スタッフブログ：月別: 2022年4月

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■3組に1組の夫婦が離婚する時代になっている？！

不動産購入を検討する方の多くは結婚・出産を機にはじめるという方も多いと思います。それも幸せを感じての家探しとなりますので、その真逆の「離婚」時の不動産処分については考える事はほとんどありません。しかし、日本の離婚率は約35％前後になっており、2019年度の厚生労働省の調査によると離婚件数は約20万9,000件にものぼります。

https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/jinkou/kakutei19/index.html　（厚労省HPより）

一方、婚姻件数は約59万9,000件にものぼりますが、３組に１組の夫婦が離婚しているというのが現状です。

その為、今回の「戸建てリノベINFO」では離婚時の不動産の処分について、少し解説をしたいと思います。

■夫婦が築いた財産に「共有財産」「特有財産」というものが存在する！

夫婦が結婚している間に築いた財産は、どちらの名義であっても「共有財産」と呼ばれ、全て分与の対象になります。具体的には、お金（現金、預金）、生命保険（積立型）、株券、不動産、年金などのほか、場合によっては退職金も含まれます。

また、ローンや借金といった「マイナスの財産」も分与の対象になります。しかし、どちらかが個人的に作った借金は共有財産に含まれません。

ちなみに、財産分与の対象にならないものとして「特有財産」というものが存在します。共有財産以外の、相手や自分だけが所有している財産は「特有財産」と呼ばれ、分与の対象にはなりません。たとえば、独身時代の貯金、嫁入り道具として持参した家財、どちらかの親から相続した遺産、別居後に築いた財産などがこれにあたります。

■今、熟年離婚が増えている？！

「夫が退職したら離婚したい」。「子供も大人となり、夫婦だけの生活は嫌だ」。と考える同居期間が長い夫婦の熟年離婚が増えているようです。厚生労働省の人口動態統計によると、同居期間が20年以上の離婚件数は2019年に4万強と10年以来9年ぶりに4万件を超えています。また、その際には、必ずと言って財産分与をどうするかが問題の中心になります。

若い世代の離婚では子どもの養育費や親権などを巡る話し合いになりやすい一方、50代以降の夫婦は子どもが独立しているケースが多く、養育費等の話し合いはほとんどありません。それに代わり、老後資金の話し合いとなります。

共有財産は名義にかかわらず2人で協力して得たと考えるため、分与の割合は2分の1ずつが基本となります。法律には明記されていませんが、判例に基づいて確立しているルールで話が進むケースが多いようです。財産分与を請求できるのは離婚後2年以内となりますので、注意が必要です。離婚するときに財産分与を取り決めていなかったり、決めていても離婚後に相手が財産を隠していたことが分かったりした場合は、2年以内であれば分与を請求できます。

■不動産を売却して現金に変える際の住宅ローンとの兼ね合いについて

不動産を売却して現金に変え、それを分け合う方法を解説したいと思います。住まいを現金化するには、まず住まいの査定をする必要があります。最近では下記のような自分でセルフ査定が出来る仕組みもありますので、参考にしてみて下さい。

＜マンションにお住まいの方の売却セルフ査定＞
マンションの売却をお考えの方に。AIによるかんたん査定システムです。マンション名を入力するだけで、推定売却価格や、賃貸に出した場合の推定賃料、過去の販売相場の推移などが分かります。ご利用には会員登録（無料）が必要となりますが、ぜひ、お試し下さい。

https://self-in.com/rchukai2/mdb　（気になるマンションの価値が分かるデータベース）

＜戸建て住宅にお住いの方の資産価値をセルフ査定＞
マンションも戸建ても利用可能な、AIによる資産価値の判定システムです。住所や築年数、専有面積などの基本情報と、売り出し希望価格を入力すると、価格の妥当性や流動性（売却のしやすさ）などが判定されます。こちらもご利用には会員登録（無料）が必要となりますが、ぜひ、お試し下さい。

https://self-in.com/rchukai2　（自宅に居ながらAI売却査定）

その後、実際に不動産会社が算出した物件の査定価格と残債の関係性から現金化までの道筋を決めます。査定額と残債の関係性は大きく2つあります。その２つとは「アンダーローンの状態」と「オーバーローンの状態」です。

住まいの査定額が残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、そのまま売却して現金化するのが最も簡単です。アンダーローンであれば、売却したお金でローンを返済し、残ったお金を夫婦平等に分け合うことができます。ただし、住まいに買い手が付くまで、不動産売却が済むまでは財産分与が終わらないという点には注意が必要です。

「オーバーローン」の状態とは、住まいの査定額が残債を下回る状態のことです。その場合は、「家を売却して残債は自己資金で清算する」、「任意売却によって家を売る」などといった方法で、住まいを現金化します。

任意売却とは、債権者の同意のもとに、ローンの残債があるなかで不動産を売却する売却方法のことです。通常、不動産の買い取りをしてもらうには抵当権が付いていると難しいために、不動産の売却額をローンの残債に充てます。不動産を売却してもローンの残債が完済しない場合は、貯金を充てたり、借り換えをしたりなどして、お金を工面して不動産を売却し、現金化します。

任意売却は、債権者である金融機関にとっては当初の予定通りにローンを完済しない、「金融事故」となるリスクがあり、任意売却の現金化は慎重に検討する必要があります。

いずれにせよ、このような流れを今後の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを。～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

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マンション購入の場合に注意すべきポイントにはいくつかありますが、そのうちの一つは敷地の利用権です。

オーソドックスなケースは「所有権」ですが、中には敷地利用権が「借地」になっている場合があります。

地代の発生の借地期間

土地利用権が賃借権の場合に注意すべき点は、まずは地代の負担です。

借地ですので、地主に対して毎月の地代の負担が発生します。

ただ、この地代の負担については、土地を所有権として所有していた場合であっても固定資産税が発生します。

そのため、単純に借地だから負担が大きいというわけではありません。

つぎに借地期間の問題です。

借地の場合には、更新が可能な借地と、更新ができない定期借地というものがあります。

定期借地の場合には、借地期間が終了すると借地権が消滅してしまうため、注意が必要です。

定期借地のリスク

定期借地のマンションについては、そもそも購入費用が相場より抑えられているケースが多いので、購入時の一時的な負担を抑えることができます。

ただし、借地期間が決まってしまっているため、毎月の管理費・修繕積立金と併せて、解体積立金を徴収しているケースもあります。

将来解体するための費用を毎月出資していくことになります。

定期借地のマンションの最大のリスクは、残りの借地期間が短くなったときです。

売却を検討した場合でも、取り壊しが決まっているマンションを購入したいと考える人は稀ですので、よほど価格を下げるなどをしない限り、買い手を探すことは困難です。

また、賃貸に出す場合でも、立地が良く、短期的な利用を考えている入居者に限定して募集することになるため、物件としての魅力は限定されてしまいます。

定期借地の物件の購入を検討される場合には、ほぼ賃貸物件を選ぶ感覚が近いのかもしれません。

購入に充てた資金は戻ってこないものとして、その立地や居住の利便性を消費するという考えが適切です。

単純に賃貸物件を探すよりも、自由に造作をいじることができる、立地が優れている、グレードの高い設備が備わっているといった点を重視するのであれば、定期借地のマンションの購入も検討候補になるかもしれません。

もしご興味のある物件の敷地が定期借地だった場合には、お気軽にご相談ください。

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2021年10月に和歌山県和歌山市の紀の川にかかる水道橋「六十谷水管橋」の一部が崩落し和歌山市北部の約６万世帯が断水したというニュースは記憶に新しいことかと思います。

建造物は経年で劣化するので、当然ながらある程度期間が経過すると修繕工事が必要になります。
2020年9月に政府が発表した調査結果によれば、2014年度から2018年度の5年間で、修繕が必要と判定された道路橋はおよそ6万9000ヵ所で、道路トンネルはおよそ4400ヵ所にものぼります。
ところが、修繕が必要な交通インフラのうち、道路橋の64%、トンネルの44%が、2019年度末時点で未着手だったそうです。
これらのインフラは我が国の人口が増え続けた時代に作られたもので、既に人口減少局面に突入した現在の状況では、古くなったからと言ってすべてを簡単に修繕することはできません。

■工事を支える人もいなければ予算もない

インフラの修繕には工事を担う人手が必要なのですが、建設工事の就業人口も減りつつあります。

＜参考＞修繕が必要な道路橋の6割は未着手か、背景に建設業の人手不足
https://weekly.ascii.jp/elem/000/004/034/4034609/

この記事は道路インフラをテーマにしたものですが、ICTの活用で生産性を向上する取り組みを行わないと人手不足の解消が難しいことがよくわかります。

他方で人口減少に加えて、昨今の新型コロナの影響もあり、地方自治体の財政が厳しくなっています。
危険だとわかっていてもお金がなければ対策が取れません。
必然的に目に見えて悪くなった箇所から直すという対処療法的な対策を取らざるを得ず、予防的な対策には人もお金も足りない状況に追い込まれつつあります。
かつて人口増加時代に作られたものをすべて直すことは不可能と言っても過言ではないでしょう。

■電気・ガス・水道が距離に応じて高くなる？

電気・ガス・水道は重要な生活インフラで、道路などと同じく定期的なメンテナンスが欠かせません。
これまでこれらの料金は距離に関係なく同じ単価が設定されています。
しかし、街中にある家へのインフラと、山の中にぽつんと数軒だけ存在する集落とでは、インフラの整備コストが大きく異なります。
インフラの面で最も効率が良いのが都市部に建設されるマンションです。
現在は郊外だろうと都市部であろうと、発生する整備コストを全体で考慮して同じ単価設定となっていますが、都市部に住む住人から不公平の声が上がってもおかしくありません。
人口が減る街を選択するということは、災害時に生活インフラにダメージを受けても、復旧までものすごく時間がかかる恐れがあり、将来的に都市部より割高の料金を負担しなければならないかもしれません。
「長年住み慣れた」「田舎暮らしがしたい」「広い家が欲しい」など郊外を選択する理由は様々ですが、今一度郊外を選択するデメリットにも目を向けたいものです。

■家を買う時には自治体も選びましょう

住宅購入＝街選びです。
欲しくなった家がたまたまその自治体にあったのではなく、まず自治体を選別するのが正しい手順となります。
注目すべきは人口、特に昼間の人口です。
夜間の人口に比べて昼間の人口が多い街は産業のある人が集まる街です。
反対に昼間の人口に比べて夜間の人口が多い街はベッドタウンで、より人口が減りやすい街と言えます。
本当は自治体の財政状況や生活インフラの利用料金なども調べたいところですが、複数の自治体を詳しく調べようとすると大変なので、まずは人口だけを追いかけるのが良いと思います。（昼間人口の多い街は税収も多く財政状況も悪くないことが期待できます）
「長く住んでいるから」とか「勤務先の都合」などで自動的に自治体を選択してはいけません。
街選びは住み替えの時にしかできない、人生の中で重要な選択の一つです。

■SelFinで街力を調べましょう

セルフインスペクションWEBアプリSelFinを使うと、昼間人口・夜間人口をスコアリングした「街力」を簡単に調べられます。
全国平均は「100」です。
100を下回る街が一概に良くないという訳ではなく、街力が低いエリアで検討する場合は、狭域立地（駅からの距離）をシビアに見定める必要があるという判断になります。
不動産の資産価値はほぼ立地です。
人口減・家余り時代の住宅購入は「売却のことを想定する」ことが基本です。
ご自身の都合ばかりを優先しないよう、十分に検討したいものです。

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前回は、不動産の４つの価格のうち、「公示価格」についてお話ししました。

前回の記事は、不動産の４つの価格　その1　「公示価格」

本日は、「固定資産税評価額」についてお話しします。

固定資産税評価額は、税額の算定基準

毎年1月１日の時点で土地や建物を所有している人には、市区町村から固定資産税が課税され、納税通知書が送られてきます。

固定資産税評価額とは、固定資産税を算定する上での基準となる価格であり、３年ごとに見直されます。（これを「評価替え」といいます）

また、固定資産税評価額は、不動産を購入する際に必要となる登録免許税や不動産取得税の算定基準ともなります。

固定資産税評価額は、総務大臣の定めた固定資産評価基準により、不動産の所在地となる市町村が、家屋、土地それぞれの評価方法を用いて、固定資産課税台帳に登録される価格を決定しています。

家屋は、「再建築価格」が評価の基準

家屋の固定資産税評価額は、評価の時点で同じ場所に同じ家屋を新築した場合の価格（再建築価格）を基準に計算されます。

再建築価格は、「評点式評価法」により、屋根、外壁、天井など部分ごとに定められた評点を合計し「再建築評点数」として求めます。

さらに、再建築評点数に経過年数などによる「減点補正率」を乗じ、対象となる家屋の「評点数」を決定します。

最後に、評点数に物価水準などによる補正を行った「評点1点当たりの価額」を乗じて、家屋の評価額を決定するという流れになります。

土地は「路線価」が評価の基準

土地の固定資産税評価額は、路線価をもとに、宅地の状況（奥行、間口、形状など）により補正を行い決定されます。

◆固定資産税評価額の特徴とまとめ

・登録免許税、不動産取得税の算定基準。不動産の取引の諸費用計算には必須のもの

・公示価格の約70％と評価が低く、不動産査定の根拠としては不向き

固定資産税評価額は、上記２点だけおさえておけば十分かと思います。

次回は、「路線価」についてお伝えします。

～人生に愛すべき住まいを。～

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3月16日午後11時34分ごろと同36分ごろ、宮城、福島の両県で震度6強の地震がありました。

東京は震度４とのことでしたが今後1週間ほどは警戒しなくてはいけないようです。

弊社は新宿にあり高層ビルに囲まれています。
仕事中に地震に合っていたらと思うと怖くなります。
長周期地震動による高層ビルの揺れを調べてみました。

高層ビルは長周期地震動により大きく長く揺れます。
高層階の方がより大きく揺れる傾向があります。
建物の揺れやすい周期（固有周期）は、高さによって異なり、一般的に高いビルほど長い固有周期をもちます。
同じ地面の揺れでも、建物の高さによって揺れ方は異なります。また、地面の揺れの周期と建物の固有周期が一致すると、その建物は大きく揺れます。

高層ビルの揺れ方

高層ビルの低層階と高層階の揺れの違い

長周期地震動により高層ビルが大きく揺れると、低層階よりも高層階のほうが揺れが大きくなります。
東日本大震災では、首都圏などの高層建物が長周期地震動により大きく長く揺れました。

長周期地震動による高層ビルの揺れ方を実験した映像も検索するありました。
高層ビルの低層階と高層階の揺れ方の違いがよく分かります。

弊社のある新宿センタービルは54階、地下4階建て弊社は38階にあります。
新宿センタービルは長周期地震動対策は、新宿エリアの他のビルに先駆けて、2008年10月から2009年7月完了、ブレースは長周期地震動対策でT-RESPO構法で取り付けられており、変位依存型オイルダンパーを用いている。溶接を使わない緊張材による圧着工法により、建物を使用しながら施工されたと記されていました。

長周期地震動階級

詳しくは下記を参考にしてください～東京消防庁ホームページより～
https://www.tfd.metro.tokyo.lg.jp/hp-bousaika/kaguten/handbook/04.pdf

長周期地震動階級関連解説表 高層ビルにおける人の体感・行動、室内の状況等

詳しくは下記を参考にしてください～気象庁ホームページより～
https://www.data.jma.go.jp/svd/eqev/data/choshuki/index.html

高層マンションにお住まいの方、または検討されている方は建物がどのような動き方を知っていただければと思います。

お住まい探しのお役に立てれば幸いです。

～人生に愛すべき住まいを。～

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