スタッフブログ：月別: 2022年9月

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

購入しようと思った物件の売主が、海外に居住しているというケースも多くなってきました。

そのような場合の不動産取引において注意すべきポイントをまとめました。

売主の住所地の確認

日本人が居住地を海外に移した場合、日本の住民票には住所として国名のみが記載されます。

そのため、その国の具体的などこに居住しているかは住民票では確認ができません。

ほとんどの国では、日本の住民票のように住所地を公的に管理している役所は存在しないため、公証役場などで宣誓供述書を作成し、居住地に関する公正証書を作成する必要があります。

印鑑証明書に代わる署名証明書

そして、取引の際に必要となる印鑑証明書に代わる書類として、署名証明書（サイン証明書）を取得してもらうことになります。

署名証明書には、日本の印鑑証明書のように、その用紙1枚で本人の署名（サイン）を証明する形式と、契約書や委任状など実際に署名する用紙に合綴した形式の2種類があります。

後者の方が証明力は高くなりますが、実際の取引の現場では、スケジュール感や売主・買主のパワーバランスによって使いわけられているようです。

書類のやり取りにかかるスケジュール管理

また、契約書や重要文書などを海外郵便でやり取りすることもありますが、そのスケジュールも慎重に管理する必要があります。

最近では、コロナ禍の影響もあり、海外郵便に思いがけず時間がかかってしまうケースもあります。

想定していた期間内に書類が手配できないといったこともありますので、余裕をもったスケジュール立てが必要となります。

売り手側、買い手側にそれぞれ融資がある場合には、スケジュールの組み直しなども融通が利かないケースもありますので、取引に精通したエージェントに依頼することが必要です。

経験と知識のあるエージェントと一緒に住まい探しを進めましょう。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

本年度の税制改正で住宅ローン減税の築後年数要件が緩和され、1982年1月以降に建てられた建物であれば築後年数要件を満たすことになりました。
これまではマンションなどの耐火住宅の場合は25年以内、木造戸建てなどの非耐火住宅の場合は20年以内という要件が定められており、この築後年数要件に抵触する物件は耐震性の証明がなければ住宅ローン減税が利用できませんでした。
今回は住宅ローン減税と既存住宅売買瑕疵保険の関係や、中古住宅購入時における既存住宅売買瑕疵保険の重要性についてご説明いたします。

■瑕疵保険は住宅ローン減税のためのもの？

先日全国規模で建物インスペクションなどを行っている事業者と瑕疵保険法人と打ち合わせを行いました。
その際に伺ったのが、今年になってから、建物状況調査も既存住宅売買瑕疵保険も取り扱い件数が大幅に減少しているということでした。
これまでは住宅ローン減税の築後年数要件に抵触する物件の場合、耐震基準適合証明書を取得するか、既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書を取得しないと住宅ローン減税を利用することができなかったため、瑕疵保険の活用がある程度進んでいたのですが、今年の税制改正以後は瑕疵保険の申し込みがピタッと止まってしまったようです。
本来、既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅取引におけるトラブル解決のための資力確保が目的で、買主保護の大切な仕組みなのですが、現場レベルでは単なる住宅ローン減税のための手段としか捉えられていなかったようです。

■既存住宅売買瑕疵保険の意義

既存住宅売買瑕疵保険に加入するには、瑕疵保険法人が定める検査基準に合格する必要があります。
既存住宅状況調査技術者登録を行った建築士などが主に建物の劣化に関する調査を実施し、雨漏れなどの劣化事象が確認されたら改修工事を行わなければ既存住宅売買瑕疵保険に加入することができません。
言い換えると既存住宅売買瑕疵保険に加入できる物件は、一定の基準をクリアした安心材料のある物件と言えます。（安心な物件ではありません。あくまでないよりあった方が良いというレベルの判断です）

中古住宅の取引で既存住宅売買瑕疵保険に加入する目的は保険そのものではなく、加入までのプロセスにあると思います。
第3者である建築士が検査を行い、瑕疵保険法人によるダブルチェックも行われます。
建物インスペクションを全く行わない取引に比べれば、第3者の目が入る分安心感が増します。

第3者によるチェックならインスペクションを実施すれば良いのではないか？という意見もあると思います。
一般的なインスペクションは非破壊目視のものが主流なので、見えない部分での劣化が懸念されます。
また、検査ミスや判断ミスなどの可能性もゼロではありません。
既存住宅売買瑕疵保険の制度を利用すると、建築士が行った調査内容を瑕疵保険法人が追認して保険を掛けるというプロセスとなるため、万が一の時には保険で対応できることを考えれば、検査だけを行うよりも安心できることはご理解いただけると思います。

■本質は今劣化があるかどうかではなく、この先どうなるかを考えること

瑕疵保険の検査は現時点で発生している劣化の有無を判断します。
新築とは違うので、中古住宅購入の際は、何らかの劣化改修が必要になることを前提に予算を組んでおいて、悪い箇所は直して住み始めるというのが現実的な判断です。
悪いところを見ないふりをしても、遅かれ早かれ迷惑をこうむるのは買主自身なので、事前にきちんとチェックして疑わしき箇所は徹底して直した方が安心です。

住宅は購入して終わりではありません。
それぞれの部位には耐用年数が想定されていて、一定間隔で適切なメンテナンスを実施しないと建物の性能を維持することができません。
そのためマンションは長期修繕計画に基づいて将来必要になる修繕金を積み立てる仕組みがあるのですが、戸建ては個人の裁量に任されるため、「戸建てはマンションと違って修繕積立金がないからお得だ」というような勘違いをしてしまう方がいらっしゃいます。

今後のリフォームに必要な資金を考慮すると、建築士による調査を行って、現時点で問題のある個所はもちろん、現在問題はなくても想定耐用年数を超えている部位や、近い将来修繕が必要になる箇所などは、住宅購入時にまとめて改修工事を行っておくと安心です。

今回ご説明させていただいたように、既存住宅売買瑕疵保険は安心・安全の保険制度もさることながら、保険加入のプロセスで第3者が関与する点、劣化という曖昧な事象に対する判断基準など、中古住宅を購入する上で欠かせない制度と言えます。
決して住宅ローン減税を適用するため、というような消極的な活用が本質ではありませんので、特に中古戸建てを検討される方は既存住宅売買瑕疵保険の活用をお勧めします。

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■公共施設の集約・削減は口減・家余り時代の警鐘？！

公民館や町営住宅など公共施設の集約・削減が地域で進み始めているようです。このような情報は、これから進む日本の人口減・家余り時代に対しての警鐘と判断します。コロナ禍で広がった、地方移住も注意が必要となりますので、これから不動産購入をされる方には、今後、長く不動産との付き合っていく上での参考にお役立て下さい。また、地方では人口減少に加え、高齢化の進展で自治体の財政負担は増加が続いております。その為、地方財政が限られる以上、維持管理コストの圧縮は不可欠となっています。その数値は下記の通りです。本数値は総務省が公表している各自治体の施設面が減少した自治体割合の数値となります。2019年の資料となりますが、2016年度の比の数値となります。各自治体の公共建築物の保有面積を基に数値記載がある1279自治体の面積増減を算出したところ、2016年度から直近2019年度までに40.8%の自治体が保有面積を削減していました。都道府県別でみると、トップは自治体の66.7%が削減した秋田県だった。島根県（61.5%）、大分県（58.8%）が続いています。

■公共施設面積が減少した自治体の割合をご存知ですか？！

＜2019年度 公共施設面積が減少した自治体の割合＞

1位：秋田県　66.7％

2位：島根県　61.5％

3位：大分県　58.8％

4位：福井県、鹿児島県　58.3％

6位：静岡県　56.7％

7位：鳥取県　54.5％

8位：徳島県　54.2％

9位：山口県　53.8％

10位：千葉県　51.5％

11位：北海道　51.2％

12位：石川県、和歌山県、長崎県　50.0％

15位：富山県　45.5％

16位：長野県　44.6％

17位：奈良県　43.3％

18位：香川県　42.9％

19位：山形県、群馬県　42.3％

21位：滋賀県　41.7％

22位：岡山県　40.0％

23位：大阪府　39.4％

24位：宮崎県　39.1％

25位：広島県　38.1％

26位：埼玉県　37.8％

27位：山梨県、兵庫県　37.5％

29位：新潟県　36.8％

30位：愛知県、福岡県　36.6％

32位：岐阜県　35.3％

33位：栃木県　35.0％

34位：茨城県　34.5％

35位：熊本県　34.4％

36位：神奈川県、三重県　33.3％

38位：東京都　32.6％

39位：青森県　32.1％

40位：京都府　30.0％

41位：宮城県、佐賀県　28.6％

43位：高知県　28.0％

44位：愛媛県　26.7％

45位：福島県　22.5％

46位：沖縄県　20.6％

47位：岩手県　19.0％

先行するのは秋田県で、およそ7割の自治体が保有面積を減らしたようです。公共施設は1970年代に多く造られ、改修や建て替え時期が一斉に到来しています。最も規模が大きい東京都の試算では維持改修費が2050年度までで11.3兆円（トンネルなどのインフラも含む）に上り、人口減少社会において、捻出可能な予算も限られます。

総務省は2014年、自治体に対し統廃合や民間売却などの方針を盛り込んだ公共施設の管理計画策定を求めました。財政面でも「公共施設等適正管理推進事業債」を用意し、事業費の9割分に充当でき、うち最大半分を国が地方交付税で補填するというものです。「建物の解体」も公共事業化し促進する事を考えているようです。

■公共施設の統廃合が進むことで懸念される住民サービス

一方、公共施設の集約は住民サービスの低下につながりかねず、住民の反発も強く、移住場所によっては、数年後に無くなってしまう施設なども出てくると住人の反発は避けられません。統廃合で利便性や施設配置がどう変わるかを示し「相手の意見を否定しない」などのルールを設けて住民が意見を出しやすくする自治体もあるようです。市は「拡充ならぬ『縮充』」として、可能な限りサービスの低下を防ぐような政策が必要なようです。

つまり、コロナ禍でテレワークが普及し、都心の狭い空間での生活ではなく、少し離れた場所に移住して、スローライフをされる方も増えていると思います。しかし、このような公共施設面積の縮小や亡くす施設の選定が始まっている事を頭の片隅に置いておいて欲しいと思います。

今後の参考にお役立て下さい。

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マンションでは、1階というだけで、物件選びの対象から外される場合が多く、不利になる可能性があります。

プライバシーが確保されていない場合や防犯・防災上心配な1階の住戸は避けた方が良いでしょう。

※イメージ

ある不動産検索サイトでは、中古マンションの検索条件の入力画面に「2階以上」というチェックをいれる項目があり、「2階以上」にチェックを入れられてしまうと、1階の物件は表示されず、検討テーブルにさえ上がらない可能性があります。また、建物が地盤の低い場所に建つ場合、浸水リスクも出てきます。

隣地周辺地との高低差の確認、浸水リスク、防犯上問題がないかを確認して検討する必要があります。

【1階でも需要がある物件は？】
しかし、所有権の専用ガレージが付いている、プライバシーの確保された広い専用庭が付いている等のプレミアムを持つ住戸の場合は1階でも希少価値があり需要が見込めます。

※イメージ

また、表示が１階でも実際は中2階の高さがある場合や、バルコニーが道路と反対側でプライバシーが確保されている場合なども同様です。

陽当たりの悪い1階の物件などでも不動産会社の営業マンは、1階で広い専用庭がついている場合、庭付きの一戸建てのように暮らせる、階下住戸がないので子供が思いっきり走り回れる、ガーデニングが楽しめるという営業トークが謳われやすいです。

営業トークをそのまま鵜呑みにするのではなく、陽当たり、周りの環境、防犯面のリスク、浸水リスク、価格面等、様々な視点から注意しご検討いただく事をお勧めいたします。

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家を購入するときにかかる初期費用と相場

家を購入する際に必要となる初期費用の内訳は、「頭金」と「住宅購入にかかる諸費用」という2つに大きく分けられます。
これら2つの初期費用は、基本的に住宅ローンの借入額には含まれず、現金で支払うことになりますのでご注意が必要です。

実際の住宅購入で自宅の資金計画を立てていくと次から次へと思いがけない費用がかかり頭を悩ませます。
どの時点でいくら準備が必要かを把握しておいた方が良いと思います。

■頭金

家を購入する際に、物件価格の一部を現金で最初に支払う分を「頭金」といいます。
その相場は、物件価格の10～20%が一般的です。

■住宅購入にかかる諸費用

住宅購入では、頭金の他に、住宅ローンを組む際の費用、不動産取得にかかわる費用などさまざまな諸費用も発生します。
この諸費用の相場は、注文住宅や新築マンションでは物件価格の3～6%、新築・中古一戸建てや中古マンションでは6～9%が一般的です。

・手付金

手付金は頭金と混同されがちですが、内容が異なるため注意が必要です。
物件を購入する意思を明確に表すため、売買契約時に物件価格の5~10%の手付金を支払います。
手付金は、最終的に住宅費用に充当されるのが一般的です。

・申込証拠金

基本的に、新築物件の購入申し込みをする際にのみかかるお金です。
2～10万円前後を、売買契約前に支払います。
申込証拠金の取扱いですが、申し込みをキャンセルした場合は買主へ返金され、契約成立時には次に説明する「手付金」の一部に充当されます。

・仲介手数料

不動産会社を通して家を買った場合、成功報酬として仲介手数料を支払わなくてはなりません。
仲介手数料の上限は物件の価格により定められており、400万円越の場合、【物件価格×3%+6万円＋消費税】になります。

・税金

家を買うと不動産取得税や固定資産税、都市計画税、印紙税などが課されます。
印紙税は売買契約書や金銭消費賃貸契約書などに印紙を貼り消印を押すことで納めますが、1件あたり1～2万円が目安でしょう。
その他の税金は固定資産税評価額によって課税額が異なり、中でも固定資産税は毎年必ず支払わなくてはなりません。

持ち家にまつわる税金

・登記費用

不動産を購入すると、所有権を示すための所有権移転登記や保存登記を行います。
登記の際には登録免許税がかかる上、司法書士に委託するのが一般的であるため報酬の支払いが伴うでしょう。

住宅ローン関連費

・住宅ローン借入費用

住宅ローンの契約を結ぶときに、ほとんどの場合で金融機関へ事務手数料（借入額×1～3%）を支払います。また、フラット35を利用する際には、物件調査手数料（4～8万円ほど）もかかります。

・保証料

住宅ローンの返済がスムーズにいかなくなった場合に、返済を保証会社が肩代わりしてくれるのが「住宅ローン保証」です。借入額の約0.5%～2%の金額を、保証会社へ一括または分割で支払います。

また、ネット銀行の中にはローン保証料が無料の代わりに、高い事務手数料を設定しているところもあります。

・工事準備費

注文住宅などで一から家を建てる場合、工事の準備にもコストがかかります。
地盤調査代や地鎮祭代などがあり、土地の状態や地域の慣習・好みなどによっても費用は異なるでしょう。

・保険料

住宅ローンの契約では、火災保険・団体信用生命保険への加入が条件となっている場合がほとんどです。
契約期間は一般的に1～10年、火災保険料の目安は10年一括契約で15～40万円となっています。（注意：2022年10月より最長5年となります）
団体信用生命保険料は、多くの場合ローン金利に含まれています。他に、地震保険に加入する場合もあります。

・修繕積立基金

新築マンションを購入した場合、共用スペースの管理・修理のための積立基金を設けるため、前払金を支払います。
30万円前後が一般的とされていますが、占有面積などにより異なるでしょう。
また、これとは別に入居後も毎月、管理費や修繕積立金を支払うことになります。

・固定資産税・都市計画税

毎年1月1日時点の不動産所有者に課税される税金です。
不動産の所有者が途中で変わった場合は、日割相当額を買主が売主へ支払うケースがほとんどでしょう。
土地については、200m2以下の部分について評価額が1/6に減額される措置もあります。

・印紙税

売買契約書に印紙を添付して支払う税金で、売買価格によって税額が変わります。
物件価格が1,000万円超5,000万円以下の場合、印紙税額は2万円です。

・登録免許税・司法書士費用

登録免許税は、不動産の所有権を移転登記する際に支払う税金です。
移転登記の手続きについてはその道のプロである司法書士に依頼することが多く、その際には司法書士へ支払う事務代行料もかかります。

住宅ローン契約にかかる費用

・住宅ローン借入費用

住宅ローンの契約を結ぶときに、ほとんどの場合で金融機関へ事務手数料（借入額×1～3%）を支払います。
また、フラット35を利用する際には、物件調査手数料（4～8万円ほど）もかかります。

・保証料

住宅ローンの返済がスムーズにいかなくなった場合に、返済を保証会社が肩代わりしてくれるのが「住宅ローン保証」です。借入額の約0.5%～2%の金額を、保証会社へ一括または分割で支払います。

また、ネット銀行の中にはローン保証料が無料の代わりに、高い事務手数料を設定しているところもあります。

以上、書き出してみましたがこのほかにも物件によっては別途費用がかかります。
担当される不動産会社の方にしっかり調査してもらい、資金計画をしっかり作成して頂く事をお勧めいたします。

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今年も台風シーズンがやってまいりました。台風の影響による大雨は、毎年各地に浸水や土砂災害の被害をもたらしています。河川の氾濫や土石流、崖崩れや地すべりなどが発生しやすくなり、人的被害のほか、住宅が損壊する被害も多く発生しています。日頃からどのような備えをしておくべきか、どのような防災意識を持つべきかをまとめてみました。

大雨で都市部でも浸水被害に

台風は、例年7月から10月にかけて日本に接近・上陸することが多く、大雨による様々な災害をもたらします。積乱雲が同じ場所で次々と発生・発達を繰り返すことにより起きる集中豪雨は、激しい雨が数時間にわたって降り続き、狭い地域に数百mmの総雨量となることがあります。

2019年10月の台風19号は、大型で強い勢力を保ったまま関東地方を通過し、各地で記録的な大雨をもたらしました。関東・東北地方を中心に計140箇所で堤防が決壊するなどの被害があり、河川の氾濫や崖崩れなどで、死者・行方不明者100名、住家の全半壊など27,684棟、住家浸水59,716棟の被害がありました。また、都市部でも電気や水道などのライフラインへの被害なども多く発生し、駅構内の冠水やマンションの浸水被害などがあったことは、まだ記憶に新しいのではないでしょうか。

最近は、狭い範囲で短時間に非常に激しく降る雨が頻発しており、都市部では、河川の急激な増水、住宅の浸水、道路のアンダーパスなどの地下空間が水没するといった被害も発生しています。コンクリートに覆われた都市部では、下水の処理量を超えた大量の雨水が地下街や低い地域に流れ込み、浸水を引き起こすことがあります。「都市部だからといって豪雨に強いわけではない」ということを認識し、必要な備えをしておかなければなりません。

台風や大雨の災害から身を守るには

台風の接近などの気象予報があったら、まずは自宅の災害への備えを確認しましょう。自宅が被災して避難することを想定し、非常時に持ち出すべき物をあらかじめリュックサックに詰めておき、いつでもすぐに持ち出せるように用意しておきます。具体的には、懐中電灯、携帯用ラジオ（乾電池）、救急薬品、衣類、非常用食品、携帯ボンベ式コンロ、貴重品があるとよいでしょう。

都道府県や国土交通省が公開しているハザードマップで、洪水・浸水や土砂災害のおそれのある危険箇所や避難場所を日頃からチェックし、避難場所までの道順などを自分の目で確認しておくことも大切です。

また、住宅の被害を最小限に食い止めるためにも、雨や風が強くなる前に家屋の補強などの必要な対策をしておきましょう。

〈雨や風が強くなる前にやるべきこと〉

家の外

○窓や雨戸はしっかりとカギをかけ、必要に応じて補強する

○側溝や排水口は掃除して水はけを良くしておく

○風で飛ばされそうな物は固定するか、家の中へ格納する

家の中

○飛散防止フィルムを窓ガラスに貼ったり、万一の飛来物の飛び込みに備えてカーテンやブラインドをおろしておく。

○断水に備えて飲料水を確保するほか、浴槽に水を張るなどして生活用水を確保する。

さて、こうした備えに加えて、大雨による浸水や土砂災害から身を守るには、「防災気象情報」への注意が必要です。テレビやラジオ、スマートフォンや携帯電話、パソコンなどで防災気象情報を確認しましょう。

防災気象情報とは、大雨警報や土砂災害警戒情報など、主に気象庁などが発表するもので、市町村等が避難情報の発令の判断を支援する役割と、住民が主体的に避難行動をとるための参考となる「状況情報」の役割があります。

防災気象情報をもとにした自治体が発令する避難情報（レベル３からレベル５）があり、両者を注視する必要があるわけです。

まず、雨が降り出したら、気象庁の早期注意情報や大雨注意報など、初期中期の防災気象情報に注意しましょう。さらに状況が深刻化しお住まいの地域に「大雨警報」が発表されたら、自治体からの「警戒レベル３高齢者避難」の発令に注意しなければなりません。この警戒レベルでは、高齢者等、避難に時間を要する人は危険な場所から避難する必要があります。

さらに「警戒レベル４避難指示」にエスカレートすると、対象地域の方は全員速やかに危険な場所から事前に確認した避難場所に避難することとなります。

この段階で避難しておく必要がありますが、何らかの事情で「警戒レベル５緊急安全確保」まで状況が悪化してしまうと、既に災害が発生しているか又は災害が発生直前であったり、確認できていないもののどこかで既に発生していてもおかしくない状況で、命が危険な状況であり、すでに、安全な避難が難しい状況です。土砂災害の多くは⽊造の1階で被災していますので、周囲の浸水などで避難場所への避難が困難な時は、近くの頑丈な建物の2階以上や、家の中でより安全な場所（崖から離れた部屋や2階など）に移動しましょう。

土砂災害警戒情報等が発表されていなくても、下記のような前兆現象が見られた場合には、ただちに避難し、自治体に連絡をしましょう。

〈身近な土砂災害の前兆現象〉

○崖や地面にひび割れができる、崖や斜面から水が湧き出る

○井戸や川の水が濁る、湧き水が止まる、濁る

○小石がバラバラと落ちてくる、地鳴り・山鳴りがする

○降雨が続くのに川の水位が下がる

○樹木が傾く、立ち木が裂ける音や石がぶつかり合う音が聞こえる

リスクケアには、注意が大切

台風などの大雨による浸水や土砂災害が毎年起きており、人的被害のほか、住宅が損壊する被害が多く発生しています。都市部でも浸水被害があり、地域によっては十分に注意しなければなりません。自然災害に対する防災は、危険箇所や避難場所などを日頃からハザードマップで確認しておくことが大切です。しかし、大きな自然災害となると住宅被害を防ぎきれないかもしれません。万が一の「備え」もこの機会に見直してみてはいかがでしょうか。

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最近では、購入しようと思った物件の所有者が外国人だった、というケースもよく目にします。

不動産取引の現場で注意すべきことは何でしょうか。

売主の本人確認

まず一番大切な手続きが、売主の本人確認です。

以前、地面師による大掛かりな不動産詐欺事件が紙面を賑わせましたが、不動産取引は多額な取引となるため、詐欺やトラブルのネタになるケースも少なくありません。

そのため、売主が本当にその不動産の所有者であるのか、本人であったとしてもきちんと売却の意思があるのかを確認する必要があります。

現在のコロナ禍においては、来日して直接の面談が難しいケースもあります。

その場合には、WEB会議システムなどを使いながら意思確認を行う必要があります。

売主の住所地の確認

次に、売主が、日本に住民登録があるかないかで手続きが大きく変わります。

日本国内に住民登録がある場合には、日本人と同じように印鑑証明書を取得できますので、実印による押印と印鑑証明書で手続きを進めることができます。

一方で、日本国内に住民登録がない場合には、住所地の本国においてサイン証明書を用意してもらうことになります。

その準備には時間がかかる場合もありますので、注意が必要です。

手付金や売買代金の支払方法

もう１つ注意したい点が、手付金や売買代金の支払方法です。

売主が日本国内の金融機関に口座を持っている場合は問題ないのですが、海外の金融機関にしか口座を持っていなかった場合には、着金のタイミングについての調整が必要となります。

海外送金の場合には、送金と同日に入金の確認が取れないケースもあります。

送金と鍵の引渡しを同日に行うことが一般的ですが、着金の確認が同じタイミングでできないため、間に入った不動産仲介会社が鍵の受け渡しを請け負う、日本国内に決済用の口座を作るなど、段取りが必要となります。

これらの他にも、不動産所有者が外国人であった場合には、一般的な不動産取引に比べて注意すべき事項が多くあります。

本来の目標である「希望に合ったお住まい探し」に専念するためにも、信頼できるエージェントにご相談のうえ取引を進めていただければと思います。

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9月1日は防災の日。
防災に関するニュースなども増える時期なので何となく防災意識が高まる時期です。
警視庁が9月1日に都内各所で大地震の発生を想定した交通規制を実施するというニュースがありました。

環七内側を一時閉鎖 足立区の国道4号も 9/1都内約100か所で同時大規模な交通規制

お仕事などで車を使う方にとっては迷惑と捉えられるかもしれませんが、こういった訓練の積み重ねが、いざという時の備えとなります。
煩わしいと切って捨てるのではなく、ご自身を顧みて身の回りの防災対策のチェックに意識を向けてもらいたいものです。

■避難訓練は大切です

避難訓練と聞くと学生時代を思い出す人も多いのではないでしょうか。
非常ベルを合図に、地震を想定した場合は机に一旦身を隠し、その後教師の先導でぞろぞろと校庭へ移動します。
津波警戒エリアなど避難訓練に力を入れている学校などは着の身着のまま飛び出していく実践的な訓練を行うところもあるようです。
学生たちからすると「なぜこんな面倒なことをやらなければならないのか？」といったところでしょうが、生徒の避難訓練に対する姿勢が良くなくても、実際に避難訓練で経験したことは、災害発生時に活きてきます。
例えば学校の場合は教師の避難指示に従うという最低限の行動が徹底できます。避難訓練での経験がないと、最悪の場合生徒がパニックを起こしてしまい、避難口に殺到してしまうことも考えられます。

皆さまがお勤めの企業でも避難訓練は行われているでしょうか。
自治体によって制度は異なりますが、企業ごとに防災責任者を設置し、定期的に訓練を行う事業所が多いです。
特に高層ビルの場合、ビルが想定している避難行動が徹底できないと、大きな被害となってしまう恐れがあるので、災害時の避難行動について反復訓練を行うようです。

■ご家庭でも避難訓練を

学校や職場で避難訓練が実施されているケースは多いのですが、ご家庭はどうでしょうか。
マンションにお住まいの方は、管理組合が主催する避難訓練が行われているかもしれませんし、町内会や消防団の活動が活発な地域は定期的な催しがあるかもしれません。
しかしご家庭で自発的に避難訓練を行うのはあまりないのではないでしょうか。
災害発生時は1分1秒が生死を分けることもあります。家庭における避難行動の反復訓練も
必要です。

一口に避難訓練といっても、想定する災害によってやることが変わります。
全てをまとめて行おうとすると大変ですし、継続できないので、1年で4回くらい避難訓練を行うと想定して、それぞれテーマを定めるのが良いと思います。

火災を想定するなら初期消火活動、地震なら瞬間的に身を守る訓練、津波なら緊急避難場所へ素早く移動する、など想定する災害でやることを変えるのが飽きないコツです。
ご家族が外出先（学校や勤務先）で被災した場合の集合場所や連絡手段などを確認することも大切です。
最後に備蓄してある非常食をチェックし、古いものを家族で食べます。電気やガスを使わない調理を実践するのも良いでしょう。

ご家庭での防災訓練は定期的な防災イベントにするのが継続のコツです。

■なぜ訓練が必要なのか

なぜ避難訓練が必要かと聞かれたら、私は「いざという時にパニックにならないため」と回答します。
本やテレビで見たり聞いたりしただけでは想像の範囲でしかなく、思った通りにならない時に得てしてパニックに陥ってしまうものです。

例えば地震が発生したら机の下に隠れましょう、屋外へ逃げましょう、と言われますが、大地震の瞬間は大きな揺れにバランスを取るのがやっとで何も身動きが取れなくなります。
この「身動きが取れない状態」を経験していることで、大地震発生時にパニックに陥る状況を防ぐことができます。
地域の消防署や防災施設には大地震動が体験できる装置が設けられています。
関東大震災に由来のある9月1日や、阪神淡路大震災が発生した1月17日は地震をテーマにした防災イベントが各地で行われますので、経験のない方はぜひ大地震動を体感することを強く推奨します。

今回は避難訓練をテーマに記事を書きました。
これから家を買う方は、住宅購入後に防災・避難計画を立てることを忘れないようにしてください。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■高齢者の住生活が安心できない？！

高齢者が安心して住宅に住めなくなっているという記事を見ました。その理由として、持ち家のリフォーム費用（修繕費）の負担は増え続け、昨今の建築資材等の要因が含まれているようです。それも人の長寿化によって修繕回数が増え、工事単価も10年で2割上昇しているようです。そのような記事を見て、そもそも一生に一度の不動産購入と勝手に判断し、購入した住宅に住み続ける事が前提で、リフォーム等を実施し、住み続けようと考える事に無理があるように感じます。例えば、昨今の建築資材の高騰により、リフォーム費用の捻出が厳しいようでしたら、自宅を売却し、小さな間取りのマンション等に住み替えをすることにより、リフォーム費用（修繕費）のコスト削減とより長く住み続けられる環境を手に入れるという考え方も出来るのではないでしょうか？勿論、高齢者となると、移動をしたくないと判断される方も多いと思いますので、アクティブシニア時代に、このような選択肢もあることを把握して置けば、このような老後問題も回避できるのではないでしょうか？

総務省の家計調査では、世帯主の年齢が60歳以上の二人以上世帯の持ち家率は2021年で90%を超えているようです。多くの人が「終の棲家（ついのすみか）」を確保していますが、昨今のインフレ状態が年金を切り崩しながらの生活が必要な高齢者にとって厳しい局面を突き付けています。そのようなインフレ状態を判断する為、消費者物価指数を確認してみると、2021年までの約10年でおよそ2割上がっています（住居の外壁塗装や水道工事など「工事その他のサービス」で確認）。

■マンションでも修繕費用負担が大幅に上がっている！

マンションでも修繕の負担は更に重いようです。東京カンテイ（東京・品川）社が首都圏で、竣工年別に新築時に定められる毎月積立金などを調べたところ、2021年は10年前より4割弱高いといったデータもあるようです。積立金が大幅に上がった現在の水準も国土交通省がマンション修繕の積立金の目安として示すガイドラインの平均値（小規模物件、1平方メートル当たり月335円）に及ばず、さらなる増額が必要なマンションも増えると予想されています。

また、賃貸住宅でもオーナーの約7割が高齢者の入居に拒否感を抱くといったケースもあるようです。国土交通省の2020年度調査では賃貸住宅のオーナーの約7割が高齢者の入居に拒否感を示されているといったデータもあるようです。入居中の孤独死で、その後の賃貸が難しくなったり、認知症を患ってほかの入居者とトラブルになったりすることを警戒されています。

■資産となる不動産を手にして老後問題を回避する！

いずれにせよ、不動産購入時に「一生に一度の不動産購入」と考えるのではなく、子供がいるうちは少し大きめの住宅、子供が出ていった後は、夫婦２人の少し小さめの住宅といった家族構成によって、住み替えをすることにより、老後問題等にも対処できる住宅になるのではないでしょうか？その為には不動産を「資産」と考え、いつでも貸せたり、売れる不動産をお持ちいただきたいと思います。今後の参考にお役立て下さい。

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メインとなるバルコニーの前が、月決駐車場やコインパーキング、古家、古アパート、社員寮、空き地等の場合は注意が必要です。このような建物や土地がディベロッパーなどにより、一つの大きな土地にまとめられて高層建物が建つと、眺望や陽当たりなどが取れなくなる可能性があります。

眺望や陽当たりが取れなくなるだけでなく、新しく出来たらもっと高い建物の住民から見下ろされる可能性もあります。

メインバルコニーの前に、まるで大きな壁のように建物が建ってしまい、陽当たりや眺望がほどんどなくなってしまった物件は、そうならなかった場合に比べて資産価値が低下するのは言うまでもありません。

用途地域によっては、新しく出来る建物が住宅とは限りません。オフィスや病院、ラブホテル等の可能性もあります。駅から近く利便性が良い「商業地域」では、住宅以外の用途の建物が建つ可能性がありますので、注意が必要です。

商業地域は「商業を促進するための地域」ですので、基本的に住居以外の用途の建物が建つ可能性があることは認識しておきましょう。眺望や陽当たり以外にも、カラオケスナックから漏れる音や酔っ払いの声、荷物の積み下ろしに伴う音やネオンの点滅光が窓から入り込むなどの可能性もあります。後から、こんなはずではなかったと後悔しないように、物件の周囲をぐるりと一周して、よく観察する必要があります。

バルコニーの前や隣などが将来どのように変化する可能性があるのかは、不動産会社に確認して、資料を確認させてもらったり、区役所の都市計画課や街づくり課、建築課へ行って確認するなど、調べられる範囲で確認しておく良いでしょう！

特に「商業地域」「近隣商業地域」「準工業地域」に存する不動産は、目の前に高い建物が建つ可能性があるため、注意して購入しましょう！

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2022年9月のフラット35金利は、20年以下が1.19%、21年以上が1.32%と前月から0.01%引き上げとなりました。

大手都市銀行の動向については、固定期間10年の最優遇金利について、三菱UFJ銀が0.10％、三井住友銀行が0.09％、三井住友信託銀行とりそな銀行が0.05％とそれぞれ引き下げとなりました。

みずほ銀行は先月据え置きです。 今年に入り住宅ローン金利の上昇傾向が見られましたが、ここ数か月は小幅な増減となっています。

【フラット35 9月実行金利】

借入期間15年～20年 1.19％（前月-0.01%）
借入期間21年～35年 1.32％（前月-0.01%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

フラット35の制度変更が行われます

2022年度の予算が成立し、2022年4月よりフラット35の制度改正が行われます。

2022年度4月以降の制度変更事項

【フラット３５】維持保全型がはじまりました

2022年４月適合証明書交付分から、維持保全・維持管理に配慮した住宅や既存住宅の流通に資する住宅を取得する場合、【フラット３５】の借入金利が当初５年間年0.25％引き下げとなりました。

【フラット３５】地域連携型（子育て支援）の金利引下げ期間が拡大されました

2022年４月資金実行分から、住宅金融支援機構と連携している地方公共団体の子育て支援のための補助事業の利用とあわせて、【フラット３５】の借入金利が当初10年間年0.25％引き下げとなりました。

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例年これからの時期、台風の影響などから暴風や竜巻などの突風が発生し、各地で住宅の屋根瓦の脱落や飛散の被害が出ています。
瓦屋根の場合、推奨されない昔ながらの施工だったり、改修されないままだったりすると、被害が大きくなるおそれがあり危険です。
築年数が古い住宅にお住まいの場合など、瓦屋根の耐風性能を確かめ、被害を少なくする対策に取り組みましょう。

例年これからの時期、台風の影響や大気の状態が不安定になりやすいことなどにより、暴風や竜巻などの突風が発生し、各地で住宅への被害が出ています。
2019年9月上旬に発生した台風15号は、千葉県付近に上陸し、暴風雨をともなって北東に進みながら、関東地方南部を中心に大きな被害をもたらしました。
この台風による大雨と暴風により、千葉県を中心に7万4,900棟を超える住家被害が発生するなどの甚大な被害となり、千葉県千葉市では、最大風速35.9メートル、最大瞬間風速57.5メートルを観測するなど、多くの地点で観測史上1位の風速を更新する記録的な暴風となりました。
多数の住宅において屋根瓦の飛散などの被害が発生し、ブルーシートで覆われた損壊家屋が一帯に広がっている被災地域の様子や、倒壊したゴルフ場を伝えるニュースはまだ記憶に新しいと思います。
台風の周辺では、暖かい空気が流れ込み大気の状態が不安定となり、活発な積乱雲が発生して竜巻などの激しい突風をともなうことがあります。
また、竜巻は年間を通じて日本のどこでも発生し、特に台風シーズンになるともっとも多く発生するようになります。
暴風の被害は、平均風速15～20m/秒では、歩行者の転倒や、高速道路での車の運転に支障が出始め、さらに強くなると建物の損壊、農作物の被害、交通障害など社会に甚大な被害が出るようになります。
風で飛ばされてきたもので電線が切れて停電することもあり、最大風速が40m/秒を超えると電柱が倒壊することがあります。
竜巻などの突風は、破壊力が大きいため、人命のみならず局地的に甚大な被害をもたらすことがあり、特に注意しなければなりません。
これから迎える台風シーズンに備え、住宅の強風対策が重要です。

屋根瓦を落とさない・飛ばさない

国土交通省国土技術政策総合研究所の報告によると、2019年10月、台風19号の影響により突風をもたらす竜巻が発生し、建物の倒壊、屋根や外壁などの損壊など、住宅を中心とした多くの被害がありました。
被害を受けた住宅の状況をみると、瓦屋根の被害が目立ち、瓦の破損や飛散、釘などで留め付けられていない平部の瓦の落下などがありました。
しかし一方で、鉄筋を挿入して棟木に留め付けられた棟瓦や、耐風性能の向上に配慮した防災瓦、釘打ちされた瓦を使用した箇所などでは、被害は比較的少ないことが報告されています。
本来、瓦屋根は、適切な設計・施工法により、耐震性・耐風性も確保されているものですが、推奨されない昔ながらの施工により、地震や台風時に瓦が脱落・飛散することがあります。
ご自宅が瓦屋根の場合、被害を最小限にするためにも、強風対策を見直し、必要な場合にはぜひ強化することを検討しましょう。
耐震性・耐風性の高い瓦屋根の設計・施工法は、2001年より「瓦屋根標準設計・施工ガイドライン」によって示されています。
現在は、このガイドラインにより設計・施工された屋根が普及しつつありますが、旧来の工法のまま瓦屋根の工事が行われる事例もあります。また、建築基準法においても、これまでの瓦の緊結（留め付け）する箇所や方法などが見直され、2022年1月より新築の住宅に対して、瓦の留め付け基準が強化されました。
これまでの基準の工法では、「軒・けらば」は瓦2枚分、「棟」は瓦1枚おきに銅線や鉄線、釘などで屋根に緊結、「平部」は緊結の規定はなし、としていました。新基準では、より耐風性能を高めるため、新築時には、原則として「軒・けらば・棟・平部」のすべての瓦は、釘またはネジなどで緊結することが義務付けられました。
強風による被害を少なくするために、瓦はしっかりと屋根に取り付けられていることが重要です。
チェックするポイントとして、2001年以前の建築物の瓦屋根や、2001年以降も未改修の瓦屋根のほか、瓦にズレや浮き上がりが生じていたり、著しく破損していたりする場合は、特に注意する必要があります。
その場合は、「かわらぶき技能士」や「瓦屋根工事技士」、「瓦屋根診断技士」などに相談し、耐風改修工事などを検討しましょう。

台風の影響などからの暴風や竜巻などの突風の発生により、住宅の屋根瓦の脱落や飛散の被害が出ています。
瓦屋根は、改修されないままでいると被害が大きくなるおそれがあり危険です。
被害を少なくするためにも、瓦屋根を改修して耐風性能を高めることを検討する必要があります。
しかし、対策をしていても、強風の大きさによっては住宅の被害は予想もつかないことになるかもしれません。
万が一の「備え」もこの機会に見直してみてはいかがでしょうか。
また、住宅購入の際にも外壁や屋根の状況もしっかりと確認して、購入しましょう。

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不動産を売却する場合に必要になる権利証ですが、その権利証を紛失してしまった場合の対応を以前の記事で紹介しました。

ただ、それだけでは済まないケースがあります。

それは、住所変更手続きをしていなかったケースです。

前住所通知制度を利用する

不動産の住所変更をしていなかった人が権利証を紛失してしまった場合には、法務局による前住所通知がなされることになります。

移転前の古い住所宛てに、名義書換えについて異議がないかの照会文書が法務局から発送されます。

こちらの文書が「異議がある」として返送されなければ、登記手続きが進むことになります。

ただ、この手続きは、異議申し立てがされないかどうか、確実性に乏しい手続きになってしまうため、不動産の売買の場面にはそぐわないこととなります。

例えば、買主が売買代金を全額支払い、登記を申請したにも関わらず、どこからか異議申し立てがされて名義変更ができない、というリスクをはらむこととなります。

住所変更手続きをして3ヶ月待つ

このような事態を避ける方法として、住所変更手続きをして3ヶ月待つ、という方法があります。

前述の前住所通知については、住所変更手続きがされてから3ヶ月以上経過している場合には不要になる、という決まりがあります。

そのため、住所を移転した際には、なるべくその都度、住所変更手続きをしておくことがおすすめです。

一方、売買契約が決まって急いで住所変更手続きを行う場合でも、契約の際に決めた引渡しの時期によっては、間に合わないケースもあるかと思います。

司法書士による本人確認情報の提供

その他の方法としては、権利証の代わりとして司法書士が作成した本人確認情報を提供する、というものがあります。

この場合にも、提供された本人確認情報の内容から、登記の申請が本人からなされていることが確実であると登記官が判断した場合には、名義変更の登記が滞りなく進むこととなります。

不動産取引の現場においては、この方法がスケジュール的にもリスクの面においても、最も適当として採用されるケースが多いようです。

ただ、デメリットとしては司法書士に対する報酬が発生するという点があります。

前回と同じ結論になりますが、まずは権利証を大切に保管し、紛失しないことかと思います。

そして、住所移転を行った場合には、随時、住所変更手続きを行うことをお勧めします。

不動産についての手続きは、わからないことも多いかと思いますので、気になったことがあればご相談ください。

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■不動産価格が高騰しており、無理した資金計画は家計破綻を招く！

現在、不動産価格が高騰しており、結果住宅ローンを組む金額も増えています。毎月の費用の支払い額も増えている中で、これから出産をされる方やお子様がこれから成長していく中で、どれくらいの教育費が必要かを考慮して、住宅購入をご検討いただきたいと思っています。

昨今、子どもにかかる費用は学習塾代のほか野球、サッカー、バスケットボール、ピアノや水泳など「習い事」の費用がかさみ、金銭面の負担が大きいと切実に悩まれている方も増えているようです。また、子どもが社会に出るまでにはたくさんのライフイベントが待ち受けています。中学、高校、大学と進学するにつれて、ビックリするような費用が掛かっているご家庭もあると思います。その為、住宅購入をされるのと同時に、教育資金も準備できるような計画を考えることも大切です。

■教育費用の目安は年収600万円なら毎月約2万円前後

一般的に家庭でどのくらい子どもの習い事や塾に費用をかけているか、その割合を見ていくと、文部科学省の調査によると、1人当たりの小学生の音楽やスポーツなど習い事にかける費用の平均（学習塾など除く）は、公立小学校で月々約1万1000円となり、私立小学校は月々約2万4900円となります。学習塾代などを合わせた学校外活動費は、公立小学校が月々約1万7900円、私立小学校は月々約5万3900円となるようです。現在、様々な値上げラッシュが続き、この教育費も上がっていく事が懸念されます。

子どもの塾や習い事にかける教育費用の目安は、子の人数にかかわらず一般的に世帯収入の手取りの5%ほどといわれています。年収600万円の世帯だと月々約2万円となります。あくまでも目安にはなりますが、この金額を超えている場合、家計への負担が大きく捻出するのが苦しくなることもあります。世帯の年間収入別に学校外活動費を見ると、年間収入が増加するにつれて支出が増加する傾向がみられます。

■住宅ローンに縛られた人生はご注意下さい。

上記のように、住宅ローンを組まれた方は、仮に4000万円の不動産を35年、金利、1.25％の住宅ローンを組まれると、月々12万円前後、マンション購入の場合は管理費、修繕積立金を含めると15万円前後が必要となります。また、戸建て住宅の場合は、自分で修繕等の費用を別に準備する必要があります。つまり、多少の余裕を持った住宅購入をしなければ、

住宅ローンの支払いで日々の生活を圧迫する事も懸念されます。長期休みの際には、家族で旅行に出かけたりする余力も必要です。

初めての住宅購入をされる際には、子供小さいタイミングで、あまりお金の掛からない時期に住宅購入をされる方も多いと思います。子供の成長に合わせて、教育費も上がっていきますので、計画的なライフプランもご検討下さい。

今後の参考にお役立て下さい。

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最近は大規模ほど、資産価値が下がりにくいというデータや意見もありますが、駅から近いタワーマンションや駅周辺とともに大手ディベロッパーが街ごと開発したような場合の大規模マンションと、郊外の駅から距離がある大規模ファミリーマンションでは事情が異なります。

単純に「大規模マンション＝資産価値が下がりにくい」と理解すると、失敗する可能性があるので注意が必要です。

過去から現在までの10年、15年間の「人口増減数」や「大規模マンションの築年数」などと、今後の10年、15年の「人口増減数」や「築年数」などでは違うことや、人口減少が進んでいく20年後、30年後には、現在の大規模マンションのスケールメリットを生かした共用部の充実度などメリットを総戸数が多いほど売り物件が多くなり、競合してしまうことから価格下落が起きた場合のデメリットが上回る可能性もありますので、やはり個々のマンション力や街力、駅力等の総合的な見極めが大切だと思われます。

また、価格が手頃な一次取得者層が多い大規模ファミリーマンションの場合、住民層が同じような年代になりがちなことから、数十年後、同じように住民たちの子育てが終わり、子供が独立し、同じように親世代も高齢化してマンション全体に若い住民が少なくなる可能性があり、それに伴って、かつてはその大規模ファミリーマンションの住民の利用が多かった近隣の商業施設や医院なども撤退し、小学校も隣町に統合されてなくなり、周辺地域の利便機能が衰退していく可能性があり、衰退に伴い価格が落ちる場合があります。

やはり、築年が経過してもマンションの住民が適度に入れ替わり、若い世帯が入居しやすい立地、魅力のマンションを選定しておかれた方が資産価値という視点からも良いといえます。

大規模マンションの場合、立地や物件等によって価格が保たれやすい物件と、価格が落ちやすい物件がありますので注意しましょう！

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9月1日は防災の日です。1923年9月1日に発生した関東大震災にちなんだものですが、その由来は最近ではあまり伝わることが少なくなり、何となく防災関連のニュースが増えたり、学校などで避難訓練が行われるくらいの認識ではないでしょうか。

日本は災害大国なので常日頃から防災意識を持っていなければなりません。
しかしいつ災害に見舞われるかとビクビクしながら生活する訳にもいきません。「喉元過ぎれば熱さを忘れる」とよく言われますが、大きな災害があった時には一気に防災意識が高まるのですが、数年すると途端に下火になってしまいます。
何かをきっかけに防災意識を固めるのは悪くないのですが、やはり日本という国に住むものの定めとして、年に数回ある防災に関係が深い日に定期的に身の回りの防災対策を見直すことが必要なのではないでしょうか。

■関東大震災は火災被害

関東大震災は死者・行方不明者推定10万5000人と言われる、明治以降の日本で最大規模の被害と言われます。
関東大震災の大きな特徴が火災被害です。地震の発生時間が正午前ということもあって、広範囲に火災が発生したと言われています。
最近では言われなくなったのですが、少し前までは「地震が来たら火を消せ」という教育が徹底されていたのは関東大震災の教訓と言えるでしょう。

関東大震災を踏まえて、これから家を買う方が気にするべきなのは街選びです。
大地震発生時に大きな火災被害となるのは住宅密集地です。
行政による防火対策が進められているものの、可能であれば隣家との隙間がほとんど無いような街は避けたいところです。
現在の建物は外壁にある程度の防火性能が求められるため、平常時であれば住宅密集地だからといって簡単に燃え広がったりしません。
しかし大地震が発生すると、家屋が倒壊してしまったり、全壊にならなくても外壁が損壊してしまうような状況が起こります。
外壁には防火性能が求められているのですが、屋内は可燃物の宝庫です。あっという間に燃え広がってしまいます。
火災の規模がある程度まで広がるともうどうしようもありません。
つまり、古い密集地でぽつんと自宅だけピカピカの新築だったとしても、周りが燃えてしまえば被害が避けられないのです。

また、関東大震災では津波被害も記録に残っています。神奈川県や千葉県で大きな被害となったそうです。
海に近いエリアを選ぶ人は津波のハザードマップを確認する必要があります。

■災害時の火災は火災保険ではなく地震保険

住宅ローンの条件になっていること多く、ほとんどの方が住宅購入時に火災保険に加入されると思います。
火災保険とは文字通り火災で損害を受けた建物や家財を補償するものですが、地震や津波を原因とする火災などの損害は補償されません。これらを補償するのが地震保険で、火災保険と地震保険はセットで加入するのが安心です。

新築または築浅物件で耐震性がばっちりだから大丈夫と考える方が少なくありません。しかし戸建て住宅の場合はこの考えは間違いです。
失火責任法という法律があります。火事で隣の家に燃え移ったとしても、故意または重過失の場合でなければ、火元には賠償責任は発生しないとされています。

大きな地震が発生したとします。幸い自宅は無事でした。しかし倒壊した隣家からの火災に巻き込まれて自宅が全焼してしまいました。
こういった地震に起因するケースの場合、地震保険に加入せず、火災保険に加入しているだけでは損害を補償してもらえない可能性が高いのです。

■地震災害に備えて住宅購入時に行っておくべき最低限の対策

住み替えは防災対策の最大の機会と言われています。よりリスクの少ない家を選ぶことができるからです。
今回は地震による火災被害をテーマとしましたので、火災を考慮して検討する場合は、まず第1に行うべきなのは住宅密集地を避けるという選択になります。

首都圏などやむを得ず住宅密集地を選択しなければならない場合は、物件探しの際に、気になる物件が見つかったら地盤の善し悪しをチェックすることをお勧めします。地盤が悪いと地震で家屋が損壊する可能性が高くなるからです。

気になる物件が見つかって物件内見する際は、検討物件の内装だけを見るのではなく、隣家との隙間がどれくらい空いているかを確認し、間隔が狭い場合は延焼の可能性を考慮し、周辺の家屋で古すぎる物件がないかどうかもチェックしましょう。

購入物件が決まったら戸建ての場合は耐震診断を実施します。
2000年5月以前の建物は何らかの改修工事が必要だと判定される可能性があるので、改修工事費用も予算に組み込んでおくことが大切です。

戸建ての場合は地震保険への加入が必要だという前提で住宅購入を進めた方が良いです。地震保険はそこそこ費用がかかるため、「もったいない」と考えてしまいがちですが、自宅の損害ではなく、周辺からの延焼の可能性を考慮すると、地震保険は要らないと言い切れる環境の家はそれほど多くはありません。

たったこれだけのことで住宅購入の見え方が大きく変わるはずです。
住宅購入検討時に防災対策は無視できません。
目先の価格や利便性に惑わされることなく、正しく判断したいものです。

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