スタッフブログ：月別: 2022年2月

さたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

2022年3月度フラット35金利情報を更新しました。

2022年3月のフラット35金利は、20年以下が1.11%、21年以上が1.23%と先月から0.08%引き上げとなりました。
フラット35の金利（21年以上）も2018年11月以来の水準となり、今後金利上昇局面になるかどうか注目です。

大手都市銀行の動向については、目安になる長期金利の上昇などを踏まえ、固定期間10年の最優遇金利について、5行全てが引き上げとなりました。約6年半ぶりの高水準となります。

【フラット35 3月実行金利】

借入期間15年～20年 1.11％（先月+0.08%）
借入期間21年～35年 1.23％（先月+0.08%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

2021年10月以後の設計検査申請分より、土砂災害特別警戒区域（通称：レッドゾーン）内で新築住宅を建設または購入する場合、【フラット３５】Ｓがご利用いただけなくなります。

【フラット３５】Ｓの利用要件について、詳しくは、こちらのご案内チラシをご覧ください。
https://www.flat35.com/files/400356543.pdf

※中古住宅を購入する場合は、【フラット３５】Ｓをご利用いただけます。
※2021年９月以前に設計検査を申請されたお客さまは、土砂災害特別警戒区域内でも【フラット３５】Ｓをご利用いただけます。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを。～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■新築マンションVS中古マンションの価格の比較について

新型コロナウイルス感染症の影響により、良い条件の居住環境を求める人が増えているようです。そのような中でも、中古マンションの人気が高まっています。新築マンションの価格上昇が続き、選択肢的に中古マンションを選ぶ傾向があるようです。税制や購入時の費用で新築との違いもありますので、購入後にどれくらいの費用が必要になるかのチェックは重要となります。例えば、修繕積立金などです。

中古マンションの価格も上がっていますが、新築マンションと比較した場合、「築6～10年以内」で新築に比べ約1割安く（約300万円）、「築11～20年以内」で約3割低い水準にあるようです。

中古住宅は同じ広さや立地でも新築より安いのが一般的であり、物件の選択肢が比較的多く、購入前に住環境などを把握できるのもメリットとなります。また、中古マンションなら築15～20年あたりが狙い目といった報道もあり、その年代の物件を狙っている方もいるようです。売却案件として出されるタイミングも、外壁や共用部分などを修復する1回目の大規模修繕を終えた物件が多い事も理由として上げられます。

■中古マンションは本当に新築マンションに比べてお得なのか？！

中古住宅の購入で注意したいのが、税金面において、中古と新築に違いがあること把握される事をお勧めします。まず一般的な住宅を購入する場合、消費税は中古、新築を問わず土地にはかかりません。家屋は新築なら10%が課税されますが、中古は売り主が誰かによって扱いが異なります。売り主が個人なら消費税の対象外となりますが、不動産会社なら課税されます。良く事業者の「買取再販案件」が課税対象の物件となります。中古物件は個人が売り主の場合が多いため、消費税がかからなければ購入費の負担減につながります。

一方、中古が新築に比べ税制面で不利な点もあります。住宅ローン減税はローン残高の0.7%などが控除される仕組みに変更されましたが、新築の省エネ対応住宅と比べ、中古の省エネ住宅以外の物件は控除される金額も低くなる事が注意のポイントです。

また、中古マンション購入後の費用では修繕積立金を特に確認しておかれる事をお勧めします。分譲マンションは10～15年程度の周期で大規模な修繕工事をするのが一般的ですが、新築時に20～30年超の長期修繕計画を立て、いつごろどんな工事をするかという大まかな方針と居住者（区分所有者）が負担する積立金の額を決めている場合が多く、1回目の大規模修繕で外壁や屋根などを修理し、築30年を超える2、3回目以降に給排水管やエレベーターの交換をしたりすることが多いようです。十分な修繕がされず、建物や設備の劣化が進むと資産価値は下落しかねません。購入を検討する物件が計画通り修繕工事を進めているか、予定通りに積立金を確保できているかの有無を予めチェックして下さい。

■これから中古マンションを購入する方は「修繕積立金」のチェックも忘れずに！

修繕計画書や積立金の状況は通常、不動産仲介会社を通じて売り主やマンション管理会社から入手できます。国土交通省が全国のマンション管理組合や区分所有者を対象に実施した調査によると、修繕積立金は月1万円台前半が最も多く、平均では月約1万1000円となります。積立金がいくらあればいいかはもちろん状況にもよりますが、国交省の調査はひとつの目安になります。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを。～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

今年こそは家を買おう！と決めている方も多いのではないでしょうか。
いざ家を買おうと思った時、どうしても頭をよぎってしまうのが住宅購入の失敗です。
今回は住宅購入の失敗についてご説明いたします。

■住宅購入の失敗とは

年明けから春先までは人の移動が多い時期なので不動産繁忙期と言われます。
住宅に関するCMが多くなる時期で、こういった時期には住宅ローン破産のようなマイナス情報も多く発信されます。
人がリスクと感じる要因として「知らない」ことが挙げられます。
ご自身の理解が及ばないものに恐れを抱いてしまうのですね。
言い換えると必要な情報を得ることができれば不安を取り除くことができるわけです。
まずは住宅購入の失敗について整理します。

細かいことを言うとたくさん挙げられますが、ここでは一般に失敗例として取り扱われるものを挙げてみます。

1）住宅性能の問題

新築住宅の欠陥住宅問題や、中古住宅でよく言われる「買ったらすぐに雨漏れ」などが住宅性能の問題です。
新築住宅は適切な方法できちんと建築するということを建築会社に任せず第3者チェックを入れることで防ぐことができます。
住宅性能表示制度など公的制度の利用が望ましく、戸建ての新築の場合は長期優良住宅基準で建築するのが良いと思います。
中古住宅の場合はインスペクションと既存住宅売買瑕疵保険です。
中古なので何かしら不具合があるという前提で、悪いところ（もしくはすぐに悪くなるところ）を直して購入するのが中古住宅の正しい買い方です。
ここで必要な修繕工事を行わないために「買ったらすぐに雨漏れ」という状況になります。
そもそも中古住宅はすでに建築されて年数が経っているものなので、きちんと調べれば不具合箇所を見つけることは難しくありません。
建築士によるインスペクションは非破壊検査なのでインスペクションでは見つけられない不具合もあります。
そういった事態に備えるのが既存住宅売買瑕疵保険です。
中古住宅購入時はインスペクションと既存住宅売買瑕疵保険をセットで利用すれば安心して購入することができます。

2）環境の問題

マンションにおける上階・隣室の騒音問題や、戸建て住宅のご近所トラブルなどが挙げられます。
中古住宅の場合は売主に確認することが重要です。
売主が知っているのに隠すなど、悪意を持って情報を隠した場合は法律に抵触する違反行為となるため、なんとなく聞くのではなく、不動産会社がいる場所で正式に問い合わせすることでリスクを回避することができます。
物件に関する調査は担当する不動産会社の業務でもあるので、売主だけでなく不動産会社にもきちんと調査してもらいましょう。
新築は少し難しいです。新築のご近所トラブルはこれから発生するものがほとんどだからです。

3）お金の問題

不動産購入の失敗事例で一番に出てくるのがお金の問題です。
様々な要因で住宅ローン返済が困難になり売却を余儀なくされたり（売却しても完済できず破産してしまう例も）、破産とまではいかなくても転職や出産などで生活がかなり厳しくなってしまう話はよくあります。
未来のことは誰にもわからないので、対策ができないように思われがちですが、不動産会社があまり勧めない解決策があります。

■身の丈に合った住宅購入

お金の不安を解消する住宅購入とは身の丈にあった住宅購入をする、ということに尽きます。
不動産の営業文句で「今の家賃で家が買える」というものがありますが、「今の家賃で家が買える」は大きな間違いです。
家賃と住宅ローン返済額を同じく「住居費」として捉えてはいけません。
同条件の物件を比較した場合、家賃よりも住宅ローンの返済額の方が安くなるからです。
今まで支払ってきた家賃よりも住宅ローン返済が低くなり、月々のキャッシュフローで余った分を貯金するのが正しいあり方で、背伸びして今の家賃よりも高い住宅ローンを組んではいけないのです。
※社宅や家賃補助がある方は一般的な家賃を想定してください。

もちろん今の家賃が月々のキャッシュフローに対して適切かどうかもきちんと把握しておく必要があります。
不動産は安ければよいというものではなく、価格が高ければ高いほど資産価値を維持しやすい傾向があるためです。
高すぎも安すぎもダメで、まさに「身の丈に合った」がピッタリの表現となります。

■いつでも売れる物件を買う

住宅購入でお金の失敗を避ける大切な考え方が「いつでも売れる家を買う」です。
未来のことは誰にもわかりません。
予期せぬ病気や失業、事故など今よりも収入が下がる未来はいくらでも想像できます。
しかし将来が不安だからと言って家を買わない理由にはなりません。
収入を失う事態になったら、賃貸でも住む家を失うからです。

もし買った値段で売ることができたらどうでしょうか。
収入が減る（なくなる）という不幸に見舞われたとしても、残債が残らないように売ることができれば「ふりだしに戻る」です。
もう一度やり直すことができます。

世間で住宅ローン破産などと言われる理由は、差し迫って売却しても残債が残ってしまい、ゼロではなくマイナススタートを余儀なくされるケースがあるためです。
住宅購入は「いつでも売れる（買い手がいる）」「資産価値がなるべく下がらない」家を買うことが重要で、職場に近いとか子供の学区域とか個人的な条件を優先するべきではないのです。
また、自己満足のおしゃれリノベーションや、郊外のこだわりマイホームも考えものです。
あなたにとって価値があるものが一般的に通用するとは限りません。
自己都合を追及するがあまり誰にも売れない家に手を出してはいけません。
売れない家は不動産ではなく「負動産」なのです。

■資金計画が住宅購入の第一歩

失敗しない住宅購入の第一歩は資金計画です。
まずご自身の収入でいくらまで借りることができるかの「借入限度額」を調べます。
続いて毎月のキャッシュフローから適切な住宅費を算出し、そこから現実的な予算を算定します。
おおよその予算が見えてきたら、その予算で手が出せるエリアを選定します。
中古住宅を視野に入れている方はある程度の修繕費用も考慮しておきます。

ここで注意なのが、多くの不動産会社は借入限度額ギリギリの物件を勧めてくるということです。
「〇〇さんならこれくらいの金額は全然OKですよ！」みたいに調子の良いことを言ってきます。
不動産会社は仲介手数料が主な収入で、仲介手数料は取引金額に対する割合で算出されるため、高い物件を取引した方が収入が増えるため、なるべく高い物件を売りたいのです。（すべての不動産会社そうではありません）

もちろんプロの意見も大切なので、不動産会社のお勧めはそれとして受け取っておきつつも、現実的な予算感は決して忘れないようにしましょう。

資金計画は不動産会社に相談する、銀行の相談会に参加する、ファイナンシャルプランナーに相談するなど様々なアプローチがあります。
1社のみを鵜呑みにするのではなく、複数の意見を聞いておいた方が安心です。

反対に一番良くないのが、資金計画をせずに物件探しを始めてしまうことです。
資産価値を気にする住宅購入では必ず資金計画を行うので、資金計画を行わない物件探しとは、かなり背伸びした物件購入になってしまうことが懸念されます。
（業者の言いなりになってしまうリスクが高い）
また、資産重視というよりは自己都合の住宅購入になってしまう恐れがあり、いざという時に売れない家を掴んでしまう恐れもあります。

将来何か起きた時の選択肢は、今の住宅購入が大きな影響を及ぼします。
仮に不幸に見舞われたとしても家が救ってくれる、そんな住宅購入を実現したいものです。

■余談　投資の要素が強めの住宅購入

都市部のマンション価格が高騰しています。
10年くらい前にマンションを買った方は、買った値段どころか、かなりの売却益が出ている事例もよく聞きます。
将来の値上がりを期待するマンション購入をお考えの場合は、現実可能な予算内で買う、ではなく、可能な限り資産価値の高い物件を買うことが重要となります。
また、住まなくなったら売るではなく、投資なので価格が高いときに売るということも大切です。
次に住む家が決まっておらず一時的に賃貸に引っ越すとしても、売るべきタイミングには素早く判断して売却しなければなりません。
投資の要素が強い将来の値上がりを期待する不動産購入を希望される方は、通常の住宅購入と考え方がかなり異なるので、まずは信頼できるパートナー探しが重要です。
規模の大きな会社だと人の出入りが激しい業界でもあるので、長く付き合えるパートナー選びが大切です。
資産価値重視の不動産購入と言っても、最低限いざという時にふりだしに戻れる住宅購入と、利益を求める不動産購入では全く判断が異なることにご注意ください。

～人生に愛すべき住まいを。～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

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先日内見してきた物件は、駅から５分の物件。
一般的には、マンションは駅近い物件は、資産価値が高いとされています。
ただし、気になったのは、機械式の駐車場が12台中７台空きありという状況。

昨今、若者のクルマ離れや少子化、住人層の高齢化で増える空き駐車場問題があります。
都市部のマンションでは、機械式駐車場が管理の重荷になることが増えつつあります。

「１住戸当たり１台」を確保するのが一時常識だったマンションの駐車スペース。その需要が減り続けています。新築物件の購入を検討する方には、今や駐車場の充実しているのは、最寄り駅から遠い物件でよいという見方さえあります。駅近ければ、ランニングのかかる車は持たないという傾向があります。

敷地内の駐車場の利用者が減れば、管理組合の駐車料収入も減り、その分、管理費や修繕積立金の値上げが必要になりかねません。特に、駐車場が平置き式より、運用・維持メンテナンスコストの大きい機械式である場合、収入が支出を上回るお荷物施設になりやすいので注意が必要です。。

まず、考えられた対策は、空きスペースを住人以外に貸すこと。しかし、管理組合が新たに駐車場賃貸事業を始めるには、駐車料収入への課税対応や、管理業務の複雑化などでハードルが高いのが現状。まして機械式の場合、車の出し入れの手間がかかり、子供には危険性が高い、利用できるクルマのサイズに制限が多いといった理由から、外部の貸出しを歓迎しない管理会社が多く、借りる側の人気も低いというのが実情です。

そのため、機械式駐車場の解体・撤去するマンションが増えてきました。
特に、平成初期のバブル前後～2000年頃までに建設されたマンションに機械式駐車場が多く設置されましたが、それから20～30年ほど経っているものが多く、設備の大掛かりな修繕や全面更新の必要が出てきているのも影響してきています。

特に駅近マンションであれば、最近駐車場の空きのマンションが見受けられますので、
50戸前後のマンションで駐車場の空きがたくさんあるマンションについては、その管理組合がどのような対策をしているのか、購入する前にチェックをしておきましょう。

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「隣地は借金してでも買え」というフレーズをお聞きになったことはあるでしょうか。

不動産の場合、隣地を買うとメリットが生まれるということが多いので、このようなフレーズができたのだと思います。

不整形地の解消

今回ご相談のあった方は、ご自身の所有する土地が不整形地だった、というケースです。

A土地をお持ちだったX様は、ご自身の土地が不整形地であることを知りませんでした。
実際にご自宅のブロック塀も直線で建てられています。

ところが、隣地のB土地が更地になり、売却活動の関連で境界を確認したところ、法務局に登録されている地図上では、直線ではなく境界線が屈折していたことが判明したのです。

そこで、今回の対象地（三角形の部分）をX様に購入のご希望があるかの打診があったのです。

現状の土地利用では特に不具合があるわけではありませんが、この対象地を購入すると整形地にすることができます。

整形地のメリット

土地が整形であることのメリットは、将来の売却や建替えの際に大きなポイントとなります。

売却の際に、土地が不整形地であることは販売価格を押下げる要素になってしまいます。

購入を検討している方にとっても、今回のような不自然な地型は違和感を持ちますし、利用しにくく感じてしまいます。

また、建て替えの際にも、詳細は割愛しますが、容積率や北側斜線、日影規制などの関係で建築できる建物のプランに大きな影響を与える場合もあります。

土地の形が整ってスッキリするというだけでなく、建築についてもメリットが生まれるのです。

接道条件などの変化

今回のケースとは異なりますが、隣地を購入してメリットが生まれるケースとして、今までは接道義務が果たせておらず再建築不可だった土地が、隣地と合わせることで建築可能になるケースや、ライフラインの引込工事がしやすくなるといったケースもあります。

それぞれの土地の条件にもよりますが、長期的な視点に立てば、実際にメリットが生まれるケースが多い印象です。

取得コストの検討は慎重に

前述のように、いくらメリットが生まれるケースが多いといっても、その取得コストとのバランスは慎重に検討する必要があります。

たいていの場合は土地売買というかたちになると思いますが、まずはその価格が妥当かどうか。

さらに、購入にかかる登記費用、不動産取得税などのコスト、購入後に負担が増える固定資産税の額など、きちんと精査したうえで話を進めるようにしましょう。

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今日2月22日は猫の日です。
猫や犬は、大切な家族であり、人生を共に歩むパートナーです。
人と同じように、快適な環境を用意してあげたいものです。
健康や安全に配慮することはもちろん、室内でも伸び伸びと暮らせるように素材や設備もいろいろなものがありました。
我が家には猫が二匹とても仲が悪い子たちでこまっています。
今回は猫に特化した家を調べてみました。

習性や行動をきちんと理解した上で、動線や空間づくりを工夫すると猫や犬との暮らしは大きく変わります。
猫も犬も、そして人も心地良い家づくりを考えていきましょう。

猫や犬を飼うということは、毎日を、一生を共に生きていくということ。
散歩や掃除などの毎日の世話に加えて、仕事に出ている時、旅行に行く時、急な外出の時など、不在時のこともきちんと配慮する必要があります。

さらに、引っ越しや家族構成の変化があっても、ずっと一緒にいられるか。
猫や犬が歳をとったら、そばで介護ができるかも考えなければなりません。
毎日一緒にいること、ずっと一緒にいること。
それが、猫や犬たちとの約束です。その思いがあれば、猫や犬との暮らしは、きっと人生を豊かにしてくれるでしょう。

猫の好きなこと

猫の動きというと、しなやかで軽やかに動いているイメージですが、その印象の通りで高いところが大好です。
理由とそては獲物が見つけやすい事や敵に襲われにくいという事だそうです。
また、猫はひなたぼっこも大好きなのです。
そして、猫も犬同様狭いところが大好きです。

猫の苦手なこと

不潔な事。
猫はよく自分の体をなめてキレイにしています。あれは汚れを取ることによって病気を防ぐ意味もあり、キレイな体にすることで自分の気配を消すという意味もあるそうです。
また、猫は自分の縄張りに入られるのが大嫌いです。
家の外であっても自分が見える範囲は猫にとってテリトリーだそうなので、外と行き来している猫の場合は、庭や外構などで他の猫と争いにならないように注意してください。

工夫その1
吹き抜けや壁を使いキャットウォークを設置
インテリアのアクセントにもなり、猫がのびのび運動できる環境を作る。

工夫その２
ほどよく囲われた落ち着ける場所を確保してあげる

工夫その３
表面強化仕様でキズが付きにくいクロスを仕様

いかがでしょうか、かわいい家族の為の工夫が参考になれば幸いです。

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昨年、中古住宅の売買取引を透明化する官民プロジェクトが10年以上も迷走しているという記事が出ました。不動産業界がオープンな情報システムによって既得権を脅かされると警戒しており、建物や土地を登記簿の番号で管理する「不動産ID」構想も骨抜きの様相を呈しているようです。閉鎖的な不動産業界においては、DX（デジタルトランスフォーメーション）の機会損失は膨らむばかりだという内容でした。

国土交通省が9月に立ち上げた不動産IDの官民検討会。初回会合の資料には「各情報保有主体・活用主体がどのように情報を連携させるかについては、各主体の発意・主体間の交渉に委ねる」と記載されているようで、要約すると「不動産IDをつくっても、その先の個々のデータ連携にまで国は口を出さない」という事になっております。

■そもそも「不動産ID」とはどのようなもの？！

ちなみに不動産業界の情報の収集・整理・管理は煩雑で、宅建業者、デベロッパーなどは仲介や開発などの際に、独自に情報を収集、名寄せなどの作業をしなければなりません。

そこには、例えば以下のような課題があります。

・不動産の改修履歴の情報は不動産側に紐づいておらず、担当した各事業者側に点在しており、何社も関わっている場合履歴を一元化することが至難である

・「三丁目」と「３丁目」など住所情報に表記ゆれがあり同一物件の特定が困難

こうした課題を根本から解決するために、国土交通省では不動産共通IDをつくり、データ連携が円滑に行えるように動いています。

具体的には土地、建物（戸建て）、建物（区分所有建物ではない共同住宅）、区分所有建物の不動産の種類ごとに不動産登記簿の不動産番号を用いる形でIDに関するルール整備を行おうとしている流れです。

不動産の共通IDはいわば不動産版のマイナンバーのようなものといえます。

昨年の国交省の発表では2021年度中にデータ連携の指針をまとめ、2022年度からの運用を目指すとしていましたが、この流れの実現は難航しています。

■不動産IDの仕組みのメリットについて

国交省「不動産IDのルール整備について」（2021年4月15日）を見てみると、不動産に

共通の「不動産ID」を創ることで以下のようなメリットがあると示しています。

1．不動産市場の透明性が向上し、不動産取引が活性化。コロナ禍の影響による市況急変を緩和する効果も期待

2．不動産取引に必要な情報入手に係る時間・手間、費用面でのコストが低減し、不動産業の生産性・消費者の利便性向上が図られる

3．必要なる情報入手が容易になり、低未利用不動産の利活用、所有者不明土地の所有者探索に資する

4．不動産取引に係るテクノロジーの一層の活用：不動産情報サイトにおける物件の重複掲載防止、おとり広告排除、AI価格査定の精度向上

いずれにせよ、過去の不動産業界の流れを変えていく上に置いて、「不動産ID」の活用は必要不可欠になっていくものと考えます。

■実は「不動産ID」を巡り、議論が進んでいない過去の経緯がある！

実は不動産IDの構想は、2008年の国交省研究会の提言にさかのぼります。このときは個人のプライバシー保護などを理由に不動産業界が賛同しませんでした。都市計画や防災といった行政情報と、不動産業界の業者間データベース「レインズ」を連携させる「不動産総合データベース」も初歩的な試験運用をしただけで立ち消えになっています。

中古住宅の取引データベースとして国交省が手本にしてきたのが米国の「MLS」というシステムです。全米の約600の民間データベースで構成され、売り出された物件は不動産業者との契約から原則24～48時間以内に掲載されるルールとなっています。過去の成約価格やリフォーム履歴、税金関係の公的情報も網羅され、掲載ルール違反には除名など厳しい罰則があります。

一方、日本のレインズの仕組みは、売主と一対一の専任契約をした不動産会社は5～7日以内にレインズに物件情報を登録する義務があるが、違反が少なくない。自社で買主も見つけ、売主と買主それぞれから仲介手数料が取れる「両手取引」につなげる方法を取りたがる事業者が多く、利益相反関係も条件付きで許されているような状況となっています。また、成約データを報告する流れも明確に決まっている訳ではない為、データの欠落、取引の透明度が低いといった状況となっています。

以上の事を踏まえ、早く「不動産ＩＤ」の制度構築を進めてもらいたいと思っています。

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本日も宮城県沖で地震がありましたが今年１月に阪神淡路大震災の日を迎えました。
木造住宅の耐震化の取り組みを行ってきた経験があるので、1年で何度かある地震に所縁のある日には地震災害のことを考えます。
今回は地震災害をなるべく避ける住宅購入についてご説明します。

■日本に住んでいる以上地震リスク「0」はあり得ない

日本は地震大国です。
これまでの歴史を見れば明らかです。
2021年後半は各地で中規模の地震が相次ぎ、大地震の前兆ではないかという声もたくさん挙がっています。
誰もが地震被害には見舞われたくありません。
しかし残念ながら日本に住んでいる以上、地震リスクを0にすることはあり得ません。
災害をテーマにすると0か100かという極端な考え方をする方が多いのですが、0にできない以上、どれだけリスクを軽減するかという考え方が非常に重要です。

■住宅購入は最大の地震対策

一般にあまり認識されていないのですが、住宅購入は地震被害を軽減する最大の機会です。
地震リスクのなるべく少ない家を選ぶことができるからです。
既存住宅の耐震化は非常にお金がかかります。
つまり、既に住宅を取得されている方は、耐震改修工事を行うか、今の家を住み替えるかしか自宅の地震リスクを下げることができないのです。
住宅所有者に比べてこれから家を買う方は自宅の耐震性を容易に確保することができます。
住宅選びで地震被害に見舞われにくいエリアを選ぶことと、耐震性が高い住宅を選ぶことの優先順位を上げるだけで良いのです。

ただ、先述の通り多くの方は住宅購入で耐震性を最優先にすることができません。
価格や資産性など住宅購入では他にも検討するべき事項があるからです。
日本のどこに住んでいてもいつ地震被害に見舞われてもおかしくないと言われているのですが、いつ来るかわからないものを恐れて地震対策だけを優先することが難しいのも事実です。

大切なことなのでもう一度記載します。
住宅購入は家族の地震リスクを大幅に軽減することができる最大の機会です。
地震被害に見舞われるとあなたやご家族の人生に壊滅的なダメージを受けます。
決して軽んじてはいけません。

■地震リスクを軽減する街選び

地震被害を考える上でどの街を選ぶのかは非常に重要な検討事項です。
日本のどこに住んでいても大地震のリスクは0にはならないのですが、大地震の発生リスクの高いエリアとそうでないエリアがあるからです。
多くの人がお仕事や学校などの関係があるので、例えば首都圏から関西へ移住することなどは難しいのですが、同じ首都圏でもその中でよりリスクの少ないエリアを選択することは可能です。

関東大震災を例に挙げます。
関東大震災は首都圏直下型の地震でした。
当時は建築技術も未発達だったので多くの建物が倒壊しました。
関東大震災で注目されるのは火災による被害です。
例えが悪いのですが倒壊した家屋は言わばキャンプファイヤーのようなものです。
どこかで火災が発生するとあっという間に燃え広がってしまうのです。
阪神淡路大震災でも大規模な火災が発生しています。
これらのことから、なるべく住宅密集地を避けるという考え方ができます。

とはいえ東京で住宅が密集していない地域を探す方が難しいので、住宅に接する道路がなるべく広い家の方が安心という考えになります。
道路が狭いと建物の倒壊なので緊急車両が進入できなくなってしまうからです。

また、東京は山手線の西側の方が地盤が固いと言われます。
どれだけお金をかけて強固な家を建てたとしても周りが倒壊して火災が発生しては意味がありません。
地盤がしっかりしているエリアを選ぶということも重要な判断基準です。

東京を例にしましたが、全国どのエリアでも同様の考え方ができます。
自治体が発表しているハザードマップが非常に参考になりますので、街選びの際は必ずハザードマップを確認するようにしてください。

■地震リスクを軽減する家選び

耐震の技術は年々進化しているので、築浅の物件を選べばより安心で、築古の物件は地震のリスクが高いということになります。
ただ、古いというだけで買ってはいけない物件というかというとそうでもなく、築年数が古い物件を検討する場合は、耐震改修など必要な対策を講じれば問題ありません。

また、建物の工法によっても判断が異なるので、不動産会社や建築会社に情報提供してもらうようにしましょう。
大切なのは家選びの際に耐震性を気にするということです。

いくつか具体例を挙げます。

〇旧耐震の物件は余程の理由がない限り避ける

木造戸建てならば耐震改修が可能ですが、旧耐震の物件は改修費用が高額になる傾向があります。
フルスケルトンリフォームと言われる建物全体の大規模なリフォームを実施できる予算がない場合は旧耐震の物件を選ばない方が無難です。

マンションを含む木造以外の工法の建物の場合、居住を目的とするなら避けた方が良いです。木造戸建てと違って耐震改修が容易ではないからです。

都心の旧耐震マンションを将来の建て替えを見越して購入するという買い方がありますが、投資的な意味合いが強い判断なので、不動産や金融に明るくない限り手を出すべきではないと思います。

〇2000年5月以前の建物は必ず耐震診断を行う

新耐震・旧耐震という区分があります。
1981年6月に大規模な建築基準法改正があり、それ以前に建てられた建物は既存不適格住宅という扱いになります。
1981年6月以降の建物は大丈夫かというとそうでもなく、阪神淡路大震災の教訓を受けて2000年6月にも耐震性に関する建築基準法改正がありました。
2016年に発生した熊本地震では、新耐震でも2000年6月以前の建物で被害が見られ、政府は1981年6月～2000年5月に建てられた建物を「81-00住宅」と名づけ、旧耐震ほどではないものの耐震対策が必要な建物と位置づけています。

〇新築なら長期優良住宅を

長期優良住宅という建築基準法よりも高い性能を有する住宅の基準があります。
わかりやすく表現すると、普通の住宅よりも長期優良住宅の方が地震に強い家と言えます。
各種制度の要件でもあるので、新築住宅を選択する場合は割高でも長期優良住宅を選択した方が良いです。

〇耐震等級3の家を選ぶ

住宅性能表示制度という制度があります。
この中で耐震性を表す指標として耐震等級というものがあって、耐震等級1が建築基準法と同レベル、耐震等級2は建築基準法の1.25倍、耐震等級3は建築基準法の1.5倍と言われています。
制度がスタートしたのが2000年なので、そろそろ中古市場にも物件が出始める頃です。
もし検討している物件広告で「住宅性能評価」「耐震等級」などの表記を見かけたら、性能評価書を見せてもらうように不動産会社にお願いしましょう。

■地震のことを念頭に置くのが日本人の住宅購入です

今回の記事でしつこいように記載しましたが、日本に住む以上地震災害から逃れることはできません。
日本人は住宅購入の際に地震被害を無視することはできないのです。
災害は家族の命も財産も一瞬で奪います。
阪神淡路大震災は昔のことと語られるようになっていますが、決して忘れてはならないものです。
住宅購入の際には地震リスクと真正面から向き合って、どんなことが起きても後悔しない選択を行いたいものです。

～人生に愛すべき住まいを。～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

断熱は結露防止や省エネルギーの観点から必須。マンションは内断熱が一般的で、理想的な外断熱はコストアップが難点で普及しにくい。窓ガラスの断熱にはペアガラスが効果的。

現在のマンションは内断熱が一般的

そこで、最も重要になるのが外気の熱を遮断して室内の温度変化を少なくする断熱材。コンクリートの壁は、冬の夜には2～5時間ほどで冷えた外気と同じがくらいの温度になってしまうので、冷暖房効果を上げる省エネルギー観点からも断熱は重要です。

断熱材の施し方には、外壁コンクリートの室内側入れる「内断熱」と外側に入れる「外断熱」がありますが、主に外壁部分は内断熱にして屋上のみを外断熱にする方法。しかし、この方法では断熱が切れる部分があり、そこから熱が逃げてしまいます。それを防ぐためには、天井や床の一部にも60㎝ほどの十分な幅で断熱材を入れる「断熱折り返し」が施されている必要があります。

さらに断熱材に断熱材の材料や厚みもチェックしたいポイント。例えば、関東南部から九州北部の比較的温暖な地域ならば、外壁面の内断熱材の厚さが硬質ウレタンフォームで25㎝以上あれば合格点といえます。住宅性能評価書が付いていないマンションならモデルルームなどにおいてある設計図書の断面詳細図や仕上げ表などで確認し販売員から説明を受けておきましょう。

外断熱は物件価格とその効果を比べて選択

断熱効果をより高める方法として話題を集めているのが、外断熱マンション。建物の外側をすっぽりと断熱材でくるむので、壁の温度は室内とほぼ同じになり、結露は全くといっていいほど起きなくなります。また、コンクリートを保護する働きもあるので建物を長持ちさせるメリットもあります。

ただし、「温まりにくく冷めにくい」という特徴があるので、夜に帰宅して暖房を入れた時には、なかなか暖まらないという欠点があります。厳しい防火基準への対応も必要で、内断熱に比べて1割ほど工事費が高くつくため普及しにくい側面があります。

マンションに永住志向の方上質な快適さを求める傾向から、今後は外断熱の物件が増えていくことも予想されますが、価格と効果を比べて選択する目を持つことが必要とされます。

窓の断熱はペアガラスで

窓から逃げる熱も見逃さない部分。ガラスは温度を伝えやすいので、開口部を広くとる傾向がある最近のマンションは、結露が生じやすくなります。

これを解消するために普及しているのが、2枚ガラスの間に空気層を閉じ込めたペアガラス（複層ガラス）。外気温の影響が格段に受けにくくなるため、窓ガラスの結露をシャットアウトする効果があります。夏は涼しく、冬は暖かい住まいを求めるうえで、断熱材とともに窓ガラスは要チェックです。

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2022年は改正民法が施行され、成人年齢が20歳から18歳に引き下げられます。

この改正に伴う、不動産取引における注意点を整理してみました。

18歳から契約が可能

成人年齢が18歳に引き下げられますので、18歳から単独で不動産の売買契約が可能になる、ということになります。

銀行でローンを組むことも、理論上は可能となります。

実際には収入がなければ融資はおりませんが、今は若くても資産を持っている方もいるかと思います。

こうした方は、18歳から単独で不動産投資も可能ということです。

また、親から相続した不動産などがあった場合にも、18歳の方が単独で売却も可能となります。

民法改正前の時点でも、20歳で不動産取引をする方は多くなかったので、民法改正があったからといってすぐに18歳の方が契約当事者になるケースが急増するとは思えませんが、
こうしたケースもあり得るという点に注意が必要です。

契約の丁寧な確認が必要になる

例えば、「大学に入学して初めて一人暮らしするためのマンションを借りる」ということが、18歳の方が単独でできることになります。

「法律上、契約ができる」ということと、「契約の内容をきちんと理解し、契約責任を果たせる」という点は、やはり別物かと思います。

不動産オーナーにとっても、18歳の新入生が一人でマンションを借りに来ても、そのまま簡単に契約とはならないかと思います。

我々不動産事業者もより丁寧な説明義務が求められますし、契約の相手方になる方も意思確認や保証人の確認など、細やかな配慮が必要になるかと思います。

18歳は心配だけど20歳なら安心といった話でもないので、法律上の規定はともかく、本人が契約内容をきちんと理解しているかを確認する作業が重要です。

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使い道のない土地を国に引き取ってもらえる制度が来年以降に創設される予定であることをご存じですか。
「相続土地国庫帰属制度」と呼ばれるものです。

2021年4月に成立した「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」（以下「相続土地国庫帰属法」という）による制度で、
空き家になっている実家などを相続した場合に、法務大臣が承認すれば、土地の所有権を国に帰属させることができるというものです。

必要条件があります。
・建物は自費で取り壊さなければならない
・土壌汚染や崖などがない
・権利関係に争いがない
・担保権などが設定されていない
・審査手数料と10年分の土地管理費相当額の負担金も支払わなければいけない

※10年分の土地管理費相当額とは、粗放的な管理で足りる原野などで約20万円、市街地の宅地（200㎡）で約80万円とされている。

相続などによって所有者が変わったのに、不動産登記簿では古い所有者のままである所有者不明土地が、
災害復旧などのための用地取得に支障をきたしています。
東日本大震災の際も、仮設住宅や堤防、道路などの復興のための土地の取得が、
登記簿上の所有者が死亡しているために、相続人などを探し、同意を得ることに非常に手間と時間がかかったことが問題となりました。

所有者不明土地が占める割合は、空き家率よりも高いという見方もあるるようです。
一般財団法人国土計画協会の所有者不明土地問題研究会が2017年12月に発表した最終報告概要によれば、
九州本島よりも広い約410万haにもおよび、2016年度の地籍調査において、登記簿上の所有者の所在が不明な土地は20.1％とされている。
さらに2040年には、所有者不明土地は北海道本島に迫る約720万haに拡大すると予測されている。

建物の滅失費用と10年分の土地管理費相当額を合わせればそれなりの負担となりますが、
貸せず、売れず、活用もできない土地の固定資産税を払い続け、除草などの管理を続ける負担を考えれば、
画期的な制度だといえると思います。
相続する子供がおらず、自分自身の住まいを処分したいということもあると思いますが、その場合、相続土地国庫帰属制度は使えないそうです。

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現在、マンション購入を検討されている方はご確認下さい。現在、政府は分譲マンションの建て替え条件を緩和する検討に入っています。所有者の賛同割合の引き下げなどを柱に区分所有法の改正を目指しています。建て替えやすくして老朽化マンションの増加に歯止めをかける事が狙いとなっており、2022年度にも法制審議会（法相の諮問機関）に諮問する予定です。

■マンション建て替えに必要な賛同は「5分の4」から、「4分の3」以下になる？！

現在の建て替えに必要な賛同を「5分の4」から、「4分の3」以下に引き下げる事を検討しています。ちなみに、共用部の変更や管理組合法人の解散などを決める場合は「4分の3」の賛同が必要となります。

相続などを経て連絡がつかなくなった「所有者不明」の区分所有者は一定の条件下で意思決定から除外する案も議論されています。

分譲マンションは一般に区分所有する所有者らでつくる管理組合で建て替えなどの重要事項を決議しています。同じ土地で建て替える場合、区分所有法に基づき所有者の5分の4の賛同が必要となりますが、不明な所有者がいると意思決定に必要な条件を満たしにくくなり管理に支障が生じています。

建て替えのほかにマンションの敷地を一括して不動産会社などに売却して代金を分け合う「敷地売却」という選択肢もありますが、この場合は原則、所有者全員の同意が必要となります。1戸でも所有者が不明だとマンションの再開発が事実上不可能となり、前々から問題視されています。

■築40年を超えるマンションは103万戸あり、建て替えが進まないと・・・。

国土交通省の推計によると2020年末時点のマンション675万戸のうち築40年を超える物件は103万戸と発表されています。これが2040年に約4倍の405万戸まで膨らむ見通しとなっています。また、103万戸の4分の1ほどが都内に集中しており、その対応によっては災害時の被害想定が大きくなる事も懸念されます。

ちなみに、築年数が古いマンションが増加しても建て替えが進まない理由は主に以下の3つが挙げられます。

（１）建て替えが決定するまでの流れが複雑であること

（２）法律上建て替えられない分譲マンションが多い

（３）建て替え費用の住民負担が重いため

大人数で1つの建物を所有するマンションの建て替えは手間のかかる事業となります。これまでも敷地売却を含む建て替え条件の厳しさは問題視されており、管理組合で議題にしても合意を得られず、間に合わせの延命措置的な対応で様子を見る事が多いようです。

また、建て替えが進まない背景に管理組合の機能不全という問題もあります。大規模マンションの場合、管理組合の総会の出席率は1割程度となり、長年の所有者と投資目的の購入者の間で利害がかみ合わない例も多いようです。やはり居住者にとって建て替え中の住居費といった自己負担も重くのしかかる為、高齢者のように年金と貯蓄を切り崩しての生活者にとってはかなりのハードルとなります。

■マンションの建て替え合意を得られた場合はどれくらいの費用が掛かる？！

建て替えに賛成した場合、分譲マンションを解体し新築マンションの建設が完了するまでの期間は仮住まいを探し、建て替え完了後に再入居するということになります。

再入居に伴い、分譲マンションの建て替え費用のみならず、引っ越し代や仮住まいの家賃料の負担が発生します。

引っ越しは往復2回・工事期間中2年程度の仮住まいだと想定すると、建て替え費用の平均1800万円に加えて約200万円、総額約2000万円の出費が必要となります。

ただ、巨額な建て替えに伴う費用を用意できない場合は、国や自治体の支援助成制度を利用すると費用負担が軽減できるようです。しかし、あくまでも借りるだけでほとんどの費用は居住者の負担となる事を理解しておく必要がありそうです。

いずれにせよ、マンション購入を検討している方は、このような状況も把握をしておいて欲しいと思います。

今後の参考にお役立て下さい。

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上下階に伝わる生活音はトラブルのもと。遮音性能はコンクリート・スラブ（床）の厚さに左右されるが遮音等級も確認しておきましょう。

重量衝撃音は床スラブの厚さで緩和

マンションでは、特に上下階の生活音がトラブルの原因になることが多いものです。
上階の床から伝わってくる音には2種類あり、スプーンなどを落とした時出る「コーン」という音を「軽量衝撃音」子供が飛び跳ねたりした時にでる「ドスン」という音を「重量衝撃音」と呼んでいます。

このうちマンションの基本的な構造から問題になるのは重量衝撃音で、鉄筋コンクリートのスラブ（床）の厚さが大きく影響してきます。
強度的には、12㎝程度のスラブ厚でも十分なのですが、厚ければ厚いほど音を伝えにくくなります。
遮音性を配慮した最近のマンションのスラブ厚は18㎝～20㎝主流で、これを超えるものも珍しくありません。
スラブが厚いほど重量衝撃音に強いからといっても、スラブの面積が広くなると効果が薄れます。
このスラブ面積とは、柱や梁、構造壁に囲まれている面積で、各部屋の広さと一致するものではありません。
そこで、重要になるのが、L－50などと示された衝撃音に対する遮音等級。物件選択時には、床の厚さだけでなくこの遮音等級も確認する必要があります。

軽量衝撃音対策とは　遮音フローリングと二重床

スプーンを落としたり、イスを動かしたときに伝わる「軽量衝撃音」は、コンクリートのスラブではなく、その上に張られて仕上げ材や工法によって遮音性能が左右されます。
マンションの床工法は、床仕上げ材をスラブに張る「直張り」スラブと床仕上げ材との間に空間を設ける「二重床」とに大きく分けることができます。

直貼りの場合、厚手のカーペットや畳などのクッション性のあるものを敷くだけで、軽量衝撃音はほとんど階下に伝わらなくなります。
問題になるのは、マンションで多くなったフローリングの床です。
そのため、直張りではフローリング板の裏側に発砲ウレタン樹脂などの衝撃吸収材を施した遮音フローリングを使うのが一般的です。
その遮音等級は”LL”で表示され、スラブ厚が18㎝～20㎝なら、LL-45クラスの遮音性機能があれば合格点と言えます。
一方の二重床は、床仕上げ材とスラブの間に施された防振ゴムで衝撃音を緩和する置床工法が一般的になっています。
直張りの遮音フローリングにありがちなフカフカした歩行感はなく、リフォームもしやすいといったメリットがあります。
ただし、施工技術の善し悪しによって、性能にバラツキがあり遮音効果は直張りの方が優れていると考える専門家もいます。
いずれにしてもメリットの多い二重床の施工技術は改良が加えられ、新築マンションの主流になりつつあるので、物件選択時の重要ポイントになります。

ポイントは
・快適な生活を求めるならスラブ厚は18ｃｍ以上
・重量衝撃音に対する遮音等級はL50 以下
・直貼りフリーリングならLL45以上が望ましい

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いよいよ冬真っ盛りです。
冬に気を付けたいのが給湯器の故障です。
今回は今シーズン特に気を付けたい給湯機についてご説明いたします。

□給湯機がない！！

半導体不足の影響でニュースになっている車や家電のみならず、住宅設備も大きな影響を受け、品不足が叫ばれています。
また、新型コロナウィルスの影響から、海外に工場を持つアイテムの供給もストップし、ダブルパンチといった状況です。
供給に余裕がないというレベルではなく、在庫が枯渇しているといっても過言ではない状況のようです。

給湯器が壊れた状態だと、お風呂に入ることができなくなりますし、冷たい水で家事をこなさなくてはならなくなります。
そんな状況が数週間も続くとなるとまともな生活を送れそうにもありませんね。

□冬は給湯器の故障が多い？

冬の水回り設備のトラブルの原因は「凍結」です。
外気で水が凍ってしまい、水が通る経路が損傷してしまうのです。
日本でも冬が厳しい地域にお住まいの方は夜間に水を少しだけ流したままにするなどの凍結防止対策が生活に組み込まれていると思いますが、首都圏など比較的暖かい地域では、数年に一度の大寒波で凍結トラブルが多発してしまうのです。
ここ数年暖かい冬が続いていたのですが、今シーズンは全国的に厳しい冬になる予想となっており、準備が必要です。

□給湯器の耐用年数は短い

製品によって異なるのですが、給湯器は住宅設備の中でも壊れやすいアイテムと言えます。一般に10年くらいで交換の目安と言われます。
耐用年数が過ぎたからと言ってすぐに使えなくなるわけではないのですが、いつ壊れてもおかしくない状況と言えます。
通常であればお湯が出ない数日を我慢することとして、故障するまで使い続けるという選択をされる方もいらっしゃると思いますが、今給湯器が壊れてしまうと、数日どころか数週間お湯が出ない生活を余儀なくされる恐れがあります。
「うちもそろそろ買い替えかな」とお考えだった方は今シーズンに限っては早めに判断された方が良いかもしれません。

□リフォームをお考えの方は在庫状況も含めて検討しましょう

ウッドショックや住宅設備供給不足など建設・リフォーム業界は商品の仕入れに関する問題を抱えています。
国内における新型コロナウィルスの感染拡大は一息ついた状況と言えますが、海外に目を向けると未だ終息のめどがついていません。
海外に生産拠点を置くメーカーも多いので、リフォームに関する物不足はしばらく続くという見通しです。
リフォームをお考えの方はリフォーム内容を検討する際にモノの善し悪しや価格に加えて「すぐに購入できるか」という観点でも検討が必要になりますので、購入したい物件が決まったら早めに工務店・リフォーム会社へ相談した方が良さそうです。

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あまり知られていませんが、建物を増築した際には、登記の面積を変更する登記が必要になります。

この建物の表示登記には申請義務があり、申請義務違反には罰金も設けられているので注意が必要です。

表示変更（増築）登記に必要な書類

増築の登記を申請するには、増築をお願いした工務店等の工事完了引渡証や請負契約書、費用の領収書などの書類が必要になります。

また、増築部分がわかる図面などがあると手続きがスムーズになります。

今回は、ご自宅を売却するにあたり、30年以上前に増築した部分の登記がされておらず、慌てて表示変更登記を行うことになりました。

ところが、あまりに昔のことで、登記に必要な書類がほとんど手元に残っていませんでした。

幸いにも、当時お願いした工務店がまだ営業を続けており、古い資料も保管されていたので、再発行をすることができましたので、登記をすることができました。

場合によってはこうした書類が集まらず、手続きが滞ってしまうケースもあるかと思います。

もし増築した場合には、できるだけ速やかに変更登記を行うようにしましょう。

登記をしなくても税金は増えている

建物の面積が増えると、建物の価格も上昇し、固定資産税額も上昇することになります。

ただ、固定資産税は表示登記をしない場合であっても、毎年勝手に調査が入り、知らない間にきちんと税額だけは加算されていることになっています。

表示登記をしてもしなくても、固定資産税はきちんと課税されてしまっているのです。

表示登記をしないでいると、売却の際や、住宅ローンの借り換えの際などに手続きが滞ることになってしまいます。

一方で、工務店などでは、表示登記についての知識がなく、特にアドバイスもされないことが多いかと思います。

ご自身で失念しないように注意しなければいけません。

今後の相続登記の義務化なども含め、不動産を所有している方には、必要最低限の権利管理の意識が必要となります。

ご不明な点やご心配な点が少しでもあれば、一緒にお住まい探しを手伝っていただいた不動産エージェントにご相談いただくことが懸命です。

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一般的に住宅購入するのは、人生に数回ですが、施工・建築、販売、仲介を行う不動産会社は毎年数多くの物件を取引している専門知識を有したプロフェッショナルです。
後悔しない住宅選びには、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
不動産会社は取り扱う物件の種類によって分類されていますのでご紹介いたします。

種類別不動産会社の特徴

■ハウスメーカー

・営業・施工エリアともに広域で、全国に支社・支店を持ち住宅展示場でモデルハウスが公開されています。
・工法・工期なども効率化が図られています。
・用意されているプランから選ぶことが一般的で保証・メンテナンス体制も確立されています。
・一方で注文住宅の場合、必ずしも自由度が高いとは言えないようです。

■工務店

・ハウスメーカーと比べると地域色が強く、中小規模の会社が多いです。
・建築・施工のレベルやクオリティ、メンテナンスに関しても在籍している職人や担当により差はありますが、設計プランの自由度は高く、工務店によって独自の強みを持っています。

■デベロッパー

・マンション、大規模団地などの開発に携わっています。
・新築の物件でデベロッパーが直接窓口になる案件以外では、住宅購入者がやり取りすることはあまりないです。

■販売代理会社

・建築・施工は行わず、分譲マンションや戸建ての売主から広告・契約締結までを請け負い、販売業務のみを代行する会社です。
・販売に特化しているが、物件の周辺情報や資金計画などを相談できることもあるようです。

■仲介会社

・売主からの依頼で販売活動を行います。
・買主からの依頼で購入のお手伝いを致します。
・買主側の仲介会社と売主側の仲介会社で条件の調整を行います。
※売主・買主ともに同じ仲介会社が担当する「両手仲介」は、どちらかの利益を害することもあり、原則としてお互いに別の仲介会社を通して取引を行うほうが良いといわれています。

弊社は【工務店】でもあり、【仲介会社】でございます。
買主様に寄り添うエージェント型仲介の会社です。
買主の皆様に代わって、価格交渉はもちろん、不動産に潜むネガティブ情報も調べ上げ、情報開示に努めているところが大きな特徴になります。

不動産会社の特徴がいろいろありますので、お住まい探しの際に自分に合った不動産会社をお選び下さい。

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新型コロナの関係で在宅勤務（テレワーク）が広がったことなどを機に新たな住まいを探す人が増えています。主要都市では、不動産の物不足状態が続き、自宅購入をしたいけど出来ない方も増えています。また、自宅を買い替える際に重要なポイントは、いま住んでいる家を「どう売却するか？」という事です。売却のタイミングと価格によっては資金計画や買い替え後の家計運営が大きく変わる事も考慮して対応する必要がございます。また、買い替えの仲介手数料や税金も把握していただければ幸いです。

■なんでここまで不動産購入を検討する方が増えているのか？！

本当に不動産購入を検討する方が増えているようです。何で、このような状態になっているかを考えてみると、コロナ禍が収束しても在宅勤務という働き方は定着すると判断している方が多いようです。また以前の駅チカ・利便の良い場所だけではなく、仕事専用スペースや良好な住環境を重視する傾向が強まっているようです。

■自宅の買い替えを検討している方の不動産売却のタイミングとは？！

自宅を買い替える場合にまず決めたいのが売却のタイミングです。購入前に売るメリットは、売却代金をもとに住み替えの資金計画を立てることができます。売却代金でいま住む家の住宅ローンを完済できるのか、新居の住宅ローンをいくら借りればいいのかといったメドが立てやすいといった特徴がございます。購入した新居の代金を払うために売却を急ぐ必要がありません。デメリットは売却後に新居が見つかるまで時間がかかると仮住まいが必要になってしまいます。敷金や礼金などの費用が別途かかり、引っ越しも2回必要となる場合がほとんどです。

購入が先になるメリットは今の家に住みながら新居探しに時間をかけられる点です。新居が決まれば仮住まいなしで引っ越すことが可能で、売却する際は空き家の状態で買い手に見てもらうことができる。あまり多くはありませんが、リフォームをして売り出す選択肢も考えられます。一方、デメリットは資金面の負担です。今の家で住宅ローンが残り、新居でもローンを組めば二重ローンを負うことになります。金融機関の審査によっては残債や勤務先、収入などの状況から新居でローンを組めない可能性もあります。また、比較的多めの貯蓄がある事が望まれます。

■続いて、不動産売却で重要な『価格』について！

売却のタイミングと並んで大切なのが、今の家がいくらで売れそうなのかを把握することです。現在は売却の一括査定サイトと呼ばれるサービスを提供している会社もある為、比較的簡単に『価格』（査定）を知る事が出来ます。しかし、このようなサイトでの査定依頼には注意が必要です。査定価格が最も高い業者に仲介を依頼しがちですが、「高い査定を出す業者が必ずしも良いとはいない」という事を把握しておいて下さい。

査定価格を高めに提示して仲介契約を結び、売り出したあとに「販売が苦戦している」といった理由で売値を下げさせることがある事がほとんどだからです。自宅周辺の物件価格をチェックし、査定価格の根拠を業者に確認することが必要です。

■不動産売却で必要な仲介手数料や税金について

不動産売却で必要な仲介手数料についても把握をしておくことをお勧めします。一般的には、宅建業法により「売却代金×3%＋6万円」に消費税を加算するのが仲介手数料と呼ばれるものです。これは上限なので手数料を値引きする業者もありますが、売却の手取り額がいくらになるかが重要です。また、手数料だけでなく、どんな方針で売るのかを確認したうえで、過去の仲介実績なども踏まえて業者選定を行っていただきたいと思います。

物件が売れれば売買契約書に貼る印紙代が必要になるほか、仲介手数料は新居を購入するときもかかります。購入時は所有権移転の登記費用や融資事務手数料、印紙代なども発生するため、買い替えの資金計画で考慮しておきましょう。

また、マイホームの売却で譲渡益が出れば課税対象になりますし、3000万円の特別控除を使うと、売却して3年以内に購入した物件で住宅ローン減税を利用できないといった事も発生します。いずれにせよ、不動産の買い替えを検討する際には、様々なお金の事を考える必要がございます。ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

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カードなどの他の借入は筒抜け

カードローンなど、他に借入があると融資額が減額されるか、最悪の場合否決となりますので注意が必要です。たとえ、借入を隠して審査を申し込んでも、金融機関が調べればわかりますので否決となります。いずれにしても借り入れの履歴は金融機関に筒抜けになります。

というのは、銀行や信販、貸金業都いった業界ごとに、誰がいつまでにどの程度の金額を借りているか、また、過去に延滞事故がないかという顧客情報を登録・収集している信用情報会社があるからです。

各金融機関は、この情報も参考に返済能力の審査をしています。信用情報会社は3つあり、総称して個人信用情報機関と呼びます。系統で分けてみると下記になります。

主に銀行系　　　　　全国銀行個人信用情報センター（略称 JBA）

主に信販会社系　　　(株)シ－・アイ・シ－（略称 CIC）

主に消費者金融系　　(株)日本信用情報機構（略称 JICC）

融資の申込書を記入する際、金融機関は申込者から個人情報の同意書を取ります。その同意書には、どこの個人信用情報機関から情報を取得するかについて書かれています。

なお、金融機関の担当者からの審査の際に「個信を取ってから」「個人信用調査をかけてから」と言われることがあります。不動産営業マンの新人ですと「コシン？」となりますが、それはこれらの信用情報機関から信用情報を取りますよと言っているのです。

ちなみに「与信」という言葉もあります。これは信用を与える＝貸す・貸さないの審査を行うという意味です。

金融機関が個人信用情報を扱う上での前提を少しお話しします。

• 個人信用情報で現在の借入れや過去の延滞事故が把握できる
• 借入件数、借入額など大雑把にしか把握できない
• 個人信用情報は第三者に漏洩できない

この3点がポイントです。そしてここから導けることは、

1. 借入状況と延滞事故が把握される以上、融資審査の際に申告をしておかないとデメリットが多い（＝不都合を隠していたと受け取られる）
2. 延滞事故はその事実だけがわかり、理由まではわからない
3. 借入件数や額は数字しかわからない。持っているだけのカードでも件数にカウントされる。したがって、件数と借入額のバランスが悪いとデメリットが多い
4. 「〇〇から借りいれしているので審査は否決です。」「住宅ローンを借りるために直前になってから返済した形跡があるため、審査は否決です」といった個人情報に絡むことは教えてもらえない。

となります。また融資審査の大前提は

1. 1度出した審査結果は年収などの外形的条件がよほど大きく変化しない限りくつがえらない

金融機関の立場から眺めてみると・・・

以上、長々と述べましたが結論を一言でいうと、金融機関の担当者にどうみられるかを常に意識して審査に臨むのが重要だということになります。

金融機関は不誠実、浪費、生活苦を嫌います。例えば自己資金が全くないのにカードの枚数が多いとなると生活苦や浪費癖が簡単に連想できてしまいます。

そのような人が住宅ローンを滞りなく返済できるかというと、かなり怪しいと考えるべきでしょう。裏を返せば、たくさんのカードを持っている場合は、事前にカードを解約しておくべきと言えますし、自己資金がない場合は、必要であればその理由を申告しておくことも考えられます。

なお、金融機関に事前申告をせずに何か借入が見つかった場合、隠していたとみられるので注意が必要です。

そのため買主様は「金融機関に他の借入れや延滞事故がわかってしまう」ので、正確に最初から記載しておくことが一番良いと言えます。

この辺りも、ローン審査はかなり大切な要素となりますので、借入が多い・自己資金が少ないという方は特に、最初に不動産の営業マンに事情をお話し、相談しながら進めます事をお勧めします。

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2022年2月度フラット35金利情報を更新しました。

2022年2月のフラット35金利は、20年以下が1.03%、21年以上が1.15%と先月から0.05%引き上げとなりました。
単月で0.05%を超える引き上げは2020年4月以来となります。

大手都市銀行の動向については、足元の長期金利上昇傾向を反映し、固定期間10年の最優遇金利について、三菱UFJ銀行と三井住友銀行が0.10%、みずほ銀行など3行が0.05%と、5行とも先月から引き上げとなっています。

全体的に上昇しましたが、引き続き、低金利水準が継続していると言えるでしょう。

【フラット35 2月実行金利】

借入期間15年～20年 1.03％（先月+0.05%）
借入期間21年～35年 1.15％（先月+0.05%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

2021年10月以後の設計検査申請分より、土砂災害特別警戒区域（通称：レッドゾーン）内で新築住宅を建設または購入する場合、【フラット３５】Ｓがご利用いただけなくなります。

【フラット３５】Ｓの利用要件について、詳しくは、こちらのご案内チラシをご覧ください。
https://www.flat35.com/files/400356543.pdf

※中古住宅を購入する場合は、【フラット３５】Ｓをご利用いただけます。
※2021年９月以前に設計検査を申請されたお客さまは、土砂災害特別警戒区域内でも【フラット３５】Ｓをご利用いただけます。

～人生に愛すべき住まいを。～

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