スタッフブログ：月別: 2023年2月

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

東京都は電気自動車（EV）の普及を促すため、分譲マンションへの充電設備の設置に本腰を入れるようです。2030年までに都内の新車販売の半数を二酸化炭素（CO2）を排出しないEVなどゼロエミッション車（ZEV）に切り替える目標を掲げており、2020年度時点で2%強にとどまっています。2025年度から新築マンションへの充電器設置を義務化するほか、2023年3月には設置業者と管理組合の相談会を開いて既存マンションへの設置も後押しする予定です。これからマンション購入を検討している方は、このようなEV充電の有無や、無い場合は今後の予定を確認してみてはいかがでしょうか？

■EV充電の必要性がこれから増える？！

EV充電のシーンは下記の3つのシーンに大別されます。

１． 自宅や事業所での「基礎充電」
２． 高速道路など移動途中の「経路充電」
３． ホテルや商業施設などの「目的地充電」

車は自宅や事業所などで停車している時間が約9割程度とされ、住宅や事業所などに充電器を設置して「基礎充電」の機会を増やすことがEV普及のカギを握っています。特に人口密集地の都内では住宅戸数の7割を占めるマンション（集合住宅）の充電設備の充実が欠かせません。勿論、マンション（集合住宅）住人でEVを持っている方とそうでない方で充電の必要性が異なり、合意形成が難しいケースも多いようです。

東京都は既存マンションへの充電器設置が必要と判断し、2018年度から補助事業を実施しています。国の補助と合わせると自己負担なしで設置することも可能となり、申請は右肩上がりで伸びていますが、2021年度までの4年間で計471基にとどまっています。2018年時点で約484万戸もある集合住宅と比較すると、かなり少ない設置台数となります。

■自動車メーカーが力を入れるEVと充電器設置の必要性について

EVの販売台数そのものは、自動車メーカー各社がEVのバリエーションを増やしたこともあり普及スピードは高まっています。2022年8月の全国のEV販売台数（プラグインハイブリッド車含む乗用車、軽自動車含む）は約9100台と前年同月比2.5倍で、新車販売台数に占める比率も3.9%と前年同月から2.5ポイント上昇しています。ガソリン高騰の影響も大きいと思われます。今後のEV普及を見据え、マンションへの充電器設置を手がける事業者も、大手からスタートアップまで幅広く増えてきました。東京都はこうした機運をとらえ、2022年9月上旬に設置業者や自動車メーカー、マンションの業界団体などと充電設備の普及に向けた連携協議会を設立しました。

https://www.kankyo.metro.tokyo.lg.jp/vehicle/sgw/promotion/200500a20220722161421303.html

アンケート調査で充電器設置に前向きな管理組合を抽出し、2023年3月に設置業者との相談会を開催する予定を計画しています。東京都の目論見としては、多様な設置サービスの存在を知ってもらい、マンション管理組合内の合意形成に役立ててほしいと期待しています。

■東京都は2025年度から駐車場へのEV充電器の設置を義務付ける？！

東京都は新築マンションについては2025年度から駐車場へのEV充電器の設置を義務付ける方針を発表しております。例えば、50台分の区画がある場合、10台分の充電器に加え、15台分の配電工事を求める計画です。将来、EV利用者が増えた際にスムーズに充電器が設置できるようにする狙いがあります。現在はEVの品ぞろえの充実で関心を示す人は増えています。しかし、自宅マンションに充電器がないことを理由に購入をためらっている人も多くいると判断されており、この改善をきっかけにEV充電できるマンションも増えて欲しいと思います。

これからマンション購入をされる方は、EV充電の有無や、無い場合は今後の予定を確認してみていただければ幸いです。

今後の参考にお役立て下さい。

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さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

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住宅を購入する際、両親や祖父母から資金を援助してもらう際に、非課税で贈与を受けられる「住宅取得資金贈与の特例」について注意点をお伝えします。
この制度は、「相続税と贈与税の一体化」という考えから年々縮小傾向にあります。
今年の年末までは、要件を満たせば最大で1000万円までの非課税となりますので、今年中に購入を検討されている方は、ご確認下さい。

■受贈者ごとの非課税限度額

■特定を受けるための要件

・受贈者等の要件
・住宅用の家屋の新築もしくは取得または増改築等の要件
こちらはかなり、細かい要件がありますので、下記「国税庁のパンフレット」をご参照ください。

「国税庁のパンフレット」

■実際に住宅を購入する場合の注意点

①贈与を受けるタイミングは遅くても早すぎてもだめ
贈与のタイミングは、新居に居住を開始する前でなくてはいけません。例えば、住宅ローンで住宅を購入し、居住を開始した後に贈与を受けてローンの返済に充てた場合などは特例の対象にはならないので注意が必要です。

また、贈与が早すぎても対象外になってしまうケースがあります。例えば注文住宅で、先行して土地を買うタイミングで贈与を受けた場合、建物が完成するまでに、入居期限である翌年3月15日を過ぎてしまうケースがあります。この場合も特例の対象にはなりません。
贈与を受けた年の翌年の３月15日までに、住宅取得等資金の全額をあてて新築等をすることが要件になっていますので注意が必要です。

②年末近くに贈与を受ける時は要注意
マンションや分譲一戸建でも同様に、入居開始まで数ヶ月かかるケースがありますので注意しましょう。例えば11月に贈与を受けて購入した物件の完成が遅れ、入居が4月になってしまった場合、この特例の対象にはなりません。したがって贈与はできるだけ年の年末を避け、入居に近いタイミングで行うことをお勧めします。

③必要書類取得による申告遅れ
この特例を受けるためには、戸籍謄本、源泉徴収票、売買契約書の写し、登記事項証明書など、多くの書類を揃えて、翌年3月15日までに申告しなければなりません。こうした書類を集めるだけでも手間と時間がかかりますので注意しましょう。万一書類が揃わない等の理由で、申告が1日でも遅れると、特例は適用されませんので、ギリギリで用意するのではなく早めの事前準備がポイントとなります。

④その他の注意点
その他にもちょっとしたミスや勘違いで特例を受けられないケースがあります。いくつかの事例を見ておきましょう。

a　贈与を受けて土地だけを購入した場合は対象外
例えば、妻が親から贈与を受けて土地を購入し、夫が住宅ローンで建物を新築したケースでは、特例は適用されません。対象となるのは、贈与を受けた人が所有する家屋とその敷地なので、土地のみでは対象外となります。

ｂ　贈与者が複数の場合には、贈与を受ける人ごとに合算される
例えば、父から1,000万円、祖父から1,000万円、計2,000万円の贈与を受けた場合、それぞれ1,000万円ずつ非課税になるのではなく、2人分を合算した2,000万円のうち最大1,000万円までが非課税になります。贈与者が増えても非課税限度額は変わりませんので注意が必要です。

なお、夫と妻がそれぞれの親から贈与を受け、住まいを共有で購入する場合には、それぞれ最大1,000万円、計2,000万円まで非課税となります。なお、誰からの贈与について、いくらの適用を受けるかは、受贈者の選択となります。

C　諸費用、家具・家電、引越し費用などは対象外
住宅を購入する際の諸費用（登記費用・手数料等）や、家具・家電、引越し費用などは特例の対象外です。こうした費用を含めて贈与を受けた場合、基礎控除の110万円を超える部分には課税されますので注意が必要です。

以上のように、住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税特例を受ける上では、細かな要件・注意点がございますので、より詳細な事については、税理士もしくは税務署にお尋ねください。

参考資料
「住宅取得資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課」等のあらまし（国税庁）

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2023年2月のフラット35金利は、20年以下が1.52%、21年以上が1.68%と前月から0.2%引き上げとなりました。 2014年8月以来の水準となります。

大手都市銀行の動向についてですが、代表的な固定期間10年の基準金利について三菱UFJ銀行とりそな銀行が引き上げた一方、三井住友信託銀行は金利を引き下げ、三井住友銀行とみずほ銀行では据え置きとなりました。

一方、短期金利と連動する変動型の住宅ローン金利は各行とも据え置きました。

【フラット35 2月実行金利】

借入期間15年～20年 1.52％（前月+0.20%）
借入期間21年～35年 1.68％（前月+0.20%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

フラット35の制度変更が行われます

制度変更の詳細はこちら

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ご自宅のインテリアはどのようなコンセプトで組み合わせていらっしゃいますか？
住宅購入をされるとまずは家具などを選んでいく方が多いかと思いますが、
コンセプトを決めずに気に入ったものだけを選んでしまうと、統一感のないお部屋に仕上がってしまい、居心地の悪い家を作り上げてしまう可能性があります。

では、どのような家具を選び、どのように配置すれば快適な家を造る事ができるのでしょうか？
何点かポイントをまとめたので、参考にしてみてください。

①部屋全体の色味は3色まで
全体のバランスで言うと、部屋全体の色味は3色までに統一すると良いと言われているようです。
アクセントで1色を決め、その他の2色は白やグレーなどでまとめると部屋全体に統一感が出てくるかと思います。
もちろん同系色でまとめるのも良いのではないでしょうか。

②カーテンは天井から吊り下げてみる
窓の大きさは部屋の印象を大きく変える要素となります。
天井からカーテンを吊り下げる事で縦のラインが出来、部屋の雰囲気が変わります。
カーテンレールの位置なども変えられるようなら、雰囲気を変える為にも天井から吊り下げられるように変更してみてはいかがでしょうか。

④家具間の距離を考えた家具のサイズを選ぶ
家具と家具の距離感が狭いと何かしらのストレスがうまれる可能性があります。
例えば、ダイニングテーブルの椅子に座る時に毎回狭さを感じるような配置にしていると、座る際にストレスを感じる場合もあるかと思います。
椅子を引くスペースは80cm、生活動線も通るだけの場所は60cm確保するとストレスが軽減されるようです。
部屋のサイズに合わない大きな家具を買ってしまったり、通るたびにストレスになるような配置には気をつけましょう。

⑤部屋で一番広い壁の色を変えてみる
広い壁の壁紙の色を変える方法も、家具だけでなく室内の統一感を保つ一つの方法かもしれません。
最近は、リノベーション済の物件でも一面だけ壁紙の色を変えている物件もあります。
家具とのバランスを見て、部屋がすっきりと統一感がもてるよう、壁紙も変更してさらに住みやすい部屋にしてみませんか。

最近は中古を買ってリノベーションをされる方も多いですが、その場合はカタログなどを見てこんな風に仕上げたいと要望される事が多いと思います。
ですが、リノベーションだけで室内の雰囲気をおしゃれにするのは難しいと思います。
何故なら、家具があってこそ室内の雰囲気が決まってくるので、内装のリノベーションだけにこだわらず、家具の選定にもこだわりをもって、更には家具の配置なども考慮して住みやすい住宅に仕上げていっていただけたらと思います。

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家を買ったら終わりではなくて家のメンテナンスをしっかり行えば長持ちし快適過ごすことができます。
その中の外壁は約10年に１度の割合でメンテナンスが必要になります。

サイディング外壁
メンテナンスフリーと強調されることが多いですが、実際には定期的なメンテナンスが必要です。
条件によって様々なのですが、7年から10年に1度メンテナンスをするのが良いとされています。

窯業系サイディング
セメントに繊維質を混ぜ、板状に形成した外壁材です。
色やデザインのバリエーションが豊富なため、タイル調やレンガ調などさまざまなデザインに対応できますが
劣化しやすい素材のため、こまめなメンテナンスや塗装が必要です。

金属系サイディング
ガルバリウム鋼板やアルミニウムなどの金属板を加工した外壁材です。
断熱性や耐震性、耐用年数は金属系サイディングが優秀ですが、変形しやすい

木質系サイディング
素材に木材を使用した外壁材です。
木材のため火や水に弱いですが、天然木ならではの温もりがあるデザインが感じられますが、
腐食や変色がしやすい

樹脂系サイディング
腐食やひび割れが起きやすい塩化ビニール樹脂を使用した外壁材です。
耐火性が低い

・外壁塗装

外壁に耐候性の高い塗料を塗って外壁材そのものの耐候性をあげる方法

メンテナンス性を高めるには、既存の外壁の耐候性を上げる事が必要です。
高耐久性塗料を塗装することで、外壁のメンテナンス性をさらに高めることができます。

近年登場した高耐久性塗料に無機物質を主成分とした無機塗料がありますが、トップレベルの耐候性と、汚れにくいという特徴を持ちます。
ただ、無機という素材が硬いが故に割れやすいというのがデメリットがあります。

その他、柔軟性も持つ有機塗料とかけ合わせ生まれたのが、「無機ハイブリッド塗料」です。
無機塗料を塗るよりも耐候性があり、有機塗料を塗るよりも汚れにくい無機ハイブリッド塗料は、外壁を守り、メンテナンスフリーに近づけることを可能なります。

・目地の耐候性をあげて長持ちさせる

目地は動きを吸収し、地震などによって硬い外壁材にひびができるのを防ぐためのものです。
シーリング目地とタイル目地の二種類があります。

・シーリング目地

サイディングなどのつなぎ目にシーリング材を充填したものです。
この充填されたシーリング材が１０年ほどで縮んだりヒビが発生したりと劣化を始めます。
シーリング材も改良された耐候性の高いものも販売されています。
リフォームの依頼先と相談してあらかじめ耐候性の高いシーリング材を使ってもらうことで、メンテナンスフリーに近づけることができます

ハウスメーカーが開発したメンテナンスフリー外壁を使用することもご検討いただき、いつまでも気持ちよく住んで頂きたいものです。

注意しなくてはいけないこともあります。
外壁業者の中には、悪質な業者もいますのでそんな業者を避けるために、メンテナンスフリーの素材を勧められたときには保証が付くのか尋ねてみた方が良いと思います。
外壁を長持ちさせるためにはこまめにチェックして頂ければと思います。

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■金利が0.1%上昇すれば国内全体で利息負担が約1100億円増える？！

日本の住宅ローンの融資残高が膨張を続け、2022年6月末は220兆円を超えました。しかし、住宅の資産価値は伸び悩んでおり、住宅ローンの負債以上に住宅の資産価値が上がり続けている米国とは対照的な日本と言わざるおえません。日本では金利上昇リスクがある変動型を選ぶ人が7割を超え、金利が0.1%上昇すれば国内全体で利息負担が約1100億円増えるとの試算も発表されています。返済に行き詰まり住宅を売っても、負債が残って家計が破綻するおそれが出てきました。

日銀の資金循環統計に基づく住宅ローン残高と、内閣府の国民経済計算での住宅資産額の前年比増減率を比較しました。住宅ローンは増え続け、特にマイナス金利が導入された2016年以降は年2～3%前後で増加しております。2022年6月末は220兆円を超え、この10年間で約40兆円増えた計算となります。単純な比較はできませんが、住宅ローン需要が旺盛だったバブル期と比べても倍増し、過去最大規模となっています。

一方、住宅の資産額は伸び悩み、直近の2020年末は前年比で下落しています。米国でも近年、住宅ローンが急増し、残高は今年6月末で12兆ドルを突破していますが、それ以上に住宅の資産額の伸び率が大きいです。その違いの理由として、住宅が『資産』として機能する米国に対して、日本は『消費財』としての住宅が多い為、その差が表れていると言われています。

■日本と米国の不動産流通の仕組みが違う？！

米国は住宅市場の約80%が中古住宅の流通となり、適切な修繕などを施せば購入後に資産価値が大きく上昇する例が珍しくありません。一方、日本の中古シェアは15%弱にとどまり、新築志向が強く、中古は修繕しても売却価格に反映されにくいと言われています。そのため老朽化しても放置され、さらに資産価値を損なう悪循環を断ち切れていません。その為、今後の日本は住宅事業者が既存の住宅を活用する『ストック型市場』への転換へ本格的に取り組むべきだと言われています。また、これから不動産購入をされる方は「資産価値が残りやすい住宅を選ぶ」といった意識を持つことが重要となりそうです。

■不安定な資産の住宅を担保とする住宅ローンがなぜ日本では伸び続けるのか？

現在、日本の住宅ローンは資産価値が伴っていないのに、利用が増えています。その理由として、日本は「人」に融資する金融機関が多いと言われています。物件価値を細かく精査するより、個人の収入などに重点を置く審査が目立っています。1人当たりの賃金は伸び悩んでも、共働きなどで一定の収入を確保した家計に対しての融資は伸びる傾向があります。

■コロナ禍で住宅ローンの返済猶予などを受けた件数は10万を超えている！

家計調査をみると、住宅購入の中心層の30～40代のローン残高は右肩上がりとなっています。多額の負債を抱えて手にした住宅の資産額が伸び悩むとどうなるのでしょうか？コロナ禍の約3年で住宅ローンの返済猶予などを受けた件数は10万を超えています。減収など不測の事態で住宅ローンの返済に苦しめられる家計も少なくありません。

また、金利リスクもあります。住宅金融支援機構の4月調査では変動型金利を選ぶ割合が73.9%となっています。国土交通省の調べでは2020年度新規融資は約77万件で、金利リスクを負う借り入れを選ぶ人は足元で数十万に上る可能性が高いと予想されています。固定型が主流の米国と対照的な状況です。

金利上昇リスクがある変動型を選ぶ人ほど、住宅価格に対して高額なローンを組む矛盾もあるようです。住宅金融支援機構の調査では、変動型を選ぶ人の半数近くは住宅価格の90%超の融資を選んでいるようです。そのうち住宅ローンの諸費用なども合わせて住宅価格を超えた額を借りる「100%超融資」も約12%に上っています。日銀は止まらぬ円安にも金融緩和の継続を続けています。それでもいつかは金融政策を正常化していかなければならないと言われており、膨張が続く住宅ローンの現状は日本経済にとってのリスクとなりそうです。今後の動向に注目をしていきたいと思います。また、この不安定な情勢で住宅ローンを組まれている方は「借り換え」も検討される事をおススメします。

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