スタッフブログ：月別: 2022年11月

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2022 年10月度の不動産流通市場動向が発表されました。

■首都圏地域別中古マンション成約件数

成約件数はすべての地域が前年比で減少続く

○東京都
10 月の東京都区部は 1,366 件と前年比で 3.1％減少し、3 ヶ月連続で前年同月を下回った。多摩は 286件で前年比マイナス 19.4％の 2 ケタ減となり、3 ヶ月連続で前年同月を下回った。

○神奈川県
10 月の横浜･川崎市は 510 件で前年比マイナス 11.5％の 2 ケタ減となり、10 ヶ月連続で前年同月を下回った。神奈川県他は 199 件で前年比マイナス 21.3％の大幅減となり、3 ヶ月連続で前年同月を下回った。

○埼玉県・千葉県
10 月の埼玉県は 332 件で前年比マイナス 19.8％の 2 ケタ減となり、10 ヶ月連続で前年同月を下回った。千葉県は 379 件で前年比マイナス 12.3％の 2 ケタ減となり、3 ヶ月連続で前年同月を下回った。

■首都圏地域別中古マンション成約㎡単価

成約㎡単価はすべての地域が前年比で上昇続く

○東京都
10 月の東京都区部は 103.11 万円/㎡で前年比プラス 14.0％の 2 ケタ上昇となり、20 年 5 月から 30 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は 52.35 万円/㎡で前年比プラス 13.8％の 2 ケタ上昇となり、21 年3 月から 20 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○神奈川県
10 月の横浜・川崎市は 56.64 万円/㎡と前年比で 6.9％上昇し、20 年 6 月から 29 ヶ月連続で前年同月を上回った。神奈川県他は 38.00 万円/㎡と前年比で 9.5％上昇し、20 年 12 月から 23 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県
10 月の埼玉県は 39.99 万円/㎡と前年比で 7.2％上昇し、20 年 6 月から 29 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は 36.03 万円/㎡と前年比で 4.6％上昇し、20 年 8 月から 27 ヶ月連続で前年同月を上回った。

■首都圏地域別中古戸建住宅成約件数

成約件数は千葉県と神奈川県他以外の各地域が前年比で減少続く

○東京都
10 月の東京都区部は 205 件で前年比マイナス 10.1％の 2 ケタ減、多摩は 168 件と前年比で 9.2％減少し、双方とも 10 ヶ月連続で前年同月を下回った。

○神奈川県
10 月の横浜・川崎市は 157 件で前年比マイナス 11.3％の 2 ケタ減となり、3 ヶ月連続で前年同月を下回った。神奈川県他は 162 件で前年比プラス 16.5％の 2 ケタ増となり、6 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県
10 月の埼玉県は 259 件と前年比で 7.5％減少し、10 ヶ月連続で前年同月を下回った。千葉県は 261 件で前年比プラス 13.0％の 2 ケタ増となり、3 ヶ月ぶりに前年同月を上回った。

■首都圏地域別中古戸建住宅成約価格

成約価格は横浜・川崎市以外の各地域が前年比で上昇続く

○東京都
10 月の東京都区部は 6,129 万円と前年比で 3.4％上昇し、10 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は3,986 万円で前年比プラス 13.5％の 2 ケタ上昇となり、9 月に続いて前年同月を上回った。

○神奈川県
10 月の横浜・川崎市は 4,311 万円で前年比マイナス 0.8％と、ほぼ横ばいながら 7 ヶ月ぶりに前年同月を下回った。神奈川県他は 3,557 万円で前年比プラス 11.1％の 2 ケタ上昇となり、21 年 7 月から 16ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県
10 月の埼玉県は 2,611 万円と前年比で 9.0％上昇し、6 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は 2,541万円と前年比で 7.8％上昇し、21 年 3 月から 20 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構

『月例報告　Ｍａｒｋｅｔ　Ｗａｔｃｈ　サマリーレポート　2022年10月度』
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202210_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

中古物件の売却の際にリフォームを行っている物件を一般にリノベーション物件とかリノベ物件などと呼びます。
中古住宅の問題点は築年に応じた劣化や元の売主の生活感が残っている点だと言われます。
リノベーション物件はそういった中古住宅ならではの問題点が一新された物件で、リフォームのイメージが湧かない方や現物を見て判断したい方などにお勧めの物件と言えます。
今回は中古住宅購入検討時にリノベーション物件を内見することがお勧めな理由をご説明いたします。

□物件の購入には内見の経験値が必要

不動産購入を思い立ち、インターネットで物件探しをしているうちに、気になった物件を見つけました。早速業者に連絡を取って内見に行きます。
立地もまずます、広さも十分。価格も問題なさそうです。
この方は果たしてこの物件を購入できるのでしょうか。
初めての内見で購入の決断ができないケースが多いです。
比較対象となる情報が不足していて、「この物件が最適である」と決断できないためです。
初めて見る物件がどんなに状態の良い物件だったとしても、この物件で決めて良いのか？というプレッシャーは相当なものです。
物件によって状態がまちまちな中古物件ではなおさらです。
物件購入の決断をするにはある程度内見を行った「経験値」が必要なのです。

□希望条件に当てはまる物件だけを内見すれば良いわけではありません

例えばご夫婦とお子様二人のご家族だと仮定します。
このご家族の場合、将来の子供部屋を想定して最低でも3LDK、できれば4LDKの間取りが欲しいところです。
物件探しを行ってしばらくすると、たまたま条件に当てはまる売り出し情報を見つけました。
早速内見の手配をして、物件の状態が良ければ購入…。実際にはこのようなスムーズな判断はなかなかできません。
ご自身で設定した条件に対する考察が不十分で、「この物件が最適である」と決断するだけの情報が不足しているのです。

比較対象の情報を得るために、必要としているよりも部屋数の少ない物件や、少し狭い物件を見ておくのは、最終的に購入判断を行う際に役に立つのでお勧めです。
同様にマンション高層階を狙っている方は低層～中層も見てみる、築浅を狙っている人は古い物件を見てみるといったように、ご自身で設定した条件から外れる物件を見てみる、という経験が役に立ちます。

□初期段階でリノベーション物件を内見しましょう

当社では物件探しの初期段階でリノベーション物件を内見することをお勧めしています。
理由は中古物件でもリフォームで綺麗な状態になることを実感するためです。
また、最低限実施しておいた方が良いリフォームの内容も把握することができます。
部屋の綺麗さや雰囲気など論理的思考ではなく感性を重視される方は、中古物件はリフォームで生まれ変わることを実感しないと、中古物件を購入する決断が難しいようです。
結果的に程度の良い築浅物件ばかり求めることとなり、お得に購入できるという中古住宅購入のメリットを毀損してしまいます。
見た目や雰囲気を重視する方は物件購入とリフォームをセットで検討するのが現実的な物件購入と言えるでしょう。
もちろんリノベーション物件を気に入ったらそのまま購入を決断しても大丈夫です。

□マンションも戸建ても両方見る

マンションを購入された方が戸建てに住み替えるという事例が多くあります。逆のパターンで当初戸建てを購入された方がマンションに住み替えるというのはまだまだ少ないケースです。
これはマンションの方が戸建てよりも流動性が高く売却しやすいことが大きいのですが、もう1点マンションを購入される方は資産価値重視の住宅購入をされる傾向にあり、価格の折り合いをつけるために広さを犠牲にしがちということも大きな理由と言えます。
購入当初は資産価値重視で、広さはある程度我慢できると判断したものの、家族が増えるとやはり手狭になって広さを求める、といった状況です。

マンションを希望される方はマンションだけしか検討しない方が多いです。また、戸建てを希望される方は戸建てしか見ない方が多いです。
しかし物件探しが長引くとマンション検討者でも戸建てに関心を寄せたり、またその逆もよく起こります。
今、ご自身が考えている物件の条件は状況によって変わるものなので、特に物件探しの初期段階では絶対にマンション、というような決めつけはやめて、広い視野でいろんな物件に触れることがお勧めです。

マンションにも戸建てにもそれぞれメリット・デメリットがあります。
せっかくの住宅購入ですから、1回くらいは条件とまったく違う物件を見てみるのも良いのではないでしょうか。

今回はリノベーション物件を見に行きましょう、というご説明でした。
リノベーション物件は事業者による買取再販物件であるケースが多く、売主居住中の仲介物件に比べると容易に内見をセッティングすることができます。
ご希望であればお近くのリノベーション物件を探して内見の手配を行いますので、お気軽にお申し付けください。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

前回、前々回と「不動産購入前に気に掛けたい3つのこと ＜Part（１）＞」「不動産購入前に気に掛けたい3つのこと＜Part（２）＞」とお話しをさせていただきました。「不動産購入前に気に掛けたい3つのこと ＜Part（１）＞」では『周辺環境』、『資金計画』、『災害リスク』について、「不動産購入前に気に掛けたい3つのこと ＜Part（２）＞」では『駅間距離』、『周辺状況（データ）』、『日照条件』を解説をさせていただきました。今回は新たに3つの不動産購入前に気に掛けていただきたい事について解説させていただきます。コロナ禍で、不動産と向き合う方が増え、自宅での時間の過ごし方にも大きな変化がありました。その内容を踏まえて、続きとして＜Part（３）＞を解説させていただきたいと思います。

■不動産購入前に気に掛けたい『間取り』

こだわる人が多い一方で、意外に誤算も目立つのが部屋などをどのように配置するかという間取りの問題が挙げられます。内見時には同じような㎡数の住宅なのに、やたらと広く感じ、購入後に収納スペースの少なさを嘆くようなシーンも時々見受けられます。選び方を間違えてしまうとストレスを感じながらの生活となる為、注意が必要です。また住んだ後に、子どもの成長・独立などによる家族構成の変化によっても最適な間取りは変わってくる為、将来を見据えた不動産選択は非常に重要です。

特に多層階型の住宅を検討する場合、日常生活を送るうえで、家の中をどのように動くのか、線でつないで考える「生活動線」の視点も大切です。知人は朝から夜まで、同じ動線をなるべく通らないようにして生活しているような方も居ます。例えば、戸建て住宅を（3階建て）を検討されているような方は『洗濯物動線』を確認しておくといいようです。洗濯は1階で行って、物干しするのは3階まで上がって行うといった形は最悪だといえます。また、２階リビングで水回りを設置する場合には階段スペースが狭いと冷蔵庫等の大物家電の配送はクレーンを使ったりと通常より配送コストが掛かってしまう事も把握する必要があります。

■不動産購入前に気に掛けたい『省エネ性能』

2025年度にはすべての新築住宅で省エネ基準への適合が義務付けられることになりました。その為、2025年以降に建築をする際には、それ相応の住宅にしなければ建築が出来ない為、建築コストも上がる事が懸念されています。勿論、メリットもあり、断熱性が高い家なら夏に涼しく、冬に暖かい快適な暮らしを期待でき、環境への配慮にもなりますが、国際的なエネルギー価格の先行きが不透明ななか、光熱費の節約で家計に恩恵があります。

勿論、義務付け前に建築・購入する場合も、安易に低い省エネ性で妥協しない方が長い目で見ると得するのかもしれません。例えば将来売却する可能性がある場合は数年後には一定の基準に適合した家が標準になる為、これより劣る古い性能の家は将来的には資産評価の点でマイナスになってしまう事も考えられます。これから不動産購入をされる方は、『省エネ性能』の確認もお忘れなく。

■不動産購入前に気に掛けたい『耐震性能』

自分の家がどれだけの地震に耐えられるか、大規模地震の懸念が高まるなか、その重要性は一段と高まっています。まず、建物の耐震性については、建築基準法という大きな地震後に改正がされる事が多い法律の確認は重要です。また、家の耐震性を考えるうえで参考になるのは国が定めている「耐震等級」というものもあり、最も低い「等級1」は法律が求める最低基準で、最高の「等級3」は「1」に比べて1.5倍の揺れの地震に耐えられるとされています。

最近は強い余震が連続するケースもみられるだけに等級が高いほど、複数回の地震に耐える確率が上がります。新築戸建てでは最高等級をとる住宅が増えていますが、すべてではなく、自分と家族の命と財産を守る基礎的な項目として、しっかり確認しておく必要があります。

コロナ禍に続きロシアのウクライナ侵攻に伴う国際的な生産・物流の混乱は住宅の資材や部品などにも及んでいます。とりわけ影響が大きいのは、戸建ての注文住宅と言われており、工事に取りかかった後に木材などが値上がりしたり、トイレなど部品の納入が遅れたために、引き渡しが遅れたりすることが懸念されています。なるべく購入後の後悔を減らす為、様々な情報収集は欠かせません。

今後の参考にお役立て下さい。

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太陽光発電の太陽光パネルは、一般的に屋根や野立てもしくはカーポートへ設置されます。
これから太陽光発電を始めるにあたって、自宅や自社の敷地内へ可能な限り太陽光パネルを設置したい方もいるのではないでしょうか。
太陽光パネルの垂直設置はこれまでの概念を覆す設置方法で、太陽光パネルの設置枚数を増やしたい方にメリットの多い方式です。

太陽光パネルを建物の壁面へ設置

太陽光パネルの垂直設置とは、建物の壁面に設置される方式のことで、壁面設置と呼ばれている場合があります。
設置角度は、地面に対して90度です。

通常の屋根にのっている太陽光パネルの設置角度は、地面に対して平行もしくは30度～45度程度です。
また、地面もしくは屋根に架台を設置し、架台の上に太陽光パネルを固定します。

しかし、垂直設置の場合は既存の設置方法と大きく異なり、外壁に太陽光パネルと壁の固定に必要なレール材などが用いられています。

ビルだけでなく住宅の壁面にも設置可能

垂直設置および壁面設置は、ビルやマンション、アパートだけでなく一戸建て住宅でも検討できます。

住宅用太陽光発電を検討している方の中で屋根への設置が難しい時は、垂直設置を検討してみてはいかがでしょうか。

太陽光パネルの垂直設置で得られるメリット

太陽光パネルの垂直設置は、発電量を増やしたい方や積雪の多い地域で太陽光発電を効率よく発電したい方などに利用しやすい方式の1つです。

住宅用太陽光発電を始めるには、屋根やカーポートなどに設置可能か調べておく必要があります。
また、屋根の形状や太陽と住宅の向きや角度など、さまざまな要素から設置に適していない場合があります。
屋根への設置では、架台の固定による雨漏りや破損といったリスクもあり注意が必要です。

他にも野立て太陽光発電を始める時は、設備の設置可能な土地を選定・購入する必要があります。

一方、太陽光パネルの垂直設置は、屋根の形状や耐久性などに関係なく検討できますし、土地の選定や購入も不要です。

太陽光パネルの垂直設置に関するデメリット

状況によっては発電効率低下の可能性

太陽光パネルの垂直設置は、一般的な設置方法と比較して発電効率の低い方法です。
そのため、積雪の多い地域や落ち葉の多い地域などのケース以外では、発電量の低下につながる可能性もあります。

さらに発電量が40%低下というケースもあるため、必ずしも垂直設置で発電効率を伸ばせるわけではありません。

垂直設置は、積雪の多い地域や屋根や屋上に設置できないケース、屋根やカーポート以外にも太陽光パネルを設置したいといった特定の場合に適しています。

光害に注意が必要

太陽光パネルの垂直設置を検討する時は、日光の反射による光害リスクが発生しやすい環境かどうかの調査・確認してもらった上で判断するのも大切です。

太陽光パネルに反射した光は、周辺の住宅やマンション、通行人などに当たってしまう場合もあります。
また、光害による被害が大きいと、周辺住民とのトラブルに発展する可能性もあり気を付ける必要のあるポイントです。

周辺に商業施設や住宅、人通りの多い道路がある場合、事前に施工会社や調査会社へシミュレーションしてもらうのも大切です。

垂直設置における大きなデメリットは、屋根や地面、カーポートなどへの設置と比較して情報が少なく、対応業者も少ないという点があります。

インターネットで調べても情報が少なく、体験談や初期費用の具体例などを確認しにくい側面もあるようです。

太陽光パネルの垂直設置を検討する方は、専門業者の選定はもちろん、見積もりの際に初期費用から施工の流れ、保証など全て確認しておくのも大切なことです。

いままでは、屋根や土地に合ったものが壁にも設置できるようになって、いろいろな建物に可能性が出てきました。
日々変わりゆく情報を常に集めていくようにしたいと思います。

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「このまま放置しておくと大変なことになりますよ……」「安く修理できますよ……」などと言葉巧みに勧誘し、後から高額な工事を勧めてくるといった、悪質な住宅リフォーム業者に関するトラブルが多く発生しています。こうした悪質業者は、築年数が経過した住宅や自然災害が発生した地域をターゲットにして訪問販売を行い、必要のない高額な工事を契約することを目的としています。修理が安く済むような話を持ちかけ、必要以上に不安を煽って勧誘するなどの手口を繰り返しています。どんな言葉で勧誘するのか、実際にはどんな事例があるのかを知り、こうしたトラブルに遭わないように対策をしましょう。

突然の来訪には注意が必要

突然、ご自宅に住宅リフォーム業者が訪れ、「築年数が経過しているので屋根瓦の補修工事をしたほうが良いですよ」「近くで工事をしていたら、屋根のしっくいが割れているのに気が付いたので修理が必要です」などと住宅リフォーム工事の勧誘を受けたことはないでしょうか。築年数の経過した住宅を狙った、悪質な住宅リフォーム工事の訪問販売に関する事案が多く発生しており、消費者庁では注意喚起をしています。
悪質業者の場合、「近くのお宅で工事をしているので１万円前後で工事をします」と勧誘して、後から必要のない高額な工事を勧められることがあります。また、調査を依頼すると、修理する箇所だという写真を見せ、「このまま放置しておくと大変なことになります」などと言って不安を煽り、数百万円にもなる高額で不要な工事を勧められることもあります。
また、悪質業者によるトラブルは、築年数が経過した住宅だけではありません。毎年のように発生している地震や台風、大雨や大雪などの被害が多くのメディアで報じられると、自然災害に関連した様々な消費者トラブルが発生します。全国の消費者センターに寄せられた相談では、「住宅など建物に関するトラブル」と「自然災害を口実にしたトラブル」が多くみられます。

●住宅など建物に関するトラブル

事例１：大雨で屋根が雨漏りするようになったため、インターネットで探した業者に屋根の修理工事を依頼。修理工事は終わったが、その後の台風で雨漏りはさらにひどくなった。業者から工事代金が請求されているが、雨漏りが直っていないので支払うのには納得できない。
事例２：震災で壊れた屋根を近隣で工事して回っているという業者が来訪し、点検を勧められ承諾。業者が屋根に上がった後に数枚の写真を見せて「瓦がずれたり外れたりしている。震災でお困りの状況なので、今なら格安で工事をする」と言い、見積を出してきた。ところが、近所に聞くとどこも屋根工事はしておらず、見せられた写真も自宅の屋根の色とは違っていて信用できない。

●自然災害を口実にしたトラブル

事例１：自然災害で屋根が破損した自宅に見覚えのない業者が来た。「火災保険に加入しているなら、自然災害による破損箇所については保険金を請求でき、修理代金をまかなえる。請求手続きを代行するので修理工事を当社で」と勧誘され、屋根の修理工事を契約。しかし、工事代金の見積より少ない額の保険金しか下りなかったため解約したいと業者に伝えると、下りた保険金額で工事をすると言われ、業者が信用できないので解約したい。
事例２：見覚えのない業者が自宅に来て、「屋根の一部が破れているから、今度大雨が降ったらきっと雨漏りする」「外壁が傷んでいるので次に台風が来ると危ない」などと不安を煽り、契約を強いられた。
言葉巧みに工事を勧める悪質業者によるトラブルに遭わないために、どのようにしたらよいか、その対策を知っておきましょう。

被害に遭わないための対策とは

悪質リフォーム業者によるトラブルに遭わないためには、以下のポイントを押さえておくことが重要です。
①突然の業者の訪問には注意し、安価な金額でもすぐに契約をしない
契約の勧誘が目的であることを明示しないで勧誘行為を行うことは、法令で禁止されています。知らない業者の訪問には十分注意し、安価な金額であっても、その場では契約せずに身近な人に相談しましょう。
②「近所で工事をやっている」と言われても安心しない
安心感を与えるために「近所で工事をやっていて気が付いた」などと言って、偶然を装って訪問してくることがあります。実際には近所で工事をしておらず作り話の場合もあるので、安心してはいけません。
③高額な工事を勧められたら、必ず複数の業者から見積を取るようにする
「すぐに工事をしないと危険」などと不安を煽り、高額な修理工事を勧められた場合は注意が必要です。自宅を建てた業者など、なるべく複数の業者から見積を取るようにしましょう。「公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター」では、見積書の見方などに関する相談を受け付けています。
また、自然災害を口実にした、便乗商法と思われる勧誘や不審な勧誘も起きています。特に大きな被害を伴う自然災害が発生した際は、そういった事例が顕著に現れる傾向にあります。住宅の損傷について不安を煽り「保険を利用すれば実質的に無料で修理できる」と契約を迫る業者とのトラブルも多く発生しています。自然災害による住宅の損傷を指摘されたら、まずは火災保険をご加入の保険会社または代理店に連絡するようにしましょう。
訪問勧誘や電話勧誘で断りきれずに契約をしてしまった場合、たとえ工事が始まっていても、契約書面を受け取った日から8日以内なら「クーリング・オフ制度」によって契約を取り消すことができます。悪質と思われる業者の勧誘を受けてトラブルに遭ったり、不安や疑問を感じたりしたら、お近くの消費生活センターに相談しましょう。

築年数が経過した住宅や自然災害が発生した後に住宅を突然訪問し、言葉巧みに工事を勧誘したり法外な請求をしたりする悪質なリフォーム業者に関する事案が多く発生しています。トラブルを防ぐためには、安価な金額でもすぐに契約しない、複数の見積を取るなどの対策が必要です。この機会に、万が一の「備え」を見直してみてはいかがでしょうか？

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耐震等級とは、建物が地震にどのくらい強いかを示す指標のひとつです。
2000年にスタートした「住宅性能表示制度」の中で規定されています。

耐震等級は3つの区分に分かれています。

耐震等級1：震度6～7相当の地震ですぐに倒壊・崩壊・大規模損壊しない程度。
耐震基準2：耐震等級1の1.25倍の地震による力でもすぐに倒壊・崩壊大規模損壊しない程度
耐震基準3：耐震等級2の1.5倍の地震による力でもすぐに倒壊・崩壊大規模損壊しない程度

耐震基準1より3の方が等級的には地震による力に強い建物と言えます。

マンションは、ほとんどが耐震等級１であって、長期優良住宅認定でも耐震等級２なのに対し、一戸建ては大手メーカーの注文住宅などの場合、耐震等級３がほとんどです。実は頑丈に見えるマンションより一戸建ての方が「耐震等級」性能が高いことが多いのです。

よって「家は絶対地震に強い一戸建てを買うべき」と言われることもありますが、支持地盤まで杭を打って耐震基準を順守して建てられているマンションが直ちに地震に弱いわけではなく、また、地震の被害は直接的な「揺れ」による建物倒壊だけではなく、間接的な「火災」「液状化」「津波」などといったものもあります。

首都直下地震の被害対策を検討してきた国の有識者会議の「都心南部直下地震」被害想定によれば、東京都の全壊・焼失棟数計333,000棟の内、「揺れ」による倒壊は約105,000棟なのに対し、火災による倒壊が倍以上の221,000棟とのことで、死者の数は建ても倒壊によるものが約4000人に対し、火災によるものがやはり倍以上の8,400人です。

つまり、地震の被害は、揺れによる「建物崩壊」だけではなく「火災」や「津波」によるものも多くあるので、建物が揺れで倒壊しないレベルにつくってあるからといって安心してはいられません。

また、災害は地震の他にも、台風、水害、竜巻、土砂崩れなどの被害もあり、大雨、雷、雹、防風などの時の居室内での人の感じ方でも一戸建てとマンションでは違います。

最近の一戸建ては地震の揺れによる倒壊危険度は低くなってきていると言われているのですが、木造の場合、一概に全ての災害に強いとは言えませんので、木造と鉄筋コンクリート造等、それぞれのメリットとデメリットを理解した上で、立地を含めよく検討する必要がありますのでご注意ください。

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中古住宅という単語は「汚い」「質が悪い」というマイナスイメージを持たれている方が多いのですが、クリーニングやリフォームを行えば全くそんなことはありません。
むしろ中古住宅は必要な部分だけを選んで手を入れることができるのでそういった意味でもお得な住宅購入と言えます。
利用頻度の高いリビングやキッチンに予算を集中して、注文住宅にも負けない豪華仕様を部分的に実現することも可能です。
今回は中古＋リフォームの魅力についてご説明いたします。

■優先順位を付けて強弱を付けられるのが最大のメリット

中古住宅と一口に言っても、どのように利用されてきたのかによって汚れや劣化の度合いは大きく異なります。
ペットを飼っていたり、前の持ち主がタバコを吸う方だったりすると傷みや汚れは相応のもので、クリーニングレベルではどうしようもない状態の家もありますが、多くの場合はクリーニングで解決できます。
新築住宅は居室だけでなく廊下・階段・収納に至るまで全てが新品で、お金をかけなければならないのですが、中古住宅はリフォームが必要な箇所、クリーニングで住む箇所、何の対処も要らない箇所に分けることができます。

また、リフォームが必要な箇所の中でも、家族が多くの時間を過ごすリビングに重点を置いて、逆に寝るだけの寝室にはそれほど予算を割かないなど、リフォーム予算や仕様にも強弱を付けることができます。

モデルハウスやリフォームのショールームで、天然素材をふんだんに使い、高級な住宅設備で快適な空間をご覧になられた方もいらっしゃると思います。
家全体をそういった高級仕様にすると予算オーバーですが、リビングだけ、キッチンだけと部分的なリフォームであれば、十分に手の届く範囲で収まることも多いです。

■意外とコストがかかる部分を知っておく

中古戸建ては予算さえあれば新築と変わらない状態にすることができます。
しかし、リフォームにお金をかけ過ぎると、建て直した方が合理的なのでは？という状況も起こり得ます。
お得に住宅購入できるという「中古住宅」のメリットを損なわないためにも、リフォーム費用もなるべく抑えたいと考える方が多いと思います。
そこで、リフォームで直すにはお金がかかる箇所を予め知っておくことで、物件探しや内見の段階である程度選別できるようになります。

・キッチンは天板・収納で判断する
システムキッチンはコンロ、シンクなどパーツの組み合わせなので、部分的な交換にもある程度対応できます。
引き戸の収納やステンレス天板が許容できない場合はシステムキッチン全体を交換した方が良いのですが、内見した段階で特に嫌悪感がなければ、クリーニングでかなり綺麗になります。
ただ、利用頻度の高い住宅設備になるので、コンロ、換気扇、水栓は住宅購入時に交換しておいた方が良いと思います。

・床はお金がかかる
多くの方がクロスと床の張り替えを希望されます。クロスは比較的安価でリフォーム可能ですが、床の張替えは意外とお金がかかります。
リフォーム費用を節約したい場合は、内見時に床の状態をよくチェックして、許容できない状態の物件は諦めるという選択もあると思います。

・木製雨戸、アルミサッシ
外観で古さを演出するのが木製雨戸です。外壁は塗装でなんとでもなるのですが、木製雨戸の古臭さは塗装では誤魔化しきれないものがあります。
また、アルミサッシよりも樹脂製のサッシの方が性能が良いのですが、サッシの交換は外壁との取り合いも関係するので思った以上にお金がかかります。
外観の古臭さを気にする方は、リフォームで交換を行うより、検討から外した方が現実的かもしれません。

・タイルのお風呂
内見に行った際に「実家みたい」「おばあちゃんの家みたい」と言われるのがタイルのお風呂です。
タイルのお風呂は水漏れが懸念されるので、基本的にユニットバスへの交換をお勧めしますが、お風呂はリフォームの中でも高額なものとなります。
リフォームにお金をかけたくない方はタイルのお風呂の物件は避けた方が良いと思います。

■間取り変更を視野に入れる

リフォームをある程度行いたい場合、どうせリフォームするからと言って築年数が古めの物件を探す方がいらっしゃいます。
しかしあまり上手くいかないケースも多いようです。
理由は間取りです。
住宅の間取りも時代によって流行があり、少し古い物件だと1階にリビングと和室が併設されている間取りが多くありました。
荷重を支える関係で柱を取るのは難しいケースがありますが、和室とリビングの間の壁はそれほど強い耐力壁になっていないケースも多く、耐震診断や耐震改修ができるリフォーム会社にそうだんすれば割とあっさり実現できたりします。
まとまった規模のリフォームを前提とした住宅購入の場合は、あまり現況の間取りに捉われず、希望物件が見つかったらリフォーム会社に早めに相談するのがお勧めです。
まとまったリフォームを行う場合は単純に相見積もりでリフォーム会社を選別するのではなく、耐震など技術力があるかどうかも大切な判断材料になるのでご注意ください。

■失敗しない中古＋リフォームの進め方

注文住宅ほど予算はかけられないけれど建売仕様は嫌だ、という方には中古＋リフォームがお勧めです。
しかし住宅購入とリフォームを同時進行で進めるのはそんなに簡単なことではありません。
不動産購入なので不動産仲介会社にはじめに相談される方がほとんどだと思いますが、実は不動産仲介会社は不動産取引のプロであって、建築のプロではないので、リフォームが得意でない担当者が意外と多いです。（そういった担当者に当たると新築か築浅を勧められます）
また、リフォーム会社といっても様々で、安さを売りにしている会社ほど、耐震など住宅性能面はあまり得意でない会社が多いです。

失敗しない中古＋リフォームの進め方は実施したいリフォームの規模で2つに分かれます。
多少予算がかかってもいいので大規模にリフォームしたい方は、まず初めに中古取引に詳しいリフォーム会社に相談するのが失敗しないポイントです。
不動産売買契約前に一緒に内見に来てもらって、想定している予算内に収まるかどうか確認してもらうことが大切です。
リフォーム会社に主導権を持ってもらう進め方の注意点は、リフォーム予算を高くすることを優先するあまり、古すぎる物件や郊外の家を選びがち、という点です。特に立地の面で妥協しすぎないように注意しましょう。

リフォームはそこそこ、できれば安く済ませたい方は、まず初めにリフォームの相談ができる不動産仲介会社へ相談します。
不動産会社に相談する際に、「中古を検討している」「リフォームも任せたい」という意図を伝え、きちんとした対応をしてくれる仲介会社を選びましょう。
中には「うちは仲介だけだからリフォームはお客様の方でやってください」という姿勢の会社もあるので会社選びが大切です。
不動産仲介会社は住宅性能に詳しいわけではないので、購入前のインスペクションを実施することを忘れないようにしてください。

今回は中古＋リフォームをテーマにご説明いたしました。
新築注文住宅ほどではないにせよ「家づくり」を楽しめる夢のある住宅購入だと思います。
リフォームは贅沢と捉える方もいらっしゃいますが、生活の質が向上することを考慮するとそれほど悪くない費用のかけ方とも捉えることができます。
単なる設備交換程度なら価格で選んでも良いのですが、中古住宅購入時は建物全体の性能についても確認しておきたいので、少なくとも耐震診断・耐震改修が行える技術力のあるリフォーム会社を選ぶことが大切です。

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さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

前回、「不動産購入前に気に掛けたい3つのこと ＜Part（１）＞」では、『周辺環境』、『資金計画』、『災害リスク』について、解説をさせていただきました。今回は新たに3つの不動産購入前に気に掛けていただきたい事について解説させていただきます。コロナ禍で、不動産と向き合う方が増え、自宅での時間の過ごし方にも大きな変化がありました。その内容を踏まえて、解説させていただきたいと思います。

■不動産購入前に気に掛けたい『駅間距離』

テレワークの普及などにより、以前に比べて交通の利便性が低い立地でも構わない人が増えていると言います。自分の知人も東京都内で住宅購入を検討していましたが、テレワークが無くならない事をきっかけに都心から少し離れた他県で住宅購入をしました。勿論、都内の不動産価格の上昇が、自分たちの出せる不動産価格に合わなくなってきたことも理由として上げられました。しかし、『駅間距離』があまりない、駅近物件の方が資産価値が担保されやすいという理由で最終的に駅近物件を購入しました。

今後、人口が減り、居住地の選別は利便性を基準にさらに進む可能性があります。駅間距離が短い不動産の方が資産価値が保ちやすく、いつでも貸せたり・売れる要素が含まれた不動産となりやすいです。

■不動産購入前に気に掛けたい『周辺状況（データ）』

次に定量的なデータを用いて地域の将来性も探っておく事をおススメします。例えば家が立地する自治体の人口動態や都市計画を調べておくことで、周辺の未来像をある程度までは予測することができるかもしれません。また、地域情報分析システム『RESAS（リーサス）』というものを活用すると、地方自治体の様々な取り組みを情報面から確認する事が出来ます。

https://resas.go.jp/　（地域情報分析システム『RESAS（リーサス）』）

この地域情報分析システム『RESAS（リーサス）』とは、各種統計資料を「見やすく、わかりやすく」したサービスです。地域の人口構成や将来の人口推移を把握することができるため、経営戦略策定やマーケティング調査における基礎資料としての活用が考えられています。その資料を読み解き、これから不動産購入をするエリアの将来性等を確認いただく事と人がどこから転入してきて、どこに転出しているのかの実態を把握する事が出来ます。現在、

地域の人気度は二極化が進んでいます。その為、将来も人気エリアや人が居続けるようなエリアで不動産を持たないと、二束三文のような不動産を持つ事にもつながりかねません。また、これからの不動産購入の際には空き家が増える可能性も考えないといけません。ひとたび空き家が増えると、エリア全体の市場評価が低下したり、行政サービスが行き届かなくなったりする懸念があります。その際には『立地適正化計画』という計画も必ず確認するようにしましょう。

https://www.mlit.go.jp/en/toshi/city_plan/compactcity_network.html　（立地適正化計画）

■不動産購入前に気に掛けたい『日照条件』

家の日当たりは日常の気分を左右し、一般的には人間の生活の流れに従って、東面や南面に開口部（窓）が作られてきた歴史があります。最近は在宅勤務のために家で過ごす時間が増えたており、日当たりが悪く、暗い部屋に長くいると気分にも影響を及ぼしかねません。夏と冬など季節ごとの変化まで調べたり、家の中のすべての部屋への日光の入り方を時間帯ごとに確認したりするのは手間だが、後悔しないように時間をかけて確認しておきましょう。

せっかく入念に現状を調べても、家の隣に空き地などがある場合は将来、状況が一変しかねないことも戸建て住宅ならではの注意点といえるかもしれない。勿論、マンションの内見時に目の前に大きな空き地があるような場合は、マンション用地として今後建築が進むような場合もあります。

不動産購入前に事前調査を怠ったばかりに資産価値が下がりやすい不動産だった場合は後悔します。資産が負債となりかねない事を把握していただき、不動産購入前の様々な情報収集は欠かせません。

今後の参考にお役立て下さい。

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前回は農用地除外証明の発行までお話致しましたが今回は農地第4条・5条許可申請となります。
家の建替えに必要な進入路を造るため自分の農地に第4条許可申請と一部が他人名義の農地がある為第5条許可申請が必要となります。
宅地建物取引士の勉強をされ方は法令上の制限の農地法約4ページほど書かれているので聞いた事がある人もいると思いますが、実際許可申請に必要な書類を取得するためにはほとんど私は関わったことのない事務所に伺って申請書類を教わりながら取得しました。

ほとんど理解せず言われた書類を集めたのが現状ですが集めた書類は下記の添付書類です。

添付書類

・申請地の登記事項証明書（全部事項証明書）
・譲受人の住民票
・土地改良区意見書
・農用地除外証明
・理由書
・資金調達計画書
・見積書
・残高・融資証明書
・位置図 ・・・市町村のホームページにあります。
・案内図 ・・・最寄りの図書館に置いてある地図をコピー（コピーはページの半分のみ）
・公図（法務局発行のもの）
・建築物・施設の配置図
・代理申請の場合は委任状
農地第4条・5条許可申請の両方を申請するため、提出書類は同じものですがそれぞれに用意する事となります。

私は自宅がある農業委員会に申請を出しました。
毎月1日に受付の締切日となり毎月25日に農業委員会総会に審議にかけられ、許可の予定日は5日頃となるそうです。

9月21日に申請書類を提出し、農業委員会総会の審議までに不足書類を追加提出して、めでたく本日11月7日電話連絡で許可が出ましたと連絡ありました。
後日書類は受取に行きますが、ここにたどり着くまでいろいろな人に助けれ、宅建士の教科書4ページ分を２年半かけて実践できたことは良い経験になりました。

今回学んだことはわからないことは担当者の方に相談する事、書類の書き方なども含め丁寧に教えて頂きました。

次は市街化調整区域内のため開発許可を申請して家の建て替えですが、ここから建築事務所に依頼したいと思っています。

なんの知識がない私が貴重な体験をしましたので今後農地を手に入れる事があれば参考して頂ければ幸いです。

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先月、台風15号の影響で静岡県など東海地方では記録的な大雨となり、浸水等の被害が相次ぎました。大雨や地震などにより、やむを得ず自宅を離れて避難すると、被災によるストレスなどで体調を崩しやすくなります。
今回は、エコノミークラス症候群などによる災害関連死の危険性が問題となった「新潟県中越沖地震」について考えます。

2004年（平成16年）10月23日17時56分頃、新潟中越地方を震源とするマグニチュード6.8の地震が発生しました。
新潟県川口町（当時）では、震度計による観測史上初となる最大震度7を観測し、その後も震度6強の強い地震が続いたことで、新潟県など大規模な土砂災害に見舞われました。
また、上越新幹線が脱線するなど、交通にも大きな影響が出ました。
地震による新幹線の脱線は、東海道新幹線が開通した1964年以来、初めてのことです。
死者68人、重軽傷者4,805人、住家被害は120,000棟以上にのぼるなど甚大な被害が発生し、気象庁はこの地震を「平成16年（2004年）新潟中越地震」と命名しました。

10月23日の本震の後、震度5弱の地震が頻発し、12月28日までに発生した震度1以上の体感地震は実に877回に及びました。
長引く余震で、住宅の倒壊など二次災害の懸念が大きかったため、ピーク時には約600か所の施設で10万人以上の住民が避難生活を余儀なくされました。
なかなか自宅に戻れない状況の中、避難所と比べてプライバシーを確保できる車中泊を選択する人が増え、内閣府の資料では、3万人以上が車中泊を行ったとされています。

新潟県中越地震の特徴の１つに、死者68人のうち52人が「災害関連死」だったことが挙げられます。災害関連死とは、地震や火災など災害の直接的な被害ではなく、被災後の避難生活において、ストレスや疲労の蓄積、環境の悪化などによって発病したり、持病が悪化したりして亡くなることです。
この地震では、特に、車中泊での「エコノミークラス症候群」によって死者が出たことが問題となりました。

エコノミークラス症候群とは…

食事や水分を十分にとらない状態で、車など狭い座席に長時間座って足を動かさないでいると、血の流れが悪くなって血液がたまりやすくなります。
血のかたまり（血栓）が血管を流れて肺に到達し、肺の血管が詰まって、胸の痛みや息切れなどの症状が現れることがあります。これが肺塞栓症（はいそくせんしょう）で、エコノミークラス症候群と呼ばれます。
狭い所で座ったまま長時間過ごし、足を動かすことが少なければ、どこでも発生する可能性があるため、同じ姿勢で過ごすことが多い車中泊や避難所での生活では、特に注意が必要です。

【予防方法】

内閣府の資料によると、新潟県中越地震では、避難住民の約20％に肺塞栓症の原因とされる下肢深部静脈血栓症（ＤＶＴ）が発症していた可能性があります。また、震災直後の検査では、震源地に近い新潟県小千谷市で車中泊をしていた被災者の30％にＤＶＴが認められました。エコノミークラス症候群は、重症化すると死に至ることがありますが、主に次のような方法で予防することができます。
・時々、軽いストレッチ運動を行うなど、できるだけ体を動かす
・十分な水分をとる
・ゆったりとした服装で過ごす
・かかとの上げ下ろし運動、足の指やつま先を動かすなど、足の運動をする
・眠るときは足をあげる
特に、足首を回す、ふくらはぎを軽く揉む、つま先の上下運動をする、足の指を開いたり閉じたりするなど、こまめに足の運動を行うことが大切です。
また、足に圧力を与える効果のある弾性靴下やストッキングを着用すると、足の静脈が圧迫され、血流の滞りを防いで血流を良くする効果があるといわれています。
こうした予防グッズを用意するのも良いでしょう。

大雨や地震などによってライフラインが断絶すると、復旧までに数日から数週間かかることがあります。
避難所ではトイレの使用をためらって水分を制限したり、窮屈な姿勢を強いられたりするため、車中泊だけでなく、避難所での生活においてもエコノミークラス症候群のリスクが高まります。
避難生活での災害関連死を減らすために、自治体などでは、避難所でのストレスを軽減し、エコノミークラス症候群を防ぐための取り組みが行われています。
いざ、という時に自分の身を守ることができるよう、対策を心掛けてください。

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不動産の資産価値は「立地」が全てと言われます。
特にマンションの場合は最寄駅からの距離が重要と言われ、表題のように駅から遠いマンションは売る時に価格が下がりやすい物件と言えるでしょう。

物件検索を行う際に、以前は「駅徒歩５分」「10分」「15分」「20分」「指定なし」などのざっくりとした区分が多かったのですが、最近の不動産ポータルサイトにおける条件を見ると、「駅徒歩1分」「３分」「５分」「７分」「10分」「15分」「20分」「指定なし」と最寄り駅に近いほど細かく設定できるようになっており、徒歩10分を越える条件は選ばれにくくなっているように感じます。

新聞の折り込みチラシや雑誌などで物件探しを行っていた時代は、駅から遠い物件でもとりあえずは認識してもらうことができ、「価格が安い」「広い」など、他の条件が良ければ駅からの距離は妥協するということも考えられましたが、インターネット検索では検索対象から外されてしまうため、駅から遠い物件の場合、探している方に存在さえ認識してもらえず、検討の対象にされなくなってしまうことがあります。

今後人口が減少することを考慮すると、マンションは徒歩15分超どころか、10分超の物件ですら、売却が難しくなってくるかもしれません。

国土交通省の「集約都市（コンパクトシティ）形成支援事業」の創設により、中心部から離れた人口密度の低い地域などを「立地適正化計画区域」に指定し、住宅や学校・役所等の公共施設、医療・福祉・子育て施設、商業施設等を街の中心部などの「居住誘導区域（学校・役所、医療・福祉施設、商業施設等は都市機能誘導区域）」に集約する「立地適正化計画」が進められています。
もし、自宅がこの「立地適正化計画区域」の居住誘導区域から外れてしまうと、今後、生活していく上で欠かせない公共施設や商業施設、医療・教育・福祉などの施設が近隣からなくなり、資産価値が下落する可能性は高いと思われます。

購入を検討している物件がの自治体に立地適正化計画があるかどうか、ある場合に居住誘導区域外になっていないかどうか、各自治体などのサイトで確認をお勧めします。

【参考URL】
立地適正化計画の作成について具体的な取組を行っている都市（国土交通省）

今後ますます加速する人口減少社会では、資産価値を維持する上で「立地」が今以上に重要になってきます。
駅からの徒歩分数はとても重要な要素になってくるでしょう。
購入検討の際には注意しましょう！

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物件の新築時期については、単純に築浅か築古かの判断基準になるだけでなく、減税が使えるか使えないかの基準になったりもします。

そのため、具体的な日付に関しては、意外に重要な要素となるものです。

建物とは？

法律上、建物とは、「屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。」と定義されています。

屋根・壁ができあがり、その目的となる用途が果たせる状況になった時点が建物の完成です。

住宅の場合には、電気設備や水道工事などが完了し、居宅として使用可能な状態にまで工事が進んでいるか、というものも判断基準になります。

登記される建物新築日とは？

建物の新築日は、建物の登記簿にも具体的な日付が登記されます。

この日付については、その指定方法に具体的な決まりがあるわけではありません。

実際には、土地家屋調査士が表題部の登記を申請する際に、その申請書に新築年月日として記載した日付がそのまま登記されることとなります。

土地家屋調査士はこの表題部の登記を申請する際には、建築確認検査完了証という書類を確認し、実際に現地を見たうえで建築の進捗状況を確認します。

これらのチェックをしたうえで、土地家屋調査士が具体的な日付を登記申請書に記載します。

建築検査完了証の日付を新築日にしている場合もあれば、現地調査日を新築年月日としているケースもあるようです。

以前は各種減税を受けるための要件として、築20年以内（耐火建物の場合は築25年以内）という制限がありました。

そのため、「あと数日で築20年を超えてしまう」といって焦って引渡日を決めるケースもありました。

しかし、現在は法改正により、昭和57年1月1日以降に建築された建物であればそのまま減税が使えるようになりましたので、細かい新築年月日を気にする必要がなくなっていますので安心です。

住宅購入における減税は、売買金額が大きい分、その減税効果も大きくなります。

減税が受けられるか受けられないかで大きな差となりますので、お住まい探しの際には情報に精通したエージェントと二人三脚で進めていくことをお勧めします。

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我が家は行動より約100ｍ程奥まっているところに家が建っています。
普段使っている道が赤道と言って建築基準法の定められている道路ではないとの事でした。
長年住んでいる家を簡単に建替えできるとは限らない事がわかりました。

以前の資料がない為,わかりませんが約50年前の国土調査が関わっているのではないかとの事ですが
こんな事がない限り登記簿謄本を見ることもなく気付けませんでした。
建築不可の場合、建築会社は関われないので最寄りの市役所に相談に行くよう言われました。

そこで市役所に相談に行き解決策を提案されました。

それは接道を造ることです。
長さ100ｍ、幅４ｍそしてそこには他人の田んぼがありなかなかの試練です。

田んぼの持ち主は高齢の為、娘さんに間に入ってもらい家の建て替えの為４ｍ道路を造る必要を説明してご協力をお願いしました。
次に田んぼには白地と青地がありますが青地に該当するため最寄りの農業振興課に相談します。
農用地区域からの除外申出の受付
4月と10月の年2回受付期間があります。

提出書類
・農業地区域外等申出書
・変更後の使用目的に係る資料
・住民票
・土地の登記事項証明書
・公図
・案内図
・配置計画図（写真付き）
・事業計画書
・申出地の権利者の同意書及び権利者の印鑑証明書
・事業計画者の課税台帳兼名寄帳及び土地を表示した図面
・農家証明書
・同意書
・求積図
・現在の家屋の配置図
・委任状

上記の書類の取り寄せと制作しなければいけないもの、配置図、配置計画図、求積図などは自分ですべて作成しました。
農業地区域外等申出書作成は書き方や表現の仕方は全く分からず窓口に聞きに行きました。
令和3年4月に農業地区域外等申出書の提出を済ませ2回ほど追加資料を提出、令和4年2月に通知が届き、農用地除外証明書の交付申請しますがここに除外申請するすべての全部事項証明書の写しが必要となります。

よって、道路部分の分筆が必要になります。
地元の家屋調査士事務所に依頼しましたが土地に関してイレギュラーな問題が起きまして家屋調査士様の専門知識をお借りして5か月ぐらい時間がかかりましたが解決し、やっと農用地除外証明の発行までたどりつけましたが申出から発行されるまで約1年半ほど時間がかかりました。
途中、心が折れそうになりそうにもなりましたが農業振興課の方や家屋調査士の方、そして近所の方の協力もありここまで来れましたので自宅の建て直しを進めていきたいと思いました。

農用地除外証明が手に入ったので次は農地第4条・5条許可申請となりますがそれは次回に説明します。

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大規模地震発生時には、同時に多くの場所で火災が発生することが危惧されていますが、東日本大震災による火災では、原因の特定されたもののうち、実に過半数が電気に起因したものでした。

地震火災では半数以上が「電気火災」
地震火災の発火源として、多くの方はガスコンロなどからの出火をイメージされているのではないでしょうか。
しかし、2011年の東日本大震災でのガスに起因する出火はわずか約4%でした。これは、地震時に揺れを感知してガスの供給を停止するマイコンメーターが、各家庭でほぼ100%普及していることや、ガス事業者による安全対策が講じられてきたことが、ガスを起因とした火災が少ないことに寄与しているものと考えられています。

東日本大震災における本震の揺れによる火災では、原因が特定されたものの過半数が電気関係の出火でした。地震が引き起こす電気火災とは、地震の揺れにともなう電気機器からの出火や、停電が復旧した時に発生する火災（通電火災）のことをいいます。
通電火災は地震災害時に限らず、ほかの自然災害などで停電が発生した時でも起こるおそれがあるため、特に注意しなければなりません。
東日本大震災や阪神・淡路大震災における火災の出火状況から、大規模地震での電気火災は、主に以下のようなケースで発生することがわかりました。

【大規模地震の電気火災出火事例】

◆電気ストーブ
地震の揺れによる落下物でスイッチが入り、接触した可燃物に着火
◆観賞⿂⽤ヒーター
地震の揺れにより観賞⿂⽤の⽔槽が倒れ、⽔槽内のヒーターが⾐類上に落下したため、サーモスタットが機能しなくなり過熱して⾐類に着⽕
◆電気コンロ
地震の揺れにより電気コンロが雑誌などの落下物の下敷きになり、ブレーカーを⼊れたところ出⽕
◆⽩熱灯
地震の揺れによりテーブル上の⽩熱灯スタンドがカーペット上に落下し、通電後に出⽕
◆電源コード
地震の揺れによりビデオデッキが落下し、その衝撃で電源コードが半断線になり通電後に出⽕
◆コンセント
地震の揺れにより観賞⿂⽤⽔槽が破損したため、⽔槽の近くにあったテーブルタップに⽔がかかり、通電後トラッキング現象が発⽣し出⽕
◆屋内配線
地震により損傷した倒壊建物の下敷きになった配線に通電したため出⽕

近年、首都直下地震や南海トラフ地震などの大規模地震の発生が想定されています。中でも首都直下地震については、木造住宅が密集した市街地での同時多発延焼火災などの危険性が指摘されており、個々の住宅で出火防止対策をしっかりと考えなければなりません。防災の日をきっかけに、家の防災対策を見直してはいかがでしょうか。

事前の備えで電気火災の防止を
地震がいつ発生するかを予測することは難しいですが、地震にともなって発生することが予想される電気火災は、以下のような適切な対策を行えば、その被害を軽減することが期待できます。

【日頃からの備え】

◆地震発生時に設定値以上の揺れを感知すると、ブレーカーやコンセントなどの電気を自動的に止める「感震ブレーカー」を設置する。
◆漏電ブレーカーや、配線の損傷や短絡を検出し電気を自動で遮断する、コード短絡保護機能が内蔵された住宅用分電盤を設置する。
◆日常使用している暖房機器は、対震自動消火装置や転倒OFFスイッチなどの安全装置付きのものを使用する。
◆ストーブなどの暖房機器や白熱灯の周辺は、整理整頓して可燃物を近くに置かない。

【地震直後・停電中の出火防止対策】

◆落下物や転倒物で電気コードに破損がないことを確認する。
◆避難する際は、電気のブレーカーを落とす。
◆停電中は電気機器のスイッチを切るとともに、電源プラグをコンセントから抜く。

【避難から戻った後・給電再開時の出火防止対策】
◆給電が再開されたら、浸水などにより電気機器が破損していないか、配線やコードが損傷していないか、燃えやすいものが近くにないかなど、十分に安全を確認してから電気機器を使用する。
◆建物や電気機器などに外見上の損傷がなくても、壁内の配線の損傷や電気機器内部の故障により、再通電後、長時間経過したのち火災に至ることがあるため、煙の発生などの異常を発見した際は、直ちにブレーカーを落とし消防機関に連絡する。

在宅中の発災時には適切に火災防止対策をすることが大切です。
また、災害の発生にともなう停電の復旧時に出火すると、もし避難して不在の場合、初期消火ができないおそれがあります。電気機器や周りの安全を確認してから外に出るようにしましょう。

大きな地震が発生した時、まずは自分の身の安全を守ることが大切です。
揺れが収まった後は、地震火災を防ぐための対処をしなければなりません。
東日本大震災による火災では、原因の特定されたもののうち過半数が電気に起因したものでした。電気火災を防ぐには、在宅時や避難後の不在時、停電時など、ケースごとの対策が必要です。今後に発生が懸念されている大規模地震では、大きな火災となることが指摘されています。万が一の「備え」もこの機会に見直してみてはいかがでしょうか。

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マンションは、各住戸の所有者（区分所有者）で管理組合を設立することが義務付けられていて、管理組合は消防設備点検やエレベーターの保守点検など法定の点検項目を実施しなければならないことになっています。管理に関してはほぼ素人である住民（区分所有者）がエレベーターや消防設備の点検を実施したり、区分所有者全員から管理費などを徴収してトラブルのないように管理することは、様々な法令や専門知識も必要なことから難しいので、費用を支払って、マンション管理のプロである管理会社に委託するケースがほとんどです。

しかし、管理会社へ支払う管理費用を節約したいという目的等で管理会社へ委託せず、自分達で直接管理を行う管理組合も存在します。そ自分たちの自らで行う管理組合も存在します。その自分たち自らで行う管理形態を「自主管理」と言い、管理会社へ委託する管理形態を「委託管理」といいます。

自主管理の場合、管理費や修繕積立金の預金名義が理事長名義になることがあり、過去に、自主管理マンションで、理事長の私的使い込みの問題や、理事長の工事業者からの紹介料の私的受領の問題など、裁判にまで発展するケースがありました。（もちろん、きちんと運営しているマンションもたくさんあります）時々マンション内で誰々派と誰々派のどちらにつくかの悩むなどといったことが起きるケースや、一部の区分所有者が自分たちに都合のいいように運営のイニシアティブを握ってしまうということもあり、色々心労になることもあります。

管理会社に管理費などの徴収管理や建物管理業務を任せておけば、何か問題が起きても管理会社に責任を追及する事も出来ますが、自主管理ですと責任の所在があいまいになることでもあり、トラブルになりやすいと言えます。区分所有者も第三者的な「管理会社の担当者」へは言いやすいことも、所有者が持ち回りで行う「理事長」などには、同じ住民である場合が多いことから、言いづらいこともあります。

自主管理のマンションは、購入前に管理運営に問題がないか十分に調べる必要がありますが、万が一、管理組合の中で大きな問題を抱えていたり、ある住民グループ理事長側グループが裁判中であるなど何かトラブルを抱えていると買主は不安になり、場合によっては購入を見合わせることもあるなど、売りにくくなることがあります。

以上のことから自主管理のマンションは資産価値に影響する場合がありますので購入検討の際には注意しましょう！

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購入する不動産が無事に決まった場合、最終的な手続きが物件の引渡しです。

建物の場合は、鍵をもらうことが引渡しを受けることですが、土地の場合はどうなるでしょうか。

権利証を受け取る

土地の場合には、土地の権利証を受け取ることが引渡しの一つになります。

最も大切な書類である権利証を売主から受け取ることで、土地の権利を確定的に譲り受けたことの象徴となります。

実際に名義変更を行う際には、売主の権利証を法務局へ提出することで、買主名義での新しい権利証が発行されます。

新しく発行された自分名義の権利証を大切に保管することになります。

測量の成果物を受け取る

土地売買契約の内容にもよりますが、契約の中に、土地の測量が含まれている場合には、土地家屋調査士による測量結果の成果物を売主から受け取ることになります。

登記簿に記載された面積と、実際に測量した面積に差異がないのか、差異があった場合には登記簿の面積がきちんと修正されたのか、各境界のポイントには境界標がきちんと埋められているのか、もし境界標がなかった場合には、新しい境界票が埋め直されたのかを確認するための書類になります。

測量の成果物には、土地の図面と境界標の写真が一緒に綴じられていることが多く、視覚的に土地の形状や境界を確認できる書類です。

登記簿で最終的な確認

土地の取引の場合には、最終的に土地の名義が自分に変更されたかどうかを確認することが必要です。

住宅ローンを利用した取引の場合には、司法書士に依頼して登記名義を変更することになるかと思います。

その場合には、引渡しの後日、司法書士から名義書換えが終わった登記簿と、新しい権利証が届くと思いますので、そちらで最終的な確認をすることになります。

不動産取引には、物件選び、契約手続き、住宅ローン、火災保険、登記手続きと多くの作業が発生します。

ただし、すべての手続きの内容をご自身で把握する必要はありません。

それらの手続きを全て滞りなく、スムーズに進行させる役割が不動産仲介事業者の仕事となります。

一番大切なのは、その手続きを任せられる信頼できるエージェントを見つけることです。

エージェントと二人三脚でお住まい探しを成功させましょう。

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■原油価格の上昇や円安により、省エネ住宅が注目されている？！

原油価格の上昇や円安で家計の光熱費負担が増えています。省エネ住宅に注目が集まっています。断熱性能が高く高効率給湯機などを備える省エネ住宅は光熱費を大幅に減らせます。中古住宅購入時に、築10年以上経過したような家電は即買い替える事をおススメします。まだ使えそうと思う気持ちは良く分かりますが、以外と日々の光熱費負担を増やす要因になりかねません。資源エネルギー庁の資料によれば、最近の省エネ家電は、10年前の製品と比べると冷蔵庫なら約40%、エアコンは約17%も消費電力が少ないと発表されているようです。買い替えは先行投資になりますし、2025年度からは住宅を建てる際、国の省エネ基準をクリアすることが義務付けられます。勿論、従来の住宅建築コストと比較すると建築費がかさむため、減税や補助金といった様々な支援策が用意されています。

2022年6月に建築物省エネ法などが改正され、2025年度から住宅の新築では断熱性能など国が定める省エネ基準を満たすことが基本的に義務付けられます。具体的には外壁の断熱材の厚さを一定以上にしたり窓を複層ガラスにしたりする必要があります。

■政府が推奨する省エネ住宅とは？！

政府は将来、さらに省エネ性能が高くエネルギー消費を実質ゼロに近づける「ZEH（ゼロ・エネルギー・ハウス）」を増やす方針を発表しております。ZEHはより断熱性能が高い外壁や窓のほか、高効率給湯機や太陽光発電設備を備える必要があります。消費電力量と発電量を確認できるシステムを設置することも多く、電力の見える化も実現可能です。雪が多い地域や都心の狭い住宅地（北側斜線制限の対象となる用途地域であり、敷地面積が85㎡未満である土地）では太陽光発電が難しいため、基準が緩い「ZEHオリエンテッド」などの区分も設けています。また、ZEHのようにエネルギー消費が実質ゼロではないが、ゼロに近づけた一定の基準のものは「ニアリー ZEH」というものも登場します。

省エネ性能が高くエネルギー消費を抑えた住宅建築をされる際の費用は国の支援策を使えば抑えられます。住宅ローン減税では2022年から、住宅の省エネ性能に応じて所得税と住民税から差し引ける控除枠が拡大されています。入居翌年の確定申告で省エネ性能などを証明する書類の提出が必要になります。2023年末までに入居する場合、省エネ基準を満たす新築住宅の減税額は基準未満の住宅に比べ13年間の合計で最大91万円大きくなります。（住宅ローン減税の適用条件によって変わります。）

さらにZEH並みの省エネ性能を備える新築住宅の減税額は13年間で最大136万5000円大きくなります。冷暖房などのエネルギー消費量を省エネ基準より20%以上抑えられれば太陽光発電はなくてもよく、省エネ性能に加え節水対策などを盛り込んだ認定低炭素住宅や、劣化しにくい認定長期優良住宅では最大182万円大きくなります。認定低炭素住宅と認定長期優良住宅の省エネ性能は2022年秋からZEH並みの基準に変更され厳しくなる予定です。

一方、「省エネ基準を満たさない住宅は原則として24年以降の建築確認から住宅ローン減税を利用できなくなる」予定です。国土交通省によれば新築戸建て住宅の約9割がすでに省エネ基準を満たしているが、これから購入する人は注意していただきたいと思います。省エネ基準を満たす住宅は、親や祖父母から住宅取得費の贈与を受けるときの非課税限度額も1000万円と一般住宅より500万円大きくなります。

■省エネ住宅を建築する際に使える補助制度とは？！

新築戸建て住宅で使える補助制度もある。国交省の「こどもみらい住宅支援事業」では、ご夫婦＋子供の生まれたタイミングによっては認定低炭素住宅と長期優良住宅は補助金が受けられる制度もございます。

年齢にかかわらず利用できるのは環境省の「ZEH支援事業」というものがあります。ZEHの新築住宅を建築・購入する人が1戸55万円の補助を受けられ、条件を満たす蓄電システムを導入すれば上限20万円が追加補助されます。さらに電気自動車を活用した充電設備など条件を満たせば補助額が1戸100万円に拡大するといった補助制度もあります。（利用されるタイミングによって、適用が判断されます。）

住宅ローン金利も優遇される。住宅金融支援機構は10月から、ZEHの全期間固定金利「フラット35」の金利を当初5年間、年0.5%引き下げる。6～10年目は引き下げ幅が年0.25%となります。

中古住宅購入時にはこのような補助制度が受けられない場合が多いと思います。しかし、日々生活する家電製品等を最新のものにするだけでも快適な住生活は可能です。昨今の資材高騰により、建築コストも上がっていますので、補助金を受けたいばかりに無理をして、最新の省エネ住宅を建築する事は自己責任でご判断いただければ幸いです。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

子どもの成長は早いものです。あっという間に成長し独立し家から出ていき空き部屋が増えていきます。
数年後には自分達が年老い、今とは違うサイズの生活用品が必要となることでしょう。

家族とともに変化するすまいは、家の間取りも家族構成に応じて選ぶ事をお勧めいたします。
ただし、家族の変化に合わせて間取りを変えようとすると、いろいろな制約があったり、リフォームが必要だったりとなかなか難しいのが現実です。

最近のマンションでは居住空間を自由に変更できる間取り変更プランが採用されているものも出ているようで、キッチンも可動式となっており家族構成の変化に応じて自由に間取りを変更できるようです。

また間取りは今決めなくてあとから変更できるよう広めに空間を取り、動く収納付の壁を採用して自由自在に間取りの変更が可能なものを使ってはいかがでしょうか。

また、間仕切りをなくしてしまう事も我が家では検討中です。
そのメリットとデメリットを調べてみました。

仕切りがない家のメリットとは

1.家族の様子が確認しやすいことです。
子供の様子を確認しなくてはいけない子育て世代には仕切りのない家がおすすめのようです。

2.開放感を演出できることです。
日の光や風を感じやすく、開放感を演出や天井を高くするなどの工夫を凝らすとさらに開放感がある家になります。

3.工事費用を抑えられることです。
壁やドアがない分建具や建材にかかる費用を削れ大幅なコストカットが期待できるのではないでしょうか。

仕切りがない家のデリットとは

1.仕切りがないと冷暖房が効きづらい？
大きな部屋を冷やしたり、温めたりするのには時間がかかり冷暖房の効きが悪いようです。

解決策

1.窓の断熱性を上げることです。
サッシや窓の構造などを工夫して窓の断熱性を上げることは非常に大切です。
2.家自体の断熱性と気密性を上げることです。
家全体の断熱性と気密性を上げることで外の気温に影響されにくく、家の中を快適な温度に保てるのです。
不足した間仕切りは可動間仕切や可動収納ならオーダーメイドなのでどんな部屋にも合い、天井までピッタリと隙間はふさがるため地震が起きても安全性が保たれるようです。
これからのすまいには「子どもが独立したので、部屋の間取りを変えたい」など、住む人の希望に合わせてレイアウトを自在に変えることができるマイホームが長く住み続けるには必要なのかもしれません。

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公益財団法人東日本不動産流通機構（通称：東日本レインズ）から、2022 年9月度の不動産流通市場動向が発表されました。

■首都圏地域別中古マンション成約件数
成約件数はすべての地域が前年比で減少続く

○東京都
9 月の東京都区部は 1,292 件で前年比マイナス 0.2％と、ほぼ横ばいながら 8 月に続いて前年同月を下回った。多摩は 295 件と前年比で 6.3％減少し、8 月に続いて前年同月を下回った。

○神奈川県
9 月の横浜･川崎市は 495 件と前年比で 9.2％減少し、9 ヶ月連続で前年同月を下回った。神奈川県他は196 件で前年比マイナス 14.0％の 2 ケタ減となり、8 月に続いて前年同月を下回った。

○埼玉県・千葉県
9 月の埼玉県は 337 件で前年比マイナス 13.6％の 2 ケタ減となり、9 ヶ月連続で前年同月を下回った。千葉県は 375 件と前年比で 6.9％減少し、8 月に続いて前年同月を下回った。
■首都圏地域別中古マンション成約㎡単価
成約㎡単価はすべての地域が前年比で上昇続く

○東京都
9 月の東京都区部は 99.97 万円/㎡と前年比で 7.7％上昇し、20 年 5 月から 29 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は 51.38 万円/㎡で前年比プラス 13.9％の 2 ケタ上昇となり、21 年 3 月から 19 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○神奈川県
9 月の横浜・川崎市は 60.83 万円/㎡と前年比で 8.8％上昇し、20 年 6 月から 28 ヶ月連続で前年同月を上回った。神奈川県他は 42.16 万円/㎡で前年比プラス 13.0％の 2 ケタ上昇となり、20 年 12 月から 22ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県
9 月の埼玉県は 44.20 万円/㎡で前年比プラス 17.5％の 2 ケタ上昇となり、20 年 6 月から 28 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は 37.76 万円/㎡で前年比プラス 10.2％の 2 ケタ上昇となり、20 年 8 月から 26 ヶ月連続で前年同月を上回った。

■首都圏地域別中古戸建住宅成約件数
成約件数はすべての地域が前年比で減少続く

○東京都
9 月の東京都区部は 182 件で前年比マイナス 14.6％、多摩は 145 件で前年比マイナス 10.5％と、双方とも 2 ケタ減となり 9 ヶ月連続で前年同月を下回った。

○神奈川県
9 月の横浜・川崎市は 162 件で前年比マイナス 12.4％の 2 ケタ減となり、8 月に続いて前年同月を下回った。神奈川県他は 137 件で前年比マイナス 11.0％の 2 ケタ減となり、5 ヶ月連続で前年同月を下回った。

○埼玉県・千葉県
9 月の埼玉県は 247 件と前年比で 3.1％減少し、9 ヶ月連続で前年同月を下回った。千葉県は 251 件と前年比で 2.0％減少し、8 月に続いて前年同月を下回った。

■首都圏地域別中古戸建住宅成約価格
成約価格はすべての地域が前年比で上昇

○東京都
9 月の東京都区部は 6,956 万円で前年比プラス 17.6％の 2 ケタ上昇となり、9 ヶ月連続で前年同月を上回った。多摩は 3,893 万円で前年比プラス 17.9％の 2 ケタ上昇となった。

○神奈川県
9 月の横浜・川崎市は 4,462 万円と前年比で 4.6％上昇し、6 ヶ月連続で前年同月を上回った。神奈川県他は 3,677 万円で前年比プラス 25.7％の大幅上昇となり、21 年 7 月から 15 ヶ月連続で前年同月を上回った。

○埼玉県・千葉県
9 月の埼玉県は 2,640 万円と前年比で 1.9％上昇し、5 ヶ月連続で前年同月を上回った。千葉県は 2,416万円と前年比で 7.5％上昇し、21 年 3 月から 19 ヶ月連続で前年同月を上回った。

◆公益財団法人東日本不動産流通機構
『月例報告　Ｍａｒｋｅｔ　Ｗａｔｃｈ　サマリーレポート　2022年9月度』
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202209_summary.pdf

家を持っている方も、これから買う方も、常に不動産相場は確認しておくようにしましょう！

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