スタッフブログ：月別: 2022年5月

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

新型コロナの影響から木材価格が高騰しウッドショックと言われるほどの大きな影響を及ぼしています。
ウッドショックについては経済産業省のHPに解説がありますので、そちらを確認してください。

■いつまで続くウッドショック；価格の高止まりが需要に影響？
https://www.meti.go.jp/statistics/toppage/report/minikaisetsu/hitokoto_kako/20211022hitokoto.html

■新型コロナがもたらす供給制約 ； ウッドショックの影響
https://www.meti.go.jp/statistics/toppage/report/minikaisetsu/hitokoto_kako/20210719hitokoto.html

ロシアのウクライナ侵攻の経済制裁から、ロシアからの木材が輸入禁止になり、資材の確保が難しい状況になっています。
住宅業界、特に新築住宅への影響はこれから顕在化すると思われますが、住宅・リフォームも価格上昇が避けられない状況と言われています。

H2　新築が高いからと言って価格で中古を選んではいけません

新築価格が上がると注目されるのが中古住宅です。
木材や住宅設備の供給を考えると、今あるものを再利用できる中古住宅は確かに合理的な選択と言えます。
しかし中古住宅を価格だけで検討するのは良くありません。
旧耐震など著しく古い物件に安易に手を出してしまいがちだからです。
少し前には古い木造アパートを投資目的で購入する事例がたくさん出ていました。
古家をDIYでリフォームする動画をyoutubeでご覧になられた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
築年数が古い物件はそれだけ劣化のリスクがあります。
建築士による耐震診断やインスペクションを行って、現時点で悪い箇所、近い将来悪くなりそうな箇所を明らかにして、適切な改修工事を行う必要があるのですが、価格が安いことを目的に古い家を選んでしまっているので、必要な改修工事費用が捻出できないケースがあります。
特に旧耐震の戸建ては改修費用が高額になるケースが多いので、価格が安いを目的にされる方は古すぎない物件を選ぶ必要があるのです。

H2　築浅物件に人気が集中！

木材価格や設備機器の供給状況を考えると、当面はリフォームしなくても良さそうな物件に人気が集中します。
築浅物件はクリーニングや壁紙の張り替え程度で見違えるほど綺麗になるので、妥協するには悪くない選択です。
しかし考えることはみな同じで、築浅物件はあっという間に売れてしまうのが現状です。
本当は築20年～25年くらいの物件をリフォームして購入するのが合理的だったりするのですが、リフォーム価格が不透明な状況なので、経済環境が不安定な時は築浅物件狙いも致し方ないといったところです。

こういう状況で気を付けておきたいのが「買うと決めたら即動く」ことです。
週末に内見に行って、良さそうだから少し前向きに検討しよう、と思っても、買おうと決めたその時には既に契約予定が決まっていた…なんてことはよくあります。
人気物件は内見したその日に他の方も見に来ていることが多く、その日の夕方に買付申込を入れても既に2番手・3番手でした、ということも考えられます。

買おうと決めたのに買えないというのはかなりがっかりしてしまうので、築浅物件を検討する際は「気に入ったら即決断する」という気持ちで準備しておく方が良いです。

ちなみに住宅ローンの事前審査を行っていないと、買付申込を受け入れてもらえないケースが多いので、事前審査がまだの方は早めに実施しておくことをお勧めします。

H2　懸念されるのは材料高騰だけではありません

急激な円安の進行も大きな懸念材料です。
現在の円安については詳しい解説をしたニュースや記事を参照していただきたいのですが、要因の一つとして挙げられるのが長期金利です。
ご存じのとおり異次元の金融緩和政策が継続していて、日本は史上最低水準の金利が継続しています。
これに対してアメリカでは2021年11月に金融緩和の縮小を発表し、それを受けて住宅ローン金利が急上昇しています。
アメリカの指標である30年ローン固定金利は、2021年1月は最低値の2.65%だったのが、2022年3月は4.67％で、今後も更に上昇する見通しです。
この日米の金利差は円安の要因の一つで、今のところ日本で金利を上げるという方針は出ていないのですが、今後円安が更に進行してしまうと、日本でも金利上昇に踏み切ることも考えられます。

そもそも今の低金利は「イレギュラー」であって、全期間固定で3％台くらいが妥当ではないかと言われています。※バブル期には8％を超える状況もありました。
今の低金利は政策によるものなので、政府が方針転換を行うと、一気に金利が上昇することも懸念されるのです。
急激な金利の上昇は市場の混乱を招くので、世界的な経済情勢が比較的安定している時にはなるべく影響が出ないように徐々に上げていくというコントロールもできるかもしれませんが、今は新型コロナに加えてウクライナ侵攻というここ数十年でも考えられないような混乱の最中です。
あまり考えたくないのですが、円安進行に耐えきれず、政府が金融緩和の縮小に踏み切り、市場が過剰に反応して金利が急上昇、なんてことも十分に想定できる状況なのです。

「金利8％なんてバブルの頃に家を買わなくて良かった」なんてことを今から10年～20年前にはよく聞いたものですが、「全期間固定を1％台で組めるなんてあの頃に家を買えばよかった」と後悔する未来が起こり得ます。

通常なら家はじっくり吟味して焦らず購入するべきなのですが、状況が状況なので、家を買おうと思っている方は、少し早く動くことを意識した方が良いかもしれません。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

不動産広告を見ていて、思わず「安いな」と感じる物件があるかもしれません。

一般的に、相場より安い物件があった場合は、「再建築不可」や「事故物件」など、何か安いなりの理由があるものです。

そのような相場より安い理由の一つが、土地権利が「借地権」になっている場合です。

借地のメリット

土地の権利が所有権でなく借地の場合には、不動産の価格は安くなります。

駅から近い立地の良い物件を買おうとした場合、予算が相場感と合わない場合には、借地の物件は選択肢になるかと思います。

購入価格を抑えて希望の条件を叶える、という点は、借地のメリットです。

そして、借地の場合には、固定資産税がかかりません。

また、将来相続が発生した場合にも、土地所有権を所有しているよりは資産価値が低く評価されるため、相続税対策としても有効です。

借地のデメリット

借地のデメリットの一つは、毎月の地代が発生するという点です。

マンションの場合には、管理費修繕積立金などと一緒に引き落とされるケースが多いですが、戸建の場合ですと、毎月振り込まないといけない、又は毎月持参しなければならない、といった制約も発生します。

もう一つは、住宅ローンがきちんと組めるかという点です。

住宅ローンの商品によっては、借地の残存期間しか住宅ローンが組めない、といったものもあります。

この場合、長期の35年の住宅ローンを利用したかったのに、20年しか組めなかったといったケースも発生します。

最後のデメリットは、処分や売却がしづらい、という点です。

もし事情により売却しなければいけなくなった場合でも、売却をするには地主の「承諾」をもらわなければいけません。

また、一般的に承諾をもらうためには、「承諾料」が発生します。

こうした手間やコストがかかってしまう点も、借地のデメリットです。

総合的な判断が必要

借地には以上のようにメリット・デメリットがありますが、その判断はそれぞれの物件によって異なります。

借地のデメリットを上回る立地の優位性や流動性が見込める、地代と固定資産税の比較をした場合のコスト差、住宅ローンが組めるか、などをひとつひとつチェックする必要があるかと思います。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

首都圏を中心に不動産価格の上昇が続いています。国土交通省が3月22日発表した2022年1月1日時点の公示地価の全国全用途平均は2年ぶりに上昇したようです。地方圏も2年ぶりに上昇し、新型コロナウイルスの影響が徐々に和らぐ中、地点の半数が上昇・横ばいに転じるなど、全体的には回復傾向が見られました。

その影響もあり、主要都市では不動産の「物不足」状態が続き、高い金額でも売買取引が進むという状況が続いています。その結果、自宅を購入する際に頭金なしで住宅ローンを組む人が増えているようです。歴史的な低金利で毎月の返済負担が軽くなっているのに加え、住宅価格の上昇を受けて、家を売却してもローンが残る懸念が薄らいでいる事も一因と考えられています。住宅ローン控除を利用すると、控除額が利払い額を上回るケースがあることも大きく、住宅ローン控除の見直しが行われましたが、今はそのような見直しよりも金利上昇リスクを考慮しての前倒し需要の方が高まっているような気がします。

しかし家計の資金状態の余裕が乏しい状態で住宅ローンを組めば、返済に行き詰まるリスクがあり、住宅ローンの組み方にもよりますが、「頭金なし」での住宅ローンは注意がかなり必要です。それに加えて、各種生活用品の値上げ等もかなり家計を圧迫する要因となっています。

■住宅ローンを組まれる方の過半数以上が頭金10％未満という状況？！

リクルート社が2020年に首都圏の新築分譲一戸建てを購入した人に自己資金の金額を聞いたところ、「ゼロ」との回答が25%を超えていたようです。4人に1人にあたる計算となり、新築マンションでは「頭金0%」の割合が16%との結果だったようです。「5%未満」「5～10%未満」と合計すると頭金1割未満の人は55%と過半を占め、過半数以上という結果となっています。不動産の物件価格が上昇し、頭金を用意しても割合が押し下げられた面も大きいようですが、このような状態で住宅ローンを組むことは今後のリスク要因を大きくするものとなります。

■不動産価格上昇のタイミングでの住宅ローンの注意点

新築物件、中古物件共に価格が上昇していることはかなり注意が必要なポイントです。住宅は一般的に購入から年数が経過すれば資産価値が下がります。頭金なしで新築を買うと、購入後しばらくは家の価値がローン残高を下回りやすい。売却してもローンを完済できず、万が一の際に家計が不安定になりかねません。ましてや引っ越しや新生活の為のエアコン等の設置費用など、何かと移動の際には現金が出ていくものです。その為、一定の頭金を用意するのがセオリーとされていましたが、「頭金なし」「ペアローン」「これから出産」といった状態で不動産を購入すると、かなりのリスクを抱えた購入となりそうです。購入後、数年間は固定資産税等の支払いも押さえられた状態で生活が出来る為、問題なく生活が出来ると思いますが、その後の状態は生活をかなりひっ迫し、泣く泣く売却を選択するといった方も出てくると思います。ここ数年は自宅を売ったら購入価格を上回った例も少なくなかったのですが、今後の状況はどのような流れになるのかは未知数な状況となります。

■住宅ローンは本当に「変動金利」が良いのか？！

日銀は大規模金融緩和を続ける方針を示していますが、米国の流れを踏まえ、いよいよ金利上昇局面に来ています。その為、住宅ローンの返済では中長期的な金利上昇への備えが大切です。全期間固定型は金利が完済まで変わらないのに対し、変動型は短期金利の変動にあわせて通常は半年ごとに金利を見直すものです。住宅金融支援機構の2021年4月調査によると、ローン利用者の68%が変動型を選択したという結果になっていたようです。

■住宅ローンの金利上昇時の「125％ルール」は毎月の返済額より、総支払額の上昇！

不動産購入時に住宅ローンを組まれる際には、金利上昇時の「125％ルール」という制度の話を聞く事が多いと思います。この話を聞くと、毎月の支払いは1～2万円上昇するという事で「自分は大丈夫」と判断してしまう方が多いように感じます。しかし、それ以上に怖いのは、この「125％ルール」は返済額を抑えているだけで、総支払額は上昇している事を見逃してしまうケースが多いようです。例えば、5000万円の不動産を期間35年、年0.5%の変動型（元利均等返済）で借り、金利が上昇する場合の試算をみてみます。金利が毎年0.1%上昇すると、毎月の返済額は当初の約13万円から6年目以降に約14.1万円、11年目以降に約15.1万円となります。一般的な変動型（元利均等返済）は金利が上昇しても毎月の返済額を5年間据え置く「5年ルール」、5年後に上げる際は25%増までとする「125%ルール」があり、このため毎月返済額が急増する懸念はあまりありません。

※今はあいつぐ値上げラッシュで生活費がかなり重くなっています。

金融機関も住宅ローンを組んでくれる方を目の前に、どれくらいの総支払額が上昇する事を伝える方が少ないのか、要注意が必要なのは完済までの総返済額です。当初は約5500万円だが、5年目で5783万円、10年目で6109万円と増える。元利均等返済の毎月返済額は一定で、元金返済額と利払い額の合計となります。金利が上昇すると毎月返済額に占める利息の支払い割合が増え、元金の割合が減る計算となります。つまり元金は返済されず、利息のみを払い続けるような計算となるという事です。元金の返済ペースが遅れるぶん総返済額が膨らみ、25年経過時点では6552万円となります。怖いのが、年0.2%ずつの上昇ではさらに増えるという事です。

金利が急上昇し「5年ルール」と「125%ルール」の毎月返済額では期間内に完済できない場合、最後に一括返済を求められるのが一般的であり、これを避けるには繰り上げ返済や自宅の売却が一案になります。

今後は住宅ローンの金利上昇が行われる事となりますので、ぜひ、変動金利よりもリスクの低い固定金利での選択も重要だと思います。勿論、充分な資金的な余裕を持たれている方は、どのような選択でも良いのかもしれません。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

不動産売買では公租公課に関する取扱いが慣習的に行われています。法律的な決まりはなく、地域によって取り扱い方が異なるため、不動産売買を行う場合はある程度の情報がないと困ってしまうこともあります。今回は、「公租公課とは何か」、「公租公課の分担方法」や地域による違い等についてお伝えします。

公租公課とは？
国や地方自治体に収める金銭的負担の総称です。公租とは、所得税や法人税、都道府県民税などの国税・地方税の事で、公課は社会保険料などの公租意外の負担金を指しています。不動産取引においては、具体的には固定資産税・都市計画税を指します。

固定資産税
固定資産税は、毎年1月1日時点の土地や家屋の所有者に対して、市町村が課税する税金です。納税しなければならない人は、1月1日時点での所有者として固定資産課税台帳に登録されている人です。

都市計画税
一方、都市計画税は、都市計画区域のうち市街化区域と呼ばれる地域内にある土地や家屋が対象となります。固定資産税と同じく、毎年1月1日時点で土地や家屋の所有者として固定資産課税台帳に登録されている人が納税義務者となり、都市計画税は固定資産税とあわせて納付することになっています。

公租公課等の分担について
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点に土地・家屋を所有している人に納税義務があります。毎年1月1日時点の所有者に対して、その年の4月1日から始まる年度分の税として課税されます。年の途中で所有者が変更となっても税制上の納税負担者は変わりません。しかし、不動産の所有者が変わった場合、不動産取引においては現に使用収益する人や使用収益する状態にある人が、税金などの負担をするのが公平であるという考え方に基づき、使用収益の分かれ目である引渡し完了日を基準にし、1年分の税を日割計算の基準となる起算日をもとに、売主と買主で固定資産税・都市計画税を分担し、清算することが一般的です。

起算日について
公租公課（固定資産税・都市計画税）の負担は、起算日をもとに精算します。365日で日割計算しますが、起算日は、関東では1月1日（暦年）、関西では4月1日（会計年度）とすることが多いようです。

どちらの起算日も合理性があり、契約自由の原則からの観点からどちらを採用しても構いません。その選択により清算金額が異なりますので契約時にはその辺りをきちんと確認をしておきましょう。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

毎日多くの作業が行われるキッチンですが、デザインばかりを気にしすぎて暗すぎて食事の準備に困ります。
キッチン照明に求められるポイントを調べてみました。

手元を照らす作業のための照明

キッチンでは、刃物を使ったり細かい汚れを取り除くなど、手元がよく見えて作業に集中できる照明の色のほうが作業効率があがります。
手元が暗いと刃物で手を怪我してしまう危険性もありますので、明るい照明にしておくことをおすすめします。

照明の種類

・バーライト（ベースライト）

バーライト（ベースライト）はバー状になった照明のことで、一本の横長で筒状の電球を使用するため広範囲にわたって手元を照らすことができます。

特に洗い物などで集中力を高めたいシンクの上にはバーライトがあると、洗い物もよく見えて作業効率が上がります。

電球の色は、明るく集中力を高めてくれる「昼光色」がおすすめです。

・スポットライト

手元を照らすにはスポットライトもいいと思います。

天井にダクトレール（ライティングレール）を取り付けておけば好きな位置にスポットライトを移動できるので、模様替えをすることを考えると固定したスポットライトより可動式のほうが便利でしょう。

照明の色はオレンジ色の「電球色」よりは、自然な光の「昼白色」のほうが見やすくておすすめです。

全体を照らす照明

キッチン全体を照らす照明は必要です。

明るくしておくことで飛び散った油汚れなども見えやすくなりますし、お掃除がはかどります。

照明の種類

・ ダウンライト

ダウンライトは天井埋め込みタイプの照明で、事前に配線などを埋め込む工事が必要ですので、新築時か天井裏のリフォームの際に工事をすると良いでしょう。

照明の色は自然な光の「昼白色」のほうが、キッチンでは見やすくておすすめです。

・スポットライト

スポットライトも一つや二つでは明るさは不十分ですが、複数のスポットライトを設置しておけば明るさも十分になります。
複数のスポットライトを設置しておくと、例えば壁におしゃれなポスターなどのインテリアを飾った時に照らすこともできて、キッチンのインテリア性アップにもつながります。
スポットライトの照明の色は照らす場所に合わせて、オレンジ色の「電球色」または自然な光の「昼白色」を組み合わせるのもおすすめです。

インテリア性を高めるおしゃれな照明

キッチンは実用性も重要ですが、やはりおしゃれにしたいですよね。

そんな時はキッチンカウンターにペンダントライトを設置してみてはいかがでしょうか。

ペンダントライトは見た目にもおしゃれですし、光の当たり方でも雰囲気が出るので設置しておくと一気におしゃれになります。

インテリア性という位置づけのペンダントライトの照明の色は、オレンジ色の「電球色」のほうが暖かみのあるおしゃれな照明になります。

見た目にもおしゃれなキッチンで食事の準備ができる事にテンションも上がり美味しい食事を作ることができれば家族のだんらんも華やかになります。
デザインも電球の色にもこだわってすてきなキッチンを手に入れたいものです。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

コロナ禍で地方移住する人が増えていると思いますが、メリット・デメリットはしっかりと把握されてますでしょうか？

つい3年前までは都心や都市圏内に生活拠点をおき、オフィスへ出勤というのが当たり前でしたが、現在テレワークやリモートワークが増えた事により地方へ生活拠点を移したという話をよく聞きます。

実際に、2021年に内閣府が発表した「第4回新型コロナウイルス感染症の影響下における生活意識・行動の変化に関する調査」を見てみると、東京圏に住む20代の44.9％が地方移住に関心が高くなったとの結果が出ております。

実際に地方移住するにあたってメリットとデメリットをしっかりと把握しておかないと、引っ越ししてみて「こんなんじゃなかった！」ということになってしまう可能性もあるので、両方について少し挙げてみたいと思います。

【メリット】
・生活のコスト削減
居住費はもちろんですが、食費なども都心に比べて安いものもあるので全体的にコストが削減でき魅力的です。

・満員電車や渋滞からの解放
都心に居住していると、通勤通学時の満員電車や車でも渋滞にはまる事も多いかと思います。地方でしたら満員電車や渋滞という事から解放された生活が可能となるかと思います。

・自然に囲まれた生活ができる
最近では公園を設置するなど都心でも緑を楽しむことが出来るようにはなってきましたが、自然に触れ合う事が出来るのが地方の特権ではないでしょうか。
子育ても自然に触れ、のびのびとした子育てが可能となるかと思います。

・移住者支援を受けられる
市町村によって異なりますが、土地や建物を無償で譲渡されたり、お子様がいらっしゃる場合は商品券のプレゼントや、交通費補助など色んな支援制度があります。

【デメリット】
・交通機関が不便
山手線の場合は3分間隔で次の電車が来るので、目の前で電車が行ってしまった場合でもすぐ電車は来ますが、地方では次の電車が来るのに何分も待たなければならないので、都心に比べると不便を感じてしますかもしれません。

・飲食店や商店が少ない
飲食店の量は都心に比べてかなり少ないところもあるかと思います。外食を多くされる方にとっては自炊などでの生活は慣れるまで大変かもしれません。

・医療機関が少ない
医療機関の数は少ないエリアもあるので、事前に調べておく必要があるかと思います。

・子供への教育の選択肢が少ない
都心に比べると何かと教育への選択肢が減ってしまうかと思います。

・地域での付き合いに馴染むのに時間がかかる
友人や知人のいないエリアに移り住むと、慣れるのには時間がかかってしまうかと思います。

良い部分だけを見て移住を検討されると住んでみて後悔することが出てきてしまうので、移住を検討される方は事前に下調べをする事をお勧めします。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

ここ最近は、市場に出ている物件の数が多くありません。

そのため、新着の物件が出ても、早ければ1週間もたたずに売れていってしまう状況です。

こうした状況で気に入った物件を購入するには、お住まい探しのスピード感が必要です。

ただ、お住まい購入は高額な買い物ですので、なかなかすぐに決断することが難しいのも現実です。

素早い決断をするためのポイントをお知らせします。

１．相場を知る

一番気になるポイントは、「価格が高過ぎないか」ということではないでしょうか。

不動産には同じ物件がないため、定価がありません。

相場より高く買わされてしまうという心配もあるかと思います。

そのため、事前に周辺の相場や、似たような物件の相場観を知っておく、というのも大切なことになります。

２．物件購入にかかる諸費用を把握しておく

お住まい購入をする場合には、物件価格以外にも諸費用がかかります。

仲介手数料、住宅ローン保証料、火災保険、登記費用など、みなさんが思った以上の費用が発生するかと思います。

こうした諸費用は、購入物件の目安がわかれば、簡単に算出することが可能です。

購入を手伝ってもらえる不動産仲介会社にあらかじめヒアリングしておきましょう。

３．住宅ローンの事前審査を通しておく

ご本人の急ぎ具合に関わらず、一番時間がかかってしまう手続きが住宅ローンの事前審査です。

金融機関に住宅ローンの事前審査をお願いしても、必要な書類を収集したり、金融機関の審査に時間がかかったりと、思うようなスピード感が出ないことが多々あります。

住宅ローンの審査回答を待っている間に、狙っていた不動産が売れてしまった、というケースは、売買取引の現場では日常の光景となってしまっています。

実際にご利用される金融機関でなくても構いませんので、お住まい探しと並行して、住宅ローンの事前審査は完了しておきましょう。

４．信頼できる不動産会社を見つける

最後のポイントは、信頼してお住まい探しを任せられる不動産会社を見つけておくことです。

物件の良し悪しや価格の妥当性、購入までの流れをスムーズに案内してくれる不動産会社を見つけておくことで、最後の決断を適切にサポートしてもらうことができます。

買うべきではない物件についてはきちんと「やめましょう」とアドバイスをしてくれて、良い物件に関しては「これは買うべきです」と背中を押してくれる、そんな営業マンと二人三脚でお住まい探しをできる環境が用意できると安心です。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■ 自宅（不動産）を購入する際に、「想定外」となる離婚時の事を把握しておく？！

結婚、出産を機に自宅（不動産）購入をされる方が非常に多くいます。しかし、日本の離婚率は約35％前後になっており、2019年度の厚生労働省の調査によると離婚件数は約20万9,000件にものぼります。 一方、婚姻件数は約59万9,000件にものぼりますが、３組に１組の夫婦が離婚しているというのが現状です。 離婚の理由は様々ですが、夫婦はなぜ離婚の道を歩むのでしょうか。どんなに仲の良い夫婦でも離婚する可能性はありますし、仮に離婚した場合、夫婦で築いて自宅（不動産）はどのような手続きが必要となるのでしょうか？！今回は自宅（不動産）を所有する際に住宅ローンを組んだケースと共有名義のケース、売却する際の注意点を解説したいと思います。

最近は都心部を中心に不動産価格が上昇をしており、住宅ローンのペアローンを組んで、持ち家を夫婦共有名義とするケースも増えていると思います。その際、住宅ローン控除や売却時の税金にかかる特別控除を夫婦で受けられるメリットがあるのに対して、離婚して財産分与の対象となった場合、現預金と違って手間がかかる事も把握しておく必要があります。

婚姻中に取得した財産は夫婦が協力して形成したものとされ、名義にかかわらず、離婚時に清算すべき財産分与の対象になるからです。勿論、結婚後に購入した自宅（不動産）の場合、単独名義でも共有名義でも財産分与の対象となります。分与の割合は持ち分にかかわらず、原則2分の1ずつとされます。

■ 離婚後も一方が住み続けるようなケースで不動産はどうなる？！

一方が住み続ける場合は売却して現金化する事が難しい為、住み続ける側が相手に不動産価格の半額分相当の代償金を支払って単独名義とする方法もあります。しかし、住宅ローンの借入先の金融機関の承認が得られず、ローンの借り入れ契約違反になると注意が必要です。契約内容によっては、残債の一括返済を求められる可能性もあり、どちらか一方が新規に住宅ローンを組む必要も出てきます。先程の都心部で価格上昇が続く不動産を単独では住宅ローンの全額借り入れが出来なかったため、夫婦でローンを組まれたケースでは単独名義だと審査が通らないケースもあり得ます。

共有名義の自宅（不動産）を手放す場合、単独名義より手続きが煩雑になりがちです。住宅ローンが完済していれば離婚協議書や財産分与契約書などを作成し、どちらか一方の単独名義とする不動産登記（所有権移転登記）で済みますが、住宅ローンの残債があるケースは手続きが複雑になるようです。

財産分与に際し、残債が売却額を下回るアンダーローン状態ならば、売却による現金化は有力な選択肢になりますし、マイホームの売却益（譲渡所得）について3000万円まで控除される特例も利用できます。

半面、残債が売却金額を上回るオーバーローンだと売却に踏み切りにくくなり、資金的な問題から共有名義のままにする場合も発生し、売却や賃貸物件としての利用には相手側の同意が必要となります。共有名義でなくても、一方が連帯保証人や連帯債務の関係となっているケースも注意が必要です。代わりの保証人を探したり、土地や建物などの物的担保を入れる必要が発生するケースもあります。

共有名義のままだと、将来相続が発生した際の懸念も残ります。それぞれの再婚相手のほか、養子縁組した再婚相手の子にも法定相続人としての権利が発生するからです。遺言で特定の人物への相続が指定されている場合などを除き、不動産の名義変更には相続人全員の同意が必要で、権利関係はより複雑になってきます。

■ 離婚後の不動産を相続した場合の取り扱いについて

相続した不動産の取り扱いについては下記の3つの方法があります。

（１） 不動産自体を切り分ける現物分割の場合
（２） 他の共有者の持ち分を買い取る価格賠償の場合
（３） 売却して現金を分配する場合

いずれの方法も売却には名義人全員の同意が必要となります。相続財産の規模の割に現預金の比率が小さいと、納税資金の確保のため不動産の現金化が迫られる事態も想定しておいた方がいいと言われます。

いずれにせよ、自宅（不動産）を共有名義で購入するケースでは離婚時にはいろいろな問題が発生する事を事前に把握しておいて欲しいと思います。勿論、離婚をしない事はお互いの共通の目標ではあると思いますが、人生には「想定外」の事も起こりえる時代となります。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

坂の多い戸建ての住宅街では、車庫が地下にあることが多いです。

このような地下車庫付の中古戸建の購入を検討する際には、注意が必要です。

このような物件を検討するにあたって、まず問題となるのが、車庫の強度の問題です。
古い物件の場合は、建築確認を取得せずに地下車庫を設置しているケースもあります。たとえ建築確認を取得していても「完成から数十年も経過している地下車庫」の強度は少々疑わしいものがありますので、購入に際しては車庫の壁面や天井にひび割れなどがないかを確認しておくと同時に、設計士等の専門家からも意見を聞いておいた方がいいです。

また将来的に建物の建て替えを行う際には、ハウスメーカーから古い地下車庫の上に建物を建築することを拒否されることも珍しくありません。

ハウスメーカーは地下車庫に建物の加重が掛かることで、後々問題が生じるのを嫌がるのでリスク回避の視点からもお断りされるケースがあります。

よって、古い地下車庫がついた中古戸建を購入するのであれば、建て替え時には地下車庫を造り直すことを前提に購入の判断をするべきです。

駐車場が擁壁の一部になっていれば、建て替えの時に擁壁の作り直し等発生すれば、数百万単位以上の多額の金額が発生する可能性があります。建物を建築する際、地耐力、基礎のコスト、所轄官庁から擁壁の回収、補修などの指導を受ける場合もあります。

その他、専門家に依頼することで調査にもコストがかかることから、十分に注意して購入する必要があります。

迷ったら、自ら判断せずに専門家にアドバイスを受けた上で、購入の判断されることをお勧めします。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

土地を選ぶときは地盤も気をつけるべき理由

地盤の弱い土地

家を建てるならば硬質地盤が良い

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

先日も不動産の引渡決済がありましたが、年度末の銀行で2時間近い時間がかかりました。

多くの書類に記入し、銀行の窓口で振り込み手続きを行い、売主様の口座に入金されるのを確認するという作業です。

年度末とのことで銀行窓口が混み合い、売主様・買主様や当事者の話題も尽き、大の大人が顔を突き合わせ、時間が経つのをひたすら待つという、一番大切なはずなのに一番ツラい時間です。

決済完了後にお客様から「毎回こんなことをしているのですか」という質問があり、業界の悲しい状況を改めて痛感しました。

不動産取引はペーパレスとは程遠い

今回の取引物件はマンションでしたが、今回も記入すべき書類はたくさんありました。

登記の名義を書き換えるための登記書類に始まり、管理会社へ提出する名義変更書類、代金の領収書、不動産会社へ提出する取引完了確認書、火災保険の書類、ローンの書類、振込み伝票など、署名・押印の連続です。

こうした書類も、一部はペーパレスやネット手続きとなってはきていますが、まだまだ書面で提出することが一般的です。

取引の要点が、「代金の支払」と「その引き換えの鍵の引渡し」になるため、対面で行うことが一番スムーズではあるのですが、それ以外の部分での書類が多すぎるのです。

不動産仲介事業者がその責任と仲介機能を発揮すべき

こうした不動産取引がよりスムーズになるためには、例えば振込みをネット送金で行う、保険申込もネットで完了するなど、各種手続きのネット化が前提ですが、不動産仲介事業者もその大きな役割を果たすことができるはずです。

どうしても手渡しをすべき鍵や書類については、事前に不動産仲介事業者が預かっておき、売主様への入金が確認できたら、責任をもって買主様へ届ける、などの方法も選択できるはずです。

不動産事業者や金融機関の中には、こうしたエスクロー（取引保全）機能を果たしている事業者もあります。

こうした手続きや機能がもっと一般的になれば、不動産取引の現場ももっとスムーズになり、余計な時間やコストが省略できるのではないでしょうか。

このような方法以外にも、ブロックチェーン技術を活用した取引方法も検討されています。

不動産取引の現場も少しずつですが、変わってきています。

不動産という大きな買い物をするお客様が、より安心してストレスなく取引ができるよう、不動産業界やそこに携わるエージェントも改革が必要であると感じた取引でした。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■ 住宅ローンの金利上昇圧力が高まっており・・・？！

メガバンクが相次ぎ住宅ローンの固定金利を引き上げるなど、金利の上昇が話題になっています。国内では「超低金利」が長く続いており、このような「超低金利」ももう限界となっていると考えます。金利上昇はこれからの不動産購入にどのような影響があるのでしょうか？！本日はそのような金利上昇について解説を行いたいと思います。

そもそも金利は大きく短期金利と長期金利に分けられます。短期金利は1年未満、長期は1年以上を指すことが多く、短期金利は中央銀行が市場に供給する資金の量を調節することで決まります。国内では「無担保コール翌日物」が代表的な指標です。

※「無担保コール翌日物」とは金融機関同士が「今日借りて、明日返す」、「今日貸して、明日返してもらう」といったような1日で満期を迎える超短期の資金調達や資金供給を、借り手が貸し手に対して担保を預けずに行う取引です。

また、長期金利は国債が取引される債券市場で、需要と供給の関係によって決まるのが原則です。一般的には10年物国債の利回りを長期金利の指標として使います。国債の価格が上がれば金利は低下し、価格が下がれば金利は上昇します。このような需給バランスによって、金利が判断されます。

■ 長期金利は国債が取引される債券市場で、需要と供給の関係によって決まる！

例えば期間1年で金利2%の国債が価格100円で発行されたと仮定して説明しましょう。購入すれば1年後に元本100円と利子2円の102円が手に入ります。この国債が発行直後に市場で取引されたとします。買いたい投資家が多ければ国債は値上がりします。投資家が101円で買ったら利益は1円。利回りは1円を101円で割った0.99%です。市場の金利は2%から0.99%に下がったといえます。逆に国債の価格が99円に下がると、99円に対して3円の利益が出るため、金利は3.03%に上昇します。ただ、近年ではこうした市場の機能が十分に働かず、日本や欧米主要国の長期金利は極めて低い水準になっています。

その理由としては各国の中央銀行が国債を大量に購入してきたからです。国債などの購入を通じて市場に大量のお金を供給することを「量的緩和」と呼びますが、長期金利を低く抑え、企業などが借金をしやすくして景気を下支えするのが狙いです。ただ、経済の回復に加え原油価格の上昇などがあり、インフレへの懸念が強まってきました。そこで米国の中央銀行にあたる米連邦準備理事会（FRB）が金融政策を転換しよう発表し、このような流れが出てくると、今度は金利上昇の動きへと変わっていきます。量的緩和策をやめて、長期金利を上昇させようというものです。

※米連邦準備理事会（FRB）とはThe Federal Reserve Boardの略であり、日本における日銀と同じ、アメリカの中央銀行制度の最高意思決定機関で、日本語で「連邦準備理事会」とも呼ばれています。米連邦準備理事会（FRB）は、7名の理事から構成されており、米連邦準備理事会（FRB）が開く金融政策の最高意思決定機関に連邦公開市場委員会（FOMC）があり、米連邦準備理事会（FRB）の理事7名や地区ごとの連邦準備銀行（FRB）総裁5名で構成されていて、アメリカの金融政策やFFレートの金利誘導目標を決定しています。

米連邦準備理事会（FRB）は政策金利（短期金利）を3月に引き上げる見通しとなり、量的緩和では余ったお金が株式市場に流入し、株高の一因となっていました。金利の上昇は景気や株価には逆風となりますので、そうした見方から今年に入り、米国の株価は下落しています。

■ 米連邦準備理事会（FRB）の利上げは日本にどう影響を及ぼすのか？！

米国の長期金利上昇を受けて、日本の長期金利も足元でやや上昇しています。しかし、日銀の金融緩和姿勢にはいまのところ変化が見られず、当面は大きな上昇はないとの見方が多いようです。日本よりも米国の長期金利上昇が大きくなると、円を売って、より金利の高いドルを買ったほうが得なので、円安・ドル高が進みやすくなります。その為、円安で輸入物価が上昇し、家計にマイナスの影響が及ぶ可能性が高いと判断できます。

勿論、このような流れになるとこれから不動産購入を検討されている方の「住宅ローン」に大きな影響が出てきます。長期金利が上がれば固定金利型、短期金利が上がれば変動金利型の借入金利に反映されます。変動型で借りている人は金利負担が重くなりますが、仮に日銀の金融緩和姿勢に変化があれば、株価が乱高下する可能性も指摘されます。

ぜひ、不動産購入前の「住宅ローン金利の上昇圧力が高まっている」事を、把握しておいて欲しいのと、「不動産購入価格が高くて買えない」と思われている方も低金利の今、不動産を所有する方がメリットのあるケースも存在します。

今後の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

お客様からたまに聞かれる質問に、「カーポートは建築面積に含まれないのですか？」という質問があります。

そもそも「建築面積」とは、簡単に表現すると、上空から見たときの屋根の面積になります。

しかし、この表現は、イメージしやすくするための表現であり、正確には屋根面積ではなく、「壁・柱で囲われた部分の水平投影面積」ということになります。

通常は、壁が無くても柱があれば、柱に囲まれた部分がどんな用途であろうと、建築面積に算入されることとなります。

ただし、一定の条件を満たす場合、柱があっても建築面積の不算入措置が適用できる部分があります。それが、「高い開放性を有する建築物の建築面積の不算入措置」です。

以下のイメージを見てみましょう。

■高い開放性のある建築物の建築面積不算入のイメージ

建築基準法施行令による建築面積不算入措置
この不算入措置は、建築基準法の建築面積の定義で規定されています。

【※】建築面積とは（建築基準法施行令第２条第２号）
建築物（略）の外壁又はこれに代わる柱の中心線（略）で囲まれた部分の水平投影面積による。ただし、国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物又はその部分については、その端から水平距離一メートル以内の部分の水平投影面積は、当該建築物の建築面積に算入しない。

建築基準法の定め
建築基準法では、「国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物」は建築面積としていれなくてもよい、とされています。ただし、「国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物」に該当するためには、細かい条件をクリアしなければなりません。どのような条件なのか、以下で詳しく解説します。

「高い開放性を有する建築物」の条件
「国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造」に該当するためには、外壁、柱、天井、階数それぞれに細かな条件が定められています。そのため、開放性を有することに関して、見た目が開放的であるといった主観的な基準ではなく、客観的に公平な基準で判断可能です。それぞれどのような基準か解説します。

１　外壁
「外壁を有しない部分が連続して四メートル以上であること」が条件となります。カーポートは基本的に屋根と柱であるため、該当するものがほとんどでしょう。しかし、オプションとしてが外壁とみなされるほどの大きさのサイドパネルを設置すると、条件から外れるかもしれません。

２　柱の間隔
柱はそれぞれの「間隔が二メートル以上であること」が条件です。柱が密になっていると開放性を有するとは判断されません。カーポートは柱の数がそこまで多くないものがほとんどです。こちらも該当する可能性は高いでしょう。

３　天井の高さ
天井の高さには、「二・一メートル以上であること」という条件があります。カーポートは車を中に入れる目的で設置するため、2.1m以上の高さがあることがほとんどです。ただし、1cmでも基準より小さければ対象外となります。

４　階数
「地階を除く階数が一であること」も条件の一つです。つまり、1階建てであることが条件となっています。カーポートは車を入れるためのもので、敷地面にそのまま設置します。そのため、階数の条件は確実にクリアできるでしょう。

————————————————–
【４つの緩和条件　まとめ】
————————————————–
・外壁を有しない部分が連続して4ｍ以上であること
・柱の間隔が2ｍ以上であること
・天井の高さが2.1ｍ以上であること
・地階を除く階数が1であること

要は簡単に言うと「平屋で柱間隔が2ｍ以上のそれほど低くないカーポート」であれば、建築面積の不算入の緩和措置が受けられることになります。

————————————————–

この不算入装置は知っておくと非常にありがたい緩和規定です。
ただ、実際には、住宅の完了検査後に建築するケースが多いため、初めから建蔽率のことなどに目を向けることが少ないようです。ただし、隣人の通報をきっかけとして、違反建築物ではないかと精神的苦痛を強いられるケースもあるため、たかがカーポートといえども、法律の緩和規定をフルに使って適法な状態で堂々と建ててしまうのが良いです。

建築面積の不算入措置は、上記に記載した４つの条件を満たせば良いのですが、判断に迷うケースがあるので、取り扱いは所轄自治体の建築指導課に必ず確認しましょう！

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

2022年5月のフラット35金利は、20年以下が1.15%、21年以上が1.28%と前月から0.04%引き上げとなりました。 大手都市銀行の動向については、固定期間10年の最優遇金利について、三菱UFJ銀行と三井住友銀行が前月から0.15%引き上げ、みずほ銀行が0.1%引き上げるなど全5行が引き上げとなりました。 昨今の経済状況から小幅な上昇が続いていますが、依然として超低金利水準が継続しています。4月28日に日銀が金融緩和を継続する方針を示したことから急激な金利上昇は考えられないとの見通しが強いです。

【フラット35 5月実行金利】

借入期間15年～20年 1.15％（前月+0.04%） 借入期間21年～35年 1.28％（前月+0.04%） ※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

フラット35の制度変更が行われます

2022年度の予算が成立し、2022年4月よりフラット35の制度改正が行われます。

2022年度4月以降の制度変更事項

【フラット３５】維持保全型がはじまります

2022年４月適合証明書交付分から、維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合、【フラット３５】の借入金利が当初５年間年0.25％引き下げとなります。

【フラット３５】地域連携型（子育て支援）の金利引下げ期間が拡大されます

2022年４月資金実行分から、住宅金融支援機構と連携している地方公共団体の子育て支援のための補助事業の利用とあわせて、【フラット３５】の借入金利が当初10年間年0.25％引き下げとなります。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

婦として使いやすいキッチンには憧れがあります。
料理が作りやすい動線やものがあふれてしまう食材の収納、出来たらいつも片付いているキッチンに常日頃から思っていますが実際は少し違います。
年季の入った家の中は食器が家族の人数以上あり、ちょっと多めにストックした食材の居場所が不定期にかわり使いたい時には姿が見えない事が多々あります。

■キッチンの基礎プラン

・I型

壁に取り付けにすると最も低コストで取り付けが可能です。
調理中の動きを考えるとシンク・作業台・コンロ台・冷蔵庫を並べた長さが4メートルを超えないことがポイントのようです。
ダイニングキッチンにすればテーブルも作業台として活用でき配膳や片付けが楽になり閉塞感のないキッチンになります。

・L型

調理中の無駄な動きが少なく、作業しやすいキッチンになります。
シンク・コンロ台・冷蔵庫を結ぶ3辺の総和が3.6メートルから6メールが使いやすと言われています。
シンクや作業台前にカウンターを設けると配膳や片付けが便利になります。

・Ⅱ型
1列にシンクとコンロ台、もう1列を作業にすると作業効率もよく、収納も多く取れます。
列の間は最低でも90センチ、2人で使いたい場合は120センチあけておくと使い易いそうです。
広げすぎると動線が長くなり不便になる事もありますので注意が必要です。

・アイランド型
その名の通り壁から離して島のようにシンクの対面側が大きく張り出し、四方から使える為作業スペースも広く大勢で料理するのに適したキッチンです。

・ペニンシュラ型
作業台の一部または全部を壁から半島状に突き出した形で半島部分をダイニングと対面させるように設けるのが一般的です。
アイランド型よりはスペースは取らず、両側から作業ができるというメリットがあります。

・U字型
U字型にそれぞれのカウンターにコンロ、シンク、作業台を設け体の方向を変えるだけで作業がはかどる機能集約型キッチンです。
コストはやや高めになります。

■小さくてもあると便利なパントリー

キッチンの一角もしくは隣接した所にパントリーを設けましょう。
買い置きした食品の置き場があると日常に使う食品の他、非常食などローリングストックの賞味期限を気を付けることができます。

■家事コーナー

洗濯ものをたたんだり、アイロンをかけたり、食事のレシピをネットで調べたりと何かと家事をこなすお役立ちスペースになります。

あとは動線を考え無駄な動きが出ないような間取りができればキッチンプランは出来上がりです。
使い勝手の良く、居心地の良いライフスタイルに合ったキッチンプランを考えたいものです。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

「今の家賃で家が買える」を鵜呑みにしてはいけません

不動産に関するニュースが増えると必ず出てくるのが「賃貸VS購入」ですが、当ブログでも度々記事にしていますが、多くの賃貸派の意見を押しのけて購入がお勧めというのが当社の考えです。
※もちろん状況によります。※玉虫色の意見は好まれないので、どちらかと言えば購入をお勧めします。

ただ購入派の意見をそのまま鵜呑みにできません。
最も危険なのは「今の家賃で家が買える」です。
有名企業のテレビCMのキャッチコピーでも使われるのですが、特に新築戸建ては家賃との対比で購入判断してはいけません。

同一エリア、似たようなスペックの物件を想定した場合、賃料よりも住宅ローンの返済の方が安くなって当然です。
建物を建築するコストに金融機関へ支払う利息・空室リスク・オーナーの利益などを考慮すると、住宅ローンの金利を上回る経費を賃料に乗せないと、事業として成り立たないからです。

この家賃ならこれくらいの家に住めます、と住宅業者が勧める場合、「今住んでいるエリアよりも資産価値の高いエリア」か「新築など建物代金が高い物件」のどちらかです。

エリアの場合は良いのですが、先ほど新築戸建ては要注意と記載したのは、多くの場合、建物代が高い物件を勧められるからです。
事業者に乗せられて土地の資産性をあまり気にせず、居住性重視でホイホイと物件を買ってしまうと、賃貸派がよく言う「住宅ローンを完済する頃にはボロボロでとても資産価値とは言えない」状況に陥ります。

不動産購入は立地が全てと言っても過言でないくらいで、立地を気にせず「土地代が安いから」「都市部に比べて広いから」と、郊外のエリアを選択してしまうと、貸すことも売ることも難しい資産価値のない「負動産」になってしまいます。

マンションよりも土地の価値を重要視する

マンションは大きな敷地を大人数で共有する所有形態なので、戸建てに比べると、不動産購入価格に占める土地の値段の割合が低く、あまり注目されないのですが、戸建ての資産価値では土地の値段が非常に重要となります。
不動産広告では〇〇町戸建て××××万円というように建物と土地の値段を合算した価格が表示されますが、販売価格が高いか安いか、だけでなく、気になった物件については「販売価格のうち土地代はいくらくらいなのか？」という質問を不動産会社に投げかけることも大切です。

周辺相場や最寄りの公示地価よりも高めの土地価格だった場合、何かしら事情が隠されている可能性がありますし、新築分譲住宅や不動産事業者による買取再販物件の場合は、土地（中古物件）を仕入れて再販するという事業形態から、適正な土地価格の設定でないケースもありますので、気になる物件は「土地価格はいくら」を必ず確認するようにしましょう。
もちろん、販売価格における建物価格の割合が高い物件は要注意ですよ。

セルフインスペクションWEBアプリSelFin（セルフィン）を使えば、周辺の取引事例から土地の価格を自動で算出できるので、中古戸建てを検討されている方はぜひご活用ください。

「戸建ては修繕積立金がないからお得」ではありません！

マンションを購入すると、毎月の住宅ローンの返済に加え、管理費・修繕積立金の負担があります。
これを受けて「戸建ては管理費・修繕積立金がないからお得」と考える人が少なくありません。
建築物は経年で劣化します。
その劣化のスピードを緩やかにしたり、家を長持ちさせるためには、適切なメンテナンスが必要で、そのメンテナンス費用をねん出するためには修繕積立金という考え方が合理的です。
マンションは共有物なのできちんとルール化しなければならないのですが、戸建ては「自己責任」なので毎月どこかに修繕積立金を納めなければならないわけではないのですが、ルール化されていないからと言って「修繕積立金が不要」と考えるのは間違いです。
戸建てであっても将来的に必要と思われる修繕工事を想定して、毎月将来のための修繕費を貯金しておくべきです。

また、中古住宅を購入する時には建物全体のメンテナンスを行っておくことをお勧めします。
最近は住宅ローンにリフォーム費用を組み込めるローン商品が増えていて、住宅ローンの金利に比べると、リフォームローンの金利の方がかなり高いからです。
手元にまとまった現金が残る資金計画であれば、悪くなるまで使って、傷んできたらリフォームするというのも良いのですが、現金に余裕のない方は修繕工事もローンを組む必要があるので、金利が圧倒的に低い住宅ローンに組み込めるタイミングでまとめてやっておくというのも一つの選択肢です。
戸建ての劣化防止対策として有効で、そこそこリフォーム費用がかかる工事は「屋根・外壁・バルコニーの防水対策」です。
新築でも10年～15年で塗り替えをした方が良いと言われているリフォームなので、中古住宅購入時に行っておくとしばらくの間安心して暮らすことができます。

新築であろうと中古であろうと建物の維持管理コストは必要です。
大切な我が家を自らの手で「ボロ家」にしないためにも、戸建てであってもきちんと将来の修繕費をコツコツ積み立てておく必要があります。

今回は戸建て住宅の価格をテーマにご説明いたしました。
不動産購入は「今の価格」だけでなく「将来的な価格」も不確定だからと言って無視せずきちんと検討する必要があります。
冒頭から何度も申し上げていますが「今の家賃で家が買える」は本当に危険です。
ぜひ戸建ての販売価格の内訳に目を向けてください。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■人が亡くなり、「相続」が「争族」とならないよう！

人が亡くなると避けられないのが「相続問題」と言われます。また、親族間で遺産の分け方を巡って争うケースが増えているようです。不動産購入を検討されている方の親の「相続」が「争族」とならないよう、本日は「相続問題」について、解説をしたいと思います。

まず、「相続」には法改正と新法の施行がありますので、これから発生する「相続」のタイミングによって、考え方が変わっていきますので、注意が必要です。

施行を控えるのは改正民法・不動産登記法と相続土地国庫帰属法という法律が存在します。2021年末に具体的な施行日がそれぞれ決まり、改正民法は2023年4月1日の施行で、遺産分割協議に期間を設けています。現在は法律上の期限がありませんが、相続開始から10年を過ぎると原則、民法で決まっている法定相続割合で分けるようになります。新法の相続土地国庫帰属法は2023年4月27日に施行され、相続で取得した一定の要件を満たす土地を国が引き取るといった内容も含まれています。

■土地・建物の相続登記を義務付け、登記がなければ過料となるケースもある。

改正不動産登記法は2024年4月1日に施行し土地・建物の相続登記を義務付けるといった内容です。土地・建物を相続する場合は「だれが、どれだけ相続するか」を登記しますが、現在は任意で期限も決まっていません。結果、登記をせずにいるケースも多いです。改正によって相続開始から3年以内に登記する義務を課し、登記しないと10万円以下の過料となる予定です。

政府が一連の施行をするのは、登記簿をみても誰が持ち主なのか分からない所有者不明土地問題に対応するためです。所有者不明土地は相続の際に名義変更をせず、長年放置することで発生します。結果、所有者不明土地は増えていき、建物も朽ちていきます。

重要なのは今回の法改正や新法が施行日前に発生した相続も対象にする点です。何かを義務付けたり、違反者に過料を科したりする法律は通常、施行日から遡って適用することはしませんが、所有者不明土地の発生を防ぐ事を法務省は狙っています。

しかし、施行する制度によっては適用の猶予期間を設けているものもありますので、相続発生時期による手続き期日の目安を把握する必要が重要です。まず多くの人に影響があるのが相続登記の義務化です。相続の発生が2024年4月1日以降なら、発生から3年以内が期日となります。

すでに相続が発生している場合は、2027年3月末までに名義を変更する必要があります。登記しなければ過料があるため「争族」となっている案件は早期に親族間での話し合いが必要となります。

■遺産分割協議も早期の話し合いが大切です。

遺産分割協議の改正では、施行日より前に発生した相続を対象に5年間の猶予を置き、2028年3月末が期日の目安になります。例えば施行日時点で相続発生からすでに10年が過ぎているケースなどは注意が必要です。ただ10年経過する日が2028年4月1日以降になる場合は、発生日から原則10年間が期間となります。

相続人の中には被相続人から生前に財産をもらったり、被相続人の介護を一手に担ったりした人がいることが少なくありません。分割協議では通常こうした特別受益や寄与分を踏まえて分割割合を決めますが、改正後は期間を過ぎると原則考慮されないといった内容です。特別受益などを加味した遺産分けを望むなら「相続人同士が譲り合う必要がある」ようです。

親の土地や家の立地条件が悪かったりして相続人で受け継ぐ人がいなければ、相続土地国庫帰属法の利用が選択肢の一つとなります。相続の発生時期にかかわらず、施行日から引き取りを申請できますが、「建物がない」「境界争いなどがない」などの要件を満たす必要があります。承認されると管理のための10年分の負担金を納めなければならないようです。

いずれにせよ、親族が亡くなり、親族間で「争族」となってしまうケースは悲しいものです。
今後の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

今回ご相談いただいたお客様は、お父様がお亡くなりになり、お母様が施設に入ることになったので、空き家になる実家を売却したい、とのご相談でした。

今は、不動産価格も上昇しており、売り時としては絶好のタイミングです。

ところが、売却までがなかなか一筋縄ではいかなかった、というケースでした。

売却の前提として相続手続きが必要

相続が発生したお父様名義の不動産を売却するためには、不動産の名義変更が必要になります。

登記されている名義を、相続人の全員もしくは誰か1名の名義へ変更しなければ、売却手続きは進みません。

ところがご相談者様のケースでは、お母様が認知症を発症しており、そのままでは相続手続きや販売活動ができないことが判明しました。

これを解決するためには、裁判所で成年後見人制度を利用し、お母様の代理人を立てなければならない、とのことでした。

さらに成年後見人制度を利用するには、2～3ヶ月の時間がかかってしまうとのことです。

お母様の施設入所費用や、相続税の支払いなど、至急で資金が必要という事情があったため、急いで手続きを進めることになりましたが、こうした売主都合の急ぎのケースでは売却条件を譲歩しなければいけないケースが発生してしまいます。

多少の価格交渉や、引渡時期の相談など、残念ながら買主側に有利な条件も承諾せざるを得ませんでした。

遺言書の作成が解決のポイント

こうしたケースの解決策となるのが、生前に不動産の所有者がきちんと遺言書を作成しておくこと、とのことです。

不動産をお持ちの方で、配偶者やお子様など相続人となる方の判断能力に問題があるケースでは、遺言書で「●●に相続させる」として取得する方を指定しておく方法や、「●●を遺言執行者として、不動産を売却したお金を割合で相続させる。」といった方法を取ると、その後の手続きがスムーズになります。

相続手続き自体もスムーズになりますし、売却機会の損失を避けることができます。

それは同時に、資産価値の維持にもつながる結果となるのではないでしょうか。

取得した不動産の資産価値の維持は、室内の設備や建物の構造・躯体の維持管理に加え、不動産の権利の適切な管理と承継方法の手配、も大きな要因となります。

大きな買い物となる不動産については、購入後もきちんと目を配るようにしましょう。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

戸建て住宅や土地を購入するときには、水道の配管やその埋設状況などについて、しっかりと確認をすることが必要です。とくに中古住宅や土地の場合には、水道管が何らかの問題を抱えていることも少なくないため、気を付けましょう。

売買契約前に宅地建物取引士が行なう重要事項説明において、一戸建て住宅や土地の場合には、前面道路の埋設管（本管、配水管）と宅地内へ引き込むための埋設管（引込管、給水管）について、その位置と口径が説明されます。給水装置図面（水道工事の際の図面）なども合わせて示されることが多いです。

しかし、たいていの説明はそこまでです。既設水道管の口径で十分なのか、管の材質に問題はないのか、老朽化や耐震性の問題はないのか、といったことまで深く掘り下げて説明されることはほとんどありません。もちろん、行政側や水道事業者からの指導や規定に基づいて「引込工事をやり直さなければならない」というような場合には、不動産業者にその旨の説明義務があります。

もともと水道の引込管がない土地などの場合には、その旨と「新たに工事が必要である」といったことが説明されます。引込工事をやり直す場合も含め、工事費用などについてはあらかじめ指定工事業者などに確認をすることが必要です。

引込管の口径について

一般の住宅で使われる引込管（給水管）の口径には、13ｍｍ、20ｍｍ、25ｍｍなどの種類があります。昔の住宅では13ｍｍが主流となっていましたが、現在の生活様式では水量（水圧）不足が否めません。キッチン、バス、トイレ、洗面所などのうち2か所以上で同時使用したときには、急に水量が落ちることもあるでしょう。

一般的な住宅でも20ｍｍが望ましいものの、中古住宅では昔の13ｍｍのままだったり、比較的新しい住宅でも「毎月の基本料金が安い」という理由で、あえて13ｍｍにしていたりすることがあります。一人暮らしの住宅であれば、そのままでもさほど問題が起きることはないでしょう。

ただし、自治体や水道事業者によっては、建物内の水栓器具の数などに応じて引込管の口径を決めている場合もあります。

ポイント

購入しようとする住宅の引込管が13ｍｍのときには、20ｍｍでの引き直しが可能か、その費用がどれくらいかかるのか、といったこともしっかりと確認しておくといいです。

ちなみに、東京23区の場合には原則として、20ｍｍ以上でなければ新たに水道を引き込むことができません。道路内の埋設管については既に20ｍｍへの更新が終わっているため、道路境界から水道メーターの間の配管がどうなっているのかがチェックポイントです。ここに13ｍｍの引込管が残っている場合には、その交換を検討することもありますので注意しておきましょう。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。