けることができます。

そのポイントが「番地」と「号」の表記です。

住居表示が実施されているエリアの住所は「■■一丁目２番３号」という表記になります。

住居表示を実施する際には、それぞれのブロックに「街区（●番）」を設定し、その後それぞれの建物に対して「基礎番号（●号）」を設定する方法になります。

一方で、住居表示が実施されていないエリアでは「■■一丁目２番地３」という表記なっています。

また、地番の場合には、「３４５番地」のように、数字自体が大きくなっていることも多いです。

それ以外でも、各市区町村のホームページでは、住居表示実施エリアを公開していたりします。

住居表示のメリットとデメリット

住居表示が実施されていれば、住所が整理され、わかり易いというメリットがあります。

郵便物の混乱や、緊急車両の到着がスムーズになるといったことにつながります。

一方でデメリットとしては、機械的に付番されてしまうため、並びの２軒の建物が同じ住所になってしまう、といったケースもあります。

お住まい探しをする際に、そこまで気にすることではないと思いますが、不動産の売買契約の際には、事前にこうした情報をお持ちでいるとご理解がスムーズになるかと思います。

ぜひご参考ください。

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いわゆる「事故物件」と呼ばれる、人の死が関連している不動産は、市場に多く存在します。

そもそもの売却理由が、「相続が発生したため」というケースでは、もちろん自宅で看取ったようなケースも含まれます。

こうした死亡の事実などを、取引の場面でどこまで告知するかについて、これまでは明確な判断基準がありませんでした。

そこで今回、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定し公表しました。

【原則】人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には告げなければならない。

まず大原則は、取引に関わる買主様（又は借主様）のご意向が最大限優先されます。

ガイドラインに定める告知義務があるなしに関わらず、特に人の死に対して強く敬遠したいという意向がある場合には、宅地建物取引業者は告知しなければなりません。

取引のトラブルを未然に防止する、という観点が重視されます。

自然死、日常生活の中での不慮の死については告知不要

例えば、病気による死亡や、転倒・誤嚥などの通常の生活の中で起こった不慮の事故などについては、ガイドラインでは告知義務なしとされました。

昨今では、高齢者による一人住まいなどの家庭も増えており、そうした中で発生した事故などについては、告知義務はないとされます。

対象住戸以外の共用部などで起きた自然死以外の死亡も告知不要

例えば、購入を検討しているマンションの隣の部屋や、エントランスや階段、屋上などの共用部などであった自殺や事故などについても、ガイドラインでは告知義務なしとされました。

ガイドライン上の判断基準としてはこのように策定されましたが、マンションの規模によっては気になる方もいるかと思います。

ガイドライン以外でも告知が必要なケース

上記のようにガイドラインで告知義務の判断基準が示されましたが、これらの基準に該当しないケースでも、告知が必要とされるケースもあります。

例えば、新聞やネットなどでもニュースになったような社会的に知られている事件などがあったケースです。

このような場合には、発生場所や事件の様態に関わらず、宅地建物取引業者が告知する義務が発生します。

また、買主様から積極的に事案の有無について質問された場合には、宅地建物取引業者は知っている情報を開示しなければなりません。

一方で、宅地建物取引業者に周辺住民への聞き込みや、インターネットでの検索などをして積極的に調査する義務までは負わないこととされています。

物件での死亡案件や事故などのことを特に気にされている方は、積極的に宅地建物取引業者へヒアリングをすることと、ご自身でもインターネットなどを使って検索することが必要となります。

大きな買い物となる不動産購入には、物件選びだけでなく、きちんと説明責任を果たしてくれるエージェントと進めることが重要です。

物件の良いところだけでなく、リスクや注意すべき事項も含めて、買主様の立場に寄り添ったアドバイスをできるエージェントをまずはお探しください。

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2022年の生産緑地法問題で不動産価格暴落！？不動産投資は終焉か？というタイトルの記事を見つけましたので調べてみました。

生産緑地問題をご存じでしょうか？
生産緑地問題の影響によって、都市部の不動産価格の下落や空室物件の増加が懸念されているようです。

生産緑地とは

1992年に改正された「生産緑地法」に基づいていて定められた地域地区であり、市街化区域にありながら、
一定の条件で税負担の軽減などが受けられる農地や山林のことです。
いわゆる都市にある農地のことです。
生産緑地地区とは「生産緑地法」に基づき、市街化区域内において以下の要件を満たす地区です。

1．災害防止など都市生活の環境の保全に相当の効果があり、公共施設などの用地として適している
2．一団の農地で面積が500㎡(約151坪)以上である
3．農業の継続が可能な条件を備えている

上記の３つの条件を満たした農地の所有者に、同意を得て、管轄自治体が都市計画法に基づき指定した区域のことです。

生産緑地法の内容や制定の背景とは

1970年代に東京・大阪などの大都市圏が好景気に沸いており、地方から都市に人口が流入したことで、深刻な住宅不足を引き起こしました。
そこで、住宅不足解消のために政府が農地に課税をし、農地を手放すように促しましたが、緑地が自然環境や防災の面で役に立つことが再評価され、
1974年に市街化区域内において緑地や防災上の空地などの役割を担っている農地を保全し、良好な都市環境の形成を目的として「生産緑地法」が制定されました。

しかし、生産緑地の指定を受ける難易度が高いこともあり、長期に渡り、農業を営む事業者の税負担の軽減される「長期営農継続制度」が導入されました。
ところが、1991年にこの制度が廃止され、再び農地を手放す事業者が増えたため、1992年に「生産緑地法の改正」が実施されました。
これにより、農業を30年間、営む義務が課される一方で、固定資産税の軽減や相続税の納税猶予など税制優遇が受けられるようになりました。

そして、来年の2022年がちょうど、1992年から30年後にあたります。

つまり、2022年以降は固定資産税や相続税等の税制優遇が受けられなくなります。

また、営農義務もなくなるため、高い税金を課されてまで農業を営む必要性がなくなり、生産緑地指定が解除された農地を手放す人が大量に現れてしまう可能性があるという事です。

さらに農家の高齢化によって後継者問題もあり、税制優遇がなくなったら農地を手放なしたいと思う方がいます。
そこで農地が大量に売り出されることが予想されるということになります。

2022年以降、新築住宅の過剰供給となり、空室や不動産価格の大暴落を招く恐れがあると言われています。
これが「2022年問題」です。

実際に期限到来により、農地が大量に売りに出される可能性をハウスメーカーやマンションデベロッパーが期待しており、
これら広大な土地が不動産会社に売却される可能性があります。
そうなれば不動産価格や賃貸物件の賃料の下落につながる恐れがあるようです。
ただし生産緑地法等の一部改正もあり生産緑地の所有者等の意向を基に、市町村は当該生産緑地を特定生産緑地として指定できれば、繰り返し10年の延長は可能のようです。

生産緑地法等の改正について
https://www.mlit.go.jp/common/001198169.pdf

生産緑地問題で価格暴落しない不動産とは？

東京23区内での生産緑地面積が多い上位2区は練馬区と世田谷区です。
しかし、1位の練馬区の生産緑地は埼玉県寄りに集中し、2位の世田谷区は路線が多く張り巡らされているので、路線の周辺にも生産緑地がありますが、路地の一角などかなり小さい規模になります。
このように生産緑地は駅から少し離れているため、駅近の土地の暴落は考えにくいようです。

記事を読んでみると駅近くの土地は生産緑地地区に該当する土地はほとんどないため、あまり影響はないようですが、地主から生産緑地を買い上げたデベロッパーやハウスメーカーが分譲戸建てとして販売すればその地域のマンションや一戸建ては自宅の資産価値の下落の恐れがあります。

ご自宅の資産価値が落ちない住まい探しをお勧め致します
弊社では購入検討される際にはプロからアドバイスもさせていただいております。
弊社エージェントへのご相談お待ちしております。

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全国の増え続ける空き家・空地については、色々な方面からの対策が検討されています。

具体的にどのような方法があるのか、まとめてみました。

理想的な解決方法「売却する」

まずは一番理想的な方法、「売却」です。

利用しなくなった空き家について、買い手を望むことができる立地、条件であれば、売却して現金化することがシンプルな解決方法になります。

ただ、売却にあたっては、それに応えてくれる需要が必要になります。

街として魅力のあるエリアなのか、駅からのアクセスはどうか、周辺に買い物施設はあるのか等が、大きな要素となってくるでしょうか。

賃貸に出して賃料収入を得る

思い入れのある空き家の場合、手放すことには抵抗がある方もいるかもしれません。

その場合には、「賃貸」するという方法もあります。

ただ、こちらについても売却と同様に、その場所に住みたいという需要が必要になります。

また、賃貸物件としての魅力を引き出すためには、設備の交換やリフォームなどが必要になるかもしれません。

こうしたニーズに対応するため、金融機関は「空き家対策応援ローン」といった商品も提供しています。

このローンでは、空き家の改装・改築にかかる費用などについて融資を受けることができます。

「用途変更」してみる

例えば、売却や賃貸で需要が見込めない場合には、思い切って使い方を変えてみる、という方法もあるようです。

・道路付けの関係で建て替えができない空き家だが、立地が良いので駐輪場にしてみる
・日替わりでテナントが変わる一日飲食店
・アーティストにアトリエとして提供
・郊外の敷地をサバイバルゲームのプレイエリアとして貸し出す

など、そのまま住居や住宅用地としてではなく、その立地や環境に合わせて用途自体を変更して需要を掘り起こす、といった取り組みをしているケースもあるようです。

これらの方法以外にも、新しい活用方法や使い方があるかもしれません。

ただ、これだけ話題になっている空き家・空地問題ですので、すでに供給過多となりつつある状態かと思います。

まずはやはり不動産を取得する前に、処分方法という出口戦略を踏まえた物件選びをしたいものですね。

不動産購入は大きな買い物です。

そして、長期的に保有されるケースも多いかと思いますので、きちんと相談に乗ってもらえるエージェントと二人三脚で検討しましょう。

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「シックハウス症候群」をご存じですか？
近年、住宅の高気密化などが進むに従って、建材等から発生する化学物質などによる室内空気汚染等と、
それによる健康被害が指摘され、「シックハウス症候群」と呼ばれています。

シックハウス症候群の原因

住宅の高気密化・高断熱化などが進み、化学物質による空気汚染が起こりやすくなっています。

室内での主な発生源は「合板」です。
住まいには壁、天井、押入、床フローリングなど多くの場所に合板が使用されています。
また、タンスや食器棚など木製家具にも多く使用されています。
また湿度が高いと細菌、カビ、ダニが繁殖しやすくなります。
それだけではなく、一般的な石油ストーブやガスストーブからも一酸化炭素、二酸化炭素、窒素酸化物などの汚染物質が放出されます。
たばこの煙にも有害な化学物質が含まれています。
最近の建材は、ホルムアルデヒドの使用を抑えているため、放散量自体それほど多くありませんが、
家の新築や改築後にこうした症状が出たら、シックハウス症候群かも？と疑ってみてもよいかもしれません。

症状としては

・めまいや吐き気、頭痛がする
・動悸や息切れする、疲れやすい
・じんましんや湿疹が出る
・目がチカチカしたり涙目になる
・鼻水やくしゃみが出たり、鼻の奥がヒリヒリする
・唇やのどが乾燥する、咳が出る
・腰や膝が痛い、手足が冷えたり震える

ホルムアルデヒドによる健康被害を防ぐ対策

■換気

窓を開けて換気は最も簡単にできるホルムアルデヒド対策です。
換気扇や24時間換気システムなどの設備があれば利用しましょう。

■ベイクアウト

ホルムアルデヒドは熱せられると空気中に溶けだします。
そのため、室内が30～35℃程度になるよう暖房器具を使って家の中をあたため、その後一気に換気するベイクアウトという方法です。

■空気清浄機

空気清浄機を一日中回すことでホルムアルデヒドの臭いがしなくなり、症状の軽減できるかもしれません。
性能の高い空気清浄機を試してみてはいかがでしょうか。

■オゾン脱臭

オゾンによる脱臭もホルムアルデヒド対策に有効とのことです。

■家具・建材の買い替えで元をなくす。

いかがでしょうか。
このようなことを知っている事で家族の体調管理の参考のして頂ければ幸いです。

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先日、相続登記が義務化されるという記事を作成しましたが、同じように住所変更登記も義務化がされる予定です。

法律自体は成立しており、施行日を2024年で調整中という段階です。

たかが住所変更、されど住所変更

登記が義務化される住所変更手続きですが、実際には添付すべき書類の収集に手こずるケースがあるようです。

登記記録に記載されている情報は「住所」と「氏名」だけです。

生年月日などの情報はありません。

そのため、住所変更登記をする場合には、登記記録上の住所から現在の住所になるまでの変遷がわかる資料を添付しなければなりません。

ところが、各市区町村の住民票の保管期限は5年となっており、その住民票にも1つ前の住所しか記載がありません。

例えば、A市→B市→C市と住所を変更した場合、C市の住民票には「B市から転入」という記載しかなく、A市にいたことは証明できません。

この場合、B市で「除かれた住民票」が取得できれば「A市から転入、C市へ転出」という証明書となりますが、保管期間を経過しているとこの住民票も取れなくなってしまうのです。

書類が取得できない場合の救済措置は？

これまでは住所変更登記が義務ではなかったため、長期間手続きを放置してしまっているケースもあると思います。

登記記録には、50年以上前に登記された住所のまま、というケースも多く見られます。

こうした場合に添付すべき書類や代替手段については、現時点では役所ごとに手続きが異なり、場合によっては非常に煩雑になってしまうこともあります。

今後の法整備や手続きの統一的な運用の確定に期待したいところです。

義務違反には罰金もあり

住所変更登記が義務化された場合の義務違反については、罰金も法定されています。

まだ法律の施行自体は先になりそうですが、現時点で住所変更を行っていない不動産をお持ちの方は、できるだけ早く住民票などの書類を取り寄せて準備を進めた方が良いかもしれません。

不動産だけに関わらず、資産を保有する場合には、その管理・維持も大切な手続きになります。

また、それにまつわる法律などにも注意が必要です。

資産の維持や管理についても、信頼できるエージェントまでご相談ください。

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■ 土地や建物の情報を共通IDで一元的に把握できる仕組みは広がるか？！

国土交通省は全国の土地や建物の情報を共通IDで一元的に把握できる仕組みをつくる事が発表されています。民間の売買データベースと国の登記簿などを照合しやすくし、事業者が消費者の求める情報を調べやすくして取引の円滑化・透明化を目指すようです。人工知能（AI）による資産査定など新サービスの普及を促し、中古住宅市場を活性化できれば空き家対策にもつながるとの事です。個人的にはこの仕組みが出来ても、空き家の活性化はIDがあるから普及するものではないかと思いますが、いずれにせよ、流通活性化を目指す中においては新たな第一歩だと思っています。

■ 官民共通IDで流通物件の成約実績も管理できるようになる？！

国土交通省は不動産データを整備し取引活性化を狙う有識者らによる検討会を設け、2021年度中にデータ連携（都内タワーマンション）の指針をまとめ、2022年度からの運用をめざしています。不動産取引で融資する銀行など金融機関にとっても、物件の担保価値を評価しやすくなると見込まれています。

不動産の分野では、流通物件の成約実績を蓄積する事業者用の検索システム「レインズ」が存在しますが、各事業者は管理物件の改修履歴など独自の詳しいデータも持っており、バラバラの情報をひもづけて消費者に提供するのに手間が掛かっています。その業務の解消も官民共通IDで解決していきたい狙いがあります。

また、国の法務局が管理する不動産登記簿にある13ケタの番号の活用を想定しています。業界各社には物件の新規登録やデータ更新の際にIDを反映するよう求める事で対象となる土地・建物は全国2億件超に上ります。

導入には事業者ごとのシステム改修が必要になる見込みですが、登録項目などの詳細は以降の検討会で議論する予定です。登記簿には個人情報も含まれることから、データ連携が個人情報保護法に抵触しないようにルールとなり、官民共通IDにより、今まで以上に不動産流通の活性化に寄与する事を願っています。

日本は中古物件の取引が少なく、背景には「設備の状況や価格の妥当性が分からない」、「人が使ったものは嫌」といった消費者の声もあります。不動産の売買に占める中古の割合は米欧が7～8割なのに対し、日本は1割台にとどまっています。データ連携が進めば事業者は消費者のニーズに応じた様々な情報を網羅的に集めやすくなり、データ量が増え分析も容易になるため、コンピューターが迅速に資産価格を見積もる「AI査定」などの精度も高まります。

政府は中古の利活用を促してきたものの近年はほぼ横ばいとなっており、未だ新築での流通が一般的ではありますが、今後の人口減少の加速をにらみ、空き家対策の観点からも良質な中古住宅が流通しやすい環境の整備が一段と重要になっていくものと存じます。

今後の参考にお役立て下さい。

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都心５区のビル空室率の上昇が止まらないという記事がありました。

これまで都心に大型のオフィスを構えていた事業者がオフィス戦略の見直しを図り、オフィスの縮小や移転が多くありました。
これにより生じた大口の募集床が後継テナントを確保できず、現空となる事例が散見されているようです。
オフィス需要はコロナ前の水準を下回る状況となっているとのことです。

職場の変化と住まい探しの優先項目

オフィスの縮小は主にテレワークの普及によるところが大きいと思います。
実際に、職場に出勤する回数が激減し、自宅で業務を行う方も増えたのではないでしょうか。
このことは、ライフスタイルから「通勤」という項目が減ることになります。

そのため、お住い探しの際に、「職場との距離」や「駅までの距離」、「急行停車駅」といった項目の優先順位が下がることになるかと思います。
たしかに、こうした項目の優先度が下がると、同じ予算でもより広い部屋やグレードの高い設備のあるお住まいが検討候補になってくるかと思います。

見落として欲しくない「資産価値」という視点

新しい希望条件でお住まい探しをする場合にも、「資産価値」という観点も忘れずにご検討いただければと思います。
状況は違いますが、一昔前に郊外の物件を買うことがブームになりました。
都内では多摩のベッドタウンなどです。

ただ、こうしたエリアは現在では、ひと時のブームが終わり、新しい買い手を見つけることが難しい物件になってしまっています。
不動産購入はたとえご自宅としての購入であっても、資産形成の一つの手段です。
投資的な視点から検討すれば、「総合的にマイナス評価の少ない」＝「資産価値の落ちにくい」物件を選ぶべきだと思います。
駅から遠く、アクセスの悪い物件については、今の状況では問題がないかもしれませんが、将来的にもテレワークが続くとも限りません。
また、人口密集度の低いエリアの場合、水道や電気、ガスなどのインフラの整備や、買い物施設の維持などにも不安が残ります。

自分にとっての理想の環境と、他人にとっても平均点以上の物件

かと言って、テレワークがしづらく、家にいることがストレスになるような家を選ぶこともおすすめはしません。
日々の生活が充実することが、お住い探しの本質であると思います。
簡単なことではありませんが、自分にとっても生活し易く、他人にとっても魅力的に見える、というお住まい探しを目指していただければと思います。

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土地を買って家を建てるパターンや建築条件付き宅地を買うパターンでは、土地選びが最初のステップになります。土地選びにはいろんな要素が関係してくるので、一つ一つ確実にチェックしていきましょう！本日はポイントその③です。

▼上水道は引き込みの有無と口径をチェック

敷地のチェックで忘れてならないのが、日々の生活に欠かせないライフラインの状況です。

まず、上水道については、引き込みの有無が問題になります。これは、敷地内に水道のメーターボックスや引き込み一の目印となる悔いがあるかどうかで分かります。もし、道路の本管から新たに引き込むとなると、少なくとも50万円以上の工事費がかかります。

引き込み管の口径も、確認しましょう。メーターボックスの蓋を開けてみると、25ｍｍといった数字が書いてあります。水道の引き込む菅の口径はまちまちですが、多いのは13mm、20mm、25mmの三つです。古い住宅地ではだいたい13mmですが、13mmで対応できるのは、蛇口が５か所までです。最近の一戸建てでは、明らかに不足しますから、通常で20mm、２世帯住宅なら25mmに取り換える必要が出てきます。口径が現地調査で分からない場合、水道局に問合せしてみましょう。

▼排水は、「最終桝」の位置と処理方式がポイント

排水には、トイレからの「汚水」、キッチンや浴室からの「雑排水」、そして雨樋からの「雨水」などがあります。そういった排水は、「最終桝」と呼ばれる箱に集められ、敷地の外へ流れていきます。最終桝は、通常道路の近くに設けられています。更地の場合、その位置を示すのがパイプや蓋です。

最終桝に集めた排水の処理には、大きく分けて二つの方法があります。一つは、道路に設置された下水道に直接放流するものです。道路に下水道が通っているかどうかは、マンホールの蓋の存在で分かります。

下水道がない場合は、敷地の中に浄化槽を設ける必要があります。汚水と雑排水を一緒に処理する合併浄化槽では、１家族４名用で100万円を超える費用がかかります。浄化槽な必要なエリアでは、土地の価格にこうした費用も含めて考えておくことをお勧めします。

都市ガスが来ていない地域では、プロパンガスを利用する事になります。東京23区内でもまだプロパンガスのエリアはあります。

▼邪魔な電柱は移設できることも

ライフラインの最後は電気です。

電力会社には供給責任があるので、電気の来ない土地は基本的にありません。引き込みも簡単です。

ただ、問題なのは、電柱や電線が敷地の近くにある場合です。工事中はもちろん、住みはじめてからも邪魔になる可能性があります。現状では、さほど気にならなくても新たにCATV用の太いケーブルが設置されることもあります。

邪魔になる電柱は移動してもらえるケースがあります。費用は、敷地の外で、近い範囲内なら10万円～20万円くらい、敷地の外にあるものと敷地の中（例えば隅など）に入れる時は無料の事も多いようです。

▼都市ガスなら引き込み管を確認

ガスの引き込み管は通常、端にプラスチック製の杭があるので、比較的簡単に見つけられるでしょう。ただ、現地に行ってみると杭がない場合もあります。その時は、道路にGのマークやステッカーあるかもしれないのでチェックしてください。

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最近の話題のCOP26などで地球温暖化の原因となっている二酸化炭素など「温室効果ガス」と呼ばれるものの排出量を、どれだけ減らせるか議論されていますが自分たちでもできる事を考えなくてはいけな時期なのではないでしょか。
弊社ではマイホーム購入のお手伝いをしておりますが、購入のタイミングで導入の検討してみてはいかがでしょか。
太陽光発電はエコな環境発電だとされている点は二酸化炭素の排出量がかなり少なく、太陽光のエネルギーを変換して電力にする過程ではほとんど二酸化炭素が発生しないようです。

住宅を新築するとなると大きなお金が必要になります。
太陽光発電を設置するとなるとさらにその分費用を上乗せする形となるため、
導入を新築時にするか、後付けにするか悩む方もいるかもしれません。
それぞれの方法にメリットとデメリットを調べてみました。

新築時に取り付けるメリット

・太陽光発電を新築時に取り付けるとローンをひとまとめにできる為、初期費用面でお得です。

・太陽光パネルの設置を考慮した屋根の形をとれるので、発電効率を最適化できます。

・太陽光発電システムはパワーコンディショナを設置しなければなりませんもで新築時に導入を図れば、こうした設備の設置も考慮した設計が可能になります。

後付けするメリット

太陽光発電を後付けするメリットは、固定資産税がかからないことです。
※ただし新築と同時に設置した場合、屋根一体型を選ぶと住宅の一部として固定資産税がかかります。

屋根置き型、屋根一体型の違い

屋根置き型は、屋根の上に太陽光パネルを取り付けるための架台を取り付け、その上に太陽光パネルを設置します。

一方、屋根一体型とは、屋根材の中に太陽電池セルを組み込んだ、屋根自体が太陽光パネルになっているものです。

屋根置き型のメリット

・屋根一体型と比較して太陽光パネルの設置が簡単にできる。
・万が一故障した場合も、メンテナンスが容易にできる為、設置やメンテナンスのコストが低く抑えられます。

屋根置き型のデメリット

・屋根の構造によっては、設置する際に屋根に穴をあける必要がある為、雨漏りのリスクがあります。

屋根一体型のメリット

・外観を損なわず、太陽光パネルを設置できること。
・屋根に穴をあける必要がないため、雨漏りのリスクがありません。

屋根一体型のデメリット

・屋根置き型と比較して屋根の一部分として設置されているため、容易に交換ができない為メンテナンスのコストが高い。
・屋根置き型が固定資産税の対象外ですが、屋根一体型は固定資産税の対象になるます。

後付けは新築よりも中古の家を買った方が、後から太陽光発電を設置したい」という場合におすすめのようです。
この場合は屋根のメンテナンス工事のタイミングと合わせることで、総合的な施工費用を抑えられと思います。

いかがでしょうか。
最近、住宅の屋根に太陽光パネルが設置されているのをよく見かけます。
お住まいを購入する際、少しでもお役に立てれば幸いです。

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■防災に備えて災害の準備を行いましょう！

11月1日早朝に茨城県北部を震源とする地震が発生しました。大正12年9月1日に発生した関東大震災の教訓を生かし、また時期によっては台風の被害なども考慮した備えが必要です。

防災と一口に言っても想定される災害は様々です。身近にイメージできるものでは地震、火災、水害、土砂災害などでしょうか。

それぞれに対策が異なりますし、住んでいるエリアによってはそれほどリスクがないものもあるので、ハザードマップを確認して、今住んでいるエリアの場合、どの災害に備える必要があるかを確認することが大切です。

＜国土交通省ハザードマップポータルサイト＞

https://disaportal.gsi.go.jp/

■30年以内に震度6弱以上の地震が発生する確率を把握しておきましょう。

少し前に政府の地震調査委員会が全国地震動予測地図（2020年版）というものを公開しております。

その内容を見てみると、都道府県庁所在地で今後30年以内に震度6弱以上の地震が発生する確率が28の都市で増えています。

47都道府県別の詳細な予測地図も初めてまとめられたものとなりますので、ぜひ、9月の防災月間では確認をしていただく事をお勧めします。

従来より地域を拡大し、身近にある活断層や揺れやすい地盤の位置なども一覧できるようになっています。

＜全国地震動予測地図（2020年版）＞

https://www.jishin.go.jp

都道府県庁がある市の市役所（東京は都庁）を基準に算出した震度6弱以上の地震の発生確率が18年版比でもっとも大きくなったのは10ポイント増の和歌山市（68%）となっています。

確率が増えたのは和歌山市を含めて、さいたま市（増加幅5ポイント）、熊本市（同3.3ポイント）など。28都市を合わせた上昇幅の合計は52.9ポイントでした。

26都市で16.28ポイント増だった18年版と比べて、確率が大きく高まったことがわかります。

和歌山市は、明治期の地図や標高データなどから、地盤が従来より軟らかい「三角州・海岸低地」と評価を変更したため、大きく揺れる確率が高まっています。

さいたま市はボーリング調査などのデータから地盤が揺れやすいということがわかったようです。一方、確率が減った都市も増えおり、大阪市（減少幅25ポイント）や千葉市（同23ポイント）など11都市で確率が下がっています。

しかし、確率が減少したからといって地震が発生しなくなったわけではありませんので、日本に住む以上、いつ大きな地震が発生するかも分かりません。

■不動産購入時にチェックしたい、地震ハザードステーション（J-SHIS）の報告レポート（カルテ）について

地震発生確率の評価基準日を２０２０年１月１日とした「確率論的地震動予測地図」や「震源断層を特定した地震動予測地図（シナリオ地震動予測地図）」を掲載しています。

「確率論的地震動予測地図」には従来の全国版地震動予測地図に加えて、地方単位に表示範囲を拡大した地方別地震動予測地図、都府県や北海道の振興局単位に表示範囲を拡大した都道府県別地震動予測地図も掲載されています。

より拡大した地震動予測地図をご覧になりたい方は、地震ハザードステーション（J-SHIS）をご参照いただければ幸いです。個人的には、不動産購入前にはチェックをしてもらっても良いのではないかと考えます。

＜地震ハザードステーション（J-SHIS）サイト＞

https://www.j-shis.bosai.go.jp/

住宅購入時にも、地震に備えられたエリアなのか、防災について意識の高いエリアなのかを把握していただく事をおススメ致します。

今後の参考にお役立て下さい。

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2021年11月度フラット35金利情報を更新しました。

2021年11月のフラット35金利は、20年以下が1.01%、21年以上が1.13%と先月から+0.03%となりました。

大手都市銀行の動向は、固定期間10年の最優遇金利について、みずほ銀行など2行が0.10%引き上げ、三菱ＵＦＪ銀行など3行が0.10%引き上げました。

小幅な増減を繰り返していますが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

【フラット35 11月実行金利】

借入期間15年～20年 1.01％（先月+0.03%）
借入期間21年～35年 1.13％（先月+0.03%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

2021年10月以後の設計検査申請分より、土砂災害特別警戒区域（通称：レッドゾーン）内で新築住宅を建設または購入する場合、【フラット３５】Ｓがご利用いただけなくなります。

【フラット３５】Ｓの利用要件について、詳しくは、こちらのご案内チラシをご覧ください。
https://www.flat35.com/files/400356543.pdf

※中古住宅を購入する場合は、【フラット３５】Ｓをご利用いただけます。
※2021年９月以前に設計検査を申請されたお客さまは、土砂災害特別警戒区域内でも【フラット３５】Ｓをご利用いただけます。

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