スタッフブログ：月別: 2023年6月

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

こんにちは！不動産エージェントの中田です。今回は、不動産業界でよく耳にする「不動産流通機構（通称：レインズ）」について、売買を検討している消費者の方にもわかりやすく解説します。レインズとは何か、どのような役割を果たしているのか、また、消費者にとってどのようなメリットがあるのか、ぜひチェックしてくださいね！

レインズって何？

不動産流通機構（レインズ）は、日本全国の不動産会社が加盟する情報共有ネットワークのことです。これにより、不動産会社が持つ物件情報が共有され、広範囲の物件検索が可能になります。消費者にとっては、利用できないサイトではありますが、信頼できる不動産会社を通じてレインズを活用することで、さまざまなメリットが得られます。

レインズの役割

物件情報の共有

レインズの主な役割は、不動産会社間での物件情報の共有です。具体的には、会員間で売買物件や賃貸物件の情報を共有し、情報を迅速に収集・提供できるようにすることが目的です。これにより、消費者が物件を探す際の手間が軽減され、効率的に物件を見つけることができます。

最新情報の提供

レインズは、物件情報がリアルタイムで更新されるため、最新の情報を提供することができます。消費者が物件を探す際、既に売れてしまった物件や、価格が変わった物件など、最新情報が重要です。信頼できる不動産会社を通じて、レインズを活用することで、常に最新の情報が手に入ります。

消費者がレインズを活用する方法

信頼できる不動産会社に相談する

消費者は直接レインズを利用することはできませんが、信頼できる不動産会社を通じて間接的に活用することができます。レインズに加盟している不動産会社が多数存在しており、その中から適切な会社を選ぶことが重要です。信頼できる不動産会社を選ぶポイントは、口コミや評判を調べること、担当者との相性が良いかどうか、また、物件情報や不動産取引に精通しているかどうかが挙げられます。

専門家の意見を活用する

信頼できる不動産会社を通じてレインズを活用することで、専門家の意見も参考にすることができます。不動産会社の担当者は、物件情報だけでなく、そのエリアの相場や地域情報なども把握しています。レインズに登録されている物件についても、専門家の意見を参考にして、自分に合った物件を選びましょう。

レインズが消費者にもたらすメリット

広範囲の物件情報が得られる

レインズを利用することで、日本全国の加盟不動産会社が持つ物件情報を一元化できます。そのため、消費者は幅広い物件情報を比較・検討できます。信頼できる不動産会社を通じて、適切な物件情報を得ることができるでしょう。

効率的な物件探しが可能

レインズによって情報が共有されているため、物件探しの効率が格段にアップします。また、物件情報の最新性が保たれるため、無駄な時間を過ごすことなく、最適な物件を見つけることができます。

専門家のサポートが受けられる

信頼できる不動産会社を通じてレインズを活用することで、専門家のサポートを受けることができます。物件選びや契約手続きなど、不動産に関するあらゆる面でプロフェッショナルのサポートを受けられるのは、大きなメリットです。

まとめ

不動産流通機構（レインズ）は、消費者にとっても大変便利な仕組みです。信頼できる不動産会社を通じてレインズを活用し、効率的かつスムーズに理想の物件を見つけましょう。物件探しの際には、専門家の意見を参考にしながら、自分に合った物件を選ぶことが大切です。

しかし、すべての物件が登録されているわけではないため、物件探しの際には他の情報源も活用しましょう。また、信頼できる不動産会社の選び方や、担当者とのコミュニケーションも重要です。どんな物件を探しているか、予算や希望条件をしっかり伝え、プロの不動産エージェントにサポートしてもらいながら、理想の物件を見つけてください。

最後に、物件探しは時間と労力がかかる作業ですが、レインズを活用することで、少しでも負担を軽減できることでしょう。これからも、不動産に関するさまざまな情報をお届けしますので、ぜひこちらの「戸建てリノベinfo」のブログをチェックしてくださいね！お問い合わせやご相談があれば、いつでもお気軽にお声がけください。私たち不動産エージェントが、全力でサポートいたします。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

マンション価格の上昇が続いています。新築が高騰する中、中古マンションを選択し、リノベーション、DIYを行い、自分達の生活を手にする人も増えています。中古住宅は新築に比べ価格を抑えられるのが魅力です。しかし、築年数や管理の状況など価格が変化する要素も多く、中古マンションを選択するコツや注意点もあります。そこで今回は中古マンションの選択方法等を解説したいと思います。

■中古マンションの平均成約価格を把握するようにしましょう！

公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、首都圏１都３県で2022年10～12月期の中古マンション平均成約価格は4395万円と、前年同期に比べて11％上昇しました。近畿圏2府４県でも、公益社団法人近畿圏不動産流通機構（近畿レインズ）がまとめた同じ期の平均成約価格は2754万円で同7.1％の上昇だったようです。いずれにせよ、このようなデータを住宅購入の参考にお役立ていただきたいと思います。
http://www.reins.or.jp/

■不動産購入前には「資金計画」を考慮する！

中古か新築かを問わず、マンションを購入する際にまず考えなければならないのが資金計画です。マンション価格が高騰した一因は住宅ローンの低金利が続き、多くの資金が借りやすくなった事が挙げられます。首都圏の新築マンション購入者の平均借入額は2021年に約4900万円だったという調査結果もあるようです。しかし、借りやすい分、収入に対する借入額が過剰になりやすいとの指摘も多くあり、注意が必要です。

例えば貯蓄がほとんどない状態で、購入費用の全額を変動型金利の住宅ローンで借りると、将来、金利上昇の際には利息が膨らみ、返済が難しくなる可能性があります。売却しようと思っても、値下がりしていてローンの残債が売却額を上回り「オーバーローン」の状態になると、その後の生活設計を大きく狂わせる要因となります。収入などを踏まえ、無理の無い範囲で予算を決めて欲しいと思います。

予算内で希望マンションの購入が難しい場合は、借り入れを増やすなど資金面で無理をするのではなく、物件の対象を広げる事を検討して欲しいと思います。例えば「立地」条件を変えるのも1案です。本来であれば、不動産購入の際には「立地」にこだわり、なるべく好立地の不動産購入をご検討いただきたいと思います。しかし、予算を大きく抑える事ができるのは「立地」を変更する事で比較的簡単に出来ます。立地は大きく分けて、都心からの距離や通勤時間など「広域的な立地」と、最寄り駅からの距離という「狭域的な立地」があります。本来であれば、広域的な立地の方が重要と言われますが、予算の兼ね合いでご調整をしていただけると良いのではないでしょうか？

駅に近いマンションは人気で、駅からの距離は物件価格にも大きく影響しがちです。逆に駅から少し離れた物件は価格が下がりやすいと言われます。例えば希望する駅から徒歩5分の物件に手が届かなければ、同じ駅でも徒歩7分以内の物件、10分以内の物件と条件を広げていく事で予算に合ったマンションが見るかる場合も出てきます。このような条件変更は駅周辺の商業施設など利便性は変わらず、通勤時間もあまり長くならず、手の届く価格なら許容できるのかもしれません。

物件の築年数も価格に影響します。勿論、新しいマンションの方が快適な事が多いかもしれませんが、価格を含めた魅力は簡単には判断できません。東日本レインズの調査によると、新規に売り出された中古マンションの平均面積を築年数別にみると、21年～25年が最も広く、子供がいる家庭の場合は、少し広めのマンションを希望するなら築20年を超す物件が狙い目なのかもしれません。平均価格も築年数が増えるにつれて安くなる傾向がありますが、築15年を過ぎると下がり方が緩やかになる事を知っておくと良いのかもしれません。

■中古マンション選びは「管理状況」にも目を向ける！

中古マンションを選択する際、管理状態についても確認をおススメします。「マンションは管理を買え」と言われるぐらい非常に重要です。建物の外見が重要な判断材料にもなりますし、エントランスや駐輪場、ごみ置き場などの共用部がきれいに維持されているかも重要なポイントです。中古マンションを購入する前には、マンションがきちんと管理されているかどうか、チェックを忘れずにして下さい。管理会社だけでなく、住民がマンションの資産価値を維持しようと意識されているかどうかも大きなポイントなります。住民の管理に対する意識の高いマンションは資産価値が下がりにくいと言われます。実際に同じような立地、面積、築年数のマンションでも外見の違いで成約価格に大きな差が出る事も珍しくありません。また、マンションを購入する前に、修繕積立金や管理費の長期間滞納している区分所有者がいないかどうかも確認していただきたいと思います。修繕積立金は滞納が無かったとしても、そもそも大規模修繕に必要が額に足りていないケースも少なくありません。

■自然災害で被害にあうと一気にマンションの資産価値を毀損する？！

自然災害などで被害に遭うと、マンションの資産価値が下がる事もあります。耐震性と水害に遭う可能性についても確認をされる事をおススメします。耐震性については建物が1981年の新耐震基準に合致しているか、耐震改修工事済みかなども確認し、自治体が公表している地盤マップやハザードマップを参考にしていただきたいと思います。いずれにせよ、中古マンション購入をする際には、物件以外の確認要素が沢山あります。今後の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを～

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相鉄線と東急線が相互直通運転する「相鉄・東急直通線」が2023年3月18日に開業されました。
また新幹線停車駅でもある新横浜駅にも相鉄・東急「新横浜駅」が新たに設けられたので、神奈川県から都心部へのアクセスがしやすくなります。
それだけでなく、これにより途中駅での乗り換え回数も減るので、更に住みやすくなるエリアも増えるのではないでしょうか。

◆相鉄・東急直通線とは

相鉄・東急直通線とは、相鉄線と東急線が相互直通運転をする路線で、新規開業区間は、相鉄・JR直通線の羽沢横浜国大駅と東急東横線・目黒線日吉駅をつなぐ約10kmの新線です。

①相鉄新横浜線：羽沢横浜国大駅 – 新横浜駅（4.2km）
②東急新横浜線：新横浜駅 – 日吉駅（5.8km）

相鉄線から都心方面は渋谷・新宿・池袋など都心のターミナル駅のほか、麻布十番や神保町、神楽坂などの人気の街へも乗り換えなしで行くことができるようになります。
また、新幹線の利用やスポーツイベント・コンサートなどが多く開催される新横浜へは、相鉄線からだけでなく、これまで乗り換えが必要だった東急線からのアクセスも向上する事が見込まれます。

相互において便利さが増す「相鉄・東急直通線」は住宅購入者にも更なる選択肢を増やしてくれるのではないでしょうか。

通勤・通学で都心への乗り換えが回数が減るのであれば、相鉄線沿線のエリアも候補にしても良いと思います。
今まで都心ばかりの物件を検索して方も、価格が多少下がる可能性もあったり子育て環境としては今まで見ていたエリアよりも良くなる事もあるかもしれません。

ちなみに、相鉄グループによると、1日の運行本数は、約100往復（上下約200本）。その他に新横浜駅行き、新横浜駅始発の列車も運行するそうです。平日朝ラッシュ時間帯の最多本数は1時間あたり11本との事なので、ある程度のラッシュ時の分散もされるかもしれません。
所用時間は、相鉄・東急直通線を利用する場合、海老名 – 目黒が最速53分でこれまでより29分ほど短縮されます。このほか、二俣川 – 目黒は38分、湘南台 – 渋谷は51分で、いずれも22分ほど短縮されます。

このように新駅の開業や路線間が開通されるなどの情報は事前に知っておくと、住宅購入する際の購入までの近道となる場合もあります。

また、購入後の資産価値の観点からも、より便利で生活しやすいエリアは人気のエリアとなってくることも考えられますので、まずは住みたいエリアに固執することなく、広い範囲で物件探しをされる事をおすすめします。
エリアだけでなく希望条件も併せて見直されると良いでしょう。
例えば、検索条件で2LDK以上としている場合でも1LDKで1部屋が将来的に間仕切りなどで2部屋に出来るお部屋もあると思います。
そういった物件も見逃す事のないよう、物件探しに行き詰ったら条件も広範囲にしてみるのも良いかと思います。

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2023年6月のフラット35金利は、20年以下が1.13%、21年以上が1.56%と前月から0.07%引き下げとなりました。

大手都市銀行の動向についてですが、参考指標となる5月の長期金利が4月に比べ低下したことを踏まえ、三井住友銀行とみずほ銀行が0.05%引き下げ、りそな銀行・三菱UFJ銀行が0.07%引き下げ、三井住友信託銀行は先月据え置きとなりました。

変動型の住宅ローン金利については5行とも据え置きとなりました。

昨年末から上昇傾向だった金利は、日銀は4月の金融政策決定会合で長期金利の上限目標を0.5%程度で維持したことを受け、一旦落ち着いた形となっていますが、経済が安定しているとは言えない状況が続くので、今後の金利の推移に注目です。

【フラット35 6月実行金利】

借入期間15年～20年 1.13％（前月-0.07%）
借入期間21年～35年 1.56％（前月-0.07%）
※上記金利には団信特約料が含まれておりません。

フラット35が「より手軽に」「より分かりやすく」「より速く」お客さまにお届けできるよう手続が見直されました。

制度変更の詳細はこちら

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『持ち家vs賃貸ではどちらが得？』という記事を良く目にします。住まいをめぐる永遠の課題と記載がある事も多く、消費者を迷わせる記事が多いような気がします。それも多くの記事で「支払総額があまり変わらない」といったものが多いからです。『支出』だけを比較した場合はローン返済額と家賃以外の費用も加えて精密に試算すると、実は支出総額はほぼ同じという記事は納得が出来ますが、持ち家の場合は『売却』を行う事により、立地等にもよりますが、〇千万円という現金に変える事ができるケースもあるからです。

■持ち家と賃貸、50年間にかかる総費用（『支出』）を比較してみると！

2021年度時点の首都圏を想定し、三井住友トラスト・資産のミライ研究所が非常に興味深い試算結果を発表されています。その試算結果とは住宅のフロー（流動性）支出に注目し、持ち家は固定資産税や修繕費、賃貸は2年ごとの更新料なども加えてシミュレーションされた結果だという事です。その結果を見てみると、結果は持ち家が総額8310万円、賃貸が同8235万円とシミュレーションされたようです。その差はわずか75万円という金額です。

※賃貸と持ち家の費用総額の比較の内訳：賃貸住宅（家賃7800万円、更新料300万円、入居費75万円、引っ越し費用60万年）、持ち家（ローン返済額5670万円、頭金・購入時諸費用1275万円、固定資産税765万円、修繕費600万円）

試算は制度変更が多い『住宅ローン減税』を勘案していないようなので、持ち家を購入し、住宅ローンを組まれる一般家庭の場合は減税分を考慮すると得する事が考えられます。この結果は逆転し、持ち家の方が得するケースも多いでしょう。しかし、600万円と見込む修繕費は持ち家の状態などによってはさらに上積みされ、現在は資材の高騰等で金額が高くなる事が懸念されます。損得は少しの変化で逆転する事を把握しておいて欲しいです。

50年という長期間でみると、それぞれの費用は多様な社会環境の変化によって影響を受け、支払い総額も大きく変わります。例えば住宅ローンの金利は試算では年2%とされていたようですが、バブル期の住宅ローン金利は7%もありました。現在は日本銀行の「実質的な利上げ」状態となり、2023年初めから一部で金利が上昇しています。これから金利上昇圧力が高まる事が懸念されるため、なるべく早い時期に低い住宅ローン金利で住宅購入をしておく事をおススメします。結果、総支払額にも違いが生じてきます。

■持ち家の支払いはメンテナンス費用にまとまったお金が掛かる。しかし、自分の資産保全には必要なお金！

マンションは通常、毎月一定額の修繕積立金を払っていくので一般に支出は緩やかです。しかし、それでも修繕積立金不足により、修繕費を臨時で集める例もあり、突発的な支出と無縁とは言い切れません。戸建て住宅は自分で築年数ごとに掛かる費用を予測し、なるべく早めのメンテナンスが必要となります。これらの支出が必要になりそうなタイミングを知り、備えることが欠かせません。しかし、この費用は自分達の快適な生活を行う上での必要な費用である事とその不動産を売却する際に、定期的なメンテナンスをきちんと行う事で、その分費用に置き換える事が出来るケースもあります。ご自身の資産保全には必要な支払いという認識も必要だと思います。

■賃貸の最大のリスクは「資産保全」が出来ないこと！

賃貸には最大のリスクがあります。それは若いうちは収入も安定し、毎月の賃料支払いは問題がありませんが、定年退職を機に、毎月の支払いが続く事で、その費用が生活を圧迫するケースもあります。持ち家は住宅ローンが完済すれば、大きな修繕がない年は賃貸より総じて支出が低くなる事も多く、生活に余裕が出来る事もあります。その為、年金生活に入って収入水準が下がった場合のまとまった賃料支払いは生活を圧迫する事もありますので、ご注意下さい。

高齢になったとき、住みたい家の賃貸契約を続けられるかも不安材料となります。国土交通省の2021年度調査によれば、賃貸住宅オーナーの約7割が高齢者の入居に拒否感を抱いているというデータもあるようです。その理由としては高齢者が入居中に死亡した場合に次の入居者探しが難しくなることを懸念されているという事です。

■持ち家が全て「資産」になる訳ではない！

一方、住宅は「資産」でもありますので、最終的な収支は賃貸とは異なります。持ち家であれば老後は売却し、その代金を介護施設の入居費などに充てられます。賃貸ではこうした不動産としての資産形成は出来ないといっても過言ではありません。しかし、持ち家の全てが「資産」となるかは別です。「資産」となる不動産は立地が良い場所になければ、現金化は難しく、辺鄙な場所の不動産では誰も買ってくれません。希望通りに売れるのは交通の便が良かったり、適切な修繕が施されたりした市場性がある物件だけです。土地だけなら売れる可能性は増しますが、近年は解体費も上昇傾向にあり、十分なお金が手元に残るとは限りません。これから不動産を購入する方は、売却時を想像し、また「資産となる不動産」をご検討いただく事を強くお勧めします。

リモートワークの普及などで住み替えが頻繁になり、持ち家と賃貸を行き来する暮らし方も増える事が予想されています。いずれにせよ、多くの方が不動産に興味を持ち、自分の生活の場である不動産が「資産形成」の場でもある事を把握していただきたいと思います。今後の参考にお役立て下さい。

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2023年の不動産市況も日々価格が上がっており、これからの展望が気になるところです。本記事では、最新のデータをもとに今後の不動産市況を分析し、近い将来住宅の購入を検討している方や、昨今の高い不動産市況の中で不動産を購入しようか迷っている方に向けて情報を提供いたします。

現在の中古マンション・戸建住宅の不動産市況の概要

首都圏の不動産市況の概要

東日本不動産流通機構が発表した2023年2月度の月例速報によると、首都圏においては、成約件数は前年比で3.0％増加し、7ヶ月ぶりに前年同月を上回りました。
成約m2単価も前年比で9.9％上昇し、20年5月から34ヶ月連続で、成約価格も同じく前年比で8.3％上昇し、20年6月から33ヶ月連続で前年同月を上回りました。
一方で、専有面積は前年比で1.4％縮小し、21年6月から21ヶ月連続で前年同月を下回っています。

地域別では、東京都区部と横浜・川崎市、千葉県が前年比で成約件数を増加させ、横浜・川崎市は21年12月以来14ヶ月ぶり、千葉県は7ヶ月ぶりに前年同月を上回りました。
成約m2単価もすべての地域が前年比で上昇し、東京都区部は34ヶ月連続、横浜・川崎市と埼玉県は33ヶ月連続、千葉県は31ヶ月連続、神奈川県他は27ヶ月連続で前年同月を上回りました。

中古マンション

• 2023年2月の首都圏における中古マンション成約件数は3,240件と、前年比で3.0％増加しました。これは7ヶ月ぶりに前年同月を上回る結果となりました。
• 成約価格は4,359万円で、前年同月比で8.3％上昇しました。
• 2月は 44,760 件で前年比プラス 20.1％の大幅増となり、13 ヶ月連続で前年同月を上回りました。
• 専有面積は前年比で1.4％縮小し、63.43m2となりました。

※このように、需要と供給のバランスが維持される限り、今後も不動産市況が高騰する可能性が高いと考えられます。

中古戸建住宅

• 成約件数は1,057件で、前年同月比で13.4％減少しました。
• 成約価格は3,863万円で、前年同月比で2.5％上昇しました。
• 在庫件数は、2月は 15,991 件で前年比プラス 18.8％の 2 ケタ増となり、6 ヶ月連続で前年同月を上回りました。
• 土地面積は150.14m2で、前年同月比で4.8％拡大しました。

今後の不動産市況についての予想

１．需要と供給のバランスが維持される限り、物件価格の上昇が続く可能性が高い

需要と供給のバランスが維持される限り、今後も不動産市況が高騰する可能性が高いと考えられます。
過去のデータから、成約価格の上昇傾向は続いており、今後も上昇する可能性があります。

２．成約件数の在庫件数推移に注目

中古マンションの成約件数は直近では増加傾向にある一方、中古戸建住宅の成約件数は減少傾向にあります。
今後の成約件数の動向によって、市況の変化が見えてくるでしょう。
今後の価格動向については、成約件数や在庫件数の推移を引き続き注視する必要があります。

２．利便性や立地条件が価格上昇の要因

首都圏を中心に利便性や立地条件が良い物件ほど価格上昇の傾向が強いため、購入を検討する際はその点に注意して選ぶことが重要です。

今すぐ購入すべきか悩むあなたへのアドバイス

近年の首都圏の不動産市況は、売出し在庫件数が減っており、価格が上昇傾向にあります。一方で、住宅ローンの金利も上昇することが懸念されており、購入を検討している方々の中には、「金利が上がると住宅価格は下がるのでは？」という疑問が浮かぶことでしょう。

この記事では、そんな不安を抱える方々に、今のタイミングで購入を検討するメリットと、金利上昇の影響について解説していきます。

今のタイミングで購入を検討すべき理由

１．不動産価格の上昇傾向

首都圏の不動産価格は、過去数年間で上昇傾向にあります。
今後もこの傾向が続くと予想されるため、購入を先延ばしにするほど、価格が高くなる可能性があります。

２．金利上昇の影響は限定的

金利が上昇することで住宅ローンの返済負担が増えることは事実ですが、固定金利ローンや金利上限付き変動金利ローンなどのプランを利用することで、金利上昇リスクを抑えることができます。

３．住宅ローン控除の利用

住宅ローン控除を利用することで、所得税や住民税の負担を軽減できます。
この制度を活用すれば、購入時の負担を緩和することが可能です。

金利上昇の影響について

金利が上昇することで、住宅ローンの返済負担が増えることが懸念されますが、その影響は限定的であると言えます。
以下に、金利上昇の影響が限定的である根拠をいくつか挙げます。

１．金利の上昇幅が限られている

現在の金利は歴史的にみても低水準であり、中央銀行の政策金利もマイナス金利が続いています。
このため、急激な金利上昇が起こる可能性は低いと考えられます。

２．固定金利ローンの活用

金利上昇を懸念している方は、固定金利ローンを利用することで、金利リスクを回避できます。
固定金利ローンでは、借り入れ時の金利が一定期間固定されるため、金利上昇による返済負担の増加を避けられます。

３．金利上限付き変動金利ローンの活用

金利上限付き変動金利ローンは、金利が一定範囲内で変動するローンです。
金利が上昇しても、あらかじめ設定された上限金利を超えないため、返済負担の増加を抑えることができます。

４．住宅ローンの返済期間を長くする

返済期間を長くすることで、毎月の返済額を抑えることができます。
これにより、金利上昇による返済負担の増加を緩和することが可能です。

以上の理由から、金利上昇の影響は限定的であると言えます。
不動産価格の上昇が続く現状を考慮すると、今のタイミングで購入を検討することがお勧めです。

まとめとして、2023年の不動産市況は、価格がいまだに上昇傾向にありますが、金利上昇の影響は限定的であると考えられます。
購入を検討している方は、適切な住宅ローンプランを選択し、住宅ローン控除を活用することで、購入時の負担を軽減することができます。
ただし、金利上昇による返済負担の増加は個々の家計によって異なるため、自身の資金計画に照らし合わせて検討することが重要です。
今のタイミングで購入を検討し、適切な対策を講じることで、不安を解消し、理想の住まいを手に入れましょう。

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住宅購入の際に中古でも新築でも販売図面をみなさんは確認されていると思います。
では各図面でどこを重点的に確認した方が良いかはご存知でしょうか？

「駅徒歩●分！日辺り良好」など、不動産広告は、ついキャッチコピーに目を奪われがちですが、購入を検討するにあたっては広告の端のほうに細かく書かれた物件概要に必ず目を通す必要があります。
物件概要には、その土地の価格をはじめ施設負担金、都市計画規制や私道負担の要件など、不動産に関する重要な事項が記載されています。したがって、この物件概要にきちんと目を通せば、おおよその土地の条件は認識できる事になります。

広告表示にはいくつかの決まりごとがあります。
たとえば、徒歩による所要時間は、道路距離80ｍを1分間として計算しなければなりません。
このとき、1分未満の端数は切り上げとなります。また、面積については㎡単位で水平投影面積で表示し、1㎡未満は切り捨て出来るが、四捨五入や切り上げは出来ません。さらに、不動産広告で「新築」と言えるのは建築後1年未満であり、かつ未使用であるという意味で用いなければなりません。

建築基準法第42条に規定する道路に2ｍ以上接していない土地については、「建築不可」と表示しなければありません。
また、42条2項道路に接している土地については、「みなし道路」に接する旨を表示する必要があります。
さらに、古家等が存在する土地であれば、「売地。ただし古家あり」と表示、都市計画道路内の土地であれば、その旨を、明瞭に表示しなければありません。その他、土地面積に私道負担が含まれているかどうか、地目、水道、ガスなどの主要な事柄については、すべてこの物件概要に記載しなければならない決まりとなっています。

なお、広告にあたっては、「絶対」、「万全」等の全く欠けるところがないことを意味する用語や、「格安」、「安値」など、価格が著しく安いという印象を与える用語、「最高」、「極」など、最上級を意味する用語、「日本一」「業界一」などの用語も根拠がない場合には使ってはいけない事になっています。

不動産購入の時に必ず見る広告にも、注意点や決まり事があります。
効率よく家さがしをするには、まずは広告の見方を知る事が重要ですね。

また、新築の場合はいくつかの図面がありますが、図面には何が書かれているのかがわかると現地でのチェック項目も減ると思います。

まず、設計図書とは、建築工事を行うために必要な各種の書類のことであり、図面や面積表、仕様書などです。
図面には、平面図だけでなく、配置図、立面図、断面図、短計図などがあります。
このうち短計図は、重要な部分をより詳細に記載した断面図で、階段の寸法や屋根の勾配などが示されております。
また、室内の四方の壁を内側から見た展開図や、建物の構造を上から見下ろした状態を示した伏図、コンセントの位置や給排水管の経路などを示した設備図、敷地の外まわりを示した外構図などもあります。
一方、仕様書には、図面では表せない工事方法や構造などが文章や数値で示されてます。

中古の場合は全ての図面は見られない場合もたくさんありますが、何が記載されているかを知っておくと良いかと思います。

普段見慣れない図面なので、どこに何が記載されているのかわからず見落としてしまう事もあるかもしれません。
購入後に「知らなかった」などとならないよう、購入前に確認しておくようにしましょう。
ご不明な点等ございましたら、不動産のプロに確認すると良いかと思います。

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中古戸建てをご検討の方で気になるのが耐震性です。日本ではこれまで幾度となく大地震に見舞われ、大地震が発生すると大きな被害を受けることはご理解されていると思います。
ただ、地震に対して不安を感じていても、具体的にどのように検討すれば良いかわからない方も多いと思いますので、今回は中古戸建て住宅を検討する際に知っておきたい耐震に関する情報をお届けします。

建築された時期でおおよその判断ができます

大きな地震被害が発生するたびに、建築基準法は改正を繰り返してきました。
現時点で把握しておきたいタイミングは3つです。

旧耐震（1981年5月以前）

まず注意するべきなのは旧耐震と呼ばれる時期の建物です。1978年の宮城県沖地震の教訓を受けて、1981年6月に建築基準法が改正され、それ以前の建物を「旧耐震」と区分します。また、1981年6月以降の建物を「新耐震」と区分します。
旧耐震の建物は、既存不適格住宅と言われ、何らかの対策が必要な建物と位置付けられています。
1981年6月の建築基準法改正は、建物の強さを担保する「壁の量」に関する規定が見直されたこともあり、1981年6月以前と以後では建物の耐震性が大きく異なるので、新耐震だから安全という訳ではないのですが、旧耐震の建物は何らかの対策を講じないと、地震で大きな被害を被る可能性が非常に高いと判断できます。
戸建てに限らずマンションでも同じなので、旧耐震の物件が安いからと言って安易に選択しない方が良いです。

新耐震でも耐震性が懸念される時期（1981年6月～2000年5月）

1981年6月以降の建物は新耐震と言われ、地震に対して一定の強さのある建物と言えます。しかし、1995年の阪神淡路大震災の教訓を受けて2000年6月に建築基準法が改正されており、新耐震であっても耐震性に懸念がある時期と言えます。
2016年の熊本地震では、1981年6月～2000年5月の時期に建てられた建物の被害も見られ、1981年と2000年の末尾をとって「81-00木造住宅」と言われ、耐震診断などの対策が推奨されています。
2000年6月の改正内容は、接合金物と壁の配置バランスでした。1981年6月の改正により壁の量は増えたのですが、採光の関係で、東側や南側は大きな窓を取るために壁が少なく、反対の北側や西側に壁が多いという、バランスの悪さが問題視されました。
また、柱と土台などを繋ぐ接合金物についても、壁が強くなればなるほど柱が抜ける力も強くなるのですが、阪神淡路大震災では、柱が抜けてしまい1階だけが倒壊するという崩れ方が多く見られました。
2000年6月の改正で、これまでつり合いよく壁を配置とか、適切な金物を使用、といった曖昧な規定だったものが、具体的な基準が定められました。

2000年6月以降

2000年6月以降の住宅は耐震性について一定レベルの基準をクリアした建物と言えます。ただ、木造住宅の耐震性を考えるうえで、建物の劣化状況は重要な要素となりますので、2000年6月以降ということだけで安全とは言えないのですが、他の年代と違って少なくとも新築時には一定レベルの耐震性を確保していた建物と判断することができます。

安易に壁を抜いてはいけません

中古住宅購入時にリフォームされる方も多いと思います。間取りにも流行があり、今は大きなLDKを設けることが主流ですが、以前はリビングの隣に和室を併設することが一般的でした。
少し古い物件を見ると、和室をつぶして大きなリビングにしたいところですが、安易に壁を抜いてしまうと、そのリフォームが原因で耐震性能が悪くなってしまう恐れがあります。
単なる設備交換や壁紙の張り替え程度であれば良いのですが、壁や柱などの構造部が影響するリフォームを実施する際には、建築士による耐震診断を実施して、リフォームによって不足する強さを、どこかで補う工事も併せて実施することが必要です。
中古住宅購入時のリフォームは、住みながら実施するリフォームと違って工事規模が大きくなりがちなので、建築士が在籍している、耐震診断や耐震改修が実施できるリフォーム会社を選択することが重要となります。

中古戸建てを安心して購入する最大のポイントは耐震診断です

一般の消費者からすると、木造住宅の耐震性は少し判断が難しい問題と言えます。住宅購入時には建物の性能だけでなく様々なことを判断しなければならないので、耐震性だけを気にするわけにもいきません。
耐震性に限らず中古住宅なので、様々な問題が生じている可能性があります。
中古住宅は現時点で劣化などの問題が生じていない物件を購入する、ではなく、購入前に悪いところを明らかにして、直してから住むというのが正しい判断です。
ここでいう悪いところを明らかにするのが建築士による建物調査（インスペクション）です。
一般的に不動産取引時の建物調査（インスペクション）は、既存住宅状況調査を指すことが多いのですが、既存住宅状況調査は主に劣化に対する調査となるので、今回テーマとしている耐震性を判断するには情報が足りません。
一方、耐震診断はその仮定で、既存住宅状況調査のような劣化の調査も行いますので、木造住宅を検討する場合は、建築士による耐震診断を実施することを前提にすると、安心して住宅購入を進めることができます。

不動産売買契約前？不動産売買契約後？耐震診断を実施するタイミングは？

本来であれば予め耐震診断を実施して、必要な改修費用を把握した上で、その物件を購入するかどうか判断したいところです。
しかし、中古住宅の売買において、耐震診断やインスペクションの実施は義務化されていないので、調査の結果を待つ間に他の人に売れてしまう可能性は否定できません。
中古住宅購入時には下記のお金にまつわるリスクを選択する必要があります。

他の人に売れてしまい調査費用が無駄になるリスク

不動産売買契約を実施しないとその物件を購入することが確定しません。耐震診断は一般に現地調査から診断結果が出るまで1週間～10日ほどかかると言われます。
その物件が買えなくなったからと言って実施済みの耐震診断がキャンセルになるわけではないので、他の人に売れてしまった場合は、耐震診断費用が無駄になります。

思ったよりも改修費用が必要だと判明して予算オーバーになるリスク

耐震診断を実施しないとその物件でどれくらい改修費用がかかるのか判断することができません。不動産売買契約後に耐震診断を実施する場合、耐震診断の結果、思ったよりも改修費用がかかることが判明し、予算オーバーでリフォームの計画が大きく狂ってしまう恐れがあります。
一般的な不動産売買契約では、耐震診断の結果と売買契約は直接の関係がないため、耐震診断の結果、高額の改修費用がかかると判明したとしても、そのことを理由に売買契約をなかったことにすることができません。
もちろんこういったケースはイレギュラーなので改めて売主サイドとの交渉になるのですが、当然のようにキャンセルできないということを念頭に置いておく必要があります。

耐震診断をいつ実施するかについてはいつ建てられた建物かで判断する

耐震診断をどのタイミングで実施するかについては、その建物の建築年月である程度判断できます。
例えば2000年6月以降の建物の場合、そもそも耐震基準をクリアすることが期待できるので、不動産売買契約後に耐震診断を実施しても、改修費用が高額になって困るという状況はあまり考えられません。
反対に耐震改修が必要と判定される可能性が高い旧耐震物件は、不動産売買契約前に必要な改修費用を把握しておかないと安心して購入できません。
耐震や劣化の改修費用は築年数が古くなればなるほど高額になる傾向がありますので、築年数が古い物件を検討する際は、担当の不動産会社とよく相談して、可能であれば不動産売買契約前の耐震診断を実施するのが良いでしょう。

以上、木造住宅の耐震性についてご説明いたしました。
中古戸建てを検討される場合は、クロスの張替え程度しか行わない築浅物件を除いて、建築士の判断が必要になることが考えられますので、物件探しと並行して、建築士が在籍している耐震診断や耐震改修に対応できるリフォーム会社を見つけておくのが失敗しないポイントとなります。ぜひ参考にしてください。

～人生に愛すべき住まいを～

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春は子どもの新入学や就職、転勤などで住み替えをする人が多くなります。その際には引っ越し業者に手配を行い、移動を行う方が多いと思います。また不動産購入を行う方も、この移動の時期には非常に多く、賃貸住宅から退去する場合には、入居時に負担した敷金などが精算されます。原状回復費として借り主が負担すべき費用にはどんなものがあるか把握しておいて欲しいと思います。

■ 不動産購入後の賃貸住宅の退去連絡期限に注意が必要？！

最初の不動産購入の際には、かなりのパワーが割かれます。それも不動産購入後に賃貸住宅に住んでいた方は、退去連絡をなるべく早く行う事をおススメします。退去することが決まったら、不動産会社に退去することまでは把握している方も多いとも居ますが、いつまでに連絡をすればいいのか、電話連絡か書面の提出が必要かなどが定められており、通常1カ月前までの申し出が必要なケースが多いです。勿論、それ以外の例もありますが、連絡が遅れると希望日に解約とならず、退去後も解約日まで日割り計算をした家賃を払うことになりかねません。また、退去後は部屋の状態を不動産会社と一緒に確認する場合もあり、その場合は立会日の日程も決めておく必要があります。

不動産購入後の引っ越しについて、業者に依頼するなら複数の会社に見積もりを依頼し、比較検討する事をおススメしますが、人の移動の時期に引っ越し業者も忙しくされている為、あまりゆっくり業者の比較検討を行っていると、引っ越し業者が決まらず、無駄な家賃分の支払いが必要となるケースも多くございます。可能な人は、有給休暇を取り、比較的引っ越し費用も安く抑えられる平日に引っ越しをすることで、費用を抑えられるケースも考えておくと良いと思います。

■不動産購入後は意外と役所関係の手続きに時間が取られる！

引っ越し後の光熱費や行政関係の手続きも必要となり、意外と役所関係の手続きに時間が取られます。電気、ガス、水道の解約手続きをし、同じ市区町村内に引っ越すなら「転居届」、別の市区町村に引っ越す場合は元の市区町村に「転出届」、引っ越し先で「転入届」を提出する必要があります。郵便物の転送届なども忘れないようにする必要があります。このような手続きを行うために、上記の引っ越し日の件同様、平日に行える準備をおススメします。

■不動産購入後の賃貸退去時の注意事項、敷金関係の清算について

引っ越し後は室内のチェックをし、鍵の返却、敷金などの精算と進んでいきます。基本的には不動産事業者の手続きの流れに従っていく事でスムーズに手続きが進んでいきます。

入居時に支払った仲介手数料は戻りませんが、敷金（地域により名目は異なる）は借り主が貸主に対し負担する金銭債務を担保するための預け金との趣旨が規定されています。借り主には、退去時に部屋を入居時の状態に戻す原状回復義務があり、その費用が敷金から差し引かれ、残りがあれば返還されます。

原状回復費用については、どこまでが借り主の負担になるのかルールが曖昧で、トラブルになりやすかったものであり、そのため2020年4月施行の民法改正では、賃貸物件に損傷が生じた場合には原則として借り主が原状回復の義務を負う事になりましたが、『通常の使用によって生じた損耗や経年変化については義務を負わない』というルールが明記されました。その為、このチェックをきちんと行う事で、無駄な原状回復費用を支払わずに済むことを把握しておく必要があります。

国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」において、貸主の負担になるもの、借り主の負担になるものについてガイドラインを策定しています。もしご興味のある方は下記の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をご覧ください。

＜原状回復をめぐるトラブルとガイドライン＞
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000021.html

例えばフローリングの色落ちについては、日照や雨漏りなどで発生したものでは貸主の負担、借り主の不注意で雨が吹き込んだことによるものなら借り主の負担など、原因がどこにあるかによって、誰が負担するかが異なる事が規定されています。故意の落書きや借り主が清掃を怠ったための汚れなども借り主の負担になり、結露など、建物の劣化につながる点について貸主などに通知せず放置したことで拡大したカビやシミなども借り主負担とされています。しかし、注意したいのは、違法の場合を除き、ガイドラインより賃貸借契約書が優先されることもある点です。不動産を借りたい際の賃貸借契約書にハウスクリーニング代が借り主負担として明記されていれば、内容によってはその費用が敷金から引かれる場合もあるますので、出来れば、引っ越し前に賃貸借契約書を読み返しておく事をおススメします。

■引っ越し時のトラブルは、専門機関にご相談下さい。

国民生活センターでは、納得できない費用を請求されたり敷金が不当に返還されなかったりという場合の対応策の助言をするような窓口を開放しております。上記の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に貸主側に説明を求め、費用負担について話し合うことや、退去時、状況確認に立ち会い、確認した内容をメモに残したり、修繕が必要と思われる箇所の写真を撮ったりと証拠となる記録を残しておくことが必要となります。第三者に相談したい場合には、国民生活センターや自治体の相談窓口があります。トラブルになりそうな場合は、そのような機関を利用される事をご検討下さい。

■不動産購入後の引っ越し時に賃貸時の火災保険についてもご確認を！

借り主は入居時に不動産会社から案内された火災保険に加入することが多いと思います。保険期間が残っている場合は、未経過分の保険料が戻ってくるか確認しましょう。私もそうでしたが、この保険料の返金については、多くの方が確認をする事がなく、引っ越しをして終えてしまっている事が多いと思います。

不動産購入、売買契約、引っ越しなど住み替えの際にはやるべき事が多いと思います。また、季節の変わり目で体調を崩しやすく、会社では歓送迎会等の時期も重ねる為、なるべく早いスケジュールを立て、余裕を持った引っ越しの計画を立てていただければ幸いです。

今後の参考にお役立て下さい。

～人生に愛すべき住まいを～

さいたま市の不動産の売却・購入は、くさの工務店にご相談ください。

さいたま市での不動産の売却・購入から居住後のアフターケア・リフォームまでワンストップのくさの工務店です。

はじめて不動産を購入する消費者のみなさんにとって、資産価値が下がりにくい土地を購入することは、長期的な安定した資産形成において非常に重要です。17年以上の経験を持つ不動産エージェントとして、今回は「資産価値の下がりづらい土地を購入する上で絶対に注意すべき5つのポイント」をお伝えします。これらのポイントを押さえることで、素晴らしい不動産購入できることを願っております。

1.立地条件の良さ

立地条件は、土地の価値を決める最も重要な要素のひとつです。交通アクセスが良く、商業施設や学校などの生活利便施設が充実しているエリアは、人々の暮らしやすさが求められるため、資産価値が下がりにくいと言われています。また、駅から徒歩圏内やバス停から近い場所は特に人気があります。（車でなく電車が主な交通手段である大都市圏内であれば、駅から徒歩15分圏内が好ましい。）立地条件の良い土地を選ぶことで、将来的な資産価値の維持や上昇が期待できます。

2.周辺環境と将来性

土地を購入する際、周辺環境やエリアの将来性にも目を向けましょう。静かな住宅街や治安の良い場所は、家族連れや高齢者にも人気があり、資産価値が下がりにくいです。また、都市開発やインフラ整備が予定されているエリアは、将来的に人気が高まることが期待できるため、資産価値の上昇が見込まれます。新しい商業施設や駅の開業、再開発プロジェクトなどの情報をリサーチし、将来性のある土地を選びましょう。

3.土地の形状と利用可能面積

土地の形状や利用可能面積も、資産価値に大きく影響します。一般的に、整形地や広い道路に面した土地は、建築や駐車場設置が容易で、住宅や店舗の需要が高まりやすくなります。また、南向きや角地などの条件が良い土地は、日当たりや風通しが良く、資産価値が下がりづらいとされています。利便性と快適性を兼ね備えた土地を選ぶことで、購入後も安心して資産として持ち続けることができます。

4.地盤の強度と耐震性

日本は地震が多い国ですので、地盤の強度と耐震性は土地選びにおいて重要なポイントとなります。強固な地盤の土地は、建物へのダメージが少なく、安全性が高いため、資産価値が下がりにくいです。購入前に地盤がしっかりしていることを確認しましょう。また、耐震性の高い建物を建てることで、安心して長期間に渡って資産価値を維持できます。
（マップ上で地盤に関する情報を見ることができるサービス
参考URL／地盤サポートマップ　https://supportmap.jp/）

5.法令遵守と土地の権利関係

や権利関係の確認が欠かせません。建築基準法や都市計画法などの法令に違反していないかを確認し、建物を建てる際や土地利用の際に問題がないかをチェックしましょう。また、権利関係のトラブルがない土地を選ぶことで、安心して資産価値を維持できます。土地の登記簿を確認し、権利者が明確であることや、隣地との境界がはっきりしていることを確かめましょう。

まとめ

資産価値の下がりづらい土地を購入するためには、立地条件や周辺環境、土地の形状と利用可能面積、地盤の強度と耐震性、法令遵守と権利関係の確認が重要です。これらのポイントを押さえ、長期的な視野で土地選びを行うことで、資産価値が下がりにくい土地を購入できるでしょう。初めて不動産を購入する方でも、この記事を参考に、自信を持って素晴らしい投資を行ってください。もちろん、不動産エージェントや専門家と相談しながら、より詳しい情報やアドバイスを得ることも大切です。ぜひ、資産価値が下がりづらい土地選びの成功を目指してください。

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食料品の値上げや電気料金の値上げなど、家計に影響を及ぼすニュースが相次いでいます。対する賃上げについてはようやく始まったものの、まだまだ物価高騰には追いついていない印象です。
マンションを所有すると発生する管理費・修繕積立金も、同じく値上げの影響を受けてしまいます。

管理費・修繕積立金も値上げが必要

物価高の原因は世界規模の経済情勢の不安定から来るものと言われています。大雨で不作だったから野菜の値段が上がるような限定的なものではなく、また、時間を置けば元に戻ることも期待できないため、企業が値上げの選択を強いられている状況です。
マンション管理会社やマンションの修繕を行う建築会社も同じです。
原材料費の高騰もさることながら、人手不足の影響もあって、これまでの価格では到底やっていけない段階が近づいています。

住人の合意が得られなければ値上げが実現されない

マンションは共有物です。管理費・修繕積立金のような全体に影響を及ぼすことに関しては、住人の合意が得られなければ実現できません。
マンションの住人は様々です。大手企業に勤めていて、報道にあるように物価高にあわせて賃上げが実施されている家庭であれば、管理費・修繕積立金の値上げもやむなし、という判断ができるかもしれませんが、収入が増加していない家庭にとっては他の出費の影響もあり、理屈はわかっても簡単には同意できません。すでにリタイアしている高齢世帯はなおさらです。
管理費の値上げが実現できないと、管理会社は提供するサービスの質の低下を訴えると思いますが、家計に余裕のない方はそれでもいいから出費を抑えたいという判断になると思います。
管理の質の低下は、住人の生活の質を低下させるだけでなく、マンション全体の資産価値低下にも繋がりかねない事態なのですが、わかってはいても簡単には合意形成できないのがマンションの難しいところです。

修繕積立金不足は深刻な事態を引き起こす

管理費よりも深刻なのが修繕積立金です。
修繕計画から期間で按分して予め準備しておくのが修繕積立金ですが、当初の計画よりも修繕費が高くなってしまうと、修繕積立金だけでは工事が実施できません。
足りない分を住人から臨時で徴収する、管理組合で借り入れするなど、工事資金を用意しなければならなくなります。
先ほどの管理費と同じで、必要なのは理解できていても、臨時徴収に応じられない住人は反対しますし、管理組合での借り入れは、その先で修繕積立金を値上げすることが前提となるので、質の悪い先送りにしかならないのです。
そもそも管理費や修繕積立金は住宅ローンの返済以外に毎月出費となるもので、新築時に先の物価上昇を見越して余裕のある修繕計画を立てていれば良いのですが、新築販売時のセールスを目的に、余裕のある計画どころか、当初の修繕積立金は安く設定しておき、段階的に引き上げる計画のマンションも少なくありません。
これまでもマンションの修繕積立金については将来の資金不足が懸念されてきましたが、昨今の物価上昇がその問題を悪化させていると言えます。

マンション検討時には管理費・修繕積立金のチェックを

支払う側からすると安ければ安いほど良いと思ってしまいがちな管理費・修繕積立金ですが、安すぎる設定はそれだけ将来の値上げリスクを伴うので、必ずしも安い方が良いとは言えません。
国がマンションの管理費と修繕積立金について、目安となる金額を出しているので、マンション検討時には国の想定値と比較して安いか高いかを確認した方が良いのですが、この想定値は平米単価のため、検討している物件ごとに平米数をかけて判断するのは非常に手間です。
そこでお勧めなのがSelFin（セルフィン）です。価格の妥当性や耐震性など物件の善し悪しを自動で判定するWEBアプリなのですが、広告情報から管理費と修繕積立金についても国の想定値が自動で表示されるので、安めに設定されているか、高めに設定されているかを瞬時に判断できます。
パソコンで物件探しをする場合は、SelFinのChrome拡張機能をセットしておけば、ポータルサイトの広告情報を開くだけで、SelFinの判定が自動で表示されるようになるので、非常に便利です。
SelFinのご利用は無料なのでぜひご活用ください。

＜SelFinのご利用はこちら＞
https://self-in.com/

～人生に愛すべき住まいを～

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土地探し・土地選びを行うにあたっては、敷地自体の状況を的確に把握し、問題がないかどうかを確認しておく必要があります。

ここでいう敷地の状況は、権利関係、面積・地形・境界、接道条件、都市計画規制、供給処理施設の状況、既存建物の有無など、敷地に固有の条件の事です。
敷地調査チェックシートなどを用いて、敷地の確認を行うと良いでしょう。

権利関係については、所在のほか、所有権及び所有権以外の権利の有無と権利者名について確認する必要があります。この際、地目変更の必要性の有無や抵当権の設定内容には特に注意すべきです。また、所有権移転の時期や原因、隣地等周辺土地所有者についても調査する必要があります。

面積・地形・境界については、建てたい広さの住宅が建てられるかどうかはもちろんのこと、敷地の形状、道路との高低差、日照・通風、水はけ、周辺の敷地規模や隣地の状況などについても確認すべきです。

都市計画規制については、法律による規制以外に、市町村などの行政指導による規制や負担条件を十分に把握する必要があります。
供給処理埋設の状況については、水道、ガス、電気、雨水・雑排水、汚水の状況について確認しなければなりません。
既存住宅がある場合には、その権利関係、建物の用途・構造・築年数、使用状況のほか、石綿使用調査結果の記録の有無、建物の耐震診断結果の診断の結果などについても調査する必要があります。

接道条件については、公道・私道の別や幅員・接道方向、接道長さ、舗装状況、建築基準法上の道路の種類、私道にかかる制限等を調査します。
国や地方公共団体が管理する公道に対し、個人や企業等の私人が所有している道を私道といいます。
敷地が公道に接していなければ、建物を建てることは原則できません。そこで、建築基準法では、位置指定道路のように、私道についても建築基準法上の道路として定義しています。

ここで、位置指定道路とは、土地を建物の敷地として利用するために特定行政庁から位置の指定を受けた幅員4ｍ以上の道路をいいます。新規の宅地造成などでつくられた建売住宅地などでは、このような位置指定道路に面する場合が多いです。

位置指定道路の場合、道路内に塀など増築することはできず、私道の廃止や変更も制限されます。なお、位置指定された時期が古い場合には、申請内容と現況が異なるケースがあり、そのような場合には、建て替えの際に復元が求められるので、必ず道路台帳等を確認することが大切です。

不動産の売買において、「私道負担あり」もしくは「私道負担○㎡」という表示がある場合には注意が必要となります。
私道の場合、維持管理は所有者が行わなければなりません。そのためたとえば道路に陥没や亀裂が生じたような場合には所有者に補修義務が生じます。地中の水道やガス等の補修費用も所有者の負担となります。また、私道部分は敷地面積に参入することができないため、建ぺい率や容積率の計算を行う際には、その分を差し引かなければなりません。さらに、敷地の所有者と道路の所有者が異なる場合には、もめごとが起きる可能性もあるため、事前に権利関係も確認すべきです。

道路情報を知らずに購入すると売却もしにくいダメ物件だったという事もあるかもしれません。
必ず確認してくださいね。

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