さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

物件探しを行い、内見を進めていき、色々比較した中で『よし、この物件を購入しよう』という段階になったら、その後は何をすればよいのでしょうか。
物件が決まった後の流れについて、今回もお伝えしていきます。

購入する物件を決めた後の流れ

もう一度全体の流れを把握しましょう！
大きく分けると下記のような流れになります。
１．買付申し込み
２．ローンの事前審査申込
３．売買契約内容の確認
４．売買契約
５．住宅ローンの本審査申込
６．リフォーム打合せ
７．リフォームの請負契約
８．住宅ローンの金消契約（金銭消費貸借契約）
９．ローン実行、残金決済、不動産の引渡し
１０．リフォーム着工
１１．お引越し

前回は、『3売買契約内容の確認』についてのポイントについてお伝えしました。今回は、いよいよ『４売買契約』についてお伝えしていきます。

４．売買契約について

条件面に折り合いがついたら、売買契約となります。「売買契約当日に初めて書類に目を通すのではなく、なるべく前日までにどのような契約になっているのかを、担当の不動産エージェントに依頼し、書類の写しなどを見せてもらうようにしましょう。」と前回お伝えしました。
では、売買契約当日は、どのように流れていくのでしょうか。
一般的には、売買契約を行う前に宅地建物取引士より、「重要事項説明書」の説明がございます。現在では、お客様も何度も時間を作るのが大変なため、売主様と売買契約を行う直前に説明を受けることが実態的には多いかと思います。

1.不動産売買契約書の内容を確認

上記の通り、不動産仲介会社から買主様へ「重要事項説明書」の説明があり、重要事項説明書の内容について異論がなければ、売主様と買主様で不動産売買契約書の契約内容を確認します。特に、売買金額、手付金、ローン特約の期日、引渡しの期日等諸々の条件が、事前に確認している情報と間違いなく記載されているかを確認しましょう。契約内容について精査したい場合、前述の通り売買契約当日までに不動産売買契約書の内容を確認されておくことをお勧めします。当日疑問点や質問があれば不動産仲介会社の担当のエージェントへその場で確認してください。

2.売買契約書を締結する

不動産売買契約書の確認後、売主様と買主様の双方が契約内容に同意できる場合は、双方の署名・押印を経て不動産売買契約を締結します。
このとき、買主様は売主様へ現金で手付金を支払います（後日振り込みも可能ですが、タイムラグが生じますので、まだまだ現金でその場でお支払いするケースが多いです）。
不動産売買契約が締結されるタイミングで不動産仲介会社の仲介手数料が発生します。所定の方法で支払いを済ませましょう。

3.引渡しに向けての準備

不動産売買契約の締結後、売主・買主はそれぞれ引渡しに向けて手続きをする必要があります。
売主様は、所有権の移転や引渡しに関わる手続きを進めます。
登記手続きや境界の確認では、必要書類の調達や外部への依頼など時間を要する準備もあります。退居のための荷造りや掃除など売主様自身が行なう準備も多いため、手続きは速やかに済ませておきましょう。
買主様は、住宅ローンを利用する場合には、速やかに住宅ローンの本申込に必要な書類を取得し、本申込みを行い、融資承認取得期日までに本審査の回答を得る義務が発生しますので、
手続きは速やかに済ませましょう。

４.契約当日に必要なもの

売買契約に必要なもの（ここでは一般的なものを記載しておきます）
不動産売買契約で必要となる書類は、買主様と売主様で異なります。
特に、売主様は多くの書類を揃える必要があるため注意してください。
契約当日に持参するものについてみていきましょう。
取引の内容により、若干変わりますので、必ず担当のエージェントに契約前に確認下さい。

【売主様】
印紙：不動産売買契約書に貼付する印紙を用意します。印紙代は売買の代金により異なります。
ご実印
本人確認書類など：運転免許証や健康保険証など、公的機関が発行した本人確認書類を用意します。
登記済権利証または登記識別情報：不動産登記を行なった際、不動産を管轄する法務局から発行されています。
固定資産税納税通知書：年度の初めに不動産が所在する市区町村から送付されます。（事前に担当エージェントにお渡ししていれば、契約当日でなくても構いません。）

【買主様】
印紙：不動産売買契約書に貼付する印紙を用意します。印紙代は売買の代金により異なります。
本人確認書類など：運転免許証や健康保険証など、公的機関が発行した本人確認書類を用意します。
印鑑：不動産売買契約日に持参します。住宅ローンを利用する場合はご実印を準備しましょう。
手付金：所定の金額を現金や小切手などで用意します。
不動産仲介会社への仲介手数料：所定の金額を現金や小切手などで用意します（振り込み可）。

以上、売買契約では、契約後のトラブルを防ぐためにも契約内容と記載事項をしっかり確認しましょう。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

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2023年4月のフラット35金利は、20年以下が1.13%、21年以上が1.56%と前月から大幅な引き下げとなりました。

大手都市銀行の動向についてですが、代表的な固定期間10年の基準金利について5行とも引き下げとなりました。
引き下げ幅は、三井住友銀行が0.3％、りそな銀行が0.29％、みずほ銀行が0.25％、三井住友信託銀行が0.18％、三菱UFJ銀行が0.13％。
一方、短期金利と連動する変動型の住宅ローン金利については5行とも据え置きとなりましたが、りそな銀行は最優遇金利を引き下げました。

昨年末から続く金利上昇にブレーキがかかった結果になりましたが、今後の動向に注目です。

【フラット35 4月実行金利】

借入期間15年～20年 1.13％（前月-0.47%）
借入期間21年～35年 1.56％（前月-0.20%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

フラット35が「より手軽に」「より分かりやすく」「より速く」お客さまにお届けできるよう手続が見直されました。

制度変更の詳細はこちら

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販売図面に記載されている用途地域や都市計画の文言について

用途地域とは？

用途地域とは都市の環境保全や利便の増進のために、地域・容積・形態について制限を定める地域をいいます。
用途地域は住居系、商業系、工業系に大別され、第一種低層住居専用地域、近隣商業地域、準工業地域など、全部で12種類に分類されております。
用途地域を定める事により、それぞれの地域にふさわしい建築物の用途を誘導し、無秩序な混在による環境の悪化を防ぐ役割をはたしています。

用途地域ごとに形態制限が定められており、たとえば第一種低層住居専用地域は、良好な住居環境を保護するために定められた地域であることから、外壁の後退距離、絶対高さ制限、道路斜線制限、北側斜線制限など、最も厳しい規制がかけられています。
一方、商業系地域や工業系地域の場合には、住戸系地域のような厳しい規制はないため、比較的高層の建物も建てやすくなっています。

用途地域によって建てられる建物の制限

用途制限についてみてみると、住宅や寄宿舎、老人ホームなどは、工業専用地域では建築できませんが、その他の地域では建築可能となっています。
また、住居専用地域では、原則として一般の事務所は建築できず、店舗・飲食店等についても床面積や階段の制限がある等、建築可能な建物が限定されています。
一方、近隣商業地域、商業地域や準工業地域は、用途による制限は少ないです。
そのため、たとえば準工業地域では、中小規模の工場や住宅、店舗は混在している地域も多くみられます。
また、都心では工場跡地にマンションが建ち並んでいるところも多いです。

計画敷地が2以上の用途地域にまたがる場合には、過半以上の属する区域の規制を受けることになります。
たとえば、1,000㎡の敷地のうち700㎡が第一種中高層住居専用地域、300㎡が近隣商業地域の敷地の場合には、第一種中高層住居専用地域の規制を受けるため、一般の事務所は建築できないことになります。

防火地域・準防火地域

都市計画についてですが、その中でも防火地域・準防火地域についてお話いたします。
防火地域・準防火地域とは、市街地に火災が拡がるのを抑えるために、都市計画法に基づいて指定される地域です。
一般に、防火地域は都心の中心市街地や幹線道路沿いに指定され、準防火地域は防火地域の周辺の住宅地に指定される場合が多いです。

防火地域や準防火地域に指定されている地域内に建物を建てる場合には、ある程度の義務があります。
これらの防火規制は火災の延焼の防止を目的としているので、防火地域や準防火地域では建物の階段、延べ面積に応じて、建物を耐火建築物・準耐火建築物といった燃えにくく延焼しづらい構造にしたり、屋根、開口部、外壁等を防火構造にしなければなりません。

たとえば、防火地域の場合には、階段が3以上または延べ面積100㎡超の場合には、耐火建築物としなければならず、それ以外の場合でも耐火または準耐火建築物としなければなりません。
このため、防火地域内に建築する場合は、耐火建築物・準耐火建築物にするためのコストがかかることになります。
なお、対象地がどの地域に指定されているかは都市計画図などに記載されているので、役所などで確認してみてください。

また、耐火建築物・準耐火建築物は火災保険に加入する際には、木造よりも保険料が安くなります。
加入する時に書類の提出が必要となり、後から気づいた場合には火災保険の入り直しとなるので、購入前に事前に確認をしておく方が良いかと思います。

何気なく見ている販売図面でも、上記の情報を知っていると、街並みの雰囲気も掴めるのではないでしょうか？
住宅購入前にはどのような地域なのかも把握して購入するようにしましょう。

～人生に愛すべき住まいを～

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コロナ禍で家電製品が増えたのにコンセントは以前のままで昔にくらべ、家電製品は格段に増えています。
当然コンセントの数もそれに伴って増設が必要なのですが、そのままになっているという家も多いのではないでしょうか。

また新築時に時間をかけて吟味したつもりでも、図面の段階で必要なコンセントの位置を全て把握するのは難しく、住み始めてから気づいて後悔したという声も聞きます。

そして現在コロナ禍のステイホームで、以前よりも必要なコンセントを必要としています。

よく見られるのが位置が悪く届かないので延長コードを使っている。
またあまり使わないコンセントがタンスなど大物家具の裏に隠れてしまい、大掃除の時にタコ足配線や家具の裏でホコリをかぶったままの存在発見するケースもあり気を付けないと火災原因の恐れがあり危険です。

また家の中のあちこちにコードが這いまわっているのは、見た目が悪いのはもちろん、足に絡んで転ぶ危険があり、いつしかホコリが絡んで掃除も手間取ります。

そこで自宅の建替えに伴いコンセントの数と位置のを調べてみました。

そのチャンスはリフォームを検討している方にも見直すチャンスだと思います。
内装工事の際に一緒に増設と移動を行えば、意外と手軽にできるようです。

コンセント増設時の注意点！

コンセントの増設の際には、使える電気容量が増えるわけではありませんので使用電力と電力会社との契約の見直しをして電気容量不足が起こらないようにしなくてはいけません。

見かけることが多いケースは、キッチンの電気容量不足です。
新築やリフォームでキッチンが新しくなると、料理が楽しくなり、家電製品が一気に増える傾向があります。
しかしいくらたくさんのコンセントが取り付けてあっても、1つの回路内で、圧力炊飯器、大型レンジなど消費電力が大きい家電を同時に使えば、その部分の小ブレーカーが落ちやすくなってしまいます。

どこでどんな家電を使う？「配線の見直し」でブレーカーは落ちなくなる
コンセントの数と位置を計画する際には、単純にコンセントを増設したり、
分電盤の容量を増やしたりするだけでなく、どこでどんな家電製品を使うか、
同時に使う可能性の有無など、生活スタイルを再確認し、それに合わせて配線を見直すことが肝心です。

そこで、まずは必要なコンセントの数と位置を改めて確認し、次に1つの回路に消費電力が大きなものが集中しないよう、回路を分けて配線しなおしてもらいましょう。

また全体の容量が足りない場合は、分電盤の容量を上げる方法もあります。
ただしマンションの場合は容量に上限があること、また容量を上げると基本料金が上がりますので、事前に確認が必要です。

ここにあったら便利な「コンセントの場所」

■玄関ドアの外側すぐ脇
⇒クリスマスツリーやイルミネーション用としてよかった

■玄関カウンター上、廊下のニッチの中
⇒装飾用ランプ、リースのイルミネーションなどが置けた

■洗面所の収納内部
⇒充電式髭剃り・電動歯ブラシ用として便利だった

■洗面所やトイレの中の床近く
⇒冬場の小さな暖房器具用として便利だった

■洗面所の天井近く
⇒壁付けタイプの扇風機用として

■掃除機を入れる収納の内部
⇒充電タイプの掃除機を収納内部で充電できてよかった

■オーディオやパソコン周辺
⇒通常の2倍の量を付けておいたので機器が増えても心配なかった

■キッチンシンク上、吊り戸棚の下部
⇒ハンドミキサー等に。水がかからずコードが作業の邪魔にならない

■ダイニングテーブルの高さに合わせて
⇒ホットプレート、卓上電気鍋に使っている

■ミニカウンターを作って充電場を作った
⇒デジカメ、子機、携帯電話用の専用スペースを作った

■掃除ロボット用として
⇒掃除ロボットのホームベース用として準備した

■寝室のベッドの枕元周辺
⇒小さなスタンド用、スマホや携帯の充電用、充電式懐中電灯用

■寝室のベッドの足元周辺
⇒電気毛布用、布団乾燥機用、加湿器用

■階段の踊り場
⇒掃除機のコードが届かない範囲がなくなった

■LDの境目の床面に床出し専用のタイプを
⇒部屋の中心に置きたいフロアスタンドや電気式の暖房器具用に便利

■リビングの間接照明用として
⇒フロアスタンド用として位置を合わせて作った

■家の中のコンセントの位置を高くした
⇒犬がコード類をかじらないように
⇒腰痛持ちなので掃除機のコンセントの抜き差しが楽に

■ベランダや庭
⇒照明、電気式芝刈り機用

コンセント工事だけ独立して行うと、壁紙の補修が必要になったり、配線が壁の上を這い回る露出配線になってしまったりなど、見栄えが悪くなってしまうことがありますので、新築でもリフォームでも、使いたい時にすぐに使えるように、付け忘れが無いよう、じっくり計画していきたいものです。

また足元だけでなく手元につけたり、床につけたり、もっと便利に暮らせる位置や高さの工夫も必要だと思います。

～人生に愛すべき住まいを～

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まことに勝手ながら、下記の期間はゴールデンウィークの休業といたします。何卒よろしくお願い申し上げます。

4月29日（土）～5月7日（日）

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

■2023年の不動産購入時に考えたい首都圏の「新路線」について

2022年9月の地価調査発表によると、新型コロナウイルスの影響が和らぎ、住宅や店舗、オフィスの需要が回復傾向である事が発表されました。また、新型コロナの感染症法上の位置づけが、5月8日に今の「2類相当」から季節性インフルエンザなどと同じ「5類」に移行する事が決定して、これから経済も回復に向かっていくと考える方も増えてきました。
そのような状況下で、2023年の首都圏1都3県は、交通インフラの整備や大型都市開発事業が相次ぎ完成を迎えます。このような完成によって、周辺の不動産価格等の上昇や人の移動も増えていく事が考えられる為、これから不動産購入を検討される方は、是非、参考にしていただきたいと思います。

鉄道の新駅開業を控える街では、駅を起点に徒歩で回遊できるエリアを中心に大規模集客施設の建設が進んでいます。
鉄道網の整備で地域間の往来が容易になるうえ、交通手段の選択肢が広がることで新たなにぎわいが期待されています。もしかしたら、その周辺でお住いの方でも、例えば駅の西口に住んでいる方が東口に買い替えるような選択をされても良いのかもしれません。

■3月18日「新横浜線」が全面開業します！

東急電鉄と相模鉄道は3月18日、両社の直通線「新横浜線」を全面開業します。
羽沢横浜国大駅から新駅の新横浜駅と新綱島駅を経て東急線の日吉駅に接続されます。相鉄本線の海老名駅（神奈川県海老名市）から東急目黒線の目黒駅（東京・品川）へ、相鉄いずみ野線の湘南台駅（神奈川県藤沢市）から東急東横線の渋谷駅（東京・渋谷）への直通運転が可能となります。
既に、2019年11月の相鉄・JR直通線開業時に営業運転を開始しており、非常に便利になっている事を考えると、更なる利便性の向上が期待されます。さらに東京メトロや都営地下鉄、東武線、埼玉高速鉄道などに乗り入れることで、神奈川・東京・埼玉3都県の7社局14路線の広域鉄道ネットワークが形成され、新駅の新横浜駅はJR新横浜駅北口前に位置し、東海道新幹線へのアクセスも良好となります。

■相鉄新横浜線・東急新横浜線を介した直通列車の主な区間の所要時間(最速)

湘南台⇔新宿三丁目(東京メトロ副都心線)：59分
湘南台⇔池袋(東京メトロ副都心線)：68分
新横浜⇔川越市(東武東上線)：82分
新横浜⇔浦和美園(埼玉スタジアム線)：84分
海老名⇔大手町(都営三田線)：70分
海老名⇔永田町(東京メトロ南北線)：66分

相鉄グループはいずみ野線のゆめが丘駅（横浜市）前に約140店舗が入る大規模集客施設を建設中であり、その周辺の資産価値は向上する可能性が高いと予想されています。2024年夏開業を目指しており、施設周辺では約24ヘクタールの土地区画整理事業が進んでいます。
集合住宅や病院なども整備される予定です。

■その他にも「幕張豊砂駅」が開業します！

千葉県内では3月18日、JR京葉線の新習志野駅と海浜幕張駅の中間に「幕張豊砂駅」（千葉市）が開業します。千葉県と千葉市、イオンモールで構成する協議会とJR東日本が協定を結び工事を進めてきました。また、2024年にはJR東日本グループがホテルを開業予定との事です。

「幕張豊砂駅」の西隣の「新習志野駅」と、東隣の「海浜幕張駅」からの距離はそれぞれ1.7キロずつあります。2つの駅のちょうど中間地点にあたります。新駅の前には商業施設「イオンモール幕張新都心」や「コストコホールセール幕張倉庫店」が立地しています。バスか車で訪ねるのが一般的だった施設に駅から徒歩で行けるようになり、周辺のにぎわいが期待されています。

埼玉県内では、県やさいたま市が地下鉄7号線（埼玉高速鉄道）の浦和美園駅（さいたま市）から東武野田線の岩槻駅（さいたま市）までの延伸計画の前進に向けて取り組んでいます。さいたま市は同区間に設ける新駅周辺の街づくり方針を策定し、延伸事業の魅力を高める考えを発表しています。何度も採算性の問題から遅延が続いていますが・・・。

2023年7月竣工予定森ビルの「虎ノ門ヒルズ　ステーションタワー」も完成予定です。
東京都内では、森ビルが東京メトロ虎ノ門ヒルズ駅（東京・港）と一体開発する「虎ノ門ヒルズエリアプロジェクト」が本年（2023年）に完成します。地上49階建て、高さ約266メートルの「ステーションタワー」が7月に竣工し、ビジネス発信拠点などが開業します。
詳細情報は森ビル様のHPにございますので、ご興味のある方はご覧いただければ幸いです。
https://www.mori.co.jp/projects/toranomonhills_area/toranomonhills_stationtower/　

国道1号を挟んだ「森タワー」との間に幅約20メートルの歩行者デッキを渡す予定であり、バス高速輸送システム「東京BRT」などが発着する大規模バスターミナルも整備しており、エリア全体の回遊性を高める計画が発表されています。普通では考えられない事業規模での開発の為、完成が楽しみです。

新型コロナウイルスや国際情勢などの影響で景気の先行きは不透明感が続いておりますが、人流の変化がもたらす社会経済活動への効果が期待され、またこれからの金利上昇を考えると、不動産購入時にこのような計画を知っているのと知らないのは大きな差となります。

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。

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「個人的な要望に寄り過ぎていないか？」「普通の人はどう思うか？」の判断基準

良い家が欲しい。良い家とは何か？は住宅購入にまつわる永遠のテーマと言えます。
どれだけ極上の仕様にしたとしても、買い物をするのに車で何十分も走らなければならない家は良い家とは言えませんし、仕様・立地ともに文句のない家でも、ローンの返済に追われてしまうようであればその人にとっては良い家とは言えません。
良い家とは？の問答は、モノとしての住宅だけでなく、購入者の生活も含めた総合的な判断が必要なので、ある意味答えのない問いとなってしまいます。
今回は良い家である条件の一つとして「いつでも売ることができる」という考え方についてご説明いたします。

住宅は売る時のことを念頭に購入判断しましょう

住宅購入希望者に「投資家の目線で判断しましょう」とアドバイスすることがあります。
投資家と言われても、住むための家を探しているわけで、住宅購入で儲けようとは思っていない、と感じる方も多いかもしれません。
家は一生で一度の買い物と言われることがありますが、これだけ中古住宅流通が活性化した現在にはそぐわない表現です。
住宅ローンを返済い終えた頃には二束三文とも言われますが、ポータルサイトなどで築30年～35年の売り出し情報が出ていると思いますが、二束三文と言えるほど安くはありません。
賃貸VS購入の記事なんかでは、購入した住宅を売却することが想定されていないことが多いのですが、将来の売却金額が高いか低いかわからないとしても、いくらかでは売らなければならなくなるので、将来の自分や家族が困らないように、少しでも高く売れる、または買い手が見つけやすい家を、住宅購入の際に選択するべきと言えます。
人口減・家余り時代では「いつでも売ることができる」は、その住宅の価値と言えるでしょう。

持ち家の出口を住宅購入時に想定しながら検討する

いつかやらなければならないけれども、今はやりたくない、先延ばしにしたい、という心情を「夏休みの宿題」に例えられることがあります。
売ることを想定した住宅購入とはまさに「夏休みの宿題」で、確かに、これからマイホームを買おう！という非常に前向きな気持ちの時に、売ることを想定して…とは、盛り上がったところに水を差すような印象を持たれる方もいらっしゃるかもしれません。
職を失ったら、病気になったら、などリスクばかりに目を向けると怖くなって住宅購入どころではなくなるかもしれませんが、想定していないと、実際にトラブルに見舞われた時にパニックになってしまいます。
終の棲家といってその家に住み続けるにしても、ご自身が亡くなられた後は、相続するなり、処分するなり、ご自身の所有物のままではいられません。
終わりがある以上、その時に困らないように対策を講じる必要があるわけで、住宅購入においては、一度購入してしまうとどうすることもできないことが多いので、将来困らない家を選らずというのが、終わりの時に困らない対策となります。

一般的かどうかという判断基準

自宅はご自身の所有物になるのですから、ご自身が満足できればそれでいいじゃないか、とお考えの方が結構いらっしゃいます。
多少駅から遠くても車があるから大丈夫、生まれ育った町だから離れたくない、子供のためにこの学区内で探したい、そういった個人的な要望を突き詰めるほど、将来売るのに困る家に近づくと言えます。
いつでも売ることができる家は誰が見てもそこそこ良い、100点満点のテストで60点を取れるくらいの、いわゆる普通の家です。
いつでも売ることができるかどうかというのは重要な判断基準ですが、一般の方だと判断しにくい基準でもあります。
一般的かどうか、普通かどうか、というのは「いつでも売ることができる」に近い基準と言えますので、住宅購入検討時には、個人的な満足に寄り過ぎていないかを意識することが大切です。
とはいえ、普通を求めるがあまり、ご自身がまったく満足できない家を買うというのも間違っています。
誰が見ても60点、自分の中でも60点取れる家というのが、ベストではないにせよ、ベターな判断に近いと思います。

「いつでも売ることができる」の価値

日本の住宅業界は新築偏重だったため、買った瞬間から価値が下がり始め、住宅ローンの返済スピードと価値の減少スピードがマッチしないため、売ろうにも売れない状況というのが普通の姿でした。
そのため、一度家を購入すると売却で損が出てしまうため、一生住宅ローンに縛られる、といった印象が一般化したのだと思われます。
昨今の不動産市場は昔とは違い、例えば都市部のマンションの中には新築時の販売価格よりも高く売却されるものもありますし、中古住宅は新築に比べ価値の減少スピードがそれほど急でないため、ローンの返済スピードに合うケースも多く見られます。
つまり、昔と違い、「いつでも売ることができる」家を選択しやすくなっています。

住宅購入時の不安材料で良く言われるのが、職を失ったり病気などで収入がなくなる、少なくなるというものですが、いつでも売れる家なら、家を売却して一旦リセットして立て直すという選択が可能になります。
それほど大きなトラブルに見舞われなくても、歳を取ると介護の問題が浮上します。その時までに十分な貯金ができれば良いのですが、介護にはお金がかかり、お金がない場合は労力が必要になるので、家族に迷惑をかけてしまうのですが、そんな時に家を売ることで発生する資金があれば、選択肢が増え、家族の負担が減ります。
またお子様も持ち家であることが多くなっているので、相続後は実家を売却するという選択をされる方も増えていますが、いつでも売れる家であれば売却に困ることはありません。
人生でこれから起こるであろう事象や、起こるかもしれないトラブルに目を向けると、いつでも売れる家の価値を実感していただけると思います。

いつでも売ることができる家の選び方

最後にいつでも売ることができる家を選ぶ上での判断基準をご紹介します。購入のタイミングや地域によっても判断が変わるので、不動産の担当者に「この家はいつでも売れる家ですか？」と確認するようにしておくと、アドバイスを貰えると思いますので、積極的に質問することをお勧めします。

1）郊外よりも都市部を選ぶ

人口が減らない、もしくは減りにくいが、いつでも売れるの重要な要素です。
自治体が発表しているデータなどを冷静に見ることをお勧めしますが、なかなか面倒なので、判断に迷ったら「より都心部」を選択することをお勧めします。

2）最寄駅からの徒歩分数を判断基準にする

不動産の価値は立地が全てと言われ、狭い範囲だと最寄り駅からの徒歩分数が判断基準となります。
最寄り駅に近ければ近いほど価値が維持しやすい傾向がありますので、判断に迷ったらより駅に近い方を選択した方が良いです。
地方や郊外の方がよく仰られますが、都市部ほど鉄道網が発達していないからと言って、安易に車を前提に判断するのは少し危険です。
そういったエリアを検討する場合は、重要となる公共施設・商業施設により近いところを選ぶ、幹線道路から離れすぎないところを選ぶ、など、狭いエリアでの価値判断についてよく相談された方が良いと思います。
間違っても車社会だからと言って、立地を無視した住宅購入を行ってはいけません。

3）建物にお金をかけ過ぎない

残念ながら現在の不動産市場ではリフォームの履歴を価格に反映する明確な基準がありません。新築の場合も単純に築年数だけで判断されることが多いです。
生活のクオリティを向上させる目的でリフォームにこだわるのは悪くないのですが、新築も含め、建物にかけたお金は、思ったほど売却価格に反映されないことを念頭に、必要以上に贅沢しないというのも重要です。

4）購入検討時に気になった要素は売却時のハードルになる

日当たりが悪い、旗竿地、周辺環境が良くない（騒音など）など、住宅購入時に「ちょっと…」と引っかかった個所は、売却時にそのままハードルとなり得る要素になります。
現実にはある程度の妥協が必要なのですが、不満要素を無理やり飲み込むくらいなら購入を見合わせるというのも重要な判断です。

以上、いつでも売ることができる家についてご説明いたしました。
昔に比べて住宅購入の選択肢が増えているため、判断に迷うところではございますが、今回ご説明した中でも「個人的な要望に寄り過ぎていないか？」「普通の人はどう思うか？」は様々な場面で応用できる判断基準なので、ぜひ参考にしてください。

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物件が決まった後の流れについて、今回もお伝えしていきます。

購入する物件を決めた後の流れ

もう一度全体の流れを把握しましょう！
大きく分けると下記のような流れになります。
１．買付申し込み
２．ローンの事前審査申込
３．売買契約内容の確認
４．売買契約
５．住宅ローンの本審査申込
６．リフォーム打合せ
７．リフォームの請負契約
８．住宅ローンの金消契約（金銭消費貸借契約）
９．ローン実行、残金決済、不動産の引渡し
１０．リフォーム着工
１１．お引越し

前回は、『１買付申し込み』『２ローン事前審査』についてのポイントについてお伝えしました。今回は、交渉がまとまった後の流れ、『3売買契約内容の確認』のプロセスについてお伝えしていきます。

３．契約内容の確認について

条件面に折り合いがついたら、売買契約となります。売買契約当日に初めて書類に目を通すのではなく、なるべく前日までにどのような契約になっているのかを、担当の不動産エージェントに依頼し、書類の写しなどを見せてもらうようにしましょう。売買契約関係の書類は、宅建業者が作成しますが、実態的には契約書の作成は契約の前日ぐらいに完成する事が多いです。前日や２日ぐらい前にしか確認できないことが多いのですが、ドラフトを頂き確認されることをお勧めします。

不動産売買契約より前に説明を受ける「重要事項説明書」は、不動産を購入するにあたって、主に購入者（買主）に重要な事項がまとめられている書類となります。どれも重要な事項となります。

どれも重要な事項となりますので、契約前に一読され、分からないことは担当の宅建取引士に確認されますことをお勧めします。その中でも特に確認をしておきたいところは、重要事項説明書の最後にある、「その他重要な事項／備考」という欄はすべて読んでおきましょう！売買契約時の特約も記載されており、この契約ならではの取引条件が記載されていることが多いです。そこは、確認しておきましょう！

重要事項説明書や売買契約書は、初めて見る書類でよくわからないことも多いと思います。
専門的な言葉で記載されている箇所も多いので、『この契約条件で最も注意しないといけない点は何でしょうか』『プロから見て気になる点はありますか』と信頼のできるエージェントに相談されますことをお勧めします。

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住宅を購入する際の販売図面には建ぺい率と容積率が記載されてますが、あの数字の意味ご存知ですか？
もちろん、販売図面には建ぺい率と容積率の以外にも用途地域、都市計画区域、接道の事などあまり目にする事もない内容がも記載されておりますので、色々とチェックする箇所はあるのですが、その中でも今回は建ぺい率と容積率についてお話したいと思います。

建ぺい率
建ぺい率とは、建築面積の合計の敷地面積に対する割合いをいいます。
建築面積とは、建物の水平投影をいいます。すなわち、建物の真上から光を当てて、地面にできる影の面積のことです。ただし、軒、庇、バルコニーなど、柱や壁に支えられていない、はみ出している部分は、その先端から1ｍは除いて計算されています。なお、この建築面積は、柱や壁の中心線で計測をします。
容積率
容積率とは、延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。たとえば、100㎡の敷地に延べ面積200㎡の建物がある場合には、容積率200％ということになります。ここで、述べ面積とは、各階の床面積の合計の事です。ただし、延べ面積は建築面積と異なり、玄関ポーチなどは対象とはなりませんが、駐車場や駐輪場は対象となります。また、バルコニーなども、吹きさらしで外気に十分解放されていれば、先端から2ｍまでは対象外となります。柱や壁の有無は関係ありません。

建ぺい率・容積率は、用途地域ごとに都市計画で定められており、都市計画図に記載されているので、役所等で確認が出来ます。

建築可能な建築面積は「敷地面積×建ぺい率」、建築可能な延べ面積は「敷地面積×容積率」で計算できます。
ただし、①角地の場合には、建ぺい率を10％増しにできます。また、②建ぺい率80％とされている地域外で、かつ防火地域内の耐火建築物の場合にも10％増しとなります。さらに、①と②の両方を満たす場合には、建ぺい率は20％増しになります。

一方、容積率は、敷地が面する道路によって異なります。
前面道路の幅員が12ｍ以上であれば、その敷地の容積率の限度は都市計画で定められる指定容積率そのものとなりますが、12ｍ未満の場合には全面道路に、係数（原則的に住居系の用途地域は0.4、その他の用途地域は0.6）を乗じた容積率と、指定容積率を比べて、いずれか小さいほうの容積率となります。

なお、建ぺい率も容積率も、敷地が2以上の地域または区域にわたる場合には、それぞれの面積の加重平均により、建ぺい率や容積率を求めることになります。

これから住宅を建てるご予定の方は必ずチェックする必要があるのが建ぺい率や容積率となりますので、販売図面などがない場合には不動産会社にお尋ねいただけると良いと思います。
建ぺい率や容積率だけでなく、販売図面などに記載されている文言なども、どういった意味かを理解しておくと住宅を探す際には役に立つと思います。
是非、参考にしてみてください。

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太陽光発電の義務化のニュースや光熱費の高騰などに備えて建替え予定の我が家の為にも調べてみました。

太陽光発電の仕組み

太陽光に含まれる光エネルギーを半導体と呼ばれる物質にあてることによって電気が流れる仕組み（光起電力効果）になっています。
この半導体を太陽電池と呼びますが、太陽電池には電気をためる機能はありません。

太陽電池によって作られた電気は、接続箱（接続ユニット）、パワーコンディショナー、分電盤を通って、家の照明設備や各コンセント、また電力会社の送配電設備へ流れていきます。

太陽光発電システムに必要な機器

■ソーラーパネル

太陽光発電といえば一番最初に連想されるるのがソーラーパネルです。
ソーラーパネルは先ほど説明した太陽電池をあつめた機器です。
太陽電池そのものをセルと呼び、セルを並べ樹脂や強化ガラスでパッケージ化したものをソーラーパネル（太陽電池パネルやモジュールといいます。）、ソーラーパネルを並べ接続したものをアレイと呼びます。
ソーラーパネルの構造には種類があり、スーパーストレート構造、サブストレート構造、ガラスパッケージ構造等が存在します。

スーパーストレート構造

太陽電池をインターコネクタという回路でつなげ合わせたものを充填剤で固めます。
その後、受光面のフロントカバーとバックカバーで挟み、両サイドをフレームで固定することで出来上がります。
フロントカバーには強化ガラスが使われており、防水性など耐環境体制に優れているため、ほかの構造に比べ寿命が長いのが特徴です。
住宅用に使用されているソーラーパネルのほとんどがこの構造です。

サブストレート構造

インターコネクタでつながった太陽電池を基盤の上にのせ、その上を透明樹脂で固めた構造になっています。
充填剤とカバーの役割を封止材という透明樹脂のみで補っているため、非常に軽量です。
しかし封止材が直接太陽光を受けるため、劣化しやすく、耐環境面ではスーパーストレート構造に劣ります。

ガラスパッケージ構造

インターコネクタでつないだ太陽電池を透明な充填剤で固め、両面をガラスで覆っている構造です。
ガラスで覆っているため、シースルー化することが可能です。

■接続箱（接続ユニット）

接続箱は各ソーラーパネルで発生した電力を集め、次のパワーコンディショナーに送る装置です。
屋外に設置されることが多く、比較的濡れにくく、メンテナンスがしやすい屋根ヒサシ下の外壁に取り付けます。
屋内に設置できる接続箱も存在しますがあまり普及はしていません。
理由はソーラーパネルとつながっている線を通すため、大きな穴を外壁に空ける必要があるからです。
また、ソーラーパネルの枚数を自由に調整した際に起こる電圧の差を調整してくれる昇圧機能がついているモデルもあります。

■パワーコンディショナー

パワーコンディショナーは発電した電力を安定した電圧、周波数で交流出力をする装置です。
ソーラーパネルで発電した電力を最大限に利用するためには、適した性能のパワーコンディショナーが必要不可欠です。
主に流通しているパワーコンディショナーにはトランスレス方式と高周波絶縁トランス方式があります。

トランスレス方式

変圧器を使用せず、コンバーターと呼ばれる装置によって電力を交流出力します。
電力ロスが少なく、回路がシンプルなため価格が安いのがメリットです。

高周波絶縁トランス方式

設計がコンパクトな点や、絶縁が必ず行われることなどのメリットはありますが、価格の高さや変換効率の悪さからトランスレス方式に比べると普及していません。
ただし、特別な電力での売電をする場合は高周波絶縁トランス方式のパワーコンディショナーが必要になります。

■分電盤（ブレーカー）

分電盤は送られてきた電気を家庭内のコンセントなど様々な場所に電気を振り分ける機器です。
分電盤の中にはブレーカーがついており、一か所での容量以上の電力使用や漏電が起きている場合に電気が供給されないようにする機器でもあります。
通常の住宅にも必ずついている分電盤ですが、太陽光発電システムを導入する際には交換もしくは増設が必要になります。
太陽光発電システムに使用する分電盤にはパワーコンディショナーと接続するための回路や、余剰電力を電力会社に送電するための逆潮流機能がついています。

■蓄電池

電気を蓄えられる機器として有名な蓄電池。
最近ではAIを搭載したモデルや電気自動車そのものを蓄電池として使えるものまで出てきています。
通常の蓄電池も技術の発展により、年々コストが低下しています。
現在主に上げられる蓄電池は4種類あります。
鉛電池、ニッケル水素電池、リチウムイオン電池、NAS電池です。

鉛電池

一番歴史が古く、寿命が約17年あります。
値段も安価であるもののサイズが大きくスペースを取ってしまうという点や過放電によって劣化してしまうというデメリットがあります。

ニッケル水素電池

リチウムイオン電池が出る以前、乾電池やハイブリットカーのバッテリーとして使用されていました。
温度変化や充放電状況によって、寿命が大幅に短くなってしまうため平均で5～7年使用できるといわれています。
また充電できる回数もリチウムイオン電池には劣ります。

リチウムイオン電池

携帯やパソコンのバッテリーといった小さいものから、住宅用の蓄電池といった大きいものまで使用されています。
様々な形状で作れるという点もありますが、充電回数が多いことがなによりもメリットです。
現在では10年前後の寿命があり、今後技術の発展により、更なる性能の向上が期待されています。

NAS電池

大容量でありながらも、スペースをあまりとらない電池です。
大規模施設のバックアップ用電源として使用されることが多く、寿命も15年ほどあります。
しかし、仕組みに硫黄やナトリウムが使用されているため、取り扱いには注意が必要です。

現在家庭用で普及している蓄電池はリチウムイオン電池がほとんどで、商業用では各種すべての電池が使われています。

また、蓄電池は使い方を工夫することで様々なメリットがあります。
例えば、災害時に非常用電源として使用することや、電気料金を抑えるために単価が安い夜間に充電し、貯めた電力を日中に使用することです。
太陽光発電システムと併用することによって、電力の自給自足をすることも可能です。

住宅用太陽光発電の設置メリット

■電気代の削減効果を期待できる

住宅用太陽光発電は、発電した電気を自宅のコンセントから利用できるようになっています。
たとえば、普段使用している家電電類に電源を供給できます。
そのため、電気代の削減効果も期待できます。

他にも住宅用太陽光発電と家庭用蓄電池を併用することで、夜間や電気使用量の多い時間帯に日中に蓄えた電気を使用し、より効率的な電気代削減効果を目指すことができます。

■設置コストが下がり発電効率が上がっている

住宅用太陽光発電の設置コストは、年々下がっているので2010年や2000年などと比較して設置しやすい環境といえます。
一方、各メーカーの太陽光電池モジュールの発電効率は、年々上がっていて少ない容量でも効率的に太陽光を取り込み、発電できるようになっています。
また、設置面積の少ない状況でも効率的に発電できるので、狭小住宅や都心にお住みの方にも設置メリットがあります。

■災害時に非常用発電として使用可能

台風や豪雨、大きな地震など大規模災害に遭った時は、水道やガス、そして電気といったインフラ関係がストップしてしまいます。
住宅用太陽光発電は、停電時に非常用電源としても活用できるのが強みです。
テレビに電源供給したりスマホの充電に使用したりすることで、災害状況や避難情報、その他公的機関から発出される情報を確認できます。
太陽光発電の型番や蓄電池の容量などによっては、IHクッキングヒーターや冷蔵庫などを稼働させることも可能です。
災害対策としても住宅用太陽光発電は、役立つ設備といえます。

住宅用太陽光発電の設置デメリット

■設置場所や時間によって発電量が変わる

太陽光発電メーカーの研究、改善によって発電効率の高い設備となりましたが、設置場所や時間に応じて発電量は変わります。
たとえば、太陽電池モジュールの一部が電柱やその他建物の影に重なってしまう場合や、北向きに設置せざるを得ない場合には、発電効率が下がる可能性もあります。
そして夜間や雪の日などには発電できません。

住宅用太陽光発電の設置を検討している場合は、設置に適した場所かどうか確認してみるのが大切のようです。

■初期投資費用+メンテナンス費用

住宅用太陽光発電には、設置費用に加えて定期メンテナンス費用もかかります。
また、2017年の改正FIT法によって、住宅用太陽光発電の定期メンテナンスも義務となりました。
出力5kW程度の平均的な住宅用太陽光発電では年間1.5万円前後の維持費用がかかります。

■売電単価の値下がり

住宅用太陽光発電の売電単価は年々下がっています。
売電収益で初期費用を回収するのは年々難しい傾向のようです。

なるべく太陽光発電で発電した電気をご家庭で利用し電気代を抑え、余剰電力を売電に回すことで利益が出るかもしれません。

デメリットも確認した上で、自分たちにとってメリットの多い設備なのか判断する必要がありそうです。

私も自宅の建替えに太陽光発電を取り入れようと思い2社のカタログを取り入れましたがコスト面、容量面、活用方法などで選ぶ製品が変わりますので、
ご家族でよく話し合い自分たちあったものを選びたいと思います。
より良い住まいにするためには、いろいろ勉強が必要のようです。

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■これから不動産購入をされる方は、公示地価の上昇地点を把握する！

国土交通省が3月22日に発表した2023年1月1日時点の公示地価は、住宅地や商業地といった全用途の全国平均が前年比1.6%上昇したそうです。上昇は2年連続で、リーマン・ショック前の2008年（1.7%）に次ぐ水準となりました。住宅地で上昇した理由として、現在、共働き世帯で「パワーカップル」と呼ぶ高所得世帯が増えたこと、歴史的な低金利、新型コロナウイルス感染症拡大による在宅勤務が増えた事による住宅購入動機の高まりが大きな要因だそうです。これから不動産購入をしようと思われている方は、このようなデータを確認し、「地価が高いエリア」は高まる理由のあるエリア、逆に地価が下がっているエリアは下がる理由のあるエリアです。可能であれば、このようなデータを確認し、「地価が高くなっているエリア」での住宅購入が不動産の資産価値が下がり難いエリアである事を把握しておきましょう。

＜国交省 公示地価＞

政府は、外国からの個人旅行客の入国を解禁し、これまで「１日あたり５万人」としていた入国者数の上限を撤廃しました。結果、海外の往来の回復や海外マネーの流入で都市部の商業地が伸びておりますが、地方では価格下落も続いています。米欧の金融システム不安などによるマネー流入の鈍化はリスクとなっているようです。

全国平均の上昇率は2022年（0.6%）を1ポイント上回り、新型コロナウイルス禍前の20年（1.4%）を超えました。上昇地点は調査対象の全国2万6000地点の58%（22年は43.6%）に達しております。商業地は全国で1.8%上昇し、オフィスや店舗が集中する都心部がけん引したようです。東京23区では千代田、中央、港の都心3区が3年ぶりにプラスとなり、それぞれ2.1%、2.1%、2.8%上がりました。

■そもそも『公示地価』って何？！

公示地価とは企業や個人の土地取引、公共事業用地の取得に関する価格の目安となる土地の価格。国土交通省が全国で2万6000地点の1月1日時点の1平方メートルあたりの価格についてまとめ、毎年3月に公表しているものです。地価公示法に基づく調査で「住宅地」「商業地」「工業地」といった土地の用途別に分類して示すことになっています。

調査は建物の価値などを含まず、土地を更地として扱い、全国の鑑定評価員（不動産鑑定士）が選定と評価を実施します。2023年は東京電力福島第1原子力発電所の事故が影響している7地点を除いて調査を実施しました。

主な地価の指標には公示地価のほか、国税庁が毎年夏に公表する路線価（1月1日時点）、都道府県の調査をもとに国交省が9月にまとめる基準地価（7月1日時点）があります。路線価は主要な道路に面する32万強の地点が対象で、相続税や贈与税の算定に使われています。

■公示地価を確認すると、不動産購入はやはり都心に集中するべき？！

東京、大阪、名古屋の三大都市圏も商業地が2.9%上昇し、前年は横ばいだった大阪が3年ぶりにプラスに転じた。コロナ禍からの経済社会活動の正常化が進み、都心回帰の傾向を映し出しております。また、先進７か国（Ｇ７）のうち、入国者数に上限を設けていたのは日本だけで、「鎖国」と呼ばれた状態を解消し、インバウンド（訪日外国人）の回復期待から東京・浅草や京都・祇園といった観光地で上昇が目立っています。ちなみに、2019年に3188万人だった訪日客は、一昨年は24万人に激減していました。

住宅地は全国で1.4%上がりました。都市部でマンション価格が高騰し、コロナ禍でのテレワークの浸透などで交通利便性が高い郊外でも地価が上昇しているようです。都内の不動産価格の上昇はパワーカップルと呼ばれる高所得者世帯で無いと不動産購入は難しく、周辺エリアでの住宅購入をしなければならない状態を表しています。千葉県木更津市ではJR袖ケ浦駅から約2キロメートル地点の上昇率が20.9%となっていたようです。

大型再開発や交通インフラの整備が進む地方4市（札幌、仙台、広島、福岡）は全用途平均で8.5%上がりました。プロ野球の新球場開業で住宅地の人気が上昇している札幌近郊の北広島市が複数の地点で約3割上がるなど、4市の周辺にも波及しています。4市を除く地方圏は住宅地が28年ぶりにプラスとなりました。

都道府県別にみると、人口減などで地価の下落が続く地方県は少なくない。商業地ではおよそ半数の23県（前年は29府県）が、住宅地では22県（前年は27県）がそれぞれマイナスにとどまっています。これから不動産購入をされる方は、不動産の資産価値とのバランスを考慮しての判断が必要となります。

日本の不動産市場は低金利で資金調達でき、年間賃料収入を物件取得価格で割った投資利回り（キャップレート）は安定しているとされています。不動産サービス大手のジョーンズラングラサール（JLL）によると、2020年の日本の不動産投資総額に占める海外投資家の比率は34%で、コロナ禍でも魅力的な市場と位置づけられていました。米欧の利上げ長期化による景気後退など先行きには不透明感もあますが、海外の投資マネーが流入している事も価格上昇に繋がっている事を把握しなければなりません。

不動産購入時には『資産価値』が下がり難い住宅をお求めいただきたいと思います。今後の参考にお役立て下さい。

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■そもそも「配偶者居住権」をご存知ですか？！

2020年4月に創設された「配偶者居住権」の利用者が増えているようです。亡くなった人（被相続人）の配偶者が自宅に無償で住み続けられる権利で、主に夫を亡くした妻が住まいに加えて生活資金を確保しやすくするのが目的です。また、節税効果もある事から、利用されている側面もあるようです。その為、今回は実際の使われ方をもとにメリットや注意点を解説させていただきたいと思います。

■被相続人の配偶者以外も使える「配偶者居住権」について

配偶者居住権は被相続人の配偶者が自宅に住み続けられる権利のことです。被相続人の自宅を配偶者と子などが相続するときに、居住権と居住権を除く所有権に分けて、それぞれを相続が可能です。利用できるのは被相続人の法律上の配偶者。配偶者以外の場合は亡くなった人が所有または配偶者と共有していた自宅に死亡時に住んでいる、被相続人の遺言や遺産分割協議で権利を取得するなどの条件があります。

例として夫が他界して被相続人の遺産は計4000万円ほどで、内訳は自宅が土地と建物の合計で約3000万円、預金が約1000万円となるケースで考えたいと思います。相続人は女性と長女と2人で、両者とも法定相続分の2分の1ずつを継ぐことに異存はなかったケースです。このような場合、住宅と預金をそれぞれ折半すると預金の取り分は500万円ずつとなります。住宅部分は簡単には処分が出来ない為、その部分は2人での調整が難しい問題となります。そのようなケースでは、2人で話し合いを進めるのではなく、司法書士に相談をされる事をおススメします。

■相続相談は司法書士に相談をした方が良い。

上記のような相続が発生した場合、相続相談の専門家である司法書士は「配偶者居住権」の利用を提案してくるものと考えます。居住権は不動産の権利の一部のため、その評価額は所有権全体より低くなります。居住権だけなら評価は1000万円となり、預金は1000万円全額を相続しても全体の2分の1。長女は居住権を除く自宅の所有権2000万円分を相続することで調整が付けやすいと思われます。

配偶者居住権を利用する人は増えている。法務省によると配偶者居住権の設定登記の申請件数は2021年度に937件と2020年度（301件）の3倍を超えているようです。今後はさらに増えるとの見方もあります。配偶者居住権を使うよう遺言を書き、相続が発生していないケースもあるためです。公正証書遺言は例年約10万件作成されているようですが遺言に配偶者居住権を盛り込むケースは増えてきているようです。

■配偶者居住権の利用の注意点について

配偶者居住権を使う場合はいくつか注意点があります。まず、手続きは簡便とは言い難く、遺言や遺産分割協議で配偶者が居住権を取得したら、法務局（登記所）で居住権の設定登記をする必要があります。怠ると第三者に権利を主張する事が難しくなります。極端な例ですが、登記をしないと子が所有権を売り、妻が住み続けられなくなるといった恐れもあるそうです。登記は居住権を持つ妻と建物の所有権を持つ子が共同で申請する必要があります。

配偶者と子が相続する1次相続では配偶者居住権の価値を計算する必要もあります。配偶者居住権も相続税の課税対象のためです。相続税がかからない場合でも遺産分割を公平にするには評価額を知る必要があります。

■思わぬ親族間トラブルに発展しないよう専門家を活用する！

配偶者居住権の評価は、建物と土地の価値や建物の築年数、配偶者の年齢などが手掛かりになります。複雑な計算になるため、税理士などの専門家に依頼するのが現実的ではありますが、登記も含め、専門家に頼めば費用が発生します。しかし、その費用をケチって、自分達だけで進めて行くと、思わぬ親族間トラブルに発展してしまう場合もあります。

登記手続き後に配偶者居住権は放棄したり解除したりする事が出来ますが、配偶者は亡くなるまで権利を持ち続けるのが基本的な考え方となります。生前に居住権を放棄したり、子が合意の上で居住権を解除したりすると妻から子に贈与があったとみなされ、子に贈与税が課税される場合があるそうです。

例として妻が老人ホームに入居するなどして資金が必要になり、自宅の売却を考えるケースです。配偶者居住権が設定されたままの自宅は売却が難しく、他人の居住権付きの物件を積極的に買おうという人は少ないためです。そこで自宅を売るために、居住権の放棄や解除が選択肢になりやすいそうです。

配偶者居住権は自宅に居住しなくなっても持ち続けられます。税金の面からはなるべく居住権を手放さずに済む対応を考え、登記の前に様々な事態を想定し、家族内で話し合っておくのが大切です。

■相続税の節税対策にもつながる？！「配偶者居住権」について

配偶者居住権の利用が拡大する背景には、相続税の節税対策もあるという事です。配偶者の保護を目的とする制度のため、配偶者本人が亡くなれば権利は消滅します（法務省）。そのため配偶者が亡くなったときの2次相続では居住権は課税対象になりません。

例えば夫の遺産が自宅6000万円と預金2000万円で、配偶者居住権を使わず妻と子1人が半分ずつ（自宅3000万円、預金1000万円）を相続したとします。1次相続のときに小規模宅地特例などで相続税がかからず、その後も財産額が変化しなかったとすると、2次相続では妻が相続した4000万円分が課税対象となります。基礎控除3600万円（3000万円＋600万円×法定相続人数の1人）を上回り、相続税が発生するという計算となります。

これに対し、1次相続で配偶者居住権を使い、妻が配偶者居住権2500万円と預金1500万円、子が家の所有権3500万円と預金500万円を相続したとする。この場合、2次相続での課税対象は預金1500万円だけなので相続税は発生しない形となります。
しかし、節税狙いの利用はあまりにも節税目的のケースが増えてくると、制度自体が見直され、使いにくくなる可能性も懸念されているようです。

いずれにせよ、「配偶者居住権」を把握しておくことで、ご両親の相続問題もスムーズに話を進められる事も考えられます。今後の参考にお役立て下さい。

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