スタッフブログ：月別: 2022年10月

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

日本では、一般的に北向きは敬遠されやすく、例えば南側より北側の方が眺望かよい場合でも、物件探しの入口（物件検索の条件提示）の段階で「北向き」はそもそも除外されてしまうケースがあり、不利になる可能性があります。

北向きのデメリットとしては、
「直射日光が入らない」
「冬は寒い」
「通気性が悪く洗濯物が乾きにくい」
「カビが発生しやすい」

ただし、隣接する建物がなく眺望が明けている「タワーマンションなどの高層階」は、一度、周辺の建物などに当たった光が入ってくることがあるので意外と明るい場合があります。遡るものがなくダイレクトに日差しが差し込むタワーマンションでは、日差しが強すぎるので南向きではない方がいいという方もたくさんいます。タワーマンションであれば北向きのお部屋でも十分検討の余地があります。また、例えば、南側がただのビルで、北側に有名な公園や庭園、東京タワー等のランドマークとなる建物などがあり、眺望が良い場合は北側を選んでも良いこともあります。

北向きの物件を選ぶときには、お部屋からの眺望、マンションの特性、周辺環境等を考慮して、総合的に判断・検討する事をお勧めします。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

日本の人口減少は改善される見込みがなく、都市部と過疎地の2極分化が進行しています。
過疎地における鉄道の赤字問題がニュースに取り上げられるようになり、経営の成り立たない路線の廃線も相次いでいます。
配線後は代替バスなどの運行が行われているようですが、どうやらその代替バスも赤字のため廃止が余儀なくされているようです。

〇【岐路に立つ鉄路】JR廃止でバス転換しても…伸び悩む利用客　さらに代替バスの廃止も　鉄路を失ったマチの不安
https://news.yahoo.co.jp/pickup/6439583

■住宅業界は転換期。これまでの「新築偏重」な雰囲気に惑わされてはいけません。

日本は今まで経験したことがない人口減少社会となっています。
少し前まで「一生で一回の買い物」「終の棲家」という住宅業界の甘言に飲まれて、住宅購入は新築という誤った風潮が一般的でした。
しかし、多くの新築住宅は購入した瞬間から資産価値が下がり続けるので、住宅ローンの返済スピードと資産価値が目減りするスピードが合わず、結果的に売ると借金が残るため、住宅ローンのために無理をし続けなければならないという不自由な人生を選択した方が多くいました。
そもそも住宅購入時に一生で一回の買い物と勝手に決めつけて、売る時のことをあまり考慮しない、良くない買い方が横行したことが原因の一つです。

人が増え続ける時代であれば、家を売る時に時間をかけたり、多少値引きをすれば「売れない」という事態を容易に避けることができたのですが、人口減少社会ではそもそも買い手がいないので、売れないものはいくら待っても売れない状態に陥り、結果的に空き家が増え続けることになっています。

■ネットや通販があるから大丈夫？

当社は資産価値重視の住宅購入をお勧めしています。
お客様とお話しする中で、郊外の物件を検討される方が良く仰られることに「車があるから大丈夫」というご意見があります。
確かに今は大丈夫でしょう。街によっては車社会で電車をあまり利用しない方も多いと思います。
しかし、昨今高齢ドライバーの事故の報道が多いですね。今の技術では車はある程度の年齢までしか運転できない移動手段です。
自分で運転できなくなったらバスやタクシーがあるから大丈夫と思われるかもしれません。
冒頭にご紹介した記事のように赤字になればバスは廃止されます。労働生産人口が減少している中で、運転手不足も叫ばれています。
車がなければ生活できない家を選んでしまうと、自動運転技術の進歩に祈るしかなくなってしまいます。

買い物もネット通販があれば大丈夫と仰られる方が多いです。
今は十分な配送網がありますが、こちらも労働生産人口の減少で、そう遠くない将来に配送の問題が顕在化するという意見が多いです。

地域の経済を成立させるには相応の人口が必要です。人口が少ない街は様々な歪を抱えることとなります。
今の常識で判断するのではなく、10年後、20年後はどうなるだろうと、少し広い視野で判断するべき時期だと思います。

■土地が安ければ贅沢に家を建てても大丈夫？

都市中心部に寄れば寄るほど不動産価格は上昇し、また、需要が多いため、1戸当たりの面積は小さくなりがちです。
資産価値重視で手狭な都心部か、郊外でゆとりのある生活か。多くの方が悩まれていると思います。
ここで一つ問題があります。都心部の予算感で郊外で家を買ってはいけないということです。
確かに都心部に比べると郊外の方が土地の値段が安いです。ここで予算に余裕があるからと言って必要以上のスペックに費用をかけてしまう贅沢をしてしまうと、贅沢した分資産目減りが激しく、住宅資産として活用できない買い方になってしまいます。
ゆとりを求めて郊外を検討している方はぜひバブル期に建てられた中古の売り物件を見てみてください。
「この築年数でこの値段なんて誰が買うのだろう？」そう思う物件が結構あります。
バブル期は郊外の開発が活発な時期でした。今と同じように都心部の価格がかなり上昇し、その価格に引っ張られる形で、郊外の住宅価格も上がっていました。
バブル期に家を建てた世代も後期高齢期に差し掛かる時期です。
介護などの問題で、高齢者向け施設などの移住費用にするために、自宅を売却しなければならないのですが、当時購入した金額（当時は金利もかなり高かったので総支払額を考慮するとかなり高額でした）を考えると、今の相場での売却価格は正に二束三文。心情的に今の相場観では売却しにくいのです。

さて、郊外に相場価値以上の価格を投じた物件を見た後で、改めてこれから買おうとする（もしくは建てようとする）家を考えてみてください。
予算に余裕があるからと言って、必要以上に広い土地にすることも、高級な住宅設備を入れることも、将来のご自身の首を絞める結果になるのではないか？という視点で慎重に検討することをお勧めします。

〇〇だから、予算を高くする理由はいくらでも出てきます。
それが本当にご自身の望みであるなら良いのですが、住宅事業者のお勧めに踊らされていることも考えられます。
郊外を選択する時点で将来の不利益をある程度許容することになります。
都市部より安く買えたその余力を、あまり重要でないことに浪費するのは得策とは言えません。

■過疎地で起こり得る少し怖い未来予想図

日本の経済はお世辞にも「好景気」とは言えません。人口減少に加え極端な少子高齢社会で、高齢世帯を差さえなければならない分、日本の国力がどんどん削がれています。
国民一人当たりの労働生産性が何倍にも改善されれば違った局面となるのでしょうが、生産性の向上は一朝一夕にはいきません。
結果的に若干の生産性向上は見込めるものの、向こう20年～30年は高齢世帯を支える社会保障費に苦しめられることが容易に想像できます。日本から「余力」が失われつつあるのです。
人口が増えていた時代は、今と違って住宅が不足していたので、都市の中心部から郊外へ街がどんどん広がっていきました。
道路、水道、電気などのインフラも拡大を続け、人口減少時代に突入した今、その維持管理に頭を悩ませることとなっています。
これらインフラは作ってお終いではなく、定期的なメンテナンスや更新が必要なのですが、財源が乏しく、手が付けられなくなりつつあります。
当然ながら限られた予算の中でメンテナンスを実行しなければならないため、すべてのエリアを公平に、ではなく優先順位を付けて取り組まなければなりません。
人が少ない地域のインフラ維持管理費を公平に負担できる余裕はなくなりつつあると言えます。

都市部と過疎地の2極分化が問題視されてきました。
これまでは都市部から過疎地へ人口を移動させるべき、という論調だったようですが、これからは「人が住まなくなるエリア」を決めていく必要に迫られています。
インフラの更新問題は、土砂災害で寸断された道路が復旧しない、崩落した橋が再建できない、トンネル災害が発生するなどの形で、そう遠くない将来に顕在化すると思われます。
これらの問題が顕在化してしまうと、影響を受けるエリアの住人は、人が集まるエリアへの移住を余儀なくされるかもしれません。

インフラの問題を抜きにしても、人が少ない街からは商業施設が撤退してしまいます。
冒頭の鉄道やバスもそうですが、スーパー、コンビニがなくなり、病院が減ってくると、いよいよ生活に支障が出始めます。

安易に郊外・過疎地を選択することは、将来家が売れなくなるだけでなく、都市部の人に比べて不便な生活を強いられる可能性もあるということを認識しておいた方が良いです。

■住宅購入は「街選び」。将来に渡って人が集まる街を選ばなくてはなりません。

もはや家は「一生で一回の買い物」ではありません。必要になったら資金化してより自由な人生のために使うことができる資産です。

必要になったら売れる家の最低条件は、人が集まる街であることです。

慣れ親しんだ街だから、勤務先に近いから、都会よりも田舎が好きだから、など郊外を選択する理由は様々ですが、かつて人口が増えていた時代の常識に捉われることなく、慎重に街選びを行いたいものです。

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住まい購入をする際に、その価格が適正かどうかはとても大きな気になるポイントになるかと思います。

価格を判断する材料として、相場から判断をする方法もありますが、他にも方法があるのでしょうか。

登記簿から仕入れ価格を推測する

登記簿には、その不動産取引の経緯が記録されています。

以前の所有者が誰であったかという情報ももちろんですが、一緒に確認したい箇所が「乙区」欄に記載された「抵当権」の記載です。

抵当権の欄には、その物件を所有者が購入した際に、どこの銀行から、いくらの借入をしたのかが記載されています。

購入した時期が古い場合には、相場が大きく変わってしまったり、建物の価値が減額しているので、単純に比較することはできませんが、参考値にはなるかと思います。

抵当権と根抵当権の違い

また、登記簿に記載された抵当権の額についても、単純に比較できないケースがあります。

それは、所有者の借入が「根」抵当権だった場合です。

普通の抵当権とは違い、「根」抵当権の場合は、その不動産の購入に関する費用だけではなく、事業資金として借入れをしている場合があるので、そこから不動産の購入費用を推測することが難しくなります。

借入先から推測する所有者の属性

抵当権などの金額から不動産の購入価格が推測できるのと同様に、どのような金融機関から借り入れをしているかによって、所有者の属性を推し量ることも可能です。

大手の住宅ローンなどの抵当権が付いている場合には、一般消費者であることがわかります。

一歩で、メガバンクなどから借り入れをしている場合には、属性が良く事業規模も大きく安定している会社である可能性が高いです。

また、地方銀行や信金などからの借り入れをしている場合には、事業規模が小さい会社か、創業間もない会社であることも推測されます。

さらに、借入先がノンバンク等の場合には、まだまだ事業としての信用が確立されていないというケースも想定されます。

一番注意が必要なケースは、借入先が個人の場合です。

まともな金融機関から借りることができず、知り合いの個人から資金を引っ張っている可能性があります。

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首都圏では様々なタイプの地震の発生が予想されています。

首都圏で地震が発生する仕組みは、大きく、プレート内やプレートの境界で発生する「海溝型」と、陸域の浅い所で引き起こされる「内陸型」に分けられます。今回は、「内陸型」の地震発生のメカニズムについて触れ、首都圏に存在する活断層についてお話したいと思います。

内陸型地震を引き起こす活断層

陸のプレート内では、長い年月をかけて地下の岩盤に力が加わっています。岩盤の弱い所にひずみが蓄積し、限界に達すると岩盤は断層を境に急速に動きだし、地震が発生します。過去に地震を引き起こし、将来も地震を引き起こすと考えられている断層のことを「活断層」と呼び、現在、日本では2000を超える活断層が存在しています。しかし、まだ見つかっていない活断層もあると言われており、活断層が見つかっていない場所でも地震が発生する可能性があります。

活断層によって引き起こされる地震は、プレートの移動による影響を受けるものの、活動周期が千年から万年など超長期であり、発生確率は必ずしも高くありません。しかし、阪神淡路大震災や熊本地震のように突然発生し、陸の浅い場所で揺れていることが多いため、被害が甚大になる可能性があります。活断層による地震に備えるための第一歩として、まずは自身の周りにある活断層の所在を認識することが重要です。

首都圏の活断層はどこにあるのか

政府の地震調査研究推進本部（地震本部）は、関東地域の陸域及び沿岸域に分布し、M6.8以上の地震を引き起こす可能性のある活断層について評価をしています。

発生確率が高い順に、赤色は「30年以内の地震発生確率が3％以上」、黄色は「30年以内の自身発生確率が0.1％～3％」、黒色は「30年以内の地震発生確率が0.1%未満」、灰色は「地震発生確率が不明」を示しています。首都圏において発生確率の高い～やや高いといわれている断層は、下記に位置しています。

•「三浦半島断層群」（14・15番）：神奈川県三浦半島の中・南部
•「塩沢断層帯」（18番）：神奈川県足柄上郡山北町から静岡県御殿場市
•「深谷断層帯」（8番）：群馬県高崎市から埼玉県鴻巣市
•「立川断層帯」（12番）：埼玉県飯能市から東京都府中市
•「平山－松田北断層帯」（19番）：神奈川県南足柄市から足柄上郡
•「曽根丘陵断層帯」（22番）：山梨県甲州市から西八代郡市川三郷町

なお、確率が高いものから先に地震が起こる、反対に確率が低いから地震が起こらないということではないことに留意が必要です。また、活断層によって引き起こされる地震では、震源に近い地域で、緊急地震速報より先に強い揺れが到達する可能性があります。身近に存在する活断層について知り、理解を深め、突然の揺れに十分に身構えることができない場合も想定した事前の準備を心がけましょう。

また、住宅購入の際にもチェックしておく重要な項目となりますので、ある程度のエリアが決まってきましたら、確認しておく事をおすすめします。

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■マンションの区分所有者で、所在不明の人が増えている？！

マンションの区分所有者で、所在不明の人が増えているようです。空室割合の確認ができない管理組合もあり、管理費の滞納で建物の維持や保全が難しくなるほか、建て替えといったマンションの重要な決議に必要な賛成が集められなくなるといったリスクを抱えるマンションが増えています。国は対策として不明な所有者を決議から除外する「強硬策」の検討を始めたようです。そのような「強硬策」が取れるようにしなければ、様々な人が住むマンションの将来が危ぶまれます。

■東京都のマンション1万棟弱の約30%が空室を抱えている！

東京都のマンション担当職員は空室の状況についての調査結果に警戒を強めているようです。一定の条件を満たす都内マンションを調査した結果によると、2021年末の時点で回答した1万棟弱の約30%が空室を抱え、これとは別に「空室割合が不明」と答えたマンションも約12%あったようです。空室がどの程度あるかさえ把握できないマンションが都内だけで1000棟以上ある計算とのこと。この数値を見て、今後の数値は増える事が予想されますし、このような状態は放置できません。不動産購入前に、マンション購入を検討されている方は、このような「空室」割合を教えてもらうような流れも必要かもしれません。

通常、マンションは新築から時間が経過するほど所有者が高齢化し、介護施設への入所や別居する子供らへの相続などで空室が生じやすくなります。管理組合は非居住所有者との接触に十分な人手を割けず、所在が把握できなくなる例が多いようです。

■マンションの意思決定は区分所有者の多数決による為、重要事項の決定が難しくなる！

不明な所有者が増えると、まず管理費や修繕積立金の滞納で組合の財政が悪化します。勿論、このような状態になると一緒に住んでいる住人にも影響が出てきます。重要事項を決める決議にも支障が生じ、マンションの意思決定は区分所有者の多数決によると定められている為、重要事項の決定が難しくなります。

※決議は重要事項ほど「4分の3以上」「5分の4以上」など高い賛成割合が求められます。

国もこの問題を重視しており、2022年5月末には所有者不明土地などの問題に対応する関係閣僚会議で「今後急増する老朽マンションで所有者不明が深刻化する」との懸念が明示されました。これまで地方の郊外を中心とする所有者不明の土地や建物への対策が目立っていましたが、都市部では地方の土地の問題ではなく、マンションが所有者不明の不動産問題に発展しかねないと考えます。

築40年超のマンションだけで既に100万戸を超すだけに、新制度の施行までの間にも状況は悪化し続けます。所有者が不明になるのを未然防止する取り組みも欠かせん。希望となる可能性の制度として、2022年4月に始まった適切な管理計画があるマンションを自治体が認定する制度「マンション管理認定制度」というものが存在します。やっと、東京都板橋区で認定第1号が「高島平ハイツ」に出されましたが、認定基準には「組合員・居住者の名簿を備え、年1回以上は内容確認する」ことが盛り込まれており、組合員・居住者の名簿をきちんと確認する事項が盛り込まれた事で、所在不明となる人が毎年の確認事項となりました。管理不全のマンションの拡大を防ぐには、個人情報保護などの点から所有者情報の把握に及び腰だった管理組合が変わる契機となる政策をさらに推進する必要があるようです。

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太陽光発電設備設置義務化のニュースや最近の光熱費の値上げなどを考えますと住まいの購入の際には導入を考えてします太陽光発電です
太陽光発電だけではなく併用するものによって活用法がかわるのではないかと思い調べてみました。

太陽光発電とエコキュートと併用

エコキュートは「ヒートポンプ技術」を使って空気の熱でお湯を沸かす、家庭用給湯システムの一種です。
自然冷媒として二酸化炭素（CO2）を使用し、夜間のうちにお湯を沸かすことができます。

ヒートポンプシステムとは、熱を汲み上げる仕組みのことです。
気体は、圧縮すると温度が上がる性質を持っています。
ヒートポンプシステムはその性質を利用し、取り込んだ気体を圧縮して高温を生み出します。
生み出した熱を熱交換器で水に伝え、お湯を沸かすという仕組みです。

エコキュートと太陽光発電を併用するメリット

太陽光発電は日中の太陽光が照りつける時間帯に発電します。
しかし夜間は発電できず、足りない分の電力は電力会社から購入することになります。
太陽光発電とエコキュートを併用すると、給湯にガスを使わないためオール電化に切り替えが可能で、オール電化の家庭向けには夜間の電気料金が安いプランが用意されています。
太陽光発電とエコキュートを併用することで、電気代の高くなる昼間は太陽光発電で発電した電気を使い、電気代の安い夜間にはエコキュートを使ってお湯を沸かすということができるのです。

その結果、電気とガスを使っている家庭と比べて、効率的にエネルギーを使うことができ、光熱費の節約が可能になります。
また、エコキュートの場合はタンクに沸かしたお湯を貯めておくことができるため、災害などの非常時にも使うことができるというのもメリットのひとつでしょう。

エコキュートと太陽光発電を併用するデメリット

・エコキュートはヒートポンプユニットと貯湯タンクで構成されており、設置のためにはそれなりのスペースが必要になります。
貯湯タンクユニット 幅900mm前後×奥行3000mm前後
ヒートポンプユニット 幅550～650mm前後×奥行600～750mm前後
ただし、最近ではコンパクトタイプや薄型タイプのマンションにも取り付け可能なエコキュートも登場しているようなので、設置するスペースについては、一度取扱業者に相談してみることをお勧めします。

・エコキュートは貯湯タンクに貯まっているお湯に水を混ぜて適温にしてお風呂などに給湯しますが、エコキュートは商品の特性上貯湯タンク内のお湯が無くなってしまうと水しか出なくなってしまいます。
一度水になってしまったものを温めるためにはかなりの時間がかかりますので、お湯切れを防ぐためにも適切な容量のエコキュートを選ぶ必要があります。

・運転する際に40デシベル程度の静かな図書館内程度の音ではあるものの低周波の音が出ます。
そのため、エコキュートの設置場所が近隣の方の寝室の近くなどの場合、思わぬトラブルになることがあります。

エコキュートと太陽光発電を併用する注意点

エコキュートを導入する場合、沸かした湯を貯めるタンクが必要になるため、設置するためのスペースがある程度必要になります。
商品によって必要な幅などが異なるため、導入前に自宅に設置できるか確認するようにしましょう。

環境に配慮した暮らしが実現する

エコキュートが持つヒートポンプシステムは、環境にも配慮した仕組みでもあります。
ヒートポンプシステムは、燃料を燃やすことはありません。
そのため、二酸化炭素（CO2）を増やすこともありません。
また、消費電力が抑えられることは、発電所における化石燃料の削減にもつながります。

いかがでしょうか。環境問題を考えつつ、自宅の光熱費の削減もかなえられるのであれば導入もありなのかもしれません。
導入の際には各家庭の電力の使用時間も考えたプランを選ばないとお得感が得られない場合がありますのでしっかり検討しなければなりません。

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あなたは、古いマンションを購入したら今後どうなるんだろうと考えたことはありませんか？聞かれることも多いので、本日は、「マンション建て替え問題」についてお話しします。

2022年の国土交通省の資料によると、全国でこれまで建て替えが決まったマンションは、準備中も含めて316物件しかありません。ところが、2021年には築50年超のマンションが全国で21.1万戸に達したといわれています。2026年には約3倍に膨れ上がり、60.4万戸になる見込みです。

また、震度7の大地震にも耐えると考えられている現在の耐震基準が定められる前に建築された、いわゆる「旧耐震」のマンションは全国に146万戸存在します。

これら築50年超のマンションや旧耐震の年代のマンションは、今後スムーズに建て替えが進むのでしょうか？

現在のところ、実際はそう簡単ではありません。
その理由は大きく分けて2つの問題があります。
1. 「法制度の面」と
2.「経済面」からです。

【法制度の面での問題】

現在の法制度では区分所有法に定められた建て替えのハードルが高すぎます。
≪区分所有法62条1の規定≫
「区分所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、建物を取り壊し、かつ、当該建物の敷地若しくはその一部の土地又は当該建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地に新たに建物を建築する旨の決議をすることができる」

つまり、100戸のマンションなら80戸が賛成すると建て替えを決議できます。
でも逆に考えると、21戸が反対もしくは賛成しないと建て替えられないということになり、五分の四以上の賛成を得るのには、現実にはかなり難しいといえます。

分譲マンションの管理組合が総会を開くと、その決議を有効にできる定足数は半数である。100戸のマンションならあわせて50戸が出席もしくは委任状などを提出しなければ、総会自体が成立しません。
大多数の管理組合が、この定足数を満たすために四苦八苦しているのが現状のなかで、「5分の4」の「賛成」を得ることは途方もなく困難といえるでしょう。

特に古い老朽化したマンションには高齢者が多く、高齢者は引っ越しを嫌います。
また、今までの環境を変えたがらない。「今のままでも十分に暮らせるではないか」という理由で賛成しない方が多いと聞きます。
だから、この「5分の4」というのは、かなり高いハードルだと考えた方がいいでしょう。

ただし、これまでに316以上の管理組合がそれを成し遂げているのも事実であり、まったく不可能というわけではありません。

【経済面での問題】

経済面での問題は、さらに深刻な状況です。

これまでの建て替えが実現した例を見ていると、ほとんどが区分所有者の負担金がゼロの場合です。逆にいえば、各区分所有者の持ち出しがゼロだからこそ5分の4という高い賛成が得られた。なかには、かなり稀ですが転居の費用や仮住まいの家賃までゼロになるケースもあります。
マンションを新たに建設する場合、建築費の目安は1戸あたりおよそ2000万円。仮に、これが全額自己負担だった場合、100戸のマンションを自己負担100％で建て替えるためには、80戸が「2000万円＋転居・仮住まい」の費用を負担できる経済力があって、かつ賛成票を投じる必要があります。あなたがこのマンションの区分所有者だったら賛成できますか・・？

老朽化したマンションの区分所有者は大半が高齢者です。この費用を負担できる区分所有者はそれなりにいるかもしれませんが、全体の8割が可能かと想定するのは現実的ではありませんね。

また、これが半分の1000万円になったところで、都心の超高級マンションでもない限り8割というハードルは高すぎます。やはり、建て替えが実現するには「負担金がゼロ」の条件を整えなければ実質は進まない可能性が高いです。

「建て替え」実現は幸運なレアケース

では、区分所有者の負担がゼロになるにはどのような要件が必要になるのか。
考えられるのは主に下記の2つ

（1）敷地の容積がふんだんに余っている
（2）その場所が新築マンションの立地にふさわしい

※「容積」とは、行政から規制されているその敷地に建てられる建物の最大の床面積。
「容積率」という数値で、敷地の面積の何パーセントかを定められている。
例えば、800平方メートルの敷地の容積率が400％なら、建物延床面積3200平方メートルまでの建物を建築できるということになります。

しかし、実際のところ「容積が余っている」マンションはほとんどありません。
余っているどころか、規制が厳しくなって現状のマンションの容積が規制を超えて「既存不適格」になっている老朽化マンションも実は多いのです。
そういうマンションを無理に建て替える場合、全区分所有者が再入居する場合は1戸当たりの面積が小さくなってしまう。
建て替え事業を行うディベロッパーは、余っている容積率・もしくは緩和された容積率から算出された床面積分の住戸を販売した利益で建築・設計費や自社の利益を賄う必要があります。つまり、仮にそれが1000平方メートルだった場合、新たに販売する1000平方メートル分の住戸の売却で、建築・設計費＋利益が見込める敷地でないと、建て替え事業に乗ってこないとうことになります。

という事は、ディベロッパーの立場からすると・・・、
立地が一等地であったなら、新たな住戸の販売には心配もないけど、郊外の駅から離れた場所にあるマンションだと、販売面での不安が残ります。よって、たとえ容積が余っていても立地条件の良くないマンションの建て替えは難しい可能性が高いということになります。
駅に近い物件には多少の望みはあるが、バス便案件になると絶望的です。

したがって、マンションの老朽化を建て替えによって解決する、という選択肢は一部の幸運な物件にしかありえないレアケースと言えると思います。

では、これからますます増えていく老朽マンションはどうなっていくのか。
結論からいえば、今の法制度が続く限りにおいて、
地方や遠隔郊外に立地するマンションは「スラム化」「廃墟化」への道を歩む可能性が高く、都心の好立地にあるマンションは修繕などによってできる限り老朽化を食い止め、ひたすら延命を図ることになる可能性が高い、といえそうです。

築の古いマンション購入を検討する際には、どこにあるのか、エリアがものすごく重要となります。このあたりもきちんと踏まえて検討していく必要がありますので、お気を付けください。

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歴史的に災害の被害が大きかったエリアや、大きな被害が予想されているエリアは注意が必要です。

東日本大震災以降、湾岸タワーマンションなどの分譲マンションは防災対策を大幅に見直し、マンションに免震・制震装置を採用したり、72時間エレベーターを動かすことが出来る非常用発電機、救急箱や生活用品を収納した防災倉庫などを設置するなど、防災対策を強化している物件が多くなってきています。

しかし、大地震が起きるその瞬間は、自分や家族がマンション内にいるとは限りません。また、非常用発電機で賄える時間内で電気が復旧するとも限りませんし、配電施設が被災する事もあります。居住予定のマンションが存在する街の標高、地盤、浸水可能性、液状化想定などの安全性は、是非確認しておくことをおすすめします。

特に、活断層がある、液状化が起きる、低地で水没する可能性があるなど、地震・水害被害想定マップやハザードマップ等で相当の被害が予想される場所に建つマンションには注意が必要で、地震や水害が起きて被害が出たら資産価値は下がるリスクがありますので注意しましょう！

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政府は、台風や豪雨への備えとして、住民が防災行動計画を作成することを推奨しています。防災行動計画を作成することで、自らの防災行動を事前に時系列で整理し、災害発生時の行動のチェックリストとして、またどう行動するのかの判断のサポートツールとして活用することで、「逃げ遅れゼロ」に向けた効果が期待されています。
防災行動計画は、住民ひとりひとりが自らのおかれている状況や家族構成などをふまえて個別に作成することから、「マイ・タイムライン」とも呼ばれています。今回は2012年に米国で発生した「ハリケーン・サンディ」をきっかけとして、日本で「マイ・タイムライン」が開発された経緯について紹介します。

ハリケーン・サンディは2012年10月にアメリカ東海岸を襲ったハリケーンで、最大風速36m/sの勢力を保ったままニュージャージー州に上陸しました。上陸が大潮の時期と重なったこともあり、マンハッタンをはじめとしたニューヨーク市、ニュージャージーの都市部で高潮による浸水被害が発生し、地下鉄、道路、鉄道のトンネルや地下鉄駅などが運行を停止したほか、マンハッタン南部では変電所の浸水により大規模な停電が発生しました。ニューヨーク証券取引所も2日間にわたって閉鎖され、金融活動を含む社会経済活動が大きな打撃を受けました。

ハリケーン・サンディによる被害の特徴は、ニューヨーク市とその周辺というアメリカ最大の中枢都市部が高潮の被害を受け、地下鉄などの地下交通インフラを含む都市機能に浸水による甚大な損害を与えた点にありました。東京、大阪、名古屋という三大都市圏すべてにゼロメートル地帯を抱え、また世界に類を見ないほど発達した複雑な地下街をもつ日本の政府はこの事実を重くみて、2013年2月および4月に国土交通省・防災関連学会合同の調査団をアメリカに派遣しました。
ニュージャージー州の危機管理局を訪問した調査団は、彼らが前年のハリケーン・アイリーンの経験をふまえて整備した「Time Line」という支援ツールを活用し、被害発生の数日前から関連機関が連携して対応を進め、被害の拡大を防いでいたことを知ります。帰国した調査団は、国土交通大臣に報告した「緊急メッセージ」のなかで、今すぐ取組むべきソフト対策として、平時の災害対策としての行動計画（タイムライン）の策定を提唱しました。

緊急メッセージを受け、国土交通省は、2014年1月、「水災害に関する防災・減災対策本部」を設置し、台風や集中豪雨による洪水・高潮・内水被害の防止に向けた対策の検討を本格化させました。日本型タイムラインについては、この対策本部内に設置された「防災行動計画ワーキンググループ」で普及推進に取り組むこととなり、全国の主要河川での社会実験的な先行実施を経て、2016年8月に「タイムライン（防災行動計画）策定・活用指針」が定められました。
このように、「マイ・タイムライン」は、アメリカで活用されていた「タイムライン」が日本で発展をとげて生まれました。国土交通省や地方自治体のウェブサイトでは、これまでの実践におけるノウハウをふまえた作成支援のための各種ツール、紹介動画などが紹介されています。例えば、東京都が2022年4月にリリースしたアプリ版「東京マイ・タイムライン」では、自宅周辺の水害リスクを視覚的に確認しながら、豪雨時に取るべき避難行動を考えることができます。また、小中学生向けには、災害について学びながらマイ・タイムラインを作成できる学習ツール「逃げキッド」もあります。
まだ「マイ・タイムライン」を作成していない方は、この機会に水害発生時の避難行動について考えてみませんか。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

住まい購入の際には、売買代金の他にも仲介手数料や登記費用、引越し代などの諸費用がかかります。

この中でも大きなウエイトを占める登記費用についての減税制度が拡充されました。

築年数要件の緩和

不動産を購入する場合に、その購入がご自身の居住用であれば、登記手数料の軽減を受けることができます。

購入物件の価格や住宅ローンの金額によっても変わりますが、10万円以上も登記費用が変わることもあります。

そして、この軽減を受けるための要件の一つに、購入不動産の「築年数要件」があります。

これまでは、木造であれば築20年以内、鉄筋コンクリート造であれば築25年以内という条件がありました。

この要件が緩和され、昭和57年以降に建築された住宅は、新耐震基準に適合した住宅であるとみなされることになり、築後年数に関係なく一律に減税が利用できるようになりました。

旧耐震基準で建築された建物について

一方で、昭和56年以前に建築された建物については、今回の改正前と変わらず、「耐震基準適合証明書」を取得することができれば、同じように減税の適用を受けることができます。

建築当時の基準に従っており、現行の耐震基準に適合していなかった建物についても、耐震補強工事を行うなどにより現行の耐震基準を満たすことができれば、この「耐震基準適合証明書」を取得することが可能です。

耐震基準適合証明書を取得することにも費用がかかりますので、登記費用の減税額とは相殺されてしまうかもしれませんが、それ以外の、住宅ローン減税の適用が可能となること、耐震性が満たされ安心して住むことができるようになること、などのメリットを考慮すれば、検討の余地は大いにあるかと思います。

不動産購入における減税については、金額的にも、住まいとしての安全性においても、大きな違いが生まれるポイントです。

ぜひ経験と知識のあるエージェントと一緒に住まい探しを進めましょう。

～人生に愛すべき住まいを～

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現在、人口減少社会を迎え、赤字ローカル線に廃線圧力が強まっています。JR西日本は4月に利用者の少ない赤字路線と赤字額を初めて公表し、JR東日本も近く初公表に踏み切るようです。コロナ禍でJRの旅客6社は九州を除く5社が赤字だったようです。地域の公共交通を維持するため、自治体にはこれまでのJR依存からの脱却が求められ、そのような路線付近のお住いの方の不動産の資産価値に大きな影響を及ぼしかねません。残念ながら、路線が敷かれた当時と、人口が減り続ける社会においては、無くす時期なのかもしれません。

突然ではありますが、皆様は「立地適正化計画」をご存知でしょうか？

そもそも国土交通省は「立地適正化計画」を通じて、コンパクトなまちづくりを目指しています。その目的は、人口の急激な減少と高齢化を背景として、高齢者や子育て世代にとって、安心できる健康で快適な生活環境を実現すること、財政面及び経済面において持続可能な都市経営を可能とすることが大きな課題となっている為、医療・福祉施設、商業施設や住居等がまとまって立地し、高齢者をはじめとする住民が公共交通によりこれらの生活利便施設等にアクセスできるなど、福祉や交通なども含めて都市全体の構造を見直し、『コンパクト・プラス・ネットワーク』の考えで進めていくことを目指しています。

（国土交通省「立地適正化計画」）

野村総合研究所が2月、ローカル線の沿線住民・約1万人を対象に実施した調査では、鉄道を「ほぼ利用しない」との回答が75%に達した一方、「いまの公共交通は維持していくべき」も7割だったようです。日常的に利用が乏しい路線を残せるのか。各地の自治体は危機感を募らせているようです。また、観光を軸に生き残るという考え方もあり、複数の駅間を20時間続けて行ったり来たりし続ける特別列車や、高級フレンチなどが食べられるリゾート列車は2万円近い料金でも毎回、即完売するという盛況ぶりのようなので、そのような路線は顧客から求められる路線になるのかもしれません。

現在、整備や維持に多額の費用を要する鉄路ではなく、BRT（バス高速輸送システム）で交通手段の維持を優先する地域も増えているようです。東日本大震災の津波で一部の線路が流失した大船渡線と気仙沼線の一部はBRTに置き換わり、2017年の豪雨で被災した日田彦山線でも2023年の運行開始に向け、BRTの専用道建設が進んでいるようです。

個人的な見解として、このような路線の廃線圧力が高まっている事は不動産との兼ね合いも必ずあり、不動産の資産価値で評価出来ないようなものも増えている事を認識すべきです。現在はコロナ禍でテレワークが普及し、出勤する日数も減っている企業が多いと思います。それに乗じて地方移住をされる方も居るようですが、このような廃線圧力と見捨てざる負えない街が今後増える事を考えていただきたいと思います。

ぜひ、これから不動産購入をされる方は「資産価値を意識した不動産」をご検討いただきたいと思います。

今後の参考にお役立て下さい。

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照明は部屋のインテリアとしてだけでなく、空間の心地良さや機能性を大きく左右します。
私たちの快適なくらしを実現するための照明テクニックをいくつかご紹介します。

■リビングでは複数の照明を組み合わせてみる

リビングはすまいの中で最も過ごす時間が長く、用途もさまざま。何か作業をするには十分な明るさにでき、ゆっくりとくつろぐ際は照明を暗くするなど、フレキシブルな対応ができるようにしたいものです。

そんなときは、大きな照明をひとつ設置するのではなく、ダウンライトやフロアランプと組み合わせた照明を利用するのがおすすめです。

ダウンライトとは

ダウンライトとは天井に埋め込んで使用する照明器具です。
小型で筒状のものがおおく、主に局部照明として利用されます。
ダウンライトの最大の特徴のひとつは天井がフラットになることです。
ダウンライトはシーリングライトやペンダントライトとは違い天井から飛び出さないため、お部屋がすっきりとした見た目になります。

フロアランプの選び方

シェード型

「シェード」とは「笠」のことで、細長い支柱の上についた電球が笠のようなカバーで覆われているフロアランプがこのタイプです。

シェード部分には布やガラス、アクリル板などいろいろな素材が使われますが、光を通す透過性の高い素材が多く、シェード全体が淡い光を放つような灯りが一般的です。
笠の色や素材と電球の色の組み合わせで光の雰囲気を変えることができます。

グローブ型

グローブ型は、電球を透過性の素材で覆ったフロアランプです。
電球が直接見えないように乳白色のアクリルやガラスで覆っているものがほとんどですが、敢えて電球が見えるような素材が使われたものもあります。
形も色もさまざまで、ボール型や円筒型、さらには星形や動物の形をしたものなど、主に明るさよりもデザイン性が求められる事が多いのが特徴です。

スポットライト型

スポットライト型は、シェード型のフロアランプと同様に細い支柱の上に笠に覆われた電球がついていますが、シェード型と違って電球部分または支柱の角度がフレキシブルに変えられるのが特徴です。
ほとんどのランプの笠が光を通さない素材で作られており、光が一方向に集中するので、狭い範囲を直接照らすのに向いています。

人は、明るすぎる光よりも、少し暗めの照明の方が落ち着くもの。リビングでは照度を調整できるようにしておくと、より安らげる空間にできるでしょう。

■調理をするキッチンには、食材がよく見える明るさが必要

料理を作るキッチンには、調理する食材の状態が正確に判断できるよう、明るい光が必要です。
昼白色の蛍光灯を使ったり、複数の照明を同時につけたりして、明るく保つ工夫をしましょう。

例えば、オープンカウンターがありキッチンとリビングが一体となった空間の場合、ライティングレールを取り付けてペンダントライトを下げると、おしゃれなカフェバーのような雰囲気になります。
キッチンで調理するときは、天井の照明とペンダントライトの両方をつけて、リビングにいるときはペンダントライトのみをつけるなど、使い方のバリエーションも広がります。

■ベッドルームには落ちつきのある照明

寝室は眠るまでの時間をゆったりと過ごす場所なので、心が落ち着く雰囲気にすることが重要です。
照明の色は落ち着いた雰囲気を演出できる暖色系がおすすめです。
寝室が書斎としての役割を兼ねる場合は、デスク周りや枕元などに昼白色の蛍光灯を用意しておくと便利です。

照明の種類によっては、お部屋を明るくするだけでなく、印象を変えることも可能です。
キャンドルや間接照明などを上手に取り入れてイメージチェンジすれば、同じ部屋でもさまざまなテイストで楽しめます。

雰囲気を変えたい時は間接照明を

さまざまな種類の間接照明を取り入れて部屋の雰囲気を変えるというのも、演出テクニックのひとつ。シェードに柄がついているものや布・和紙を使用しているもの、インテリアとしてもおしゃれな形の間接照明もあるので、豊富な種類の中からお気に入りを見つけるのもいいと思います。

いろいろな照明テクニックを使って、快適な空間づくり証明にこだわってみてはいかがでしょうか。

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2022年10月のフラット35金利は、20年以下が1.12%で前月から0.07%引き下げ、21年以上が1.28%と前月から0.04%引き下げとなりました。

大手都市銀行の動向については、固定期間10年の最優遇金利について、3行が引き上げ、2行が引き下げとなりました。

引き上げ幅は、三井住友信託銀行が0.20％、りそな銀行が0.15％、みずほ銀行が0.10％。三菱UFJ銀と三井住友銀行はそれぞれ0.06%引き下げとなりました。

今年に入り住宅ローン金利の上昇傾向が見られましたが、ここ数か月は小幅な増減となっています。

【フラット35 10月実行金利】

借入期間15年～20年 1.12％（前月-0.07%）
借入期間21年～35年 1.28％（前月-0.04%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

フラット35の制度変更が行われます

制度変更の詳細はこちら

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東京には、木造住宅が密集して建つ地域（「木蜜地域」といいます）が山手線外周部や下町などに広く分布しています。
この地域は、道路や公園などが十分に整備されていないことに加えて、老朽化木造建築物が多いことから、火災の危険度が高く、「首都直下地震による東京の被害想定」において地震による火災などの多大な被害が想定されていますので、注意が必要です。

マンションは木造一戸建と比べて、燃えにくい鉄筋コンクリート造のため住戸内への延焼が、ただちにあるというわけではないかもしれませんが、老朽木造住宅と建物の間隔が狭く建てられているマンションの場合、バルコニーに置いてあるものなどに燃え移ったりする可能性もあると思われます。
また、マンションが面している道路が４メートル以下の狭い幅員の場合は、木造家屋の道路への倒壊などにより道がふさがれて避難が出来なくなったり、消防・救急活動などに支障をきたす可能性もありますので、充分に物件周辺を確認しておきましょう。

火災が発生したら、自分のマンションが燃えないことだけでなく、逃げやすいか逃げにくいかも大切です。購入前にマンションから避難場所までの道順を念のために確認しておくことをお勧めします。

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スマートフォンなどを外出先でも充電できるモバイルバッテリー。これらの製品に使用されている「リチウムイオン電池」が原因の火災が増えています。急速に普及しているモバイルバッテリーは、安価で手軽なものや大容量で高出力のものなどがあります。火災事故となるような製品の状態や兆候などを知り、発火による火災事故を未然に防ぎましょう。

モバイルバッテリーが出火原因に

スマートフォンやタブレット端末、ノートパソコンなどは繰り返し充電して使用することが多い製品です。これらの製品を外出先などで使用するために、充電用のモバイルバッテリーを使用されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。モバイルバッテリーの多くは「リチウムイオン電池」を内蔵しています。ニッケルカドミウム電池やニッケル水素電池などと比べて、リチウムイオン電池は、大容量、高出力、軽量という特徴があります。このリチウムイオン電池の中には燃えやすい液体が入っていることもあり、発火リスクが特に高いと言われています。

東京消防庁管内で、2020年中にリチウムイオン電池関連から出火した火災は105件ありました。年々増加しており、過去5年間でもっとも多くなっています。出火原因を製品用途別でみると、モバイルバッテリーが20件、スマートフォンなどの携帯電話機も20件ありました。

発生した火災105件のうち、49件は製品の誤った使用方法によるものです。「充電方法を誤った」「非純正品のバッテリーを使用していた」「分解しようとして外部から衝撃を与えた」「誤って穴をあけた」などの原因がありました。リチウムイオン電池関連の製品から出火する火災は、このように誤った使用方法などが原因で出火するおそれがあるため注意が必要です。

モバイルバッテリーをはじめ、充電式のバッテリーを内蔵した製品は、何度も繰り返し充電するため、どうしても取り扱いが雑になりがちです。正しい使用方法で丁寧に扱うようにしましょう。

事故前の兆候とは？　モバイルバッテリーの状態に注意

東京消防庁によると、これまでのモバイルバッテリーによる火災事例から、主な出火の原因がまとめられています。

＜出火前にみられた特徴的な兆候＞
●内部から膨張や変形していた
●充電しても満充電にならない
●動作不良を起こしていた
●充電中の異音や悪臭がしていた

＜出火前にしていた行動＞
●水没しても使用
●高温の場所に長時間放置
●接触不良のまま使用
●強い衝撃を与えた

モバイルバッテリーなど、リチウムイオン電池関連製品による火災を防ぐために、以下のようなポイントに注意しましょう。

• 購入する際は、電気製品が安全性を満たしていることを示す「PSEマーク」が付いている製品にしましょう。また、モバイル機器の安全性向上に取り組む団体（MCPC）が取り組む評価試験に合格した製品には「MCPCマーク」が表示され、安全な製品を見極める目安となります。
  ●機器を購入した時に付属されている充電器や、メーカー指定の物を使用しましょう。
  ●接続部が合致するからといって、充電電圧を確認せずに使用するのはやめましょう。
  ●膨張、異音、異臭などの異常が生じたものを使用するのはやめましょう。
  ●充電が最後までできない、使用時間が短くなった、充電中に熱くなるなどの異常があった際には使用をやめて、メーカーや販売店に相談しましょう。

外出先などで充電に使うモバイルバッテリー。誤った使い方などをすると、発火して火災の原因となるおそれがあります。便利である反面、使い方を誤るととても危険なものにもなり得るため、使用する際には正しく取り扱うことが大切です。しかし、どれだけ注意して使用していても、思わぬことが出火の原因となってしまうかもしれません。万が一の「備え」もこの機会に見直してみてはいかがでしょうか。

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売主が海外に居住している場合に必要な書類などを前回ご紹介しましたが、その必要な書類を集めたとしても、外国語で表示された文書の内容についても確認が必要です。

住所地を証明する宣誓供述書

海外には、日本の住民票のように公的機関で住所を登録する制度がありません。

そのため、公証役場で、自分の居住地や過去の住所などを宣誓し、公証人に証明書を作成してもらうことになります。

日本における登記の際には、この海外で作成された宣誓供述書を添付書類として法務局へ提出しますが、この時に併せて日本語の訳文をつけるのですが、その表記に注意が必要です。

例えば氏名についても、「Michel」という表記が日本語表記の際に「ミケル」「ミッシェル」「ミッチェル」「マイケル」「ミヘル」とケースによって異なってしまいます。

登記上の書類として正しく使用できるかについて、事前に確認するなどの作業が必要です。

住所変更の日付

海外で取得する宣誓供述書の場合、住所変更の具体的な日付が記載されていないことも多々あります。

引越しから時間が経ってしまっている場合、具体的な日付を公証人に証明することが難しくなるため、場合によっては「●年に引っ越した」という記載に留まってしまうことになります。

こうした日本で準備する書類と形式が異なる部分についても、事前の確認が必要になるポイントです。

本人確認書類

また、手付金や売買代金を支払う場合でも、売主の本人確認にも慎重な確認が必要です。

海外の場合には、運転免許証やパスポート以外に、保険証や年金手帳のような公的な身分証明書が多くはありません。

マイナンバーカードのような市民IDカードを発行している地域であればそれを提示してもらうことも方法のひとつです。

最近では、売主が外国人である場合や、海外居住している日本人というケースが多くなってきています。

余計なトラブルに巻き込まれないよう、経験と知識のあるエージェントと一緒に住まい探しを進めましょう。

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■マンションの管理に自治体がお墨付きを与える「マンション管理計画認定制度」に動きがありました！

マンションの管理に自治体がお墨付きを与える「マンション管理計画認定制度」が2022年4月にスタートして、ようやく第1号認定が出たようです。新制度で自治体はマンション管理に関与できるようになりましたが、自治体の体制整備は遅れていて、管理状況の支援にどこまで踏み込めるかという課題も残っております。同制度は改正マンション管理適正化法に基づき、マンション管理適正化推進計画を策定した市区（町村は都道府県が策定）が、一定の基準を満たすマンションの管理計画を認定され、必要に応じて助言、指導、勧告をすることができるといった制度です。しかし、認定に必要な推進計画を策定済みの自治体はまだ大阪市、名古屋市、福岡市など40余りにとどまり、東京23区では板橋区だけとなっております。策定済みでも京都市は9月、横浜市は11月ごろから認定の受け付けを始めると発表されている自治体もあります。改正マンション管理適正化法の概要をご覧になりたい方はこちらをご参照下さい。

https://2021mansionkan-web.com/　（マンション管理・再生ポータルサイト）

■やっと「高島平ハイツ（築50年近いマンション）」に第1号認定が出ました！

全国で認定第1号となったのが東京都板橋区の高島平ハイツ（1974年完成、95戸）。築50年近いマンションながら、定期的に修繕工事をして手入れが行き届き、古さを感じさせない雰囲気のあるマンションです。最近、3LDKの住戸が新築時の価格の2倍近い3740万円で売れたようで、今でも売買が積極的に行われているマンションです。

もし、高島平ハイツの『偏差値・ランキング・過去の販売履歴等』をご覧になりたい方は、下記のマンションデータデータベースをご確認下さい。

https://self-in.com/rchukai2/mdb_redirect/181196

高島平ハイツの管理組合は役員が1年交代の輪番制で、長らく管理会社がつかない「自主管理」で運営してきたそうです。しかし居住者名簿や総会・理事会の議事録がきちんと整備、保管されているようで、このような点が認定申請をスムーズにさせた要因のようです。

認定を受けるには国の定めた17項目の認定基準をすべて満たす必要があり、中でも長期修繕計画は「30年以上で大規模修繕工事が2回以上含まれる」としていて、修繕積立金が不足している管理組合にとってはハードルが高いようです。住宅購入をする際には、この点を確認する事も重要となります。

さらに自治体が独自に評価基準を追加することができる。板橋区は自主防災組織の結成、要援護者名簿や危機管理マニュアルの整備、自治会設置などのコミュニティーの形成などを規定し、認定ステッカーやプレートも用意されたようです。このような制度が広がれば、資産価値が落ちにくいマンションにも変貌していく可能性を秘めています。

■分譲マンションは、建物の老朽化と住民の高齢化の「2つの老い」が進んでいる！

全国で約670万戸にのぼる分譲マンションは、建物の老朽化と住民の高齢化の「2つの老い」が進んでいると言われます。大都市圏の自治体では、マンションの届け出制度を設けて実態を把握し、専門家の派遣や相談会などの支援をしていますが、まだまだ道のりは長いと思われます。しかし、今回のような「マンション管理計画認定制度」が住宅購入予定者の一つの判断要素となる事により、新たな資産価値低減に役立つ事を期待しております。

今後の参考にお役立て下さい。

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「いい家を買いたい」誰しもそう願うと思います。
しかしいい家だけでは定義があいまいで、結局答えが出せないまま住宅購入の手続きが進んでいきます。
仮に注文住宅でご自身の希望を100％詰め込んだ家を新築したとします。この家はいい家なのでしょうか？
有名な（少なくともそう信じた）建築家に新築を任せた結果、とんでもない欠陥住宅だったというのは実際にある話です。
今回はいい家なるものは存在しないということを前提に、良い住宅購入とは何かについてご説明します。

木造？RC？どの工法が良いかの議論

家の性質を指し示すものとして工法は無視できません。
大きく分類すると、木造在来工法、木造2×4工法、RC造、SRC造、軽量鉄骨造、鉄骨造などが挙げられます。
それでは一番良い工法はどれでしょうか？
日本に一番多いのが木造だから木造が良いのでしょうか？
マンションはRC造が中心だからRC造が良いのでしょうか？
こういうことを書くとそれぞれを専門にしている方から、木造の良い点、RC造が良い点など様々出てきます。

語弊を恐れずに結論を述べると、一番良い工法なんてものは存在しません。
それぞれに工法の持つメリットがあり、また、どの工法にもデメリットが存在するからです。

余談になりますが、どれが一番良いか？という判断基準は、事業者による情報誘導に嵌る恐れがあるので、気を付けた方が良いです。

ただ、玉虫色の回答だと面白くないので、私の意見を記載します。

まずマンションですが、工法を指定して建築することは現実的でないので、マンションを検討される場合はあまり工法を気にしなくても大丈夫だと思います。
制振・免振構造や基礎の構造など、気にすれば気になることはありますが、どれだけ地盤を気にして建築されていても液状化は起きてみないとわからないですし、制振構造のマンションを買いたい！と言ってもそれを狙って買うことは現実的ではないからです。

次に一戸建てですが、これは全国のビルダーさんからいろいろ文句が来そうですが、私は木造在来工法が無難だと思います。
理由は存在数が最も多く、取り扱うことができる工務店・リフォーム会社が多いため、結果的に費用が安くなるためです。※木造在来工法が扱えない事業者は工務店・リフォーム会社と名乗らない方が良いくらい一般的な工法です。

一戸建てのRC造や鉄骨造の住宅を購入した場合、キッチンやお風呂など住宅設備の交換程度なら問題ないのですが、住宅性能にかかる部分に支障が出た場合、その改修工事を取り扱える事業者はかなり少なく、結果的に高額になります。
地震、土砂災害、水害、火災など住宅に関係する災害を想定すると、私の家は絶対大丈夫と言い切れる家は存在しません。
いざという時に、全壊を免れ軽微な損傷で済んだはずなのに、改修費用が思ったよりも高額になることが想定されます。
また、実際に被災しなくても、建築基準法は大きな災害の教訓を踏まえて年々改正されるので、新しい基準に適合させようとした時に、多額の費用がかかってしまいます。

建物の維持管理や性能調査の方法も木造住宅とは異なるので、その工法に詳しい方でないと適切な維持・保全を判断することが難しく、結果的に新築時に携わった住宅メーカーにずっと囲われてしまうことも想定されます。

機能性に優れた家がいい家なのか？

住宅に機能性を求めるのも少し危険です。
住宅メーカーのホームページや新築のパンフレットなどを見るとよくわかるのですが、建物構造のメリットと、単なる住宅設備のPRが混ざって紹介されることが多いからです。
また、住んでみて快適だ、使ってみて便利だというのは、家の場合は間取りや広さの影響が大きく、結局のところ、広ければ広いほど良い、使い勝手はリフォームで何とかする、という身も蓋もない意見となってしまうのです。

東京都が設置に前向きな太陽光発電も、設置コストがまだまだ高く、機器の耐用年数などネガティブな意見も多いのでまだまだ発展途上と言えるでしょう。
中古で購入した戸建てにたまたま設置されていたらラッキー（？）ですが、無くてはならないと言えるほどのものではないです。
その他、断熱性能や家の気密性を訴える事業者もいますが、住んでいる地域に寄って優先度が異なり、光熱費が安くなることを売りにしている事業者が多いですが、言い換えると光熱費が安くならなくても良ければ住むことはできるということになります。

住宅の機能性が気になる方は、新耐震（1981年6月）移行の建物の特徴を振るものから順に追っていくと理解できると思います。
昭和から平成にかけて住宅分野においても技術が確実に進歩していますが、これがないと困る、不便だと言えるようなイノベーションはそれほど多いわけではありません。

住宅の機能性は事業者が積極的にPRするポイントなので、気になっている方は他の事業者の提案を聞くとか、住宅業界でない人の意見を聞いてみるとか、多角的に情報を拾った方が良いと思います。
特に「少し予算をかければ〇〇できる」という甘い言葉には乗せられないようにしましょう。

住んでる地域が良い

住宅購入は建物と土地の購入です。
当然ながらどの街を選ぶかというのはいい家かどうかの判断に影響します。
仮に大富豪が建てるような豪邸だったとしても、周りに人がほとんど住んでいないような過疎地では不便で仕方ありません。
また、どれだけお得な物件だったとしても、土砂災害危険区域内や津波警戒区域の物件は、一度災害に見舞われると途端にいい家ではなくなります。

ソフト面で言うと、UR賃貸のCMのようにいろんな世代が共生している街は良い街と言えますし、都市部の住宅街のように、近所付き合いがほとんどない生活は良い状態とは言えません。
ただ、田舎は過干渉という意見もあるのでソフト面での判断は人によるものが大きく、〇〇だから良い街だ、良い家だ、という理由にするのは難しいと思います。

住宅は結局のところ「ハコ」でしかない

これまで記載してきたように〇〇だからいい家だ、という理由はありません。
結局のところ、どんなに優れた住宅でも、その空間をどのように活かすのかは住んでいる人によるので、愛着を持って家を育てていくことができるのがいい家に欠かせない要素とも言えるでしょう。

そういった観点で見ると、住宅というのはただのハコでしかないので、特定の使い方しか適さない尖った設計の家よりも、汎用性に優れた家の方がいい家に育つ可能性が高いです。
後からどうしようもない要素として「広さ」がありますので、普通の間取りの家の中から、なるべく広いものを選択するのが失敗が少なくなりそうです。

住宅業界で「住宅は3回建てないと理想の家にならない」と言われることがあります。
何が自分にとって、あるいは家族にとって最適なのかは、住んでみないとわからないことも多いのです。
これから家を買う方にとっては、「失敗したらどうしよう」「悪い家だったらどうしよう」と心配されるかもしれません。

冒頭にいい家というのは存在しないと申し上げましたが、一つだけあります。
それは「資産価値が下がりにくい家」は「いい家」だということです。
その家は機能性や居住快適性などで家族を幸せにするのではなく、将来の資金面で家族を守ってくれる存在となります。

自分や家族には合わない家でも、誰かにとっていい家である可能性はあります。
住んでみて良くない家だとわかったら、売却して、もう一度買うことができれば、そんなに恐れなくても大丈夫です。

新築ではなく中古住宅を選択する、家に機能性を過剰に期待しない、人が集まる街を選ぶ、など資産価値が下がりにくい家を買うにはいくつか条件があります。
大切なのは住宅そのものではなく、家の買い方です。
買い方さえ間違わなければ失敗はリカバーできます。
当社は資産価値が下がりにくい住宅購入をお手伝いする不動産エージェントです。
気になる方はお気軽にご相談ください。

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マイホームを新築・購入する際には、迷われることが数多くあると思います。
物件選びはもちろんのこと、住宅ローン事また、建築コストは増加するものの、さまざまな優遇が受けられる認定長期優良住宅等にするべきかなどたくさんと事を決めなくてはいけません。

今回は、認定長期優良住宅等の取得時に適用できる「住宅ローン控除（正式名称：認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例）」と「特別控除（正式名称：認定住宅新築等特別税額控除）」を調べてみました。

令和4年度の住宅ローン控除改正について

令和4年度（2022年）税制改正により、住宅ローン控除について、年末のローン残高に対する控除率が1%から0.7%に引き下げられることとなりました。

住宅ローンを利用しなくても適用できる特別控除とは

特別控除（正式名称：認定住宅新築等特別税額控除）とは、個人がマイホームとして認定長期優良住宅等の新築購入をした場合に、その年分の所得税から認定住宅の面積に応じた以下の控除額を控除することができる制度で、住宅ローンを利用しない場合でも適用が可能です。

住宅ローンを利用する場合にも適用が可能ですが、住宅ローン控除と特別控除のいずれか一方を選択することになるので併用はできません。

詳しくは下記を参照してください。

●認定住宅新築等特別税額控除　国税庁
●住宅ローン控除　国土交通省

優遇が受けられるかを確認することが大切ですので自己判断はせず最寄りの市町村の窓口、または税務署にお尋ねください。

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■成約平米単価の前年同月比（2022年8月）

成約平米単価はすべて地域が前年比で上昇続く

公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2022 年8月度の不動産流通市場動向が発表されました。以下、首都圏エリアの中古マンション地域別成約平米単価の部分を抜粋しました。詳細は下記リンクをご覧ください。

○東京都

8 月の東京都区部は 100.63 万円/㎡で前年比プラス 12.6％の 2 ケタ上昇となり、20 年 5 月から 28 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は 52.55 万円/㎡で前年比プラス 13.5％の 2 ケタ上昇となり、21 年 3月から 18 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○神奈川県

8 月の横浜・川崎市は 57.36 万円/㎡と前年比で 9.4％上昇し、20 年 6 月から 27 ヶ月連続で前年同月を上回った。神奈川県他は 36.26 万円/㎡と前年比で 5.8％上昇し、20 年 12 月から 21 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県

8 月の埼玉県は 39.91 万円/㎡で前年比プラス 10.3％の 2 ケタ上昇となり、20 年 6 月から 27 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は 37.46 万円/㎡で前年比プラス 12.7％の 2 ケタ上昇となり、20 年 8 月から 25 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告　Ｍａｒｋｅｔ　Ｗａｔｃｈ　サマリーレポート　2022年8月度』

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！

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