さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

マンション価格の高騰が続き、都市部では中古マンション価格も上昇を続けており、現実的な選択肢として、少し郊外の戸建てを検討している方もいらっしゃるのではないでしょうか。
中古戸建ての善し悪しは、最終的には建築士の判断が必要になるのですが、買うかどうかも決めていない段階で、建築士に相談するのも難しいかもしれません。
そこで今回は、物件内見時のちょっとしたコツをご紹介します。参考にしてください。

不動産広告図面にメモする

物件内見時には同行する不動産屋さんから図面が渡されることが一般的です。物件内見時にはこの図面に気になった点をどんどんメモすることが重要です。
また、スマートフォンで写真撮影も容易に行えるようになっているので、気になるところはとりあえず写真を撮影しておくことがお勧めです。
ただ、1日に複数の物件を内見したりする場合、どの物件の写真だったかわからなくなるので、内見を開始する際に不動産会社から渡された図面をまず撮影しておくと、後から写真を見直すときに便利なのでお勧めです。

スリッパを履かない

戸建ての内見ではスリッパを履かないのが重要です。建築士が行うインスペクションでもスリッパを履かないというのが鉄則です。
足から伝わる感触が重要なサインになるからです。
踏んだら少し沈む、ブカブカする、音が鳴る、などの事象は、大きな劣化事象のサインということもあるのですが、仮にその家を買った場合に、いつまでも気になるポイントになってしまうので、直せるものならリフォームついでに直しておいた方が良い箇所とも言えます。

天窓がある物件は要注意

住宅密集地だと採光のために天窓が設置されていることが多いのですが、天窓は雨漏れの発生が多い箇所でもあります。
内見している物件に天窓があったら、一見問題がなさそうに思えても、様々な角度から写真を撮影しておくことをお勧めします。

部屋は天井にも目を向ける

雨漏れが発生すると天井に雨染みができるので、天井は要チェックです。特に最上階やバルコニー直下の居室は雨漏れが発生しやすい箇所になります。
居室は床や壁の汚れなどに目を向けがちですが、天井の確認を忘れないように注意しましょう。

内装だけではなく外回りも必ず見る

中古戸建てで失敗しないコツは、外回りもきちんと確認しておくことです。
物件の内見は、建物の内部から始めることがほとんどです。
広さや間取り、傷み具合、明るさなど、実際の生活を想像しながら、各部屋を見て回ります。
物件が気に入らなければここで終了で良いのですが、ちょっとでも「買ってもいいかな？」と思える場合は、かならず外回りを確認しましょう。

主なチェックポイントは下記になります。

そもそも外回りに入ることができるか？

都市部の戸建てで、隣の家と接近していて、建物の側面や裏側に入れない建物があります。
こういった建物は要注意です。
まず外回りで見ることができない箇所があるということは、その箇所についてはメンテナンスが困難だということです。
また、戸建て住宅は、屋根や外壁の定期的なメンテナンスが必要で、これらの作業を行うために足場を組む必要があるのですが、隣の家に許可を貰って、隣の家の敷地をお借りして足場が組めればまだマシ（とは言え隣の家との関係が悪くなったら足場が組めなくなります）なのですが、そもそも足場が組めないとなると、メンテナンスが難しい物件と言わざるを得ず、その物件でなければならない理由がない限り、検討から外した方が良いと言えます。

じめじめしている

通常は隣の家との間隔があるので、住宅密集地であっても風が通り抜けます。
雨が続いているわけではないのに、建物の外周部がじめじめしているということは、湿気の原因となる何かがあるはずで、湿気が建物にダメージを及ぼすことも懸念されますが、何より水分があるということは植物が生える環境ともいえ、まめに除草しないと虫の発生原因となりますし、外壁に沿って伸びる蔦を放置すると、建物に思わぬ悪影響を及ぼすことも懸念されます。

基礎のひび割れ

基礎のひび割れはコンクリートの収縮でよく発生するので、ひび割れがあるからダメ、という判断ではないのですが、地盤が悪くて建物が傾いている時にもひび割れが発生します。
建築士の判断が必要な事象であることは間違いないので、基礎のひび割れを発見したら、スマートフォンで写真を撮影して、不動産広告の図面にひび割れ箇所をメモしておくと、後から建築士に相談しやすいのでお勧めです。
切り土・盛り土といって、新築時の宅地造成の関係で建物の傾きが発生する事例が多いので、坂の多い町で住宅購入を検討される場合は、基礎のひび割れチェックを忘れないようにしましょう。

その他（外壁のひび割れ・窓周りなど）

建築士の建物調査では、外壁や開口部付近は要チェックのポイントなのですが、一般の方で判断するのは難しいですし、2階・3階部分を見るのも難しいです。
外壁その他は気になったことがあれば、写真を撮影して図面にメモを残して、後日建築士に相談する、という対応が現実的です。

他にもいろいろあるのですが、あまり多くの「やらなければならない」を詰め込むと疲れてしまうので、簡単に実行できそうなことからお試しください。
仮に今回ご紹介した項目すべてノーチェックだったとしても、購入前に建築士によるインスペクションを実施し、悪いところをリフォームする前提で余裕のある予算設定にしておけば、困った事態には陥らないと思いますので、過剰に心配する必要はありません。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

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■インフレの影響により、貯蓄力低下が叫ばれています！

円安が進み物価上昇も避けられない状況となっています。その影響は日に日に大きくなり、家庭を悩ます要因となっています。また、老後資金を貯蓄等で準備してきた人も、インフレが長引く事で、その資金を活用した生活が余儀なくされます。また、不動産購入を先送りしてきた人も、このインフレ状況、不動産価格の高騰で「もう少し先でも・・・」と考えている方は今回の記事を参考にしていただき、『貯蓄になる家』をお持ちいただきたいと思います。

■物の値段も気になるところですが、インフレ時は住居費の見直しも必要？！

不動産購入をされていない方は、賃貸暮らし、多少の預貯金をお持ちだと思いますが、実は1番賃貸暮らしの生活費が「勿体ない」という状態になっている可能性があります。その理由として、良く「賃貸vs売買でどちらが得か？！」という比較するシーンがございますが、だいたいのシーンでは支出をする費用は同じぐらいという結論になっていると思いますが、実は売買で購入をされた方は、その不動産を売却した場合に、数千万円の現金を手にすることが判っています。勿論、資産とならない不動産を購入してしまった場合は、そのようなシミュレーションは立てられません。その為、インフレが続く状況で、物の値段が高騰する事以上に住居費の見直しは非常に重要です。

■そもそも老後の資金はどれくらい必要なのかを不動産購入前に把握しましょう！

従来、夫婦2人が老後に必要な生活費は、月額で退職前の生活費の約7割とされていました。これを年額に直し、退職時から平均寿命までの年数を掛けて老後資金を算出していましたが、デフレ下では物価上昇率を考慮せずに設計できたのに対して、インフレ時は物価上昇率を考慮しての計算をする必要が出てきています。ちなみに生命保険文化センターが2022年10月に発表した「生活保障に関する調査」によると、夫婦2人が老後に必要な最低日常生活費は23万2000円。ゆとりある生活費は37万9000円となっています。

この数字を使って前述のように老後資金を計算すると最低で5500万円（退職から寿命まで20年とする）となります。退職時点での貯蓄や退職金、平均寿命まで夫婦でもらえる年金合計額などを材料に老後を設計する必要があるようです。

しかし老後の生活費の中身は食費や光熱費が占める割合が大きく、今後はインフレの影響を勘案する必要がある為、例えば毎年、政府・日銀の物価安定目標となっている2%ずつ物価が上昇した場合、老後の最低日常生活費は10年後に28万3000円に上がり、ゆとりある生活のためには46万2000円となります。残念ながら、賃金が上がりにくい日本においては、物価上昇以上に賃金が上がっていない為、貯蓄だけで賄うのはかなり厳しい状況です。

2021年11月の内閣官房のデータで先進国の1人あたり実質賃金の推移を見ると、1991年から2019年にかけて、英国は1.48倍、米国は1.41倍、フランスとドイツは1.34倍に上昇しているのに対して日本は1.05倍にとどまっています。この約30年間を考慮すると今後も大きな賃金上昇は考えにくい状況と言えます。現在は働き方改革の名のもと、副業をされる人も増えているようですが、家族の時間も大切なので・・・。
そこで、賃貸で生活をされている方はなるべく早く不動産購入をされる事をおススメします。

■賃貸で生活をされている方は「貯蓄なる家」を持ちましょう！

例えば、4,000万円で買った家を10年後に売却すると仮定します。住宅ローンの返済は月々約12万円です。10年間で支払った利息は約530万円、10年後の残債は約3,060万円になります。
もし売却価格が2,500万円だったとしたら、失った資産は約2,030万円（売却損2,000万円+利息530万円）です。これは月々約16.9万円で住んでいたことと同等で、ローン返済額とくらべても大赤字です。しかも560万円ものローン残債となります。これが「消費する家」です。

もし10年後に3,500万円で売れるとしたら、失った資産は約1,030万円（売却損500万円+利息530万円）です。これは月々約8.6万円で住んでいたことと同等で、ローンを完済しても440万円現金が残ります。つまり家を買ったのに10年間で440万円貯金したことになります。これが「貯金になる家」です。

消費する家は残債の影響で住み替えが困難であるのに対し、貯金になる家は残債がないので、住み替えしやすいという点でも大きな違いがあります。また、現在はインフレ下でありますので、不動産の価格も担保されやすいというタイミングです。つまり、老後資金で困った際には、この不動産を売却し、少し小さめな不動産に住まわれるのも老後資金を助けるものとなります。賃貸暮らしのままだと常に支払いし続けなければなりませんし、少し年齢を重ねたタイミングで購入を検討しても、住宅ローンは借りにくい、貯蓄も少ないなどの理由で賃貸暮らしのままで生活する人も居ます。

ぜひ、老後資金の事を考えるなら賃貸暮らしをされている方はなるべく早く住居費の見直し（『貯蓄なる家』をお持ちいただく事）をご検討いただければ幸いです。

今後の参考にお役立て下さい。

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物件探しを行い、内見を進めていき、色々比較した中で『よし、この物件を購入しよう』という段階になったら、その後は何をすればよいのでしょうか。
物件が決まった後の流れについて、今回もお伝えしていきます。

購入する物件を決めた後の流れ

前回からお伝えしておりますが、もう一度全体の流れを把握しましょう！
大きく分けると下記のような流れになります。
１． 買付申し込み
２． ローンの事前審査申込
３． 売買契約内容の確認
４． 売買契約
５． 住宅ローンの本審査申込/本審査承認
６． リフォーム打合せ
７． リフォームの請負契約
８． 住宅ローンの金消契約（金銭消費貸借契約）
９． ローン実行、残金決済、不動産の引渡し
１０． リフォーム着工
１１． お引越し

１２． 前回は、『９．ローン実行、残金決済、不動産の引渡し』についてのポイントについてお伝えしました。今回は、『10．リフォーム着工』についてお伝えしていきます。

10．リフォーム着工について

中古の不動産を購入した後、新しい所有者が家を改装したいと思うことはよくあります。不動産の引渡しを受けますと、もう不動産は自分のものですので、室内にも引渡し後自由に入れます。お引越しされる前に、リフォームが必要な方は、事前にリフォームの準備が必要です。リフォームする場合は、所有権が移転し不動産の引渡しを受けたあと、スムーズなプロセスを確保するために、次の点を注意しておきましょう。

事前に必要な許可と承認を取得し、スケジュールをしておくこと

・マンションの規約や管理組合について調べる
マンションの規約や管理組合のルールに従ってリフォームしなければならない場合がある
事前に確認し、ルールに違反しないようにする

戸建て等、大掛かりなリフォームによっては、建築基準法に基づいて許可が必要になることがあります。壁を壊す、配線や水道を変える場合は許可が必要です。法的トラブルを避けるために建築会社を通じて、許可はどのようなものが必要かを確認しておく必要があります。

・マンションの管理組合にリフォームの許可を取る
中古マンションでは、管理組合にリフォームの許可を取らなければならない場合がほとんどです。規約やルールに従って申請し、許可を取得する必要があります。
各マンションによって異なりますが、工事1ヵ月前には書面により理事長の許可が必要となっているところが多いです。とはいえ、不動産の引渡しを受けてから、丸々1カ月工事が着工できないというのも時間的なロスが大きすぎますので、不動産の引渡しが決まった時点であらかじめ、関わってくれた不動産エージェントを通じて交渉してもらうとよいでしょう。

・許可を取ったら、事前に隣接住戸に工事前にあいさつ
事前に管理組合への申請を行うのは前提として、近隣の方々へのお断りや挨拶も前もって行うようにしておきましょう。工事中には騒音や資材の運び込みなどもあるため、事前にお知らせをするなど住民の方々への配慮を忘れないようにしましょう。その際のご挨拶はリフォーム請負業者と一緒に回る、もしくはリフォームの請負業者に依頼するのもよいでしょう。

リフォーム工事期間
大がかりなリフォームの場合、工事中は部屋で生活することができないため、お引越し前の賃貸解約も逆算しておく必要があります。工事期間の長さによっても、その間の賃料等の生活費が変わるので、あらかじめスケジュールをリフォーム請負業者と打ち合わせの上、確認しておきましょう。

インフラの開通
リフォーム工事をする際には、電気と水道の開通が必要になるケースがほとんどです。不動産の引渡しを受けたら、リフォーム請負業者と相談の上、電気・水道等のインフラの開通手続きが必要となります。

まとめ
不動産引渡し後のリフォームについては、事前の準備がとても大切になります。
不動産の引渡し後であれば、いつリフォームしても自由ではありますが、ローンの支払いが始まり、現賃料と二重に払いになる期間をより短くするのには、リフォーム業者とどのぐらい事前に打ち合わせ、スケジュールをしているかによります。
住宅購入の契約を結んだら、なるべく早めにリフォームの内容、リフォーム業者の選定をし事前に動いておくことがポイントとなります。

不動産の取引は初めてで分からないことが多いと思いますので、このリフォームのスケジュールなども取引をまとめている担当のエージェントに相談しながら進められます事をお勧めします。

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住宅を購入する場合はほとんどの皆さんが住宅ローンを組まれると思います。
ですが35年ものローンと思うと荷が重い方もいると思います。
そんな方は繰上返済を念頭に住宅ローンを組まれる事をおすすめします。
ですが繰上返済をすると言ってもある程度の計画性を持って返済していかないと、結果、そこまで総支払額が変わらない！なんて事もあるのでお気を付けください。

まず、繰上返済は毎月の返済額とは別に、まとまった金額を返済することをいいます。繰上返済した金額は、基本的にはローンの元金に充てられるので、その後の金利も減り、ローンの負担が大きく減ることになります。特に、早い時期に繰上返済すると、支払う利息も大幅に減る事になります。また、返済期間の長いローンほど、負担軽減効果は大きくなります。

ただし、金融機関や住宅ローンの種類によっては、繰上返済手数料がかかる場合もあるので注意が必要です。また、繰上返済しすぎると手持ちの資金がなくなってしまい、将来的に家計が破たんしてしまう危険性もあるので、将来必要となる教育費などは貯蓄するとともに、予備費として最低でも毎月の生活費の半分程度は残しておく方が良いでしょう。

繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があります。期間短縮型は、毎月の返済額はそのままにして、現金と利息が減った分期間が短縮されるものです。一方、返済額軽減型は、繰上返済後も返済期間は変えずに毎月の返済額を減らすものです。

どちらもローン負担を軽減できますが、同じ金額を繰上返済するのであれば、期間短縮型の方が金利の負担軽減効果は大きくなります。たとえば、借入額3,000万円、金利3％、返済期間35年の住宅ローンを11年目で1,000万円繰上返済した場合、期間短縮型にすると、返済期間が約17か月短くなり、総返済額は当初予定金額よりも約110万円少なくなります。一方、返済額軽減型の場合には、月々の返済額は約5千円少なくなりますが、総返済額は当初予定額よりも約40万円少なくなるだけとなります。

ただし、期間短縮型で繰上返済しても毎月の返済額は変わらないので、日々の生活が楽になるわけではありません。また、期間を短縮しすぎると借り換えができないこともあるので、安易に期間を短縮するのは危険です。

返済額軽減型は、収入減少や支出増加の場合、固定金利期間選択型ローンを利用している場合、選択期間終了などで、家計の負担を軽減したいときに利用すると良いでしょう。

繰上返済もご家庭のご状況と収支を見て、される方が良いでしょう。

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家を新しくするとインテリアどのようにセンスよく仕上げるか困ります。
気に入ったものをただ並べるだけでは、全体を見たときにバランスが悪くならない為にも
インテリアテイスト（＝方向性）を決定することから始めると良いそうです。

人気のインテリアテイスト

北欧

北欧インテリアとは、スカンジナビア半島のノルウェー・スウェーデン・フィンランド・デンマークなど、厳しい冬で知られる地域で生まれたインテリアスタイルです。
冬が長く厳しいため、家の中で過ごす時間をより快適に過ごしたいという背景があり、優しい色合いと居心地のよい空間を作ることに重点を置いています。
上質なデザインと機能性に優れたアイテムが多く、木製であたたかみのある家具を中心に構成される傾向があります。
基本的にはナチュラルカラーが中心のコーディネートになりますが、アクセントになる差し色をプラスすることで全く違ったイメージに仕上げることも可能です。
寒い冬場に床暖房を用いる家庭も多いことから、家具は脚付きのものが多く、デザイン的には角に丸みがあることも特長の一つです。

ナチュラルモダン

インテリアテイストのなかで、一番スタンダードなテイストと言える「ナチュラルモダン」。
シンプルかつ直線的なデザインで清潔感があり、多くの人に好まれるテイストです。
自然素材だけで構成せず、無機質な素材をミックスさせることで簡単に洗練された印象に変化させることが可能です。
よりモダンを感じるテイストに変化できます。
家具、床材など木目のカラーを揃えるとコーディネートにまとまりがでるでしょう。

ミッドセンチュリーモダン

20世紀半ば、1940〜1960年代にデザインされた家具・インテリアを「ミッドセンチュリーデザイン」といいます。
戦時中の軍需産業の技術革新によって生まれたFRPやプライウッド素材を活かし、曲線の美しいデザインを特長とした家具が中心となります。
ミッドセンチュリーのもつ個性的でどこか懐かしいデザインだけでインテリアをまとめてしまわず、都会的でモダンなデザインと融合させるのがポイントです。
そうすることで、ミッドセンチュリーの家具のもつ洗練された雰囲気が引き立つインテリアになるでしょう。

モダン

モダンとは「都会的な」という意味があります。
インテリアテイストにおけるモダンは「クールで高級感のある雰囲気」があり、大人っぽい印象を与えます。
彩度は低めにし、色数も極力抑えた配色が特長です。
装飾を省き、合理性と機能性を追求します。無駄な曲線を省き、素材もステンレスやガラスなどの無機質なものを取り入れることで完成されます。
この雰囲気をキープするために、物は収納して隠すなど生活感を感じさせない工夫が必要であり、家具などの配置も余白を多めに意識することも重要です。

インテリアコーディネーターに依頼する場合、コーディネーターが代表的なスタイルのイメージを持参してくれて、それを見せながら好みを探っていくという方法をとるそうですが
自分達でインテリアコーディネートをする場合、最初にするべきことは、さまざまなインテリアの写真を見て、好きだ（作りたい）と思う画像を集めていくことです。
インテリア雑誌やファッション雑誌、インテリア関連の書籍でもインターネットの画像検索などを集めます。

この中の自分の好みのイメージ画像の好きなものを選んでもらい1枚のボードに貼っていくと自分の好みのテイストが見えてきます。

私はこの中ではモダンテイストが好みのようです。

■配色を意識する

インテリアは平面だけでなく、高さ・幅・奥行のある立体構造のため、配色がイメージし難く、さらに素材、形もさまざまなことがカラーコーディネートを難しく感じさせる原因です。
配色の黄金比の基本をおさえることで、簡単におしゃれな部屋を作ることが可能との事です。

ベースカラー70％
アソートカラー25％
アクセントカラー5％

ベースカラー・・・床・壁・天井など大部分を占める色です。部屋全体の印象を決める色とも言えます。

※一般的な住宅ではホワイトやベージュ系にすることが多く、部屋全体を広く感じる効果があります。

アソートカラー・・・家具や建具、カーテン、ラグなどに当てはまるカラーです。

※面積の割に目に入りやすいため、インテリアのイメージを左右します。

アクセントカラー・・・部屋のポイントとなる色です。

※アクセントと聞くとビビットな色を想像しますが、洗練されたインテリアにするためにダークカラーをアクセントにする方法もあります。

■同じトーンでまとめる

インテリアも色を3色までに抑えたほうがコーディネートがまとまりやすくなりますが
インテリアの素材やアイテムによって3色以上になることが多くあります。
その場合、同じトーンで揃えることにより色数が増えても統一感を損ないません。

トーンとは色の明度と彩度が似ているものをグループ化したものです。

■色のつながりを意識する

インテリアにおいての色のつながりとは、例えば、壁に配置した絵画の一色をラグに取り入れる、といったカラーコーディネートです。
全体で見たときにさりげないほど、洗練された印象を与えます。
アイテム同士の形はバラバラでも、部屋全体としてまとまりを感じるインテリアとなる上級テクニックのようです。

■部屋の大きさと家具のサイズのバランス

部屋に合った家具のサイズを選ぶとはショップで家具を見たときのサイズ感と、実際に家に搬入した後の違いに驚くことがあります。
ショップは天井が高く、空間も解放的な場合が多いため、家具のサイズ感を感覚的に把握しづらくなっているのが原因です。
検討している家具の幅・高さ・奥行を調べ、図面に反映して確かめるのが一番いいようです。
図面の用意がない場合は、実際に設置する部屋を採寸し、どのくらいのサイズ感になるかを検討した方が良いでしょう。

■必要な生活動線上に家具を置かない

家具を配置する場合、生活動線の邪魔にならないように気を付けましょう。
例えばダイニングテーブルの場合、長方形と円形では円形の方が場所をとらないと思われがちですが、実際に使用するときは、円形テーブルのほうがより広めのスペースが必要です。
一人がゆったり通れる生活動線の幅は約600ミリといわれていますが、リビングルームとベッドルームでは生活動線の基準も異なります。
部屋別、家具別に考慮していく必要があり、一概に正解はなく判断が少し難しいかもしれません。

家具のサイズを決めていく場合、「搬入経路」の確認は忘れてはいけない点です。
特に大型家具を検討している場合、気に入って購入しても部屋の中に運び込めないトラブルは避けたいものです。
図面を持参し、購入先に確認してみることをお勧めいたします。

いかがでしょうか、新しいお住まいを検討する際のお役に立てれば幸いです。

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■不動産購入時にも水道・電力のセキュリティーを意識する必要がある？！

2022年10月、日本経済新聞より、水道や電力など日本の社会インフラのうち、少なくとも877カ所でサイバー攻撃の被害に遭うリスクが高いことが発表されました。排水ポンプを止めて水害のリスクを上げたり、再生可能エネルギー施設の警報を切ったりできるといった恐ろしい内容でした。基幹インフラの防護は経済安全保障政策の柱の一つとなり、そのインフラの防衛が揺らぐと、暮らしやビジネスに思わぬ影響を与えかねません。

サプライチェーン（供給網）全体でセキュリティーのレベルを上げることは喫緊の課題と挙げていますが、その対策に動いているシーンがまだ少ないのが現状だと思います。また、不動産購入を検討されるシーンでインフラの整備状況や水害リスクを把握しての購入を決断したのに、住んだ後にセキュリティーの問題で被害に遭ってしまう事は残念でなりません。

■不動産購入時に人々の生活を不安にさせるサイバー攻撃も視野に入れる？！

冠水被害の多さで知られる中部地方のある市街地で驚くべき状況であった事が判りました。その内容とは5年前に新設された地下排水ポンプはサイバー攻撃により遠隔操作されるリスクがあったというものです。遠隔制御システムは本来、自治体のネットワーク内での運用を推奨されていますが、このポンプは外部ネットワークに直接つないでいた為、そのようなリスクがある状態だったようです。接続できる端末を制限せず、ログイン時に指紋などを使う「2要素認証」も実装していなかったという状況です。

あってはならない事ですが、サイバー攻撃に成功すれば排水ポンプを止めて冠水を起こしたり、ポンプをむりやり動かして故障させたりするリスクがあります。自治体担当者もその危険性を十分に認識できていなかったようであり、このような事象は他の自治体でも存在すると推察します。

■国内インフラの877カ所、サイバー攻撃で防御出来ない状況？！

日本経済新聞がセキュリティー企業のゼロゼロワン（東京・渋谷）という企業と共同で基幹インフラの監視システムを調査した結果、中部の排水設備のように防御が脆弱な監視システムは、877カ所見つかったようです（2022年8月時点）。うち3分の2の579カ所が再エネ関連、240カ所が水道関連、残り58カ所が物流倉庫や陸上輸送管理のシステムなど陸運関連だったようです。（外部ネットにつながっている機器を検索し、通信設定などを解析できるツールを用い、5月に成立した経済安全保障推進法で国が基幹インフラに定めた電気や水道など14業種を対象に、利用されている監視システムを抽出されたようです。）

それも所在地が判明している175施設のうち、九州が最も多く43カ所、北海道の32カ所が続いたようです。また、社会インフラに対するサイバー攻撃の脅威は高まっており、ロシアによるウクライナ侵攻でも停電や通信の一時停止を狙うサイバー攻撃が相次いだようです。2022年9月6日に日本政府の関連サイトをサイバー攻撃したハッカー集団「キルネット」は、JCBや東京地下鉄（東京メトロ）などインフラを支える企業を攻撃対象として名指しした事も記憶に新しいものです。つまり、不動産購入時には今後の生活環境によっては自然災害だけのリスクではなく、サイバー攻撃を受けた際のリスク想定も考える必要がありそうです。勿論、あまり考えすぎてしまうときりがありませんので、多少の配慮は必要そうです。

■世界的に見ると、サイバー攻撃は大規模テロに繋がる可能性もある？！

監視システム以外にも保守用のインターネット回線やVPN（仮想私設網）の脆弱性など、外部ネットとインフラをつなぐ通信システムにもサイバー攻撃リスクがあり、思わぬ形で被害が広がりかねません。

小規模なインフラでも周辺に与える影響は大きく、2021年アメリカのフロリダ州では、水処理システムへのサイバー攻撃で水酸化ナトリウム濃度が基準の約100倍まで引き上げられ、直前で給水は止められたようですが、大規模テロにつながる恐れがありました。

インフラ設備のサイバー防衛ではパスワードの管理もずさんな場所もあるようで、九州の太陽光発電設備は、マニュアルで公開されている初期パスワードを監視システムにそのまま使っていた事象もあったようです。

総務省は脆弱なインフラの監視システムを問題視し、注意喚起していますが問題は解消されていないようです。手をこまぬいている間にリスクはネットの現場で増幅し続け、ここ数年、中国語やロシア語を話すハッカーがダークウェブ（闇サイト群）上で日本の脆弱なインフラ企業の情報を共有するケースが増えています。思い返せば、毎日、自分宛に届く、不正メールが日に日に増えている事と思います。不動産購入をする際に、「私には関係がない」とは言えない事象になりそうな為、今回、このような記事を書かせていただきました。

今後の参考にお役立て下さい。

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物件探しを行い、内見を進めていき、色々比較した中で『よし、この物件を購入しよう』という段階になったら、その後は何をすればよいのでしょうか。
物件が決まった後の流れについて、今回もお伝えしていきます。

購入する物件を決めた後の流れ

前回からお伝えしておりますが、もう一度全体の流れを把握しましょう！
大きく分けると下記のような流れになります。
１．買付申し込み
２．ローンの事前審査申込
３．売買契約内容の確認
４．売買契約
５．住宅ローンの本審査申込/本審査承認
６．リフォーム打合せ
７．リフォームの請負契約
８．住宅ローンの金消契約（金銭消費貸借契約）
９．ローン実行、残金決済、不動産の引渡し
１０．リフォーム着工
１１．お引越し

１２． 前回は、『８．住宅ローンの金消契約（金銭消費貸借契約）』についてのポイントについてお伝えしました。今回は、『９．ローン実行、残金決済、不動産の引渡し』についてお伝えしていきます。

９．ローン融資実行、残金決済、不動産の引渡しについて

ローンの契約までが終わると、あとは売主様へ残金をお支払いし、不動産の引渡しとなります。この融資実行、残金のお支払い、不動産の引渡しをする日を一般的には「残金決済日」といい不動産売買の最終段階です。

残金決済日までの大まかな流れ

▼残金決済日の設定
不動産取引において、残金決済日は非常に重要な日です。残金決済日は、売買契約書に明記されており、買い手はこの日までに残金を支払わなければなりません。残金決済日は、住宅ローンの本審査承認が下りた後に、原則として売買契約書に基づき、双方の合意によって設定されます。

残金決済では、売買金額から手付金を差し引いた残金を自己資金と金融機関からローンの融資を受けた金額とで売主様へお支払いします。そのため、一般的には、ローンを利用する金融機関に集まり決済する事が多いです。昨今では、ネットバンク等で融資を受ける場合は、金融機関に集まらず、不動産仲介会社の事務所に集まり決済をされるケースもありますので、場所については不動産仲介業者の担当者と相談の上、決めるといいでしょう。

残金の支払いが行われたら当日中に所有権の移転登記を行うため、残金決済日は一般的に平日の午前中に行います。お勤めされている方は、半日お休みを取られる方が多いので、決済日は早めに決めることをお勧めします。

▼残金決済金額の確定
残金決済金額を確定するためには、売買契約書に基づき、各種諸費用の支払いや税金の精算、手数料の支払いなどが必要になります。精算金については日割り計算となります。

▼一般的な残金決済の当日の流れ
残金決済では、色々な書類の記入があり、予想以上にばたばたとしてしまうかもしれませんが、慌てる必要はありません。売主と買主が主役ですから、堂々としていましょう。わからなければ、ご自身の仲介会社がサポートしてくれますので不安になることはありません。
１）指定された時間に銀行へ向かう。
２）融資の窓口（一般窓口とは別）に決済に来たことを告げる。
３）関係者が集まったら、残金決済がはじまります。
はじまりから３０分くらいは署名捺印、登記の説明ですぐ時間が経ちます。
残金のお振込み、各種諸費用のお支払い、領収書の授受、鍵の引渡しをして完了です。
決済の所要時間は、全体で1.5時間くらいですが、月末や２５日の給料日などで金融機関が忙しい日にちにあたると、２時間半以上かかることもありますので、お勤めの方は午前中はお休みされることをお勧めします。

▼一般的な残金決済に来る関係者達
一般的な残金決済に来る関係当事者は
（１）売主本人
（２）売主側の仲介会社
（３）司法書士
（４）買主本人
（５）買主側の仲介会社
この５者です。ケースによっては売主側の仲介会社がいないこともありますし、買主側の仲介会社がいないこともあります。これ以外にも、売主側の借入先金融機関の担当者が同席することもあります。

それぞれのケースによって関係者は異なりますが、おおよそ、この５者で行うものだと考えれば差し支えありません。なお、融資先金融機関の担当者は通常残金決済に参加して同席することはありません。

▼残金決済日の物件引渡し
残金決済がすべて完了したら最後に売主から買主へ物件の引渡しをします。
「引渡し」といっても、実際に決済の場から物件に向かっての引渡しをすることはしません。
実務上は、鍵を売主から買主へ渡すことで「物件の引渡し」とするのが通例です。

物件の鍵だけでなく、各種書類（図面、建築確認済証、検査済証、設備機器の取り扱い説明書・保証書）などの引渡しも同時におこない、最後に取引完了確認書に署名押印をして不動産売買の取引がすべて完了します。
（司法書士は、売主から買主への所有権移転登記をするために法務局へ向かいます。）

まとめ

残金決済日は、不動産取引の最終段階です。ほとんどが事前に準備出来ることとなりますので、金融機関、所有権の移転・抵当権の設定をされる司法書士の先生から指定されたものを事前に準備し、そして不動産の取引をまとめている担当のエージェントに相談しながら進められます事をお勧めします。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

2023年5月のフラット35金利は、20年以下が1.20%、21年以上が1.63%と前月から0.07%引き上げとなりました。

大手都市銀行の動向についてですが、代表的な固定期間10年の基準金利について3行が引き上げました。
引き上げ幅は、りそな銀行が0.06％、三井住友銀行とみずほ銀行が0.05％。
一方、三菱ＵＦＪ銀行と三井住友信託銀行はそれぞれ0.07％引き下げとなりました。
短期金利と連動する変動型の住宅ローン金利については5行とも据え置きとなりました。

昨年末から上昇傾向だった金利が先月一旦落ち着いた形となり、今月は再び少し上昇となりました。
4月に日銀総裁が変わり当面はこれまでの政策を踏襲するという報道がされました。
金利は一旦落ち着くという見通しの意見が増えてきていますが、以前のように安定した状況とは言えないので、引き続き金利の動向に注目です。

【フラット35 5月実行金利】

借入期間15年～20年 1.20％（前月+0.07%）
借入期間21年～35年 1.63％（前月+0.07%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

フラット35が「より手軽に」「より分かりやすく」「より速く」お客さまにお届けできるよう手続が見直されました。

制度変更の詳細はこちら

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さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

今年も3月11日を迎えました。東日本大震災で被害に遭われた方に想いを寄せるとともに、日本は災害大国であることを改めて認識する大切な1日です。
住宅購入時はたくさんのことを判断しなければならないので、どうしても防災関連は優先度が下がってしまうのですが、最も重要なのは街選びです。
今回は住宅購入時に検討していただきたい防災についてご説明いたします。

ハザードマップで警戒エリアに住むということ

阪神淡路大震災や東日本大震災のような節目の日に防災に関するニュースが多く報道されますが、たびたび紹介されるのがハザードマップです。

国土地理院ハザードマップ
https://disaportal.gsi.go.jp/

洪水や津波、土砂災害などの危険度を知ることができます。

例えば津波の警戒レベルの高い地域に住むということはどういうことなのでしょうか。
日本では頻繁に地震が発生していますが、比較的大きな揺れの場合に津波警報が発令されることがあります。
津波警戒区域に住んでいる方は、大きな揺れを感じたらすぐに高台へ避難しなければなりません。
しかし、ご存じのように被害が発生するほどの津波は稀です。防災意識が高いうちは外れとわかっていてもとりあえず避難行動を取ることができるのですが、そのうちに「また外れだろう」「面倒くさい」ということで避難行動を取ることが難しくなってきます。

東日本大震災で釜石の奇跡というエピソードがあります。

総務省消防庁　釜石の奇跡
https://www.fdma.go.jp/relocation/e-college/cat63/cat39/cat22/3.html

釜石市の大槌湾に面した鵜住居地区も、津波で壊滅状態となりましたが、この地区の鵜住居小学校と釜石東中学校にいた児童・生徒約570人は、全員無事に避難することができました。
この地域で日ごろから行われていた防災教育を学んだ子どもたちが自分たちの普段から行っている行動を当たり前に実践した結果が起こしたものです。

こうした防災教育は津波被害が想定されるエリアで行われています。

メーテレ　「てんでんこのうた ～大津波から命を守れ～」
https://www.nagoyatv.com/document/backnumber/130407/

「空振り」ではない、「素振り」なんだ、と津波の警戒レベルの高い地域に住む方は、常に高い防災意識を維持しなければなりません。

住宅購入は事前防災の最大のチャンス

避難グッズを揃えたり、地震保険に加入するというような行為は、被害が発生した後に対する対策なので「事後防災」と言われます。
対して災害が発生しても被害に遭わないように対策することを「事前防災」と呼びます。
ニュースなどでよく報道されるのは事後防災が多く、そういった報道から防災対策に関心を持っても、事後防災ばかり対策して、事前防災が検討されていないことがよくあります。

事前防災にも様々ありますが、最大のチャンスと言えるのが住み替えです。津波であれば高台に住む、地震であれば耐震性の高い住宅に住むなど、なるべく被害に遭わない住宅を選択することは、非常に効果の高い事前防災になります。

しかし、地震も津波も洪水も全て考慮した上で安全なエリアを探そうとしても、そんなエリアはなかなか見つからないということがハザードマップを見るとよくわかります。
被害を未然に防ぐエリア選びは簡単ではないのですが、だからといって災害リスクを全く無視して住宅購入するのは推奨できません。

比較的影響の大きな土砂災害や津波などの警戒区域では、売買契約にあたって行われる重要事項説明の説明項目になっていますが、購入者が注意していないと、書かれてあることをさらっと流してしまう場合も多いのが実情です。

土砂災害警戒区域内の住宅を選ぶということは、土砂災害が発生してもおかしくない家をあえて選択した、と同義です。
洪水・土砂災害・津波など実際の被害があったエリアで住宅購入する場合は、ハザードマップをよく見て、発生しうる被害と、そこに住むことで強いられること（地震が発生するたびに高台へ避難するなど）を踏まえた上で、本当にその家で良いのかを判断しなければなりません。

耐震性を甘く見ない

建物の耐震性も重要です。1981年6月以降に建築確認された建物を「新耐震」、それ以前の建物を「旧耐震」と区分しますが、価格が安いからと言って安易に「旧耐震」を選択するのは間違いです。
売り出し価格こそ安く見えるかもしれませんが、旧耐震の物件は耐震改修などの改修工事が必要となる、リフォームにお金のかかる物件です。旧耐震物件は安い、は間違った判断です。

別の記事でも記載しましたが、2023年2月6日に発生したトルコ地震で大きな被害の原因とされるのが、行政の処分免除と言われています。
安全基準を満たさない建築物でも一定の金額を支払えば法的に見逃されるという仕組みです。建て替えや耐震改修にかかる費用が現実的に負担できないという経済的な理由から運用されてきたと思われますが、実際の被害状況を見ると誤った判断だったと言わざるを得ません。

このことは遠い国の出来事ではなく日本でも考えられます。
先に述べた「旧耐震」の建物は、既存不適格住宅と言われ、耐震診断や耐震改修などの対策が必要な建物なのですが、その実施は義務ではないため、耐震対策が未実施の物件が普通に売買されているのが実情です。
物件価格が安い、改修費用が用意できないなど、経済的な理由を優先して、耐震性をないがしろにしてしまうのは、トルコ地震における「処分免除」と本質的に同じ判断をしてしまうことになるので、これから住宅購入を行う方で、トルコ地震の被害状況をテレビで見て少しでも恐ろしいと感じた人は、耐震性を甘く見る判断を行ってはいけません。

防災の話は「やってはいけない」「やらなければならない」などあまり楽しい判断ではありません。
また、大きな災害が発生した時は報道で良く目にするので防災意識が高まるのですが、時間が経過すると優先度が下がってしまうのも事実です。
災害大国日本に住んでいる以上、防災を避けて通れません。日常的な防災対策をご家族で共有していただきたいとともに、どの街に住むか？はご家族の安全性を左右する重要な判断なので、防災を甘く見た判断を行わないようにご注意ください。

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火災保険と地震保険は補償が多いので、何を基準に検討して良いかわからない方も多いと思います。

火事や地震の災害に備えて、通常は建物や家財に火災保険や地震保険をかけることになります。
火災保険は、火災・落雷・破裂・風災・雪災などの損害を補てんする保険です。火災等に加えて、水災・盗難・水濡れ・衝突なども補償に含まれている商品などさまざまなので、保険料を比較する際には補償範囲を必ず確認する必要があります。

保険の対象が「建物のみ」の場合には、「家財」等は補償されません。そのため、家財の損害を補てんするためには、「建物のみ」ではなく、「家財」等も含む保険が必要となります。また、河川の氾濫や浸水による被害については、水災補償に入っていないと補償されませんが、地震による津波の場合には、地震保険に入っていないと通常の水災補償では補償されません。

火災保険料を安くするには補償範囲をよく吟味し、マンションの高層階では水災を外すなど、不必要な項目は補償対象外にする良いと思います。また、火災保険料は、建物の所在地や構造によっても大きく異なります。同じ保険金額であっても、木造戸建て住宅の方がマンションよりも保険料は高いです。

また、地震保険は、火災保険に付帯して加入する保険なので、火災保険とセットでなければ加入できないうえ、地震保険に加入していない場合には、地震による火災等の損害は補てんされません。
地震保険の保険料は、所在地・建物の構造・築年数・建物の耐震等級などによって異なるが、同じ条件であれば、どの会社の保険に加入しても、補償内容も保険料も同じとなります。

火災保険には、保険会社毎に設けられている割引制度が多数あります。
皆さんもご存じなところで言うと、金融集団割引、地震保険には建築年割引などですよね？
弊社の取り扱いのある保険会社は、WEBにてお手続きした場合にはWEB割引などが適用となります。

割引の中でもまだあまり知られていないのが、オール電化割引です。ご存じでしたか？
これは、正式には「オール電化住宅割引」と呼ばれており、まだ全ての保険会社が取り扱っているわけではないようです。

オール電化住宅割引が適用される条件としては、原則、オール電化を証明する書類などが必要になります。
これは会社によって異なるかもしれませんが、保険期間の途中からオール電化住宅割引を申告しても適用されないので、くれぐれも加入前に割引が適用するのか確認をしておいた方が良いと思います。

新築やリフォームをした際にオール電化にした人は、オール電化住宅割引に適用しやすいので、オール電化住宅割引がある保険会社からもお見積りをとってみる事をお勧めします。
ですが、オール電化住宅割引が適用されているからといって、他社より絶対保険料が安いとは限らないようです。

ご自身がどの保険に加入しているかを把握していないと、実際に事故に遭遇した場合に保険の申請もせずに損をしてしまう可能性があります。
または、保険料を抑える為に補償内容を減らしすぎてしまうのもあまりお勧めはしません。
何かあった時の保険ですので、加入時にはじっくりご検討してください。

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子供がいる家庭では、家事と子育てのしやすさに配慮した家づくりが大切です。
幼少期だけでなく、ある程度成長してからのこともイメージしておくと、より快適な家づくりができます。

リビングやダイニングは広い空間
子供が小さいうちは大半の時間をパパやママと過ごすため、家族が集うリビングやダイニングは、広い空間にすることがお勧めいたします。
空間にゆとりがあれば、子供がおもちゃを広げてのびのびと遊べます。
また、リビングやダイニングスペースを広めにとっておけば、将来的に家族が増えたときも便利です。

リビング階段などで家族と必ず顔を合わせる作り
家づくりでは、家族が自然と顔を合わせてコミュニケーションを取ることができる環境を考えることも重要です。
例えば、廊下ではなくリビングの中に階段を設置するリビング階段では、家族が自然と顔を合わせる間取りにできます。
必然的にリビングを通る環境にすることで、親子のコミュニケーションが密になるほか、子供の顔色の変化に気付きやすくなったり、夜勝手に出歩くのを防ぎやすくなったりするのも大きなメリットです。

リビング・ダイニング近くに畳スペースがあると便利
リビング・ダイニング近くに畳スペースを設ければ、お昼寝のときに寝室に移動する手間が省けて便利です。
赤ちゃんのおむつ替えや、子供の遊び場にも使えます。
引き戸で仕切れる作りにしておけば、おじいちゃんやおばあちゃんが遊びにきたときに来客用スペースとして使うことも可能です。

子供たちが見渡せるキッチン
子供が小さいうちは、なかなか目が離せません。
キッチンからリビングを見渡せるようにしておけば、家事をしながら子供の様子が確認できます。
子供と会話をしつつ家事を進められれば、お手伝いをしてもらいやすい環境になるのでないでしょうか。
また、子供からも常にパパやママの姿が見えるため、親子の安心感につながります。

子供部屋は広い間取りで成長に合わせて仕切る
子供部屋は広めに作り、自由に仕切れるようにしておくのがおすすめです。
幼少期は個室の必要性が低く、きょうだいがひとつの部屋で過ごすことも多いでしょう。
子供が小さいうちは広い間取りのままで自由に遊ばせ、成長期に合わせて仕切るほうが、思春期になったときも快適に過ごせます。

玄関が広めだとベビーカーなど置けて便利
子育て家庭にとって、玄関周りのスペースは重要です。
赤ちゃんがいるとベビーカーを置くスペースも必要となり、大家族だと靴や傘が玄関に散乱します。
出入りするだけの場所と考えず、玄関スペースはできるだけ広めに作っておきましょう。
また、家の収納力は家事の負担を減らす大切なポイントです。
シューズクロークがあれば、子供の三輪車や外遊び道具など、家の中に入れたくないものも玄関に収納しておけます。

バスルーム・洗面所も親子で使える広さ
バスルームや洗面所は、親子で一緒に使うことを想定した広さがベストです。
特に子供が2人以上いる家庭では、体を洗うときに窮屈でないか、ゆとりを持って湯船に入れる広さがあるものをお勧めいたします。
入浴時間は親子のコミュニケーションの場です。今日の出来事をゆっくり聞いてあげたいものです。
洗面所は、歯磨きを教えたり着替えをさせたりすることも考え、2人並べるスペースがあると便利です。

私は娘が小さい頃にはお風呂の中で幼稚園で教わった歌やお遊戯を教えてもらったり、三人の子供たちが共通の興味のある本を読み聞かせたり、
個々に合わせてゲームを一緒やったり、教えてもらったりとひとりにならないようしていたと思います。
子供の成長を見られる貴重な時間を楽しみながら過ごせるお住まいを探してみてはいかがでしょうか。

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物件探しを行い、内見を進めていき、色々比較した中で『よし、この物件を購入しよう』という段階になったら、その後は何をすればよいのでしょうか。
物件が決まった後の流れについて、今回もお伝えしていきます。

購入する物件を決めた後の流れ

前回からお伝えしておりますが、もう一度全体の流れを把握しましょう！
大きく分けると下記のような流れになります。
１．買付申し込み
２．ローンの事前審査申込
３．売買契約内容の確認
４．売買契約
５．住宅ローンの本審査申込/本審査承認
６．リフォーム打合せ
７．リフォームの請負契約
８．住宅ローンの金消契約（金銭消費貸借契約）
９．ローン実行、残金決済、不動産の引渡し
１０．リフォーム着工
１１．お引越し

１２． 前回は、『６．リフォームの打合せ』『７．リフォームの請負契約』についてのポイントについてお伝えしました。今回は、『８．住宅ローンの金消契約（金銭消費貸借契約）
』についてお伝えしていきます。

８．住宅ローンの金消契約について

住宅ローンを利用して不動産を購入する方にとっては、こちらも重要なプロセスになります。住宅ローンは、本審査で承認がおりたところとローンの金消契約（金銭消費貸借契約）を交わして、初めて決済日に融資となります。

【売買契約後の住宅ローンの流れ】
１．ローン本審査申込（複数行可能）
２．ローン本審査承認
３．不動産の決済日（住宅ローンの融資実行、売主様へ残金をお支払いする日）の確定
４．住宅ローンを利用する金融機関の確定
５．ローンの金消契約日の予約
６．住民票・印鑑証明書の取得
７．住宅ローンの金消契約
８．決済日に住宅ローン融資実行

各項目を見ていきましょう！

１．ローン本審査申込（複数行可能）

住宅ローンの本審査は、一般的に事前審査の通った金融機関を最優先で行い、その他気になる金融機関がある場合は、速やかに売買契約後本申込をします。

２．ローン本審査承認

1行でもローンの承認が取れ次第、不動産取引にかかわっているエージェントに速やかにその旨をご報告ください。

３．不動産の決済日の確定

本承認の確認が取れ次第、売主様との間で不動産取引の「決済日」を決めます。以降その日程に合わせて全て逆算して動いていきます。

４．住宅ローンを利用する金融機関の確定

ローンの本審査を複数の金融機関でされた方で、複数行から本承認を得られた方は、最終的にどの金融機関にするかローンの条件を比較してなるべく早く決定する必要があります。

５．ローンの金消契約日の予約

ローンの契約日は、メガバンクなどの金融機関では一般的に『融資実行日（決済日）まで中５営業日が必要』と言われること多いですので、一つの目安は決済日の１週間ぐらい前までにローンの契約を済ませておく必要があります。この辺りは金融機関によっても違いますので、必ず事前にスケジュールを確認の上、金消契約日を予約しましょう！

６．住民票・印鑑証明書の取得

ローンの金消契約の際に、住民票・印鑑証明書が必要となります。所有権を登記する際の住所と抵当権の設定するために必要となる書類です。この提出する書類に記載の住所が登記されます。従って、自宅用で不動産購入される方は、現在の賃貸等でお住いの住所（現住所）ではなく、購入する物件の住所で登記を希望される方が多く、その際は「新住所」での登記をするために、ローンの契約までに住民票を新住所に移す必要があります。
この「新住所登記」か「旧住所（現住所）登記」のどちらにするかは、様々なご事情が絡みますので、不動産のエージェントに相談された上で、決められることをお勧めします。

７．住宅ローンの金消契約

事前に金融機関に予約した日に必要なものを持参して金融機関にてローンの契約を行います。

８．決済日に住宅ローン融資実行

最後に決済日にローンの融資実行が行われ、融資頂いた金額と自己資金で売主様へ残金をお支払いします。その後、専門家である司法書士の先生が売主様に残金が支払われたことを確認し、所有権の移転登記・抵当権の設定登記行い、完了という流れになります。

まとめ
住宅ローンを利用する場合には、決済日までのスケジュールが重要なポイントとなります。
特に複数の金融機関に本審査申込をされる方は、いつまでにどの金融機関にするかタイトなスケジュールになる可能性がありますので、不動産の取引をまとめている担当のエージェントに相談しながら進められます事をお勧めします。

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家が完成してから購入するマンションや建売と、何もない状態から契約を行う注文住宅では、購入の手順が異なります。
古家ありの土地を購入した場合、現状の建物の解体費用も追加される場合もあります。
いろいろ事が運んでくると注意したいのが資金繰りではないかと思い注文住宅のお金の流れを調べてみました。

土地と家は別の契約

親の土地をもらうまたは、親の家の敷地内に家を建てるという場合は別ですが、まず土地を探し取得する必要があります。
土地の売買契約が必要になります。

建売やマンション購入の場合は建物が完成しているので、融資に伴う住宅ローン契約、引き渡しを一挙に行うことが可能です。

しかし土地の売買契約の場合は、先に土地代を決済しなければなりません。
資金の必要な時期は一般的に以下のようになります。

・土地費用の手付金
・土地契約時の決済金
・住宅工事着手金（その他、設計料や建物中間金など）
・住宅完成・引き渡し　残金の決算

通常、住宅ローンが組めるのは住宅完成・引き渡しになってからです。
上記のように、それ以前に支払うべきポイントがいくつかあり、事前の必要費用は総額の3/4程度とも言われています。

住宅ローン締結前の資金は、預貯金などで用意するのが理想ですが、なかなかそうはいかないものです。
その場合は「つなぎ融資」とよばれる先行融資を利用します。

賢く利用したい「つなぎ融資」

住宅ローンの融資前に自己費用が必要なタイミングは複数回あります。
自己資金がない場合はその度に借入れを行うのではなく、住宅ローンの契約時につなぎ融資を申込をして、必要なタイミングで数回（おおむね3～4回程度）の融資を受けることができます。

ただし、竣工前に融資を受けられるのはメリットですが、つなぎ融資は、いわゆる無担保ローンのため住宅ローンと比較して金利が高いです。
また、借入れのための事務手数料や印紙代金は別途発生します。

また、そもそもつなぎ融資を扱っていない金融機関もありますので注意が必要です。

注文住宅では予算の全体像を常に意識しましょう

よくある例が、土地購入の際に自己資金を投入しすぎて中間金や住宅ローンの諸費用が足りなくなる、というケースです。
どのタイミングで、いくらくらいのお金が必要になるのかを、契約の前段階から見込んでおきましょう。

そうでなくとも注文住宅ではついつい工事費用がかさみがちです。
せっかく素晴らしい家を建てても、ローンの返済が滞っては意味がありません。
自己資金と借入額を足した上限総額を超えないようしましょう。

考え方のポイント

・自己資金をいくら使い、いくら保有しておくか、子どもの学費や車の購入代金など、住宅購入後に必要な費用は最初から別にしておき、保有分には手を付けないよう分けておくことが大切です。

・借入れ上限はいくらになるのかは、毎月返済額と返済年数から、「いくらまでなら借りられる」のかを把握することです。

・つなぎ融資と住宅ローン借入の比率を考える

つなぎ融資は金利が高めのため、できれば最小限にとどめたいですが、自己資金を最初に支出しすぎて、その後の生活費や将来の学費などに影響がでるのも問題ですので全体のバランスを見ながら計画を立てる事をお勧めいたします。

注文住宅の場合は、土地購入から住宅の引き渡しまで時期が空くため、当初の見込より金利が上昇するリスクもあります。
全体的に余裕を持った資金繰りが望ましいです。

住宅の資金繰りは目の前の住宅の購入費用だけではなく、家族全員のライフプランを作成しどこで大きな資金がが必要になるのかを把握した上で、住宅ローンやつなぎ融資の資金計画を立てることをお勧めいたします。

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住宅購入のご相談を承っていると、稀に「どうしても〇〇マンションが買いたい」「△△マンションが出たら教えて欲しい」と、特定のマンションを狙って物件探しをされている方がいらっしゃいます。
今回は気になるマンションがある場合にお勧めな物件提案ロボの「買いたいマンション登録」という機能をご紹介いたします。

指定した条件に合致する新着物件情報が配信される「物件提案ロボ」

物件提案ロボに条件を指定しておくと、毎日新着物件情報が配信されるようになります。
新着物件情報を得るために複数のポータルサイトをウォッチし続けるのはとても手間がかかります。
物件提案ロボを利用すると、毎日届くメールをチェックするだけで良いので、効率よく物件探しを行うことができます。

□個別のマンションを条件設定できます

物件提案ロボは最寄り駅やエリアで条件設定する仕組みですが、マンションを指定することもできます。
登録されたマンションで新しく売り出し情報が出たらメールで配信されますので、気になるマンションがある方にお勧めの機能です。

家探しの条件を絞り過ぎないのがコツです

総戸数が多いマンションで、頻繁に売買が行われているマンションなら良いのですが、取引が年に数件あるかないか、というようなマンションを登録してもいつまで経っても住宅購入は実現しません。
物件提案ロボに登録すると全国マンションデータベースが利用できるようになりますので、全国マンションデータベースに掲載されている過去の売り出し情報履歴を参照して、あまり活発に取引されていないマンションだった場合は、別のマンションも候補に上げておかないと、住宅購入が全く進まない状況も起こり得ます。

物件提案ロボで相場観を身につける

気になる物件を見つけても、そのエリアの相場観をある程度把握できていないと、その物件の売り出し価格が高いのか安いのか判断できず、結果的に購入に踏み切れないということがよく起こります。
また、ご予算とエリアの相場観に大きな乖離があると、いつまで待っても条件にあう物件は出てきません。
物件提案ロボに希望条件を登録して「本日は新着物件情報がありませんでした」というメールが続くようであれば、エリアの相場観とマッチしていない可能性が高いので、条件を変更して様子を見ることをお勧めします。
また、マンションを指定して登録した場合でも、同時に物件提案ロボにエリアの条件を入れておくことで、検討エリアの新着情報を確認できるようになるので、物件提案ロボが配信する新着情報を見ていくうちにそのエリアの相場観がなんとなく掴めるようになります。

流動性指数で活発に取引されているマンションかをチェック

物件提案ロボが配信する物件情報には流動性指数という指標があります。

＜流動性指数＞
SS　該当エリアで上位の取引量のマンションです。
S　取引量が多めのマンションです。
A　取引量が普通のマンションとなります。
築10年未満の物件は、必然的に販売情報が少ないので対象外としています。

これはマンションの総戸数と過去の売り出し件数の割合をエリアごとに評価した指数で、流動性スコアが良いマンションほど頻繁に売買が行われている、買いたい人にとっては売り出し物件が出やすいマンションと言え、また、万が一売りたくなった場合でも売りやすいマンションと言えます。
頻繁に売買されているということは適度に住人が入れ替わっているマンションとなるので、住人の年齢が固定化されにくく、昨今問題となっている住人全体が高齢化し今後の管理が立ち行かなるといったリスクを回避しやすいマンションとも言えます。

新着情報で気になる物件が出たらお問い合わせください

物件提案ロボが配信する新着情報で気になる物件が出てきたらお問い合わせください。
物件の詳細情報を取り寄せるだけでなく、現在の販売状況なども確認いたします。
人気エリアのマンションは、広告掲載からすぐに売れてしまうことも多いので、少しでも気になったらすぐにお問い合わせいただくことがマンション購入成功のポイントです。
また、物件を実際に見て気に入ったら買付申込を行うのですが、住宅ローンの事前審査が終わっていないと買付申込を受け付けてもらえず、事前審査の結果を待つ間に他の人に売れてしまうこともよくあります。
住宅ローンの事前審査は物件が決まっていなくても実施できるので、物件探しと同時進行で事前審査を行うことをお勧めします。

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売買契約が無事に終了し、代金の授受が終わると、買主の土地所有権を保全するために、登記を行う必要があります。

売主と買主との間で売買契約が交わされた場合、登記しなくても、売主と買主の間では、この売買契約は法律上有効となります。しかし、買主は売買によって売主から土地を取得したことを登記しなければ、法律上、売主以外の第三者に対して自分が所有者であることを主張することが出来ません。
したがって、こうした事態を避けるために、買主は代金の支払い後遅滞なく、登記所に所有権移転登記の申請をする必要があります。

具体的には、売買代金から手付金を差し引いた残代金を支払う時に、売主から所有権移転登記をすることになりますが、登記の申請をするためには必要な事項を記載した申請書とその添付書類を登記所に提出しなければなりません。申請書は、自分で作成して提出することも出来ますが、所有権移転は保存等の権利の登記の申請書については、通常は司法書士に依頼する事になります。

また、建物を新築した場合に必要な表題登記については土地家屋調査士に依頼するのが通常です。表題登記には登録免許税はかかりませんが、新築後1ヶ月以内には表題登記をしなければなりません。

登記手続きが完了しますと、登記識別情報を受け取ることになります。これは、以前の権利証にあたるもので、12桁の番号が記載されています。番号の部分に目隠しシールが貼られた登記識別情報は、次に登記をする際に必要な書類なので、シールをはがさずに大切に保管しておかなければなりません。

なお、きちんと登記されているかどうかを確認するため、登記手続き完了後に登記事項証明書を取っておくと良いかと思います。

また、不動産登記は土地や建物の所在、面積のほか、所有者の住所・氏名などを一般に公開することにより、権利関係などの状況が誰にでもわかるようにし、取引の安全と円滑をはかる役割を果たしています。
登記記録には表題部と権利部があり、土地は1個ごとに、建物は1個ごとに区分して作成されています。

【表題部】

表題部には、土地の場合は、所在・地番・地目（土地の面積）などが、建物の場合には、所在・地番・家屋番号・構造・床面積などが記録されています。

【権利部】

権利部には、その不動産についての権利に関する内容が表示されており、甲区と乙区に区分されています。

甲区には、その不動産の所有者に関する事項は記録されており、過去から現在までの所有者や、いつ、どんな原因で所有者が移転したのかが順を追ってわかるようになっています。一方、乙区には、抵当権、地上権、地役権など、その不動産についての所有者以外の権利に関する事項が記載されていますが、所有者以外の権利の登記がない場合には、乙区はなく、その不動産の登記記録は甲区までとなります。

登記記録の全部または一部を証明した書面を登記事項証明書、登記事項の概要を記載した書面を登記事項要約書といいます。これらの書面は、所定の請求書を登記所に提出すると、誰でも交付を受けることができます。
また、法務局ホームページ「登記情報サービス」からも閲覧が出来ます。
（登記事項証明書は、以前の登記簿の謄本・抄本と同じ内容のものです。）

土地の売買契約を行う前には、必ず登記記録を確認する事が大切です。
売主と所有者が同じかどうか、抵当権がついていないか、数年間に何度も売却されているような問題のある土地・建物かどうか、などはすべて登記記録で確認ができます。
ただし、不動産の権利に関する登記は申請を義務付けられていないため、登記内容と実態が必ずしも一致しているわけではないことに注意しなければなりません。

普段目にする事のない書類ですので、何の為に必要なのかという事を知っていると書類の内容も自ずとわかってくるものかと思います。
参考にしてみてください。

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さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

どのような家が住みやすいのかを調べてみました。

1.断熱・気密性能が整っている

日本は四季があり気候変動が激しい国なので、家の中の気温や湿度も1年を通して大きく変わります。
そのため、夏場の暑さや、冬場の寒さを感じないような断熱・気密性能が整っていることで、家の中が快適な空間になります。

エアコンや暖房器具を使えば、快適になるとお考えの方も多いでしょう。
しかし、断熱・気密性能がない住宅で、エアコンや暖房器具だけで室内の気温・湿度を調節しようとすると、光熱費が高額になります。

そのため、エアコンや断熱器具を使う場合でも、断熱・気密性能を整えることはとても重要なポイントです。

2.ライフスタイルに合わせて間取変更ができる

間取りは、生活に直結するため、家族構成やライフスタイルに合わせて考えておきましょう。
部屋の数や、配置など大枠を先に決めあとから変更ができるようすると家族構成が変わったときに対応しやすいと思います。
収納の大きさや形、ドアの位置などの細かな部分を後で決めましょう。

3.家事・生活動線を整理すること

動線とは、生活している中で人が移動する経路のことをいいます。
朝の支度や帰宅して就寝するまでの生活動線や、掃除や洗濯などをする時に通る家事動線などが不便だと、小さなストレスがたまっていくことになるでしょう。

生活動線とは、家の中で人が通る道を線にしたものです。
家の図面上に線を書いた時に 、線が密集していれば、その場所は人が多く集まる場所だと言えます。

密集している場所は、洗面所やリビングなどが動線が重なり合う場所で、渋滞が起こりやすいため、できるだけ人が集まる場所と分散させる場所をはっきりと分けた方が良いようです。

家族が集まる場所を作りたい時は、動線が重なる場所に設けたり、家の中で渋滞を避けたい場所は、動線が交わりにくいところに設けるようにすると使いやすいようです。

子育てのしやすい間取りとは

1.1階だけで生活できる家

リビングや寝室、収納、水回りなどの家の機能を1階部分に集結させることで、階段の上り下りの回数が減り、子供がけがをする危険性が低くなります。
また、子供から目を話す時間も少なくできるでしょう。

2.水回りの設備をリビングの近くに設置して、1箇所に集中させることをおおすすめします。

以前なら、水回りの設備は臭いの問題があり、なるべくリビングから離れた場所に設置するのが良いとされてきましたが近年トイレの消臭機能が優れており、リビングの近くに設置しても特に臭いには困らないため、リビングの近くに設置することがおすすめのようです。

リビングの近くにトイレを設置することで、子供がトイレに行くときも、目を離す必要がなくなりますし、トイレを嫌がる子供も、トイレに行きやすくなるのではないでしょうか。

3.吹き抜けを作る

吹き抜けは、1階部分と2階部分を繋げてくれるため、家族の気配を近くに感じられます。
また、声が通るため、1階と2階で会話ができたり、様子を伺えたりします。

1階に生活の機能を集めておけば、足腰が弱くなっても、階段を使わずに生活できるため、便利に感じるでしょう。
また、水回りをリビング近くに1箇所にまとめることで、介護が必要になっても楽に移動できます。
さらに、吹き抜けのすぐコミュニケーションが取れるという特徴は、体調が悪い時などに、助けを求めやすいですし、気づきやすくなるでしょう。

子育てしやすい家と老後に住みやすい家は多くの共通点がありますので、老後の暮らしも想定した作りにすることで、長く快適に住める家を考えておく事をおすすめです。

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物件探しを行い、内見を進めていき、色々比較した中で『よし、この物件を購入しよう』という段階になったら、その後は何をすればよいのでしょうか。
物件が決まった後の流れについて、今回もお伝えしていきます。

購入する物件を決めた後の流れ

前回からお伝えしておりますが、もう一度全体の流れを把握しましょう！
大きく分けると下記のような流れになります。
１．買付申し込み
２．ローンの事前審査申込
３．売買契約内容の確認
４．売買契約
５．住宅ローンの本審査申込
６．リフォーム打合せ
７．リフォームの請負契約
８．住宅ローンの金消契約（金銭消費貸借契約）
９．ローン実行、残金決済、不動産の引渡し
１０．リフォーム着工
１１．お引越し

前回は、『５住宅ローンの本審査申込み』についてのポイントについてお伝えしました。今回は、『６．リフォームの打合せ』についてお伝えしていきます。

６．リフォームの打合せついて

売買契約が終わったら、前回お伝えしたように、ローンを利用する方は、とにもかくにもローンの本審査の申し込みを済ませることです。
そして、ローンの本審査申込を済ませたら、次はリフォームにすぐに目を向けましょう！
購入する物件すべての物件がリフォーム必要とは限りませんが、今回は中古物件を購入してリフォームが必要な方向けにお伝えしていきます。（※リフォームが不要な方は、今回の内容は飛ばしてください。）

リフォームは、不動産の引渡しを受けたらすぐにやらないといけないということはないのですが、お引越し前にリフォームを済ませてからお引越しされる方が一般的に多いです。

リフォームをする上で、必要となる大まかなプロセスは下記の通り。
・リフォームをどこまでやるのか（予算と範囲）をご家庭で決める
・リフォームの見積もり依頼
・リフォーム業者の選定
・リフォームの内容の打合せと工事範囲の決定
・リフォーム期間のスケジュールの決定
・リフォーム工事の請負契約
・リフォーム着工
・リフォーム工事完了と引渡し

購入する家を決める際に、リフォームの予算が見えないと購入できない方、もしくは、中古戸建てなど劣化事象が分からないと怖くて購入できないケースは、売買契約前にリフォームの見積もり（中古の戸建てであれば、インスペクションを含む）を取る必要があります。不動産購入には、さまざまな諸経費が掛かりますので、担当のエージェントに相談しながらリフォームの予算も合わせて資金計画をみてもらうことをお勧めします。

マンションを検討されている方で、大方のリフォーム予算を持っている方でしたら、リフォームの見積もりを取ることより、売買契約へ移行されることをお勧めします。理由は、リフォームの見積もりを取るのにスケジュールをしている間に他の人が買ってしまうリスクがあるからです。

この辺りもリフォームの内容と資金計画、販売状況を考慮して不動産エージェントに確認しながら進めると間違いないかと思います。

売買契約の後にリフォームの内容を詰めていく場合は、事前に売主様に許可を得た上で、リフォーム業者と一緒に再度現地を確認し、リフォームの見積もりを取得し、リフォームの内容やスケジュールを決めていくことをお勧めいたします。

リフォームの見積りを取る時の注意点
中古物件などは売主様居住中のこと多いです。リフォームの見積もりの為に何度も何度も売主様のご自宅に訪問する事が難しいですので、一度の訪問で漏れがないようにリフォーム業者に見てもらいましょう。
ポイントは、リフォームやるかやらないかをその場で決める必要がないので、予算によってはやる可能性がある項目については、リフォーム業者に見ておいてもらい、やる可能性があるものは一旦見積りにいれてもらいましょう。

見積書が出てきてから、予算に合わせて、どこを削るか家族会議で決めて、内容を絞っていきます。またリフォーム業者さんは、いくつかの現場を掛け持ちでやっているケースが多いので、リフォームをお願いした場合は、いつから着工できるのか、そしてリフォームの期間はどのぐらいかかるのか、そのようなスケジュールも合わせて確認をしておくことをお勧めします。

リフォームの内容とスケジュールを決めたら、設備等の発注が必要となりますので、リフォーム完成・お引越しのタイミングを全て逆算した日程で、すみやかにリフォーム業者さんと『工事請負契約』を交わしましょう！

まとめ
中古住宅を購入して、リフォームをされる場合、リフォーム予算の捻出（資金計画）と、リフォーム箇所の決定、全体のスケジュールを把握して決めていく必要があります。引っ越しの時期などにも影響してくるため、ご不明点は担当の不動産エージェントと相談しながら進めることをお勧めいたします。

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不動産購入時に「コンパクトシティー」の考えを意識して欲しい！

現在、日本の住宅政策は人口減少下となり、都市の規模を縮めて行政の効率化などを図る「コンパクトシティー」（立地適正化計画）が広がろうとしています。
しかし、国内で成功例を築けていないのが現状のようです。
もしご興味のある方は国土交通省の「みんなで進める、コンパクトなまちづくり」というパンフレット、ならびに立地適正化計画作成の取り組み状況（下記）をご覧いただければ幸いです。

「みんなで進める、コンパクトなまちづくり」パンフレット

立地適正化計画作成の取り組み状況

ちなみにコンパクトシティの考えを阻む要因として、中心市街地の再整備と郊外の大規模開発を同時並行で進めるという矛盾が挙げられます。
背景には異なる担当部署（国土交通省と経済産業省）が別の未来像を描く「縦割り行政」があり、住民の意向とも向き合わないまま、まちの空洞化に歯止めがかからないようです。

人口減少率、高齢化率ともに全国トップの秋田市の現状について

人口減少率、高齢化率ともに全国トップを走る秋田県秋田市は中心街から5キロ離れると田んぼが広がり、人影がまばらな地区も多く存在します。
秋田市は5月、イオンタウン（千葉市）と協定を結び、東京ディズニーランドほどの土地に商業施設やスタジアムなどの開発を構想しているようです。
なんとその総事業費用は1000億円を超えているから凄い規模の開発となります。
しかし、イオンタウンが2015年に進出を表明した際は「コンパクトな市街地形成とは相いれない」と認められなかったようです。
今になって話が急浮上し、今度は開発しましょうとなっている事もビックリです。
もともと秋田市は2001年にコンパクトシティーをめざす都市計画を策定し、2008年から中心街のハード・ソフト事業に国費などを含め総額で約570億円を投じてきた経緯があり、近年は高層マンションも建ち、地価が上昇している為、今回の郊外開発構想の再検討に入っているようです。
しかし、これから不動産購入をされる際には、このような疑念を抱えるエリアでの住宅購入は注意が必要です。

秋田市に似た再開発構想は各地に見られる！

秋田市に似た再開発構想は各地に見られる、例えば茨城県取手市はJR取手駅前の再開発を検討する一方で、2キロ離れた田園地区で大型の商業開発を計画しています。
コンパクトなまちづくりを目指す長崎県諫早市も、経済活性化や雇用創出につながるとして郊外での商業開発を認めたようです。
背景に縦割り行政の壁があるようで、コンパクト化は国土交通省関連の業務を扱う部署が、郊外開発は経済産業省関連の部署が担当することが多い為、省をまたいで真逆の政策を進めているという背景があります。
人事交流も不十分で、足並みはそろっているとは言い難いのが実情です。

日本の「コンパクトシティー」の歴史とは

日本でコンパクトシティーの議論が始まったのは1990年代と言われています。
バブル崩壊後に中心市街地の衰退が進み、まず求心力を高める狙いで1998年に「中心市街地活性化法」が制定されました。
しかし、同年の「改正都市計画法」や2000年の「大規模小売店舗立地法」は結果的に郊外開発の規制緩和につながり、「コンパクトシティー」の逆の考え方が広がる形となっています。

国はその後、「まちづくり3法改正（都市計画法、大店立地法、中心市街地活性化法）」や「改正都市再生特別措置法」の施行で修正を図ったものの、中心部と郊外の綱引きは解消されていないようです。
コンパクト化が順調とされる富山市も中心部の人口減にブレーキはかかりましたが、商業機能は依然として郊外にあるようです。
多くの自治体の都市計画担当者は本音ではコンパクト化の実現可能性は低いと考えているようですが、そのような曖昧な政策で不動産を購入してしまうと、結果、売却もしにくい負の不動産となってしまう事が懸念されます。
また、道路や橋等のインフラに予算割けない自治体・エリアでは、土砂災害等のリスクも懸念されます。

今後の日本は「コンパクトシティー」を進めるべき

解決のヒントはコンパクト化で先行し、成功例とされるアメリカのポートランド市の事例が参考となるようです。
ポートランド市は都市境界線の外側について開発を厳しく規制し、2035年の完成をめざす中心部の長期都市計画は、延べ2000人以上の市民がワークショップに参加したようです。
市民を巻き込んだ政策で、活発な住民の声に多いようです。
市開発局と都市計画局が連携して「20分圏内で生活できる」まちづくりを進めています。

人口減少や高齢化などの社会課題が深刻な日本では都市のコンパクト化は避けて通れません。
一刻も早く行政の縦割りを解消し、住民と本音で対話をしながら政策を推し進める必要があると考えます。
アメリカのポートランド市の事例がどんどん日本中に広がり、「コンパクトシティー」を進める自治体が増える事を期待しております。
勿論、これから不動産購入をされる方は、負の不動産を所有する事が無いよう、ご注意下さい。今後の参考にお役立て下さい。

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住宅ローンには、住宅金融支援機構など公的金融機関が資金を融資する公的住宅ローンと、銀行などの民間金融機関が融資をする民間住宅ローンがあります。

以前は住宅ローンといえば住宅金融公庫（現住宅金融支援機）融資が主流でした。しかし、この融資が原則廃止となってからは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している「フラット35」などの長期固定金利のものや、一定期間だけ固定金利が適用され、その期間終了後に固定金利と変動金利選択型など、さまざまなタイプのローンが登場しています。

公的住宅ローンには、財形住宅融資や自治体融資などがあり、それぞれ特徴が異なるため、個別に金利の種類や返済期間、物件の条件、申込資格などを確認する必要があります。また、勤務先によっては、社内融資や公務員共済などが利用できる場合もあります。

フラット35を利用する場合で、省エネルギー性やバリアフリー性、耐震性など優れた住宅を取得する場合には、金利がフラット35よりも優遇される「フラット35Ｓ」が利用できます。フラット35Ｓを利用するためには、フラット35の技術基準に加えて、フラット35Ｓの技術基準にも適合していなければならずハードルは高いですが、利用できればフラット35よりも低金利となります。

このように、住宅ローンは借入先や商品の種類などによって、その内容が大きく異なります。また、同タイプのローンでも、キャンペーンや優遇金利などによっては、適用金利に大きな差が生じる場合もあります。さらには、借り入れ希望者の収入や年齢、取得する住宅によっても借り入れ可能なローンが異なります。

住宅ローンの特徴をよく理解したうえで、最適なローンが組めるように出来ると良いでしょう。

□金利について

また、住宅ローンですと固定金利と変動金利で迷われる方も多いかと思います。

・固定金利

固定金利は変動水準が固定されているものをいい、その代表的なローンに住宅金融支援機構の「フラット35」があります。
固定金利は金利が固定されているので、返済計画が立てやすいというメリットがあります。

・変動金利

一方、変動金利は短期プライムレートや長期プライムレートなどの銀行間の取引の基準に連動して随時変動する金利です。なお、一定期間のみ固定金利で、期間終了後に再度固定金利か変動金利かを選択できる固定金利選択型のローンもあります。

通常、固定金利は変動金利よりも借入時点では金利が高いのですが、金利の上昇局面や低金利時には有利といわれています。これに対し、変動金利は金利下降局面で有利といわれております。

なお、一般に、借入期間が短いほど、金利は低く設定されるため、同じ金利タイプのローンでも、借入期間によって利率は違ってきます。過去の金利推移を見てみると、変動金利はバブル期に8.5％を記録してますが、その後、急激に下降し、以後ずっと2％台を維持しています。

しかも、実際には金利優遇が受けられることが多く、優遇金利は1％前後というケースも多いため、ローン選択時には変動金利を選ぶ人も多いです。なお、変動型の場合には、通常、半年毎に金利が見直されますが、多くは金利が見直されても毎月の返済額は5年間変わらず、返済額アップも従前の1.25倍が限度となります。固定金利選択型は固定金利終了後に返済が大幅に増える危険性があるのに対し、変動型は返済額の急激な上昇リスクは回避できます。

しかし、これはあくまでも元金と利息の割合が変わるだけで、金利の支払いが免除されるわけではありません。つまり、金利が上昇して利息が増えた分だけ元金の返済額が少なくなってしまいます。そして、利息の額が毎月の返済額を超えると、未払利息が発生し、返済しても元金が減らない事態に陥ることになります。
このように変動型は金利上昇リスクがあるため、余裕のある人のみが選択すべきかと思います。

住宅ローンを組む際に、どれを選べば良いか事前に調べておくと良いと思います。
融資を受けた後にプラン変更をしたくて借換えをするにも、お手続きが面倒だったり、手数料もかかってしまいます。
住宅購入時には住宅ローンもとても重要な事項となりますので、ご不明な点はエージェントにお尋ねいただけると良いかと思います。

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ペットとのより快適な暮らしのために

近年はペットの飼育が可能なマンションが増えてきたこともあり、イヌやネコと室内で暮らす方も増えてきたようですね。

ペットを家族の一員として迎え一緒に暮らす上で、室内飼いはコミュニケーションやスキンシップがたくさん取れ、体調の変化に気づきやすいといったメリットがある一方、部屋にペットのにおいがついたり、傷がついたりなど、マイナス面があるのも事実です。

ペットと一緒に暮らす環境は、ペットにとっても人にとってもやさしく、快適である必要があります。
室内にいるあいだ最も触れ合う床材選びが重要となります。

足腰にやさしい素材

ペットにとっての理想は、滑りにくく弾力のある床です。
リビングの床材として現代の住宅で広く普及しているフローリングは掃除がしやすく人にとっては快適ですが、つるつるとした表面はペットの足腰にとって大きな負担になっているようです。
肉球回りの毛が伸びていたり、肉球が乾いているときは特に滑りやすくなります。
素材としてはクッション材やコルク材、毛足の短いカーペットなどがおすすめとの事です。
こういった床材には、歩く音を軽減させるというメリットもあります。

気になるにおいの消臭

一緒に生活していると気にならなくても、来客時など、少し心配になることもあるのでは？ペットのにおいはなるべく抑えたいですよね。
「消臭効果」のある床材は、ごはんの場所やトイレ、ゲージ周りといったペット専用スペースの「部分敷き」にもおすすめです。

お掃除がカンタン

ペットとの暮らしは、ごはんの食べこぼしやトイレ周りなど何かと汚れがちになる為「水拭きOK」「丸ごと洗える」というポイントになります。

キズがつきにくい

爪あとがつきにくい、ついても目立ちにくく、お掃除のしやすさにも影響してきます。
「表面強化」の床材ならこのお悩みの軽減につながります。

人間の住む家を「ペットと暮らす空間」としてしっかり成り立たせるためには、以下の6つの工夫が必要です。
・ペットコーナー・遊び場を設ける
・足がすべる・肉球が傷つく床材は避ける
・汚れが付きにくい素材を選ぶ
・洗い場を設ける
・玄関と浴室を近くする
・階段は緩やかにする

ペットと楽しい時間を過ごすために大切な要素なので、参考になれば幸いです。

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