スタッフブログ：月別: 2022年3月

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■住宅ローン控除の制度が変わり、家計の税負担が増えるようになる？！

家計にかかる税負担が2022年より少しずつ増える事が確定しています。2022年度の税制改正大綱によると、住宅ローン控除の控除率や住宅取得資金贈与の非課税枠が縮小するほか、コロナ禍で導入していた固定資産税の負担軽減措置が住宅地で取りやめになります。

高所得者から中低所得者まで影響を受ける人は多く、住宅購入など個人の資産形成に身近な分野で、税軽減や非課税の恩恵を受けにくくなる改正が目立っています。
しかし、不動産を所有していない方は、このような恩恵をそもそも受けていない為、なるべく早く不動産を所有しておいた方が良さそうです。

2022年の住宅ローン控除の改正内容を見てみると、昨年までは年末ローン残高の通常1%の金額を所得税と住民税から原則10年、コロナ特例で13年差し引くことができました。この控除率を22年以降に借りてローン控除を受ける人から0.7%にすることとなっています。そもそも住宅ローン金利は歴史的な低水準にあり、1%未満でローンを組んで控除を利用すれば、控除額が利払い額を上回る場合が多くありました。つまり、住宅ローン控除を受けられれば、住宅ローンを組んでいる人が得をする状態（逆ざや）でした。控除率の引き下げはこうした「逆ざや」に対応するのが目的です。

0.7%を下回る水準で借りることができれば逆ざやは解消しないとみられるが、従来に比べ利幅は縮小する計算となります。所得要件を現在の「年3000万円以下」から「年2000万円以下」に下げることも踏まえると高所得者ほど逆ざやを狙って積極的に借りていましたが、利用しにくくなる状態です。

富裕層だけでなく幅広い層に影響しそうなのが、控除対象になるローン残高の上限の見直しとなります。住宅ローン控除の適用期限を25年の入居までは4年延長し、控除期間を新築住宅で原則10年から13年に延長されました。そのうえで住宅ローン残高の上限は住宅の環境性能で4つに分け、新築は段階的に引き下がる事となりました。

■2023年までに不動産購入をした方は控除額が大きい？！

例えば省エネや耐震性に配慮した「認定住宅」の場合、22～23年入居は現在と同じ5000万円で、24～25年は4500万円になります。控除率と残高の上限が下がることで、期間中に得られる控除額が少なくなり、認定住宅なら現在の最大600万円が22～23年入居は455万円、24～25年入居は410万円に減少します。環境に配慮した「省エネ基準適合住宅」でも24～25年入居にかけてローン残高の上限と最大控除額は減ります。結果、2023年までの住宅購入を促す狙いも秘められた制度となっています。

■住宅取得資金贈与の非課税制度の縮小も盛り込まれた？！

また、2022年度の税制改正大綱には住宅取得資金贈与の非課税制度の縮小も盛り込まれています。父母、祖父母から子、孫への住宅取得のための資金贈与が一定額まで無税になる制度で、住宅ローン控除と同様に昨年末が期限となっていました。この期限を23年12月末まで2年延長し、非課税枠を現在の最大1500万円から500万円少ない1000万円とする内容となっています。

父母や祖父母などが非課税贈与によって相続財産を減らせば相続節税につながるため住宅資金贈与を利用する富裕層は多く、非課税枠が減るため、相続節税が目的の人にとってはマイナスになります。

住宅の保有で毎年かかる固定資産税の負担も増えそうです。21年度は20年度までの地価の上昇傾向を受けて税額が増える見込みでしたが、コロナ禍の影響に配慮して20年度と同水準に据え置かれました。しかし、今回の改正で住宅地は据え置きをやめ、時価上昇を税額に反映する流れとなります。結果、21年度より税額が増える不動産所有者が多くなります。（商業地は1年間の限定で税額を2.5%増以内に抑える措置を取るようです。）

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを。～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

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近年、相続した不動産について相続登記がされていないケースが数多く存在していることが、大きな社会問題となっています。

これらに関連するニュースやテレビ・雑誌での報道もご覧になった方も多いかと思います。

相続登記が放置されているため、所有者の把握が困難となり、公共事業が進まないなどの問題が顕在化しています。

長期相続登記等未了土地解消作業

法務省では、このような状況を解消するため、長期間相続登記が放置されている土地について、戸籍関係を調査し、相続人の一人に相続登記をするよう通知する作業を進めています。

思いがけず、自分の総父母が所有していた土地について、こうした通知が届く、といった状況が発生しているようです。

このような、相続登記が放置されてしまう土地としては、地方の山林や原野など資産価値が乏しい土地もありますが、一方で、住宅街の私道部分や、隣地との境界にある狭小な土地などもあり、エリアを問わず全国で発生しています。

長期相続登記未了土地の登記

法務省では、上記のような相続人への通知に併せて、その土地自体にも「長期相続登記未了土地」である旨の登記をしています。

客観的にも、登記簿に放置された土地であることが記載されてしまうのです。

現状、登記がされること自体に経済的な不利益はありませんが、あまり見栄えの良いものではないかもしれません。

登記手続き費用の軽減

こうした長期相続登記未了土地の相続登記をする場合には、いくつか手続き費用の軽減が受けられる可能性があります。

法務省が職権に基づき戸籍の調査を終わらせ、その結果を「法定相続情報一覧図」という書類にまとめています。

自分で相続手続きをする際に必要となる膨大な戸籍謄本を収集する作業を省略することができるかもしれません。

また、その名義変更自体にかかる費用についても、ケースに応じて費用を免除する制度も設けられています。

もしこのような通知がお手元に届いた場合には、まずその土地がどこにあり、どれくらいの価値があるものなのか、不動産エージェントにご相談いただくことも可能です。

新たに運用したり活用する方法があるかもしれません。

ぜひお気軽にご相談ください。

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マンションを検討する上で気になるのが管理費と修繕積立金です。

住宅ローンの返済のほかに毎月かかる経費なので、管理費・修繕積立金が安く設定された物件はお得に見えてしまいますが、実はここに大きな罠があります。
マンションは共有物なので、管理費・修繕積立金には適正な価格があります。
今回はマンションの修繕積立金についてご説明いたします。

■新築当初は修繕積立金を安く設定しているマンションが多いです

マンションには専有部と共用部という区分があります。
共用部は他の住人の合意が得られなければ改修工事を行うことができません。
これではマンションの維持管理がままならないので、一般的にマンションは、長期修繕計画を立案し計画に則ってメンテナンスを行います。
このメンテナンスに必要な費用を捻出するために修繕積立金が存在します。
修繕積立金はマンションの性能を維持保全するための生命線です。

しかし、管理費や修繕積立金は住人にとって毎月のコストとなるため安いに越したことはない、と判断してしまいがちです。
事実、新築分譲時にマンションのを販売しやすくするために、修繕積立金を低く設定するデベロッパーが多く存在します。
こういったマンションを購入してしまうと、買ってすぐに修繕積立金が値上がりしてしまったり、最悪の場合、大規模修繕に必要な費用が捻出できず、修繕工事が実施できない事態に陥ることも想定されます。
住宅金融支援機構によると、管理組合向けの大規模修繕用融資の件数が大幅に増加しているそうです。（2011年から2014年で1.5倍に増加）

■旧耐震マンションは耐震改修どころか耐震診断すら実施できません

マンションの耐震性は共用部の問題なので、耐震改修工事を行うためには住人の合意が必要です。
マンションの耐震化は長期修繕計画に含まれる内容ではないため、修繕積立金からねん出することが難しく、管理組合で借り入れをするか、住人から費用を徴収しなければなりません。
改修費用もさることながら耐震診断費用も非常に高額のため、マンションの耐震化を進めたくても住人の合意が得られないケースが多いようです。
耐震性に不安があっても耐震化が実現しにくいことから、旧耐震マンションを安易に選択することは避けた方が良いと思います。

■SelFinで修繕積立金を簡単にチェック！

国土交通省は平成23年4月に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を発表しています。
このガイドラインで示された修繕積立金の目安と比較すれば、そのマンションで設定された修繕積立金が適正かどうか判断することができます。
とはいえ、ガイドラインで示された目安は平米単価で、物件探しの段階で修繕積立金についても都度計算して検討するとなるとかなり手間がかかります。

セルフインスペクションアプリSelFinをご利用いただくと、そのマンションで設定されている修繕積立金が適切かどうか簡単にチェックすることができます。

また、SelFinのChrome拡張機能を使えば、パソコンで物件情報を開くだけでSelFinの調査結果を表示することができるようになります。※Chrome拡張機能はGoogle Chromeブラウザのみ

SelFinは修繕積立金に限らず、中古マンションを検討する上で必要な注意喚起を行うアプリです。賢い住宅購入を実現するために、SelFinをご活用ください。

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●同じ条件の不動産って２つとない―むずかしい値付け

モノの「価値」と聞いて、最初にイメージするのは、お金を支払って購入する商品の値段です。
土地や建物といった不動産も売買されるので、売主と買主が契約する時に価格が設定されます。不動産の場合は、目的に応じて４つの「価格」があることを覚えておくとよいと思います。
5,000万円程度と判断される住宅を、売主が強気で7,000万円で売りに出しても、高すぎて買手はつかず取引が成立しません。売主の希望する値段は適正価格とは言えないわけです。
土地や建物の価格もスーパーやコンビニで売られている商品と同様に競合との兼ね合い
需要と供給のマーケットメカニズムなどによって価格が決まるのです。
不動産の一般商品と異なるのは、同じ物件が２つとないという独自性にあります。同じ商品がたくさんあれば同じ値段を付けられますが、まったく同じ条件の不動産(特に土地の場合)はないので、適正な値段が一般の商品よりむずかしいのです。
そのために国土交通省が発表する取引の基準となる公示価格や国税庁が発表する税金算定のため路線価格などの基準価格があります。

不動産の価格は妥当なのか、何か基準となるものがなければ不安になると思いますので、まずは、地域的な相場感を把握するためにも、毎年発表される公示価格を参考にしてみるといいと思います。ということで、今回は、「公示価格」についてお伝えします。

●公示価格は土地取引の「指標」

不動産の価格が適正かどうかを判断する上で、必ず理解しておきたいのが「地価公示法」による「公示価格」です。公示価格は、国土交通省が毎年１月１日時点の土地の評価として3月中旬頃に発表します。今年もそろそろですね。
不動産取引の場合、売主の希望価格が相場と比較して高額であっても、購入したい人が1人でもいれば取引が成立します。
逆に安く買いたい人がいて、売主が安い価格でも売ってくれたら取引は成立します。不動
産の場合、いくらで取引するかは当事者が自由に決めることができ、これを「契約自由の原則」といいます。
しかし、当事者が適正価格を知らずに取引してしまった場合、どちらかが大きな損害を受けたり、後々、トラブルに発展することもあります。
また、地価の高騰や下落を招き、実際に自ら使用することを目的とした実需でなく、転売目的の取引も増加するでしょう。
公示価格は、安くても売りたい、高くても買いたいなどの特殊な状況がない場合の基準となる土地の価格です。

公共用地のための算定基準にもなります
公示価格は、国や地方公共団体が公共事業（道路、上下水道整備）で土地を所有者から買い取るとき、土地収容で補償するときの算定基準にもなります。
地価公示は、国が一般の土地取引の「指標」（目安）となる価格を公示することによって、適正な地価を形成することを目的とした法律です。
この指標となる土地の価格を公表することによって適正な地価を形成すること
を目的とした法律です。
この価格となる土地の価格を公示価格といい、土地取引を行う者は、公示価格を指標とするよう努めなければならないとされています。

≪POINNT≫公示価格の役割
① 一般の土地取引における売買価格の指標とする
② 土地取引に対する補償金、公共用地の取得価格の算定基準とする

●公示価格が決定し公示されるまでの流れ

①土地鑑定委員会での「標準地」の選定基準
地価公示法に基づいて3万数千地点の標準地を選定する土地鑑定委員会は、鑑定評価や審査を行う国土交通省の機関です。
標準地は、近隣の土地を評価するための指標となる土地です。近隣の土地の価格を決めるための代表的な土地であり、標準地の設定区域で県境や利用状況などが同じ土地でなければなりません。したがって不整形地などは対象外となります。

②標準値の鑑定評価・審査
土地鑑定委員会より選ばれた不動産鑑定士などの鑑定評価員（1地点で2名以上）が標準地の鑑定を行い、鑑定結果を土地鑑定委員会が審査します。

③正常価格の判定・公示
土地鑑定委員会による審査結果、毎年1月1日時点での１㎡あたりの正常価格として「公示価格」が判定され官報に公示されます。
正常価格とは、債務整理や相続による売り急ぎなどの特別な事情がなく、通常に成立すると考えられる適正な価格です。

≪POINNT≫公示価格の特徴
① 地域的な相場観を把握するのに適している。
② 建物の存在や利用状況、売却理由など特別な事情は反映されていない

公示価格は、告訴交通省の「標準地・基準地地検システム」で閲覧することができます。
https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

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東日本大震災から11年経ちましたが私は埼玉県にいましたが当時の事をはっきりと覚えています。
地震発生から翌朝まで停電していました。
食べ盛りの子供を含め6人家族でしたので夜になるとおなかをすかせた子供たちがさわがしくなり、車で停電していないところのレストランを探し、食事をしましたが当時はあまり非常用のストックは用意していませんでした。

家にあった食べ物はビスケットやお水でやわらかくなるお餅ぐらいしか準備していなかったのでとても困りました。

それからは非常食は1日3食×人数分×3日は常に常備しています。

月日が経って変わった事は今は新型コロナが流行り避難所に行けない、または行かないかもしれない事です。
そう考えるとできるだけ自宅の被害を抑える工夫が必要です。

家具の転倒防止

・転倒防止金具などで固定し、倒れにくくしておく
・家具と天井の隙間は万が一落下してきても問題がない軽いもの入れた段ボール箱を隙間なく入れても効果があるようです。
・家具の下に転倒防止ストッパープラスしておくのもいいそうです。
・食器棚の食器の下には滑り止めシートを引いておくだけでも食器の飛び出しを抑えるようです。
・食器棚のガラス製品（ビン類など）が、転倒したりすべり出さないよう防止枠を設ける。
・ガラスには、ガラス飛散防止フィルムを張る。

ある便利な充電池、当時携帯の充電ができない状況下で困りましたので携帯や小さな家電が使える充電地を購入しました。
後はいくらあって困らない水と非常食こちらはローリングストックにして常備しています。
これなら真似ができるローリングストック法がありましたのでご紹介いたします。

スーパーで買える非常食の備蓄としてローリングストックという方法

ローリングストックとは、非常食になりそうな普段食べている食料を少し多めにストックしておき、食べたら買い足すといった「消費しながら備蓄していく考え方」のことです。

ローリングストックのメリット

・食べ慣れている食料が非常食になるから子供でも嫌がらずに食べられる
・食べたら買い足していくので賞味期限の管理が楽にできる
・スーパーの安売りなどで購入すれば防災用の非常食より安価に揃えられる
・食べ慣れている食料だから災害時でも日常生活と変わらない生活ができる
・いつでも災害対策ができているので安心
・ローリングストックの管理方法は、食べたら食べた分だけすぐに買い足していくだけです

非常食は最低でも3日分は必要と言われています。

ただし災害時は、電気や水道など生活していく上で必要なライフラインが１週間以上経っても復旧しない場合もあるため、余裕があれば1週間分以上など多めにストックしていると安心です。

非常食選びのポイント

■食べ慣れた味、好みの味を選ぶ
小さな子供や高齢者、持病持ちの人の場合は、支援物資で配られた食料が食べられない可能性もあるため、食べ慣れた食料を備蓄することが重要となります。

■常温でも食べられるか
水道などのライフラインが使えなくなる可能性が高いため、常温でそのまま食べられる食料を非常食として選ぶ

■衛生面でも安心なものか
衛生面も考慮した食料を選ぶことは食中毒などを防ぐため1回で食べきれる量の食料を選びましょう。

■栄養バランスを考えて幅広く
災害時でも健康を維持するために、ご飯などの主食やお肉などの主菜、野菜などの副菜や果物など幅広くストックしておくことをおすすめとの事です。

いかがでしょうか。
すこしでもお役に立てれば幸いです。

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■不動産は売却以外にも処分する方法がある事をご存知ですか？！

突然、不動産を相続する立場になったら困る方も多いと思います。いずれ直面する問題でも、親が健在の間は結論を先延ばしにしている人も多いのではないでしょうか？また、不動産を持ったら、処分できずに困ると思っている方もいると思います。不動産は使わなくても、所有し続ける限り、固定資産税や管理責任が発生します。いったん相続すると相続税の問題も出てきますが、コスト面だけを考えれば「手放す」のも現実的な選択肢になってきます。そのような場合、不動産を手放すには以下の4つの方法があります。

■不動産を処分する4つの方法

【不動産の売却】

真っ先に思い付くのは売却です。購入時から値上がりして利益が出た場合、本来は税金がかかりますが、相続した空き家は一定の条件を満たせば、譲渡益から最高3000万円を控除できる特例もあります。問題は買い手が見つからない資産価値の低い物件です。業者が資産価値の高い物件と「抱き合わせ」で買い取ってくれるケースもありますが、非常に稀です。

【近隣の方への無償譲渡】

市場での流通が難しい場合、近隣への譲渡も考えられます。地元ならば管理もしやすく、敷地拡大など利用価値も相対的に高まります。ただ個人への無償譲渡は、受け取った側に贈与税が発生する事もあり、事前の話し合いが不可欠となります。

【国や自治体に寄付】

売却も譲渡もできないとなると、頭に浮かぶのは寄付となります。しかし、不動産は現金と違って地理的な制約が大きい為、寄付の場合でもその引き受け自治体は少ないのが現状です。東京財団政策研究所の調査（495自治体が回答）では、個人から土地の寄付を受けたことのある自治体は36%。うち77%が「年1～5件」にとどまっているようです。

【相続放棄】

「相続放棄」の制度もあります。相続人全員が相続放棄し、家庭裁判所選任の相続財産管理人に財産を処分してもらう制度です。管理人への報酬は原則、換金された財産が充てられるが、事前に数十万～100万円程度の予納金が必要となる場合もあります。預貯金など他の財産に手を付けると、相続放棄できなくなる事もあるようです。

■空き家対策特別措置法の「特定空き家」に指定されると・・・。

2015年全面施行の空き家対策特別措置法により、自治体が「特定空き家」に指定すると、場合によっては固定資産税の大幅な引き上げや行政代執行による家屋の取り壊し費用の請求対象になるようです。

現行制度では相続登記に法的義務や申請期限がなく、価値の乏しい不動産の相続が先送りされる事態も多くあります。国は一定の条件を満たせば、相続した土地の所有権を放棄できる制度の創設を検討中となり、そのような制度が出来れば、放棄地も増える事が予想できます（相続人は固定資産税の代わりに管理料を負担予定）。

今後の参考にお役立て下さい。

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平屋とは「1階建ての家」のことです。
すべての空間がワンフロアに収まり、上下移動の必要がないため、柔軟なつくりにすることが可能です。

平屋住宅が若年層にも人気の理由

■隣家が気にならない

平屋住宅はマンションと違い、隣家への騒音を気にしたり、必要以上に気を遣ったりすることなく生活できます。
マンションだと上下左右に他人が住んでいるので、階下はもちろん、左右の住人へも生活音の配慮が必要です。
平屋住宅は壁を通して人が住んでいるということがなく、子どもの声や、走り回る音を気にする必要はありません。
赤ちゃんが夜泣きをしてもクレームが来る心配も少ないので、子育て世代でも安心して暮らせます。

■耐震性が高い

平屋住宅は1階のみの造りのため、2階建て住宅よりも耐震性に優れています。
建物の耐震性を考えるうえでポイントとなるのが「重心の高さ」と「家の重さ」です。
建物は、高さがあるほど重心が上がり、揺れた時の振れ幅が大きくなります。
しかし、平屋は1階建てなので、2階建て住宅に比べると重心が低くなり、地震の横揺れを最小限に抑えられるのです。

■老後も段差がなく安心

平屋は段差がないため、つまずいてケガをするリスクが減らせます。
また、家の中に階段がなく、子どもが昇り降りの際に足を滑らせる心配もありません。
もし老後に車いす生活を送ることになっても、段差がないことで移動がしやすく、快適に生活できます。

平屋のメリット

■ワンフロアでバリアフリーな空間を実現

マンションと同様、すべての部屋がワンフロアに集約されているのが平屋の最大の特長です。
上階への移動の必要がないため、小さなお子さんや高齢者にも優しいバリアフリーな設計となっています。

■効率の良い生活動線をつくることができる

上下移動の必要がない平屋では、効率良く負担が少ない生活動線をつくることができます。
買い物の荷物を上階に運ぶ必要も、洗濯を干すために上階のベランダへ行く必要もありません。

■屋根形状に合わせて天井を高くして開放感を持たせることができる

上階がないため部屋の天井を屋根の形状に合わせて高くつくることができ、家全体に開放感を持たせることができます。
縦空間の広がりを利用してロフトを設置したり、大きな照明器具を取りつけることも可能です。

■自然を感じながら暮らすことができる

2階がない分、設計の自由度が高く、リビングから地続きのウッドデッキスペースを設けるなど、屋外と屋内につながりを持たせた間取りも人気です。

■ペットを飼っている人にもぴったり

犬や猫などのペットを飼っている方にもワンフロアのメリットは大きく、段差の少ない平屋はペットにとっても暮らしやすい環境です。
庭へとつながる小窓を設置し、ペットが自由に行き来できるような家もあります。

■ライフステージの変化にも対応しやすい

すべての部屋がワンフロアに集まっている平屋は、将来、足腰に不安が出てきても、上下階の移動がないので安全に活用することができます。

■修繕費用を抑えることができる

1階部分しかない平屋は、2階建てや3階建てに比べて高所の修繕作業がないため、修繕費用を安く抑えることができます。

■自然災害に強い

地震や台風によるダメージは高くなればなるほど揺れやすく、平屋は災害による影響を受けにくいと言われています。
もともと自然災害が多発する日本に適した家と言えるでしょう。

■大きな屋根を利用して太陽光発電が活用できる

平屋の特長の1つである大きな屋根を利用して、太陽光発電システムを搭載する人も増えています。
省エネにもなるし、つくった電気を売って収入も得ることも可能です。
高さがないため、設置やメンテナンスがしやすいことも利点です。

平屋のデリット

■広い土地が必要になる

家を建築する際は「建蔽率」（けんぺいりつ）という、土地の中で家を建てられる面積の割合を考えないといけません。
建蔽率は地域ごとに違いますが、おおよそ40～60％程度です。

■多発する水害への対応

平屋には上層階がないため、豪雨の際に2階に避難することができません。
また、生活スペースをワンフロアに集約していると、ひとたび浸水が起こった場合、家具や家電などがすべてダメになり、
2階建て住宅よりも被害が大きくなってしまいます。
平屋を建築する際は、水害対策をしっかりと行う必要があります。

■防犯対策

平屋は、すべての窓と出入り口が1階にあるため侵入経路が多く、空き巣に狙われやすいというデメリットがあります。
防犯対策しっかり考えなけれいけません。

実際に自分が住む事を考えればバリアフリーな空間はかなり魅力的です。
将来の自分の姿を視野に考えたいものです。
平屋のメリット・デメリットを参考にして頂き、今後のお住まい探しのお役に立てれば幸いです。

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インターネットで気に入った物件を見つけたら実際に物件を見に行きます。

多くの場合、不動産会社に手配をお願いして、売主と日程調整をしてもらい当日を迎えます。
そんなこんなでいざ当日。
ちょっと待ってください！まさか手ぶらで内見に行こうとしていませんか？
今回は内見のちょっとしたコツをご説明いたします。

■サイズ感の差を埋める

空室になっている物件の場合、内見に行っても家具などはほとんど撤去されています。
売主が居住中の物件でも、流石に購入希望者を迎えるに当たって大掃除をしているケースがほとんどです。
内見する物件には実際の生活感がない、というのがポイントの一つです。
初めて賃貸住宅を契約した時、契約時は広いなと思っていてもいざ引っ越しで家具などが入ると、思ったよりも狭いと感じた経験はございませんか？
サイズを厳密に扱うお仕事に携わっていないと、どうしてもイメージと実際の差が出てしまいます。
そこで役に立つのがメジャーです。内見時の必須アイテムと言っても良いでしょう。
職人さんが使うような5mくらいのしっかりしたものがお勧めです。

メジャーを用意したらもう一工夫です。
今のお住まいにあるテーブルやソファーなど大き目の家具のサイズを測ってメジャーに印をつけておきます。（冷蔵庫・洗濯機など大型家電のサイズも重要です）
※メモでもいいのですが、メジャーに目印となるテープを貼っておくだけでかなり便利です。

このように実際のサイズを意識して内見を行うと、徐々にサイズ感を掴むことができ、広告の図面だけである程度判断できるようになります。

■中古戸建てを見るときはスリッパを履かない

内見に行くとスリッパが用意されていることがほとんどです。
靴下の汚れが気になるかもしれませんが、中古戸建てを見る時はスリッパを履かないことがポイントです。
床の沈みは目視では判断できず、実際に踏んでみるのがわかりやすいからです。
特に水回りは念入りに踏んで確かめます。
※リフォーム会社や工務店さんもよくやる方法なのでお勧めです。

床の沈みを感じるところがあったら図面に印をつけておきます。
インスペクションを行う際に現場検査をする建築士に伝えれば詳細に調べてもらえるかもしれません。
床の沈みがあった家を購入する場合は、リフォームまでに床下を念入りに見てもらうことも忘れてはいけません。

多くの場合は単に乾燥で木が痩せていることが原因なのですが、木材の腐朽でも床の沈みが発生しますので、見落とすことができない重要なサインです。

あと、冬場に内見する際は床の冷たさも実感できるのでお勧めです。

売主が居住中の場合は、売主に一声かけないと嫌な顔をされるかもしれないので、担当する不動産会社から説明してもらうようにしましょう。

■色違いの付箋

付箋は内見時にも役立つアイテムです。
最近はスマートフォンの保存容量も大きくなっているので、内見時にたくさん写真を撮る方が多いと思います。
後から情報を整理するのに役立ちますし、いざ物件の購入が決まった際に家具の配置などを検討するのにも便利なので、たくさん写真を撮影することがお勧めです。
ただ、多くの方が何件も物件を見に行きます。（内見一件で決めてしまう方は稀です……）
家、特に室内はこれといって目立った特徴がない物件が多く、複数の物件を撮影すると、どの物件だったのかわからなくなるのです。
そこで色違いの付箋です。
工事現場のようにメモを一緒に撮影するのが一番ですが、かなり手間なので、色だけで区分します。
撮影したいところにピタッと貼って、その色が写るように撮影するだけです。
後からPCやスマートフォンで見直す時に物件が違うことだけは一目で判断できるようになります。

■周辺を歩く

全部の物件をそうするべきとは言えませんが、前向きに検討している物件の内見は、不動産会社に車で送ってもらうのではなく、最寄駅から歩いて行くことがお勧めです。
家から最寄り駅までの範囲は生活圏内となりますので、お店や街の雰囲気を確認することはもちろん、交通量が多く危ない道がないかなどもチェックできます。
また、内見の待ち合わせよりも少し早めに現地に到着するスケジュールにして、物件の周りをぶらっと見て回るのもお勧めです。
予め物件周辺のハザードマップを調べておいて、その情報を踏まえて周辺を散策するとより効果的です。
googleMAPなどで画像として付近を確認することができるのですが、高低差を実感することが難しく、また、匂いや音などgoogleMAPではわからない情報もあるので、気に入っている物件の内見は、周辺を散策する時間を含めてスケジュールすることをお勧めいたします。

■たくさんメモを取る

実際に物件を見て感じたことは重要な判断材料になります。
ただ、感じたことをメモしておかないと、せっかく気付いた重要情報を忘れてしまいます。
メモ用紙に箇条書きなど形式は何でも良いのですが、お勧めなのは図面に書き込むことです。
図面情報があるだけで後から見直したときにより鮮明に思い出すことができます。ぜひお試しください。
不動産会社が用意する販売図面はメモするための余白がない場合もありますので、メモのスペースがない時に備えて、黒色以外のペンを用意しておくと安心です。
バインダーがあった方が書きやすいので、担当者によっては対応してもらえないかもしれないのですが、メモを残したいので、余白をたくさん取った図面とバインダーの用意をお願いしておくと良いと思います。
※気の利いた担当者は言わなくても準備してくれます。
ただ、せっかくのメモも使わなければ意味がないので、最低でも「この物件を買おう！」と決断する前に必ずメモを見直してください。
（確認したいことや、調べてもらわないといけないことがたくさんあるはずです）

物件内見は不動産購入のプロセスの中でも「楽しい」作業です。
準備をすればするほど、例えその物件を買わないとしても実りの多い内見となります。
何件も内見をすると自然とコツが掴めて来ると思いますので、家を買おうと思ったら、何件か実際に見てみることをお勧めします。

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さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

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今回は、残念ながらマンション購入を断念してしまったケースのご紹介です。

SelFinでのマンション診断結果

今回ご相談いたたいた物件は、都内にある築20年ほどの中規模マンションでした。

ご相談者の方はSelFinを利用してマンションの診断もされており、販売価格としても妥当、立地としての資産価値も問題なし、という判断だったので、ご購入について前向きに検討されている状況でした。

ただ気になるのが、「管理費が割高」「修繕積立金が割安」という判定が出ていた点です。

そのためエージェント側で、管理組合からマンションの重要事項調査報告書を取り寄せ、内容をチェックしてみることにしました。

不自然な管理費の内訳と不安な長期修繕計画

取り寄せた資料をチェックしてみると、管理費の内訳として、理事長や理事に対して役員報酬が支払われており、各住戸の負担額は毎月数千円の負担となっていました。

役員報酬を設定すること自体は、総会の承認決議を経れば任意で設定が可能ですが、それでも一般的な報酬額と比較すると高めの設定になっています。

各住戸の負担額からしても、少し納得のいかない金額です。

一方で、長期修繕計画を確認すると、将来の大規模修繕の際には予算が不足しそうな見通しです。

このことを詳しく確認したこところ、次の総会で理事の役員報酬が下げられ、修繕積立金を上げる議案が提出されている、とのことでした。

その点が無事に解消されれば、管理状態も改善され、将来的にも安心ですねというお話しでした。

総会でまさかの決議

ところが、その直後の総会で、役員報酬の減額案は否決され、修繕積立金も据え置きとなってしまったのです。

これには、我々もご相談者の方も驚きです。

管理費の引き下げと修繕積立金の増額が否決されるということは、マンション居住者の皆様が、理事に対して役員報酬を負担し続けることを望んでいる一方で、将来の大規模修繕についてはあまり積極的ではない、という判断をしたということになります。

一般的な管理の方針からすると、180度正反対の判断になります。

さらにやや穿った見方をしてしまうと、きちんとマンション居住者の意向が反映されていない、もしくは、一部の役員の意向が押し通されてしまっているのでは、といった総会の運営が適正に行われていない可能性を考えてしまいます。

このような経緯をご相談者様にご報告して検討した結果、将来の管理状況が不安だということで、残念ながらこの物件の購入は見送るという判断となりました。

マンションの管理状態の重要性

お住まい探しにおける賃貸と購入の大きな違いの一つは、資産性について考える必要性がある、という点です。

賃貸の場合には、住みやすさと家賃のバランスを考えるだけでも良いと思いますが、購入の場合には、将来の資産性や管理・修繕についても気をつける必要があります。

管理状況の良くない物件を購入してしまうと、将来の資産価値に影響してしまい、結果的に
大きな損失となってしまう可能性があります。

もちろん、購入の場合にも済みやすさや購入価格も重要な要素ですが、管理状況や長期修繕計画などもきちんとチェックして判断するようにしましょう。

～人生に愛すべき住まいを。～

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■突然ではありますが、これから不動産購入をするエリアは子育て支援は充実していますか？！

不動産購入時には物件を選定する事に気が取られ、子育て支援が充実しているエリアなのかは住んでいるエリアの状況を考慮して判断しがちです。不動産購入後に「〇〇市は子育て支援が充実していた！」と気づく事が多いものです。その為、本日は不動産購入前に把握しておいて欲しい、子育て支援が充実しているエリアなのかを解説したいと思います。

本日は昨年、日本経済新聞社と日経BPの情報サイト「日経xwoman」が主要都市をサービスの手厚さなどで分析・採点した内容を踏まえて、ご紹介したいと思います。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOFE0128F0R01C21A2000000/?unlock=1　（参考ページ）

どうやらコロナ禍で親子の孤立防止対策などに力を入れた千葉県松戸市が首位となったようです。トップ3自治体は人口も増加しており、子育て世代に選ばれる街づくりを進めることが活力につながっているようです。その為、不動産購入を検討されているご家族には、もう一度、自分達が選定しているエリアは子育て支援が充実しているエリアなのかを再考する必要性もございます。勿論、このようなデータと自分達の住んでみての肌感覚は異なるものとなりますので、あくまでも今後の参考にお役立て下さい。

■子育て支援が充実し、子育てしやすい街ランキングとは？！

本調査は9～10月に実施され、首都圏などの主要市区や政令指定都市、県庁所在地市、人口20万人以上の180市区を対象に、160市区から回答を得てまとめられたもののようです。0歳児の認可保育所の入りやすさやコロナ禍での精神的サポートなど43項目をもとに、共働きで子育てしやすい街ランキングを作成したようです。

＜共働き子育てしやすい街ランキング＞
1位：千葉県松戸市　83点
2位：栃木県宇都宮市　81点
3位：千葉県浦安市、富山県富山市　78点
5位：東京都福生市、神奈川県厚木市、福岡県北九州市　76点
8位：東京都青梅市、大阪府堺市、大分県大分市　74点
11位：東京都荒川区、東京都板橋区　71点
13位：神奈川県大和市　70点
14位：愛知県豊橋市　69点
15位：千葉県流山市、愛知県豊田市　68点
17位：東京都豊島区、新潟県新潟市、静岡県静岡市、奈良県奈良市　67点
21位：東京都中野区、三重県四日市市　66点
23位：東京都新宿区、東京都葛飾区、神奈川県川崎市、福井県福井市、愛知県一宮市、長崎県長崎市　64点
29位：群馬県高崎市、東京都品川区、東京都江戸川区、岐阜県大垣市、三重県松阪市、香川県高松市　63点
35位：東京都練馬区、兵庫県神戸市、福岡県福岡市　62点
38位：秋田県秋田市、福島県郡山市、東京都千代田区　61点
41位：千葉県佐倉市、東京都武蔵野市、神奈川県秦野市、長野県松本市、岐阜県岐阜市　60点
46位：千葉県柏市、東京都足立区、神奈川県平塚市、京都府京都市、大阪府大阪市、山口県山口市、鹿児島県鹿児島市　59点

共働き子育てしやすい街ランキングで1位となった松戸市は妊産婦支援や保育環境の充実など、質向上への取り組みに力を注ぎ、幅広い分野で高得点を得たようです。孤立しがちな乳幼児家庭と接点を持とうと、駅ビルなど27カ所に親子が集まれる広場を開設し、感染対策をしながら「子育てコーディネーター」が親の悩み相談に応じているようです。

https://www.city.matsudo.chiba.jp/kosodate/matsudodekosodate/kosodatenavi/dekakeyo/kosodate-coordinator.html　（まつどDE子育）

環境面では感染症対策も兼ね、大半の保育所でトイレの洋式化や蛇口の自動水栓化を終えているようです。このような自動水栓化まで行ってしまうとは非常にビックリです。

コロナ禍で外出自粛を余儀なくされ、オンラインの育児相談も定着しています。2位の栃木県宇都宮市では2020年4月、LINEの子育て相談を本格導入して、人工知能（AI）による自動応答サービスで住民の疑問に24時間答えているようです。

https://www.city.utsunomiya.tochigi.jp/shisei/service/1022069.html　（宇都宮市　子育てLINE）

どうやら保育所の手続きなどの質問が多い為、このようなAIを活用した自動応答サービスで人でなくても解決できる流れは今後も広がっていくと思います。このようなアプリやLINEによる子育て支援情報の提供は全国に広がっており、調査でも71%が「導入済み」と回答しているようです。ぜひ、不動産購入前に、このようなシステム導入が行われている自治体かどうかをお調べいただければ幸いです。

3位の富山県富山市は市直営の施設で産後ケアのモデル事業を実施しています。心身の安定や育児不安解消のため、助産師が養育相談に応じ、うつや児童虐待の予防の対策に動かれています。

https://machinaka-care.city.toyama.lg.jp/guide/svGuideDtl.aspx?servno=14&cd=0101　（富山市　産後ケア）

■不動産購入後に、子育て支援内容をお調べる事が無いように？！

その他の自治体では妊産婦が小児科に赴き、子育ての心配ごとを無料で相談できたり、産婦人科医が母親と家族に小児科医を紹介したり、市は紹介や指導にかかる費用を持ってくれる自治体もあるようです。

多子世帯の経済的負担軽減も子育て支援の柱のひとつとして、子どもが生まれた家庭に病児保育の利用料のほか、ミルクやおむつ代などに使える1万円以上のクーポン券を配ってくれる自治体もあります。

いずれにせよ、このような制度の違いは自治体の特色となっている側面もありますので、不動産購入前に、自分達でお調べいただく事をお勧め致します。

今後の参考にお役立て下さい。

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