2022年問題？！

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2022年の生産緑地法問題で不動産価格暴落！？不動産投資は終焉か？というタイトルの記事を見つけましたので調べてみました。

生産緑地問題をご存じでしょうか？
生産緑地問題の影響によって、都市部の不動産価格の下落や空室物件の増加が懸念されているようです。

生産緑地とは

1992年に改正された「生産緑地法」に基づいていて定められた地域地区であり、市街化区域にありながら、
一定の条件で税負担の軽減などが受けられる農地や山林のことです。
いわゆる都市にある農地のことです。
生産緑地地区とは「生産緑地法」に基づき、市街化区域内において以下の要件を満たす地区です。

1．災害防止など都市生活の環境の保全に相当の効果があり、公共施設などの用地として適している
2．一団の農地で面積が500㎡(約151坪)以上である
3．農業の継続が可能な条件を備えている

上記の３つの条件を満たした農地の所有者に、同意を得て、管轄自治体が都市計画法に基づき指定した区域のことです。

生産緑地法の内容や制定の背景とは

1970年代に東京・大阪などの大都市圏が好景気に沸いており、地方から都市に人口が流入したことで、深刻な住宅不足を引き起こしました。
そこで、住宅不足解消のために政府が農地に課税をし、農地を手放すように促しましたが、緑地が自然環境や防災の面で役に立つことが再評価され、
1974年に市街化区域内において緑地や防災上の空地などの役割を担っている農地を保全し、良好な都市環境の形成を目的として「生産緑地法」が制定されました。

しかし、生産緑地の指定を受ける難易度が高いこともあり、長期に渡り、農業を営む事業者の税負担の軽減される「長期営農継続制度」が導入されました。
ところが、1991年にこの制度が廃止され、再び農地を手放す事業者が増えたため、1992年に「生産緑地法の改正」が実施されました。
これにより、農業を30年間、営む義務が課される一方で、固定資産税の軽減や相続税の納税猶予など税制優遇が受けられるようになりました。

そして、来年の2022年がちょうど、1992年から30年後にあたります。

つまり、2022年以降は固定資産税や相続税等の税制優遇が受けられなくなります。

また、営農義務もなくなるため、高い税金を課されてまで農業を営む必要性がなくなり、生産緑地指定が解除された農地を手放す人が大量に現れてしまう可能性があるという事です。

さらに農家の高齢化によって後継者問題もあり、税制優遇がなくなったら農地を手放なしたいと思う方がいます。
そこで農地が大量に売り出されることが予想されるということになります。

2022年以降、新築住宅の過剰供給となり、空室や不動産価格の大暴落を招く恐れがあると言われています。
これが「2022年問題」です。

実際に期限到来により、農地が大量に売りに出される可能性をハウスメーカーやマンションデベロッパーが期待しており、
これら広大な土地が不動産会社に売却される可能性があります。
そうなれば不動産価格や賃貸物件の賃料の下落につながる恐れがあるようです。
ただし生産緑地法等の一部改正もあり生産緑地の所有者等の意向を基に、市町村は当該生産緑地を特定生産緑地として指定できれば、繰り返し10年の延長は可能のようです。

生産緑地法等の改正について
https://www.mlit.go.jp/common/001198169.pdf

生産緑地問題で価格暴落しない不動産とは？

東京23区内での生産緑地面積が多い上位2区は練馬区と世田谷区です。
しかし、1位の練馬区の生産緑地は埼玉県寄りに集中し、2位の世田谷区は路線が多く張り巡らされているので、路線の周辺にも生産緑地がありますが、路地の一角などかなり小さい規模になります。
このように生産緑地は駅から少し離れているため、駅近の土地の暴落は考えにくいようです。

記事を読んでみると駅近くの土地は生産緑地地区に該当する土地はほとんどないため、あまり影響はないようですが、地主から生産緑地を買い上げたデベロッパーやハウスメーカーが分譲戸建てとして販売すればその地域のマンションや一戸建ては自宅の資産価値の下落の恐れがあります。

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