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さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

不動産購入後には必ずといって照明選びのシーンが出てきます。その際に、照明には様々な種類がある事と、蛍光灯や電球には色の違いがあり、選択を迷われる方も多いと思います。
また、蛍光灯や電球の色によって部屋の雰囲気だけでなく、人に与える効果も変わります。適切な色を選べば、自分好みの快適な空間が作れますので、本日の記事を今後の参考にお役立ていただければ幸いです。コロナ禍で拡がったテレワークをされる方は自宅で過ごす時間も多い為、気分によって使う部屋を変えてみる事も良いのではないでしょうか？

■不動産購入後の照明器具の用途と種類について

部屋には様々な用途があるように、私たちの生活の中では多種多様な照明器具が使われています。それらは使用する場所や用途によって分類することができ、不動産購入後の照明選びの際にはその特長を知っておくと、お部屋や用途にあった最適な器具を選びやすくなります。ここでは一般的に使用されている照明器具の種類をご紹介します。

（１）ペンダントライト
ダイニング（食卓）など空間アクセントとして演出と機能性をもった吊り下げ型の照明です。デザインや用途も豊富になっています。
＜使用場所の例＞
リビング、食卓（ダイニング）、寝室、吹き抜け、書斎、階段、和室など

（２）スポットライト
スタイッリュな空間演出に指向性の強い光で、置物や空間の一部を強調したいときに適しています。空間のメイン照明としても人気です。
＜使用場所の例＞
リビング、食卓（ダイニング）、寝室、書斎、キッチン、エクステリアなど

（３）シーリングファン
ファンを回すことで部屋全体の温度をムラなく保ち冷暖房効果をアップ。照明も兼ねた省エネと機能性を追求した照明器具です。
＜使用場所の例＞
リビング、寝室、ワンルーム、吹き抜けなど

（４）スタンドライト
部屋のコーナーやテーブルサイド、ベッドサイドなど補助的な灯りとしてご使用頂けます。大きめのフロアスタンドなど空間のインテリアアクセントになる物もあります。
＜使用場所の例＞
リビング、寝室、ワンルーム、玄関、書斎、勉強部屋、和室など

（５）ダウンライト
ダウンライトは天井とフラットに設置するタイプの照明。空間をすっきりと見せたりディスプレイ等の補助的な使用もできる照明です。
＜使用場所の例＞
リビング、食卓（ダイニング）、寝室、ワンルーム、玄関、書斎、納戸、キッチン、エクステリア、廊下、和室など

（６）シーリングライト
天井に直接取り付ける照明器具、メイン照明として部屋全体を明るく均一に照らす物や小型で省スペースな空間で使用できる物等デザイン用途も豊富に揃う照明器具。
＜使用場所の例＞
リビング、寝室、和室、小部屋、ワンルーム、納戸、玄関など

（７）ブラケットライト
壁面や柱に取り付ける照明器具。デザインの幅広さが有るのでインテリアに合わせて選べるラインナップが魅力です。アクセント的な使い方で雰囲気のある光の効果を生み出します。
＜使用場所の例＞
リビング、寝室、階段、玄関、書斎など

（８）間接照明
光源を天井や壁などに組み込み、建築と一体化させた照明。近年はコンセントに挿すだけで使用できる簡易的な間接照明も増えています。
＜使用場所の例＞
リビング、ダイニング、キッチン、寝室、玄関、和室など

（９）フットライト
廊下や階段の足元を照らす器具で夜間の歩行を助けてくれます。夜間照明を付けたくない時に効果的です。夜間のみ点灯する物や人感センサー付き等があります。
＜使用場所の例＞
階段、廊下、寝室など

（１０）ダクトレール
スポットライトやペンダントライトなど複数台を取付けする事ができる照明器具。プラグタイプの器具を使って自在な配灯レイアウトが可能です。
＜使用場所の例＞
リビング、（食卓）ダイニング、寝室、ワンルーム、書斎など

（１１）シャンデリア
装飾がついた照明器具、きらめき感のあるお部屋作りにおすすめのシャンデリアはゴージャスな物からシンプルなデザインの物まで、リビングや吹き抜け空間を彩ります。
＜使用場所の例＞
リビング、食卓（ダイニング）、寝室、玄関、吹き抜けなど

（１２）エクステリアライト
防雨性能のある屋外設置向けの照明器具です。エクステリアの演出や防犯上も大きな役目を果たすセンサー付き器具などが揃っています。
＜使用場所の例＞
玄関、外構、ポーチ、門柱、庭（ガーデン）など

次は不動産購入後の照明器具の変更や模様替えを考えている方に、蛍光灯の色とそれぞれのメリット・デメリットについて解説をしたいと思います。

■不動産購入後の照明器具の蛍光灯の色を変えると部屋のイメージが変わる！

蛍光灯・LED蛍光灯の色を変えると、部屋のイメージが以下のように変わります。

（１） 昼光色…スッキリとした明るい部屋になります。青みがかった光の色は集中力を高め、脳を覚醒させる効果があるため、昼光色は勉強部屋や書斎・オフィスなどに適した色です。しかし、明るくはっきり見やすい分、疲れやすく、偏頭痛の原因にもなるようです。
例）洗面所、オフィス、書斎、クローゼットなど
パナソニックでは「クール色」、NECでは「フレッシュ色」とも呼ばれているようです。

洗面台はメイクで使う場所でもあり、適度の明るさは必要です。細かい作業には昼光色が適しています。しかし、青白い光のため屋外に出た時にイメージが異なる恐れもあります。

（２） 昼白色…いきいきとした明るい部屋になります。
例）リビング、キッチン、化粧室など
パナソニックでは「ナチュラル色」、NECでは「マイルド色」とも呼ばれているようです。

昼白色は、より自然な状態で食品の色を確認できます。そのためキッチンの照明に最適です。また、化粧室に利用すると自然な光に近いため他人に見られることを想定した適切なメイクができるようです。

（３） 電球色…落ち着いた温かみのある部屋になります。電球色は料理が美しく見える色なので、食卓や飲食店にも適した色です。
例）寝室、和室、お風呂、廊下など
パナソニックでは「ウォーム色」、NECでは「リラックス色」とも呼ばれているようです。

電球色は落ち着いた暖かみのある色なので、寝室や和室などリラックスしたい場所におすすめです。しかし、比較的暗めでオレンジ色の為、オフィスや化粧部屋などでは不向きです。

蛍光灯の色には、「昼光色」「昼白色」「白色」「温白色」「電球色」があり、主に使われるのは「昼光色」と「昼白色」と「電球色」の3色です。

■不動産購入後に注意したい、蛍光灯で衣服が色あせする？！

余談ですが、衣服の色が変わる原因の1つに紫外線が挙げられます。蛍光灯は太陽光ほどではありませんが紫外線が出ており、長期間蛍光灯に当たると色あせの原因になるようです。そのため衣服を保管する際には、蛍光灯の光が長時間当たる場所は避けるようにしましょう。

■電球選びの色温度（ケルビン（K））とは？

電球選びの際には、「色温度（ケルビン（K））」という表記を確認されると思います。そもそも、「色温度（ケルビン（K））」は、主に白色LEDの光源色を表す時に一般的によく使われています。同じ白でも、青っぽいクールな印象の「昼光色」から、赤みがかって温かみのある「電球色」まで、 微妙な色味の違いがあり、照明に使ったときに雰囲気が大きく異なります。

色温度（ケルビン（K））が低い時は暗いオレンジで、色温度が高くなるにつれて明るくなり、色も黄色、白色、青色へ変わっていきます。昼光色・昼白色・白色・温白色・電球色の色温度は、おおむね以下の通りです。

昼光色：6,500～6,700K
昼白色：5,000K
白色は：4,200K
温白色：3,500K
電球色：2,800～3,000K

なお、普通の太陽光は5,000～6,000K、澄み切った場所の正午の太陽光は6,500K、朝日や夕日は2,000Kぐらいといわれているようです。

以上のように、不動産購入後の照明選びだけでも色々な知識を持つ必要があります。今後の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

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多くの方が住宅購入時に利用する住宅ローンですが、不動産購入時には検討しなければならないことが多く、不動産会社が勧める住宅ローンをそのまま鵜呑みにしたり、目先の金利だけで判断したり、正しく検討できていないケースが見られます。
世界的な金利上昇の流れの中で、日本はまだ超低金利政策を継続していますが、低金利政策の中でも2022年はじわじわと住宅ローン金利が上がってきています。
日本もいよいよ金利があがるかも？と不安を感じる方が多い中で、どのように住宅ローンを選択したら良いかをご説明いたします。

□十分な検討ができない場合はとりあえず「フラット35」を選ぶ

住宅ローンは金融商品です。どの商品を選んでもメリットもリスクも存在します。
最長35年という長期間返済をしていく金融商品で、借り入れ時に35年も先のことを想定することは難しいのですが、本来であれば借り入れ時の経済状況などを踏まえて慎重に検討するべきです。
不動産購入時は検討しなければならないことが多いので、住宅ローンがよくわからない、十分に検討できないという方は、目先に金利に惑わされずに、全期間固定金利の「フラット35」の利用がお勧めです。
フラット35は「ずっと金利が変わらない安心」というキャッチコピーの通り、借り入れ時の金利が最後まで変わらず、毎月の返済額が一定なので、金利上昇リスクから解放されるのが一番の特徴です。
固定金利よりも変動金利の方が低く設定されるので、仮に金利が今よりも上がらなかった場合に金利の安い変動金利に借り換えることも可能です。
逆に、金利が低い変動金利を先に選択してしまうと、金利上昇局面で慌てて借り換えをしようにも、変動から固定金利への借り換えだと今の返済額よりも高くなってしまうため、なかなか踏み切れないのが実情です。
住宅ローンは家計に占める割合も高い支出なので、ずっと変わらず最後まで一定である「安心」がなにより大切なのではないでしょうか。

□変動金利を選択する場合は、金利上昇局面での借り換えを想定しておくべき

住宅購入手続きも終わり引っ越しも完了して、あとは頑張ってローンを返済するのみ…。これまでは政府の低金利政策を背景に変動金利と言えど金利は変わらずそのままでしたので、経済状況によっては返済金利が上がるということを意識しなくなった風潮があります。
仮に金利上昇になったとしても金利や返済額の上昇には一定のルールがあるからいきなり生活が破綻するようなことにはならない、と仰る方もいますが、多くの方が選択している元利均等方式では、返済額の内訳が上昇した金利負担の方に回ってしまい、一向に元金が減らないという事態も考えられます。
変動金利の住宅ローンを選択するということは、金利上昇リスクを負うという判断であり、金利上昇局面には多少返済額が上がったとしても固定金利へ素早く借り換えを行うなどの対応が求められます。
家を買ったからもういい、ではなく、常に経済ニュースをチェックして、最適なタイミングを見極めなければならないのです。

□金利が高い時は変動金利を金利が低い時は固定金利を選ぶ

変動金利は金利上昇リスクを住宅ローン利用者が負う商品です。対して固定金利は金利上昇リスクを金融機関が負う商品です。
変動金利は固定金利に比べ安いのですが金利上昇リスクを背負います。固定金利は変動金利よりも金利が高いですが、借り入れ時の金利が最後まで続くので、毎月の返済額が変わらず「安心」を得ることができます。
一般に金利が高い時は今後金利が下がることが想定されるので変動金利を選択した方が良いとされます。
反対に金利が低い時は今後の金利上昇が懸念されるので固定金利を選択した方が良いとされます。
2022年に多少上昇傾向になったといえども、日本はかつてないほどの低金利が続いています。
変動と固定とどちらを選ぶべきなのかは一目瞭然なのですが、目先の金利差に惑わされる人が少なくありません。

□変動金利を選択する際は引き際を想定しておく

2022年にアメリカの住宅ローン金利は6.5%を超えました。日本でいきなりその水準まで上がるかと言えばそんな兆候はないのですが、低金利政策が終われば2％～3％くらいにはすぐに上昇しそうですし、経済状況によっては4％を超えることも全くないわけではありません。
変動金利を選択する方は、今の金利での返済額だけでなく、仮に金利が2％、3％、4％と上昇した際のシミュレーションを行い、どこまで上がれば返済計画が破綻してしまうかを予め見定めておく必要があります。
借り入れ時にこのシミュレーションを行っておくことで、金利上昇局面に入った場合でも、目先の返済額上昇に惑わされず、適切に「損切り」の判断ができると思います。
ちなみに試算の結果、2％程度の金利が許容できない場合は、現時点で固定金利を選択しておいた方が無難です。

□住宅ローン＝変動金利の風潮を疑いましょう

金融機関はもちろん多くの不動産仲介会社も変動金利の住宅ローンを勧めることが一般的です。
ここ10年くらいは金利が下降傾向にあり、将来の金利上昇不安はあるものの、事業者からのアドバイスだと「オオカミ少年」になってしまうことも懸念されたためです。
ちなみに民間金融機関が当初2年～5年だけ金利を更に下げた住宅ローンを用意しているのは、広告の目的が強く、金利上昇リスクを住宅ローン利用者が負担する変動金利を選んで欲しいという意図があからさまに見えます。
最近だとネット銀行による住宅ローンも一般的になっていますが、広告やホームページを見ると変動金利のPRの方が強いことがわかると思います。
業界の雰囲気で住宅ローン＝変動金利という風潮が強いので、これから家を買う方は変動金利だけでなく固定金利でもシミュレーションを行って、目先の安さに惑わされず、安心にも目を向けていただきたいと思います。

～人生に愛すべき住まいを～

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マイホームを考える時に自分の理想の住宅を思い描くと思いますがあれもこれもと追加すると大きく予算オーバーしてしまいます。
予算オーバーする原因をしらべてみました。

■オプション（住宅設備のランクUP）

注文住宅では、標準プランでは満足できず、設備のランクアップする人が多数いるそうです。
自分のライフスタイル合わせて、設備のランクアップを検討する必要があるのでイメージが想像できない方は、注文住宅のカタログを参考にするといいそうです。

■土地

土地の情報収集をして、予算内にあった土地の中でいろいろな選択肢を広げ検討すると良いとの事です。

■地盤改良

土地が広ければ広いほど、改良工事費用がかかります。
土地を購入する際は、地盤改良が必要かどうかも確認するようにした方がいいそうです。

■材料費の高騰

近年話題となっているウッドショックだけでなく、銅やアルミニウムなどの材料費の高騰も、予算オーバーの原因となっています。
屋根や外壁に使用される板金材料に加え、釘やビスなどの金物材料、玄関ドアや基礎に必要な鉄やアルミなどの金属も価格高騰しています。

■広さ

マイホームは、広ければ良いというわけではありません。

床面積をあえて狭くすることで、家事動線が短くなり効率がアップすることもあります。
広さだけではなく、機能面や自分のライフスタイルに合った広さを考えるといいようです。

■打ち合わせ不足

担当者とのコミュニケーション不足で、後から予算オーバーしていたということはよくあるそうです。
打ち合わせする中で、「あれもしたい、ここにこだわりたい」と要望が増えていき、後から気付いたら予算を超えてしまうこともありますので、
事前に明確な予算を担当者に伝えておくことをおすすめします。

■太陽光パネル

太陽光発電は、住宅の屋根にソーラーパネルを取り付けることで、太陽光を家庭用電気に交換することができます。
設置費用を考慮せず、予算オーバーする人が多いそうです。
住宅やエリアによって異なりますが、設置費用も考慮することをお勧めいたします。

太陽光パネルを設置するかどうかは、費用と効果を見極めることが重要との事です。

予算オーバーをしてしっまた場合は見積もりの見直しをしましょう

・リビングが広すぎてないか
・廊下の幅が広すぎてないか
・トイレを2つ→1つにできないなのか
・子供部屋はホントに6畳も必要なのか
・寝るだけの寝室なのに8畳も必要なのか
・ダイニングテーブルはホントに必要なのか
・シューズクロークが広すぎではないか

などを変更することで予算が減らせることがあります。
いろいろな使い方を考えて無理のないマイホームを手に入れてほしいと思います。
この記事を書いていて自分で思ったことは自分の家なら各部屋にクローゼットは置かず一部屋まるごと家族共有のウォークインクローゼットにしてみようと思いました。
そうすれば少しはコスト削減できるかなと相談してみようと重ます。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

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マイホームを購入するのであれば、なぜ早い方が良いのでしょうか？

大きな理由は３つあります。

１． 健康のリスク
２． 高齢者返済リスク
３． 賃貸のリスク

1つ目の「健康のリスク」
住宅ローンを組む場合、フラット35以外の商品は、ほとんどが『団体生命保険』に入れることが融資条件となります。
団体生命保険は、万が一ローン組んでいる債務者が無くなってしまった場合に残りの債務を保険で賄うことが出来るとてもありがたい仕組みです。
保険ですので、入る前に健康状態の申告または、検査が必要となります。

若いうちは、告知事項などは少ないと思いますが、40代になれば、健康診断で色んな所が引っかかってきます。40代後半から50代では、糖尿病や高血圧、初期のガンなどを患ったり、手術、通院履歴など諸々告知する事が増え、場合によっては保険に入れない場合があります。自分が年齢を重ねれば重ねるほど、健康面で保険に入れない確率も上がってくるため、そうすると住宅ローンも借りれないというリスクが生じてしまします。このような健康面からも若いうちに購入するのが賢明な理由の一つです。

２つ目の「高齢者返済リスク」
一番は、定年退職してからの住居費支払いリスクです。

例えば、35歳で35年ローンを借りた場合、そのまま払い続けると返済完了の歳は70歳になります。65歳まで働いたとしても、残り５年残ります。しかし、これぐらいでしたらほとんどの人は、繰上返済をしたり、退職金で払ったりして完済する事はそう難しくないと思います。

しかし、例えば47歳で購入したとすると、返済期間も短くしなくてはならず、その分毎月の返済額は多くなりますし、30年で組んだとしても完済は77　歳です。65歳まで働いたとしてもまだ12年の返済が残っていることになります。賃貸は自分が生きている間払い続けなければならないので、賃貸と違ってゴールが見えているのでまだマシですが、精神的には負担が大きいかと思います。それに、47歳までの払い続けてきた賃料分は垂れ流していたことになり、もったいないことになります！

３つ目の「賃貸のリスク」
購入が遅く成ればなるほど、賃貸で払った家賃がもったいなくなります。仮に、8万円の家賃を23歳～32歳まで払い、結婚を機にファミリータイプに住み替え家賃15万32歳～47歳まで払い続けたら、更新料を含め約3200万円支出

仮に32歳から、会社から家賃補助が月5万円あった（15年で約900万）としても約2300万円の支出。当然このお金は、自分の資産にはならないので、支出するだけ。

まして、今は空前の低金利、そして国は家を買った時のローン金利の負担を軽減できるようにということで「住宅ローン控除」を用意してくれているので、「どうせ買うなら早い方が良い」ということになります。

結婚を機に、家族が増えたのを機に、小学校上がる前になど人それぞれタイミングもあるかと思いますが、そういったタイミングにマイホーム購入を合わせる必要はありません。
「いずれはマイホームを購入する」という方であれば、今回の情報も参考にしてみてください。

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晩秋から初冬にかけては、海水の温度差がまだ高いため、上空に強い寒気が流れ込むと、その温度差によって積乱雲が発達し、竜巻などの激しい突風が発生することがあります。
2006年11月7日に北海道佐呂間町で発生した竜巻は、過去最大に人的被害をもたらしました。竜巻の強さを指標したのは、日本の気象学者である藤田哲也博士です。今年4月、博士の出身地である福岡県北九州市にリニューアルオープンした児童分科学館「スペースLABO（北九州市科学館）」に、国内最大の大型竜巻発生装置や、博士の功績を称える展示コーナーが設置されました。

竜巻にも指標（スケール）があるのはご存知ですか？

FスケールにはF0～F5までに段階があり、被害が大きいほどFの値が大きく、風速が大きかったことを示しております。
この指標は世界で用いられていますが、アメリカで考案されたため、日本の建築物などの被害に対応していないこと、また評定に用いられる被害の指標が9種類（自動車や住家、アンテナなど）に限られているなどの課題がありました。
このため、気象庁では、より精度の高い評定ができるように「日本版改良藤田スケール（JEFスケール）」を制定し、2016年4月1日より突風調査に使用しています。
JEFスケールでは、評定に用いられる被害の指標に、日本でよくみられる自動販売機や墓石などを加えたり、自動車や住家についてもそれぞれ種類別に分けたりして、その数を30種類に増やしました。
例えば、自動車は軽自動車・普通自動車・大型自動車に、住家は、木造の住宅・鉄骨系プレハブ住宅・鉄筋コンクリート造の集合住宅に分類され、より分かりやすくなりました。
JEF0～JEF5までの段階がありますが、過去統計との比較や統計値の継続性を考慮して、評価結果はFスケールとできる限り同じになるように決められています。

竜巻が発生する前兆とは…

竜巻は直径が数十メートルから数百メートルほどで、非常に速い速度で移動します。
過去に発生した竜巻の中には、秒速25メートルで移動したものもあります。短時間で狭い範囲に甚大な被害をもたらすため、竜巻から身を守るには、竜巻が発生する前兆を知ることが重要です。
次のような現象が見られたら、竜巻が発生するような発達した積乱雲が近づいている可能性があります。
・真っ黒い雲が近づき、周囲が急に暗くなる
・雷鳴が聞こえたり雷光が見えたりする
・冷たい風が吹いてくる
・大粒の雨や雹（ひょう）が降り出す
竜巻は季節や地域を問わず発生しますが、1991年から2017年までに確認した竜巻の月別発生確認数をみると、7月～11月にかけて多く発生していて、この5ヶ月で全体の約70％を占めています。

上記の現象が見られたら、天気が急変するサインです。空の状況を確認し、屋外にいる場合は頑丈な建物に避難するようにしましょう。屋内では、窓や壁から離れた部屋に避難し、頑丈な机の下に入って頭を守るなど、身を守る行動をとってください。

また、住宅に関していうと、竜巻が発生し住宅や家財に被害を受けた時の為に、火災保険（竜巻被害に対する補償）に加入する事をおすすめします。
一般的に補償対象となる事故例をご紹介しておきます。
【建物の事故例】
・台風、竜巻等による強風で屋根瓦が破損した。
・台風、竜巻等による強風で飛んできたものが家を直撃して、壁が破損した。
【家財の事故例】
・台風、竜巻により、窓ガラスが割れて、雨風が入り、電化製品が壊れてしまった。（窓を閉め忘れたことにより家財に損害が生じた場合は、補償の対象外です。）

竜巻だけでなく想定できる事項に対しての保険には可能な限り加入されておいた方が、購入後の住宅に対して安心して住む事が出来るのではないでしょうか。
火災に対しては火災保険、住宅に対しては瑕疵保険と保険はさまざまな種類があります。
加入していなかった事により事故後に後悔する事のないよう、住宅購入時には保険の加入をご検討いただけたらと思います。

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マンション購入後は「大規模修繕」に備えた積立金を行います。一般的な大規模修繕は12年程度で繰り返すのですが、18年周期などに間隔を延ばすマンションも増えています。この6年の違いが、長い目では大きな費用差になる事をご存知でしょうか？

■まずはマンション購入前に「大規模修繕」について把握をしていきましょう！

そもそも大規模修繕とは、どのようなマンションでも基本的に経年劣化はする為、特に外壁防水や補修を行い、住宅の基本性能を維持する為に実施される修繕とされています。

外壁工事は建物全体に仮設の足場をかけた大がかりなものとなるため、それに併せて他の部分も一緒に補修や工事を実施します。これが一般的な大規模修繕となります。その費用は昨今の人手不足などにより上昇が続いています。その大規模修繕費を抑えようと考え出されたのが12年毎の修繕期間ではなく、18年に延長しようというものです。

確かにこの6年の延長により、大手不動産事業者は相次ぎ「最長18年周期の修繕」提案に切り替えています。もっとも、基本的に自社系列の分譲マンションを長周期化の対象とする会社が多く、他社分譲の管理引き受けを行う東急コミュニティー社も、マンション管理受託が条件でこのような提案を実施されているようです。

■不動産購入後に大規模修繕の長周期化の検討をおススメします！

また、どのようなマンションも大規模修繕の長周期化が可能であり、適切な材料や工法を選び、大規模修繕の合間の中間補修もしっかり実施するなら問題は無いようです。勿論、長周期化で1回の修繕コストは上昇するのが一般的です。その理由としては長周期化する際は基本的に高い耐久性がある材料を使う事になり、外壁防水に使う「シーリング材」などが典型です。12年周期で使う材料より長持ちし、保証期間なども長いので高価格になります。しかし、12年から18年の大規模修繕の長周期化で1回の費用は10%程度上がるだけです。大規模修繕の周期が長くなる分、その合間に行う中間補修で行う項目も増え、その費用も加算されますが、12年毎に行うよりもコスト面では安く抑えられるケースが多いようです。

■マンション購入前に「大規模修繕」の長周期化のメリットを把握しましょう！

長周期化のメリットはマンションの規模によっても変わりますが、60年間の総費用が数億円変わるというケースもあり、多くの所有者が年金生活となり収入が減る時期まで見通すと、この差が老後生活に及ぼす影響は小さくありません。逆に12年周期では途中で積立金が不足し、高齢期に数十万円など多額の臨時徴収を迫られる可能性もある為、18年周期での大規模修繕が広がる理由も分かります。ちなみに、大規模修繕費用の約2割は足場のコストが占めていると言われています。足場をかける回数が減れば、当たり前ですがコストを圧縮する事に繋がります。野村不動産パートナーズや三井不動産レジデンシャルが一定条件を置いて行った試算でも、長周期化により60年間で総費用が14%程度削減できるとなっているようです。マンションの規模等によっての個別事情で削減額には差がありますが、長い目でみれば長周期化で総費用は減る例が多そうです。

いずれにせよ、このような長周期化でコストが抑えられることは、マンション住民にとってのメリットにもつながります。ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

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日本は人口減少社会なのでかつてのような新築偏重の住宅文化では空き家で溢れかえってしまいます。
以前に比べると中古住宅流通が活発に行われるようになっていますが、比較的流通しやすいマンションが目立ち、中古一戸建ては性能面での不安が払拭できず、まだまだ下火と言ったところでしょうか。
今回は安心して中古一戸建てを購入するポイントをご説明いたします。

リフォームを前提とする

中古住宅に対する不安要素は「汚い」「性能が不安」「わかりにくい」に集約されると思います。そしていずれもリフォームを前提にすることで容易に解消できます。
多くの方が家を買う時に不動産仲介会社を頼ると思いますが、不動産仲介会社は不動産取引のプロであって、建物性能のプロではありません。
建物性能は建築士の領分です。
つまり、中古戸建てを安心して購入するには建築士の存在が不可欠です。
不動産仲介会社に建築士が所属している場合もありますが、工務店・リフォーム会社に頼った方が良いでしょう。（中には建築士が不在の工務店・リフォーム会社もあるので注意してください）
中古住宅の汚さや性能面での問題はリフォームで解消することができ、建物性能やリフォーム制度に関するわかりにくさは建築士が解消してくれます。
逆にリフォームを考慮しないで中古戸建てを買おうとすると、築浅物件しか手を出せなくなりますので、物件選びの選択肢が狭まってしまいます。

リフォーム予算を意識する

リフォームにかかる費用は物件の状態によって様々です。
購入希望の物件が見つかってから（場合によっては売買契約を締結してから）リフォームの相談を始める方がいるのですが、これでは遅すぎます。最悪の場合はリフォーム予算が足りず、必要なリフォームが実施できないことも考えられます。

失敗しない住宅購入には資金計画が重要です。
まず、リフォーム予算を「最低限行うべき性能向上リフォーム」と「住宅設備などその他のリフォーム」に分けて考えます。
このうち「住宅設備などその他のリフォーム」は我慢すれば良いかもしれませんが、「最低限行うべき性能向上リフォーム」を実施できなければ、遅かれ早かれ雨漏れなどの劣化事象に悩まされることになります。
「中古戸建てを買ったらすぐに雨漏れでリフォーム代がたくさんかかった」というのは中古検討時によく聞く失敗事例だと思います。
この「最低限行うべき性能向上リフォーム」は物件によってまちまちです。
従って、購入する物件を決めてからリフォーム会社に相談するのではなく、物件選びの段階からリフォーム会社に見てもらう必要があります。
候補が絞られたら物件の内見に同行してもらい、最低限行うべき性能向上リフォームの概算とこの物件を買うとしたら実施したい設備交換などのリフォーム費用の概算を出してもらうことが大切です。
不動産売買契約前にリフォーム予算を大まかに把握しておかないと安心して契約することができません。

防水対策を最優先に

中古戸建てを長持ちさせるコツは適切な劣化対策です。
具体的には「屋根・外壁塗装」「バルコニー防水」を実施しておけば、外部からの水の侵入を防ぐことができるので家が長持ちします。
リフォームと聞くとキッチンやお風呂などの住宅設備をイメージする方が多いのですが、特に中古戸建てを購入する場合、最優先に検討するべきなのは防水対策です。
また、タイルのお風呂の場合はユニットバスへの交換を行った方が良いですし、建物インスペクションで漏水跡が見られた場合は原因を特定して対処を行わなければなりません。
これら劣化対策リフォームを実施すると、既存住宅売買瑕疵保険やリフォーム瑕疵保険に加入する基準を満たすことができるので、最長5年の保険もついてさらに安心です。

耐用年数を考慮してある程度まとめてリフォームしておく

住宅ローンとは異なりリフォームローンは金利が高いです。
また、住宅購入される方は子育て世代が多いため、住宅以外にも出費が多い世代と言えます。
悪くなったからと言って頻繁にリフォームするのは現実的ではありません。
住宅購入資金だけでなくリフォーム費用もまとめて組むことができる住宅ローン商品があります。
現在住宅ローンは非常に低い金利で組むことができますので、主要構造部や主な設備の耐用年数の資料と照らし合わせて、10年以内に悪くなりそうな箇所については、住宅購入時にまとめてリフォームしておくと安心です。
物件を見ながら少し先を見据えてリフォーム会社へ相談してみてください。

そこそこ古めの物件を狙う

築浅の一戸建てはリフォームを実施したくない方向けの物件と言えます。
せっかくの住宅購入だから思いっきりリフォームしたい、とお考えの方はそこそこ古めの物件を狙うのがお勧めです。
築年数が新しくなるほど他の住宅購入者と競合してしまうので、建築士に見てもらうために別日で内見を設定したり、インスペクションを手配する間に、他の人に売れてしまう恐れがあります。
築年数が古くなるとリフォームを想定しないとなかなか手が出せなくなるので、じっくり準備を進めることができます。

やりすぎリフォームにご注意を

一戸建て住宅の資産価値はほぼ土地の価格です。
※建物価格は築年に応じて償却する計算を行うことが多いです。
現在の建物の査定方法ではリフォームはほとんど評価されないので、どれだけお金をかけてリフォームしても資産価値になるとは言えません。
もちろん築年数の割にきれいな状態であれば購入を検討する方も増えますので、まったく影響を及ぼさないわけではありませんが、キッチンは取り替えてまだ5年だからいくら、というような査定が行われることはありません。
生活のクオリティを向上させるためにまとまったリフォームを実施するのは良いのですが、あまりリフォームに偏った判断を行うと、希望のリフォームを実施するために、安い物件を探す、郊外の安い土地を探す、といった本末転倒な判断になりがちなので注意が必要です。

以上、安心して中古一戸建てを購入するポイントについてご説明いたしました。
いろいろ記載いたしましたが、「リフォームを前提とする」「契約前にリフォーム概算を把握する」の2点を押さえておけば大きな問題にはならないと思います。
いずれにせよ早めの段階でリフォーム会社を見つけておく必要があるので、物件探しと並行してリフォーム会社選びも行っておくことをお勧めします。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

家を買うために調べていくといろいろ心配になる事があります。
家を買った後にどのようなことで後悔したのかを調べました。

■住宅ローンの返済に困って後悔

想定外の収入減少や継続的な支出増加により住宅ローンの返済が苦しくなって後悔する人は多いそうです。

・夫婦合算の収入でローンを借りていたが、妻の収入が急になくなった
・育児関連の支出が想定以上に大きかった
・割安と思って購入した中古物件だが、設備等のリフォーム費や維持費が高かった

住宅ローンを借りると返済期間が最長35年ほど必要な場合もあるので、その期間中に予測できない事態備える事が必要です。
支出が住宅ローンの返済期間と重複すると、返済が苦しくなることが多くなります。

■間取りや部屋の広さに不満が出て後悔

家を購入するまでは気にならなかったものの、引っ越して少し住んでみて後悔する方がいるようです。
こうした間取りなどの不満は、家の価格や立地を優先して購入する人によくみられるようです。
購入前に生活イメージをしていたとしても、家の間取りや部屋の広さに関する問題は実際に住んでみないと分からない場合も多いようです。

■安い家が思いのほか老朽化しており後悔

中古住宅を購入の際、費用を抑えるため価格が安い物件を購入した場合、
築15年を超えている物件だと様々な箇所で傷みが見え始め定期的にメンテナンスをしたり、大規模な修繕が必要になります。
購入を検討する際には瑕疵保険が掛けられるのかを確認してください。
ただし、瑕疵保険に入っていれば住宅のすべてをカバーしてくれるというわけではありません。
構造耐力上、主要な部分および雨水の侵入を防止する部分に限られて保障内容です。
たとえばシロアリの被害が見つかってもそれは対象外になります。
保険内容を理解したうえでご検討頂ければと思います。

■周辺環境や立地に後悔

家に対する後悔のなかには立地や周辺環境が関係している問題もあります。
家の購入前に周辺環境について調べていても、住んでみてからしか分からないことあります。
長く住んみて、スーパーが意外と遠くて毎回の買い物が大変、昼間は閑静だけど夜になると騒がしいといった問題が出てくることがあります。
また、出勤に時間がかかる立地だった場合、毎日の移動が負担となり、家には満足していても立地に後悔する方も出てきます。

■その他

家族構成の変化で後悔
隣家トラブルで後悔
ハウスメーカーや工務店選びを失敗し後悔
子供の進学で後悔

などがありました。

このように購入前にはかなり悩まれたにもかかわらず、思いがけない問題が起きてしまうこともありますので金銭的な問題には少し余裕を持ち、環境や建物の老朽化のような問題は購入する前に専門の方に相談しながら購入を考えてはいかがでしょうか。

後悔しない住宅購入をして頂きたいと思います。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

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不動産は「不動」だけに一度買ってしまうとなかなか動けなくなります。
買った後に「変えられないことにはとことんこだわる」姿勢が重要となります。

いくつかこだわった方が良いポイントがあるのですが、その中でも本日は、「隣地の将来にわたる状況」についてお伝えします。

隣地、特に主開口面が向いている側（一般的には、リビングのバルコニー面）は確認が必要です。空地の場合は、どれくらいの建物が建つのか気にする人が多いのですが、既に何か建っていると質問は少なくなります。

しかし、今建っている建築物が許容されている最高の高さや容積率で建っているとは限りません。その点よく確認しておかないと再建築されたときに気に入っていた眺望が無くなったり、自分の家に太陽の光が全く入らなくなったりという事態になりかねません。

購入する前に営業マンに質問して確認しておきましょう。心配であれば、市区町村が発表している都市計画図を基に担当者から説明してもらうとよいでしょう。

目の前にどのぐらいの高さの建物が建つかは、土地の広さ、用途地域、高さ制限、高度地区、斜線制限など様々な法規制、建築制限によって建築できる大きさが決まっています。

不動産を購入する際に説明を受ける重要事項説明書には、「周辺の土地は法律の規制の範囲内で建築物が建つことがあります。その際の日照や眺望、風向き等に影響があることがあります。」としっかり記載があることがほとんどです。

目の前に高い建物が建つ、大きな商業施設が建つ可能性がある敷地の場合は、日照や環境、資産価値にも影響がでますので購入前にはきちんと確認をしておきましょう。

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近い将来、高い確率で発生が予想されている大規模地震。被害を最小限にするために、できる限りの備えをしておくことが大切です。住宅の耐震化は、地震から命と財産を守るための備えとして有効な防災対策のひとつです。耐震診断でお住まいの家の耐震性能を確認し、もし耐震性が不十分な場合には耐震補強や耐震改修を検討しましょう。

耐震改修で大規模地震に備える1981年の「新耐震基準」がひとつの目安

近い将来、発生が切迫しているとされる大規模地震は、おもに「南海トラフ地震」「日本海溝・千島海溝周辺海溝型地震」「首都直下地震」「中部圏・近畿圏直下地震」などがあります。中でも、南海トラフ地震と首都直下地震は今後30年以内に発生する確率が70％と高い数字で予想されており、被害想定は甚大で、人的被害はもちろんのこと、建物被害は相当数にのぼるとの指摘がされています。住宅全壊戸数は、12万戸以上の被害があった東日本大震災と比べ、南海トラフ地震は約20倍、首都直下地震は約5倍にもなることが想定されています（2013年時点の想定）。しかし、2016年に発生した熊本地震については、30年以内の発生確率は1％未満という予想がされていました。大規模地震は、発生する可能性が高いと予想されているエリアだけではなく、どこでも起こるものと考えておかなければなりません。
地震による建物被害は、震度が大きくなるほど、耐震性が低い建物ではその被害は大きくなります。木造建物の場合、震度5弱以上で、壁などのひび割れや亀裂がみられるようになり、震度6弱以上になると、傾いたり倒れたりするおそれがあります。また、鉄筋コンクリート造建物の場合、震度5強以上で、壁、梁、柱などに斜めやX状のひび割れや亀裂がみられるようになり、震度6強以上では、1階あるいは中間階の柱が崩れて倒れるおそれがあります。（これらの被害状況は、近年発生した地震による事例に基づいて想定されています。地震動の振幅や周期、継続時間などの違い、対象となる建物や構造物の状態、地盤の状況により被害は異なります。）
1981年（昭和56年）6月より建築基準法の耐震基準が強化されています。しかし、この年の5月以前に建築確認を受けて建築された建物の中には、いわゆる「旧耐震基準」によって建築され、耐震性が不十分なものが多く存在します。2018年の統計調査では、全国の住宅総数約5,360万戸のうち、約700万戸において耐震性が不十分であると推計されています。
お住まいの建物が、1981年6月以降の「新耐震基準」で建築されているかどうかが建物の強さを知るひとつの目安ですが、この年以降の建築であっても、建物は経年変化するため全く壊れないということではありません。地震に備えて建物を日頃からメンテナンスしておくことが大切です。
大地震から自らの生命・財産を守るためにも、お住まいの家の耐震化は平時からの備えとして有効な防災対策のひとつです。まずは、耐震診断を受けて建築年度と建物の耐震性を確認し、もし耐震性が不十分であった場合は、耐震補強・改修工事を検討しましょう。

耐震診断と改修工事の費用は？

1981年6月より導入された新耐震基準とは、建物が「震度5強程度の地震でほとんど損傷しないこと」「阪神・淡路大震災クラスの震度6強〜7に達する程度の地震で倒壊・崩壊しないこと」を建築基準法で定めたものです。
住宅の耐震診断では、「1981年より前の建築なのか」「立地による耐震性」など、建築士や専門家が建物の耐震性を総合的に評価し、耐震改修工事の必要があるかを判定します。診断の結果、基準を満たしていない場合や、耐震性が不十分であった場合、耐震補強・改修工事を検討しましょう。多くの自治体では、耐震診断を行う会社の紹介をしているので、お住まいの市区町村の防災担当課や住宅建築課などに問い合わせてみましょう。

○耐震補強・改修工事の内容は？

木造住宅の場合、「基礎の補強」「地震に強い壁をバランスよく増やす」「柱・土台・梁・筋かいの接合部分に金物を使用する」「腐食やシロアリ被害のある部分を取り替える」などの工法で改修を行います。また、家全体ではなく、寝室やリビングなどの一部だけにすることで、費用も低く抑えられる「簡易耐震改修」もあります。

○費用と助成金などの補助は？

耐震診断費用が10〜20万円、耐震改修費用は工事内容にもよりますが、おおむね150万円程度です。耐震改修は決して小さくない費用負担が必要になりますが、多くの自治体では、耐震診断や耐震改修工事の費用の助成などをしています。国や地方公共団体による「助成」「税制」「融資」の3つの支援制度を活用しましょう。住宅の耐震化に関する補助のほか、所得税と固定資産税の特例措置、住宅ローン減税、住宅金融支援機構の融資などがあります。助成を受ける条件や内容は、自治体ごとに違うので、詳しくはお住まいの市区町村の窓口に問い合わせください。
また、悪質なリフォーム工事詐欺にも気を付けましょう。業者のほうから「国土交通省の依頼を受けて耐震診断を行っている」「住宅の耐震改修が耐震改修促進法によって義務付けられている」などと言われた場合は、お住まいの市区町村の窓口に相談しましょう。
耐震性が十分な建物でも、発災時には火災などの被害を受ける可能性はゼロではありません。被災した場合、住宅の再建や補修に加え、その後の生活の再建にも資金が必要となります。地震保険の加入など、経済的な面においても備えておくことが大切です。

リスクケアには、注意が大切

近い将来、発生が予想されている大規模地震の被害を最小限にするために、住宅の耐震化は、地震から命と財産を守るための備えとして有効な防災対策のひとつです。お住まいの家の耐震性が不十分な場合には、耐震補強や耐震改修を検討しましょう。しかし、大規模地震ともなると住宅被害は防ぎきれないかもしれません。万が一の「備え」もこの機会に見直してみてはいかがでしょうか。

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欧米の利上げをきっかけに金利の動向への関心が高まっているようです。本来であれば、日本も利上げに踏み切る事が予想されましたが、日本銀行の黒田総裁は当面の利上げは無い事を発表しました。しかし、いつ政策転換がされるかは不透明である為、変動金利で住宅ローンを組んでいる人は、将来の返済負担UPを懸念されていると思います。金利上昇の影響を抑える手段の一つが、残高の一部を「繰り上げ返済」することが挙げられますが、繰り上げ返済をする際には注意点もあります。そこで今回は住宅ローンの繰り上げ返済の注意点を解説したいと思います。

■毎年、不動産購入時の借入金が増加傾向にある事をご存知ですか？

国土交通省の住宅市場動向調査によると、住宅購入をされた方の借入金額の平均額は毎年増加傾向にあるようです。2017年度は分譲マンションを購入した人が約2400万円、戸建て住宅が約2800万円だったのに対して、2021年度にはそれぞれ約3000万円、約3400万円に増えています。その理由としては住宅価格の上昇と低金利が続く中で、より借り入れがし易くなっている事が挙げられます。今は年収やペアローンを組むことによって、ビックリするような住宅ローン金額を組んで購入される事も多いようなので、支払いは計画的に進めていかなければ、混沌とする経済状況では不安が高まります。

住宅ローンの金利には変動型、全期間固定型、固定期間選択型といった種類がありますが、現在、主流となっているのは変動型を選択する人が多いようです。住宅金融支援機構の調査（2021年10月）によると、住宅ローン利用者のうち67%が変動型と発表しております。多くの金融機関は日銀の金融政策の影響を受ける短期プライムレートを手掛かりに変動型の金利を設定し、金利水準は歴史的に低い状態が続いています。結果、全期間固定に比べ、金利水準が低く、目先の返済額は抑えられる傾向となっています。

■そもそも不動産購入時に、住宅ローンの仕組みをきちんと把握されていますか？

変動型の金利は半年ごとに見直す仕組みとなっています。今後、金利が上昇すると支払う利息が増え、総返済額が膨らむため、金利上昇はリスクといえます。変動型でローンを組む場合は、ある程度金利が上がることも想定して返済計画を立てるのが原則となります。勿論、高額な住宅ローンを組まれるケースでは、この金利上昇によっての影響は大きなものとなります。そこで、金利上昇のリスクを抑える手段の一つが「繰り上げ返済」というものです。

元本の一部を前倒しで返すことで、将来払う予定だった利息を減らすことが可能となります。住宅購入時に金利の低い変動型で多めに借り、繰り上げ返済を活用する前提の人もいるようですが、不動産購入前に、大きな頭金を支払うより、金利上昇時に備えた資金を用意しておくことは、自分たちのライフスタイルを崩さない為には重要な準備かもしれません。

繰り上げ返済には主に2つの方法があり、毎月の返済額は変えず、返済期間を短くする「返済期間短縮型」と、返済期間は変わらず毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」というものです。

返済期間短縮型は繰り上げ返済した額に相当する元金を先に返す形になり、その期間の利息を払わずに済む。毎月の返済額が一定となる元利均等返済の住宅ローンの場合、返済当初は毎月の返済額に占める元本の割合は小さく、利息の割合が大きいというものです。住宅ローン返済の早い段階で繰り上げ返済をすれば、支払う利息を減らす効果が大きいです。

返済額軽減型は繰り上げ返済した金額を、残りの期間全体に均等に割り振る形になります。毎月の元金の返済が少しずつ減り、その分支払利息も抑えられるというものです。住宅ローンを返済する総額を減らす効果は期間短縮型に劣りますが、毎月の返済額を抑える効果があります。

繰り上げ返済は基本的には利用者の都合でいつでもできますが、最低額は1万円からが一般的です。手続きをすると早ければ翌月からの返済額や返済期間に反映され為、詳細は住宅ローンを借りた金融機関に確認をして下さい。

インターネット経由での手続きなら毎月数回までは手数料がかからない金融機関は多ので、不動産購入時に住宅ローンを組まれる方は「繰り上げ返済」についての手数料を確認しておく事もお忘れなく。住信SBIネット銀行のように1カ月に何度繰り上げ返済をしても手数料がかからない銀行もあります。

■住宅ローンの繰り上げ返済も重要ですが、家計全般を俯瞰して判断する！

繰り上げ返済をすれば確実に残債は減ります。住宅ローンの利息を減らすことだけを考えれば、繰り上げ返済はしたほうが良いのですが、家計全体を考えると、単純に繰り上げを急ぐことがプラスになるとは限らない点には注意が必要です。一般に住宅ローンの繰り上げ返済は住宅ローン減税の期限が切れるタイミングで多くなるとされています。つまり住宅ローン減税の適用期間である10年～13年前後となります。住宅ローン減税では一定額までの年末のローン残高の0.7%（2022年12月までに取得した場合）を最長13年にわたって所得税と住民税から差し引けます。住宅ローン減税のある期間はローン残高を減らさずに恩恵を大きくして貯蓄を優先し、住宅ローン減税の効果がなくなった後で繰り上げ返済をされるといった事が考えられます。

しかし、住宅ローンの繰り上げ返済をして、よくある失敗事例があります。それは繰り上げ返済をした結果、預貯金を減らしすぎるケースと言われています。本来、失業や収入減少に備えて6カ月分程度の生活費を預貯金で確保しておくべきですが、それを下回ると、万一の時にお金が足りなくなる可能性があるからです。

子どもが高校や大学への進学を控えている家庭では、将来、教育費などの支出が膨らみ、現在よりも家計に余裕がなくなることが多くなります。一般的には繰り上げ返済で預貯金を減らした結果、借金は少ない一方で貯蓄も少なくなるよりは、「借金も貯蓄も多い方が安全性が高い」と判断できます。日本人の悪い癖で、借金は少ない方が安心と思われる事の典型ではないでしょうか？家計の想定外の事態を乗り切れるよう貯蓄を多く確保しておくのも必要です。

また、期間短縮型の繰り上げ返済をして返済期間を短縮すると、多くの銀行では再び延ばすのが難しいことも把握しておいて欲しい事です。変動型ローンの利用者で金利上昇が心配なら、固定金利型のローンに借り換えるのも一案となりますので、変動金利より金利水準は高くなりますが、固定型の金利も歴史的にみれば低い水準となっています。

いずれにせよ、自分達にあった住宅ローン金利の選択にお役立ていただければ幸いです。

～人生に愛すべき住まいを～

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2022年12月のフラット35金利は、20年以下が1.29%、21年以上が1.45%と前月から0.11%引き上げとなりました。
前月比0.11%上昇は2016年9月以来の引き上げ幅となります。

大手都市銀行の動向については、固定期間10年の最優遇金利について、三井住友銀行が0.05%、みずほ銀行が0.10%とそれぞれ引き下げました。

三菱ＵＦＪ銀行は0.04%引き上げ、その他2行は先月据え置きとなります。 今年に入り住宅ローン金利の上昇傾向が見られましたが、年末に差し掛かり急激な上昇が見られました。今後の動向に注目したいところです。

【フラット35 12月実行金利】

借入期間15年～20年 1.29％（前月+0.11%）
借入期間21年～35年 1.45％（前月+0.11%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

フラット35の制度変更が行われます

制度変更の詳細はこちら

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家族が集まるリビングは、広々とした居心地のいい空間にしたいものです。
しかし、自分たち家族にとって快適なリビングとは一体どのくらいの広さが必要なのでしょうか？

ファミリーの場合、LDKは16～20畳ほどあるとゆとりのある広さのようです。
ただし、最近ではリビングという1部屋で考えるのではなくＬＤＫという大きなくくりで広さを表す場合が多いです。

18畳の正方形の部屋だと5.40m×5.40m、長方形の部屋だと3.64m×8.19mを想像してください。
そうなるとＬＤＫが約18帖の場合、実際にはキッチンが約5帖、ダイニングが約5帖、リビングが約8帖ほどになります。

リビングに快適さや満足感をもたらすものは広さだけではありません。
壁とドアの位置、ＬＤＫの形で変わる広さの感覚、収納のあるなしで快適さを左右されるそうです。

■壁とドアの位置が重要

リビングにはテレビが置かれると思いますがその時には壁に合わせて配置しますが間取りを開口部に木を取られ明るいリビングができたと思ったら
ドアの配置と窓で意外とテレビが置けるような壁が無いという事も考えられます。

■ＬＤＫの形で変わる広さの感覚

LDKの形にも色々あります。LDKが合計約18帖の場合でご紹介します

1.直線タイプ

LとD、Kを一直線に並べた形で対面キッチンのタイプです。
一般的なタイプで家具の置き方がある程度決まってしまいます。
キッチンが約5帖、ダイニングが約5帖、リビングが約8帖ほどになります。

2.直線アイランドタイプ

アイランドキッチンは真ん中にキッチンが来ます。
キッチンが約7帖、ダイニングが約4帖、リビングが約7帖ほどになります。

3.L型タイプ

キッチンがリビング側から見えにくくなるので、パッと見は狭く感じますがキッチンからはダイニングもリビングも目が行き届くので、とても使いやすい配置なります。

4.リビングセパレートタイプ

家族の憩いの場所リビングを独立させたタイプ。
リビングとダイニングの間にセカンドリビングとしてウッドデッキなどを設けると外と中の繋がりがうまれるので、より広く見えます。
このような場合は同じ18畳でもLDKをどんな形にするかで、広さの感じ方がずいぶんと変わります。

参考までにシステムキッチンのサイズも調べてみました。

システムキッチンの一般的な規格サイズ（寸法）

・I 型キッチン

間口（横幅）：180～300センチ
奥行き：65センチまたは60センチ

・L 型キッチン

間口a：195～255センチ
間口b：165～180センチ
奥行き：65センチ

・ペニンシュラ型キッチン

横幅：180～270センチ
奥行き：75～100センチ

・アイランド型キッチン

横幅：240～270センチ
奥行き：75～100センチ

気に入ったシステムキッチンのサイズをしらべて、LDKの形と配置の工夫が必要となります。

■収納のあるなしは快適さを左右する

私の中で最も重要だと思うのが収納があるかどうかと言う事です。
収納するところがないと片付かない部屋になってしまいます。

できたらすべて浮かせた収納にしたいと思っています
少しでもデットスペースを作らず収納できるよう工夫したいものです。

いかがでしたでしょうか？

家族が集まるリビングは、やはり快適な空間に仕上げたいものです。
広さだけではなく、壁や窓の位置、LDKの形、そして収納スペースをうまく配置することで、
より快適な住まいになるのではないでしょうか。

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台風や豪雨、津波などの自然災害の際、逃げ遅れて被災する痛ましい事例が発生しています。避難が遅れる理由の一つとして、避難中に自宅が被災した場合、家に残る財産ができるだけ被害にあわないようにする「保全」のための行動に手間や時間がかかる、という点があげられます。
そういった保全行動の中でも、「思い出」といったお金で買えない対象の保全について、いざというときに避難が遅れないための事前の備えという観点から考察します。

思い出を守るためにどうすればよいのか
家の中にある、「いざというとき保全したいもの」には、大きく分けて、「物的財産（家屋、家財、金品）」と「思い出（過去の経験、家族との思い出、町並み・生活の記憶）」の二つがあります。
思い出については、それを思い出す（想起）ためのトリガーとなる「もの」が被災によって失われてしまいます。例えば、写真や動画・土産品・位牌、町並みそのものや町の人々などの存在などです。こういった思い出の品はお金で買えないものであるため、お金で買いなおすことができる物的財産とは異なり、保険によるリスクヘッジの対象とすることが困難です。では、いざというときに大切な思い出を守るためにどのような事前の備えができるでしょうか？
1. 思い出のデジタルアーカイブ化
まず、「思い出のデジタルアーカイブ化」という方法があります。これは、写真やビデオを事前にデジタル化すること、さらにはそのデータをクラウドストレージなど自宅から物理的に切り離された環境に保存することを指します。自宅が被災してアルバムなどが消失したとしても、そのデータがクラウドにデジタルアーカイブされていれば、それらは失われることがありません。

2. 思い出のShelter in place（＝安全な場所に保管する）
次に、「思い出のShelter in place」とは、デジタルアーカイブ化が難しい「思い出の品」を、あらかじめ被災しにくい場所、状況で保管しておくことを指します。水害リスクに備え、建物の最上階や外部のトランクルームに品物を保管することや、それでも建物が流失するリスクに備え、流されにくい金庫内に保管するといったことが考えられます。

災害発生時、迅速な避難のためには、「避難行動のコスト（避難に要する手間や時間）」を減らすという視点が重要です。そのために、個人レベルで事前に備えることのできる具体的な取組みとして、①自然災害を補償する火災保険等により、「お金で買えるもの」が被災することへのリスクヘッジをする、②「思い出のデジタルアーカイブ化・Shelter in place」により、「思い出＝お金で買えないもの」の被災に備える、などがあげられます。

住宅購入時には引っ越しで大忙しになってくるかと思います。
その際には上記のように思い出についても整理して、もしもの場合の時に備えておくと良いかもしれませんね。
是非、参考にしていただけたらと思います。

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政府が国民年金の保険料の納付期間を20歳から65歳までの45年間に延長する検討に入った、というニュースが話題になっています。
少し前の「老後資金2000万円問題」の時もそうでしたが、超が付くほどの少子高齢社会となった日本では老後に対する備えに対して大きな関心が寄せられています。
年金制度の是非についてここで述べても仕方がないので不動産事業者の立場から老後についてご提案いたします。

持ち家の売却は今後の老後問題を考える上で欠かせない要素となります

「納付期間45年へ延長」のニュースで、年金制度が破綻しているというような論調の方も多いようですが、少なくとも年金だけに頼っていたら老後の生活がままならない、というのは共通の認識と言っても良いでしょう。

老後を普通に生活するにはまとまった資金を収入があるうちに貯めておく必要があります。

不景気だしそんなお金を貯める余裕なんてないよ…そのような意見が多くなるのですが、不動産事業者目線で捉えるとちょっと待った！と言いたくなることがあります。

老後関係のニュースが話題になった時、年金受給者のインタビューが報道されたりするのですが、「年金だけでは生活が苦しい」と言いながら、持ち家に住んでいると思われる方が結構います。

こういうことを書くと「年寄りになったら家まで奪われるのか！」とお怒りになる方もいらっしゃるかもしれませんが、家がまとまった金額で売れたとしたら、今のカツカツな生活を改善することもできるでしょう。

住宅や生命保険のようにご本人が亡くなるまで動かせない資産があります。
平均余命が今より短かった時期や経済的に余裕のある方はそれでもいいのですが、限られた年金でやりくりしながら、自宅をそのまま放置するというのはもったいないと感じてしまいます。

しかし貯金を切り崩し、いよいよ先が見えなくなって住宅の売却が決断できるかというと現実的とは言えません。
高齢になると判断が鈍るというような話ではなく、単純に引っ越しに耐えられる体力がなくなってしまうからです。

「家は一生で一回の買い物」「終の棲家」「実家という概念」といったかつての住宅に対する常識に縛られ過ぎて、自らの選択肢を狭めているようにしか見えないのです。

これからの日本では子供が独立したら子育てのための家は売却する、という将来の売却を想定した住宅購入が必要だと思います。

家に対する想いは贅沢と判断される時代に

老後の住宅資産の選択肢は限られています。
「そのままにする」「売却する」「賃貸にする」の3つです。
現在もっとも考えられる「そのままにする」ですが、この選択肢を選ぶことができる人には条件があります。
・年金収入だけで生活できる貯金がある
・いざとなったら高齢者向け施設に入居できる貯金がある、もしくは、介護できる家族がいる
・少なくとも平均余命くらいまで建物性能を維持するためのリフォーム資金を用意できる

いずれもお金の話です。
もの凄く冷たい言い方をすると、「住み慣れた我が家」も「家族が過ごした想い出の家」も「孫や子供が帰省するための実家」も、必要な老後資金が用意できている方のみが享受できる価値と言えます。

老後に必要な資金が不足すると、「売却する」か「賃貸にする」か、何らかの方法で資金化しないと、前述のように年金だけではカツカツで…という生活を余儀なくされることとなります。
場合によっては自分の介護費用を子供に負担してもらわなければならなくなる事態も想定されます。

ちなみに住宅購入の際にメディアが「購入VS賃貸」というような煽る記事をよく報道するのですが、賃貸派の方は老後に資金化できる住宅資産を持たないので、別の方法で老後資金を貯めておかなければなりません。
間違っても住宅ローン返済額相当の家賃を消費することはできません。（経済力のある方は別です）住居費を抑え、その分老後の貯蓄へ回す必要があります。

住宅ローンの返済が結果的に将来の貯金になるということ

賃貸VS購入の話に触れたのでもう少し掘り下げます。
仮に3000万円の家を購入したとします。
フラット35の10月の金利で計算すると毎月の返済額は88,656円です。
※返済期間35年、金利引き下げなし、団信付保なし、元利均等返済、2022年10月の金利で計算

35歳の時に上記の条件で購入し、ローン完済後の70歳で売却すると想定します。
この3000万円の家が35年住んだ後に3000万円で売れるとするのはあまりに楽観的な見方と言えます。
従って住宅資産は考えない、0とするというのが賃貸派の意見です。
しかし実際にはそうはなりません。（少なくとも平成になってからはそんなことは起きていません）買い手が付くなら値段が付きます。
それが元の半額なのか、1/3なのか、2/3なのかは購入した家によります。

ここでは半額の1500万円で売却できると想定したとします。
この家を買った人は老後に必要と言われた2000万円まであと500万円貯金すればよいだけということになります。

70歳の時点でご自身で設定した老後資金を確保できれば家を売る必要はありません。
何かが上手くいかなくて老後資金がショートする場合は家を売って補填する必要があります。
半額で売れるということは、ローン返済額のざっくり半分を結果的に貯金したことと同義です。
※もちろん金利負担分や住宅所有にかかる諸経費など賃貸では発生しない費用もありますので半分貯金は言い過ぎかもしれませんが、この記事ではあくまで例なので詳細は割愛いたします。
ただ、話題になった老後資金2000万円のシミュレーションには、賃貸だった場合の住居費も含まれていたので、売らずにそのまま住む場合は、住居費分賃貸派よりも生活が楽になります。

対して賃貸派です。
収入やエリア、家族構成は前述の購入派と同じ程度と想定します。
およそ9万円の家賃や賃貸のみに発生する費用だけなので購入するより負担が軽いというのが賃貸派の意見です。

毎月9万円の賃料を負担する人が70歳の時点で購入派の人と同じ状況（半額で売却できた状況）になるためには、35年間で1500万円ほど貯金しなければなりません。

単純に計算すると35,714円/月です。言い換えると家賃と貯金額をあわせて毎月124,370円かかる生活をしないと、70歳の時点で1500万円の資産が得られないのです。

約9万円→約12万円は難しいですね。
従って、賃貸派の方は9万円の家賃ではなく6万円程度の家賃に抑えるのが老後を見据えた現実的なプランになるというのが私の意見です。
ローンの返済額を念頭に9万円の家賃を許容するということは、購入派よりも貯蓄分3万円ほど贅沢をしているという考え方もできます。

老後を心配するなら住宅を購入した方が良い、賃貸は購入よりも贅沢な選択になりやすいということがご理解いただけたでしょうか。

将来苦労するかどうかは家の買い方で変わります

先の文章だけだと70歳の時に必要な金額で売れなかったら破綻するじゃないか、というご意見が賃貸派の方から聞こえてきそうです。

実際その通りです。
老後に不安のある方は、老後に売却しても購入金額の半分、できれば2/3くらいの価格で売れる家を選ばなければなりません。

将来のことは誰にもわかりません。
ただ、将来の売却時に価値を大幅に下げてしまう家や、そもそも買い手がいなくて売るのに苦労するエリアを予測することはそんなに難しくはありません。

住宅の資産価値は立地が全てです。
将来に渡って人が集まり続ける街の、最寄り駅から近いエリアを選択すれば、賃貸派が言うような価値が読めないから0円、なんて極端な判断をしなくて済みます。

逆に資産価値にあまり反映されない内装にお金をかけたり、最寄り駅まで車やバスでないとアクセスできないエリア、人口減少が問題視されている街などを選んでしまうと、将来の売却は苦労することが簡単に予想できます。

老後を心配するなら住宅を購入した方が良い、と書きましたが、将来苦労しないためには、今の満足だけを重視せずに、予算内でなるべく資産価値の高い物件を選ぶことが重要だと言えます。

経済状況が不安定な中、将来に対する不安を抱える人も多いと思います。
住宅資産、とりわけ住居費に対する考え方を改めるだけで展望が開けることは少なくありません。
キーワードは「貯金になる家」です。
快適さや満足度も重要ですが、住宅購入で大切なのは資産価値ということについて、改めてご認識いただけると幸いです。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

3組に1組の夫婦が離婚するといわれています。個人的にはそんなに離婚が多いのかと思いますが、、、。新型コロナウイルスの感染拡大による経済的な問題から踏み切れないケースが多く、最近の離婚件数は減少傾向のようです。そこで今回は不動産購入後に離婚をされる際の注意事項、それも離婚後の再出発は「財産分与から」という内容をお伝えしたいと思います。特に子どもがいる場合は、不動産を無理して購入をすると、必ずと言っていい程、お金について家族間でトラブル事も多いようです。いかに不動産購入時には無理せず、購入をし、暮らしを安定させることも参考にお役立ていただければ幸いです。

■日本は3組に1組の夫婦が離婚する時代へ

厚生労働省の人口動態統計（概数）によると、2021年の離婚件数は約18万組と2020年の約19万組から約9000組減った。しかし、これは新型コロナの影響が大きいとの指摘が多く、社会的な問題もあり、仕事に就けず離婚を保留した女性が多かったと言われています。そうなると我慢をされている女性が多いという事もあり、コロナ後には離婚件数が増える事も予想されます。また、離婚すると生活水準は下がりやすいを言われています。2つの世帯に分かれるため、住まいや食事などに最低限必要となるお金が増え、特に賃金が低い女性は苦しくなりやすい。離婚件数のうち約3割は同居期間5年未満で、幼い子を女性が引き取るケースも多いそうです。不動産購入後には、毎月の住宅ローンの支払いや最近のモノの値段高騰により、生活が苦しくなるケースも多く、ついつい大切にしなければいけない家族間でトラブルケースも多いようです。しかし、現実は夫婦一緒に生活する方が経済的にはリーズナブルとなるケースも多いという事を把握する必要があります。

■不動産は無理して購入するものではない！離婚に伴うお金の問題について

そのような状況を把握していても、夫婦といえども他人同士となりますので、折り合いが付かず、離婚という場合には注意が必要です。離婚に伴うお金の問題は大きく4つあります。「婚姻費用」と「慰謝料」、「財産分与」、そして「養育費」（子供がいる場合）です。婚姻費用は離婚に向けた別居中などの生活費の分担のことで、収入の多い側が少ない側に払うのが一般的です。つまりは男性の方が一般的には収入が多い傾向である為、女性に支払うケースが多いという事です。また、慰謝料は離婚の原因を作った側に対し苦痛を受けた側が請求できる事が多いです。婚姻費用は支払う側の年収と受け取る側の年収をもとにした「算定表」を目安に決まります。この算定表を確認されたい方は、ネット検索をしていただけるとかなり多くのサイトで用意されています。慰謝料は200万～300万円以下が多く、調停や裁判でそれ以上の決定はほぼ出ないようです。

一方で交渉次第で大きく変わるのが「財産分与」だそうです。財産分与は夫婦が婚姻期間中に協力して作った財産を分けることとなりますので、不動産購入後であれば、購入に際しての頭金や手数料等の掛かった費用等が考慮されます。また、財産分与は場合によっては不動産を処分しての動きや、どのような分け方をするかの話し合いの余地が大きいと言われます。婚姻期間が長ければ多額になり、その後の生活にも影響を及ぼします。

財産分与の対象は結婚後に築いた「共有財産」で、預貯金や有価証券、生命保険のほか、借金も含みます。夫婦どちらの名義か、どちらが経済的に貢献したかにかかわらず夫婦2人が協力して得たものと考える事が基本となる事を覚えておく必要があります。一方で結婚前に取得した財産、配偶者の協力と関係なく得た贈与や相続による財産は対象外となりますので、お忘れなく。

■「離婚」時には不動産はたたき売りする必要はない！

夫婦で話し合って決める協議離婚なら2人が納得すれば分与の仕方や割合は自由となります。慰謝料や養育費を考慮して、片方が多く受け取ることもあります。しかし、調停や裁判になると2分の1ずつが原則となりますが、状況によってはその割合は変わってきます。片方が専業主婦（主夫）でも、片方の収入が多く育児も家事も担っていた場合は、例外は極めてまれで、家庭での貢献は半分ずつとみなされるようです。

住宅ローンを組んで購入した不動産は一番離婚時で厄介なものとなるようです。売却して住宅ローンをすべて返し、残った金額を分けるのが最もスムーズと言われていますが、離婚が絡むケースでは早期売却を望む方も多いようです。不動産をたたき売りするような事は、結果、今後のお二人の生活を圧迫する事につながる為、慎重に行動されると良いと思います。また最悪なケースとして、不動産の査定額が低く、預貯金などを合わせてもローンが完済できない場合は売却が出来ないケースもあります。つまり、不動産の査定価格より残債が多い場合は一般的には自宅や残債は分与の対象としないとされている為、その場合は預貯金などの他の財産だけを分けたり、自宅の扱いを別途検討したりする必要があるます。

※不動産購入前に気を付ける事として、資産となる不動産購入をしておかなければ、離婚時には多大な影響が出てくるという事をお忘れなく。つまり、いつでも売ったり、貸せたりするような資産となる不動産購入が重要となります。

家を売却しない場合、基本的にはローンを返済し続けることになりますので、例えば物件やローンの名義が夫（妻）一人で、名義人である夫（妻）が住み続ける場合は比較的問題が少ないのですが、元の配偶者がローンの連帯保証人のままだと離婚後に返済が滞ったときに催促されることがあり注意が必要です。

■不動産を処分できたとしても、離婚後も養育費の支払いは続くもの！

もう一つ、離婚時に慎重に交渉すべきなのが養育費となります。離婚して子どもと離れて暮らす親が子どもを育てる親に払うものです。養育費には子どもの生活費や教育費、医療費などが含まれ、離婚で子どもと同居しなくなった親は法律上、養育費を払う義務を負っています。養育費の金額は双方が合意すれば決められますが、婚姻費用と同様に親の収入を基にした「算定表」が目安になります。子どもが何歳になるまで養育費を払うかをきちんと話し合い、養育費の支払いは20歳までとすることが多いのですが、大学卒業までを想定するなら22歳の3月までの時期を正確に決めておいた方が良いようです。

いずれにせよ、不動産購入後に「離婚」となるケースや子供が成長していく事を見越してのライフスタイルを不動産購入前に把握しておくことは重要です。ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

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サスティナブル（英：Sustainable）とは、直訳すると「維持できる」「耐える」などの意味を持つ形容詞です。
ただし、近年では「持続可能な」という意味で捉えられ、様々な分野において環境問題対策のスローガンとして使われています。

最近よく聞く「SDGs（エス・ディー・ジーズ」は「Sustainable Development Goals（持続可能な開発目標）」の略で、まさにサスティナブルな考えを継続し、世界規模で様々な問題への対策に向けた共通目標として認識されています。

では、「サスティナブル住宅」とは具体的にどのような家を指すのでしょうか？

サステナブル建築とは

設計・施工・運用の各段階を通じて、地域レベルでの生態系の収容力を維持しうる範囲内で、
・建築のライフサイクルを通じての省エネルギー・省資源・リサイクル・有害物質排出抑制を図り、
・その他地域の気候、伝統、文化および周辺環境と調和しつつ、
・将来にわたって人間の生活の質を適度に維持あるいは向上させていくことができる建築物を構築することを指します。

サステナブルなコンセプト住宅を掲げた大手の会社様が環境に良い住宅を売り出しておりますが、
どのような設備を用いればいいのか調べてみました。

一般社団法人　日本建設業連合会様のHPが参考になると思います。

https://www.nikkenren.com/kenchiku/sustainable.html

省エネ設備とは

・太陽光パネル
・エネファーム
・HEMS
・家庭用蓄電池

各建築会社様によってもいろいろあるようなので数社調べたものをまとめてみました。

三井ホーム

高い断熱性能と高効率エアコンやLED照明等の省エネ設備を用いて一般的な住宅で使用するエネルギー量から削減。
さらに、太陽光発電やエネファームなどの創エネ設備を搭載することで、家庭で使う電気を生み出し、
エネルギー収支を０とする住まいがZEHです。

エネルギーを削減するということは、家計だけでなく、地球環境にもやさしいということ。
快適な家づくりが社会貢献にもつながる再生可能エネルギーの自家消費率や建物の長期利用の家の事です。

・太陽光パネル
・エネファーム
・HEMS
・家庭用蓄電池

ミサワホーム株式会社

■人に最適な自然環境に近づけて、効率的かつ心身とも快適にはたらくワーク空間
■将来的な搬送・介護ロボットの導入に対応するフルフラットのバリアフリー設計
■視覚と聴覚で空間を広げる「コネクテッドリビング」
■生活用品や医薬品などの受け取りを想定した移動式の「ドローンポート」
その他たくさんの項目がありましたがドローンポートはなかなか新鮮でかつ今後は必要になるのではと思いました。

そのほかにもたくさんのコンセプト住宅が検索できました。
自分に合った建設会社を探しサスティナブル住宅を造れたら良いのではとないでしょうか。
ご参考なれば幸いです。

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マンションを購入すると管理費と修繕積立金の支払いが発生します。今回は、その中でも修繕積立金がなぜ上がっていくのかについてお伝えします。

修繕積立金は、均等で積み立てていく案と、途中で修繕積立金を集めつつ修繕積立金は５年ぐらいに１回緩やかに値上がりする案と、維持地金は集めずに修繕積立金を5年に１回大きく値上げしていく案の主に３つのパターンがあります。

経済情勢が同じなら、毎月同じ金額の修繕積立金の支払うのが一番自然ですが、なかなかそうはなりません。本来はそうあるべきですが、そうすると毎月の修繕積立金が高くなり過ぎ、お客様がローンの借り入れを減らしてしまうため、マンションディベロッパーはマンションが高く売れなくなり困ってしまします。

修繕積立金が最初に安いパターンを用意しておくのはマンションディベロッパーが高く売りたい為なのです。新築マンションを売る際に一応説明では「最終的には最初の管理組合総会の時にみなさんで決めて頂きます。」と決めるのはお客様たちだと伝えて、責任は取らなくていいように説明します。とはいえ、出来たばかりの組合が、最初の総会でいきなり改定案を提案し、可決されることはほとんどないでしょう。

長期修繕計画の案を作成するのは、管理会社であることが多いのですが、案が出てきた時に30年だと30年の負担があまりにも多いので、「これは見せられない」となり、20年間の長期修繕計画を説明する事も多いです。

新築の販売が終わると、当然中古マンションになり、計画の責任は組合に移行します。
長期修繕計画を見れば、そのマンションの組合の質が分かります。

良いマンションの管理組合は、あとでいきなり上げるのは負担だなと思えば、早々に積立金を上げていきます。

中古マンションを検討されている方は、長期修繕計画を見れば、ある程度そのマンションの住民の管理に対する考えが読み取れます。

マンションは管理を買えと言われることが多いですが、この辺りも確認してから購入の決断をしていきましょう。

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