スタッフブログ：月別: 2023年3月

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

2月6日にトルコ南部で発生した大地震のニュースが毎日報道されています。
2月17日の報道では、死者数が42,000人を超え、損壊した建物が16万990棟、倒壊もしくは修復不能な建物が5万576棟に上ると報じられました。
まさに未曾有の大惨事です。被災された方が1日でも早く安全な環境を得られることをお祈り申し上げます。

□パンケーキクラッシュ

今回のトルコ大地震で「パンケーキクラッシュ」というワードが注目されました。
建物を支える柱などが地震の揺れで急激に破壊され、強度が一気に失われた結果、上の階が下の階に次々に落ちてパンケーキのような形になる現象で、数秒間のうちに建物全体がほぼ真下に崩れることがあり、建物の中にいた人が逃げるのは難しい、危険な崩壊と言えます。
日本でも平成7年の阪神淡路大震災で、2階を柱だけで支えるような吹き抜け構造の建物などでパンケーキクラッシュが発生したと言われています。
パンケーキクラッシュが発生すると避難が困難なので、パンケーキクラッシュが発生しない耐震などの対策を講じた建物で生活するなど事前防災が重要だと言えます。

□トルコの耐震基準が良くなかったからなのか

海外での地震被害が報道されると、「海外は日本と違って耐震基準が緩いから被害が発生しやすい」というようなコメントが多く見られるのですが、トルコでは1999年に発生したトルコ北西部地震の被害を受け、耐震基準の見直しが行われ、その基準は日本と変わらない厳しい基準だと言われます。

そんなトルコで今回の地震被害を受け大問題となっているのが、建築恩赦という制度です。
改正された耐震基準を満たさない建物でも、行政に書類を提出するだけでそのまま継続利用して問題ないとされる制度です。
経済的な事情からこういった制度が運用されたのだと思いますが、大自然の驚異に対して経済的な事情が通用する訳もなく、被害の拡大の要因となってしまいました。

□既存不適格建築物

建築基準は年々アップグレードされるので、築年数が経過する中で建築基準が変わり、現行の基準へ改修などで対応した方が良いとされる建物を既存不適格建築物と言います。
耐震の例で言うと、日本では1981年5月以前に建てられた建物を既存不適格と位置付け、耐震診断や耐震改修を実施することが推奨されています。
住宅政策の中で耐震化の数値目標を掲げ、国や自治体による補助制度などが運用されてきました。
ただ、この耐震化に関する日本の動きは義務ではなく、あくまで建物所有者による努力目標となるため、経済的な理由などから建物の耐震化が実施されていない建物がまだまだ存在します。
特にマンションは耐震診断や耐震改修にかかる費用が高額になることもあり、住民の合意が得られず、なかなか実施に踏み切れない建物も少なくありません。

ここまで記載してお気づきの方もいらっしゃると思いますが、日本の耐震化の実情は、本質的にトルコにおける建築恩赦と同じで、大きな地震が発生してしまうと、旧基準のままの建物は危険な損壊になってしまうことが懸念されます。

□旧耐震の建物でも普通に取引されています

現在の不動産流通で、旧耐震の物件は売ってはいけないとか、耐震化を行わないと買ってはいけないというような国が強制するルールは存在しません。
不動産契約の手続きの中でも耐震診断書の有無が記載されるだけで（残念なことに、有にすると診断書の内容を説明する必要があるので無になっていることが多いです）、耐震性についてはこれから住宅を買う人が注意しなければならない状況です。
賃貸も似たような状況で、旧耐震の物件だからと言って貸してはいけないというルールは存在しません。

旧耐震の物件でもそのリスクを十分に把握した上で購入するのであればまだ良いのですが、旧耐震物件の「安さ」だけに注目して安易に旧耐震物件を選択する人が少なくなく、価格重視の物件購入のため、必要な対策が講じられていない状態が多いのが問題です。

□旧耐震物件に対する考え方の違いで事業者のポリシーが確認できます

私はお客様から相談された際には、安易に旧耐震を選択してもらいたくないので、「旧耐震の物件は非常に難しい」と説明します。
しかし、中には旧耐震物件を「ヴィンテージ」といって、さも価値がありそうな表現で勧めてしまう事業者も存在します。そういった事業者は「いつ起きるかわからない地震に怯えて旧耐震を選ばないのはもったいない」という考えを持っています。
対して防災意識のある事業者は、「日本に住んでいる以上、必ず大地震が発生することを前提に住宅購入するべき」という考え方になります。
一般の消費者は住宅購入の際に様々なことを同時に検討しなければならないので、不動産事業者が「旧耐震でもそんなに心配することはありません」と言ってしまうと、大丈夫なのだと思ってしまうのです。
「旧耐震の物件ってどうですか？」と質問を投げかけるだけでその事業者のポリシーを確認することができるので、これから家を買い方は、事業者に耐震性について質問することをお勧めいたします。

トルコ大地震の被害をテレビ越しに眺めて、「次は我が身」と対策が取れる人と「対岸の火事」になる人とでいざという時の結果が変わります。
大地震が発生して建物が倒壊してから「国の制度が…」「あの時の業者が…」と言っても失われたものは戻ってきません。
住宅購入において耐震性を軽視しないよう心がけたいものです。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

物件探しを行い、内見を進めていき、色々比較した中で『よしこの物件を購入しよう！』という段階になったら、その後は何をすればよいのでしょうか。

その後のプロセスについて、何回かに分けてお伝えしていきます。

購入する物件を決めた後の流れ

まずは全体の流れを把握しましょう！
大きく分けると下記のような流れになります。
１． 買付申し込み
２． ローンの事前審査申込
３． 売買契約内容の確認
４． 売買契約
５． 住宅ローンの本審査申込
６． リフォーム打合せ
７． リフォームの請負契約
８． 住宅ローンの金消契約（金銭消費貸借契約）
９． ローン実行、残金決済、不動産の引渡し
１０． リフォーム着工
１１． お引越し

１．買付申し込みについて

今回は、購入したい物件が決まったら最初にやることについてお話します。
【主な流れ】
・不動産エージェントに購入したい旨を伝える
・購入にあたって気になっているところをプロにすべて確認する
・価格を含めた条件面で諸々交渉の余地があるかを探る
（エージェントに確認してもらいましょう）
・買付証明書を記載する
・ローン事前審査申込み（終わっている人は不要）

不動産エージェントに購入したい旨を伝える

まずは、気になっている購入を前向きに考えていることを担当のエージェントにお伝えしましょう！それと同時に、気になっているところを全て担当のエージェントにお話しされることをお勧めします。

例えば、購入する上で、
・購入する上で必要な費用は？
・リフォームを考えている方であればリフォームの目安
・建築会社は自分で探すのか、紹介してもらえるか
・マンションの管理はどうか？問題ないか？
・隣接地はどういう方が住んでいるのか？
・プロから見てこの物件についてどう思っているのか？
・価格の交渉の余地がありそうか？
・販売状況はどうか？ほかに検討している人はいないか？　等々

この段階で気になっていることはすべて確認しておきましょう。細かいことは上げたらきりがありませんが、主には、資金計画面、リフォーム面、買って良いかどうか、条件面での交渉の余地はあるか？リスクは何か？を担当のエージェントに確認しておくのが良いでしょう。

ポイントは、買付申し込みは、人気物件であればあるほど早く入れた方がいいですが、懸念点は買付入れる前に払拭した方が良いです。タイミングを含めて、すぐに確認しましょう。

ローンの事前審査

買付を入れる際には、その物件を購入できるだけの資力があると相手に証明しなければなりません。条件面の交渉するのには、その証明しなければそもそも交渉の土台につけないこともありますので注意が必要です。

ですから、買付と同時に銀行等のローン事前審査回答書（金融機関が、ローン事前審査の結果、承認がおりている旨が書かれた書類）などがあれば、ベストです。もし、まだ事前に取得していない場合は、買付申し込みをするのと同時に速やかにローンの事前審査をする必要があります。
ローンの事前審査には、申込書に必要事項を記載し、収入を証明するものを添付して出す必要があります。これが遅れますと、金融機関の審査回答に１週間以上かかるため、なるべく早く出すことをお勧めします。

このような事もあるため、物件が決まっていない場合でも早めに「ローンの事前審査」は取り付けておくことが大切な要素になります。

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職場の健康増進という観点から、１日のうち座っている時間（座位時間）が長いと心疾患などのリスクが上昇するという「座りすぎリスク」に着目し、2019年より労働安全衛生総合研究所（JNIOSH）などとともに共同研究を行っています。

今回はこの座りすぎリスクに関する最新の知見として、調査結果について紹介します。

座位時間と死亡リスク

この研究では、30代から60代までの日本人の男女64,000人あまりを平均7.7年追跡調査し、1日の座位時間と追跡期間中の死亡率との関係を分析しています。最近、日本においても座りすぎリスクについての話題がみられるようになってきましたが、その根拠となっているデータの多くは、海外の研究で得られたものでした。今回の研究で注目されるのは、調査の対象が日本人であることに加え、座りすぎによる死亡率の上昇を分析している点、また座りすぎによる健康リスクと、余暇における活動量との関係についても分析している点にあります。
それでは、座りすぎはどのくらい死亡率を高めるのでしょうか。死亡リスクは座位時間の増加とともに上昇し、座りすぎが死亡リスクを高める健康リスク因子であることがわかります。具体的には、座位時間が2時間増加するごとに、死亡リスクが平均15.3%上昇しています。

そして、この傾向は、高血圧・脂質異常症（高脂血症）・糖尿病などの生活習慣病に多く罹患しているとより強まります。これら3つの生活習慣病すべてに罹患している場合、座位時間の増加2時間あたりの死亡リスクは41.7%上昇することになります。生活習慣病に罹患している人にとって、座りすぎリスクは特に警戒すべきものだといえます。

仕事の業務内容や勤務形態によっては、一日中座ったままという方もいると思います。WHOが発表した身体活動・座位行動ガイドラインによると、座位行動は最小限にとどめ、代わりにどんな強度でも良いので身体活動を増やすことが推奨されています。電車通勤では座らない、自動車での移動では定期的に車外に出て歩く、会議の合間に立ち上がったり、屈伸などをすれば、小まめに動くことができます。みなさんも、座りすぎを防ぐために、生活の中で意識的に体を動かす工夫をしてみてはいかがでしょうか。

また、これから住宅購入を検討される方でテレワークを実施している為に書斎などを設けるご予定の方もいらっしゃるかと思います。
その場合にはまめに屈伸が出来るスペースも設けたり、机も高さ調整が出来るものを購入したりと座りすぎの状態を軽減できる工夫も可能だと思います。
パソコンを使うお仕事をされている方は特に座りすぎの傾向にあると言えますので、住宅購入の時には健康面にも配慮した住宅選び・家具選びをされてみてはいかがでしょうか。

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長期優良住宅のメリットとして、税金控除や低金利の住宅ローンに加入できること、保険料減額や補助金適用などについて調べてみました。

【メリット】

所得税における住宅ローン控除での優遇

最大で13年間、年末時点での住宅ローン残高の0.7％が所得税から控除されます。（令和4年度税制改正大網により、4年間延長がされ2025年末までに入居した場合に適用されます。）消費税10％以上で住宅を購入した場合は最大13年間、それ以外が10年間です。
対象となる住宅ローンの限度額は、長期優良住宅は5,000万円です。一般の住宅の上限である3,000万円と比べると優遇されています。

不動産取得税の減税

長期優良住宅では、不動産を購入した際にかかる不動産取得税の控除額が、一般住宅より多くなります。
一般住宅の控除額は1,200万円までですが、長期優良住宅は1,300万円までです。（適用期間は、2024年3月31日までに取得）

固定資産税評価額が同じ3,000万円の場合

【一般住宅】

不動産取得税=（固定資産税評価額-1,200万円）×3％＝（3,000-1,200）×3％＝54万円

【長期優良住宅】

不動産取得税=（固定資産税評価額-1,300万円）×3％＝（3,000-1,300）×3％＝51万円

以上のように比べると優遇されています。

登録免許税の税率が引き下げ

住宅の建築や購入をした際の、所有権保存登記や所有権移転登記にかかる登録免許税の税率が引き下げられます。
一般住宅の場合、保存登記が0.15％、移転登記0.3％（一戸建て）です。
一方、長期優良住宅では保存登記0.1％、移転登記0.2％（一戸建て）となっており、それぞれ減税措置を受けられます。
（適用期間は、2024年3月31日までに取得）

住宅の評価額が5,000万円の場合

【一般住宅】

一般の保存登記にかかる登録免許税は5,000万円×0.15％=7万5,000円

【長期優良住宅】

長期優良住宅は5,000万円×0.1％=5万円

※2023年3月時点の税率で計算しております。

固定資産税の減税期間の延長

新築住宅を購入した際に、固定資産税が2分の1に減税される期間が、通常の住宅よりも延長されています。
一般住宅は一戸建てで3年間、マンションなどで5年間です。

長期優良住宅の場合、一戸建てが5年間、マンションが7年間に延長されています。
（適用期間は、2024年3月31日までに取得）

ただし、住宅面積が50m2以上280m2以下、居住部分の床面積が全体の2分の1以上などの規定があります。
詳しい条件については、手続き先である市町村の情報などを事前に確認が必要となります。

住宅ローンの金利優遇

長期固定金利の住宅ローン「フラット35」を組む場合、住宅ローンの金利が優遇されるのも長期優良住宅のメリットです。

また、フラット35の加入者が利用できる「フラット35S」が適用できれば、さらに借入金利を下げられます。
フラット35Sでは、金利が引き下げられる期間が決められており、Aプランでは10年間、Bプランが5年間となります。

地震保険料の割引が受けられます

長期優良住宅は地震保険料の保険料割引対象です。長期優良住宅の認定基準には耐震性の項目があり、「耐震等級2以上」を満たしているため、優遇措置が受けられます。

耐震等級2の割引率は20％です。
しかし、住宅によっては、耐震等級2より耐震性が高い耐震等級3の割引が適用されます。
耐震等級3（最高等級）の割引率は30％です。

地域型住宅グリーン化事業の補助金を受けられる場合がある

長期優良住宅を建てると、地域型住宅グリーン化事業の「長寿命化」に関わる補助金として、最大150万円を受け取れる可能性があります。（※ゼロ・エネルギー住宅長期対応型の場合）
補助を受ける条件は、国土交通省の採択を受けた中小工務店で木造住宅を建築することです。
建築に地元の木材を利用すると、さらに加算金が出る場合もあるようです。

【デメリット】

■長期優良住宅の着工には時間がかかる場合がある

長期優良住宅の建築を着工するには、通常の住宅よりも1週間～1カ月、場合によってはそれ以上時間がかかる場合があります。これは、所管行政庁（建築確認申請を行う公共団体）による長期優良住宅の認定をもらってから着工する必要があるためです。

■建築コストがアップする場合がある

長期優良住宅の認定を受ける基準を満たすために、建築コストが上がる可能性があります。

■長期優良住宅の申請費用がかかる

長期優良住宅の申請・審査にかかる費用は所管行政庁によって違いますが、おおよそ5～6万円です。実際は住宅建設会社や工務店に申請書類を作成してもらうため、この手数料を含めると、合計で20～30万円程度かかるのが一般的です。

■定期点検が欠かせない

長期優良住宅は建築・入居後も定期点検が必要です。
認定基準には維持保全も含まれているため、建築前に提出した「維持保全計画」に従って点検し、必要に応じて修繕します。
維持保全を怠った場合、認定を取り消されることもあります。

いかがでしょうか。長期優良住宅にはいろいろなメリット・デメリットがあります。
購入の際にはご自分に合ったお住まいになるよう専門家に相談していただけると幸いです。

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■不動産購入前に「内水氾濫」のエリアの有無をチェックする！

不動産購入前に「内水氾濫」のエリアかどうかを調べるシーンも増えています。
しかし、「内水氾濫」の浸水想定区域図づくりがあまり進んでいない事をご存知でしょうか？そもそも、内水氾濫とは「雨水が下水道などの排水施設で川に排水しきれずにあふれること」です。台風などの影響により、下水道の排水能力を超える雨が降ったり、水路が合流する先の河川の水位が上昇したりして、宅地や道路、農地などに水があふれる事を指します。
また、河川の水かさが増えて発生する洪水氾濫とは異なり、

・河川から離れた場所でも発生する
・浸水被害の発生頻度が高い
・被害発生までのリードタイムが短い

などの特徴があるようです。国土交通省によると、2011～2020年の全国の水害被害額の合計は約4.2兆円で、うち3割が内水氾濫による被害だったというデータも出ているようです。

■自宅の浸水リスクなどの把握に役立つ「内水ハザードマップ」の作製状況について

自宅の浸水リスクなどの把握に役立つ「内水ハザードマップ」の前提となる地図情報だが、2022年3月末時点で最大降雨を想定した区域図を作製済みの下水道管理者は全体の1割だったそうです（国土交通省の調査結果）。改正下水道法により、下水道管理者に作製が義務付けられたようですが、人手負担が重く、なかなか作製が進んでいないようです。専門家は国の支援拡大が欠かせないと話しているようですが・・・。

■10年間で内水氾濫による浸水棟数は約21万棟ある！

国交省によると、2018年までの10年間で内水氾濫による浸水棟数は約21万棟ありました。洪水氾濫などによる浸水棟数の約2倍の件数となります。被害総額は2020年までの10年で約1.3兆円に上っています。近年は台風や集中豪雨の影響で、各地で内水氾濫が相次いでおり、2019年の台風19号では浸水被害が15都県で約3万戸に上りました。私が住む、川口市の荒川・新荒川もかなり危険な状況となりました。

国は対策を強化するため、2021年7月の水防法改正で、最大規模降雨を想定した浸水想定区域図の作製を雨水を処理する下水道管理者に義務づけました。

浸水想定区域図は、自治体などが浸水対策を進める上で必要なだけでなく、地域住民の避難行動につなげるため自治体が公表する「内水ハザードマップ」の前提にもなります。まず区域図を作製し、避難所の情報などを落とし込んでマップをつくるため、内水氾濫対策には欠かせない存在です。また、仮に作製が進んでも、内水氾濫のメカニズムは河川の氾濫などと比べて複雑で予測が難しいとの発表もあります。また、このような作製を進める為には国や県が専門家を派遣するなど技術面や資金面での支援を一層拡充していく必要があるそうです。いずれにせよ、近年の予測しがたい自然災害は、予想を上回る被害も発生する為、このようなハザードマップは不動産購入前の一つの目安としての判断が重要です。

■人とお金が掛かる「内水ハザードマップ」制作

国交省が今年10月にまとめた調査によると、2022年3月末時点で作製済みは105団体だったようです。全国に1097ある対象団体の約1割にとどまりました。特に規模の小さい自治体では職員や財源が限られ、作製が進まないとの声が上がっているようです。

区域図の作製には、最大規模の雨が降った際の下水道管内の流量やあふれた水が地表をどう伝うかなどを解析する浸水シミュレーションが必要になります。過去の浸水実績の収集、地形の特徴、既存施設の排水能力の確認などの事前作業が必要で、職員による現地調査が求められる場合もあるそうです。シミュレーション自体は専門業者に依頼する例が多く、委託費の負担も大きいとの事。

必要経費は下水道整備の面積などによって異なりますが、2022年4月に区域図を公表した愛知県清須市は約1300ヘクタール分の区域図作製に約2000万円がかかったようです。

国交省は2022年、想定区域図の作製費用のうち2分の1を補助する制度を設け、2025年度末までに全国800団体が作製を終える目標を掲げました。市町村の防災担当者向けにオンライン説明会を開いたり、都道府県の浸水対策勉強会などに同省下水道部の職員らを派遣したりして啓発や支援に取り組んでいますが、過去に内水氾濫が発生してないエリアは「今後も発生しない」だろうとの理由から作製に懸念を示す自治体もあるようです。

いずれにせよ、今後の不動産購入の際には、「内水氾濫」の懸念状況を把握していただきたいと思います。しかし、「内水ハザードマップ」が作製されていないエリアは「安心」ではなく、「注意が必要なエリア」として、今後の作製時期等を確認していただきたいと思います。
「災害」や「災難」に対する人の意識というものは、発生頻度が低くなると薄らいでいくものです。また、「いざというときのために」と、そのときは万全にしたつもりの防災対策も、時間が経過するにつれ、万全とは言えなくなってしまうこともあります。しかし、「災害」は忘れたころにやってきます。起こってしまってから、「あのとき、ああしておけばよかった」と後悔したくはありません。災害の被害を最小限におさえ、ご自身だけでなく、大切な家族や友だちを守るためにも、災害への備えは不動産購入前にはしっかり確認しましょう。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

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今年は年初から金利が上がるかも？というようなニュースが出ていて、都市部を中心にマンション価格も高騰しており、築年数が古くてもリフォームして綺麗にすればいいかな？とお考えの方も多いと思います。
今回は築年数が古い一戸建て住宅でも安心して暮らすポイントをご紹介いたします。

□木造住宅（在来工法）を狙う

住宅には様々な工法がありますが、最も数が多い木造戸建ては、築年数が古くても住宅性能を考慮したリフォームを行えば安心して暮らしていくことができます。
ここで注意なのが、住宅性能を考慮したリフォームが現実的に行えるのが木造戸建てだということです。
RC造や鉄骨造の戸建てもありますが、耐震などの基準が木造と異なり、取り扱える建築会社が少なく、改修費用もそうですが、調査費用だけでも高額になる傾向があります。

築年数が古い戸建て住宅を狙うポイントの一つ目は、木造住宅（在来工法）を検討するということになります。

□リフォームが得意な不動産会社を選ぶ

築年数が古い物件を狙う際に重要なのが資金計画です。いくら物件価格が安くてもリフォームにお金がかかり過ぎては本末転倒です。
しかしこのリフォーム費用が問題です。
建物の状態はその建物によりけりなので、建築会社に見てもらわないと改修費用がどれくらいかかるのか判断できないのです。
耐震改修費用だけでも100万円～150万円かかると言われます。
ここに屋根・外壁などの劣化対策工事を考慮すると、ある程度余裕を持った資金計画でないと必要なリフォーム費用が不足して、悪いところを直せないまま住まなければならないという状況も考えられます。
内装や設備以外に500万円くらい予算が確保できる場合は良いのですが、住宅購入予算が厳しい場合は、物件選びの際に、この物件を買う場合はリフォームにいくらかかるのかを確認する必要があります。

リフォーム費用の問題を解決する簡単な方法があります。
物件だけを紹介する不動産会社ではなく、リフォームも含めて相談できる事業者を選ぶことです。
リフォームの見積りができる方に物件内見に同行してもらえれば、リフォーム費用の目安を知ることができます。

□築古物件にこだわらない

築年数が古くなればなるほど物件価格は安くなる傾向にあります。
しかし築年数が古くなればなるほどリフォームにかかる費用は高くなります。
リフォーム予算に余裕がある場合は良いのですが、予算が厳しい場合は、あまりリフォームをしなくて良い物件を探すのも解決策の一つです。（売却にあたって売主がリフォームした物件など）
特に1981年5月以前の「旧耐震」と言われる時期の建物は、耐震改修費用が高額になる可能性が高いので、余程の理由がない限り旧耐震物件は検討から外した方が無難です。

□性能向上リフォームができないならその物件を買わない

住宅購入費用を安く抑えるために、過疎地の戸建てを格安で購入し、DIYして住むというような事例が紹介されることがあります。
内装リフォームくらいであれば素人施工でも良いかもしれませんが（本人が許容できるなら……）耐震改修などの性能向上リフォームはプロの技術が必要です。
先ほど述べたように、築年数が古くなればなるほど性能向上リフォームは高額になるので、費用を惜しむがあまり、住宅の問題点に目を瞑って何も対策を取らない方が多いです。
中古戸建ては悪くなった箇所を直して買うという家の買い方になります。
従って、性能向上リフォーム費用が予算オーバーなのであれば、その家は買うべきではないという判断になります。

□物件探しの段階でリフォーム会社も選ぶ

住宅購入時は不動産会社へまず相談に行くので、物件購入を優先するがあまり、リフォームの検討が後回しになるケースが多いです。
今回の記事でご説明しているように、中古戸建ての購入にはリフォームが欠かせません。
そして、リフォーム会社もピンからキリまであるので、リフォーム会社選びも重要な要素となります。
物件を契約してからでは遅い場合も多くありますので、中古戸建て、特に築古の物件を検討する場合は、物件探しと並行してリフォーム会社選びを行うのが重要です。

□できれば悪くなりそうなところもまとめてリフォーム

住宅設備はもちろん、屋根や壁などの主要構造部にも耐用年数があります。
新築からノーメンテナンスで何十年も維持できるわけがありません。
耐用年数をオーバーしているからといって即座に不具合が出るわけではない為、悪くなるまで使い続けようと考える方が多いです。
現金資産をお持ちの方であればギリギリまで引っ張っても良いのですが、現金がない場合にリフォームしなければならなくなった場合には、住宅ローンに比べて金利が高く、返済期間が短いリフォームローンを利用するしかありません。
耐用年数を過ぎているということはいつ不具合が出てもおかしくない状態ということです。
現状で目立った劣化などがなくても、数年後には何かしらの影響がありそうな箇所は、住宅購入時にまとめてリフォームしておくことをお勧めします。
住宅購入時のリフォームは住宅ローンに組み込むことができる商品が用意されており、金利や毎月の返済額でリフォームローンを利用するよりも家計に対するダメージが少ないケースが多いからです。

現在時点だけでなく、少し先を見据えて総合的に資金計画を検討するのが中古戸建てを購入する際の重要なポイントだと言えます。
マンションと同じく毎月一定額を修繕積立金として確保しておくこともお勧めです。

今回は築年数が古い一戸建て住宅でも安心して暮らすポイントについてご説明しました。
やるべきことを押さえておけば、中古住宅でも納得のいく住宅購入を行うことができます。
物件探しとリフォームの相談を同時に行うことが失敗しないポイントとなりますので、早めにリフォームの相談ができる人を見つけておくことがお勧めです。

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物件探しをし、内見を進めていく道中で、『この物件ならどうだろう？買ってもいいかもしれないなぁ。あとは何に気を付けるべき？』というタイミングが出てきます。

不動産購入前に、気を付けるべき点は多岐にわたります。
ざっと記載しても下記のような項目が出てきます。

■住環境

・物件周辺の住環境、子供の学区、買い物環境、エリアの治安、駅からの道中の安全性・明るさ陽当たり、隣地の人はどんな方がお住いか等

■不動産の価値

不動産の資産性、流動性、利用価値（賃貸に出した時の賃料相場）
マンションであれば、管理の状況は？

■建物性能・室内の劣化状況

建物の耐震性は？構造は？そもそも購入して大丈夫な建物？
室内どこをリフォームするのか？
中古の戸建てであれば外壁屋根等の構造躯体の劣化状況、必要な劣化改修工事と室内リフォームおよその費用は？

■資金計画

自分で用意できる資金、親から援助受けられる資金、ローン借入出来る金額、不動産購入の為の諸費用、リフォーム費用等

■住宅ローン（利用する方）

自分の所得から借入可能額は？ローンの事前審査、金利の種類（固定金利・変動金利）、適用される金利優遇幅は？団信加入の可否

その他にもまだまだ詳細な事項は出てくるのですが、ある程度購入したい方向になった際、やはり購入検討者が気になるのは、不動産の価格です。
高い買い物になるので、買い手の心境としては少しでも安く買いたいものです。上記のような項目を検討しつつ、購入を進める場合は価格交渉も同時に検討しなければなりません。

そこで、今回は、不動産価格の交渉はどのような事に注意をすればよいか、についてお伝えいたします。

■価格交渉する上で重要な前提

・価格をいくらで売るかの「決定権」は、その不動産を持っている売主様
・不動産仲介業者は、価格の決定権はない
・一般的に売主様へ直接交渉はできない
（出来るのは、売主が宅建業者で自ら売却活動している場合のみ）
・交渉は購入のお手伝いをしている不動産エージェントを通じて行う
・一般的に不動産取引は一つの取引において、利益相反にならないように「売主側立場」と「購入側の立場」の2社の不動産仲介業者が一般的に入る。

上記のことから、交渉において一般的には間に入っている仲介エージェントに上手く動いてもらうのがとても重要になります。

ここで一つ問題があります。不動産エージェントは、もちろん交渉を頑張りたいのですが、
売主様から「売却の依頼」を直接頂いている会社（売主仲介業者）のエージェントであれば、完全にあなたの味方になり交渉することは立場的に難しいのです。なぜなら、高く売ってほしいと依頼を受けている担当者だからです。

ですから、あなたの味方になってくれる購入専門のエージェントと一緒に交渉してくれるのが良いということになります。

ポイント　住宅購入は買主に寄り添ったエージェントと探すべき。

続いて、買主側についているエージェントを通じて購入するとしても、交渉するのはその不動産エージェントになりますので、あなたが望んでいる条件をきちんと伝え、交渉余地があるかどうか　専門家にその時の状況を判断してもらいましょう。

また交渉においては、価格を安く言えばいいってものでもありません。
あなたが検討している物件はどのぐらいの引き合いがあるのか。人気のある物件であれば、価格交渉をしたから逆に買えなくなるということも状況によってはありえます。

その辺りは、やはり信頼のおける不動産エージェントに相談しましょう！
類似物件の成約事例、現在の不動産市況、販売状況、売主様の状況により、価格は変動していきます。

そのあたりをきっちりプロから教えてもらいながら、不動産の購入を進められますことをお勧めいたします。

つまり、あなたの味方になってくれる不動産エージェントと最初から購入まで一緒に探されることが、価格交渉も含め、資産性の高い不動産購入を安全に購入するポイントでもあります。
一つ参考にされてくださいね。

～人生に愛すべき住まいを～

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さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

フラット35でも住宅ローンを組む際に団体信用生命保険（団信）に加入される方がほとんどかと思います。
団信とは何なのかは既にご存知の方も多いかとは思いますが、ここで改めてご説明しておきます。

【団体信用生命保険とは】
団体信用生命保険（団信）は、債権者である銀行等を保険契約者および保険金受取人、銀行等から融資を受けている債務者（住宅ローン利用者）を被保険者とする保険契約です。

住宅ローン利用者が死亡または所定の高度障害状態になったとき、生命保険会社が債務残高相当分の保険金を保険金受取人である銀行等に支払い、銀行等はその保険金を債務の返済に充当します。
死亡保障、高度障害保障に加えて、がんによる所定の状態や3大疾病（がん・急性心筋梗塞・脳卒中）による所定の状態を保障するタイプもあります。

住宅ローンの利用者が、団信に加入していない場合、万が一のことが起こったら、残された家族は住宅ローンの残債に追われて暮らさなければならなくなります。万一の際も安心して家族が住み続けるために、団信は欠かせない存在と言えます。

主債務者が団信を組む場合、金利が不加入時より+0.2％金利が上がることになります。
ちなみに三大疾病付にした場合、更に+0.24％上乗せとなります。

金利が上乗せとなるので、住宅ローンを組む際にはご自身の健康状態も考えて組まれる事をおすすめいたします。
※健康上の理由その他の事情で加入されない場合でも【フラット35】はご利用いただけますが、団体信用生命保険の不加入を推奨するものではありませんので、ご注意ください。

連帯債務者がいる場合

住宅ローンを組む方が債務者お一人の場合は上記の内容でご検討いただくと良いのですが、連帯債務者がいた場合についてもご説明いたします。
【連帯債務者とは】
連帯債務者は、ローン申込人（主債務者）と連名で契約することになり、同じ債務を負う立場となります。 住宅は共有名義となり、各々の持ち分に合わせて住宅ローン控除やすまい給付金をそれぞれで受けることができます。 一方、連帯保証人は、ローン申込人が債務者となり、その債務を保証する立場となります。

連帯債務者も住宅ローンを組まれている場合ですが、主債務者と連帯債務者の両方が団信に加入する場合、デュエット（夫婦連生団信）といって更に+0.18％の金利上乗せとなります。ですので、合計で+0.38％の上乗せとなります。
ですが、上記のデュエットは普通団信のみとなり、仮に主債務者の方が三大疾病付の団信に加入される場合は、連帯債務者は三大疾病の団信はもちろんですが普通団信にも加入は出来なくなってしまいます。

このように団体信用生命（団信）だけでも上記のように選択内容が多数ありますが、それ以外にも色々と選択する内容があります。
全疾病特約付団信・50％保障がん団信・100％保障がん団信を選択される場合や、支払方法でも分割保証料が可能だったりと、団信をどうするかは契約者と連帯債務者のご条件にもよりますが、ご自身が将来困ることのないように住宅ローンの契約時にしっかりと事前に内容を把握してご検討いただくと良いかと思います。
御不明な点等ございましたら、お気軽にお問合せください。

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マイホームを探したり、リフォームする場合の家の間取りはどこを基準に考えればよいのでしょう。
家族が増えたり、子供が独立したりその都度リフォームはするのは大変です。
家族の人数に合わせて簡単に間取り変更はできないのか調べてみました。

自由自在に間取りを変えられる家「SETTE(セッテ)」

独自の可動壁と浮き梁構造により、DIYで間取りを自由に変えられる家です。
そして自然素材の家ながら、DIY作業を組み合わせ住みながら、自分たちで住まいを作り上げていく楽しみがある家。

建物の基本をシンプルな７×７のキューブ型

天井にスリット（溝）が入った梁を格子状に1メートル間隔で組み、その溝へ壁や扉などのオリジナルパーツをはめこむことで部屋を間仕切ります。だから、間取りの変更がだれでも簡単にできるのです。
さらに、専用の金具や金属製ラック、木製部品などを組み合わせて自分だけの収納を製作する

ケンドン式（倹飩式）建具で間仕切り

倹飩式(ケンドン)とは

倹飩式(ケンドン)とは、別名「上げ落とし式」とも呼ばれており、その名の通り上下に溝をつくり、板（建具の扉やパネルなど）を上から差込み、下に落とし込むといった手法です。
この方法は古くからある建築の手法で和室の障子や格子部分に利用されていることが多いです。

ケンドン式の基本的な寸法は、上に深い溝として15㎜程度です。
下は浅い溝として3㎜程度で構成されていると開閉が可能となります。
この手法を覚えることで店舗の建具や間仕切りに活用していくことができます。

調べてみると建築会社別の特徴がありました。
その他、可動式パネルの間仕切りなどを使い間取り変更もできますので活用したいと思います。

個室をつくるパネルを間仕切り収納に活用する

ケンドン式は、小さいものに限らず間仕切りパーテーションなどの大きなものにも活用することができます。
例えば一つの部屋を２つの個室としても使いたい場合は、パネルのパーテーションを取り入れて空間を仕切ることできます。

可動間仕切収納で間仕切り

可動間仕切収納はいろいろなメーカーがあり通販サイトを検索するとたくさん見つける事ができます。
子供の成長や持ち物に合わせて収納スペースのアレンジができ、部屋の使い方に合わせてレイアウト変更もできます。

まるで造りつけのような壁面間仕切りワードローブシリーズの間仕切り収納などもありました。

このような家具を活用すればこれから先の間取り変更は簡単になり家の間取りもシンプルできるのではないでしょうか。
コロナかで変わり始めた住まいのあり方に対応できるよう多機能をそなえたマイホームを作りたいものです。
どのようにでも変化する間取りを考えるとわくわくします。
調べればまだまだたくさんの新機能の間仕切りがありそうです。
いろいろ探してみたいと思います。

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■不動産表示が厳格になった事をご存知ですか？

駅までの所要時間や職場への通勤時間は不動産選びの重要な条件です。しかし、広告の表示より実際は時間がかかると感じることもあります。私の自宅も駅までの所要時間は大きな国道を渡る事の有無により、大きく変わります。その規約のルール改正が2022年9月にされましたので、本日はその内容を解説したいと思います。そもそも不動産の所要時間はどう決まるのかをご存知でしょうか？

そもそも不動産の所要時間は広告の適正化をめざす業界の自主規制団体、不動産公正取引協議会連合会が表示規約で定めています。この不動産公正取引協議会は全国9地区にあり、不動産会社の物件情報を調べ、表示が実際と違う場合は是正勧告をしたり、悪質な場合は違約金を科したりすることもあります。

■不動産広告表示における徒歩分数がより厳格に（2022年9月改正）

＜最も遠い住戸の徒歩分数を表記＞
旧　販売戸数が複数の場合、最も近い区画の表示でも良い
新　最も近い住戸だけでなく、最も遠い住戸の併記が求められる

＜駅出口からマンション入り口の徒歩分数を表記＞
旧　庭や駐車場などがあって敷地が大きい場合、駅から最も近い敷地までの徒歩分数
の表示
新　建物の出入り口を起点として徒歩分数を表示

わかりやすいリーフレットはこちら

■不動産表示の「徒歩1分＝80m」は女性がローヒールで実測した際の距離？！

規約では駅など各種施設までの所要時間は80メートルを1分と計算し（起点および着点を明示して表示）、1分未満の端数は切り上げて表示する事になっています。直線距離ではなく道のりの距離だ。駅から物件まで800メートルあるとしたら、所要時間は10分となります。秒単位はなく、1メートルでも超えたら1分切り上げるというルールです。

なぜ、80メートルで1分なのかは、一説では規約を定める際、所管する公正取引委員会の女性委員がローヒールで実測したところ、80メートル歩くのに1分かかったとされています。その歩く時間が根拠の1つになったそうです。その為、男性が早歩きをすると、1分以内に歩けてしまう場合もあり、実際に歩いてみると1分も掛からないケースも出てきます。しかし、所要時間には横断歩道の信号待ちや踏切、上り坂によるロスなどは含まれない為、実際より時間が掛かるという事もあります。どうやら信号待ちの時間は道路の幅によって、また交差する道の数によっても時間が掛かる信号もありますので、ルール化しにくいといった事情が含まれます。

■不動産広告で表示される電車での移動時間について

広告で表示された所要時間より長いと感じられる理由はほかにもあります。起点となるのが駅の改札ではなく「出入口」という点です。大きなターミナル駅や地下に改札のある駅の場合、多くは地下道や階段などを通らなければならず、出入口から改札にたどり着くまでに時間がかかります。東京の地下鉄大江戸線のようなかなり深い場所を走る路線の場合は、思った以上に時間が掛かります。また、通勤時間に関しては、これまでは例えば「○○駅から大手町駅まで急行で○○分」と表示していました。途中で各停から急行に乗り継いだり、他路線に乗り換えたりする場合もルール化しにくいという理由でその時間を加えなくても良いというルールでした。朝は乗降客が多く通常より時間がかかる場合もありますが、極端に誤差がなければ昼間の通勤時間を表示していました。しかし、実態に即していないとの判断から、2022年9月から規約が改正されました。通勤時間を表示する場合は多少幅を持たせてもいいから乗り換え時間も明記するよう変更されました。時間は朝のラッシュ時を基本とし、それより短い昼間の通勤時間を併記してもいいようなルールとなります。

所要時間の定義も大きく変わり、これまでは駅から物件の敷地までの時間でしたが、建物の出入口までの時間になりました。大規模開発で一戸建てやマンションが多数立ち並ぶ場合、駅から近い物件と遠い物件とでは所要時間が異なります。改正後はそれをきめ細かく所要時間を表示しなければならなくなりました。

いずれにせよ、この表示ルールの改正により、建設中のマンションで当初、徒歩7分で売り出したものの、改正で表示が8分に変更された事例もあるようです。最近、不動産ポータルサイトにて家探しをする場合、1分以内、5分以内、7分以内、10分以内などと細かい区切りで検索をしながら家探しをします。最近では、7分以内で検索する人も増えていますので、そのような検索手段を取られると8分だと検索から漏れてしまうといったケースも発生します。勿論、この徒歩分数の表示が売却に影響を及ぼす可能性もあります。たかが1分、されど1分の表示の違いによる不動産価格は大きな価格差となります。

これから不動産購入をされる方は、この1分の表示の違いによって売却価格も変わってきます。ぜひ、このような視点も忘れずに不動産購入をご検討いただければ幸いです。いずれにせよ、このようなルール改正が行われた事を把握しておいて下さい。

今後の参考にお役立て下さい。

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「新築住宅と中古住宅　選ぶならどっちがいいですか？」
このように聞かれたら、ほとんどの人は「新築住宅」と答える方が多いことでしょう！

では、駅から遠い人気のないエリアだけど、3,000万円で買える新築住宅と、同じ3,000万円だけど、駅から近くて人気エリアで新築より広い中古＋リノベーション住宅、どっちがいい？」

こう聞かれたら、いかがでしょうか。
私たちプロが不動産を購入する際に重要視するのは、立地、将来の流動性、資産性、道路との関係、エリア的な人気等々・・・です。

なぜなら、「古い」や「汚い」はリフォームで解決できるからです。

しかし、一般の人の中古住宅購入に対する不安やマイナス要因のトップは、「設備が古い、汚い」「建物が古くて不安」「見た目が古くて嫌」というものです。

これは、当然だと思います。
なぜなら物件を見に行った時にお客様が見るのは、リフォーム前の汚れたキッチンや浴室、トイレ、はがれている壁紙、傷ついたフローリングそのようなものが目に入ってくるのですから、リフォームの後のきれいになったイメージをするのは難しいことだと思います。

ですが、安心してください。きっちりとリフォームをすれば、中古住宅も見違えるような素敵な住まいに変身します。ですので、物件を見に行った際は、お金では解決できない部分を確認する必要があります。

確認すべきポイントは何？

住宅周りの環境、陽当たり、眺望、向き、土地の形状、通勤や買い物などの利便性、家族に合うかどうか、傾斜地であれば地盤沈下していないか・・・等々です。

このようなものは後で変更したくてもお金では買えられない要素ばかりです。
だからこそしっかりチェックしておく必要があります。

中古の戸建て等であれば、室内の設備以外に、建物の構造、雨漏り、歪み、床下の状態や、その他不備がないか、どのような劣化事象があるのか、そして希望の形にリフォームが可能かどうかなどを見てもらう必要があります。購入しようかと思う物件を見つけたら、速やかに建物を建築のプロ、つまり建築士に一緒に物件を見てもらうのがポイントです。
（出来れば、建物状況調査がお勧めです。）

ここで購入に値する物件かどうかを建物は建築士に、そして不動産の価値としては不動産エージェントに確認をしたうえ検討されることをお勧めいたします。

立地のよい資産性の高い物件であれば、今回の「古い」「汚い」という問題については、むしろ、リフォームを施すことによって自分好みの素敵な空間つくりを楽しめることになります。

ただし、このあたりの判断は、慣れていないと判断が難しいと思いますので、不動産のエージェントに質問してみることをお勧めいたします。

今後の住宅購入にお役立てください。

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停電は自然災害や様々な原因による事故などで、全国各地で一年中発生する可能性があります。2018年に北海道胆振東部で最大震度7の地震が発生し、北海道全域にかけて、日本で初めてブラックアウトと呼ばれる大規模停電が発生しました。また、2021年に発生した福島県沖を震源とする地震では、6ヶ所の火力発電所が緊急停止し、その後の送配電システムの影響により、東北や東京エリアで大規模な停電が発生したことも記憶に新しいのではないでしょうか。
自然災害が発災してお住まいの地域が停電した時、家屋に危険な損壊などがない場合は、復旧を待ちながら自宅で過ごすことになります。日頃から災害時の停電を見据えた備えをしておくことが大切です。

災害時の停電対策には様々ありますが、生活インフラ停止に備えた水や食料の備蓄のほか、停電時でも使用可能な調理器具や暖房器具、スマートフォンや携帯電話のモバイルバッテリー、懐中電灯などの照明やラジオの予備電池などを準備しておくことも大切です。本格的なものではガソリンなどの燃料を用いた家庭用発電機もあります。

〔家庭内における災害時の停電への備え〕

○家電製品の使えない状況を想定した食料の備蓄・調理手段
○給水ポンプの停止などによる断水時の備え
○冷暖房器具が使えない状態でも冷・暖をとる方法
○家庭用医療機器などを使用している場合には予備バッテリーや代替手段
○夜間に安全避難するための懐中電灯や足元灯
○災害情報を確保するためにラジオと予備電池（インターネットや携帯電話などが利用できないおそれがあります）

〔停電による二次災害にも注意〕

○停電復旧時の通電火災
通電火災とは、復旧時に直前まで使っていた電化製品に急に通電するため、漏電していたり電熱器具に燃えやすいものが接触した状態だったりすると、発熱し出火するおそれがあります。
○発電機の屋内使用による一酸化炭素中毒事故
経済産業省の調査によると、先述した北海道胆振東部地震発生後の停電時に、家庭用自家発電機を換気の不十分な屋内で使用したため、一酸化炭素中毒による死亡事故が発生しています。家庭用自家発電機は絶対に屋内で使用してはいけません。
○切れた電線や倒れた電柱による感電事故
近づいたり触れたりせずに、電力会社などに連絡しましょう。

停電が復旧したにも関わらず、家の電気がつかない場合には、ブレーカーの状況を確認しましょう。もしブレーカーが切れていたら、まず、電熱器具周辺やコードが損傷していないかなどを十分に確認し、漏電遮断器のスイッチを入れてから、安全ブレーカーをONにします。漏電遮断器が再び自動的に「切」になってしまう場合は、漏電しているおそれがあるため危険です。すぐにブレーカーを切り電気工事店などに連絡しましょう。

最近では太陽光パネルをご自宅に備える方も多いかと思います。
災害の備えとしては自宅で蓄電池も備えておく事で停電時でも電力を使う事が可能となります。そういった際のリスク回避としては太陽光パネルの設置も良いと思います。

災害の際に発生するおそれがある停電時のリスクや二次被害などを確かめ、日頃からの備えをしておくことで、いざとなった時に落ち着いて行動できるようにしましょう。しかし自然災害はいつ起こるかわかりません。災害時のリスクに合わせた万が一の「備え」もこの機会に見直してみてはいかがでしょうか。

また、住宅購入時には災害の恐れがあるエリアを候補から外される事もおすすめいたします。大切な家族が災害に合う事のないよう、事前に調べてリスクを減らしておくと良いかと思います。
市区町村でも確認が出来ますし、購入時には不動産エージェントに確認をしてもらうようにしましょう。

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2023年3月のフラット35金利は、20年以下が1.60%、21年以上が1.76%と前月から0.08%引き上げとなりました。

大手都市銀行の動向についてですが、代表的な固定期間10年の基準金利について三菱UFJ銀行が金利を引き下げた一方、他4行では金利を引き上げました。

一方、短期金利と連動する変動型の住宅ローン金利は各行とも据え置きました。

【フラット35 3月実行金利】

借入期間15年～20年 1.60％（前月+0.08%）
借入期間21年～35年 1.76％（前月+0.08%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

フラット35の制度変更が行われます

制度変更の詳細はこちら

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これは我が家の話です。
物件を探す際に販売図面の都市計画の欄に「市街化区域」や「市街化調整区域」があります。

都道府県ごとに都市計画区域が定められていますがその中に市街化区域と市街化調整区域に区分されているところがあります。

市街化区域とは

すでに市街地を形成している区域及び概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域をいいます。
簡単に言いますと街を活性化させるために活用される地域

市街化調整区域とは

市街化を抑制すべき区域、あまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域となります。
基本的に農業や林業を行う地域なので騒音は少ないですが、マイホームなどの建築にあたり、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。

市街化調整区域は一般的な土地に比べて制限があることから、価格が割安な場合も見られますがメリット・デメリットをしっかり考えて購入を検討した方がよいです。

市街化調整区域のメリット

価格が割安
高層ビルや商業施設が建築されにくいため静かな環境

市街化調整区域のデメリット

コンビニ、スーパーなどの生活利便施設や駅など交通機関が遠い、少ないことも考えられます
舗装や下水道など生活インフラの整備が遅れたりする可能性
市場価値が下がると住宅ローンの融資が下りなかったり、融資額が減額されたりするケースも想定できます

市街化調整区域の建替えや増築

市街化調整区域では建物の建築が制限されます。
建物を建てるときはもちろんのこと、建替えや中古住宅を購入して、増改築・リノベーションをする場合にも、基本的に自治体に開発許可を受けなくてはなりません。
建てられる規模を決める容積率や建蔽率（建ぺい率）制限だけではなく、既存建物に比べて、例えば延床面積の1.5倍までなど一定の規模までしか建て替えが認められないこともあります。

実際に私の自宅は市街化調整区域にあり建替えの予定の為、60条証明書・適合証明書の申請中で現在審議に4週間ほどかかるそうです。
60条証明書・適合証明書は通称で、正式名称は「開発行為または建築等に関する証明書」といいます。

証明内容

・都市計画法29条1項及び2項各号に該当する場合
→　農家住宅や公共施設を建築する場合は開発許可が不要であることを証明

・都市計画法43条1項各号に該当する場合
→　農家住宅や公共施設を建築する場合は建築許可が不要であることを証明

・都市計画法29条本文非該当
→　開発行為に該当しない場合であることを証明

これらを60条証明書で証明します。

建替えるだけなのにいろいろと申請してきましたが通常では味わえない体験ができ勉強になります。

現在の土地の住み心地はよく、ベランダから富士山がよく見えて見渡す限りほぼ田園風景で野鳥や害獣もいますが住んでいる身としては何の問題もないと思います。
庭でバーベキューをしても花火をしても近隣から文句は言われません。
ただし、車は必須となります。

まず、土地の購入の際にはよくご検討し価格帯だけで判断はせず専門の方にも相談して頂ければと思います。

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今回は表題の税制改正について解説をさせていただきたいと思います。令和4年（2022年）12月16日に自民党から公表されました『令和5年度（2023年度）税制改正大綱』は下記の通りとなります。詳細は割愛しますが、下記内容の改正事項が記載されています。

＜自民党HP　令和5年度（2023年度）税制改正大綱（PDFデータ）＞

＜令和5年度（2023年度）税制改正大綱の記載事項＞
〇個人所得課税
・NISAの抜本的拡充・恒久化
・特定中小会社が設立の際に発行した株式の取得に要した金額の控除等の特例（スタートアップ支援）の創設
・エンジェル税制の拡充及び要件緩和
・ストックオプション税制の拡充
・極めて高い水準の所得に対する負担の適正化

〇資産課税
・相続時精算課税制度の見直し（贈与税・相続税）
・相続税の計算上加算する生前贈与の期間延長
・教育資金の一括贈与の非課税措置の見直し（課税強化し3年延長）
・結婚・子育て資金の一括贈与の非課税措置の見直し（課税強化し2年延長）
・医業継続に係る相続税・贈与税の納税猶予等の特例措置の延長･緩和

〇法人課税
・暗号資産の期末時価評価等の課税に係る見直し
・オープンイノベーション促進税制の拡充及び要件の見直し
・研究開発税制の見直し
・デジタルトランスフォーメーション（DX）投資促進税制の見直し及び延長
・スピンオフの実施の円滑化のための税制措置の拡充
・株式交付制度における所得計算の特例の見直し
・中小企業者等に対する軽減税率の延長
・＜設備投資減税＞中小企業向け設備投資促進税制の見直し及び延長
・＜設備投資減税＞先端設備等導入計画に基づく固定資産税減免制度の見直し
・地域未来投資促進税制の拡充・延長（所得税・法人税）
・特定資産の買換えに係る期限延長と一部見直し

〇国際課税
・外国子会社合算税制の見直し
・各対象会計年度の国際最低課税額に対する法人税（仮称）の創設

〇消費課税
・適格請求書等保存方式(インボイス制度)に係る見直し
・適格請求書発行事業者となる小規模事業者に係る税額控除に関する経過措置
・中小事業者の少額取引に係る事務負担の軽減措置
・返還インボイスの交付義務の見直し
・適格請求書発行事業者登録制度の見直し

〇納税環境整備等
・電子帳簿等保存制度の見直し
・防衛費の財源確保のための税制措置

■ 相続税の対象とする期間を現行の死亡前3年から7年へと延長する方向！

その改正大綱の中に不動産関連情報として、自民党は相続・贈与制度を見直す方針を固めました。生きている間に子や孫に財産を移す生前贈与のうち、相続財産に加えて相続税の対象とする期間を現行の死亡前3年から7年へと延長する方向で最終調整していくようです。生前の早い段階での贈与を促し、若い世代が結婚や子育てなどで資金を必要としているときに円滑に資産が移りやすいようにします。加算期間が延長されたということは相続財産が増加するということなので納税者にとっては不利になる増税の改正です。ちなみに、

生前贈与には毎年課税する暦年課税と相続時にまとめて課税する精算課税の2つがあります。現行の暦年課税は死亡前の3年間に贈与した分はさかのぼって相続財産に加算しています。見直し後はさかのぼる期間を7年へと延長したうえで、延長した4年間に受けた贈与は総額100万円までは相続財産に加算しないといった、大きな変化が無いような感じを受けますが、多少の増税は避けて通れません。

日本では1950年代に3年という期間が設定されました。海外では英国で7年、米国では一生にわたって相続財産として課税するといった国もあります。期間が長いほど資産を移転する時期に影響を与えにくく、中立的とされています。それも子や孫が資金を必要としている時に円滑に生前贈与が進むと考えられています。

■ 精算課税贈与を活用する人が少なかった一つの要因が解消される？！

今回の税制改正大綱では精算課税も見直す事が記載されています。現行では累積2500万円の控除枠を設け、超えた部分に一律20%を課すようなルールになっています。適用を受けるにはまず税務署に届け出て、数万円などの少額でも贈与を受ければ申告する必要が生じ、利用が低迷していました。現行の制度ではこの制度を選択すると少額の贈与についても毎年贈与税の申告をする必要がありますので、この辺の使い勝手が悪かったことも精算課税贈与を活用する人が少なかった一つの要因です。政府・与党は年110万円まで申告不要にし、非課税にすることで制度の使い勝手を高め、利用を後押しする事を発表しております。この使い勝手の悪さを解消すべく、今回の税制改正大綱に記載されました。

■ 暦年贈与より精算課税贈与のほうが相続税の節税効果は高い？！

今後はほとんどのケースで暦年贈与より精算課税贈与のほうが相続税の節税ができることとなります。生前贈与による相続対策をしている多くの人は贈与税の基礎控除以下である110万円以下の贈与です。このような年間110万円以下の少額贈与を継続するならば明らかに精算課税贈与の方が有利となりますので、暦年課税の年36万件に対し、精算課税は4万件がどこまで変化が出てくるかは、今後の動向に注目していきたいと思います。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

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住宅を購入すると決めたら、いい物件を購入したいものですが、不動産購入というものに慣れないためか、購入に失敗してしまう方もいらっしゃいます。

今回は、どんな人が失敗しやすいか、その傾向をお伝えしたいと思います。

▼不動産購入を家電購入の違いが分からない人

家電はどこの店で買っても同じ商品が買えますが、基本的に買ったら価値が下がり消費していくものなので、少しでも安く買った方が得です。しかし、不動産は一つとして同じものはありません。資産価値が下がる物件、下がりにくい物件、安全性に不安がある物件もあるので安いものを買えばいいというものではありません。

▼全く戦略をもってのぞまない人

物件の選び方、購入にきちんとした方針や戦略がなく、「これもいい」「あれもいい」と行き当たりばったりで、勝手に自分で盛り上がって買ってしまう方がいますが、そのような買い方では後々に後悔する事が起きてくる可能性があります！

▼購入に際してきちんとした判断をする「ものさし」がない人

「こういった物件が出てきたら購入しよう」という自分なりの購入判断の「ものさし」があるといいです。物件を選定するにあたっての基準・尺度がないと、いざいい物件が出てきても、本当に買って良いかどうかを判断する事がなかなか出来ずに、買い逃すこともあります。

▼安い物件に飛びつく　「価格」と「価値」の違いが分からない人

資産価値が落ちづらく安全性もよい「価値」のある優良物件を無理せず購入できる力がありながら、怖がって予算を下げ、または他人の言葉に左右され、レベルを落とした物件に手を出してしまい、その結果、資産価値を大幅に下落させてしまう人は意外と多いものです。「価格」と「価値」は違うということを覚えておきましょう。

▼家族で意見がまとまっていない人

土地付き一戸建てが好きなご主人様とマンションが好きな奥様、高層階が好きなご主人様と低層階が好きな奥様、都会が好きな奥様と緑が多い低層住宅地が好きなご主人様、職場との距離が近いのを好むご主人様と子供の環境を最優先で考える奥様など、夫婦でも好みががなり違うケースは実際によくあります。いい物件が出てきた時に意見が割れて購入のチャンスを逃すことがあります。

▼細かすぎる人

ネットで書かれることや本などを熱心にチェックすることはとても良いことですが、全ての内容を満たそうとする人がいます。細かいことにこだわりすぎて、大切なことを見失う人がいます。あなたにとって大切なことは何か、事前に確認しておきましょう。

▼「あれも欲しい、これも欲しい」というタイプの人

皆さん予算が決まっている中で「あれも欲しい、これも欲しい」という人がいますが、こういう人はやはりたくさん求めてしまう為、購入判断が遅れることによって、成功しにくいです。

不動産購入で上手くいっている人たちは、自分の本当に叶えたい希望を優先し、そうでないものは「捨てる」ということを行っています。「いいもの」を手に入れるためには、やはり選ばなければなりませんので、100％満足のものを求めない心がけというのも大切な要素です。
今後の住宅購入にお役立てください。

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東京都では新築住宅への「太陽光パネル設置義務化」の条例が12月15日に成立しました。

太陽光パネル設置義務化は、東京都が国に先行して取り組む政策です。

東京都の太陽光発電設置義務化に関する条例内容

東京都の場合は、脱炭素化やレジリエンス向上を加速させるために延べ床面積2,000㎡未満の中小規模新築建物に対して太陽光発電の設置を義務化します。（レジリエンス）
CO2排出量の70％は、建物が原因となっています。そのため、東京都では、延べ床面積2,000㎡未満の住宅を含む新築の建物に関する環境対策を進めている状況です。
なお、制度の実施予定時期は、2025年の7月となっています。

設置義務の対象者は設置事業者

東京都の太陽光発電設置義務対象者は、工務店やハウスメーカーといった施工業者となります。
住宅を購入する方は、太陽光発電に関する細かな手続きを進めなくとも設置される流れです。
年間20,000㎡以上の住宅やビルを建築する大手事業者は、建設工事を行う際に太陽光発電の設置も進める必要があります。

住宅購入者に求められること

住宅の購入者に求められるものは、主に太陽光発電をはじめとした環境対策や住宅性能について理解を深めることとされています。
また、太陽光発電の初期費用については、購入者（施主）で負担する必要があります。
そのため、これから東京都で住宅を建てる・購入する方は、太陽光発電の初期費用や維持管理費用についても把握しておくのがおすすめです。
太陽光発電の初期費用は、4～5kW程度のタイプで100万円程度です。
維持管理費用については、出力1kWあたり5,000円程度とされています。

では東京都以外の道府県は今後どうなるのでしょうか。

太陽光発電の設置義務化を表明もしくは検討している主な自治体は、東京都と京都府、神奈川県川崎市となっています。
なお、設置義務の対象となる建物や太陽光発電の出力は、自治体によって異なります。

京都府の太陽光発電設置義務化に関する詳細

京都府では、2020年4月から延床面積2,000㎡以上の建物を建てる際に太陽光発電の設置を義務付ける条例を制定しました。
さらに2021年4月には条例を改正し、延べ床面積300㎡以上の住宅やビルなども太陽光発電の設置が義務付けられています。
また、条例の対象者は建物の建設業者で、設計士から購入者（施主）に対する情報提供および説明の義務も定められているのが特徴です。

川崎市の太陽光発電設置義務化に関する詳細

神奈川県川崎市では、「再エネ義務・支援等促進事業（仮称）」という太陽光発電の設置義務化に関する条例案の議論を進めています。
川崎市の場合は、東京都や京都府のような延べ床面積を基準として、太陽光発電の設置義務に関する判断基準を設ける予定です。
対象の設備は太陽光発電のみで、ハウスメーカーをはじめとした建設業者が設備の設置を行うようになります。

条例の制定は2024年4月の予定なので、すぐに家を建てる方やそうでない方も今後のニュースに関して定期的に調べる事が大切です。
今後広がっていくと思われえる太陽光パネル義務化がマイホームを建てる予定がある場合は都道府県や市町村のHPをこまめにチェックして今後条例の内容や規制について把握しておくことをお勧めいたします。

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■住宅省エネ化に向けた新たな補助制度がスタートします！

国土交通省、経済産業省、環境省の3省による、住宅省エネ化に向けた新たな補助制度が始まります。2022年10月、補正予算案が閣議決定し、家庭部門の省エネ推進・支援のための補助制度が盛り込まれました。その予算規模は3省合計で2800億円となります。この制度は、3省がワンストップで利用可能な補助制度になっているのが特徴であり、主な支援策は3つあります。

そもそも化石資源に乏しい日本は、貴重なエネルギーを大切に使うため、エネルギー消費効率の向上に努めてきました。そのような省エネ政策の根幹をなしているのが「省エネ法」です。省エネ法とは、正確には「エネルギーの使用の合理化等に関する法律」といい、1979年に制定されました。その契機となったのは、1973年と1979年に起こった2回のオイルショックです。この時、石油の供給が止まるのではないかという恐れから、日本中が大混乱に陥りました。過去の映像を見て、トイレットペーパーを買い占める様子などが度々放映されていたりします。その教訓から、エネルギーの効率的な利用を促進する省エネ法が設けられたのです。省エネ法はその後、その時々の状況に応じて改正され、現在に続いています。

さて、再度、3省がワンストップで利用可能な補助制度に話を戻したいと思います。

事業名は異なりますが、補助内容が性能向上、住宅省エネ化に特化しています。まず経産省、環境省の「住宅の断熱性能向上のための先進的設備導入促進事業等」（予算1000億円）。この中では、高断熱窓（熱貫流率Uw値1.9以下）、建材トップランナー制度の2030年目標水準値を超えるものなど、一定基準を満たす断熱改修工事を支援する事になっています。補助率は2分の1相当で、1戸あたり最大200万円を交付するようです。

そもそも断熱性の低い住宅では、冬は表面温度が低くなります。その為、エアコンなどの暖房器具で空気の温度を高めても、冷たい床や壁が人の温度を奪ってしまい、満足な暖かさを得る事は出来ません。夏はその逆で、空気を冷やしても屋根や壁の表面温度が高い為、体の表面が冷えていても、体内に熱が溜まっているような不快な感覚が引き起こされます。それも窓などの開口部が一番の熱の通り道となりますので、その窓を改修する事で断熱効果も高まります。

■中古住宅を購入する際にも補助金利用を検討しませんか？！

最も予算が大きいのが、国交省の「こどもエコすまい支援事業」（予算1500億円）となります。新築、リフォーム別であり、リフォームは住宅の窓、壁等の断熱改修やエコ住宅設備設置などの省エネリフォームを行う場合、工事内容に応じて補助が出るようです。全世帯対象で、原則最大30万円を交付します。また、子育て世帯・若者夫婦世帯向けには上限を引き上げます。既存住宅購入を伴う場合は60万円（戸）、安心R住宅の購入を伴う場合は上限45万円（戸）となるようです。その為、これから不動産購入される方で、新築の値段が上がり過ぎてしまい、中古住宅を購入する方の場合は、このような補助制度の利用も検討してみても良いのではないでしょうか？

■給湯器の壊れやすい時期を外して、最新の高効率給湯器を設置しませんか？！

3つ目が経産省による「高効率給湯器導入促進による家庭部門の省エネルギー推進事業費補助金」（予算300億円）です。これは高効率給湯器の設置が対象となり、家庭用燃料電池で15万円、ヒートポンプ給湯機、ハイブリッド給湯機で5万円が定額補助されます。給湯器が最も故障しやすい季節は『冬』を言われています。その故障の要因は主に次の3つです。
冬に給湯器が壊れる理由：要因① 給湯にかかる負荷の大きさ、要因②稼働率の高さ、要因③寒さと言われています。いずれにせよ、春先であったとしても、このような補助金を利用して最新の給湯器に変更される事も検討していただければ幸いです。

今後の参考にお役立て下さい。

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岸田総理が年初に異次元の少子化対策に取り組むという表明をしたり、東京都が子育て支援策としての現金給付を表明するなど、2023年は年始から少子化対策について騒がしくなっています。
日本の少子高齢化は深刻で、これまで政府が予想していたよりも出生率の落ち込みが進行していることが要因の一つですが、多くの方のご意見のように、今の延長線上には痛みのない少子化対策というのは実現しないのではと思います。
これから家を買う方はご自身の都合だけでなく、10年後・20年後を見据えて判断する必要があるというご説明をいたします。

□テレワークだから郊外を許容しても良いのでしょうか

2022年12月14日に政府がデジタル田園都市国家構想の総合戦略案を発表しました。重要目標に「27年度に東京圏から地方への移住者を年間1万人」「地方での起業を27年度に約千件」などを掲げています。
新型コロナの影響からテレワークが浸透し、私たちの働き方も大きな変革を迎えています。
完全なリモートワークとまではいかないにしても、会社へ出勤する頻度が下がれば、多少都心から離れても問題ない、そう考える人も少なくないと思います。中には地方への移住を検討している人もいるかもしれません。
住宅購入において仕事（職場へのアクセス）は重要な検討材料ですが、それだけで選択するのは間違いです。
住宅を購入するということは、将来いずれかのタイミングで売却をするということです。
長期間住宅ローンに縛られてローンの返済が終わった頃には二束三文というのは、住宅に資産性が乏しいからだけでなく、購入時に売却のことを想定していないことが大きな要因だと言えます。

地方移住のニュースも要注意です。
前述の通り国は東京圏から地方への移住を推進しているので、地方移住が盛り上がっています、というようなニュースを目にすることが多くなりました。
先日は、三重県四日市市が人気で、移住しようにも空き家が足りないというようなニュースが出ていました。
自治体の制度で無料もしくは格安で家を借りることができるのならまだ良いのですが、格安の物件だからといって安易に購入してしまうのは良くありません。
不動産市場で取引が成立しないために空き家バンクなどの制度に頼らないといけない物件であり、旧耐震など住宅性能が不安な物件も少なくありません。
こういった物件を購入してしまうと、一度購入したが最後、売りたくても売ることができない状況に陥る危険があります。

□今より人が減ることを想定して街選びをする

政府が対策に乗り出すほど日本の人口問題は深刻な状況です。これから家を買う方は、人が減ることを前提に検討する必要があります。
人口が減ると商業施設が撤退します。地方だと郊外型の大型ショッピングモール付近に住宅地が形成されることが多いのですが、ショッピングモールがなくなれば何もない不便な立地でしかありません。
今では生活に欠かせなくなったコンビニエンスストアも人口が減れば当然撤退してしまいます。
インターネットがあれば買い物は大丈夫という方がいらっしゃいますが、配達業者も効率が悪くなれば当然撤退します。今は送料無料とか、安めの配送料が設定されていることがありますが、遠くない将来、過疎エリアの送料が高額になることが容易に想像できます。
商業施設だけではありません。病院も学校も人がいないと成り立ちません。公共交通機関も廃止されます。
車があるから駅から遠くても大丈夫とよく聞きますが、言い換えるとそういった地域は車がないと生活が成り立たない地域であり、車が運転できなくなると生活が困難になる地域と言えます。

これから家を買う方は人口データや自治体の財政状況なども踏まえて、日本全体としては人口減少だけれども、その中でも人口が維持できているもしくは減少幅が少ない街を吟味する必要があると思います。

□人口問題は一朝一夕には解決できません

皆さんは少子化のニュースをご覧になってどのようにお考えでしょうか。
若い世代が子供を産み、育てやすい社会を構築しなければ、とニュースでコメンテーターが発言しますが、実現可能性の高い対策が実行されるとは思えません。
年初の岸田総理の発言でも、子育て支援のための財源をどうするか？という意見がたくさん出ていました。
子育てがひと段落した世代からすると安易な給付対策では不公平という印象が拭えないのが実情ではないでしょうか。
経済が発展すると出生率が落ちるというのは世界規模でデータが示している通りであり、人口問題が近い将来改善に向かうというのは楽観過ぎる判断で、ここから先も人口が減り続けることを想定した方が現実的な判断と言えます。

仮に2023年にベビーブームが発生し、一気に出生数が伸びたとしても、今年産まれた子供が家を買うのは30年～35年後になります。
2022年までの出生数は結果が出てしまっているので、これから家を買う方が家を売らなければならなくなった時は、今よりずっと家を買う方が減った社会であることを真剣に検討するべきです。
自然に囲まれた住環境に憧れていたと安易にエリアを選択するべきではないですし、都市部と違い土地値が安いからと言って新築・リフォームに高額な費用をかけるべきではありません。
住宅購入時の「自分勝手な理由」は、将来家を売らなければならなくなった際の「足枷」となります。
自分の都合や今だけに注目するのではなく、20年後に買ってくれる人がいるか？という視点が大切であることを念頭に物件探しをすることをお勧めいたします。

～人生に愛すべき住まいを～

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